Что такое рыночная ипотека

Ипотека для «чайников»: рассказываем об азах жилищного кредитования

В России ипотека в современном ее виде появилась в конце 90-х годов прошлого века.

Взаимоотношения банка и заемщика регулируются:

• федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• общими положениями Гражданского кодекса РФ (статьи 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488; параграф 3, глава 23);
• федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• рядом положений Жилищного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ.

Также следует помнить, что ипотечное кредитование — это банковская операция, поэтому порядок выдачи и обслуживания займа регулируется банковским законодательством, а оценочная деятельность — федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При получении ипотеки по льготным госпрограммам или при использовании для ее погашения различных субсидий и льгот задействуются дополнительные законодательные нормы. Например, при оформлении сельской ипотеки это постановление правительства от 30.11.2019 № 1567, а при использовании материнского капитала — федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

2. Какие документы нужны для подачи заявки на ипотеку?

Каждый банк самостоятельно утверждает список необходимых документов.

Как правило, у заемщика требуют:

• паспорт, ИНН, СНИЛС;
• военный билет (для мужчин младше 27 лет);
• документ, подтверждающий официальный доход: справка 2-НДФЛ для работающих по найму, заверенные копии трудового договора и трудовой книжки, для ИП — документ, подтверждающий статус индивидуального предпринимателя, и декларацию о доходах.

Если у вас есть созаемщик или поручитель, аналогичные документы нужно будет предоставить и ему.

В ряде случаев ипотеку можно оформить всего по двум документам: например, паспорту и СНИЛС. Еще некоторые банки принимают неофициальные справки для подтверждения дохода (справка по форме банка).

Для уточнения статуса клиента, уровня его доходов и совокупной финансовой нагрузки банк может запросить:

• сведения о детях (свидетельство о рождении/усыновлении);
• данные об имуществе, которое можно передать в залог;
• справки о дополнительных доходах (вклады, депозиты, доход от сдачи в аренду недвижимости и т. п.);
• информацию по имеющимся кредитам.

Неработающий пенсионер может подтвердить свою финансовую состоятельность, например, с помощью выписок с банковских счетов, своего лицевого счета в ПФР или негосударственных пенсионных фондах, подтвердив наличие ценных бумаг и т. п.

При подаче заявки в рамках любой из ипотечных спецпрограмм у заемщика могут потребовать документы, подтверждающие право на льготу. Например, для IT-ипотеки это справка, что клиент является сотрудником аккредитованной IT-компании, для военной ипотеки — свидетельство участника НИС (оформляется Росвоенипотекой), для программы «Молодая семья» — документ, подтверждающий, что семья признана нуждающейся в улучшении жилищных условий.

В некоторых госпрограммах вместо подтверждения права на льготы требуются документы, подтверждающие, что недвижимость «вписывается» в условия целевого займа. Например, для сельской ипотеки это подтверждение того, что дом находится на определенных сельских территориях, а по условиям дальневосточной ипотеки приобретаемый объект должен располагаться в ДФО.

Если ипотека выдается на частный дом, то в общем случае нужны следующие бумаги:

• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, который, в свою очередь, подходит для ИЖС. В некоторых случаях его может заменить договор долгосрочной аренды;
• выписка из ЕГРН (в том числе на другие строения, если они есть на участке);
• документ об оценке дома и признании его годным для постоянного проживания.

При оформлении ипотеки на индивидуальное жилищное строительство от заемщика потребуются:

• документы на земельный участок, категория которого позволяет ИЖС;
• проведение межевания (определение границ);
• подтверждение того, что на участок подведены коммуникации: электричество, водопровод, канализация, газ (при наличии) и что к нему подходит какая-либо дорога.

Размер участка при этом должен быть не меньше трех соток. Дом, который вы планируете построить, не может быть выше трех этажей, но должен иметь признаки капитального строения и быть отдельно стоящим зданием.

Также требуется уведомить местную администрацию о начале и завершении строительства.

3. Дадут ли ипотеку без первоначального взноса?

В современных реалиях оформить ипотеку без собственных вложений нельзя.

Но как первоначальный взнос (далее — ПВ) можно использовать:

1. Имеющуюся недвижимость.

Вы можете отдать банку в залог дом, квартиру, склад, офис, гараж или земельный участок. Кредит по программам, которые это допускают, обычно дают не на полную рыночную стоимость заложенного имущества, а на какую-то ее часть. Если это квартира, то вы получите 60–70% ее оценочной стоимости, а при передаче в банк прочей недвижимости — 40–60%.

2. Государственные выплаты или субсидии.

Самый распространенный пример — федеральный материнский капитал. Как первоначальный взнос его можно использовать сразу после рождения ребенка. То же самое касается и погашения уже взятого жилищного кредита.

А вот потратить субсидию на покупку квартиры (или строительство дома) без ипотеки можно только через три года.

В качестве ПВ маткапитал можно использовать и в различных льготных программах: при получении ипотеки с господдержкой под 7%, семейной ипотеки под 6%, дальневосточной ипотеки под 2% и т. д.

Молодые семьи (супруги младше 35 лет), которые нуждаются в улучшении жилищных условий, могут претендовать на специальную соцвыплату. Ее получателям государство оплачивает часть стоимости квартиры. Эту субсидию тоже можно использовать как первоначальный взнос.

У некоторых регионов России также существуют собственные целевые жилищные программы для специалистов. По ним государство либо устанавливает заемщикам определенных профессий льготные процентные ставки, либо дает им субсидию на покупку недвижимости. Во втором случае деньги можно использовать как ПВ.

3. Потребительский кредит.

Существенный минус этого варианта — процентная ставка по стандартным кредитам обычно намного выше ипотечной (20–35%), а срок их возврата гораздо короче (до 5 лет).

4. Накопления по программе «Военная ипотека».

Для военных в России действует накопительно-ипотечная система (НИС). Сначала за счет ежегодных взносов из госбюджета на счете у военнослужащего накапливаются деньги. Три года они остаются неприкосновенными, а затем он может купить на них недвижимость (квартиру, дом или землю под строительство в любом регионе страны).

Если накоплений не хватает, можно оформить военную ипотеку, используя сбережения как первоначальный взнос. Процентная ставка для участников НИС зависит от банка и сейчас начинается от 8%.

Кроме того, следите за совместными акциями застройщиков и банков. Они периодически запускают специальные программы для покупателей новостроек: выдают займы без первоначального взноса и/или с невысокой ставкой, а иногда с беспроцентной рассрочкой на 6–12 месяцев.

4. Можно ли взять ипотеку при стабильном, но неофициальном доходе?

Можно, но условия такого кредита будут более жесткими, чем при подтверждении регулярного дохода.

В ряде банков есть программы, по которым заемщику для получения кредита достаточно предоставить только два удостоверяющих личность документа: паспорт и СНИЛС (либо водительское удостоверение, удостоверение военнослужащего, военный билет и т. п.).

Официальные документы о доходах, например справку 2-НДФЛ от работающих по найму или декларацию о доходах от ИП, в этом случае не требуют.

Однако при оформлении такой ипотеки банки как правило:

• повышают ставку на 0,4–1 п. п.;
• пристальнее изучают кредитную историю клиента и чаще отказывают;
• в 1,5–3 раза увеличивают сумму первоначального взноса (с 10% до 15–30%);
• в 1,5–2 раза уменьшают максимальную сумму кредита;
• ужесточают требования к заемщику: например, на момент погашения кредита он не должен быть старше 65 лет (в общем случае — не старше 75 лет).

Летом 2022 года, после весенних скачков ключевой ставки, большинство банков при оформлении таких кредитов требует, чтобы заемщики передали им в залог имеющуюся у них недвижимость.

5. Как увеличить свои шансы на одобрение ипотеки?

Чем более полную и достоверную информацию вы предоставите банку для подтверждения своей финансовой состоятельности, тем больше шансов на то, что вам одобрят ипотеку.

Например, если кроме зарплаты вы регулярно получаете доход от сдачи квартиры в аренду, покажите его банку, тем более что сейчас это несложно сделать, зарегистрировавшись в качестве самозанятого.

Шансы на одобрение ипотеки повышает и хороший первоначальный взнос. Например, если минимальный ПВ в банке 10%, а вы готовы внести 25%, кредит вам одобрят гораздо охотнее.

Если у вас пока еще небольшой стаж на последнем месте работы, имеет смысл подождать несколько месяцев и подать заявку, когда вы проработаете в своей компании более года.

Если у вас много кредитных карт (даже неиспользуемых), то для банка это плохой признак. Подавая заявку на ипотеку, имеет смысл закрыть их совсем.

В общем случае банки придерживаются правила, что ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 30–40% дохода заемщика. Имеется в виду чистый доход: за вычетом налогов, расходов на содержание несовершеннолетних детей (вычитайте 10–20 тыс.), платежей по другим кредитам и т. п. Если вашего дохода недостаточно, можно увеличить срок кредита или уменьшить запрашиваемую сумму.

Оформляйте документы правильно! Если вы допустили ошибку в анкете, банк не будет разбираться, случайна она или вы хотите что-то скрыть, а просто откажет в ипотеке.

Если у вас неидеальная кредитная история, ее можно подправить, взяв небольшой краткосрочный потребкредит и вовремя его погасив. Делать это лучше за 3–6 месяцев до подачи заявки и желательно в том же банке, где планируете взять ипотеку. Помните: небольшие займы банкам невыгодны, поэтому заранее выясните нижний порог кредитования в конкретной организации.

В последнее время при проверке заемщиков банки обращают внимание в том числе на публикации в соцсетях. Скандальные, депрессивные, политические высказывания и репосты могут снизить ваши шансы на одобрение кредита.

При очной подаче заявки позаботьтесь о внешнем виде и манере поведения. Многие банки требуют от кредитных менеджеров давать субъективную оценку клиента, а встречают, как известно, по одежке.

6. Какой минимальный стаж работы на одном месте нужен для оформления ипотеки?

Каждый банк определяет это самостоятельно, но в большинстве случаев необходимо иметь общий стаж от 1 года, а непрерывный стаж на последнем месте работы должен быть не менее 3–6 месяцев. Чем больше оба показателя, тем выше вероятность, что ипотеку одобрят. Если у вас есть созаемщик, то на него распространяются те же требования.

7. Зачем нужен поручитель? Кто может им быть? Чем поручитель отличается от созаемщика?

Поручитель и созаемщик — разные понятия, так что права и обязанности этих людей отличаются. Созаемщик — это, по сути, второй заемщик. Он несет перед кредитором такую же ответственность и тоже подписывает кредитный договор. Поручитель выступает для банка гарантом того, что задолженность будет погашена в срок.

Поручитель не может претендовать на ипотечную недвижимость, в то время как созаемщик имеет право на долю в ней.

Поручитель не обязуется вовремя выплачивать кредит и следить за графиком ежемесячных платежей. Его доходы не учитываются при расчете максимальной суммы ипотеки, но должны быть больше суммы ежемесячного платежа.

Если у заемщика небольшой стаж работы и нет кредитной истории (или она не совсем гладкая), наличие надежного поручителя может помочь при рассмотрении заявки.

В стандартных случаях, когда заемщик не вызывает опасений, банки не требуют привлекать поручителя.

Поручителем может быть любой человек, который согласится нести перед банком ответственность за титульного заемщика на протяжении всего срока кредитования. Чаще всего им становится близкий родственник, но это может быть и друг, и коллега, а иногда поручителем соглашается стать организация-работодатель.

Если поручитель физлицо, то в банк ему надо будет предоставить такие же документы, как и заемщику. Требования к нему тоже будут примерно такие же. При этом у одного заемщика может быть несколько никак не связанных между собой поручителей.

Поручительство — серьезный риск. Поручитель не имеет прав на имущество, но несет перед банком ответственность за выплату ипотеки, если заемщик оказался несостоятелен. Причем речь идет не только об основном долге, но и о процентах за просрочку и штрафах за нарушение условий договора.

Если поручителей несколько, сумма долга не обязательно будет разделена — банку безразлично, кто из них выплатит просроченный кредит. Обычно к поручителям обращаются по очереди и не беспокоят остальных, если кто-то соглашается взять долг на себя.

После погашения ипотеки поручитель может подать заявление в банк, получить документы о том, что права на квартиру переходят к нему в качестве залога, и через суд взыскать с заемщика сумму невыплаченного им долга.

Если в будущем поручитель сам захочет оформить ипотеку, отзывчивость может сыграть с ним злую шутку. Банк-кредитор, скорее всего, посчитает этот факт дополнительным финансовым риском и может отказать в кредите или уменьшить сумму и повысить ставку.

8. Можно ли получить ипотеку, исходя из общего дохода семьи, а не из личного дохода заемщика?

Если претендент на ипотеку состоит в официальном браке, то банк будет учитывать общий доход семьи, но при условии, что второй супруг согласится стать созаемщиком по договору.

Охотнее ипотеку одобряют, если расходы на нее не превышают 30–40% чистого дохода семьи, то есть финальной суммы за вычетом налогов, расходов на содержание детей, платежей по другим кредитам и т. п.

9. Выдают ли ипотеку пенсионерам?

Банки выдают ипотеку пенсионерам, но считают эту категорию заемщиков неоднозначной. Связано это, во-первых, с небольшим гарантированным доходом такого гражданина: средний размер пенсии в России в 2022 году — 18,5 тыс. рублей. Вторая причина настороженности — повышенные риски по здоровью.

Поэтому кредиторы выдвигают для таких клиентов ряд заградительных условий. Например, одобряют ипотеку на более короткий срок (не на 25–30 лет, а на 10–15) или повышают процентную ставку на 0,5–2%, если заемщик отказывается оформить страхование жизни.

Шансы на получение ипотеки пенсионером возрастают, если он может официально подтвердить дополнительный доход или привлечь созаемщиков либо поручителей.

Ипотеку, пусть и на более короткий срок, скорее всего, одобрят, если пенсионер официально трудоустроен и имеет хорошую зарплату, успешно занимается бизнесом, получает доход от ценных бумаг/депозита или владеет дорогостоящим имуществом, которое может стать залогом.

Специальные предложения для пенсионеров есть далеко не во всех банках. А если таковые имеются, то обычно они практически не отличаются от стандартных жилищных кредитов. В большинстве ипотечных продуктов максимальный возраст получателя ограничен 75 годами.

В субсидируемых государством программах встречаются более жесткие возрастные ограничения, но только если они направлены на поддержку определенной категории граждан. Например, программа «Молодая семья» предназначена для людей до 35 лет.

10. Можно ли использовать материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке?

Материнским капиталом можно частично или полностью оплатить первоначальный взнос по кредиту на покупку или строительство жилья. Это может быть как квартира (комната, доля), так и дом.

В качестве ПВ маткапитал принимают:

• при оформлении ипотеки на рыночных условиях;
• в некоторых льготных госпрограммах;
• при вступлении в жилищный, жилищно-строительный, жилищный накопительный кооператив.

Федеральные госпрограммы, принимающие маткапитал в качестве первоначального взноса:

• льготная ипотека под 7%;
• семейная ипотека под 6%;
• сельская ипотека под 3%;
• военная ипотека под 8%;
• дальневосточная ипотека под 2%.

Несмотря на то, что законодательных препятствий для использования маткапитала как ПВ нет, претенденты на льготную ипотеку под 7% иногда сталкиваются с отказами. Банки объясняют это тем, что застройщики не хотят несколько месяцев ждать поступления денег из ПФР.

Жилье, купленное с использованием маткапитала, нужно оформить в общую собственность всех членов семьи с определением размера долей по соглашению. Если этого не сделать, в будущем при продаже квартиры проблемы могут возникнуть как у собственников, так и у покупателей. Органы опеки могут оспорить такую сделку в суде, признать ее незаконной и заставить получателей маткапитала вернуть деньги в бюджет.

Материал будет дополняться. Если вы не нашли ответа на интересующий вас вопрос об ипотеке, задайте его в комментариях, а мы постараемся ответить на него в продолжении статьи.

Что такое рыночная ипотека

Льготная ипотека — это кредит на покупку жилья с поддержкой государства по ставке ниже рыночной. Рассказываем, какие программы льготной ипотеки доступны в 2023 году, кто и как может ими воспользоваться.

Что такое ипотека с господдержкой?

Льготная ипотека — это когда банки выдают займы клиентам на приобретение недвижимости под сниженный процент, а разницу между рыночной и льготной ставками банку выплачивает государство.

Условия получения льготной ипотеки

Главное, что нужно от заёмщика, — иметь российское гражданство. Нет никаких требований к семейному положению, наличию детей, региону покупки квартиры или нынешним жилищным условиям. Однако у каждого банка будут свои условия по возрасту заявителя, наличию у него постоянной работы и источников доходов и некоторым другим критериям — чтобы убедиться в его платёжеспособности. Оформить субсидированную ипотеку можно для покупки:

• квартиры в строящемся доме или строящегося индивидуального жилого дома по ДДУ;
• готового жилья от застройщика;
• земельного участка с дальнейшим строительством дома.

Кроме того, получить льготный кредит разрешается для строительства частного дома по договору подряда.

Изменения в программе в 2023 году: последние новости

Льготная ставка и максимальные суммы кредита по госпрограмме менялись несколько раз. C 1 января 2023 года ставка — 8%. Именно под такой процент можно оформить кредит для покупки жилья до 1 июля 2024 года. Пониженная ставка действует на протяжении всего срока ипотеки.

Сумма, которую можно занять у банка в рамках программы, ограничена:

• 12 миллионов рублей — для покупки недвижимости в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
• 6 миллионов рублей — для приобретения жилья в остальных регионах.

Льготную ипотеку разрешается сочетать с рыночной. То есть часть денег заёмщик может взять по сниженной ставке, а остаток — на обычных условиях. Например, представим, что обычная ставка по ипотеке от банка составляет в Екатеринбурге 13%. Если квартира стоит 9 миллионов рублей, то 6 миллионов рублей можно взять под 8% годовых, а оставшиеся 3 миллиона — под 13%.

Как получить ипотеку с господдержкой

Оформить льготную ипотеку можно в одном из банков-участников. Всего в программе 80 кредиторов, полный список перечислен здесь. Подать заявку на льготную ипотеку можно сразу в несколько банков, а затем выбрать наиболее выгодные условия.

Для обращения в банк потребуются:

• паспорт;
• СНИЛС;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ (можно запросить у работодателя или получить в личном кабинете на сайте налоговой службы);
• для мужчин до 27 лет — военный билет;
• в некоторых случаях понадобится свидетельство о заключении (или расторжении) брака.

Программы господдержки ипотеки в 2023 году

Льготная ипотека под 8% годовых — не единственная возможность купить жильё в кредит с поддержкой от государства. В России действует ещё несколько программ, которые помогают семьям обзавестись недвижимостью. Вот какие виды льготной ипотеки ещё доступны в 2023 году:

Семейная ипотека под 6%

Кому положена:

• семьям, в которых в период с 2018 по 2023 год родился ребёнок;
• семьям, где есть ребёнок любого возраста с подтверждённой инвалидностью.
• семьи, в которых есть два и более детей, не достигших 18 лет на дату заключения ипотечного договора.

Общие условия: ипотеку под 6% можно оформить для покупки жилья в новостройке или дома с земельным участком. Кроме того, можно получить ипотеку для рефинансирования уже действующего ипотечного кредита. Например, если муж и жена оформили в 2018 году ипотеку по ставке в 12% годовых, а в 2022 году у них родился первенец, они могут обратиться в банк с заявлением пересмотреть условия кредита.

Программа действует до 1 июля 2024 года, а если инвалидность у ребёнка была установлена и он родился до 31 декабря 2023 года, — тогда до 31 декабря 2027-го. Сумма первоначального взноса — 15% от суммы сделки. Как оформить такую льготную ипотеку, подробно расписано на сайте оператора программы .

Дальневосточная ипотека под 2%

Кому положена: россиянам младше 35 лет. Заёмщиками могут стать и владельцы гектара на Дальнем Востоке – возраст в этом случае не важен.

Общие условия: программа предназначена для заселения дальневосточных регионов. Она действует до конца 2030 года. Льготный кредит выдают на покупку жилья в новостройках у застройщика, либо вторичного жилья в сельской местности. Максимальная сумма кредита — 6 миллионов рублей. Подробнее об условиях программы можно узнать на сайте Консультационного центра ДОМ.РФ .

Сельская ипотека под 3%

Кому положен: любому россиянину, который планирует купить жильё в сельской местности.

Общие условия: можно приобрести любую недвижимость в деревне, селе, посёлке или городском поселении с числом жителей не более 30 000 человек. Программа действует бессрочно. Максимальная сумма кредита — до 6 миллионов рублей во всех регионах. Первоначальный взнос — 10% от стоимости жилья. Узнать больше об условиях программы можно по ссылке.

Материнский капитал

Кому положена: семьям, у которых есть материнский капитал. Выплату от государства разрешают использовать сразу после рождения ребёнка либо когда ребёнку исполнилось три года.

Напоминаем, сейчас получить материнский капитал можно, если второй или последующий ребёнок родился после 1 января 2007 года или если первый ребёнок родился после 1 января 2020 года. После февральской индексации сумма выплаты в 2023 году составляет:

• на первенца — 586,9 тыс. рублей;
• на второго или последующего ребёнка — 775,6 тыс. рублей.

Общие условия: материнский капитал можно использовать для покупки жилья, первоначального взноса по ипотеке (в том числе льготной) или погашения действующей жилищной ссуды. Подробную инструкцию о том, как оформить материнский капитал на покупку жилья, можно прочитать здесь .

450 000 рублей на погашение ипотеки многодетным семьям

Кому положены: семьям, в которых с 1 января по 31 декабря родился третий или последующий ребёнок с российским гражданством.

Общие условия: субсидию в размере 450 000 рублей выдают для погашения ипотеки, полученной до 1 июля 2024 года. Жилищный кредит может быть оформлен на новостройку, вторичное жильё или частный дом. Воспользоваться такой льготой можно только один раз. Условия предоставления господдержки многодетным семьям подробно описаны в Федеральном законе .

Господдержка для бюджетников

Кому положена: в некоторых российских регионах врачи, учителя и соцработники могут получить 1 миллион рублей на покупку жилья. Кроме того, молодые учёные, работники научной и бюджетной сфер, а также ветераны боевых действий могут получить социальную ипотеку. Размер ставки и условия программы определяются каждым регионом самостоятельно.

Общие условия: бюджетникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, необходимо проработать в своей сфере больше пяти лет. Обращаться за получением субсидии нужно в жилищный комитет городской администрации по месту жительства. Там подскажут, какие документы подготовить.

Ипотека для IT-специалистов

Кому положена: работники аккредитованных IT-компаний 18–50 лет могут оформить ипотеку с господдержкой по ставке до 5% годовых. Важный нюанс — заработная плата специалиста до вычета НДФЛ должна составлять больше 70 000 рублей, для айтишников из городов-миллионников — больше 120 000 рублей, а для жителей Москвы — больше 150 000 рублей. Чтобы получить ипотеку на льготных условиях, нужно иметь гражданство РФ.

Общие условия: программа действует до конца 2024 года. Купить в ипотеку с господдержкой можно квартиру в новостройке или дом у юрлица — подрядчика или застройщика. Максимальная сумма кредита — 18 миллионов рублей в субъектах с населением более одного миллиона человек, для всех остальных регионов — 9 миллионов. Первоначальный взнос — от 15% годовых. Проверить, соответствует ли компания-работодатель условиям программы, и подать заявку на льготную ипотеку можно в специальной форме на портале Госуслуг.

Что такое ипотека?

Планируете взять ипотеку? Тогда предлагаем заранее разобраться в ее особенностях. Рассказываем об особенностях ипотечных займов, а также делимся полезными советами, которые помогут выгодно приобрести жилье.

Как работает ипотека?

Ипотечный кредит — заем под залог недвижимости. По нему банк выдает клиенту деньги на покупку, например, квартиры. Приобретенная недвижимость находится у заемщика во владении, но продать, подарить или обменять ее он может только с письменного согласия банка. Такой режим владения квартирой сохраняется до момента полной уплаты долга.

Зачастую ипотечный кредит называют ипотекой, но с юридической позиции это не одно и то же. Ипотека— это недвижимость, которую банк получает в качестве залога, а ипотечный кредит — заем, обеспеченный ипотекой. Все особенности подробно описаны в законе об ипотеке ? Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ .

Однако большинству людей привычнее использовать эти понятия как синонимы. Поэтому далее в статье будем применять ипотеку и ипотечный кредит для обозначения кредита на недвижимость.

Чем ипотека отличается от кредита?

Ипотека — целевой заем, который выдается только на покупку недвижимости. Кредит — более широкое понятие, которое включает в себя все виды займов под проценты, в том числе ипотеку. Но обычно под кредитом понимают потребительский заем, который может использоваться для любых целей: покупки автомобиля, техники, мебели и других нужд.

В сети часто можно встретить вопрос: что выгоднее — кредит или ипотека? Ответ очевиден: если деньги нужны для покупки жилья, ипотека будет значительно выгоднее, так как по ней действуют более низкие ставки.

Иногда люди все же оформляют потребительский кредит для покупки жилья. Например, когда на квартиру не хватает 200-300 тыс. рублей, банк скорее всего откажет в ипотеке, ведь с такой небольшой суммы он не сможет получить прибыль. Однако в подобной ситуации можно оформить ипотеку, допустим, на 1 млн рублей, через пару месяцев досрочно внести имеющиеся 700-800 тыс. рублей и выплачивать оставшуюся часть займа по низкой ставке.

Какие есть виды ипотеки?

Можно выделить два основных вида ипотеки: рыночную и с государственной поддержкой.

К рыночным программам относятся любые виды ипотеки, которые устанавливает банк. Их условия тесно связаны со ставкой рефинансирования ЦБ, так как банки берут деньги в долг у государства и перезанимают их гражданам под более высокий процент.

Льготные программы работают по тому же принципу, но государство компенсирует банкам разницу между рыночной и льготной ставкой. Такая ипотека имеет целевое назначение и положена гражданам, которые отвечают определенным критериям.

Далее разберем, какие условия установлены для рыночных и льготных ипотечных программ.

Кому дают ипотеку?

Если говорить о возрасте, законом об ипотеке не установлено никаких ограничений. Однако возрастные рамки могут быть у банка или программы кредитования.

Минимальный возраст может варьироваться от 18 до 25 лет, максимальный — обычно не превышает 75 лет на момент закрытия ипотеки (например, при оформлении займа сроком на 15 лет заемщик должен быть не старше 60 лет). В целом — все индивидуально и зависит от многих факторов: уровня дохода заемщика, привлечения созаемщика, кредитной истории и других особенностей.

Когда речь идет о категории граждан, на рыночных условиях ипотека доступна почти каждому: работникам по найму, пенсионерам, индивидуальным предпринимателям, и даже иностранцам. Главное — иметь подтвержденный доход и хорошую кредитную историю. Остальные критерии банк рассмотрит в индивидуальном порядке.

По льготным ипотечным программам действуют следующие условия:

Льготная ипотека — доступна всем совершеннолетним гражданам России;

Семейная ипотека — для семей с одним или несколькими детьми;

IT-ипотека — для сотрудников аккредитованных IT-компаний в возрасте до 50 лет (есть ряд особенностей по месту работы и уровню дохода);

Сельская ипотека — доступна тем, кто проживает или переезжает в сельскую местность или город с населением до 30 тыс. человек;

Дальневосточная ипотека — для проживающих и переселяющихся в Дальневосточный Федеральный округ.

Какие документы нужны для ипотеки?

Стандартный перечень документов для ипотеки от покупателя включает паспорт, ИНН, СНИЛС, справку о доходах и заверенную копию трудовой книжки.

В зависимости от категории получателей или требований банка могут потребоваться другие документы. Например, мужчин до 27 лет просят предоставить военный билет, женатых и замужних — документ о браке, пенсионеров — справку о назначении и размере пенсии, ИП — свидетельство о регистрации в ФНС, налоговую декларацию и лицензию (если деятельность предпринимателя лицензируется).

Когда заемщик имеет учетную запись в Госуслугах и является зарплатным клиентом, банк может предложить оформить ипотеку в упрощенном порядке по двум документам, например, по паспорту и СНИЛС. Всю информацию о человеке сотрудники банка получат из электронных баз данных, поэтому дополнительных бумаг не потребуется.

При покупке жилья на вторичном рынке от продавца для ипотеки понадобится паспорт, документы на квартиру (документ о переходе права, выписка из ЕГРН, технический паспорт), отчет об оценке и справка о зарегистрированных в квартире.

В отдельных случаях понадобятся другие бумаги. Например, если квартира приобреталась в браке, продавец должен предоставить нотариальное согласие супруга на продажу квартиры. А если для покупки жилья продавец использовал маткапитал, ему потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Следует описать ситуацию сотруднику банка и получить исчерпывающий перечень документов, которые понадобятся от продавца в вашем конкретном случае.

Нужен ли первоначальный взнос для ипотеки?

Да, в большинстве случаев первоначальный взнос обязателен и служит дополнительной гарантией уплаты долга. Если заемщик сумел накопить первоначальный взнос, значит, он платежеспособен и может оплачивать кредит.

По рыночным ипотечным программам минимальный размер первоначального взноса составляет от 15-20% от стоимости жилья. Иногда банки предлагают оформить ипотеку без первоначального взноса, но тогда процент по кредиту будет заметно выше.

Для всех льготных ипотечных программ с 20 сентября 2023 года первоначальный взнос установлен в размере 20% от стоимости жилья.

Какую сумму можно получить в ипотеку?

Сумма, которую банк готов одобрить для ипотеки, станет известна только после подачи заявки. При расчете специалисты будут отталкиваться от уровня дохода заемщика: зарплаты, пенсии, вознаграждений по договорам гражданско-правового характера (ГПХ) и другой прибыли. При этом алименты, пособия, выплаты на детей и стипендии в качестве дохода учитываться не будут.

По льготным ипотечным программам установлены следующие максимальные суммы кредита:

Льготная ипотека и Семейная ипотека — до 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, и до 6 млн рублей для других регионов (можно сочетать с рыночной или региональной ипотекой);

IT-ипотека — до 18 млн рублей для городов-миллионников и до 9 млн рублей для других населенных пунктов (можно сочетать с рыночной или региональной ипотекой);

На какой срок дают ипотеку?

Минимальный срок, на который выдают ипотеку, составляет 1-3 года, а максимальный — до 30 лет. Итоговый период кредитования зависит от условий конкретного банка.

Срок кредитования по Льготной ипотеке, Семейной ипотеке и IT-ипотеке банки устанавливают сами — он может составлять от 1 до 30 лет. Тогда как максимальный срок кредита по Сельской ипотеке — 25 лет, а по Дальневосточной ипотеке — 20 лет.

Нужно помнить, что от выбранного срока кредита зависит переплата по процентам и размер ежемесячного платежа. Чем меньше срок, тем ниже переплата и больше ежемесячный платеж. И наоборот — чем выше срок, тем меньше ежемесячный платеж, но выше переплата по процентам.

Какая сейчас ставка по ипотеке?

В сентябре 2023 года рыночная ставка по ипотеке в среднем составила 14% годовых. Точный процент зависит от вида жилья (первичный или вторичный рынок) и условий конкретного банка.

Текущие ставки по льготным ипотечным программам:

Льготная ипотека — до 8%;

Семейная ипотека — до 6%;

IT-ипотека — до 5%;

Сельская ипотека — до 3%;

Дальневосточная ипотека — до 2%.

Рыночная ставка по ипотеке зависит от ставки рефинансирования ЦБ. Тогда как льготные программы субсидируются государством и процентные ставки по ним не могут превышать установленных условий.

Какую квартиру можно купить в ипотеку?

Рыночная ипотека позволяет купить или построить любой вид недвижимости на первичном и вторичном рынке: квартиру, дом, земельный участок, апартаменты и даже коммерческую недвижимость.

Льготные программы можно использовать для покупки или строительства жилья. Подробные условия программ можно изучить на страницах:

Долг по ипотеке: что будет с квартирой?

Если заемщик перестает оплачивать ипотеку, банк получает право реализовать недвижимость. Тогда заемщика признают банкротом, квартиру продают на торгах, а вырученными средствами оплачивают долг по ипотечному кредиту.

Банкротство должника и продажа квартиры с торгов — крайняя мера. Сначала банк попытается урегулировать ситуацию, например, предложит реструктуризировать долг, т.е. уменьшить размер ежемесячных платежей и увеличить срок ипотеки, чтобы должник смог дальше платить по кредиту. Также заемщики, у которых снизился доход, могут оформить кредитные каникулы, т.е. отсрочить выплату платежей по ипотеке на срок до 6 месяцев.

И только когда заемщик игнорирует предписания и не пытается решить проблему с долгом, банк инициирует процедуру банкротства, чтобы продать ипотечную квартиру и вернуть свои деньги.

Что сначала: искать квартиру или оформлять ипотеку?

Лучше сначала подать заявку на ипотеку. Так вы сможете узнать, сколько средств готов выделить банк и на каких условиях.

После одобрения ипотеки заемщику дается определенный срок на поиск подходящей недвижимости. В большинстве случаев этого времени достаточно, чтобы найти жилье и начать оформление сделки.

Ипотека в 2023 году: что изменилось и чего ждать

В 2022 году ипотеку на новостройки давали под 0,1—1% — таких процентов в России не было никогда.

На вторичном рынке, наоборот, наблюдались самые высокие за последние пять лет ставки — 20—24% .

Разбираемся, что ждет ипотечный рынок в 2023 году и к чему готовиться тем, кто собирается брать кредит.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Что происходило с ипотекой в 2022 году

Из-за санкций и частичной мобилизации 2022 год не превзошел предыдущий по объемам ипотечного кредитования. Количество выданных ипотечных кредитов — 1,3 млн, что на 30% меньше показателей 2021 года, но на уровне докризисного 2019 года, когда банки выдали также в районе 1,3 млн ипотек.

Вот главные итоги 2022 года:

1. Ипотека осталась лидером розничного кредитования, благодаря ей объемы выданных кредитов выросли на 20%. По потребительским кредитам рост составил всего 2,7%, а автокредитование упало — портфель банков снизился здесь на 3,7%.
2. Процент одобрения ипотечных заявок сохранился примерно на уровне 2021 года, когда банки удовлетворяли 58% заявок. Во второй половине 2022 года 60—65% заявок получали одобрение.
3. В декабре 2022 года банки выдали максимальное количество ипотек за всю историю наблюдения за этим видом кредитования в России — на сумму около 700 млрд рублей.

Объемы кредитования распределялись неравномерно. В 2022 году на вторичном рынке банки выдали 730 000 ипотечных кредитов, а на первичном — 410 000. Это связано, вероятно, со средними ставками, которые разнятся почти в два раза. По итогам 2022 года средневзвешенная ставка на первичном рынке была 4,3%, что ниже 2021 года на 1,6 п. п. — тогда ставка была 5,9%. А на вторичном рынке средняя ставка по итогам года — 9,3%, что выше предыдущего на 1 п. п. Но и цены на жилье на вторичном рынке были ниже.

В целом спрос на вторичное жилье снизился на 32% в сравнении с 2021 годом, а вот на первичном рынке падение было не таким сильным — на 14%. Доля ипотеки на первичном рынке в сравнении с 2021 годом выросла: 45% по итогам 2022 года против 33% годом ранее.

Лидерами ипотечного кредитования в 2022 году остались те же банки, что входили в топ-10 и раньше. Так, на долю Сбера пришлось 53% всего объема выдач.

Топ-10 банков по объему выдачи ипотек в 2022 году, по данным «Дом-рф»

Банк	Объем выдачи ипотек, млрд рублей	Изменение с 2021 года	Количество выданных кредитов, тысяч штук	Изменение с 2021 года	Доля рынка
Сбербанк	2573,9	−11,3%	822,5	−23,3%	53%
ВТБ	971,4	Нет данных	Нет данных	Нет данных	20%
«Альфа-банк»	206,0	−23,6%	38,8	−38,5%	4%
Банк «Дом-рф»	181,4	+31,1%	38,1	−10,3%	4%
«Промсвязьбанк»	104,6	+11,4%	26,1	−20,2%	2%
ФК «Открытие»	102,6	−33,6%	21,7	−52,8%	2%
«Газпромбанк»	97,5	−12,4%	20,0	−27,2%	2%
«Росбанк»	91,5	−18,1%	17,7	−35,9%	2%
«Совкомбанк»	85,3	−13,9%	29,7	−16,0%	2%
«Россельхозбанк»	80,3	−37,5%	20,3	−60,3%	2%

Топ-10 банков по объему выдачи ипотек в 2022 году, по данным «Дом-рф»

Сбербанк
Объем выдачи ипотек, млрд рублей	2573,9
Изменение с 2021 года	−11,3%
Количество выданных кредитов, тысяч штук	822,5
Изменение с 2021 года	−23,3%
Доля рынка	53%
ВТБ
Объем выдачи ипотек, млрд рублей	971,4
Изменение с 2021 года	Нет данных
Количество выданных кредитов, тысяч штук	Нет данных
Изменение с 2021 года	Нет данных
Доля рынка	20%
«Альфа-банк»
Объем выдачи ипотек, млрд рублей	206,0
Изменение с 2021 года	−23,6%
Количество выданных кредитов, тысяч штук	38,8
Изменение с 2021 года	−38,5%
Доля рынка	4%
Банк «Дом-рф»
Объем выдачи ипотек, млрд рублей	181,4
Изменение с 2021 года	+31,1%
Количество выданных кредитов, тысяч штук	38,1
Изменение с 2021 года	−10,3%
Доля рынка	4%
«Промсвязьбанк»
Объем выдачи ипотек, млрд рублей	104,6
Изменение с 2021 года	+11,4%
Количество выданных кредитов, тысяч штук	26,1
Изменение с 2021 года	−20,2%
Доля рынка	2%
ФК «Открытие»
Объем выдачи ипотек, млрд рублей	102,6
Изменение с 2021 года	−33,6%
Количество выданных кредитов, тысяч штук	21,7
Изменение с 2021 года	−52,8%
Доля рынка	2%
«Газпромбанк»
Объем выдачи ипотек, млрд рублей	97,5
Изменение с 2021 года	−12,4%
Количество выданных кредитов, тысяч штук	20,0
Изменение с 2021 года	−27,2%
Доля рынка	2%
«Росбанк»
Объем выдачи ипотек, млрд рублей	91,5
Изменение с 2021 года	−18,1%
Количество выданных кредитов, тысяч штук	17,7
Изменение с 2021 года	−35,9%
Доля рынка	2%
«Совкомбанк»
Объем выдачи ипотек, млрд рублей	85,3
Изменение с 2021 года	−13,9%
Количество выданных кредитов, тысяч штук	29,7
Изменение с 2021 года	−16,0%
Доля рынка	2%
«Россельхозбанк»
Объем выдачи ипотек, млрд рублей	80,3
Изменение с 2021 года	−37,5%
Количество выданных кредитов, тысяч штук	20,3
Изменение с 2021 года	−60,3%
Доля рынка	2%

С рынка ипотеки ушли суета и ажиотаж

эксперт по ипотечному кредитованию

В 2023 году изменения в льготных программах и нормативной базе Банка России привели к следующим основным изменениям:

1. Продлены все льготные программы, прекратилось психологическое давление от ожидания того, что они закроются.
2. Выросла ставка по программе льготного кредитования новостроек с 7 до 8%. Одновременно с этим банки предложили кредиты по этой программе со скидкой от официальной ставки — в среднем по 7,5%.
3. Стало невозможным повторное и многократное использование льгот. Например, нельзя получить два кредита на две квартиры сразу — дают один кредит в одни руки.
4. Расширены льготные категории в семейной ипотеке. Теперь дополнительно программой могут воспользоваться все семьи с двумя детьми до 18 лет.
5. Сократились программы банков и застройщиков с заниженными ставками.
6. Ставки по оставшимся программам выросли.

Рынок льготного ипотечного кредитования упорядочился, в результате ушли суета и ажиотаж. Доступность льготных программ сохраняется. Их влияние на рынок тоже сохранится, а вот доля таких программ в общем объеме кредитования зависит от условий стандартных программ.

В кризисные годы доля льготных программ доходила до 30—40% от объема всего рынка. А разница в ставке с рыночными программами была 4—5 процентных пунктов: льготные программы — 7%, рыночные — 11—12% . В кризис рынок не растет, а доля льготных программ увеличивается. При растущем рынке, наоборот, то же самое количество льготных программ составляет меньшую долю рынка. Если будет рост, то объем льготных программ начнет снижаться: было 30%, станет 20%, затем 10%.

Есть и дополнительные факторы. В льготных программах минимальный первоначальный взнос — 15%. ЦБ давит на банки, чтобы первоначальный взнос был выше 20%.

На рынке новостроек в 2023 году мы увидим самые разные формы стимулирования покупателей: рассрочки, специальные графики выплат. Будут дополнительные кредиты, например на первоначальный взнос, возможность включить дополнительные расходы в тело кредита или отсрочить первоначальный взнос до 12 месяцев. Варианты разные, их общая идея — пока не пользуешься квартирой, платишь меньше. Можно предположить, что весной подобных опций будет много: застройщики и банки хотят сохранить объемы.

Почему волнуется Центробанк

По итогам 2022 года ЦБ отмечает, что качество оформляемых ипотек становится хуже.

1. Все больше ипотек оформляют с низким первоначальным взносом. Теперь на их долю приходится до 53% всего объема выданных кредитов.
2. У ипотечных заемщиков растет показатель долговой нагрузки, то есть соотношение выплат по кредиту и доходов. Почти у половины ипотечных заемщиков этот показатель составляет 80%. То есть если человек получает 100 000 ₽ в месяц, то 80 000 ₽ он отдает на платежи по кредитам. Такого не было никогда, а по банковским стандартам показатель долговой нагрузки не должен быть больше 50—60% .
3. Все меньше заемщиков гасят ипотеку досрочно.

В то же время объем просроченной задолженности в общем количестве выданных ипотечных кредитов снижается. И по итогам 2023 года ЦБ ждет роста ипотечного кредитования на 15%.

Ипотека на первичном рынке в 2023 году

Ипотека с околонулевыми ставками сделала свое дело: цены на недвижимость в новостройках выросли. Теперь ипотека не выглядит такой выгодной даже по сверхнизким ставкам.

Рынок новостроек во многом выживает за счет льготных программ кредитования, по которым часть ставки компенсирует государство.

Льготные ипотечные программы

Программа	Количество выданных ипотек в 2022 году	Условия в 2023 году
Льготная ипотека, или господдержка-2020	221 400	Ставка до 8%. С 2023 года запрещено брать несколько ипотек по господдержке на одного человека: один человек — одна ипотека.

Такую ипотеку дадут на новостройку или частный дом, причем дом можно строить и своими силами

Льготные ипотечные программы

Льготная ипотека, или господдержка-2020
Количество выданных ипотек в 2022 году	221 400
Условия в 2023 году	Ставка до 8%. С 2023 года запрещено брать несколько ипотек по господдержке на одного человека: один человек — одна ипотека.

Такую ипотеку дадут на новостройку или частный дом, причем дом можно строить и своими силами

Как будет развиваться жилищное строительство в разных городах

эксперт по ипотечному кредитованию

По итогам 2022 года три города — Москва, Санкт-Петербург и Краснодар — формируют почти треть российского рынка строящегося жилья. Там много населения и высокий уровень социально-экономического развития. Отсюда повышенная привлекательность недвижимости. Это нормально и обоснованно.

Беспокоиться надо за то, чтобы на всей территории страны были комфортные возможности жизни. Это большая задача по развитию жилищного строительства во всех регионах, в том числе со сложным социально-экономическим положением. Региональные бюджеты могут позволить себе лишь немногочисленные жилищные программы на несколько сотен человек в год. Другими словами, три региона могут жить по рыночным законам, а части остальных федеральный центр должен помогать.

Например, дальневосточная ипотека реализуется за счет федерального бюджета. Программа распространяется на новостройки, ставка — 2% годовых, что существенно ниже рыночной. Но объем строительства относительно потребностей там все равно пока низкий.

Дополнительно к льготным программам застройщики разрабатывали вместе с банками скидки. Это и привело к появлению ипотек по околонулевым ставкам. Но сверхнизкие ставки влекли удорожание квартир.

Например, по стандартной семейной ипотеке со ставкой 6% квартира стоила 5 млн рублей. А по ипотеке со ставкой 1% цена недвижимости увеличивалась — обычно на 20—30% , и тогда эта же квартира стоила 6,5 млн рублей.

Подобная практика уходит с рынка, потому что Центробанк неоднократно выступал против. Основная причина: реальная стоимость залога не покрывает ипотеку. Получается, что, если заемщик не сможет платить по кредиту, банк не покроет убытки за счет продажи квартиры, ведь ее стоимость изначально была завышена, и денег кредитору выдали больше, чем теперь удастся получить от продажи жилья по рыночной цене.

Еще в декабре Банк России увеличил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. А с 1 мая 2023 года еще раз их повысит. Чтобы выдавать ипотеку со сверхнизкой ставкой, банкам придется формировать повышенные резервы для обеспечения достаточности капитала. Вероятно, смысла в выдаче таких кредитов не будет.

Центробанк уже внес уточнения в свое положение и дестимулировал выдачу ипотечных кредитов с экстремально низкой ставкой. С 30 мая 2023 года по таким ссудам, выданным после 15 марта 2023 года, банкам необходимо формировать дополнительные резервы на возможные потери. Ведь чем больше рисков невозврата кредита, тем больше у банка должно быть зарезервировано собственных средств.

Теперь банкам не всегда выгодно выдавать кредиты под сверхнизкий процент. Но увеличивать резервы не придется, если ипотеку дают заемщику с показателем долговой нагрузки не более 60% и первоначальным взносом не менее 30%.

Также предусмотрено поэтапное повышение требований к минимальному первоначальному взносу: с 1 июня 2023 года — 20%, с 1 января 2024 года — 30%.

Ипотека на вторичном рынке в 2023 году

Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке в 2022 году была 9,3%. Это более чем в два раза выше ставки на новостройки. Специальных льготных программ для вторичного рынка в 2023 году нет, если не считать сельскую ипотеку, которая подходит и для покупки готового дома — не важно, у частника или компании.

В то же время банки предлагают заемщикам дополнительные опции для снижения базовой ставки на рынке вторички. Вот самые популярные.

Единовременная комиссия за снижение ставки. Клиент платит комиссию 1% от суммы ипотеки, и банк снижает ему базовую ставку на 0,5%.

• Например, банк одобрил ипотеку на 5 млн рублей по ставке 11%. Если заплатить банку единовременную комиссию 1%, или 50 000 ₽, то он снизит базовую ставку на 0,5%. Тогда ипотечный процент станет 10,5%. При сроке кредита 15 лет в первом случае — при ставке 11% — переплата будет 5 238 001 ₽. А при ставке 10,5% — 4 956 243 ₽.

До 2022 года эта опция встречалась редко, но теперь ее предлагают лидеры рынка ипотечного кредитования, например Сбер, «Дом-рф» и «Альфа-банк».

Опция «Будущий зарплатный клиент». Это модификация давно известной опции, когда ставку делают ниже, если заемщик получает зарплату на карту банка, который выдает ипотеку.

Теперь банк предлагает кредитору перевести к нему зарплату из другого банка, а скидку на ипотеку выдает авансом. Обычно первое зачисление зарплаты должно пройти в течение трех месяцев после оформления ипотеки, и тогда банк сохранит скидку по ставке.

Есть и другие опции для снижения ставки: повышенный взнос, подача заявки онлайн, использование электронных сервисов. Некоторые скидки суммируются, а некоторые — нет.

Ипотека на ИЖС — новый тренд

С 2021 года из-за коронавируса в России стала популярна тема переезда за город. А в 2022—2023 годах она развивается, потому что взять кредит на строительство и покупку готовых домов стало легче.

По итогам 2022 года объемы выдачи ипотеки на ИЖС выросли на 8% к 2021 году. Раньше построить дом на кредитные деньги было сложно: всего несколько банков предлагали программы для покупки участка с последующим строительством дома. Ставки были рыночными. В 2022 году такие программы есть практически во всех крупных банках, а ставки льготные.

Растет и количество возводимых домов. Так, по итогам 2022 года ввод частного жилья составил 57 млн квадратных метров, что больше показателей 2021 года на 16%.

Вот основные ипотечные программы для ИЖС с субсидиями от государства.

Льготная ипотека, или господдержка-2020. Можно построить дом самостоятельно или с помощью фирмы. Ставка — до 8%. Ипотека работает для всех граждан России без ограничений по социальному или семейному положению. Использовать программу можно только один раз на одного заемщика.

Семейная ипотека. Для семей с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, или с двумя несовершеннолетними детьми. Если ребенок один и у него инвалидность, дата рождения не имеет значения. Ставка — до 6%. Построить дом по такой программе можно только с привлечением подрядчика.

Сельская ипотека. Можно построить дом или купить готовый — у частника или компании. Максимальная ставка — до 3%. Одно из главных требований — к местоположению дома. Это должна быть сельская местность, которая входит в перечень утвержденных специальным постановлением. Проверить это можно в сервисе «Свое село».

ИТ-ипотека. С мая 2022 года сотрудники аккредитованных ИТ-компаний могут купить по такой программе не только квартиру, но и готовый дом у застройщика или построить новый с участием подрядной компании. Ставка — до 5%.

Дальневосточная ипотека. Для жителей Дальневосточного региона по льготной программе можно построить дом как с подрядчиком, так и своими силами. Ставка — до 2%.

Собственные программы банков. В некоторых банках есть свои льготные ипотеки для ИЖС. По такой ипотеке лимит будет выше, в отличие, например, от семейной, где дают максимум до 12 млн рублей. Но и ставка тоже будет выше, сейчас средняя по рынку — 10—12% . Например, банк «Дом-рф» предлагает по такой программе до 30 млн рублей по ставке от 10,4%.

Согласно опросу от «Дом-рф» и ВЦИОМ, 57% респондентов готовы полностью передать процесс строительства дома подрядчику. 43%, наоборот, планируют строить самостоятельно. При этом из этих 43% часть опрошенных, а именно 26%, все-таки планируют привлекать специалистов хотя бы к части работ. И только 17 из 43% хотят полностью возводить дом собственными силами.

Банки стали активно интересоваться кредитованием ИЖС

эксперт по ипотечному кредитованию

На ИЖС приходится более половины ввода жилья в стране. В 2022 году банки стали активнее кредитовать этот сектор, дают ипотеку, даже если стройка уже начата своими силами.

Идет болезненное упорядочивание рынка строительных услуг. Проблема в том, что любое ИЖС изначально нестандартное. Строит неизвестно кто, неизвестно где, неизвестно как, иногда еще и с непонятными правами на землю. Продать частный дом, в том числе и в случае невыплаты ипотеки, сложнее, чем типовую квартиру. Поэтому банки стали разрабатывать типовые сметы для строительства хозспособом. Выбирают подрядчиков и аккредитуют их.

Процессы кредитования подстраиваются под реальный процесс строительства: этапы, транши, связь с регистрационными действиями. Работа с учетом кредита требует документального оформления, проектов, смет, безналичных расчетов, прозрачного налогообложения. ИЖС должно стать из рынка шабашников рынком сертифицированных подрядчиков. Удорожание жилья в этом процессе, по некоторым оценкам, составит до 40%.

Вопрос о ставке кредитования в ИЖС связан с потенциальным риском дефолта заемщика и последующей продажи дома. Существующие ставки не покрывают эти риски. Но думаю, что ставку по ипотеке для ИЖС по сравнению со ставками для квартир банки будут делать равной или увеличат на символические 0,5—1 п. п. Зато первоначальный взнос вполне может быть увеличен до 30—40% от стоимости дома.

Должен пройти период комплексного развития территорий и систематизации рынка загородной недвижимости. Чтобы упростить оборот недвижимости и сделать удобными переезды, в районах ИЖС должны быть дороги, газ, водоснабжение, электричество, интернет, школы, детские сады, больницы, общественный транспорт, учреждения культуры и рабочие места. Любая стандартизация и инфраструктурное развитие — это снижение рисков кредитования.

Что в итоге

1. Ипотечные ставки на первичном рынке жилья будут повышаться из-за ужесточения требований Центробанка. И скоро мы уже не встретим ставку 1—3% . А значит, чтобы поддержать спрос, застройщики будут разрабатывать еще больше акций.
2. При более высокой ставке на вторичное жилье разница в ежемесячных платежах по кредиту не сильно отличается от первичного рынка, потому что стоимость готового жилья сейчас ниже новостройки. Средние сроки тоже сопоставимы: 22,9 года на вторичном рынке против 25,7 года на первичном.
3. Качество выдаваемых ипотечных кредитов ухудшилось, а значит, Центробанк продолжит следить за этим, что приведет к снижению объемов кредитования. Банкам придется повышать ставку для клиентов с высокой долговой нагрузкой или с минимальными накоплениями.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga