Как узнать одобрят ли ипотеку

Как узнать, одобрят ли вам ипотеку, и подсчитать ее размер

Ипотека — это целевой заем на покупку недвижимости, предоставляемый кредитной организацией. Как правило, это сумма с шестью нулями, к которой еще добавляются проценты. На погашение жилищного кредита у заемщиков уходит до 30 лет, хотя немало и тех, кто расплачивается досрочно — за 7–8 лет.

В общем, дело это серьезное, и перед оформлением ипотеки обязательно нужно оценить свои возможности и разобраться, как все это работает. В этой статье мы поговорим о том, что влияет на решение банка о кредитовании и как узнать, на какую сумму можно рассчитывать.

Материал актуален как для «первички», так и для «вторички», но рассматривать при этом мы будем только рыночную ипотеку, без льготных программ, у которых есть своя специфика.

Какой доход нужно иметь для получения ипотеки

Одно из распространенных заблуждений, особенно, когда дело касается вторичного жилья, — то, что банк одобряет ипотеку под конкретный объект. На самом деле деньги дают не «под квартиру», а «под конкретного человека», исходя из его платежеспособности, кредитной истории и других факторов.

Так что сначала нужно узнать, дадут ли вам вообще ипотеку и в каком размере, а потом уже подбирать варианты. Для этого необходимо подать в банк заявку на ипотечный кредит.

Конечно, сама квартира тоже имеет значение. Если выбранный вариант чем-то не устроит банк, то под него кредит не дадут. Но при этом возможность взять ипотеку на другое жилье у клиента останется.

Как правило, одобренная заявка действует в течение 90 дней. Причем из выделенного ему лимита заемщик может взять только необходимую часть — он не обязан брать кредит на всю одобренную сумму.

Банки оценивают платежеспособность каждого клиента индивидуально, учитывая несколько факторов:

1. На погашение кредита должно уходить не более 30–50% ежемесячного дохода с учетом обязательных трат и выплат (например, затрат на аренду жилья, других кредитных обязательств, алиментов).
2. Максимальная сумма кредита определяется исходя из платежеспособности заемщика.
3. Имеет значение регион, где покупается недвижимость: жилье в столице и городах-миллионниках стоит дороже, чем в провинции. То есть доход в 50 тыс. в Москве и такой же, например, в Моршанске Тамбовской области — это две большие разницы.
4. Когда ипотеку оформляет семья и супруг согласен стать созаемщиком, банк учитывает совокупный доход с учетом расходов на содержание несовершеннолетних детей (обычно вычитают 10–20 тыс.). Имеющиеся долговые обязательства при этом делятся поровну между супругами.

После вычета суммы ипотеки и других расходов из дохода семьи каждому ее члену (включая заемщика) должно оставаться не менее одного прожиточного минимума.

Если заработка одного из супругов достаточно для покрытия ежемесячных выплат, ипотеку, скорее всего, одобрят даже при отсутствии доходов у второго.

Открытые кредитные карты (даже неиспользуемые) банки рассматривают как долговые обязательства. При расчете платежеспособности из дохода клиента в таком случае вычитают 5–10% лимита кредитки.

А если он не сообщит о наличии карты при подаче заявки, это может быть расценено как сокрытие информации об имеющихся обязательствах. Поэтому потенциальным заемщикам имеет смысл закрыть свои кредитки и приложить к заявке соответствующие справки.

Какие доходы учитываются при получении кредита и как их подтвердить

Кроме доходов по основному виду деятельности банком учитываются:

• пенсионные выплаты;
• ежемесячные пожизненные выплаты отдельным категориям граждан;
• различные пособия;
• вознаграждения по договорам гражданско-правового характера;
• отчисления от использования объектов интеллектуальной собственности и авторских прав;
• доходы от сдачи в аренду недвижимости;
• проценты по вкладам;
• дивиденды по акциям и т. п.

Любой доход при этом надо подтвердить официально.

Обычно для этого годятся следующие документы.

1. Для наемных работников:

• трудовая книжка (заверенная копия, сведения из электронной книжки);
• справка о доходах за последние шесть месяцев (2-НДФЛ или по форме банка) или выписка по счету зарплатной карты за последние 3–6 месяцев;
• также банк может принять выписку о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица из СФР за тот же период.

Если у клиента есть работа по совместительству, он должен предоставить аналогичный пакет документов оттуда.

Помните, что обычным требованием кредитных организаций является стаж на последнем месте работы не менее 3–6 месяцев.

2. Для ИП и владельцев бизнеса:

• копия трудовой книжки;
• налоговая декларация по ОСНО или УСН за анализируемый период с отметкой налоговой инспекции;
• справка о доходах предпринимателя как физлица в свободной форме за последние шесть месяцев (доход подтверждается налоговой отчетностью организации);
• квитанции об оплате налогов за последний отчетный период (календарный год в случае ИП).
• Если основной вид деятельности организации — сдача недвижимости в аренду, то нужно представить документы, подтверждающие право собственности на сдаваемые объекты.

Физлицо, желающее показать доход от сдачи недвижимости, может зарегистрироваться в качестве самозанятого и представить договор аренды, чеки о получении дохода, формируемые в приложении «Мой налог», и документы о праве собственности на объект.

