На что можно взять ипотеку

На что можно взять ипотеку

Льготная ипотека — это кредит на покупку жилья с поддержкой государства по ставке ниже рыночной. Рассказываем, какие программы льготной ипотеки доступны в 2023 году, кто и как может ими воспользоваться.

Что такое ипотека с господдержкой?

Льготная ипотека — это когда банки выдают займы клиентам на приобретение недвижимости под сниженный процент, а разницу между рыночной и льготной ставками банку выплачивает государство.

Условия получения льготной ипотеки

Главное, что нужно от заёмщика, — иметь российское гражданство. Нет никаких требований к семейному положению, наличию детей, региону покупки квартиры или нынешним жилищным условиям. Однако у каждого банка будут свои условия по возрасту заявителя, наличию у него постоянной работы и источников доходов и некоторым другим критериям — чтобы убедиться в его платёжеспособности. Оформить субсидированную ипотеку можно для покупки:

• квартиры в строящемся доме или строящегося индивидуального жилого дома по ДДУ;
• готового жилья от застройщика;
• земельного участка с дальнейшим строительством дома.

Кроме того, получить льготный кредит разрешается для строительства частного дома по договору подряда.

Изменения в программе в 2023 году: последние новости

Льготная ставка и максимальные суммы кредита по госпрограмме менялись несколько раз. C 1 января 2023 года ставка — 8%. Именно под такой процент можно оформить кредит для покупки жилья до 1 июля 2024 года. Пониженная ставка действует на протяжении всего срока ипотеки.

Сумма, которую можно занять у банка в рамках программы, ограничена:

• 12 миллионов рублей — для покупки недвижимости в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
• 6 миллионов рублей — для приобретения жилья в остальных регионах.

Льготную ипотеку разрешается сочетать с рыночной. То есть часть денег заёмщик может взять по сниженной ставке, а остаток — на обычных условиях. Например, представим, что обычная ставка по ипотеке от банка составляет в Екатеринбурге 13%. Если квартира стоит 9 миллионов рублей, то 6 миллионов рублей можно взять под 8% годовых, а оставшиеся 3 миллиона — под 13%.

Как получить ипотеку с господдержкой

Оформить льготную ипотеку можно в одном из банков-участников. Всего в программе 80 кредиторов, полный список перечислен здесь. Подать заявку на льготную ипотеку можно сразу в несколько банков, а затем выбрать наиболее выгодные условия.

Для обращения в банк потребуются:

• паспорт;
• СНИЛС;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ (можно запросить у работодателя или получить в личном кабинете на сайте налоговой службы);
• для мужчин до 27 лет — военный билет;
• в некоторых случаях понадобится свидетельство о заключении (или расторжении) брака.

Программы господдержки ипотеки в 2023 году

Льготная ипотека под 8% годовых — не единственная возможность купить жильё в кредит с поддержкой от государства. В России действует ещё несколько программ, которые помогают семьям обзавестись недвижимостью. Вот какие виды льготной ипотеки ещё доступны в 2023 году:

Семейная ипотека под 6%

Кому положена:

• семьям, в которых в период с 2018 по 2023 год родился ребёнок;
• семьям, где есть ребёнок любого возраста с подтверждённой инвалидностью.
• семьи, в которых есть два и более детей, не достигших 18 лет на дату заключения ипотечного договора.

Общие условия: ипотеку под 6% можно оформить для покупки жилья в новостройке или дома с земельным участком. Кроме того, можно получить ипотеку для рефинансирования уже действующего ипотечного кредита. Например, если муж и жена оформили в 2018 году ипотеку по ставке в 12% годовых, а в 2022 году у них родился первенец, они могут обратиться в банк с заявлением пересмотреть условия кредита.

Программа действует до 1 июля 2024 года, а если инвалидность у ребёнка была установлена и он родился до 31 декабря 2023 года, — тогда до 31 декабря 2027-го. Сумма первоначального взноса — 15% от суммы сделки. Как оформить такую льготную ипотеку, подробно расписано на сайте оператора программы .

Дальневосточная ипотека под 2%

Кому положена: россиянам младше 35 лет. Заёмщиками могут стать и владельцы гектара на Дальнем Востоке – возраст в этом случае не важен.

Общие условия: программа предназначена для заселения дальневосточных регионов. Она действует до конца 2030 года. Льготный кредит выдают на покупку жилья в новостройках у застройщика, либо вторичного жилья в сельской местности. Максимальная сумма кредита — 6 миллионов рублей. Подробнее об условиях программы можно узнать на сайте Консультационного центра ДОМ.РФ .

Сельская ипотека под 3%

Кому положен: любому россиянину, который планирует купить жильё в сельской местности.

Общие условия: можно приобрести любую недвижимость в деревне, селе, посёлке или городском поселении с числом жителей не более 30 000 человек. Программа действует бессрочно. Максимальная сумма кредита — до 6 миллионов рублей во всех регионах. Первоначальный взнос — 10% от стоимости жилья. Узнать больше об условиях программы можно по ссылке.

Материнский капитал

Кому положена: семьям, у которых есть материнский капитал. Выплату от государства разрешают использовать сразу после рождения ребёнка либо когда ребёнку исполнилось три года.

Напоминаем, сейчас получить материнский капитал можно, если второй или последующий ребёнок родился после 1 января 2007 года или если первый ребёнок родился после 1 января 2020 года. После февральской индексации сумма выплаты в 2023 году составляет:

• на первенца — 586,9 тыс. рублей;
• на второго или последующего ребёнка — 775,6 тыс. рублей.

Общие условия: материнский капитал можно использовать для покупки жилья, первоначального взноса по ипотеке (в том числе льготной) или погашения действующей жилищной ссуды. Подробную инструкцию о том, как оформить материнский капитал на покупку жилья, можно прочитать здесь .

450 000 рублей на погашение ипотеки многодетным семьям

Кому положены: семьям, в которых с 1 января по 31 декабря родился третий или последующий ребёнок с российским гражданством.

Общие условия: субсидию в размере 450 000 рублей выдают для погашения ипотеки, полученной до 1 июля 2024 года. Жилищный кредит может быть оформлен на новостройку, вторичное жильё или частный дом. Воспользоваться такой льготой можно только один раз. Условия предоставления господдержки многодетным семьям подробно описаны в Федеральном законе .

Господдержка для бюджетников

Кому положена: в некоторых российских регионах врачи, учителя и соцработники могут получить 1 миллион рублей на покупку жилья. Кроме того, молодые учёные, работники научной и бюджетной сфер, а также ветераны боевых действий могут получить социальную ипотеку. Размер ставки и условия программы определяются каждым регионом самостоятельно.

Общие условия: бюджетникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, необходимо проработать в своей сфере больше пяти лет. Обращаться за получением субсидии нужно в жилищный комитет городской администрации по месту жительства. Там подскажут, какие документы подготовить.

Ипотека для IT-специалистов

Кому положена: работники аккредитованных IT-компаний 18–50 лет могут оформить ипотеку с господдержкой по ставке до 5% годовых. Важный нюанс — заработная плата специалиста до вычета НДФЛ должна составлять больше 70 000 рублей, для айтишников из городов-миллионников — больше 120 000 рублей, а для жителей Москвы — больше 150 000 рублей. Чтобы получить ипотеку на льготных условиях, нужно иметь гражданство РФ.

Общие условия: программа действует до конца 2024 года. Купить в ипотеку с господдержкой можно квартиру в новостройке или дом у юрлица — подрядчика или застройщика. Максимальная сумма кредита — 18 миллионов рублей в субъектах с населением более одного миллиона человек, для всех остальных регионов — 9 миллионов. Первоначальный взнос — от 15% годовых. Проверить, соответствует ли компания-работодатель условиям программы, и подать заявку на льготную ипотеку можно в специальной форме на портале Госуслуг.

Все об ипотеке: что это, как выгоднее брать и что для этого нужно

В этой статье разберемся с ипотекой – что это за кредит, в чем его плюсы и минусы, а также каковы требования и порядок действий при оформлении.

Нет человека, который не слышал бы о покупке квартиры в кредит. Если вы задумались, как взять ипотеку, мы расскажем все детали: виды, условия получения, сроки на всех этапах. Читайте статью, если сомневаетесь – брать или не брать. Разберемся вместе, что такое ипотека, как ее оформить выгодно и без ошибок.

Что такое ипотека

В буквальном смысле это — залог недвижимости. Вы одалживаете у банка деньги, чтобы купить квартиру или дом; а банк берет их в залог – как гарантию возврата заемных средств. «В народе» ипотекой принято называть заем на покупку жилья. Поскольку это самый популярный вид ипотечного кредита – с ним и будем разбираться.

Виды ипотечного кредитования

Выделяют несколько классификаций ипотеки.

• под залог имеющегося имущества – отличается выгодными условиями;
• под залог приобретаемого жилья – наиболее распространенный ипотечный продукт.

По виду приобретаемого жилья:

• в новостройках (в том числе с долевым участием на этапе строительства);
• во вторичном жилом фонде.

В нашей стране действует множество программ льготного кредитования. Основные виды льготной ипотеки:

• ипотека с господдержкой;
• для семей с детьми;
• Дальневосточная ипотека;
• для специалистов IT-сферы;
• для военнослужащих;
• для работников бюджетных организаций.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Кто может взять ипотеку

Разберемся, кому дают ипотеку. Общие требования к заемщику:

• граждане России старше 21 года, но не достигшие пенсионного возраста;
• с трудовым стажем от 3 месяцев;
• со стабильным доходом;
• с положительной кредитной историей.

Кредитные организации могут уточнять и дополнять «портрет» заемщика, поэтому перед подачей заявки уточняйте, какие требования предъявляет конкретный банк.

Какую недвижимость можно взять в ипотеку

Остановимся на том, при каких условиях банки одобряют ипотеку.

Требования к жилплощади, т.е. к предмету залога, у банков также могут немного различаться, но чаще всего недвижимость должна быть:

• жилой, в хорошем состоянии (не ветхая, не под снос и не на этапе расселения) и на территории России;
• с узаконенной перепланировкой (если она была);
• без обременений (не в залоге у другого банка, не под арестом);
• с межеванием (в документах должны быть четко определены границы участка), если вы покупаете землю (с домом или без).

Проверьте, нет ли рисков потерять право собственности (например, если сделку признают недействительной).

Как узнать, подходит ли дом под ипотеку

Какие документы необходимы

Обязательные документы, которые подаются вместе с заявкой на оформление займа:

• паспорт;
• трудовая книжка или трудовой договор (заверенная копия),
• документы, подтверждающие основной и дополнительный доход: справка 2-НДФЛ, налоговая декларация, выписка с зарплатного счета и др.,
• свидетельство государственного пенсионного страхования.

По объекту недвижимости (если он уже выбран) нужно предоставить:

• документы, устанавливающие право на объект недвижимости,
• схему жилого помещения,
• характеристику жилплощади,
• отчет о стоимости помещения,
• паспорт продавца недвижимости,
• выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии арестов и запрещений;
• нотариально заверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи – при необходимости.

Приложите к пакету документов, если у вас есть:

• документы об образовании (диплом, аттестат, сертификат),
• водительское удостоверение,
• свидетельство о браке или его расторжении,
• брачный контракт,
• свидетельство о рождении детей,
• военный билет,
• документы, подтверждающие дополнительный доход (например, выписку с депозитного счета).

Если этих документов будет недостаточно для принятия решения, банк запросит дополнительные. Например, документы на недвижимость или другое дорогостоящее имущество, выписки со счетов и прочее.

Чем больше подтверждений платежеспособности вы предоставите, тем больше вероятность получить сниженную ставку.

Как правильно оформить ипотеку на вторичное жилье

На какую сумму кредита можно рассчитывать

Точно рассчитать сумму, которую одобрит банк, не получится. Примерный расчет делается на ипотечном калькуляторе. Например, таком .

При расчете обратите внимание на размер ежемесячного платежа. Если он не превышает 40% вашего дохода, то заявку, скорее всего, одобрят – при других благоприятных факторах.

К ним относится отсутствие финансовых обязательств (алименты, штрафы, долги перед налоговой) или судимости; наличие созаемщиков или поручителей (если платеж превысит 40% дохода).

Сколько длится одобрение ипотеки

В идеале эта процедура занимает 3-4 рабочих дня. Это минимальный срок, в течение которого можно провести полноценную проверку.

Обычно она включает:

• ознакомление с кредитной историей клиента в проверку персональных сведений о заявителе (место работы, доход, состав семьи, платит ли алименты и т. п.);
• оценку других лиц, которые могут непосредственно повлиять на платежеспособность потенциального клиента (созаемщики, поручители и т. п.). Эту оценку проводит служба безопасности банка.

На практике столь объемная проверка может занимать 2-3 недели: банковским служащим приходится ждать официальных ответов из различных государственных и частных учреждений.

Итоговый вердикт выносит кредитный комитет банка. В течение нескольких дней заявитель получит официальное уведомление.

Полученное одобрение не обязывает вас оформлять заем. Это лишь мнение банка – хоть и положительное.

На какой срок выгоднее брать ипотеку

Примерный срок можно подобрать самостоятельно, исходя из дохода и возраста. На ипотечном калькуляторе меняйте срок, пока ежемесячный платеж не составит комфортную сумму.

Но при этом обратите внимание, что ипотечный заем выплачивается до достижения пенсионного возраста. Поэтому если вам, например, 50 лет, то ипотеку на 30 лет оформить уже не получится.

Если вы уже давно выплачиваете ипотеку, в последние месяцы возникли трудности с платежами, а банк не одобряет реструктуризацию – самое время задуматься о рефинансировании.

Рефинансируйте ипотеку с Совкомбанком по сниженной ставке. Объедините в Совкомбанке ипотечные и прочие кредиты другого банка в один и платите меньше. Рассчитайте на нашем калькуляторе комфортный для вас платеж.

Нужен ли первоначальный взнос

Однозначно – нужен. В большинстве банков в России оформление ипотеки возможно при первоначальном взносе не менее 10%. А что делать, если его нет?

Лучший способ (хоть и не самый легкий) – накопить. Чтобы сделать это быстрее, используйте нашу карту «Халва» – мы выплачиваем по ней до 10% на остаток ваших денег на карте.

Сразу скажем, лучше не брать дорогой потребительский кредит в качестве первоначального взноса. Это приведет к увеличению долговой нагрузки; и тогда в ипотеке вам могут отказать.

В банках есть программы, которые помогут решить вопрос с первоначальным взносом.

• Если у вас уже есть недвижимость (без обременений), можно оформить ее в залог и получить заем по сниженной ставке. Благодаря залогу этот заем будет дешевле, чем потребительский без залога. Этот заем и станет первоначальным взносом.
• Если у вас есть право на льготы или субсидии (например, материнский капитал или субсидия для военных) – воспользуйтесь специальными ипотечными программами.

Процентная ставка

Для большинства заемщиков главным критерием выбора ипотечной программы будет процентная ставка. Расскажем о типовых условиях, которые могут повлиять на ее размер.

Больше первоначальный взнос (обычно 30% и больше) – меньше ставка. Для банка размер первоначального взноса – определенная характеристика финансовой дисциплины и платежеспособности заемщика. Поэтому для благонадежных клиентов банки могут снизить ставку.

Аналогичная ситуация со сроком кредитования. Банк может понизить ставку, если клиент берет заем на малый срок: в этом случае меньше риск, что у заемщика изменится финансовая ситуация и он не сможет выплатить долг.

Большинство банков снижает ставку клиентам-зарплатникам. Но здесь важно участие в зарплатном проекте компании, где работает клиент – потенциальный заемщик.

Если он обратится к работодателю с заявлением о перечислении зарплаты на карту банка, в котором планирует оформить ипотеку, – он все равно не будет считаться зарплатником, соответственно, скидки не получит.

Также банки могут предоставлять льготы разным категориям заемщиков – молодым семьям, военным и др. Это не государственные льготные программы, а скидки по программе кредитования. При выборе ипотечной программы уточняйте, на каких условиях банк может снизить ставку.

На какие квартиры и дома не дадут ипотеку — разбор Банки.ру

Для покупки жилья с помощью ипотеки одного одобрения суммы недостаточно — нужно еще, чтобы недвижимость устраивала тот самый банк, который готов дать вам деньги. Разбираемся, какие требования к ипотечному жилью выдвигают банки и какая недвижимость не подходит для покупки в ипотечный кредит.

Какое жилье не подходит для покупки в ипотечный кредит

В том, что банк выдвигает свои требования к жилью, на покупку которого вы собираетесь взять ипотеку, нет ничего удивительного. Потому что, пока вы выплачиваете долг, недвижимость находится в залоге. Кредитор должен быть уверен в том, что сможет выгодно (и желательно оперативно) ее продать. С новостройками все понятно — банки быстро одобряют их, потому что у застройщиков уже есть аккредитация, и претензий к такому жилью не возникает. А вот со вторичным жильем и дачами ситуация сложнее.

Требования к качеству жилья

Банки обращают внимание на состояние жилья. У каждого могут быть свои особенные требования, но есть несколько основных. Зная их, вы заранее поймете, подходит ли квартира для покупки в ипотечный кредит.

Квартиры НЕ подходят, если:

• есть несогласованные перепланировки и переоборудование;
• износ квартиры — 65% и больше (в некоторых банках этот процент может быть еще меньше);
• в квартире нет кухни, ванной или туалета;
• есть проблемы с электричеством, отоплением и водоснабжением;
• дом находится в списке на снос, аварийный.

Кроме того, банки вряд ли станут рассматривать заявки на квартиру с деревянными перекрытиями. Также часть банков откажет, даже если квартира находится в пятиэтажной панельке или в доме старше 30 лет. Неликвидными окажутся квартиры в небольших двухэтажных домах, старых частных домах в черте города (а за чертой и подавно), комнаты в коммуналках и общежитиях.

Почему на дом не дадут ипотеку

Теперь рассмотрим, по каким причинам банк может отказать в ипотеке, если вы собрались купить дачу или земельный участок. Здесь сразу нужно обратить внимание на два момента: во-первых, не в каждом банке есть такие программы кредитования, во-вторых, банки неохотно дают ипотеку на земельные участки, на которых вы собрались заниматься только сельским хозяйством и не планируете строить капитальное жилье. Куда больше шансов, если вы собираетесь использовать землю как дачный участок или покупаете ее под ИЖС. Но больше шансов — это не обязательно «да». В первую очередь участок должен относиться к перечню земель, где разрешено индивидуальное жилищное строительство. Кроме того, часто банки ограничивают дальность расположения земельного участка от своего офиса — максимум 100 км, но может быть еще меньше.

«Также для банка важны технические характеристики, — говорит брокер по недвижимости Илья Григорьев. — Дом не должен быть в аварийном состоянии, его конструктивные части должны быть исправны, фундамент — бетон, кирпич или камень. Износ жилья — не более 50%. Также требования предъявляются к инфраструктуре, коммуникациям и благоустройству. Туалет на улице банк не устроит, как не устроит и то, что к вашему дому невозможно будет подъехать в любое время дня и ночи».

Строить недвижимость сегодня можно на землях сельскохозяйственного назначения и на землях населенных пунктов со следующими разрешенными видами использования: индивидуальное жилищное строительство, малоэтажная жилая застройка, приусадебный участок личного подсобного хозяйства, блокированная жилая застройка.

«При этом за объектами, возведенными на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для дачного строительства», закрепляется статус нежилого строения без права проживания и регистрации, — говорит Илья Григорьев. — Пусть даже они будут выглядеть как самый настоящий жилой дом, признать его таковым можно только через суд. Проще всего получить ипотеку на частный дом, построенный на землях населенных пунктов».

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Соответственно, уточнить его можно, заказав выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Это можно сделать с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале «Госуслуги», а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра». В этом случае информация будет указана в разделе «Виды разрешенного использования». Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта». Для этого необходимо знать адрес участка или его кадастровый номер.

Отдельные требования есть у банков и к земельным участкам. Вот в каких случаях в ипотеке, скорее всего, откажут:

• земельный участок находится в статусе «природоохранной и резервной зоны»;
• площадь меньше 6 соток и больше 60 соток;
• участок не прошел процедуру межевания;
• поблизости есть захоронения вредных выбросов и отходов.

На какую недвижимость можно получить ипотеку

Это условия, на которые банк согласится. Вот каким критериям должен соответствовать дом:

• фундамент — каменный, цементный или кирпичный;
• межэтажные перекрытия — железобетонные, металлические или смешанные;
• износ — не выше 65% на момент покупки и не выше 70% к моменту выплаты кредита;
• не подлежит сносу или реконструкции и не аварийный;
• расположен в городе или регионе, где находится офис банка.

Есть несколько требований и к квартирам:

• без неузаконенных перепланировок;
• в ней не должно быть прописано третьих лиц;
• она не может быть сдана в аренду или заложена;
• в квартире должна быть собственная кухня, ванная и туалет;
• системы электро- и водоснабжения, отопления должны работать исправно.

Если жилье находится в нормальном состоянии, в нем есть все для постоянного проживания, у банка не должно появиться претензий. С другой стороны, если банк все-таки не одобрит такое приобретение, возможно, это повод задуматься о том, что выбранное жилье вам просто не подходит и вы еще найдете для себя лучший вариант.

На Банки.ру можно найти ипотеку, которую вам с высокой вероятностью одобрят. Для этого воспользуйтесь специальным сервисом, который на основе информации о вас подбирает самые подходящие программы банков.

Все об ипотеке: как оформить и платить кредит за жилье

Ипотека — главный инструмент решения жилищного вопроса россиян и быстрорастущий рынок кредитования. Вместе с экспертами отвечаем на основные вопросы, связанные с получением и оформлением жилищного кредита.

Содержание

Что такое ипотека

Ипотека — это долгосрочный банковский кредит на покупку недвижимости (квартиры, дома, апартаментов) или строительство дома. Помимо того что ипотека выдается под определенную цель, она имеет свои особенности, которые отличают ее от обычного кредита.

Одно из основных отличий — это оформление залога. В качестве гарантии может выступать приобретаемая или уже имеющаяся недвижимость (квартира, дом, апартаменты, земельный участок, гараж). «Отличие ипотеки от обычного кредита в том, что она оформляется под залог приобретаемого или купленного ранее жилья. До момента полного погашения ипотечного кредита недвижимость находится под обременением, собственник не может ее продать, подарить или сделать перепланировку без одобрения банка-кредитора», — пояснила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина.

Ипотеку от обычного кредита отличает сумма, которая берется на покупку жилья. Из-за высокой стоимости недвижимости размер кредита может исчисляться миллионами рублей. Кроме того, ипотека в большинстве случаев оформляется на длительный срок — 20–30 лет.

Закон об ипотеке

Основной закон, регламентирующий выдачу ипотеки в России, — ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который был принят в 1998 году. Периодически в документ вносятся изменения. Кроме того, соответствующие положения об ипотеке содержатся в Жилищном и Земельном кодексах и других нормативно-правовых документах.

Ставки по ипотеке

Ипотеку от других кредитов отличают более низкие ставки. Сами ипотечные ставки можно условно разделить на два вида — рыночные (они зависят напрямую от ключевой ставки ЦБ и, как правило, выше ее значения на 3–4 п.п.) и льготные (по программам с господдержкой и программам от застройщика, они ниже рыночных, даже могут быть ниже ключевой).

На начало сентября 2023 года средняя ставка по рыночным программам составляет:

• на новостройки — 13,76% годовых;
• на вторичное жилье — 13,97%;
• по рефинансированию — 13,85%.

По льготным программам ставки в несколько раз ниже, например:

• по дальневосточной ипотеке — 1,68% (максимум по программе — 2%);
• по IT-ипотеке — 4,5% (максимум — 5%);
• по семейной ипотеке — 5,54% (максимум — 6%);
• по ипотеке с господдержкой —7,57% (максимум — 8%).

Ставки могут быть еще ниже и выше указанных значений. Некоторые застройщики и банки предоставляют скидки по ставкам. В конце лета 2023 года наметился тренд на повышение ипотечных ставок по рыночным программам. Связано это с тем, что в августе ЦБ повысил ключевую ставку сразу на 3,5 п.п., до 12%. Многие банки увеличили ставки вслед за ключевой.

На какое жилье дают ипотеку

Выдавая ипотеку, банк в первую очередь оценивает риски невозврата, поэтому для него важно, на какую именно недвижимость он выдает кредит, отмечает директор по стратегии ФГ «Финам» Ярослав Кабаков. Если заемщик не сможет обслуживать ипотеку, залоговая недвижимость отойдет банку. Поэтому недвижимость должна быть ликвидной и юридически чистой, поясняет он. Банки устанавливают определенные критерии к недвижимости. По словам Ярослава Кабакова, такая недвижимость должна быть:

• пригодной для проживания, не быть аварийной, ветхой или подлежащей сносу;
• без обременений, не быть под арестом, предметом судебных разбирательств и споров;
• если в ней проводилась перепланировка, то она должна быть узаконена. Неузаконенная перепланировка может стать причиной отказа;
• должна быть зарегистрированной; если это частный дом, то необходимо провести межевание и установить все границы.

«Также в недвижимости не должно быть прописанных третьих лиц, особенно несовершеннолетних. Банки все это проверяют, процесс стандартизированный. На мой взгляд, участие банка в сделке снижает риски для покупателя», — добавил директор по стратегии ФГ «Финам».

Сама недвижимость, которая приобретается в ипотеку, может быть как на вторичном, так и на первичном рынке. Если говорить о типах недвижимости, то жилищный кредит можно оформить:

• на квартиру;
• дом;
• строительство дома;
• земельный участок;
• апартаменты;
• долю в недвижимости.

«Можно купить долю в недвижимости в ипотеку, но только на вторичном рынке. Такая недвижимость низколиквидная, поэтому ипотечных программ на покупку доли немного, а сами условия обычно по ним хуже — выше ставка или первый взнос», — отметил Ярослав Кабаков.

Кто может взять ипотеку

Список требований к потенциальному заемщику по ипотеке каждый банк формирует самостоятельно. Но есть общие правила, которым должен соответствовать заемщик:

• быть старше 18 лет (в некоторых банках — от 21 года) и младше 60–75 лет на момент выплаты ипотеки (зависит от программы кредитования и правил банка). Пенсионеры также могут подать заявку на ипотеку, но с условием, что кредит будет выплачен до достижения ими 75 лет, отметили в «Домклик» (входит в Сбербанк);
• быть гражданином России (сейчас также активно развивается ипотечное кредитование иностранных граждан);
• иметь стабильный доход, возможно оформление ипотеки как ИП и самозанятого. В качестве дохода учитываются зарплата, пенсия или доход от аренды другой квартиры. Социальные выплаты и детские пособия в качестве дохода не учитываются, пояснили в «Домклик». «Если дохода для получения ипотеки недостаточно, можно привлечь созаемщика — требования к нему будут такие же, как к титульному заемщику», — отметили там. «При оценке уровня платежеспособности в первую очередь банками оценивается тот факт, что выплаты по ипотечному кредиту не могут превышать 50% от общей суммы доходов заемщика (обычно расчет идет на месяц)», — отметила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом»;
• иметь стаж работы на последнем месте не менее трех — шести месяцев;
• внести первый взнос — это снижает риски банка и уменьшает сумму кредита для заемщика;
• иметь положительную кредитную историю. «Важно отсутствие долгов по текущим кредитам, задолженности ФССП и банкротства. Если клиент соответствует всем этим требованиям, он может оформить ипотечный кредит», — сказал директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

Созаемщик в ипотеке: кто может им быть

Оформить ипотеку можно сразу на нескольких человек. Причем это могут быть и люди, которые не связаны брачными или родственными узами. Например, два друга решают инвестировать в новостройку и покупают квартиру в ипотеку. В данном случае ипотеку получает основной заемщик и привлекается так называемый созаемщик. Автоматически созаемщиками становятся супруги, если только иное не обозначено в брачном договоре или один из супругов не имеет российского гражданства.

Важная особенность созаемщика в том, что он несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик. Требования к созаемщикам обычно аналогичны тем, что банки предъявляют к заемщикам.

Расчет ипотеки

Одно из требований выдачи ипотеки — наличие первого взноса. Комфортным минимальным взносом считается сумма от 20% стоимости жилья. Но некоторые банки выдают ипотеку со взносом ниже — 10–15%. «Однако нужно учитывать, что ставка кредитования при таком показателе первоначального взноса будет выше», — предупредила Ирина Бабина.

Ипотека рассчитывается, исходя из основных параметров — ставки, первоначального взноса, типа и стоимости жилья и срока кредитования. Практически все банки имеют на своих сайтах ипотечные калькуляторы, которые позволяют рассчитать ипотеку. Чтобы получить расчет ипотеки, необходимо указать следующие параметры, пояснили в «Домклик»:

• тип жилья. Нужно выбрать тип жилья, на который планируется оформить кредит. От этого зависят доступные программы кредитования, стоимость жилья, а соответственно, и ставки на ипотеку. Например, для покупки недвижимости на первичном рынке доступно больше программ, включая льготную ипотеку;
• ипотечную программу. Для расчета ипотеки также важно выбрать ипотечную программу, так как от этого будут зависеть ставка и доступная сумма кредита;
• стоимость недвижимости. От стоимости недвижимости будут зависеть сумма кредита и также ежемесячный платеж;
• первоначальный взнос. При расчете обязательно нужно указать размер первоначального взноса;
• срок кредита. От срока кредита зависят ежемесячные платежи, а также переплата за пользование кредитом. Как правило, чем меньше срок, тем меньше переплата, но ежемесячный платеж при этом будет больше. На основе указанных данных калькулятор покажет ипотечную ставку, сумму кредита, необходимый доход и ежемесячный платеж.

Примеры расчетов

Вы решили взять квартиру по программе с господдержкой за 5 млн руб. на 15 лет. Для первоначального взноса у вас есть 15% от стоимости недвижимости — 750 тыс. руб. Предварительный расчет покажет, что ежемесячный доход при таких условиях должен быть не меньше 54,8 тыс. руб., а платеж составит 39,1 тыс. руб. в месяц.

Платеж по рыночной ипотеке (ставка 14,7%) при тех же параметрах будет составлять по состоянию на август 2023 года 58,6 тыс. руб., а необходимый доход — 76,1 тыс. руб.

Дифференцированный или аннуитетный платеж

Платеж по любому кредиту состоит из основного долга (тела кредита) и процентов, и ипотека не исключение. Основной долг — это размер кредита. А проценты — это сумма, которую берет банк за пользование кредитом. Распределение этих частей внутри платежа может быть разным — как раз оно и определяет разницу между аннуитетным и дифференцированным платежами, поясняют аналитики «Домклик».

При аннуитете ежемесячный платеж на протяжении всего срока кредитования остается одинаковым, но меняется распределение процента и основного долга внутри платежа. Проценты за пользование начисляются на остаток долга, поэтому в начале кредита процентов больше, а основного долга — меньше. Аннуитетный платеж может измениться при досрочном погашении кредита или выходе на пенсию.

Дифференцированный платеж — это система погашения кредита, при которой заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых с каждым разом уменьшается. При таком платеже ежемесячные платежи становятся меньше, сумма основного долга в платеже всегда будет одной и той же. А вот проценты, начисляемые на остаток основного долга, будут уменьшаться по мере выплаты кредита. Ежемесячная сумма основного долга считается просто — сумма кредита делится на количество платежей.

Сейчас более популярен аннуитетный платеж — найти кредитный продукт с дифференцированной системой выплат довольно сложно, говорят эксперты. Например, Сбербанк перестал выдавать кредиты с дифференцированными платежами в 2011 году.

Какие ипотечные программы существуют

С господдержкой (льготная)

Действует до 1 июля 2024 года. С 6 января 2023 года подобный кредит можно взять лишь однажды. Воспользоваться программой может любой совершеннолетний гражданин России.

• Ставка — не более 8%.
• Максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Для всех остальных регионов — 6 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.
• Возраст заемщика — не менее 18 лет.

Семейная

Распространяется на все семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми (как родными, так и усыновленными), а также на родителей, у которых появился ребенок начиная с 2018 года. Также льготный кредит положен парам, воспитывающим детей-инвалидов. На землях сельских поселений Дальневосточного федерального округа программа затрагивает вторичный рынок. В остальном условия тождественны программе с господдержкой.

• Ставка — не более 6%.
• Максимальная сумма кредита — 12 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.
• Возраст заемщика — от 18 лет.

На строительство дома

Льготная ипотека позволяет получить кредит на строительство дома, в том числе своими силами. Семейная ипотека под 6% допускает лишь возведение коттеджа с привлечением подрядной организации или застройщика. IT-ипотека под 5% распространяется только на первичный рынок (готовые коттеджи и участки с подрядом).

• Ставка — 5–8%.
• Максимальная сумма кредита — 20 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.
• Возраст заемщика — 18–75 лет (на момент выплаты ипотеки).

На вторичное жилье

Льготную ипотеку на вторичном рынке сейчас могут оформлять только семьи с детьми-инвалидами, причем исключительно в регионах, где не строятся новые многоквартирные дома.

• Ставка — 13,97%.
• Максимальная сумма кредита — 50 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 15%.
• Возраст заемщика — не менее 21 года.

Военная

В выдаче военной ипотеки, кроме банка и заемщика, участвует государственная структура Росвоенипотека. В основе данной схемы лежит накопительный механизм (средства на специальный счет начисляются из федерального бюджета), а долг гасит Минобороны.

• Ставка — 5%.
• Максимальная сумма кредита — 3,3 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 5%.
• Возраст заемщика — не менее 21 года.

Сельская

Сельская ипотека подразумевает покупку и строительство жилья на сельских территориях с населением не более 30 тыс. человек.

• Ставка — 2,7%.
• Максимальная сумма кредита — 6 млн руб.
• Максимальный срок — 25 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.
• Возраст заемщика — 21–75 лет.

Дальневосточная

Действует во всех 11 регионах ДФО. Оформить ее могут лишь молодые семьи (супруги не старше 35 лет), одинокие родители до 35 лет с детьми, не достигшими 19 лет, участники программы «Дальневосточный гектар» и региональных программ повышения мобильности, медики и педагоги, проработавшие в ДФО не менее пяти лет, граждане России — вынужденные переселенцы с территорий Украины, ЛНР и ДНР, которые сейчас проживают в одном из регионов Дальневосточного федерального округа. К последним четырем категориям не применяются требования относительно возраста и семейного положения.

• Ставка — не более 2%.
• Максимальная сумма кредита — 6 млн руб.
• Максимальный срок — 25 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.
• Возраст заемщика — 18–75 лет (на момент погашения ипотеки).

Для молодой семьи

Пары с детьми могут рассчитывать на льготную семейную ипотеку. Кроме того, правительство намерено субсидировать накопление средств на первоначальный взнос молодым людям, арендующим жилье.

• Ставка — 3,7%.
• Максимальная сумма кредита — 12 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.
• Возраст заемщика — не более 35 лет.

Для IT-специалистов

Ипотека для IT-специалистов в первую очередь направлена как на развитие строительной отрасли, так и на удержание в стране высококвалифицированных специалистов.

• Ставка — не более 5%.
• Максимальная сумма кредита — 18 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.
• Возраст заемщика — 18–50 лет.

На коммерческую недвижимость

Суть программы заключается в том, что физические лица смогут оформить ипотеку на покупку коммерческой недвижимости. Раньше такая возможность была только у юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

• Максимальная сумма кредита — 100 млн руб.
• Максимальный срок — 25 лет.
• Размер первоначального взноса — 30%.
• Возраст заемщика — 21–75 лет (на момент погашения ипотеки).

Без подтверждения дохода

Когда потенциальный заемщик не может подтвердить доходы стандартной справкой и копией трудовой книжки, у него есть возможность получить ипотеку по двум документам (паспорт и СНИЛС). Жилищный кредит при таких условиях банки предоставляют как на новостройки, так и на вторичку.

• Максимальная сумма кредита — 30 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 20%.
• Возраст заемщика — 21–70 лет.

Промышленная

Промышленная ипотека — это денежный заем у банка под залог недвижимости. Его может взять бизнес, чтобы приобрести готовую промышленную площадку и быстро запустить производство.

• Ставка — от 3% до 5%.
• Максимальная сумма кредита — 500 млн руб.
• Максимальный срок — 7 лет.
• Размер первоначального взноса — от 15%.

Для самозанятых

В качестве подтверждения платежеспособности самозанятым требуется предоставить справку о состоянии расчетов по налогу на профессиональный доход.

• Максимальная сумма кредита — 12 млн руб.
• Максимальный срок — 30 лет.
• Размер первоначального взноса — от 15%.
• Возраст заемщика — не менее 21 года.

Для пенсионеров

Доля ипотечных заемщиков старше 55 лет на рынке составляет не более 3%. Нередко банки вводят ограничения по максимальному возрасту на момент закрытия ипотеки, обычно он не превышает 75 лет.

• Максимальная сумма кредита — 12 млн руб.
• Размер первоначального взноса — от 15%.
• Возраст заемщика — 75 лет (на момент выплаты ипотеки).

Как взять ипотеку

Какие документы нужны для ипотеки:

• паспорт;
• ИНН;
• СНИЛС;
• военный билет (для мужчин призывного возраста);
• документ, официально подтверждающий доход. Для наемных работников — справка 2-НДФЛ, заверенные копии трудовой книжки и договора, для ИП — свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя и декларация.

«При подаче заявки по любой из ипотечных госпрограмм заемщику нужно подготовить документы, подтверждающие право на льготу. Например, чтобы получить семейную ипотеку, понадобятся копии свидетельств о рождении несовершеннолетних детей (с отметкой о российском гражданстве)», — объясняет исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Как оформить ипотеку:

• клиент предоставляет на рассмотрение в банк заполненную анкету и необходимые документы;
• банк рассматривает заявку от одного до трех рабочих дней, после чего выносит решение;
• в случае положительного решения согласовываются все параметры сделки, договор;
• назначается день сделки, которая проводится в банке;
• документы направляются на регистрацию.

Страхование ипотеки

Наличие страхового полиса на недвижимость — одно из главных требований банков, которые выдают ипотеку. Такой полис дает гарантию банку соблюдения условий кредитования и возврата средств в случае утраты или порчи имущества (залога банка).

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование, или перекредитование — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечный заемщик должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, экономию можно будет почувствовать сразу.

Налоговый вычет по ипотеке

При покупке квартиры в ипотеку благодаря налоговым вычетам в общей сложности можно вернуть до 650 тыс. руб. Это максимальный размер суммарной налоговой льготы по основной сумме покупки и уплаченным процентам по кредиту. Главные условия для получения вычета — нужно платить подоходный налог и иметь зарегистрированное право собственности на недвижимость.

Максимально возможная сумма для расчета основного имущественного вычета составляет 2 млн руб., от нее отсчитываются 13%, или максимально 260 тыс. руб. При покупке квартиры в ипотеку у заемщика есть право на налоговый вычет за выплаченные банку проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты, но есть и лимит — не более 3 млн руб. Сумма налогового вычета по процентам рассчитывается по аналогии с имущественным вычетом — это 13% от суммы базы (выплаченных процентов). Таким образом, максимальная сумма к возврату по процентам составляет 390 тыс. руб. Рассчитать сумму вычета по процентам можно онлайн с помощью специализированных сервисов. Обычно они доступны на сайтах банков.

Это правило распространяется на кредиты, которые оформлены после 1 января 2014 года. Для ипотечных кредитов, которые выдавались до этого времени, ограничений по верхнему пределу нет — 13% можно вернуть от всей суммы погашенных процентов. То есть если проценты по оформленной до 2014 года ипотеке составляли 4 млн руб., то можно вернуть 520 тыс. руб. (или 13% от 4 млн руб.).

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Квартира, находящаяся в ипотеке (в залоге у банка), наряду с другими объектами недвижимости может быть продана. Никаких ограничений в данном случае нет. При этом по закону собственник квартиры, находящейся в ипотеке, не вправе ее продавать без согласия банка.

Поэтому, прежде чем приступать к поискам покупателя, владельцу необходимо обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение. После одобрения банком сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры.