Что будет с ценами после войны

Обвал рубля и военная операция: что будет с ценами на жилье в России

Рано утром 24 февраля президент России Владимир Путин объявил о начале специальной военной операции. На фоне этих событий были приостановлены торги на Московской бирже, а рубль начал стремительно дешеветь. Крупные российские банки ухудшили условия покупки валюты для населения. В Сбербанке в моменте за $1 просили 101,8 руб., а за €1 — больше 115 руб.

Как это скажется на рынке жилья — разбираемся вместе с экспертами.

Всплеск будет недолгим

Рынок жилья в предыдущие кризисы вел себя по похожему сценарию: всплеск спроса (люди пытались таким образом сохранить свои сбережения, покупая жилье в моменте) сменялся падением покупательской активности и снижением цен. Один из последних таких кризисов начался в 2014 году как раз на фоне событий на Украине и присоединения Крыма.

Тогда против России были введены первые экономические санкции, цены на нефть упали, рухнул рубль. 16 декабря 2014 года произошло обвальное падение российской валюты. Евро в тот день, который называют «черным вторником», достиг отметки 100,74 руб., а курс доллара поднялся до 80,10 руб. В 2014 году рынок недвижимости отреагировал на кризис так же, как и в предыдущие годы: сокращением спроса, снижением темпов строительства и падением цен на 15–20% в рублях (по индексу IRN.RU) и на 55% в долларах.

Динамика цен на недвижимость в России (2014-2016)

В этот раз эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», также ожидают рост спроса на жилье в краткосрочной перспективе. «В условиях сильного стресса, аналогичного ситуации 2014–2015 годов, нестабильности рубля и российских акций возможен сильный кратковременный всплеск спроса на недвижимость, которую население считает надежным защитным активом, люди будут так пытаться сохранить сбережения», — рассказала директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина.

Похожую точку зрения высказали представители риелторских компаний. В периоды кризисов (в том числе 2014 года) жилая недвижимость всегда остается ценным активом, поэтому граждане, обладающие достаточными сбережениями, будут вкладываться в квартиры, которые в случае чего можно перепродать или сдать в аренду, говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.

«В ближайшие недели или месяцы мы увидим всплеск инвестиционного спроса на жилье», — прогнозирует эксперт. К примеру, в 2014 году наблюдались два резких всплеска активности покупателей — в феврале-марте (ситуация с Крымом) и в ноябре-декабре (девальвация рубля на фоне санкций и падения цен на нефть), напомнила она. Согласен с ней управляющий партнер S.A.Ricci Алексей Богданов: «Мы прогнозируем всплеск покупательской активности на рынке жилой и коммерческой недвижимости как со стороны массового инвестора, так и со стороны тех, кто покупает недвижимость под собственные нужды».

При этом текущая ситуация отличается от того, что было на рынке в 2008-м, 2014-м и даже в 1998-м. Тогда были падение фондового рынка и резкая девальвация рубля, но не было военной операции, отмечает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По этой причине реакция населения по спасению накоплений (и переводу их из депозитов в квадратные метры) будет отличаться, считает он. «Краткосрочный период роста спроса мы увидим, но его масштабы могут быть меньше, чем в предыдущие кризисы. Эмоционально-психологическое состояние многих россиян сейчас не располагает к покупкам жилья», — говорит эксперт. «Кроме того, за последние три месяца растущей геополитической напряженности многие уже провели такие сделки в попытке спасти сбережения. Активные продажи последних полутора лет тоже в значительной степени сократили потенциальный спрос», — приводит аргументы Алексей Попов.

Директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома ожидает, что в текущей ситуации неопределенности люди займут выжидательную позицию. «На наш взгляд, около 20% участников вторичного жилья могут взять паузу», — прогнозирует он.

Пока ситуация стабильна

Пока ситуация на рынке жилья Москвы стабильна. «Мы не отмечаем ни роста, ни падения числа заявок и обращений по поводу приобретения жилья», — сказала Надежда Коркка из «Метриума». В компании «Бест-Новострой» также не фиксируют пока роста спроса. «Ситуация на этой неделе принципиально не изменилась по сравнению с прошлой неделей и с началом месяца», — добавила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. В ЦИАН ожидают конкретную реакцию пользователей своей площадки (выраженную в числе просмотров объявлений и иных целевых действий) начиная с завтрашнего дня, 25 февраля.

Что будет с ценами на недвижимость и спросом

В долгосрочной перспективе текущие события негативно скажутся на рынке жилья — эксперты ждут падения спроса и цен. Но масштабы последствий сейчас предсказать сложно. «В долгосрочной перспективе девальвация рубля негативно отразится на спросе. Цены на недвижимость в последние месяцы выросли, как и ипотечные ставки. В этой ситуации массовый спрос может снизиться по итогам 2022 года, если власти не введут меры поддержки строительного сектора и субсидирование ипотеки», — допустила управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.

По оценкам риелторов, за последний год цены на жилье в Москве выросли почти на 50%. Однако причин для их дальнейшего роста не наблюдается — снижается доступность ипотеки, что должно ослабить спрос; растет ключевая ставка ЦБ, отмечает Сергей Шлома. Сейчас рынок жилья находится в рублевом секторе, поэтому валютные скачки на нем отразиться не могут, считает эксперт.

Серьезным ударом по экономике страны могут стать санкции против России, продолжила Ирина Доброхотова. «А ухудшение экономической ситуации может привести к снижению доходов граждан. В последние годы они и так существенно не росли, а с учетом инфляции и вовсе снижались. В дальнейшем ситуация может еще больше ухудшиться. А это, в свою очередь, напрямую повлияет на спрос, он также начнет снижаться», — допускает она.

Дополнительным фактором, который сегодня способствует этому, является рост ставок по ипотеке. Несколько дней назад крупнейшие банки Сбербанк и ВТБ в очередной раз подняли ставки по ипотеке. Повышают ставки также и другие банки, что в целом снижает доступность новостроек. Согласно прогнозам экспертов из компании Realiste, ключевая ставка в ближайшие три месяца может превысить 14% по сравнению с текущими 9,5%. Продажи жилья могут резко упасть уже через два месяца, а девелоперы будут совершать трейд-ин в пять раз чаще, чем сейчас, прогнозирует основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев. «Недвижимость начнет дешеветь. Через полгода она может потерять в среднем 15% от стоимости», — добавил он.

В среднесрочной перспективе на рынке ожидается снижение спроса и падение цен, согласен руководитель «ЦИАН.Аналитики». По его мнению, драйверами этих процессов станут повышение ключевой ставки ЦБ, дальнейшее удорожание ипотеки и снижение доходов. Это затронет как первичный, так и вторичный рынок. «Глубина падения цен будет не меньше, чем в предыдущий кризис в 2014–2015 годах, когда цены снижались в среднем на 15%. Дополнительной неопределенностью для участников рынка сейчас являются детали возможных санкций на российские банки, особенно то, как они затронут валютные депозиты», — добавил руководитель «ЦИАН.Аналитики».

Что будет со строительством жилья

Основные риски сегодня исходят из перечня возможных санкций, которые с большой долей вероятности окажут влияние на инфляцию и как следствие — на денежно-кредитную политику, последующее повышение ключевой ставки, говорит гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов. «Есть опасения, что столкнемся с двузначными значениями по ключевой, на уровне 11–13%. А это угроза для проектного финансирования, ипотеки и покупательной способности населения», — отметил он.

По словам Федора Выломова, застройщики уже сформировали задел на этот и следующий год, который в любом случае необходимо будет реализовывать. Поэтому относительно существующих проектов в РАСК не видят значительных рисков: благодаря льготной ипотеке многим игрокам уже удалось сформировать подушку безопасности. В дальнейшем все будет зависеть от поддержки государства, чтобы не допустить системных рисков.

«И тут, скорее, вопрос уже бюджетных возможностей. Основные проблемы кроются как раз в начале разработки новых проектов — многие займут выжидательную позицию как минимум на полгода, чтобы оценить собственные риски и то, как будет развиваться ситуация в экономике далее», — добавил глава РАСК.

Нефть по 150 долларов и дефицит фруктов и овощей: как война на Ближнем Востоке может повлиять на экономику

18 октября нефть на мировых рынках поднималась в цене до 92 долларов за баррель – при том, что накануне она торговалась по 89,9 доллара. То есть всего за день рост составил почти 2,5%. А ведь большую часть года цена держалась на отметках ниже 80 долларов, а порой падала почти до 70.

— Любая эскалация на Ближнем Востоке приводит к росту цен на энергоносители, — рассказал KP.RU руководитель аналитического управления Фонда национальной энергетической безопасности Александр Пасечник. – И сценарий, по которому к концу года мы увидим цену в 100 долларов за бочку нефти, выглядит более вероятным, чем, скажем, отскок цен до 80 долларов.

В том, что дальнейшее обострение палестино-израильского конфликта будет иметь для мирового сообщества самые серьезные последствия, сегодня уже никто не сомневается. Самое страшное в любой войне – человеческие жертвы. Но вооруженные столкновения оказывают также большое влияние на экономику – и тем большее, чем больше народов и государств втянуты в конфликт.

ЕСТЬ ВАРИАНТЫ

Аналитики Bloomberg Economics смоделировали три сценария возможного развития ситуации на Ближнем Востоке и ее влияние на экономику. Опирались при этом они на последствия прошлых конфликтов в этом регионе. Ничего хорошего эскалация не сулит, но при любом раскладе рост цен на нефть продолжится, — из этого могут извлечь экономическую выгоду страны-экспортеры нефти. Крупнейшие из них – Саудовская Аравия, США и Россия.

Сценарий 1.

Если конфликт останется в границах Израиля и сектора Газа, эффект для мировой экономики будет минимальным. Цены на нефть поднимутся всего на 3–4 доллара за баррель.

Сценарий 2.

В противостояние втягиваются соседние страны, в частности, Ливан и Сирия, а также вооруженные формирования, которые поддерживает Иран, такие как «Хезболла». В таком случае рост цен на нефть составит уже 10% (около 94 долларов за баррель), а рост мирового ВВП замедлится до 2,4%. Мировая инфляция при этом составит около 6%.

Сценарий 3.

Этот вариант пока считается наименее вероятным. Если конфликт приведет к прямому столкновению Израиля и Ирана, цены на нефть могут подняться до 150 долларов за баррель, а инфляция в 2024 году вырастет до 6,7%. Рост мирового ВВП сократится до 1,7%. Это худшие показатели за последние 40 с лишним лет, если не считать финансовый кризис 2009 года и пандемию коронавируса Мировая экономика при таком варианте перейдет в рецессию.

— В формирование цен на нефть снова вернулись геополитические риски, и именно эти риски находятся теперь в центре внимания спекулянтов, — говорит Александр Пасечник. – Но для экспортеров нефти это позитивный тренд. И для России – в том числе. Потолок цен на российскую нефть в 60 долларов за баррель, который пытаются установить западные страны, не слишком эффективен. Дисконт по отношению к эталонной нефти Brent составляет уже меньше 10 долларов (см. «Кстати», — Ред.). То есть дело идет к фактическому исчезновению потолка. Но расслабляться нельзя, риски все равно сохраняются. Ведь Запад, в первую очередь, США, могут начать усиливать давление иностранные компании, которые осуществляют перевозку российской нефти. И это уже происходит.

ЧТО РОССИЯ ВЕЗЕТ В ИЗРАИЛЬ…

А как может повлиять военная эскалация на торговлю между Россией и Израилем? Много ли мы получаем от экспорта и насколько зависим от импорта? К сожалению (или к счастью), товарооборот между нашими странами не слишком большой. Доля Израиля во внешней торговле России составлял в последние годы 0,2-0,3%. В денежном выражении это порядка 2-2,5 млрд долларов в год, при том что в целом по итогам 2022 года торговый оборот России составил $850,5 млрд.

Мы традиционно поставляли в Израиль нефть, а также черные и цветные металлы. Кроме того, Израиль покупал у России драгоценные камни – главным образом, необработанные алмазы, и продовольствие, в частности, пшеницу, зернобобовые, подсолнечное масло.

— Что касается поставок нашей нефти в Израиль, сейчас официальная информацию о российском экспорте закрыта, — напоминает эксперт Александр Пасечник. – Да, мы знаем про Китай и Индию, а другие пункты назначения никого не должны заботить.

— Без российской нефти мировой рынок в любом случае не обойдется, и даже если декларируется, что ее где-то нет, это вовсе не значит, что ее там, действительно, нет. Наша нефть может попадать туда под другим лейблом и по другим схемам, — рассказал KP.RU декан факультета международных экономических отношений Финансового Университета при Правительстве Российской Федерации Павел Селезнев.

А вот над российскими алмазами, поставляемыми в Израиль нависла серьезная угроза. Но она не связана с военным конфликтом на Ближнем Востоке. Израиль традиционно является мировым лидером по огранке драгоценных камней, а Россия выступала для него крупным поставщиком необработанных алмазов. Их поставки составляли до 30% в структуре российского экспорта в эту страну. Однако 70% мирового спроса на алмазы приходится на страны «Большой семерки», которые мечтают лишить Россию возможности зарабатывать на продаже драгоценных камней. И на днях стало известно, что государства G7 разработали четыре варианта запрета импорта российских алмазов. Так что Россия может лишиться очень важного для себя рынка сбыта.

…А ЧТО МЫ ВЕЗЕМ ИЗ ИЗРАИЛЯ

Суммарный импорт из этой страны уступает экспорту. Пожалуй, главной статьей поставок остаются фрукты и овощи. Причем поставляет их Израиль не только в нашу страну, но и во многие другие. До введения всевозможных антироссийских ограничений на Израиль приходилось до 10% всех ввозимых к нам из-за рубежа овощей – в первую очередь это перец и морковь (их поставки составляли более 50% от общего объема импортируемых в Россию), а также сельдерей, картофель, помидоры. Кроме того, из Израиля к нам везли до половины от общего импорта авокадо.

Этим товарам сейчас напрямую угрожает военный конфликт. С одной стороны, аэропорт Бен-Гурион оказался в непосредственной близости от эпицентра боевых действий. С другой, эксперты опасаются, что скоро и сам Израиль столкнется с дефицитом. Ведь 75% помидоров и перцев, как и многие другие овощи, выращиваются у границы с Газой – и никто сейчас не сможет поручиться, что эти плантации не пострадают от обстрелов. Кроме того, в израильских теплицах работало около 6 тысяч гастарбайтеров – в основном рабочих из Таиланда. И сейчас многие из них на фоне конфликта решили вернуться домой.

— В ситуации любого конфликта происходит перенастройка логистики – торгово-экономических путей движения товаров. И это ведет к удорожанию транзакционных издержек. В результате вся продукция становится дороже, — объясняет Павел Селезнев. – Вывод для нас должен быть таким: то, что мы можем производить сами, мы должны производить сами. Зачем мы покупаем помидоры в Израиле и Турции? Почему это выгоднее? Разве мы не можем заместить эту продукцию? Поэтому нужно посмотреть, поставки каких товаров из Израиля для нас критичны, где они составляют долю больше 50% (таких позиций, похоже, не много), и где-то заместить эту продукцию самим, а где-то найти других импортеров.

Кроме овощей и фруктов из Израиля мы везем в страну не так много критически важных товаров. Это продукция машиностроения, химической промышленности (включая косметику), а также текстиль, керамика, мебель, спортивный инвентарь.

КСТАТИ

Потолок цен на российскую нефть не работает

Минфин России сообщил, что средняя цена российской нефти Urals в сентябре была выше 83 долларов за баррель. Примерно такие же цифры называют и эксперты Международного энергетического агентства (МЭА), которые зафиксировали рост цен на российскую нефть в прошлом месяце на 8 долларов — до 81,8 долларов за баррель. Это более чем на 20 долларов превышает установленный «Большой семеркой» совместно с ЕС и Австралией потолок. Сегодня уже все эксперты признают, что пока установленные ограничения не работают. Россия сумела эффективно переориентировать поставки своего сырья на восток, прежде всего в Индию и Китай. В результате средняя цена на российскую нефть пробила установленный потолок уже летом этого года, при том что санкции были введены в прошлом декабре.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Google в России признан банкротом: Что будет с Android, YouTube, картами, поисковиком и другими сервисами компании

Денис Кусков: банкротство дочки Google в РФ не повлияет на работу сервисов (подробнее)

Запад тоже отказывается от доллара: больше половины российского экспорта Европа оплачивает в рублях

Но откуда у иностранцев так много российской валюты? (подробнее)

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ

Путин или Байден: кто из мировых лидеров остановит бойню в секторе Газа (подробнее)

Что будет с ценами на квартиры после окончания войны?

О том, как советское прошлое влияет на выбор украинцев, покупающих квартиры, и какие проблемы ждут владельцев нового жилья рассказывает маркетинг-директор ЛУН Денис Судилковский.

Есть три составляющие, влияющие на будущий уровень цен на недвижимость. Это рынок труда, демография и объем строительства.

Чтобы прогнозировать цены на недвижимость в конкретных городах, во-первых, нужно смотреть на место приложения труда. Если в этом городе будет работа, там сначала должна дорожать аренда, а за ней и покупка. При отсутствии потрясений рынок работает примерно следующим образом: люди хотят жить в городе Х, потому что там, например, работа и относительно безопасно, поэтому спрос на аренду увеличивается. Когда аренда дорожает, люди думают: «А зачем платить аренду, если те же деньги можно отдавать застройщику или банку?» Они начинают рассматривать варианты покупки квартир. Спрос растет – цены тоже тянутся вверх.

Даже если в городе есть работа, но молодежь выезжает оттуда, перспективы для региона не радужные. Квартиры покупает именно молодежь. Напоминаю, что по определению ВОЗ молодым считается человек до 44 лет.

Третья составляющая цен – это строительство. Строят там, где цены имеют тенденцию роста, но это тесно связано с первыми двумя причинами. Казалось бы, в Ужгороде тихо, спокойно, из окон можно увидеть ЕС, но по объемам строительства он существенно отстает от соседнего Львова. Потому что в Закарпатье сравнительно меньше работы. В Кропивницком до войны было только три больших объекта строительства. Оттуда уезжает молодежь, она не видит своего будущего в этом регионе.

Историческая взаимосвязь между фондовым рынком и войнами

Решила посмотреть, как крупные войны и военные конфликты влияли на фондовый рынок. Можно ли извлечь пользу из уроков прошлого и использовать полученное знание для своего капитала?

Поделюсь с вами некоторой исторической справкой и выводами:

1. Войны, военные конфликты — пугающие перспективы для инвестора. Есть примеры в истории, когда такие события полностью уничтожали финансовые рынки. Например,

Революция 1917г в России
Гражданская война 1949 г в Китае

Как последствия биржи в этих странах какое-то время не функционировали, активы были конфискованы, что привело к полным потерям у зарубежных и отечественных инвесторов.

Интересное наблюдение. Инвестиции в компании, котирующиеся на Санкт-Петербургской бирже, приносили инвесторам с 1865-1917 в 2 раза выше доходность, чем компании нью-йоркской биржи.

Хотя нашла еще одно исследование, которое демонстрирует, что американские компании платили дивиденды больше, чем российские компании. Поэтому, если смотреть полную доходность акций (total return) в течение этого периода, то два фондовых рынка обеспечивали примерно равную доходность. Но здесь большой вопрос к методологии расчетов.

2. Страны, которые проиграли крупную войну, в итоге имели разрушенные финансовые рынки. Фондовые рынки стран – победителей по-разному реагировали на происходящее.

После Первой мировой войны к 1922 г немецкие акции упали на 90% в реальном выражении в долларах США.

Во время войны с 1914-1918 гг акции стран победителей показали разный результат.

США и Великобритания, несмотря на победу, потеряли в цене, хотя и не так сильно как Германия.

Великобритания минус 17% реальной доходности в долларах США

А вот японский фондовый рынок за этот же период вырос на 63%

Для сравнения мировой рынок за тот же период снизился на 31%

Вторая мировая война:

Германия в период с 1938-1947 снова понесла большие потери — минус более чем 90%

Япония ещё хуже — рынок потерял 99% своей реальной стоимости во время и после Второй мировой войны

Обратите внимание, в начале Второй мировой войны реакция немецкого рынка на происходящее, на оккупацию Европы, на вторжение в СССР была позитивной. Виден безудержный рост вплоть до 1943 года.

Из книги «Богатство, война и мудрость» Бартона Биггса

Предполагаю, что рост обусловлен тем, что с 1 марта 1937 года иностранные акции больше не котируются на немецкой бирже, рынок металлов закрылся в 1939 году. Двигать цену вверх локального закрытого рынка на ожидаемых будущих победах становится реальным.

К 1940 году и в течение всего 1941 года немецкая экономика устойчива благодаря военному производству.

13 февраля 1943 г. Цены на акции замораживаются до конца войны.

Самое время упомянуть про уроки войны.

Инвесторы победивших стран, решившие извлечь урок из Первой мировой войны и вышедшие из акций до Второй мировой войны, в результате недополучили реальную доходность в своих валютах:

в акциях США 22%
в акциях Великобритании 34%

Получается, что во время Второй мировой войны подверженность многочисленным рискам окупилась премией.

Премия за риск акций компаний малой капитализации (small cap) составила 12%

Премия за риск компаний стоимости (value) за период 1939-1947 плюс 6% в сравнении с доходностью общего рынка США.

Как вели себя облигации во время и после войны?

Вразрез мнению о том, что облигации консервативный инструмент, они демонстрируют провал или сильный проигрыш в сравнении с акциями во время войны и после неё некоторое время.

Немецкие облигации потеряли всю свою ценность в период гиперинфляции. Рынок облигаций США имел значительные периоды долгосрочного снижения реальной доходности в военное время и в послевоенный период. Начиная с декабря 1940 года долгосрочные государственные облигации США потеряли 67% своей реальной стоимости и не восстанавливались в реальном выражении до 1991 года.

Получается, что на исторических данных идея перераспределения капитала до начала войны из акций, как более волатильного инструмента, в облигации, как более надежного инструмента, не оправдывает себя. А портфель 60/40 не сработал бы только потому, что облигации имели отрицательную реальную доходность. Но этот момент еще предстоит изучить подробнее. В любом случае, облигации менее волатильный инструмент и для определенного типа инвесторов это ключевой фактор при выборе активов в портфель.

И, конечно, интересно взглянуть на поведение до, во время и после войны класса активов «товары» (commodity)