Как узнать застройщика дома

Как выбирать застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры — очень ответственное мероприятие. При этом опасности могут поджидать не только на вторичном рынке, но и в новостройках. После нововведений от 1 июля 2019 года покупать квартиры в строящихся домах стало чуть безопаснее, но не стоит терять бдительность. Любая ошибка при покупке недвижимости может обойтись в миллионы рублей и годы потерянного времени. В статье расскажем, как выбирать застройщика при покупке квартиры и по каким параметрам его проверять.

1 этап. Найдите сайт застройщика и изучите его

Все застройщики конкурируют за покупателей. Сайт — это один из способов привлечь внимание и убедить в своей благонадежности. Если сайта нет совсем, это повод остановиться и подумать.

На сайте застройщики размещают информацию о проектах, которые уже закончены или находятся на этапе строительства, выставляют модели домов, планы квартир, фотографии готового здания и его элементов, некоторые даже ведут онлайн-трансляции с высоты подъемного крана.

Кроме того, все документы, сертификаты, лицензии и награды компании тоже любят размещать на своих страницах. Они свидетельствует об их опыте и надежности. Если их нет на сайте, можно запросить.

2 этап. Изучите документы застройщика

Застройщики обязаны раскрывать информацию о себе. Перечень документов, которые покупатели всегда могут запросить, дан в 214-ФЗ.

Есть неприкосновенный минимум, который должен быть у любой компании, которая зарегистрирована и имеет право вести деятельность:

1. свидетельство о регистрации и постановке на учет в налоговой;
2. устав;
3. выписка из ЕГРЮЛ.

На каждую новостройку у застройщика также должны быть документы. Это разрешение на строительство и проектная декларация. Если нет разрешения администрации города, то дом попросту нельзя строить. А проектную декларацию застройщик составляет самостоятельно. Там дано описание дома (этажность, материалы, наличие коммуникаций) и сроки постройки.

Обратите внимание и на подтверждение статуса участка земли, на котором строится дом. Договор об аренде должен быть зарегистрирован в Росреестре, а ее срок не должен отличаться от срока строительства. Сравните проектную декларацию и информацию об участке из выписки ЕГРН. Кадастровый номер и вид разрешенного использования должны совпадать. Получить выписку из реестра недвижимости можно не выходя из дома через сервис ЕГРН.Реестр.

Внимание! В выписках из ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

3 этап. Узнайте источники финансирования

Уже с середины 2019 года застройщики, которые только начинают строительство, не могут тратить на него деньги дольщиков. Все деньги людей, вложившихся в жилье, будут лежать на эскроу-счете в банке до тех пор, пока стройка не кончится.

Чтобы получить деньги на строительство, застройщик получает проектное финансирование с банком, в котором открыт эскроу-счет дольщиков. Но это сделать не просто. Банк рискует своими финансами, поэтому тщательно проверяет компанию на надежность. Если застройщик прошел проверку банка и получил финансирование, можно чувствовать себя спокойнее. Также вы можете посмотреть историю финансированию прошлых проектов застройщика. Это указано в проектных декларациях на сайте наш.дом.рф. Если компания и раньше работала с банками, особенно крупными, это плюс к ее репутации.

4 этап. Узнайте сроки строительства и процесс готовности

Срок возведения дома зависит от методов и материалов, которые использует застройщик. Быстрее всего строятся панельные многоэтажки, это занимает до года. А вот кирпичные здания редко заканчивают стройку раньше, чем через два года.

При выборе застройщика стоит обращать внимание на продолжительность строительства и прогресс готовности дома. Считается, что в дом, который закончен на 70%, вложиться гораздо безопаснее, чем в такой же дом на стадии котлована. Но стоит помнить, что со временем квартиры в строящемся доме дорожают.

5 этап. Сравните цены застройщика со средними по рынку

Если застройщик давно на рынке и заслужил хорошую репутацию, то его цены не будут ниже среднерыночных. О ненадежности может свидетельствовать дешевизна или внезапные скидки и распродажи. Это значит, что у строителя трудности с финансами, потребовались дополнительные средства. Но, разумеется, не стоит сравнивать цены на жилье комфорт и эконом класса. Они зависят не столько от застройщика, сколько от используемых материалов, оборудования и подрядчиков.

6 этап. Проверьте информацию в интернете

СМИ не упускают возможности рассказать о неудачах компаний, поэтому вы найдете о застройщиках массу всего. Но особое внимание стоит обращать на отзывы покупателей и информацию о банкротстве. Если компания банкротится, то покупать у нее квартиру точно нельзя. Проверить статус банкротства можно на сайте арбитражного суда.

Отзывы людей, которые уже живут в квартирах застройщика, позволят узнать много интересного. Но стоит помнить, что отзывы могут быть заказаны как самим застройщиком, так и его конкурентами.

Как проверить застройщика?

В прошлом году ко мне за советом обратилась коллега, стоит или нет покупать ЖК Новое Горелово от застройщика Ленрусстрой. Она, в основном, занимается вторичной недвижимостью и плохо разбирается в новостройках.

Ее региональные клиенты сомневались покупать там квартиру или нет. Ну я то знаю, что в этом ЖК корпуса с далекими сроками сдачи брать не стоит, но людям одних моих слов было бы недостаточно, нужны аргументы. Поэтому решила свести всю информацию в отчет.

Проверять застройщика на соответствие ФЗ-214, на наличие разрешения на строительство и т.д. (хотя эта информация в отчете тоже есть) практически бессмысленно, за этим следит государство. А вот проверить застройщика по косвенным факторам более действенно. Например, полезно проверить на участие строительной компании в судебных процессах, полезно прочитать расследования журналистов из солидных изданий. А вот отзывы в интернете читать бесполезно, они практически все пишутся на заказ. Единственное полезное действие в этом варианте — это прочитать отзывы о качестве строительства в закрытых группах дольщиков в соцсетях.

Заключение по отчету можно почитать ниже, а полная версия со всеми документами доступна по ссылке на гугл диске:

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Данный застройщик реализует квартиры по договору долевого участия (п.3.2 отчета), который полностью соответствует ФЗ-214. Так как финансирование проекта осуществляется ПАО Сбербанк, то часть квартир находится в залоге у банка, о чем в п. 13.8 ДДУ есть соответствующая запись. По данному договору деньги привлекаются на прямую на счета застройщика, без использования эскроу-счетов. Данная схема не гарантирует, что застройщик вернет деньги в случае проблем с достройкой проекта.

Проектная декларация прошла экспертизу в Управлении негосударственной экспертизы Ленинградской области (п.3.1. отчета). Разрешение на строительство выдано застройщику в период 11.12.2017 по 11.09.2020, это означает, что застройщик к концу срока должен ввести дом в эксплуатацию, с получением соответствующих разрешений.

По большинству реализованных застройщиком объектов была задержка с вводом в эксплуатацию на срок от 3 до 6 месяцев (п. 1.3 отчета).

Сам застройщик и все аффилированные с ним компании регулярно являются участниками судебных процессов, как в качестве истца, так и ответчика (п.2 отчета). Данный факт негативно сказывается на финансовом положении застройщика. Учитывая, что застройщик строит на заемные деньги, то он может не справиться с долговой нагрузкой.

Компания ООО «Киришский ДСК» является основным поставщиком строительных элементов для реализации проектов застройщика. К данной организации регулярно предъявляют иски сбытовые компании (п.2.2.1 отчета), потому что ООО «Киришский ДСК» не оплачивает счета за отпущенные ему энергоресурсы. Так же к данной компании выставлен иск от ИФНС о взыскании задолженности по начисленным пеням по страховым взносам, т.е. компания не оплачивает в срок страховые взносы по своим сотрудникам.

ООО «Лига», которая выполняла архитектурно-строительное проектирование по объекту (п.3.1 отчета, п.10.3 проектной декларации) ранее судилась из-за участка земли, на котором располагается ЖК Новое Горелово (п.2.1.1 отчета), с Администрацией Виллозского городского Поселения. А до этого данная компания благодаря родственным связям в самой администрации выиграла конкурс на разработку Генплана данного поселения, т.е. того самого участка на котором располагается ЖК. На эту тему интернет-изданием фонтанка.ру было проведено расследование (п.2.1.2 отчета).

В 2012 году компания ООО «Ленрусстрой» выиграла конкурс для строительства жилья для военнослужащих и не справилась со своими обязательствами, вследствие чего от ФГКУ «6 Цзз Войск Национальной Гвардии» получила иск о взыскании неустойки в размере более 2 млн. руб (п.1.2. отчета, дело от 06.11.14).

Застройщик, который фигурирует в ДДУ — ООО «Лиговский канал» на данный момент никак не связан с ООО «Ленрусстрой» — все учредители частные лица (п. 3.3.1 отчета), хоть и приближенные к руководству компании. Ранее в учредителях компании были лица, которые так или иначе фигурируют во всех учредительных документах, описанных в отчете компаний, например племянник ген. директора Ленрусстрой Гаврилив Сергей, который по совместительству работает менеджером отдела продаж. Это может означать, что компанию могут в любой момент обанкротить, а получить деньги, которые были уплачены за приобретенное жилья, будет проблематично, потому что головная компания Ленрусстрой по официальным документам никак не отвечает по обязательствам ООО «Лиговский канал».

Рекомендация:

Сложное положение на рынке и переход на проектное финансирование подкосит большинство небольших застройщиков и покупать квартиру в доме, с далекими сроками сдачи, у такого застройщика я не рекомендую. Застройщик, анализируемый в отчете, относится к категории небольших компаний. Учитывая, что даже в благоприятные времена компания не выполняла свои обязательства в срок, маловероятно, что это произойдет в дальнейшем. Компания на данный момент успешно работает только благодаря финансированию банков и налаженных связей в администрации поселения, но данные факты не свидетельствуют о надежности компании. Если произойдет смена власти в администрации или смена руководства самой компании, то велик риск, что будет принято решение начать процедуру банкротства.

Проверить застройщика онлайн: четыре способа выяснить надежность компании

Узнать в интернете размер уставного капитала компании не составит труда, для этого есть профильные ресурсы – stroystop, list-org и другие. Естественно, стоит насторожиться, если заявленный уставный капитал – 10 тысяч рублей. А вот правдивость многомиллионного капитала можно найти на сайте застройщика. Например, в специальном разделе, где описан финансовый оборот компании за год.

Еще один показатель надежности – отношения застройщика с банком. Если финансовая организация выдает девелоперу крупные кредиты – значит, банк уверен в возврате этих денег. Истории такого партнерства, как правило, бывают описаны в ленте новостей строительной компании.

Проверьте пакет документов на объект строительства

Любое строительство должно быть согласовано. А строящиеся проекты должны иметь большой пакет документов, в числе которых: положительное заключение государственной экспертизы проекта, разрешение на строительство, проектная декларация, документ, подтверждающий право на использование земельного участка (свидетельство о собственности, либо договор аренды). Перечисленные документы должны быть опубликованы на официальном сайте строящегося проекта.

В этих документах нужно в первую очередь обратить внимание на следующие пункты:

Как найти застройщика по адресу дома

Адрес:
г Пермь, ул Яблочкова, д. 5, корпус 2, блок-секция 2.3, 2.4.

Адрес:
п Стрельна, пр-кт Буденного, корпус Подземный гараж (автостоянка). Участок 12. Кадастровый номер ЗУ 78:40:0019185:1188

Адрес:
г Пермь, ул Яблочкова, д. 5, корпус 2, блок-секция 2.5, 2.6.

Адрес:
с Чигири, литера 2

Адрес:
г Железногорск, ул Курская, д. 6, блок-секция 1

Адрес:
г Железногорск, ул Курская, д. 4, блок-секция 1

Адрес:
г Железногорск, ул Курская, д. 3, блок-секция 3

Адрес:
п Знаменский, литера 16

Адрес:
г Мурино, пр-кт Авиаторов Балтики, д. 29, корпус 1

Адрес:
г Мурино, корпус 20

Адрес:
г Мурино, корпус 20

Адрес:
г Пермь, ш Космонавтов, д. 309А, корпус 1

Адрес:
п Знаменский, литера 15

Адрес:
п Знаменский, литера 17

Адрес:
г Астрахань, улица Латышева

Адрес:
г Пермь, ул Яблочкова, д. 5, корпус 2, блок-секция 2.1., 2.2.

Адрес:
г Новосибирск, ул Горская, д. 2/1

Адрес:
г Новосибирск, ул Горская, д. 2/1

Адрес:
п Стрельна, пр-кт Буденного, корпус Подземный гараж (автостоянка) П2. Участок 6. Кадастровый номер ЗУ 78:40:0019185:1192

Адрес:
п Стрельна, пр-кт Буденного, корпус Подземный гараж (автостоянка) П1. Участок 6, кадастровый номер ЗУ 78:40:0019185:1192

Адрес:
г Пермь, ул Яблочкова, д. 5, корпус 2, блок-секция 2.7, 2.8, 2.9, 2.10

Адрес:
г Железногорск, ул Курская, д. 5, блок-секция 3

Адрес:
г Железногорск, ул Курская, д. 3, блок-секция 2

Адрес:
г Вологда, ул Архангельская, д. 12

Адрес:
г Новосибирск, ул Зорге

Адрес:
г Самара, район Октябрьский р-н

Адрес:
г Краснодар, район Карасунский округ, литера 4.1

Ввод в эксплуатацию:
30.09.2030

Адрес:
г Краснодар, район Карасунский округ, литера 4.2

Ввод в эксплуатацию:
30.09.2030

Адрес:
г Краснодар, литера 2

Ввод в эксплуатацию:
30.09.2030

Адрес:
г Астрахань, улица Космонавтов, д. 18

Адрес:
п Знаменский, литера 18

Адрес:
п Знаменский, литера 14

Адрес:
г Пермь, ул Яблочкова, д. 5, корпус 1, блок-секция 1.1, 1.2, 1.3, 1.4.