При подтверждении пенсии как дополнительного дохода заемщик предоставляет пенсионное удостоверение (справку о назначении пенсии) и выписку по счету, на который ее перечисляют

Для подтверждения доходов от вкладов или ценных бумаг представляется выписка по счету, на который поступают отчисления (обычно нужна справка за последние полгода).

Если у заемщика есть зарплатная карта банка, в котором он хочет получить ипотеку, то подтверждать доход по ней чаще всего не нужно. К тому же для зарплатных клиентов в банках могут действовать специальные предложения.

Тем, у кого зарплата серая, получить ипотеку сложнее, особенно если это их основной доход. В некоторых случаях кредиторы принимают в качестве подтверждения такого заработка сведения о состоянии банковского счета, а также о расходах за определенный период.

Чаще всего для первоначальной оценки платежеспособности потенциального заемщика банки используют скоринговую систему. Специальная программа обрабатывает заявку претендента и выставляет ему баллы.

На высокую оценку могут рассчитывать те, у кого есть:

• любая ликвидная недвижимость;
• автомобиль;
• высокий ежемесячный доход;
• собственный бизнес или доход от самозанятости;
• дивиденды, прибыль от инвестиций.

Повышает оценку и наличие высшего образования, востребованной профессии, длительный стаж на последнем месте работы, трудоспособный возраст, отсутствие иждивенцев.

Система автоматически отсеивает граждан, которые не подходят по ряду критериев. Отказ получат, например, претенденты старше 75 лет или со стажем менее трех месяцев на текущем месте работы, с большим невыплаченным кредитом или расходами на аренду жилья.

С 2019 года банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки клиентов (ПДН). Согласно закону на платежи по действующим кредитам вместе с будущей ипотекой у заемщика должно уходить не более 50% дохода. Существует простая базовая формула для вычисления ПДН, с помощью которой сам потенциальный заемщик может оценить свои шансы на получение кредита:

ПДН = ежемесячные платежи по кредитам и займам / чистый среднемесячный доход (т. е. за вычетом всех обязательных платежей).

Результат ниже 0,5 (т. е. 50%) означает, что одобрение возможно. Однако на ПДН также могут влиять открытые кредитки. В этом случае к долгам нужно добавить 5–10% лимита карты или же закрыть ее.

Но и это не всё. Банк также учитывает и проблемные кредиты, по которым претендент выступает поручителем. Для более точного расчета этого показателя можно воспользоваться онлайн-калькулятором.

Банки проверяют абсолютно все данные из анкеты заемщика, и если в нее закрадется даже непреднамеренная ошибка, это могут принять за попытку обмана. Также это может послужить причиной отсева еще на этапе проверки скоринговой системой.

Проверку на добросовестность проходит не только заявитель, но и его работодатель. Если у юрлица проблемы, например с налоговой, или с фирмой ведутся судебные тяжбы, — это повод усомниться в стабильности дохода клиента.

Все без исключения банки проверяют кредитную историю потенциального заемщика. Если ранее у него были проблемы с другими кредитами (просрочки, суды, банкротство), то в ипотеке такому клиенту с высокой вероятностью откажут.

Подход к анализу кредитных историй у банков разный: одни проверяют данные за последние три года, другие — за пять лет, а третьи изучают клиента досконально, вплоть до его первого кредита.

Просрочка до 30 дней обычно не влияет на кредитную историю, но если регулярно нарушать график платежей, это станет негативным фактором. В общем случае считается, что заемщик ненадежен, если он допускал просрочки свыше 60 дней за последние 180 дней.

А если в кредитной истории ошибка?

В кредитной истории случаются технические ошибки. Например, полгода назад заемщик погасил потребкредит, но в бюро кредитных историй (БКИ) он до сих пор активен и указано, что ежемесячный платеж составляет 25 тыс. рублей. Соответственно, банк будет учитывать это как дополнительную финансовую нагрузку, а также отметит, что клиент скрыл информацию по имеющимся обязательствам.

Исправить ошибку можно через банк, который выдавал тот самый кредит. Получив требование, организация должна привести КИ в порядок в течение десяти рабочих дней.

Чтобы избежать подобных накладок, перед подачей заявки на ипотеку проверьте свою кредитную историю. Сделать это можно через сайт госуслуг.

Отсутствие кредитной истории иногда может быть причиной отказа в ипотеке: в таком случае банку непонятно, что это за заемщик и как он исполняет обязательства.

В этой ситуации перед оформлением ипотеки (за 3–6 месяцев) имеет смысл взять небольшой кредит и аккуратно его погасить, подкрепив факт его закрытия соответствующей справкой.

Проверяя кредитные истории, банки делают запрос и в единую базу службы судебных приставов. Если там «висит» штраф до 1000 рублей — не страшно. Но вот долги по алиментам или коммунальным платежам могут послужить причиной отказа.

Немного математики, или самостоятельный расчет доступного кредита

Если вы не дружите с цифрами и не готовы заниматься самостоятельными подсчетами, можете пропустить этот раздел. Если же вы хотите большей конкретики, то здесь мы расскажем, как самостоятельно рассчитать максимально возможную сумму кредита. Правда, используемые для этого формулы уже посложнее. Все начинается с расчета платежеспособности заемщика:

Здесь P — это, собственно, платежеспособность.

ЧД — чистый доход (средняя ежемесячная сумма за полгода минус все обязательные платежи).

К — это специальный банковский коэффициент, который зависит от величины чистого дохода: если ЧД меньше или равен 45 тыс. рублей, K = 0,7, если больше — K = 0,8.

t — это срок кредитования в месяцах.

Банки могут менять размер коэффициента K по своему усмотрению. Мы приводим стандартный вариант.

Пример расчета. Алексей, инженер из Новосибирска, зарабатывает 70 тыс. рублей в месяц, 25 тыс. из которых отдает за аренду жилья и еще 5 тыс. — за ЖКУ. По выходным он подрабатывает в такси и получает за это еще 40 тыс. рублей. У Алексея есть жена (она тоже работает) и маленький сын. Прожиточный минимум на ребенка в Новосибирской области равен 15 261 рублей, а на трудоспособного взрослого — 16 054 рублей. Алексей хочет оформить ипотеку для покупки собственной квартиры на максимально возможный срок.

Чистый доход Алексея составит: 70 000 + 40 000 – 25 000 – 5000 – 15 261 – 16 054 = 48 685 рублей.

Коэффициент К в таком случае будет равен 0,8. Ну а максимальный срок кредитования в России составляет 30 лет, или 360 месяцев.

Подставив эти цифры в формулу, мы получим: 48 685 * 0,8 * 360 = 14 021 280 руб.

Но это еще не все. Чтобы определить максимально доступную Алексею сумму ипотеки, нам понадобится вторая, еще более заковыристая формула:

Здесь X — это искомая максимальная сумма кредита, t — срок его выплаты в месяцах, а i — процентная ставка по кредиту (допустим, на сайте банка Алексей увидел, что рыночную ипотеку выдают под 11%).

Не будем утомлять читателей дальнейшими пошаговыми расчетами: если вы помните правила умножения и деления, вы легко воспользуетесь формулой — страшная она только на вид. Вот и Алексей справился.

В итоге у него получилось: 14 021 280 / (1 + (3971 : 24 200)) = 12 044 832 рублей.

Это и есть максимально доступный ему размер ипотеки.

Для расчета условий будущей ипотеки удобно использовать ипотечный калькулятор Циан. Он позволяет рассчитать ежемесячный платеж, необходимый доход, размер процентов и т. д.

Что делать, если дохода не хватает

Если после всех прикидок выходит, что имеющегося дохода недостаточно, есть несколько вариантов действий. Самый простой — выбрать объект подешевле и/или увеличить подтверждаемый доход.

Но можно попробовать и другие способы:

• Увеличить сумму первоначального взноса, чтобы снизить ежемесячный платеж.
• Выбрать максимальный срок кредитования (сейчас он составляет 30 лет). Итоговая сумма к погашению при этом увеличится, но размер ежемесячных платежей снизится. Условия большинства ипотечных кредитов предусматривают возможность досрочного погашения, поэтому при появлении такой возможности переплату можно будет уменьшить.
• Попробовать найти льготные федеральные или муниципальные программы, под условия которых попадает заемщик. Например, во многих регионах действуют программы для ряда специальностей, молодых ученых, молодых специалистов, многодетных семей и т. д.
• Оформить ипотеку вместе с созаемщиком или найти поручителя с достаточным официальным заработком.
• Максимально закрыть имеющиеся кредитные обязательства, снизив таким образом свою финансовую нагрузку.

Если в ипотеке отказали, это не конец

Кредитная политика у каждого банка своя, к тому же она может периодически меняться. Поэтому, если вам отказали в одном банке, попробуйте обратиться в другой или подать заявку позже.

С 2015 года при отказе банк по закону должен указывать точную причину. Однако кредиторы нередко обходятся общими формулировками. Подробности можно попытаться выяснить у своего кредитного менеджера: он может дать разъяснения, а иногда и рекомендации, что нужно исправить, чтобы получить одобрение в будущем.

Порядок действий после одобрения ипотеки

Ипотечное кредитование населения – одно из главных направлений работы Сбербанка. Оформление взаимоотношений с банком происходит по многоступенчатой процедуре. Важным ее этапом становятся грамотные действия потенциального заемщика после одобрения ипотеки Сбербанком. В статье приводится подробная пошаговая инструкция правильных действий клиента, следование которой гарантирует успешное и оперативное приобретение ипотечного жилья.

Одобрение ипотеки в Сбербанке

Первый этап оформления ипотечного кредита – это выбор банка для дальнейшего сотрудничества. Преимущества Сбербанка очевидны и состоят в следующем:

• лидирующие позиции на отечественном банковском рынке;
• стабильное финансовое положение;
• большое количество офисов, банкоматов и терминалов;
• репутация самого успешного банка страны в сочетании со статусом крупнейшего финансового учреждения России;
• выгодные условия кредитования, в том числе – ипотечного;
• разнообразие предлагаемых заемщикам ипотечных кредитов.

Следующий этап оформления ипотеки – получение одобрения со стороны банка. Для этого необходимо выполнить три обязательных условия: собрать необходимые документы, отвечать требованиям банка к заемщикам и подать официальную заявку на выдачу ипотечного кредита.

Кому одобряют ипотеку в Сбербанке

Ответ на вопрос, одобрят ли ипотеку в Сбербанке, зависит от выполнения нескольких базовых требований к заемщику. В первую очередь речь идет о следующих условиях выделения кредита:

• возраст клиента в пределах от 21 года (на момент выдачи ипотеки) до 75 лет (на дату окончания срока действия кредитного договора с банком);
• как минимум, полгода рабочего стажа на последнем месте официального трудоустройства и 1 год общей продолжительности работы за 5 последних лет;
• российское гражданство.

Допускается привлечение к сделке по кредитованию в качестве созаемщиков до 3-х физлиц, доходы которых включаются в расчет минимальной величины ипотеки. К ним предъявляются требования, аналогичные перечисленным выше для основного заемщика.

Необходимые документы

Второе условие одобрения выдачи ипотеки со стороны Сбербанка – сбор и предоставление комплекта документации. В его состав входят:

• паспорт клиента и созаемщиков по кредитованию;
• документ об официальной регистрации заемщика;
• документы о финансовом положении потенциального клиента банка – источниках и уровне дохода;
• справка с места официального трудоустройства;
• документы на имущество, предоставляемое в качестве залога (если таковым не является приобретаемое жилье);
• дополнительные документы, наличие которых необходимо для участия в различных социальных и льготных ипотечных программах (например, для кредитования по программе «Молодая семья» предоставляются свидетельства о браке и рождении детей).

Подача заявления

Еще один обязательный для предоставления в банк документ – заявление на получение ипотеки. Оно подается одним из трех способов:

• при непосредственном посещении офиса Сбербанка потенциальным заемщиком;
• через партнеров финансового учреждения, перечень которых постоянно пополняется;
• дистанционно в режиме онлайн при помощи сервиса Сбербанка ДомКлик.

Именно последний вариант используется сегодня в качестве основного, так как выгоден и удобен для всех участников сделки. Потенциальный заемщик экономит время и средства на поездку в офис, а Сбербанк избавляется от необходимости открывать новые подразделения для обслуживания возрастающего количества клиентов.

Как узнать решение банка

Стандартный срок для принятия решения по одобрению ипотеки, который декларируется Сбербанком – от 2 до 5 дней. Они необходимы для внимательного изучения предоставленных заемщиком документов и сборе сведений о его кредитной истории.

Получить информацию о принятом в банке решении можно несколькими способами:

• в подавляющем большинстве случаев на указанный в качестве контактного телефон клиента приходит СМС-сообщение от Сбербанка;
• при отсутствии реакции со стороны заемщика специалист финансового учреждения звонит ему лично;
• клиент самостоятельно обращается к застройщику или ипотечному брокеру, через которых подавал заявку на выдачу ипотеки.

Возможные причины отказа

Наиболее частыми основаниями для отказа в одобрении ипотечной сделки выступают:

• проблемная кредитная история потенциального заемщика;
• высокий уровень имеющихся у него финансовых обязательств;
• недостаточная величина или стабильность официального дохода;
• предоставление ошибочных или недостоверных сведений и, тем более, подделка документов;
• отсутствие подтверждения предоставленных данных о размере зарплаты со стороны работодателя.

Повторная заявка

Получение отказа со стороны Сбербанка вовсе не означает невозможности получения ипотеки. Нередко допускается возможность повторной отправки заявки на выдачу кредита после устранения замечаний, высказанных специалистами финансовой организации. Обычно речь в данном случае идет о технических ошибках, допущенных заявителем, в числе которых:

• недействительные данные паспорта, отсутствующие в базе данных ФМС;
• низкий уровень дохода;
• ошибки в ходе оформления зарплатной карточки при указании паспортных данных или ФИО заемщика.

Повторная отправка заявки допускается через 2 месяца после получения отказа по первоначальной. Этого времени вполне достаточно, чтобы собрать необходимый комплект документов с учетом ошибок, допущенных ранее.

Что делать после одобрения ипотеки

Положительное решение Сбербанка об одобрении ипотеки действует в течение 3-х месяцев. За этот промежуток времени заемщику требуется произвести комплекс мероприятий, необходимых для оформления договора на ипотечное кредитование. Самые важные операции, выполняемые клиентом пошагово, следует рассмотреть более детально.

Поиск жилого объекта

В первую очередь требуется найти подходящий объект недвижимости – квартиру или дом, который будет куплен на заемные средства банка. Выбор жилья – крайне важное и ответственное мероприятие, поэтому для его реализации нередко прибегают к услугам узкопрофильных специалистов. В их число входят как частные риелторы, работающие в статусе ИП, так и агентств недвижимости.

Сбербанк предлагает различные виды кредитования, начиная с покупки квартиры в новостройках и заканчивая строительством частного дома на предварительно оформленном земельном участке. Естественно, это необходимо учитывать при выборе объекта для приобретения.

Оценка стоимости недвижимости

Следующее мероприятие – независимая оценка недвижимости, приобретаемой в ипотеку. Она проводится специалистами одной из аккредитованных Сбербанком оценочных организаций, перечень которых размещен на сайте финансового учреждения.

Главная задача оценки ипотечной квартиры или дома – получение объективного представления о реальной стоимости объекта с цель уменьшения рисков банка. Для клиента грамотная работа эксперта-оценщика также полезна, так как позволяет выявить возможные недостатки жилья, не замеченные неквалифицированным взглядом покупателя.

Сбор документов

Затем необходимо приступать к сбору комплекта документов, необходимых для оформления двух договоров — ипотеки и залога. Покупателю необходимо приготовить и предоставить в банк:

• экспертное заключение об оценке объекта;
• документы о наличии денежных средств для совершения стартового платежа по ипотеке;
• персональные документы заемщика – паспорт и заверенная трудовая книжка, а также справка о величине заработной платы, составленная по форме банка или в виде 2-НДФЛ;
• согласие супруга или супруги, оформленное нотариально, для заемщиков, состоящих в браке;
• справки об имеющихся непогашенных кредитах;
• при использовании средств материнского капитала – справка и сертификат, полученные в Пенсионном фонде.

Помимо покупателя, определенный набор документов предоставляется и продавцом ипотечной квартиры или дома. В этом случае речь идет о следующей документации:

• комплект уставных документов (для юрлица) или паспорт (для ИП и физлиц);
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, ДДУ, свидетельство о праве на собственность и т.д.);
• согласие супруга или супругов (для частных лиц, состоящих в браке) или органов опеки (если среди владельцев жилья присутствуют несовершеннолетние дети).

Оформление страховки

Получение ипотеки сопровождается оформлением двух видов страховки. Первый касается страхования объекта недвижимости и является обязательным. Второй носит добровольный характер и предполагает заключение договора со страховой компанией на страхование жизни заемщика. Принимая решение о необходимости получения полиса второго типа, необходимо помнить, что при его наличии процентная ставка по кредиту снижается на 1 пункт. Другие возможные варианты ее сокращения – наличие зарплатной карты Сбербанка и работа с застройщиками, имеющими партнерские отношения с финансовой организацией.

Перечень страховых организаций, полисы которых принимаются Сбербанком при оформлении ипотечных кредитов, размещен на официальном сайте учреждения. Он делится на две части – в первую входят страховщики, которые работают с объектами недвижимости и другим имуществом, а во вторую – предоставляющие услуги по страхованию жизни и здоровья заемщиков. Сбербанк активно сотрудничает практически со всеми ведущими участниками страхового рынка страны. Кроме того, в состав финансового холдинга входят две страховые компании – Сбербанк страхование и Сбербанк страхование жизни.

Заключение сделки

После реализации подготовительных этапов необходимо перейти непосредственно к заключению сделки. На этом стадии, которая должна быть завершена пока не истек срок одобренной ипотеки, предпринимаются следующие действия:

• подготовка и подписание договоров – ипотеки и залога;
• подача документов в Росреестр для регистрации сделки;
• оплата госпошлины за получение выписки из ЕГРН и регистрацию двух договоров (общая сумма – 1 750 руб.);
• внесение начального взноса и получение кредита.

Очевидно, что получение одобрения ипотеки – это важное, но далеко не единственное условие успешной покупки жилья за счет заемных средств Сбербанка. Поэтому необходимо четко и последовательно выполнять описанные выше этапы оформления кредита, что позволит исключить или минимизировать вероятность возникновения проблем на любом из последующих этапов сделки.

«Банк отказал мне в ипотеке. Как узнать причину и получить кредит на покупку квартиры?» Почему банки отказывают в ипотеке и как это можно исправить

Для многих россиян ипотечный кредит стал единственной возможностью приобрести собственное жилье. Это не значит, что кредитные организации раздают деньги направо и налево, достаточно часто люди получают отказ в ипотеке без объяснения причин.

Но это не приговор, и вы можете попробовать получить желаемое в следующий раз. Рассказываем, какие у банка могут быть причины отказа в ипотеке, можно ли исправить ситуацию и стоит ли повторно подавать заявку на ипотечный кредит.

Банк не обязан называть причину, по которой было отказано в ипотеке. Фото: vateka.ru

Основные причины отказа банков в ипотеке

1. Поддельные сведения в документах

Банки тщательно проверяют все сведения, полученные от потенциального заемщика. Чаще всего в руки кредиторам попадают ложные справки о доходах. Так несознательные граждане пытаются повысить свои шансы на ипотечный кредит.

Но подобная уловка — не только отказ в ипотеке, а риск попасть в так называемый «черный список» БКИ. То есть банк может передать сведения о вашем обмане в Бюро кредитных историй. Тогда вы вряд ли еще получите кредит где-нибудь.

Что с этим делать

Во-первых, не подделывать справки, приписывая себе больший доход. Банки запрашивают сведения из Пенсионного фонда. Если информация, которую вы предоставили банку, не будет соответствовать данным ПФР, то вам откажут в займе.

Во-вторых, прежде чем относить в банк документы, внимательно их проверьте. Даже если вы сделали непреднамеренную ошибку или забыли предоставить какие-либо нужные сведения, банк расценит это как обман и не одобрит ипотеку.

2. Доходы не отвечают требованиям банка

Доход потенциального заемщика банк оценивает в двух аспектах — стабильность и достаточный размер для регулярных платежей. При этом еще должны оставаться средства для содержания семьи, оплаты коммуналки, налогов и на другие обязательные расходы.

К примеру, вы получаете зарплату 30 тыс. рублей, а ежемесячный платеж по ипотеке составляет 20 тыс. рублей. Банк не одобрит вашу заявку на ипотеку, потому что оставшаяся сумма в 10 тыс. рублей — меньше установленного прожиточного минимума на человека.

Что с этим делать

Есть несколько вариантов, которые вы можете использовать, чтобы повысить доход до требуемого размера:

• измените параметры кредита — увеличьте срок кредитования, купите жилье подешевле, заявите меньшую сумму займа, внесите большую сумму первоначального взноса;
• привлеките созаемщика — заключите брачный договор, тогда доходы супруга или супруги также будут учитываться при определении суммы кредита;
• сообщите о дополнительных источниках дохода — это может быть стабильная подработка, проценты по банковским вкладам, доход от сдачи жилья в аренду.

3. Высокая финансовая нагрузка

У вас хорошая кредитная история, высокий, стабильный доход, но есть еще несколько кредитов. В этом случае банк тоже может отказать в ипотеке, так как существует риск, что на ипотечные платежи вам просто не хватит денег.

К примеру, ваш общий доход составляет 70 тыс. рублей. По старым потребительским кредитам вы выплачиваете 30 тыс. рублей. Ежемесячный платеж по ипотеке — это еще 30 тыс. рублей.

То есть в вашем бюджете остается всего 10 тыс. рублей, которых, конечно, не хватит, чтобы обеспечивать целый месяц потребности своей семьи. Банк наверняка откажет в ипотечном кредите.

Что с этим делать

Постарайтесь погасить все кредиты, прежде чем подавать заявку на ипотеку. Если у вас есть активированные кредитные карты, то закройте их. Учтите, что информация в бюро кредитных историй обновляется примерно раз в месяц. Ранее этого срока не стоит повторно подавать документы для оформления ипотечного займа.

4. Плохая кредитная история

Кредитная история рассказывает все о ваших банковских займах: в каком банке брали кредит, есть ли у вас задолженности и просрочки, взыскивали когда-либо с вас долги через суд.

Эта информация хранится в Бюро кредитных историй (БКИ). И рассматривая заявку на ипотеку, любая кредитно-финансовая организация обязательно проверит вашу кредитную историю.

Все длительные просрочки платежей (более месяца), непогашенные задолженности, судебные разбирательства по кредитным договорам могут стать причиной отказа в ипотеке.

Что с этим делать

Проверьте свою кредитную историю. Это можно сделать через Госуслуги, по запросу на сайте ЦБ, в личном кабинете на сайте БКИ, по электронной почте или лично, обратившись в офис приема БКИ.

Если в вашей кредитной истории зафиксированы какие-либо нарушения по платежам, но они случились не по вашей вине, то предоставьте в БКИ соответствующие доказательства.

Таким доказательством станет, к примеру, выписка из больницы, справка о задержке зарплаты с места работы и т.д. Напишите заявление с просьбой скорректировать вашу кредитную историю.

Какие еще могут быть причины для отказа:

• не соблюдены обязательные требования банка;
• помарки и ошибки в документах;
• новостройка не аккредитована в банке,
• недвижимость не отвечает условиям ипотечной программы;
• есть долги по налогам, коммунальным платежам, штрафам.

Ни один банк никогда не будет объяснять, по каким причинам вы получили отказ в ипотеке. Кредиторы в своем праве, а вам нужно тщательно проанализировать ситуацию, исправить возможные несоответствия и еще раз попробовать получить кредит на покупку квартиры или частного дома.

Регулярно повторяйте попытки получить ипотеку, рано или поздно вам ее одобрят. Фото: gorlovka-tv.ru

Отказали в ипотеке из-за неправильного выбора квартиры

Частая причина отказа в ипотеке до или после ее одобрения — неудачно подобранная квартира или дом. Жилье, которое вы выбрали для покупки, понравилось вам, но оно может не соответствовать требованиям банка.

Банк может отказать из-за неверно подобранной недвижимости, если:

• жилье находится в ветхом здании или доме, предназначенном под снос;
• в квартире была проведена неразрешенная перепланировка;
• цена на объект недвижимости заметно завышена или занижена;
• в квартире прописаны несовершеннолетние дети;
• по жилому помещению есть открытые судебные решения.

Что еще может повлиять на решение банка отказать в ипотеке

Повлиять на решение кредитора могут и другие причины. К примеру, неуверенность заемщика во время интервью с сотрудником банка.

Это обстоятельство кажется не таким значительным, но сбивчивые ответы клиента, нервозность могут вызвать опасения у кредитора. Поэтому ведите себя с сотрудниками банка спокойно, отвечайте уверенно, будьте в меру доброжелательны.

Обстоятельства, которые могут склонить банк к отказу в ипотеке:

• сотрудник банка не смог дозвониться до клиента или работодателя;
• недостоверная информация в заявке;
• общий рабочий стаж от года;
• плохая репутация работодателя;
• несколько отказов в разных банках;
• часто меняются места работы;
• профессия, связанная с риском для жизни (спасатель, альпинист, пожарный, полицейский и т. п.);
• нет военного билета;
• имеется судимость;
• серьезные проблемы со здоровьем.

Кому не дадут ипотеку

Каждый банк предъявляет свои требования по ипотечному договору. Но в большинстве случаев условия кредитования, так же, как и причины для отказа в кредите, бывают одинаковыми.

Банки чаще отказывают в ипотеке:

• иностранным гражданам (не во всех банках);
• клиентам моложе 20 лет и старше 70 лет;
• лицам, не имеющим официального места работы;
• заемщикам, с которых через суд взыскивались долги по предыдущим кредитам;
• любителям часто менять место работы.

Банк может не принять во внимание все вышеперечисленные факторы лишь при наличии у потенциального заемщика достаточно ценного залога: элитного жилья, большого земельного участка, дорогостоящей нежилой недвижимости, ценных бумаг и т. д.

Если заемщик не отвечает требованиям банка, то в ипотеке будет отказано. Фото: perezagruzka.ru.com

Ипотека после отказа: стоит ли повторно подавать заявку

Если вопрос покупки новостройки или «вторички» в ипотеку остается актуальным, то подавайте заявку на кредит повторно. Если вы разобрались в причинах отказа, то можно обратиться в тот же банк. Делать это стоит не раньше, чем через два месяца после первого обращения.

Вы соответствуете требованиям банка как заемщик, но не смогли определить причину первого отказа. В этом случае подайте заявку на ипотечный кредит в другую организацию. У каждого банка свои методы оценки, поэтому в другом месте кредит могут одобрить.

Почему отказывают в ипотеке после ее одобрения

Стоит напомнить, что сотрудники банков тщательно проверяют все представляемые данные и документы потенциальных заемщиков. И делают это не по одному разу. Поэтому даже после предварительного одобрения заявки вы можете получить отказ.

Случаи отказа после одобрения ипотеки:

1. Заемщик сменил работу. Банк будет пересматривать решение по заявке и может отказать в займе, если на новой работе ниже зарплата.
2. Новый кредит. Новый кредит, оформленный до получения ипотеки, повысит вашу финансовую нагрузку. Это может заставить банк отозвать одобрение.
3. Просрочки по текущим кредитам. Задолженности перед другими кредиторами говорят о том, что вы ненадежный заемщик. Отказ может прийти прямо перед заключением сделки.
4. Против заемщика возбудили уголовное дело. Пока банк проверял заемщика, на него завели уголовное дело. Это будет стопроцентный отказ в займе, потому что уже завтра заемщик может попасть за решетку.
5. Изменилась экономическая ситуация. К примеру, ЦБ повысил ключевую ставку. Ранее одобренные кредиты стали невыгодны банкам. Кредитные учреждения стали пересматривать условия по ипотечным договорам. И те, кто перестал подходить, получили отказ.

Судимость или возбуждение уголовного дела всегда влекут отказ в ипотеке. Фото: i1-news.ru

Когда можно снова подавать заявку на ипотеку

Кредитная политика банка меняется время от времени. Поэтому вы можете подавать заявку на ипотечный кредит столько раз, сколько потребуется. Повторно обратиться за получением займа на покупку квартиры или дома можно через два месяца.

За это время постарайтесь определить причину, по которой банк отказал в ипотеке. Исправляйте ситуацию и подавайте новую заявку на кредит. Не переживайте, при рассмотрении повторного обращения, предыдущее решение кредитора учитываться не будет.

Что нужно, чтобы одобрили ипотечный кредит?

В каждом банке есть перечень требований к участникам сделки. Эти требования различаются между собой в зависимости от конкретных программ ипотечного кредитования. Как правило, шанс получить одобрение по кредиту есть у заёмщиков, которые:

— имеют российское гражданство, так как некоторые банки могут отказать в выдаче ипотеки иностранцам
— в возрасте от 21 до 70 лет на дату погашения кредита
— получают стабильный доход
— работают на последнем месте работы не менее 3 месяцев, уже прошли испытательный срок и т.д.

Однако каждый банк устанавливает собственные требования к заёмщику, которые могут отличаться от приведённого выше списка.

Как банки принимают решение

Перед тем, как заключить договор и выдать ипотеку, банки должны проверить платёжеспособность заёмщика.

Система проверки индивидуальна у каждой кредитной организации. При рассмотрении заявки на ипотечный кредит банки оценивают платёжеспособность заёмщика и объект залога по множеству критериев. К ним относятся уровень дохода заёмщика, его кредитная история, документы на недвижимость и т.д. Мы можем проанализировать самые частые причины отказов и понять, что можно сделать, чтобы получить одобрение по ипотечной заявке.

Как узнать причину отказа банка

Банки имеют право отказать в заключении договора для выдачи кредита без объяснения причины. Кредитные организации вносят данные обо всех обращениях и основаниях отказа в кредитную историю.

Клиент может запросить список бюро кредитных историй (БКИ), где хранится кредитная история, онлайн через портал «Госуслуги». Банк России отправит эту информацию в течение 1 дня в ваш личный кабинет. Заказывают отчёт о кредитной истории в любом БКИ бесплатно, но не более двух раз в год.

Если вы нашли ошибку в своей кредитной истории, обратитесь в банк с заявлением о внесении изменения по кредитному договору во всех БКИ, куда банк отправил информацию. Вы также можете направить запрос на исправление данных во все бюро, в которых хранится документ с ошибкой, приложите документы, подтверждающие ошибку. Бюро рассмотрит ваш запрос в течение 30 дней.

Наиболее частые причины отказов банков

Уточните у банка причину отказа: есть вероятность, что вы можете повлиять на решение и получить одобрение ипотеки. Расскажем, как это сделать.

Наиболее часто банки отказывают клиентам в следующих случаях:

1. При заполнении документов допущены ошибки. Уточните у менеджера банка, в чем заключается ошибка, и предоставьте корректные данные.

2. Предоставлена недостоверная информация. Банки тщательно проверяют ваши документы на случайное или намеренное искажение фактов. Узнайте у сотрудника банка, в течение какого срока можно подать повторную заявку с исправленными документами.

3. У заёмщика плохая кредитная история или её нет:
— Если у клиента отсутствует кредитная история, банкам сложно оценить, будет ли возвращен долг. На решение банка может повлияет увеличение суммы первоначального взноса, а также привлечение созаёмщиков.
— Если у заёмщика плохая кредитная история, были просрочки по выплатам или есть неоплаченные штрафы — это может повлиять на решение банка одобрить заявку на предоставление ипотечного кредита. Запросите сведения из БКИ и проверьте корректность данных. Если есть какие-либо задолженности — погасите их прежде, чем подавать повторную заявку.
— Если у клиента уже есть кредитные обязательства, банк может посчитать, что клиент слишком «закредитован», а дополнительный заём приведёт к невозможности погашения ипотечного кредита. Постарайтесь погасить текущие задолженности, а если их нет — проверьте кредитную историю, возможно, в ней допущена ошибка, и выплаченный кредит числится ещё действующим.

О том, как улучшить кредитную историю, мы давали советы в статье.

4. Недостаточный уровень дохода заёмщика. Как правило, ежемесячная выплата по кредиту не должна превышать половину месячного дохода. Это необходимо, чтобы у заёмщика оставались средства для поддержания комфортного уровня жизни. Кроме того, банк может учитывать и другие обязательства кредитуемого, например, уплату алиментов. В этом случае вы можете:
— Пересмотреть условия кредита. Например, увеличить первоначальный платёж, рассмотреть ипотеку на более долгий срок или выбрать для покупки объект недвижимости подешевле — это позволит снизить ежемесячную финансовую нагрузку. Подобрать наиболее комфортные параметры можно с помощью ипотечного калькулятора.
— Подтвердить дополнительный доход, если он есть.
— Привлечь созаёмщиков — людей, которые будут нести солидарную обязанность перед банком за исполнение обязанности по кредитному договору. Созаёмщиком может выступить любой человек, например, супруг или супруга, тогда банк может учесть совокупный ежемесячный доход, а шанс одобрения может повыситься.

Не забывайте, что оформление ипотеки влечёт дополнительные расходы, например, на страхование. Учитывайте это при планировании финансовой нагрузки.

Как снизить риск отказа?

Вы можете минимизировать риски отказа банка, для этого заранее подготовьтесь к подаче заявки на кредит. Перед походом в банк:

1. Определитесь с объектом недвижимости или примерной суммой ипотечного кредита на покупку жилья.

2. Убедитесь, что у вас есть все необходимые документы, а данные в них актуальны и корректны. Перечень требуемых документов можно запросить в банке, где вы планируете оформить ипотеку.

3. Проверьте свою кредитную историю.

4. Оцените свою платёжеспособность, для этого:
— сложите сумму своих доходов и доходов созаёмщиков, если вы планируете привлечь их к оформлению ипотечной сделки
— посчитайте в ипотечном калькуляторе примерную сумму ежемесячного платежа (мы подготовили инструкцию по использованию калькулятора в статье)
— прибавьте к получившемуся платежу ежемесячные взносы по действующим кредитам, если они есть
— вычтите из суммы доходов размер расходов по займам. Если остаток составляет менее половины от суммы доходов, рекомендуется снизить сумму ипотечного кредита или увеличить срок его выплаты.

Отказ банка на этапе одобрения объекта недвижимости

Банк может предварительно одобрить заявку на получение ипотечного кредита, но отказать на этапе проверке недвижимости.

При получении ипотечного кредита (ипотеки) залогодатель передаёт жильё в залог банку до полного погашения задолженности. В случае невыплаты кредита, банк имеет право по решению суда реализовать залоговую недвижимость, чтобы вернуть средства. Поэтому банки тщательно проверяют документы на недвижимость и участников сделки.

Проверьте, что жильё соответствует требованиям выбранного банка. Вы также можете самостоятельно проверить документы. Это сэкономит вам время и может повысить шансы одобрения заявки. Мы подготовили материалы, которые вам в этом помогут:

Если банк отказал в выдаче ипотечного кредита — это не повод расстраиваться. Проанализируйте причины отказа, чтобы исправить их и как следует подготовиться к подаче заявки.