На что обратить внимание при приобретении нежилой недвижимости
Рынок коммерческой недвижимости достаточно развит, однако, как показывает практика, покупатели уделяют гораздо меньше внимания рискам по таким сделкам, чем в ситуации приобретения жилья, полагаясь на рекомендации риэлторов и банков.
Подобный подход в покупке недвижимого актива может обернуться массой неприятностей, вплоть до его потери без возможности возврата уплаченных денег.
В настоящем приеме мы остановимся на наиболее распространенных ошибках, допускаемых покупателями коммерческой недвижимости при заключении сделки.
Притязания супруга, в том числе бывшего.
Имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов. Иное может быть установлено соглашением или брачным контрактом. После расторжения брака супруг вправе оспорить сделку распоряжения имуществом, если докажет, что другая сторона по сделке как минимум должна была знать о том, что имущество является супружеским. Наличие отметки в паспорте о том, что на момент приобретения собственником имущества он состоял в браке, является достаточным доказательством такого знания.
Например, в апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 29 ноября 2016 г. по делу №33-8650/16 суд пришел к выводу, что отсутствие нотариального согласия супруга влечет за собой признание сделки по продаже нежилых объектов недействительной.
А в деле № 33-9783/2015, рассмотренном Алтайским краевым судом, сделка купли-продажи была признана судом недействительной в связи с отсутствием нотариального согласия супруга, несмотря на тот факт, что предъявленное при заключении сделки временное удостоверение личности гражданина не содержало отметок о наличии зарегистрированного брака.
Как предотвратить? Требуйте от продавца предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение имуществом (п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации), а при отсутствии сведений о супруге в документах, удостоверяющих личность, – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака.
При удостоверении последнего нотариус только свидетельствует верность подписи продавца: сам факт заключенного брака на сегодня проверить нотариус не может, тем не менее Президент Российской Федерации подписал ФЗ № 219-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об актах гражданского состояния», которым предусмотрено внесение записей актов гражданского состояния с 1 января 2018 года в федеральную информационную систему Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния.
Приобретение недвижимости, полученной по наследству.
Правом распоряжаться недвижимостью наследник обладает только после регистрации его прав. При этом экстренная продажа сразу после получения свидетельства о праве на наследство может свидетельствовать как о наличии спора о праве на наследство, который в ближайшее время будет инициирован иными наследниками, так и о возможных финансовых трудностях самого наследника, ставящих под угрозу сделку в связи с его вероятным банкротством.
Например, сделка, совершенная наследником, была признана недействительной в части продажи ¾ долей в имуществе, в отношении которых продавец не вступил в наследство (апелляционное определение Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 г. по делу N 33-20210/2016)
Как предотвратить? Не спешите с приобретением как до, так и сразу после выдачи свидетельства о наследстве, получите максимальные сведения о наследодателе, наличии его возможных наследников; проверьте наследника на наличие признаков несостоятельности.
Банкротство продавца.
Сделки лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства, могут быть оспорены. Арбитражный управляющий, как правило, оспаривает все сделки по продаже недвижимости, совершенные по цене ниже рыночной в течение года до начала процедуры банкротства. Под самым большим риском — сделки, совершенные за месяц до банкротства. Даже если суд признает сделку действительной, на покупателя лягут судебные расходы, которые практически невозможно возместить. Сделки, совершенные в течение трех лет до подачи заявления о банкротстве, также могут быть оспорены, если они совершены в ущерб интересам кредиторов.
Постановлением АС СЗО от 12.01.2017 по делу № А-42-8286/2015 недействительной признана сделка, в которой и цена была ниже рыночной, и покупатель имел возможность получить информацию о неплатежеспособности должника. Постановлением 1ААС от 02.10.2014 по делу № А43-27938/2011 признаны недействительными сделки по продаже, в том числе недвижимого имущества: судебная экспертиза установила, что рыночная стоимость имущества на момент его продажи существенно превышала установленную в договоре.
Как предотвратить? Получите заключение о рыночной стоимости объекта у независимого оценщика, в акте приема-передачи максимально подробно опишите состояние объекта, особенно если объект требует ремонта. Проверьте на сайте ФССП отсутствие в отношении продавца возбужденных исполнительных производств, а также исполнительных производств и судебных дел в отношении организаций, в которых продавец является руководителем или участником.
Риски оспариванияпредшествующих сделок с активом
Даже если ваша сделка не имеет пороков, имущество может быть истребовано в пользу лица, от которого оно выбыло по предыдущей сделке в отсутствие его воли. Неоднократные переходы прав собственности, особенно по заниженной цене или безвозмездно, могут свидетельствовать о таких пороках сделок и наличии ограничений права собственности.
Без возврата уплаченной суммы было истребовано нежилое помещение при признании недействительными двух последовательных сделок – см. Постановление АС ЦО от 29.11.2016 по делу № А54-6256/2011. Постановлением АС ДВО от 26.05.2017 по делу А51-4827/2015 имущество истребовано у приобретателя по последней сделке, даже несмотря на то, что в отношении него также открыто конкурсное производство.
Как предотвратить? Проверьте каждую из сделок с приобретаемым имуществом за последние 3 года на предмет пороков (достаточно трудоемкий процесс и не всегда исполнимый); проверьте возмездность сделок, в том числе наличие документов об оплате по рыночной цене, а не только упоминания в договоре о фактически произведенном расчете; проверьте наличие обременений (договоров аренды, залога и т.п. на момент каждой сделки).
Пороки воли и пороки полномочий
Недвижимость принадлежит лицу, не понимающему значение своих действий и не способному руководить ими, приобретение недвижимости по доверенности при отсутствии сведений о том, находится ли собственник в живых – и эти обстоятельства надо контролировать при покупке. При приобретении недвижимости у юридического лица возможно ограничение полномочий руководителя на совершение сделок. Риск оспаривания сделки связан с пороками прав лица, совершающего сделку.
Апелляционным определением ВС Чувашской республики от 6 апреля 2015 г. по делу N 33-1334/2015 признан недействительным договор в связи с тем, что при заключении сделки ответчик воспользовался его болезненным состоянием психики. Постановлением АС СЗО от 14 июня 2016 г. по делу N А56-61016/2014 признана недействительной сделка купли-продажи земельного участка и нежилого здания в связи с ограничениями прав руководителя на заключение сделок.
Как предотвратить? Получите справки о том, что собственник не состоит на учете в психоневрологическом диспансере; заключите нотариальный договор; в случае, если нет прямого общения с собственником по каким-либо причинам, а сделку заключает поверенный – требуйте доверенность, удостоверенную нотариально за день-два до сделки.
Отдельно хотелось бы обратить внимание на то, что заключение договора через риэлтора ни в коей мере не снимает вышеуказанные риски, т.к. риэлторы не осуществляют проверку чистоты истории недвижимости, наличия притязаний третьих лиц, действительной воли собственника. Задача риэлтора – совершение сделки между продавцом и покупателем и получение своего вознаграждения за поиск объекта и его покупателя. Банк, предоставляющий кредит на приобретение недвижимости, как правило, больше заинтересован в чистоте сделки, но также редко проводит проверку истории перехода прав на недвижимость.
Проверки чистоты сделки — отдельный вид услуги высококвалифицированных специалистов, обладающих обширным, в том числе судебным опытом, принимающим на себя обязанности по отстаиванию прав покупателя в процедуре признания сделки недействительной.
Особенности покупки и продажи коммерческой недвижимости
Недвижимость всегда была хорошим инструментом для увеличения дохода. Особенно коммерческая. В тексте разбираемся, как проходят сделки купли-продажи нежилых объектов и с какими подводными камнями сталкиваются обе стороны.
Что относится к коммерческой недвижимости
Коммерческой или нежилой недвижимостью называют объекты, которые используют для извлечения прибыли. Кто-то сдает в аренду, другие — открывают свое дело. Это может быть здание, сооружение или земельный участок.
Главное отличие коммерческих объектов от обычных домов и квартир — они не подходят для проживания. Их функция — приносить прибыль.
Есть несколько видов коммерческих объектов:
- Офисные
Обычно офисы располагаются в бизнес-центрах и административных зданиях. Они не функционируют без коммуникаций: водопровода, отопления, вентиляции и других. Это обеспечивает удобство сотрудников.
- Торговые
Торговые здания необходимы предпринимателям для хранения товаров и их продажи. Это знакомые многим площади в торговых центрах или заведения общепита.
- Производственные
В таких помещениях обычно располагают цеха, ангары и другие технические строения. Обычно они находятся на территории заводов и промышленных комплексов.
- Складские
Склады используют для хранения и поставки товаров. Они могут занимать целое помещение или только его часть. В зависимости от обустройства, площади и других удобств их делят на классы.
- Универсальные
Название объектов говорит само за себя. Предприниматели открывают в них цветочные магазины, рестораны, частные клиники и другие бизнесы.
Если вы хотите открыть свое дело и купить первую коммерческую недвижимость, Совкомбанк вам поможет. В банке доступны кредиты для бизнеса на максимально выгодных условиях.
Если вы горите идеей об открытии своего бизнеса, мы можем помочь! В Совкомбанке доступны кредиты для предпринимателей до 30 млн рублей. Вы составили бизнес-план и знаете, сколько средств понадобится для открытия собственного бизнеса? Смело рассчитывайте кредит и ежемесячный платеж на специальном калькуляторе!
Документы
Для любых сделок с недвижимостью важно правильно подготовить основные документы. В случае с нежилыми объектами необходимы:
-
Выписка из В ней указывают наиболее важную информацию о недвижимости: имя собственника, как он купил объект, когда поставил на кадастровый учет, сколько времени ею владеет. Здесь же покупатель узнает о возможных обременениях.
С 1 марта выписка доступна только владельцу недвижимости, его супругу(-е), нотариусу и еще нескольким людям . Получают бумажную выписку через Росреестр и МФЦ, электронную — на сайтах Росреестра, Федеральной кадастровой палаты и Госуслуг.
Как получить выписку из ЕГРН
- Технические документы на недвижимость
К ним относятся все бумаги, которые подтверждают технические характеристики объекта. Например, техпаспорт и кадастровый план. По ним можно проверить, не менялся ли строительный план объекта.
- Договоры с обслуживающими организациями
После покупки нежилого помещения физическим или юридическим лицом к нему переходят обязательства по договорам обслуживания. Поэтому стоит заранее проверить их, а также платежки за энергоресурсы и другие услуги.
При заключении сделки также понадобится договор купли-продажи нежилого помещения (ДКП) . Но о нем мы поговорим чуть ниже.
Отдельно мы подготовили список документов для продавцов и покупателей. Это ускорит их сбор и процесс купли-продажи.
Для продавца
Список бумаг для физических и юридических лиц будет отличаться. В первый войдут:
- паспорт РФ;
- нотариально заверенное согласие супруга(-и) .
Если продавец занят индивидуальным предпринимательством, потребуется выписка из ЕГРИП .
Юридическим лицам необходимо собрать больше документов. Дадим список с пояснениями:
- Выписка из
Он подтверждает, что юрлицо существует и ведет свою деятельность законно. Срок документа всего один день, поэтому обычно продавец заказывает два экземпляра. Один пригодится на встрече с потенциальным покупателем, второй — при подписании документов.
- Паспорт главы компании и документ о его назначении
Если главу компании назначал один учредитель, подойдет его заявление, если несколько — протокол собрания.
- Решение совета директоров
Документ потребуется, если организацией руководят несколько человек.
- Устав организации
В нем указывают полномочия руководителя. Например, иногда он не может проводить сделку без разрешения других учредителей. Если заранее не позаботиться об этом, покупку могут оспорить.
- Справка о размере сделки
Справка необходима, чтобы определить сумму сделки. Если недвижимость дороже активов компании на 25%, она считается крупной. Тогда для продажи объекта понадобится согласие учредителей.
- Финансовая отчетность
Документ подтвердит, что у компании нет долгов и ей не грозит банкротство. Иначе у покупателя появляется риск, что кредиторы могут отсудить объект недвижимости.
- Доверенность
Она необходима, если сделку проводит представитель собственника. Доверенность наделяет его правом вести переговоры и подписывать бумаги.
Документ должен заверить нотариус, внеся следующие сведения:
- срок действия;
- паспортные данные доверителя и доверенного лица;
- полномочия представителя;
- дату и место оформления.
Для покупателя
Покупатель должен собрать следующие бумаги:
- паспорт РФ;
- заявление на регистрацию права собственности;
- договор кредитования (если недвижимость покупают на заемные средства);
- доверенность (если у покупателя есть представитель);
- решение руководителя компании (если недвижимость покупает юрлицо).
Не менее запутанным кажется процесс оформления первого расчетного счета. Совкомбанк готов взять все заботы на себя — для этого оставьте заявку ниже.
Есть прекрасная возможность открыть расчетный счет в Совкомбанке с выгодными предложениями для предпринимателей! Подайте заявку, чтобы узнать индивидуальные условия, которые банк подберет для вас.
Как проходит сделка купли-продажи
Договор купли-продажи нельзя составлять, пока обе стороны не согласовали все условия и не урегулировали спорные моменты. Если на это уходит много времени, есть смысл составить предварительный ДКП.
В нем указывают условия основного договора, а также сроки и условия его заключения. Если конкретных временных рамок нет, они по умолчанию равны одному году. На этом этапе продавец недвижимости может попросить аванс.
Если с документами и условиями все в порядке, переходите к оформлению основного договора. В нем указывают:
- предмет продажи;
- сумма сделки (полная стоимость всей недвижимости или за кв. м);
- паспортные данные и реквизиты обеих сторон;
- кадастровый номер;
- адрес объекта;
- тип объекта;
- площадь, этаж и расположение в здании;
- способы и сроки оплаты;
- условия за невыполнение обязательств;
- условия расторжения договора.
Совет: не занижайте в ДКП стоимость недвижимости. Иначе при аннулировании сделки покупатель получит сумму, указанную в договоре.
Если вы сомневаетесь в правильности заполнения договора, передайте эту обязанность специалистам или отдайте документ на проверку нотариусу.
Обычно ДКП составляют в трех экземплярах: для продавца, покупателя и дальнейшего оформления документов. Стороны подписывают каждый экземпляр и указывают свои реквизиты рядом с подписями.
Но подписание договора еще не говорит о завершении сделки. Следующий этап — регистрация объекта в Росреестре и передача прав собственности.
Заявление подают обе стороны, причем удобнее сделать это одновременно. Так процедура займет около 10 дней вместо месяца. Перед регистрацией платят госпошлину. Для физических лиц это 2 тысячи рублей, юридических — 22 тысячи.
Для регистрации необходимо подготовить:
- договор купли-продажи;
- заявление на регистрацию;
- копии паспортов РФ (для юрлиц — всех участников сделки);
- правоустанавливающие документы;
- согласие супруга (-и) (только для физлиц в браке);
- согласие совладельцев;
- техдокументы;
- квитанция об уплате госпошлины.
Организации дополняют пакет документов уставом и протоколом собрания, на котором учредители одобрили продажу объекта.
После окончания регистрации каждая из сторон получит соответствующие документы.
Покупатель переводит средства только после получения прав собственности. Способ передачи будет зависеть от суммы и статуса участников сделки.
Физическим лицам будет проще положить деньги в банковскую ячейку. Организациям подойдет оплата через эскроу-счет или аккредитив. В обоих случаях продавец получает средства только после выполнения всех условий. Банк в таких случаях выступает гарантом сделки.
Нюансы с налогами
Когда дело касается продажи коммерческой недвижимости, невольно возникает мысль о налоге. По закону его платит только продавец, поскольку он получает дополнительный доход. Для физлиц-резидентов он равен 13%, нерезидентов — 30%.
Но есть и хорошие новости. Если человек купил недвижимость до 2016 года и владеет ею больше трех лет, он освобождается от налога с продажи коммерческой недвижимости. Для собственников с 2016 года этот срок вырос до пяти лет.
Налоговую базу рассчитывают от стоимости объекта, указанного в ДКП. Если она меньше кадастровой стоимости, ее умножают на понижающий коэффициент, равный 0,7.
Например, вы продали складское помещение за 600 тысяч рублей. Его кадастровая стоимость составляет 900 тысяч рублей. Получается, продавец должен уплатить налог от 630 тысяч рублей.
Немного иная история у юрлиц. Процент для владельцев компаний будет зависеть от используемой системы налогообложения. Минимальный равен 6%, максимальный — 20%.
Как предпринимателю проверить коммерческую недвижимость перед покупкой
Покупая коммерческую недвижимость, необходимо произвести её тщательную проверку. Подобные сделки связаны со множеством рисков, и только скрупулезный анализ объекта и его собственника поможет их избежать. Расскажем, на что необходимо обратить внимание, дадим инструкцию пошаговой проверки коммерческой недвижимости перед сделкой, объясним, как узнать собственника, как получить информацию о кадастровом номере нежилого помещения по адресу и многое другое.
Почему важно проводить проверку перед покупкой?
Приобретение объектов недвижимости требует серьёзных вложений. Особенно если приобретается крупный дорогостоящий склад, офисный или торговый центр. Тем не менее, даже покупая небольшой павильон, необходимо быть начеку.
Главная причина, почему необходимо тщательно проверять коммерческую недвижимость – это огромное число мошенников и изворотливых предпринимателей, стремящихся прикарманить деньги доверчивого покупателя. Существуют и другие риски, которые подстерегают покупателя коммерческой недвижимости.
К ним можно отнести:
- нарушения, допущенные при строительстве, которые непременно скажутся на эксплуатации и приведут к проблемам с проверяющими органами;
- проблемы с документами на объект: в процессе перевода жилой недвижимости в коммерческую или временного объекта в капитальный могут быть допущены нарушения;
Кого выбрать: юриста или риэлтора
Раньше проверка коммерческой недвижимости на стадии переговоров и оформления сделки купли-продажи как правило осуществлялась риелторами. Сегодня стороны всё чаще прибегают к услугам юристов.
Дело в том, что риелтор это специалист по продаже нежилых помещений, а юрист специализируется в области права. Для риелтора всегда выгодно, чтобы сделка произошла, именно в этом заключается суть его деятельности. Интересы юриста лежат в области обеспечения юридической чистоты сделки независимо от того, состоится она или нет.
Пошаговая инструкция как проверить недвижимость
Приобретая коммерческую недвижимость, рекомендуем воспользоваться следующей инструкцией. Проверяя помещения по адресу, можно собрать о нём все необходимые сведения. Для того, чтобы узнать собственника нежилого помещения, выяснить наличие ограничений и запретов, способных воспрепятствовать заключению сделки, необходимо получить сведения из реестра нежилых помещений.
Анализ выписки из ЕГРН
В выписке из ЕГРН имеется очень много значимой информации. К сожалению, реестр может содержать массу технических и реестровых ошибок, поскольку периодически происходит объединение и обновление электронных баз. Все данные стоит проверить не один раз. Наличие любых ошибок может привести к невозможности зарегистрировать право собственности, привести к затруднениям дальнейшего использования объекта.
Коммерческая недвижимость является не только активом, но и одним из инструментов бизнеса, который предоставляется в аренду, под залог, отдаётся в доверительное управление. Необходимо изучить не только актуальные обстоятельства, но и предшествующие: историю данного объекта.
- какие сделки были совершены в отношении данного объекта;
- существуют ли непогашенные обязательства по предыдущим сделкам и насколько велико их влияние на последующую судьбу недвижимости;
Подобные факты не всегда могут послужить основанием для Росреестра для наложения ограничений на сделки с недвижимостью, но о них могут быть специальные отметки. Поэтому важно изучить всю историю операций с конкретным объектом.
Оценка правоустанавливающих документов
К правоустанавливающим документам на объект недвижимости относят договоры купли-продажи, дарения, наследования, акты введения в эксплуатацию, проектную, разрешительную документацию и другие.
Необходимо проверить кадастровый номер нежилого помещения, выяснить:
- кто действительно является собственником;
- выполнены ли все обязательства по договору, к примеру, выполнена ли оплата;
Проверка наличия особых условий
Иногда недвижимости может быть присвоен особый статус. Здание может являться объектом культурного наследия или особо охраняемым объектом. Такие помещения сопровождаются дополнительной документацией – охранными обязательствами, паспортами охранных объектов. Они содержат специальные требования к их эксплуатации, которые могут быть трудно выполнимыми или слишком затратными для будущего владельца. Особый статус оказывает влияние на процесс подготовки к сделки на условия самого договора.
Анализ технической документации
Объект должен сопровождаться всеми необходимыми разрешениями на эксплуатацию. Произведённые перепланировки должны быть узаконены. Чтобы удостовериться в этом, ознакомьтесь с полученными от продавца: разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, разрешением на строительство, техпаспортом с поэтажной экспликацией.
Необходимо сравнить существующую планировку с указанной в предоставленных документах. Обратите внимание на наличие у владельца строительных разрешений, чтобы не купить офис в самовольно надстроенном этаже.
Заказ оценки стоимости объекта
Процедура оценки необходима для определения кадастровой стоимости объекта и сравнения её с рыночной. Этот показатель важен для:
-
вычисления размера налога на недвижимость;
Наличие прав третьих лиц
На следующем этапе необходимо произвести проверку третьих лиц, являющихся правообладателями данного объекта. Если у продавца несколько совладельцев, заключить сделку о купле-продаже можно будет только с согласия всех собственников. Такая ситуация часто является следствием того, что при переводе недвижимости из жилого фонда в нежилой у прежний жилец сохранил юридическое право проживать в данном объекте.
Этот риск особенно часто сопровождает помещения, расположенные на первых дома многоэтажек. Кроме того, важно учесть право наследования. Собственник может захотеть реализовать объект, полученный по наследству, не убедившись в отсутствии других наследников. В подобных случаях сделку могут признать незаконной.
Инвестируем в коммерческие помещения в новостройках: советы экспертов
2020 год показал хрупкость многих инвестиционных стратегий. На какое-то время весной этого года недвижимость превратилась из актива в пассив. Особенно больно пандемия ударила по арендному рынку жилья и торговым центрам. А вот главными победителями в 2020 году можно признать владельцев дач и коттеджей под аренду в Подмосковье (ведь спрос на загородное жилье растет даже осенью), а также владельцев коммерческой недвижимости внутри жилых кварталов (особенно тех из них, кто смог сдать свои помещения под аренду продуктовому ретейлу).
В этой статье разберем тему приобретения площадей под магазины внутри ЖК-новостроек. Вместе с аналитиками, частными инвесторами и девелоперами рассказываем, как инвестировать деньги в коммерческую недвижимость на первых этажах новостроек максимально выгодно.
В этой статье
Спрос на коммерческие площади в новостройках растет
Коммерческая недвижимость становится тихой гаванью для многих инвесторов. Это касается как инвестиций в апартаменты (данный формат относится к коммерческой недвижимости, а не жилой), так и инвестиций в офисы и стрит-ретейл.
Последний формат недвижимости оказался самым гибким в кризисном 2020 году. Благодаря этому интерес инвесторов к коммерческим помещениям под ретейл не только не падал, но даже вырос, говорят аналитики. «Спрос от частных инвесторов в 2020 году высокий и даже выше обычного, особенно на помещения под супермаркеты, аптеки и небольшие кафе. Помещения первой линии в бюджете до 50 млн руб. выкупаются задолго до ввода объекта в эксплуатацию», — подтверждает руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова.
Два типа инвесторов в коммерческую недвижимость внутри ЖК
Инвесторов, которые вкладывают свои средства в коммерческую недвижимость в новостройках, условно можно разделить на два типа: инвесторы-сберегатели и инвесторы-бизнесмены. «К первому можно отнести тех, кого интересует долгосрочный пассивный доход. Такие инвесторы предпочитают приобретать недвижимость на старте проекта, им важен стабильный доход, который они станут получать от сдачи этого помещения в аренду после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Ко второму типу инвесторов можно отнести людей, которые рассчитывают получить максимальную прибыль в наиболее короткие сроки. Например, они приобретают максимально готовое помещение, сдают его в аренду, а затем продают как готовый бизнес», — объяснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Сколько стоят коммерческие помещения в новостройках
Стоимость коммерческих помещений в ЖК-новостройках зависит от многих факторов: места, класса объекта, расположения внутри комплекса (первая или вторая линия), стадии готовности дома или проекта, площади самого помещения и пр.
По оценке RRG, в Москве (включая ТиНАО) коммерческие площади в новостройках стоят от 80 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м. «На первой линии ЖК без ограничения доступа клиентов форматные помещения до 100 кв. м могут стоить от 380 тыс. до 800 тыс. руб. за 1 кв. м, а иногда и выше. Ходовые лоты в большинстве ЖК стоят 200–400 тыс. руб. за 1 кв. м. Если говорить про не самые ликвидные площади, то они могут стоить около 100 тыс. руб. за 1 кв. м и ниже», — рассказала Ярова из RRG.
Примеры цен на помещения под ретейл в новостройках
Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:
— В наших московских проектах комфорт-класса средняя стоимость квадратного метра варьируется от 170 тыс. до 220 тыс. руб. К примеру, в ЖК «Настроение», который мы возводим в Ростокинском районе, можно приобрести помещение площадью 67 кв. м за 12,5 млн руб. Стоимость квадратного метра составит 187 тыс. руб.
В более дорогих проектах средняя стоимость квадратного метра варьируется в пределах 260–340 тыс. руб. В ЖК бизнес-класса «Рихард» в помещении площадью 153 кв. м метр квадратный стоит 263 тыс. руб.
В проектах, которые мы реализуем в Московской области, средняя стоимость варьируется в пределах 130–170 тыс. руб. за 1 кв. м. Например, в ЖК «Южная Битца», который мы строим в Ленинском районе, в помещении площадью 50,8 кв. м стоимость метра составляет 153 тыс. руб.
Ставки аренды на ретейл-помещения в новых ЖК
Ставки аренды в жилых комплексах определяются двумя основными факторами: числом жителей самого ЖК (то есть размером комплекса, его плотностью) и наличием/отсутствием дополнительного трафика извне.
«Если речь идет о небольшом закрытом объекте, то ставки в нем будут низкие, потому что там мало людей и можно рассчитывать только на тот трафик, который присутствует непосредственно в этом ЖК», — отметила консультант департамента стрит-ретейла Colliers International Анастасия Шакина.
Ставки аренды на ретейл-площади в новостройках могут разниться достаточно серьезно даже в рамках одного комплекса. «Скажем, витринное помещение правильной формы с достаточной электрической мощностью, выходящее на улицу с высоким трафиком, может стоить в два-три раза дороже, чем помещение в том же ЖК, расположенное со стороны двора и предназначенное для сопутствующих услуг или детского/образовательного центра, где уже нет и таких характеристик самого помещения, и высокой проходимости», — продолжила эксперт из Colliers International.
Какие площади под стрит-ретейл в новостройках востребованы, а какие нет
Инвесторам в стрит-ретейл в новостройках важно, чтобы их помещения нашли арендатора максимально быстро, дорого и надолго. «Основные профили арендаторов, типичные для стрит-ретейла жилых комплексов, — это аптеки, ателье и бытовые услуги, небольшие продуктовые магазины, пекарни, магазины алкогольной продукции, а также различные детские заведения: школы иностранных языков, детские развивающие центры и т. д.», — перечисляет Шакина из Colliers International.
По словам эксперта, возможность размещения арендатора того или иного профиля обусловлена размерами помещений, потребностью в данном профиле, размерами самого жилого комплекса и технической готовностью девелопера предлагать решения для более широкого круга арендаторов. Например, для ресторанных помещений требуется специальная вытяжка, а для супермаркетов — продуманная зона погрузки-разгрузки, не мешающая жителям шумом.
Востребованными инвесторами могут быть не отдельные помещения, а целые ЖК. «Помещения раскупаются в комплексах «понятных» застройщиков либо в районах плотной застройки (ЖК от 1 тыс. квартир), либо в ЖК, встроенных в окружение, где есть перспектива роста — будущая застройка, появление станции метро и т. д.», — рассказала Ярова из RRG.
С трудом покупаются помещения в бюджете от 200 млн руб. либо просто крупные помещения от 150 кв. м без возможности деления, неформатные, темные, с большим количеством несущих стен и др. либо расположенные в ЖК, который находится в глубине района. «Также с некоторым затруднением продаются помещения на огороженных территориях или с окнами и входной группой во двор, так как это, скорее, офисы либо помещения под свой бизнес — йога, школа, салон красоты и др. Но визуальная и физическая доступность для клиентов, формальность помещения и качество инфраструктуры и самого ЖК являются крайне важными для инвесторов сегодня. Ну и цена, конечно. Она должна давать возможность рассчитывать на доходность от 8% годовых, иначе нет смысла в такой инвестиции», — добавила эксперт из RRG.
Личный опыт: интервью с инвестором в коммерческие площади в новостройках
Роман Лапурко — эксперт, в портфеле реализованных проектов которого находится более 40 торговых помещений коммерческой недвижимости различной квадратуры в Москве и Подмосковье
— Как выбрать локацию для покупки коммерческой недвижимости на первых этажах новостройки?
— В идеальном сценарии нужно выбирать локацию и инвестировать в покупку коммерческих площадей на первых этажах новостройки уже с расчетом на конкретную компанию-арендатора, согласовав эту покупку с ним. Сегодня на рынке нередки подобные случаи, и эти взаимодействия выгодны обеим сторонам. Если же таких партнеров у вас нет, то, обращая внимание на местоположение ЖК, вы должны исходить из того, что у большинства арендаторов какие-то районы максимально востребованы, какие-то менее, в каких-то часть арендаторов не развивается вообще. Здесь важна и густонаселенность, и покупательная способность. Скажем, потенциалы ЖК востока Москвы и западной части кардинально разные. Это касается и скорости сдачи помещения в аренду, и арендной ставки. Немаловажным фактором является близость к метро. Если говорить о Подмосковье, то учитывается удаленность ЖК от Москвы. Например, есть компании, не развивающиеся в удаленности более 15 км от МКАД. Но, помимо локации, вам необходимо обращать внимание на число жителей в ЖК. Если рассматривать самостоятельный ЖК, а не дома, вписанные в уже в существующий жилой фонд, то хороший сетевой арендатор, как правило, не рассматривает ЖК, где численность жителей менее 10 тыс. человек.
— А как выбирать помещения внутри ЖК-новостройки? На что обращать внимание при выборе?
— Каждый ЖК необходимо рассматривать индивидуально — факторов, влияющих на принятие решения, довольно много. Внутри новостроек, если это крупный ЖК с квартальной застройкой, самые топовые места находятся на основных трафиковых артериях либо рядом с крупными супермаркетами. Почти всегда хорошо работают въездные группы, где концентрируется максимальный трафик. Все просто — на въезде вас видят все жильцы, на периферии — только те, кто там живет. Локация очень важна для сетевых арендаторов — крупных компаний: кофеен, аптек, продуктового ретейла. Однако есть арендаторы, для которых локационные возможности не так важны. Например, коммерческие помещения где-нибудь вдали от пешеходного трафика, внутри ЖК, могут быть интересны различным службам доставки, дарк-китченам, студиям детского развития. Также надо понимать, в каком окружении находится дом, в котором предлагаются помещения, и стремиться искать соответствующих арендаторов. Например, если по соседству с объектом есть больница/поликлиника, то коммерческие помещения здесь могут стать магнитом для сопутствующего бизнеса — аптек, частных медицинских клиник, лабораторий. Школа или детский сад притягивают магазины канцтоваров, студии детского развития и дошкольного образования. В некоторых случаях также можно ориентироваться на близость помещения к остановкам общественного транспорта.
— Какие планировки удачные, а какие нет? Какие площади самые востребованные у арендаторов?
— Планировки коммерческих помещений в новостройках можно разделить на два типа: комнатные и зальные. Комнатные планировки в коммерческих помещениях — это наследие панельного домостроения, сегодня они считаются неликвидным активом и их очень сложно сдать в аренду. В последние годы застройщики даже при панельном строительстве стараются первый этаж, отведенный для нежилых помещений, делать монолитным. Это позволяет выводить на рынок гораздо большее количество помещений со свободными зальными планировками. Большое количество колонн, пилонов негативно влияет на сдачу помещения в аренду. Также необходимо учитывать меньшую ликвидность помещений, расположенных не на одном уровне с тротуаром, имеющих ступени. У помещения должны быть хорошие видовые и рекламные возможности — панорамные окна, двери должны выходить на проезжую часть либо трафиковую пешеходную артерию. Чем больше окон — тем лучше. Оптимальный размер коммерческого помещения в новостройках Москвы и Подмосковья, я бы сказал, от 60 до 90 кв. м. Многие компании работают в сегменте, предусматривающем открытия в такой квадратуре. Такие помещения находят арендаторов быстрее. Ну и, конечно, каждое помещение должно иметь мокрую точку.
— Если заранее арендатора найти не удалось, на каком этапе начинать его поиск?
— Я бы рекомендовал приступать к поиску уже в момент ввода корпуса в эксплуатацию, то есть за три-четыре месяца до получения ключей. Большинство компаний без проблем выходят на подписание предварительного договора аренды, тем самым заранее обеспечивая себя необходимым помещением.
— Как и где искать арендатора?
— Существует три основных варианта. Первый вариант назовем пассивным — через размещение объявления в интернете на специализированных площадках. Для этого достаточно короткого описания, плана помещения и нескольких фотографий объекта. Второй вариант — более активный — через работу с потенциальными арендаторами. Для этого необходимо найти контакты отдела развития интересующей вас сети, составить письмо — коммерческое предложение, отправить его потенциальному арендатору. Это более трудозатратная и профессиональная работа. Третий вариант, возможный только после передачи застройщиком помещения вам, — через застекольную рекламу. На окне-витрине своего помещения повесьте слово «Аренда» и оставьте телефон для связи. Самостоятельный поиск выглядит так. Все три варианта — рабочие, надо пользоваться всеми.
— Как собственнику определить ставку аренды?
— Самый верный способ правильно определить ставку — изучить конкурентную среду. Надо понять, какую ставку называют по помещениям в этом ЖК с максимально схожей локацией и квадратурой. Нужно понимать, что вы не можете проводить сравнение с помещением, расположенным на первой линии, и, например, помещением в глубине дворов. Характеристики должны быть максимально схожи. Так определяется стартовая ставка. Ставка ежегодно индексируется в среднем по рынку на 5%, это прописывается в договоре аренды. Повысить или пересмотреть ставку в новостройке возможно через некоторое время, после ввода основной части корпусов в эксплуатацию. В ЖК растет количество жителей, у вашего арендатора растет количество потенциальных клиентов, а значит, есть возможность повысить ставку. Но все зависит от ваших договоренностей с арендатором и от того, по долгосрочному договору вы работаете или краткосрочному. Желательно продумывать эти повышения заранее и согласовывать их с арендатором в самом начале взаимоотношений. Тогда ваши договоренности могут предусматривать градацию ставок на первый, второй, третий год аренды, что должно быть отражено в договоре. Встречаются такие примеры, когда за пару лет ставка может вырасти на 30–40% (с учетом, что количество жильцов в ЖК выросло как минимум на эту же процентовку).
Еще раз хотел бы уточнить: ориентировочное понимание арендной ставки должно определить целесообразность покупки помещения, прорабатывать этот вопрос необходимо еще до покупки. Нередко встречаются предложения с завышенным прайсом, да еще и с окончанием строительства корпуса и вводом его в эксплуатацию через два года. На этом непрофессиональный инвестор может обжечься и обмануться в своих ожиданиях.
— Как готовить помещение под арендатора? Стоит ли вкладываться в ремонт?
— Однозначно — нет. И сетевые арендаторы, и частный несетевой бизнес подписывают помещения «в бетоне», так как зонирование помещения, определение квадратуры торгового зала, склада, местонахождения санузлов и т. д. определяются индивидуально каждым арендатором в зависимости от специфики его деятельности. Например, студия детского творчества поделит ваше помещение на пять кабинетов, а алкомаркету нужны один торговый зал и небольшой склад. Зонирование совершенно разное, все очень индивидуально, по этой причине ремонт без подписанного арендатора выполнять не стоит. Также надо иметь в виду, что арендодатель частично компенсирует затраты на ремонт, давая арендатору арендные каникулы на время проведения строительных работ. Средний срок каникул для квадратуры 60–90 кв. м обычно составляет два-три месяца.
Еще одна важная деталь: каждому арендатору нужны определенные электромощности. Для большинства арендаторов, работающих в помещениях площадью 60–90 кв. м, мощность должна начинаться как минимум от 15 кВт.
— Стоит ли покупать коммерческие помещения на первых этажах новостроек с целью перепродажи для заработка на росте стоимости?
— Да, но для этого необходимо обладать глубокой рыночной экспертизой. Это возможно, но на сверхдоходность ориентироваться не стоит. Если сдать в аренду неправильно выбранное помещение тяжело, но все же возможно, пусть и запросив невысокую арендную ставку, то перепродать такое помещение с выгодой будет уже сложнее.