Адрес:
г Пермь, ул Яблочкова, д. 5, корпус 1, блок-секция 1.5, 1.6, 1.7, 1.8

Чтобы обезопасить себя, изучите информацию о застройщике в открытых базах данных или государственных реестрах.

Как узнать кто застройщик дома?

Если вас интересует конкретный дом, который строится в данный момент, можно узнать как найти застройщика по адресу объекта. Еще с 2018 года был запущен ресурс «Единая информационная система жилищного строительства». Здесь есть информация как проходит строительство, сколько квартир всего в доме, а сколько уже продано. Например, 10 квартир из 44. По разным параметрам можно определить надежный ли застройщик.

На сайте «Единый реестр застройщиков» представлены данные не только на саму компанию-инвестора жилищного строительства, но и на подрядчика, привлекающего деньги дольщиков. Рейтинговая система поиска помогает быстро определить надежность от 0,5 баллов — низкий уровень, до 5 баллов — высокий. Если у фирмы низкий рейтинг, значит уже допускались просрочки в проектах, реализованных ранее. Чем выше балл, тем больше шансов на то, что в текущем строительстве не будет переноса сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Что можно найти на официальном сайте застройщика?

На собственном ресурсе компания обязана выкладывать максимум информации о текущем строительстве и о предыдущих проектах. Потенциальный покупатель, может найти на сайте проектную декларацию. Этот документ показывает как здание будет выглядеть в готовом виде. Возможно, в рекламе строительства что-то было приукрашено. Еще одно важное требование — размещение на сайте разрешения на строительство. Если оно в скором времени истекает, а работы только на начальной стадии, нужно задуматься о покупке квартиры в этом месте.

Также следует изучить технические условия на подключение к электросетям. Может случиться так, что коробка дома практически готова, а вот с поступлением электричества проблемы. В здании будут перебои с работой лифта, со светом и вытекающими последствиями. На сайте застройщика техусловия должны быть представлены в отсканированном виде с подписью и печатью ответственных компаний.

Какую еще информацию о застройщике можно найти в интернете?

Наличие судебных процессов или дел о банкротстве компании представлено в картотеке арбитражных судов. Здесь есть данные о судах с юридическими лицами. Чтобы узнать о возможных спорах компании с физическими лицами, нужно посмотреть сайт районного суда. Если присутствуют требования о взыскании средств с застройщика, возможно, у фирмы проблемы с деньгами.

Многое могут рассказать сами люди, которые уже сотрудничали с данной компанией. Они объединяются в группах и сообществах в социальных сетях, сидят на строительных форумах. Потенциальный покупатель может зарегистрироваться на них и почитать отзывы, задать интересующие вопросы.

Это одни из самых популярных способов проверить застройщика на надежность. Детальное изучение информации о строительной компании помогает сэкономить время, деньги и нервы покупателя. Так покупка жилья станет радостным событием и не приведет к судебным разбирательствам.

Единый реестр застройщиков

Единый реестр застройщиков, имеющих право строить многоквартирные дома и привлекать средства граждан, размещен на сайте наш.дом.рф. По нему можно проверить, когда компания была зарегистрирована, сколько объектов она строит на данный момент, кто является руководителем, по какому адресу можно найти сайт юридического лица. Если компании нет в реестре, заключение ДДУ с ней наверняка повлечет потерю денег.

Что можно узнать через Единый реестр застройщиков

Найти застройщика через единый реестр можно по названию, ОГРН и ИНН, юридическому адресу. По информации из поиска можно узнать:

• количество текущих новостроек компании с указанием адресов, иных данных;
• сведения о руководителе, контактном телефоне, адресе сайта компании;
• данные о юридическом и фактическом адресе застройщика;
• подтверждение факта работы с эскроу-счетами (это нужно для объектов, возводимых по разрешениям с июля 2019 года).;
• сведения об учредителях и бенефициарах.

Перейдя по ссылке на страницу новостройки, можно ознакомиться с полным перечнем документов и сведений на объект. В частности, застройщик обязан размещать проектную декларацию, где указываются основные данные на объект и участок, сроки планируемого и фактического строительства. Исключают компании из реестра после банкротства, либо после закрытия по собственному решению учредителей.

В дополнение к реестру, можно использовать сведения Единого ресурса застройщиков. На нем есть реестры и рейтинги строительных компаний, реестры всех новостроек страны, аналитические материалы. На портале есть поисковая система по объектам с более чем 70 фильтрами. Это позволяет быстро найти интересующий объект, ознакомиться с этапом возведения.