Нечем платить ипотеку в сбербанк что делать
Перейти к содержимому

Нечем платить ипотеку в сбербанк что делать

  • автор:

Что делать с ипотечной квартирой, если нечем платить кредит? Три сценария

В кризисные времена одна из самых незащищенных категорий — это заемщики: каждый может остаться без работы, а должникам, помимо основных расходов, приходится как-то обслуживать кредиты. Вспомнить хотя бы валютных ипотечников, долги которых в 2014 году взлетели вдвое из-за девальвации рубля.

Что можно сделать с ипотечной жилплощадью, если обслуживать кредит не получается? АиФ.ru узнал у экспертов.

Продать

Когда у заемщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, он может продать ее. Для этого нужно обратиться в банк за разрешением. Практически всегда финансовые учреждения идут навстречу и дают согласие на сделку по продаже залогового жилья. Единственное, банк может запросить деньги за такое разрешение. А еще этот документ не бессрочный: за два-три месяца придется найти покупателя или получать новое разрешение.

Как говорит партнер юридической компании, юрист Светлана Петрикова, возможен такой вариант: собственник жилья сам находит деньги для погашения ипотеки, закрывает кредит, снимает обременение и продает квартиру как свободную. «Это наиболее простой вариант для всех сторон сделки: продавца, покупателя и банка. Плюс заключается в том, что продавец может рассчитывать на рыночную цену объекта недвижимости с учетом его состояния, месторасположения и т. д. Минус — в том, что продавцу надо найти сразу достаточно большую сумму денег. Такая возможность есть не всегда», — подчеркивает эксперт.

Самый популярный вариант — это когда продавец берет краткосрочный потребительский кредит для погашения остатка по ипотеке, а получив деньги от продажи квартиры, его закрывает. Здесь надо просчитать рентабельность, ведь потребительский кредит выдается под гораздо более высокий процент, чем ипотека. Продавец должен понимать, что все то время, пока квартира будет продаваться (а это может занять несколько месяцев), ему придется платить проценты по новому кредиту.

Есть также вариант, когда продавец берет потребительский кредит уже после того, как найден покупатель на квартиру и между ними заключен договор аванса или задатка. «Но здесь надо учитывать такой момент, что обременение с залоговой квартиры будет снято в течение 30 календарных дней после погашения ипотеки. Только после снятия обременения можно будет приступить к оформлению сделки.

При этом переход права собственности на недвижимость через Росреестр может занять до двух недель. Не факт, что покупатель согласится ждать столько времени», — говорит Петрикова.

Еще один возможный сценарий: когда покупатель дает продавцу деньги на погашение ипотеки, которые потом зачитываются в стоимость квартиры.

Чисто теоретически такой вариант выглядит простым, логичным и понятным, но юридически является самым рискованным для покупателя, предупреждает юрист. Опасность заключается в том, что после передачи денег покупателем продавцу, тот может отказаться от сделки. Тогда покупателю останется только ходить по судам и возвращать деньги, переданные продавцу. «Именно деньги, а не квартиру, потому что на нее покупатель никаких прав не приобрел. Вряд ли недобросовестный продавец добровольно захочет возвращать деньги по исполнительному листу, если дело дошло до суда. Долг придется взыскивать через судебных приставов, скорее всего, частями. Таким образом, возврат всей суммы может занять несколько лет.

Безусловно, далеко не все продавцы являются недобросовестными, существуют сделки, проведенные именно таким способом. Но риск есть, и я бы настоятельно рекомендовала о нем подумать», — указывает она.

Уйти на каникулы

У заемщиков есть возможность взять ипотечные каникулы. «Банковские клиенты, попавшие в трудную жизненную ситуацию (их перечень есть в законодательстве), имеют право на ипотечные каникулы (льготный период), в течение которого заемщик может уменьшить или приостановить выплаты ипотечного кредита на срок до шести месяцев. Потеря работы входит в перечень трудных жизненных ситуаций. Но для получения права на льготный период будет необходимо представить подтверждающие документы», — поясняет доцент кафедры менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Наталия Рогожина.

Как говорит эксперт по недвижимости Станислав Галкин, даже если желания оставлять квартиру нет, то кредитные каникулы могут помочь выгоднее продать ее. Дело в том, что во время действия кредитных каникул, платежи по ипотеке будут заморожены, поэтому не будут начисляться проценты, копиться пени и штрафы.

Стать банкротом

А если цена продажи квартиры окажется меньше остатка по ипотеке, то остаток по кредиту заемщику все равно придется возвращать. В таком случае лучше подать иск о банкротстве, считает руководитель федеральной юридической компании Валентина Зебницкая. В процедуре банкротства квартиру продаст арбитражный управляющий (не нужно нести расходы на поиск покупателя), а остаток долга спишется в конце процедуры.

Что сделает банк, если вам нечем платить ипотеку, или Как не попасть в неприятности

Что сделает банк, если вам нечем платить ипотеку, или Как не попасть в неприятности

Здравствуйте! Меня зовут Сергей, я живу в крупном городе-миллионнике и я злостный неплательщик ипотеки.

Начиналось все очень хорошо. На дворе стояла поздняя осень 2018 года, но погода не портила настроения: казалось, мои дела идут в гору. Мой бизнес, связанный с туризмом и междугородними перевозками, после трех лет работы вышел на стабильную прибыль, я закрыл сразу два кредита (автомобильный и на дело) и задумался о собственном жилье.

Квартиру, которую я арендовал последние несколько лет, хозяева неожиданно решили продать. Район мне нравился, а на соседней улице как раз продавали двушку за 4 млн рублей.

Деньги на первоначальный взнос у меня были, а кредитная история не оставляла банкам шанса отказать: мой ежемесячный доход почти в три раза превышал предполагаемый платеж, а иждивенцы отсутствовали. С точки зрения банков я выглядел надежным заемщиком, несмотря даже на то, что был индивидуальным предпринимателем.

Ипотеку мне одобрили на 25 лет под 9% с ежемесячным платежом в 28,5 тыс. рублей. Конечно же, я планировал расплатиться намного быстрее, чтобы не отдавать банку лишних денег в виде процентов.

Первый ипотечный год прошел гладко: я ни на день не задерживал платежи, и они действительно составляли не более 25–30% моего дохода, хотя в реальности оказалось, что это не так уж мало. При этом планы досрочного погашения все как-то не сбывались: свободным деньгам быстро находилось лучшее применение.

«Не беда, — решил я, — надо просто увеличить доход»! Для этого пришлось взять еще один кредит на бизнес. Впрочем, прибыль ожидалась быстрая и существенная, так что заем казался мелочью.

Меж тем наступил конец 2019 года, и в нашей жизни появилось слово «ковид». На этом предыстория заканчивается и начинается собственно история.

Первые просрочки и их последствия

В апреле 2020-го туристическую отрасль накрыл невиданный кризис. Тут-то я и пожалел о двойной кредитной нагрузке. В первый раз просрочка по ипотеке произошла, можно сказать, случайно. У меня был настроен автоплатеж, а денег на карте не оказалось.

После звонка робота из банка дня через три, я сначала было подумал, что это ошибка, но потом вспомнил: средств-то на счете нет. Долг закрыл через 15 дней. За это время мне дважды позвонили из банка и напомнили про появившиеся пени. Но наступил следующий месяц, а денег больше не стало.

Меры, которые примет банк в случае первой-второй просрочки, и сроки, в которые он это сделает, зависят от конкретной кредитной организации. Некоторые уже на вторые-третьи сутки начинают обрывать телефон, другие шлют СМС с напоминанием о платеже, третьи вспомнят о вас через пару недель и заодно насчитают пени. Сроки начисления и размер штрафных платежей могут быть разными — в пределах 0,01–1% суммы ежемесячного платежа в день. Если пени не оплатить, то их размер продолжит расти.

Как правило, к активным действиям банки переходят в период от одной до четырех недель просрочки. В это время они могут обратиться за разъяснениями не только к заемщику, но и к созаемщику или поручителю, если они есть.

Практика показывает: если в этот период заемщик сам позвонит в банк и объяснит, что попал в сложную ситуацию и временно не может платить, ему, вероятнее всего, пойдут навстречу. Банк предложит варианты решения проблемы: реструктуризацию долга, изменение графика платежей, кредитные каникулы. В некоторых случаях просрочка может быть покрыта за счет договора страхования залога, если его заключали при выдаче ипотеки.

И кстати, напоминание о платеже — право банка, а не обязанность. Клиент сам должен придерживаться графика, о чем обычно прямо сказано в договоре.

К осени у меня накопилось уже несколько нарушений графика, и я хотел реструктурировать кредит, уменьшив ежемесячный платеж. Но тут в действие вступили поправки к закону «О потребительском кредите», которые позволяли оформить ипотечные каникулы в том числе тем, кто не может предоставить справки о доходах 2-НДФЛ (некоторые ИП и самозанятые граждане. — Прим. ред.). Я взял максимально возможный срок — полгода.

Хорошо, что не успел внести изменения в кредитный договор, — для оформления каникул нужно было соответствовать некоторым требованиям:

  • проблемное жилье — единственное;
  • сумма кредита до 15 млн рублей;
  • падение доходов более чем на 30%;
  • условия кредита ранее не менялись.

Весной 2022 года вступили в силу поправки к закону 106-ФЗ, возобновляющие практику кредитных каникул. В течение них заемщик может не платить банку или сократить выплаты без штрафов и других последствий.

Кредитные каникулы можно оформить на разные займы: ипотеку, потребительский и автокредиты, задолженность по кредитной карте. Отсрочка до полугода дается один раз по каждому из договоров займа. Получить ее могут и те, кто уже оформлял кредитные каникулы в пандемию.

В случае ипотеки для оформления каникул нужно соответствовать следующим требованиям:

1. Доходы заемщика в месяц перед подачей заявки снизились минимум на 30% по отношению к среднему уровню 2021 года.

2. Кредитный договор оформлен до 1 марта 2022 года.

3. На момент подачи заявки заемщик не находится на ипотечных каникулах.

4. Полная сумма кредита на момент выдачи не превышает установленного лимита: для Москвы — 6 млн рублей, для Санкт-Петербурга и Дальневосточного федерального округа — 4 млн рублей, для остальных регионов — 3 млн рублей.

Легко ли продать ипотечную квартиру с долгами

По истечении полугода мои дела не стали лучше: доходы упали более чем в два раза и обслуживать ипотеку по факту было нечем. Я решил, что тянуть эту лямку дальше бессмысленно. По типовому ипотечному договору (а у меня был именно такой) первые годы ты платишь почти одни проценты, а основной долг практически не уменьшается.

Скриншот с сайта calcus.ru

Первоначального взноса было, конечно, жаль, но недвижимость в моем районе за два года подорожала на треть, и мне казалось, что это позволит закрыть долг перед банком и «отбить» хотя бы часть вложений.

Чтобы все получилось, нужно было продавать квартиру самому: если бы залоговое жилье продавал банк, он бы делал это с 20–30% дисконтом.

Как мне объяснили, если заемщик сам находит покупателя, то сумма сделки зависит только от того, как они договорятся. Разумеется, продажу должен одобрить банк-кредитор, с точки зрения которого происходит смена заемщика.

Однако найти покупателя по хорошей цене мне так и не удалось. Услышав про ипотеку, люди либо сразу отказывались, либо снижали цену так, что мне это становилось неинтересно.

Тем временем мой долг превысил 200 тыс. рублей, и банк решил обратиться в суд, о чем я получил уведомление. Дату рассмотрения назначили через два месяца, обычный срок — месяц, но тут вмешались ковидные ограничения.

Обычно условия, при которых кредитор вправе требовать досрочного возврата займа и обратить взыскание на заложенное имущество, прописаны в кредитном договоре.

В среднем банки начинают считать клиента ненадежным, если:

1. Он допускал просрочки свыше 60 дней за последние полгода (ипотечные каникулы просрочкой не считаются).

2. Если сумма долга более 100 тыс. рублей (этого уровня при большом ежемесячном платеже можно достичь за 2–3 месяца).

Кстати, не стоит думать, что если ипотечная квартира — единственное жилье, то банк не сможет ее забрать. Как раз на ипотечные объекты это правило не распространяется, даже если в них проживают дети.

Есть и кое-какие нюансы в пользу должников. Если размер долга по ипотеке менее 5% стоимости залога, то суд, скорее всего, откажет банку в продаже квартиры. Но это был явно не мой случай, так как ипотеку я, можно сказать, только начал платить.

Суд, выселение и финансовая свобода

Суд у меня прошел буднично. На нем со мной расторгли кредитный договор, зафиксировали всю сумму задолженности (основной долг, проценты, набежавшие штрафы) и определили начальную продажную стоимость квартиры.

Затем приставы открыли исполнительное производство, и квартиру выставили на торги. Продали ее довольно быстро — меньше чем за два месяца, — но на 25% ниже рыночной стоимости, так что вся вырученная сумма ушла банку, и мои надежды вернуть первоначальный взнос не оправдались.

Честно говоря, денег едва хватило, чтобы полностью покрыть долг. Однако мне удалось договориться об отсрочке выселения — еще месяц я смог прожить в квартире и решить вопрос с переездом.

Залоговые объекты как таковые банкам не нужны, их интересует возврат неполученных от заемщика денег. К тому же, кредитные организации обязаны резервировать часть собственных средств в размере просроченной задолженности на спецсчетах, то есть деньги выводятся из оборота и не приносят доход.

Кроме того, долги заемщиков портят показатели банка, а работа с проблемными займами — это дополнительные издержки в виде оплаты госпошлины и гонораров специалистов.

Таким образом, история моего крутого ипотечного пике, начиная от первой просрочки и заканчивая выездом из квартиры, длилась почти полтора года. Дополнительные шесть месяцев дали ипотечные каникулы — без них процесс занял бы год.

Вывод, который я сделал из этой ситуации, банален, но от этого он не становится менее верным: нужно грамотно рассчитывать кредитную нагрузку и иметь финансовую подушку безопасности на случай непредвиденных ситуаций. А если платить вы больше не можете — стараться самостоятельно продать квартиру. Небольшой плюс состоит в том, что, пока идут разбирательства, в ней можно продолжать жить.

Исходя из статистики Центробанка, Минстроя и Росстата на 01.01.2022 года, просрочки по платежам имеют около 25 тыс. приобретателей ипотечных квартир. Это примерно 0,5% общего числа кредитуемых.

Для сравнения: на 01.01.2021 года доля неплательщиков составляла 0,8%, а на 01.01.2020-го — 1%. Сокращение количества просрочек связывают с тем, что банки и заемщики стали чаще находить компромисс.

Что делать, если нечем платить за ипотеку?

Зачастую при возникновении финансовых трудностей заемщик просто не может выполнять свои обязательства по погашению ипотеки в полном объеме. Рассказываем, как нужно действовать в подобных ситуациях и с помощью каких способов можно безболезненно урегулировать задолженность.

Что будет, если заёмщик перестанет вносить платежи по ипотеке?

Стандартный порядок работы с должниками включает следующие этапы:

Что будет, если заёмщик перестанет вносить платежи по ипотеке

Этап 1. Банк начисляет штрафы и неустойки, предусмотренные ипотечным договором. Параллельно в работу включается служба по работе с проблемной задолженностью, которая есть в каждом банке. Сотрудники обычно уведомляют должника о сумме просроченного платежа и уточняют у него примерную дату погашения;

Этап 2. Передача дела в суд. Если ситуация не меняется, банк может уступить права требования другой организации или обратиться в суд. Передача долга другому кредитору возможна лишь в том случае, если такой пункт указан в договоре.

Причины обращения банка в суд также должны быть описаны в соглашении. Это может быть отсутствие платежей в течение нескольких месяцев или наличие нескольких просрочек в течение года;

Этап 3. Продажа недвижимости с торгов. Как только решение суда о взыскании долга вступает в силу, банк передает исполнительный лист в службу судебных приставов. Сначала долги списываются со счетов заёмщика, и, если этой суммы недостаточно для погашения, недвижимость выставляется на торги.

Можно ли договориться с банком без суда?

При своевременном обращении в кредитную организацию заемщик может урегулировать вопрос напрямую с банком. Это позволит сохранить залоговую недвижимость и избежать штрафов. Следует как можно раньше уведомить кредитора о возникновении финансовых трудностей и подтвердить свои слова документами.

Причины отсутствия платежей должны быть обоснованы. Например, человек попал под сокращение, серьезно заболел или его работодатель сильно урезал зарплату. Появление ребенка в семье тоже может стать смягчающим обстоятельством. А вот если заемщик просто перестал платить, долгое время не выходил на связь и не смог предъявить документы о своей неплатежеспособности, то в этом случае на компромиссное решение рассчитывать не стоит.

В остальных случаях банк, как правило, готов пойти навстречу. Заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, предлагаются следующие варианты решения проблемы:

Кто может воспользоваться ипотечными каникулами?

Заемщики, которые оказались в сложной жизненной ситуации, могут получить отсрочку по ипотечным выплатам или договориться с банком о временном снижении суммы платежа. Максимальный срок ипотечных каникул составляет 6 месяцев.

Максимальный срок ипотечных каникул

Обстоятельства, при которых заемщику полагается данная льгота, определены в законе ? ФЗ от 01.05.2019 N 76-ФЗ . К ним относятся:

  • Потеря работы;
  • Получение инвалидности I и II группы;
  • Нахождение на больничном более 2 месяцев подряд;
  • Снижение ежемесячного дохода более чем на 30%;
  • Увеличение числа иждивенцев и снижение дохода более чем на 20%;

Нарушение условий жизнедеятельности и утрата имущества заемщиком в результате чрезвычайной ситуации.

Условия предоставления ипотечных каникул

Ипотечными каникулами можно воспользоваться только один раз (за исключением случаев возникновения ЧС). При этом жилье, оформленное в ипотеку, должно быть единственным, а сумма кредита не должна превышать 15 млн рублей.

Заявление на оформление каникул подается в банк, где оформлен ипотечный кредит. К заявке нужно приложить выписку из ЕГРН и документы-основания (например, справку о доходах или лист нетрудоспособности).

В каких случаях банк может предложить реструктуризацию ипотеки?

Этот вариант предлагается в том случае, если оформление ипотечных каникул невозможно по каким-либо причинам или улучшение жизненной ситуации не предвидится даже после предоставления отсрочки.

Под реструктуризацией понимается пересмотр первоначальных условий кредитования. Новый порядок погашения ипотеки обговаривается с каждым клиентом индивидуально. К примеру, банк может снизить размер ежемесячного платежа за счёт увеличения срока кредита или предоставить льготный период, в течение которого необходимо погашать только начисленные проценты.

Могу ли я объявить себя банкротом и избавиться от долга по ипотеке?

Это возможно, однако процедура банкротства является крайне нежелательным способом избавления от долгов. Все движимое и недвижимое имущество банкрота подвергается описи и выставляется на торги. Если вырученных средств окажется недостаточно для того, чтобы рассчитаться со всеми кредиторами, то долги будут списаны в полном объеме.

Если общая сумма задолженности составляет от 50 до 500 тысяч рублей, заемщик может объявить себя банкротом без суда, подав соответствующее заявление в МФЦ. При сумме долга от 500 тысяч рублей процедура банкротства оформляется только в судебном порядке.

Объявление себя банкротом

Как избежать финансовых трудностей, связанных с оплатой ипотеки?

Чтобы обезопасить себя от неподъемных финансовых обязательств, этим вопросом нужно озаботиться еще до оформления ипотеки. Во-первых, рекомендуется создать финансовую подушку безопасности в размере 3-6 ежемесячных заработков. Это позволит своевременно погашать задолженность во время поиска новой работы в случае потери дохода.

Во-вторых, перед оформлением кредита нужно распланировать бюджет и понять, какой процент от доходов семьи будут занимать выплаты по ипотеке. Лучше, если данный показатель не будет превышать 30%. Премии и прочие виды бонусов в расчет принимать не стоит, так как работодатель может перестать их выплачивать.

Еще один способ обезопасить себя — оформление страхования жизни и здоровья. При наличии полиса заемщик будет освобожден от обязательств в случае утраты трудоспособности. Некоторые банки также предлагают оформить страховку от недобровольной потери работы.

Что делать, если нечем платить ипотеку

Аватар автора

Когда берут ипотеку, выбирают комфортный для себя ежемесячный платеж. Но срок у кредита долгий, а финансовое положение семьи может измениться. Например, человек потеряет работу или вовсе станет нетрудоспособным. Тогда платежи по ипотеке будет не потянуть.

Расскажу, какие варианты есть у заемщика и что делать в такой ситуации, чтобы не лишиться квартиры.

Что будет, если не платить ипотеку

Ипотека, в отличие от потребительских кредитов, обеспечена залогом — квартира в залоге у банка, пока ипотеку не погасили. В случае чего банк может взыскать долг за счет квартиры. Например, если заемщик нарушает условия кредитного договора — вносит платежи не вовремя или перестал платить. Вдобавок банк может начислить штраф за просрочку по выплатам.

Обложка статьи

Штраф и неустойка. Когда перестают платить по ипотеке, банк может назначить неустойку за просрочку по ежемесячному платежу:

  1. Штраф — единовременную сумму за нарушение обязательств.
  2. Пени — ежедневная неустойка за каждый день просрочки.

При этом, как и в случае с потребительскими кредитами, закон

Например, клиенты оформили ипотеку в конце 2022 года при ключевой ставке 7,5%, а невыплаты начались осенью 2023 года при ставке 13%. Штраф посчитают исходя из 7,5%. Его начислят на период, когда клиент не вносил своевременно платеж. Так, при ежемесячном платеже 20 000 ₽ и просрочке 30 дней штраф — 123,29 ₽ ( 20 000 × 7,5% × 30 / 365).

Вместо штрафа банк может назначить неустойку — до 0,06% от суммы пропущенного платежа за каждый день просрочки. Так, для нашего примера неустойка будет 360 ₽ ( 20 000 × 0,06% × 30) .

Вариант, по которому кредитор будет начислять неустойку, прописывают в кредитном договоре.

Реализация залога. Если нарушения ипотечного договора существенные, банк может обратиться в суд и получить разрешение продать залог. Это допускается, когда сумма долга превышает 5% от стоимости недвижимости

Кредитору, как и заемщику, невыгодно доводить дело до суда — это долгая процедура. Сначала кредитор обращается в суд и получает решение на продажу, позже его передают в ФССП. Пристав заводит исполнительное производство и проводит торги через Росимущество, которое ведает арестованным имуществом. Аукционом может также заниматься привлеченная организация.

Обложка статьи

На практике от обращения в суд до аукциона может пройти год, а то и больше. К тому же нет гарантии, что квартиру купят на первом аукционе, тогда организуют повторный. Если и на нем не будет победителя, квартиру предложат кредитору в счет оплаты задолженности.

Банк может согласиться и попытаться продать квартиру сам — на открытом рынке, например через «Авито» или «Циан». У него может быть и собственная площадка для размещения залоговых объектов. Например, банк ВТБ продвигает свою платформу по продаже непрофильных активов и залогового имущества. Причем там выставляют не только активы ВТБ, но и банков-партнеров.

Можно ли договориться с банком без суда

Должнику в случае проблем с выплатой ипотеки важно не прятаться от кредитора, а объяснить ситуацию и вместе с банком попытаться найти выход. Например, у Сбера есть возможность изменить условия кредитного договора при рождении ребенка. Ведь когда кто-то из супругов выходит в декрет, доход семьи часто снижается. Если жизненная ситуация изменилась, лучше не затягивать — отправить в банк письменное заявление с подтверждающими документами. В нашем примере — свидетельство о рождении ребенка.

Можно ли изменить условия по выплатам при разных жизненных ситуациях, обычно прописывают в кредитном договоре. Когда случай должника не подпадает под прописанные в договоре, банк пытается решить вопрос индивидуально. Ему выгоднее уладить все мирно, а не доводить дело до суда.

Что делать, если нечем платить ипотеку

Есть разные варианты решения проблемы — все зависит от ситуации.

Страховка. При получении ипотеки заемщик обычно оформляет страховку. В нее входит страхование разных рисков. Напомню самые частые из них:

  1. Потери или утраты имущества. Залог нужно застраховать — это требование закона. При покупке вторичного жилья страховку оформляют в момент сделки, при покупке новостройки — после получения права собственности. Перед страхованием делают оценку квартиры.
  2. Причинения вреда здоровью заемщику, например смерть или инвалидность первой или второй группы. Такую страховку можно не оформлять, но тогда банк обычно повышает ипотечную ставку на 1—2 п. п.
  3. Потери права собственности — титульное страхование. Страховка защищает покупателя от рисков, если в будущем сделку по купле-продаже квартиры признают недействительной. Например, окажется, что продавец купил ее по поддельному договору или внезапно объявятся наследники. Эта страховка также не обязательна, но если отказаться, банк может повысить ставку.
  4. Ограничения права собственности — этот риск тоже защищает титульное страхование. Например, заемщик купил квартиру, по которой наложено обременение — пожизненная рента, которое предыдущий собственник не зарегистрировал в Росреестре.
  5. Неполучения доходов, или финансовый риск. Именно по нему страховая компания выплатит возмещение, если заемщик лишился работы не из-за потери трудоспособности — его уволили или сократили. Такую страховку банки не требуют, а по своей инициативе клиенты, как правило, не оформляют.

Обложка статьи

Обычно клиенты делают только те страховки, которые требует банк для сохранения минимальной ставки по ипотеке. Это страхование имущества, жизни и здоровья заемщика, реже — титул.

При отказе от страхования необязательных рисков банки обычно повышают ставку на 1—2 п. п. Но не всегда. Например, в случае ипотеки с господдержкой банк не может повысить процент, так как государство гарантирует заемщику определенную ставку. Если заемщик отказывается добровольно страховать жизнь и здоровье — ставка не меняется.

Обложка статьи

Застраховать основные риски на рынке готового жилья в среднем стоит 0,6%—1% от суммы кредита, увеличенного на 10%. Так, при ипотеке в 5 млн рублей страховку считают от суммы 5,5 млн рублей. Точный расчет сделает сотрудник страховой компании, с которым работает банк.

Перед оформлением страховки стоит сравнить тарифы разных компаний. Для предварительного расчета подойдет калькулятор ипотечного страхования.

Страховая выплатит компенсацию, если произошел страховой случай. Например, заемщик лишился работы из-за травмы, и ему присвоили первую группу инвалидности — нерабочую. Тогда компания выплатит компенсацию по страхованию жизни и здоровья, и за счет этого заемщик погасит долг перед банком. Если проблемы с выплатами по другой причине, например человека сократили, страховая погасит долг, только если заемщик добровольно страховал финансовые риски.

Ипотечные каникулы или отсрочка. Для клиентов, которые столкнулись с временными трудностями из-за снижения дохода или потери работы, есть специальная программа — ипотечные каникулы. Они бывают разными. Например, в 2020 году в разгар пандемии и в 2022 году правительство вводило специальные каникулы по всем типам кредитов.

Еще есть постоянно действующая программа. Вот ее важные особенности:

  1. Использовать можно один раз.
  2. Ипотечное жилье должно быть единственным.
  3. Клиент в трудной жизненной ситуации, например стоит на учете по безработице, получил инвалидность или его доход снизился на 30% или больше.
  4. Изначальная сумма кредита — не более 15 млн рублей.

Обложка статьи

Чтобы воспользоваться программой, клиент подает заявление — форма есть у ипотечного менеджера. К заявлению прикладывает подтверждающие документы, например при потере работы — трудовую книжку или форму СТД-Р , если заемщик встал на учет, или сведения о трудовой деятельности из СФР.

Когда банк рассмотрит заявление и подтвердит, что условия программы соблюдены, заемщик получает отсрочку по оплате платежей на шесть месяцев. Или он продолжает платить, но меньше начального платежа. При этом общий срок ипотеки увеличится на количество месяцев, в течение которых действовали каникулы.

Для мобилизованных и членов их семей есть специальные кредитные каникулы.

Помимо ипотечных каникул, которые регулирует закон, банки иногда разрабатывают свои программы, потому что по официальным каникулам отсрочка доступна не всем. Например, заемщикам с кредитом выше 15 млн рублей.

Банки иногда предлагают отсрочки и снижение платежей, например, если заемщик вступил в брак или у него родился ребенок. О возможности такой опции узнают заранее — иногда она доступна только при подаче заявки на ипотеку или через три месяца ежемесячных выплат. Так, «Росбанк» предлагает опцию «Год без забот», когда клиенты в течение года платят только проценты вместо полного платежа. Опцию предлагают семьям, у которых появился ребенок.

Рефинансирование. Не всем клиентам доступны ипотечные каникулы, например если уже пользовались ими или документально не подтвердить жизненные обстоятельства. Тогда снизить ежемесячные выплаты можно через рефинансирование — перевод ипотечного кредита в новый банк. Технически это происходит так: клиент кредитуется в новом банке на лучших условиях и за счет этих денег гасит долг по старому договору.

  1. Снизить ставку. Ключевая ставка в стране часто меняется, а вместе с ней ставки по кредитам. Если появились предложения со ставками на 1—1,5% ниже, стоит рефинансировать кредит.
  2. Увеличить срок кредита, чтобы снизить ежемесячный платеж, хотя общая переплата может вырасти. Например, если изначально ипотеку взяли на 20 лет, то можно рефинансировать ее на тридцатилетний кредит, пусть даже под ту же ставку. И так снизить нагрузку на семейный бюджет.
  3. Объединить кредиты. Многие банки предлагают вместе с рефинансированием ипотеки перекредитовать и другие обязательства заемщика — «упаковать» все долги в один кредит. За счет долгого срока погашения ипотеки ежемесячные платежи по остальным кредитам снизятся.

Обложка статьи

Кроме требования по отсутствию просрочек у каждого банка бывают дополнительные:

  1. Клиент не реструктурировал ипотеку или с этого момента прошло 6—12 месяцев. Про реструктуризацию расскажу ниже.
  2. Не было длительных просрочек — от 30 дней и больше за последние 1—3 года до обращения в банк.
  3. В ипотеке не использовали маткапитал.
  4. Квартиру покупали за полную стоимость без занижения. Иногда при купле-продаже прописывают сумму до 1 млн рублей, которая равна вычету, чтобы не платить налог с продажи.

Требования обычно не публикуют на сайте банка. Их уточняют у ипотечного менеджера, в службе поддержки или в ипотечном центре.

Обращаться за рефинансированием нужно заранее — пока не начались просрочки по выплатам. Проблемный кредит новый банк не перекредитует, ведь одно из главных требований — отсутствие текущих просрочек. К тому же на переход в новый банк может уйти несколько месяцев.

Сроки перехода также зависят от того, есть ли закладная по текущему кредиту и в каком она виде — электронном или бумажном. Если последнее, то после погашения ипотеки нужно получить у банка документ на руки и самостоятельно снять обременение через МФЦ. А затем зарегистрировать обременение в пользу нового кредитора. Подробнее об этом мы писали в статье про рефинансирование ипотеки.

Реструктуризация. Это изменение условий действующего ипотечного договора, чтобы облегчить финансовое бремя заемщика. В отличие от рефинансирования, которое можно сделать в любом банке, долг реструктуризируют только у текущего кредитора.

Закон не обязывает банки оказывать эту услугу. Решение по каждой заявке принимают индивидуально. При обращении за реструктуризацией для заемщика главное — доказать, что его доход снизился по независящим от него причинам. Например, если предоставить трудовую книжку с записью об увольнении по собственному желанию, банк может отказать. А если работа потеряна в связи с сокращением штата — шансов на согласование больше.

Реструктуризацию, в отличие от ипотечных каникул, условия которых определяет закон, банк разрабатывает сам. Вот какие варианты изменения платежей возможны:

  1. Увеличить общий срок договора, например на 3—5 лет — тогда ежемесячный платеж снизится.
  2. Предоставить отсрочку погашения основного долга, оставив процентные платежи, или наоборот — приостановить начисление процентных платежей и оставить оплату тела долга.
  3. Дать отсрочку и по выплате основного долга, и по процентам: клиент какое-то время ничего не платит банку.

К реструктуризации клиенты обычно прибегают, когда уже столкнулись с трудностями по выплатам и пошли просрочки.

Обложка статьи

Перевод долга. Если у заемщика финансовые трудности, можно попробовать перевести долг на другого человека. Для этого обращаются в службу поддержки банка или в отдел сопровождения действующих клиентов.

Банк попросит документы, чтобы подтвердить ухудшение финансовых условий, а также предоставить бумаги по новому заемщику. Перевести долг с одного клиента на другого можно только с согласия кредитора

Перевод ипотечного долга осложняется тем, что квартира в залоге и ее также нужно переписать на платежеспособного клиента. Не получится ипотечный долг перевести, а собственность оставить на старом клиенте. По закону ипотечный залог оформляют одновременно с правом собственности на квартиру в пользу человека, чьи права обременяются

Обложка статьи

Услугу перевода долга банки предлагают вместе с продажей ипотечной недвижимости новому заемщику. Работает это так: ипотеку переоформляют на покупателя, который становится новым заемщиком. Недвижимость также перейдет в его собственность по договору купли-продажи.

Перевод долга есть не у всех банков, в частности услугу оказывает Сбербанк. Поэтому чаще практикуют не перевод долга, а изменение состава созаемщиков. По запросу клиента и с согласия банка в ипотеку добавляют созаемщика, который вместе с должником будет нести общую ответственность перед банком и помогать с выплатой кредита.

Созаемщиком может быть кто-то из родственников, знакомый или коллега, если подтвердит банку платежеспособность. После подачи заявления банк примет решение, менять условия ипотечного договора или нет.

Обложка статьи

Программа помощи ипотечным заемщикам. В кризисные периоды государство поддерживает заемщиков. Так, в апреле 2015 года правительство утвердило программу помощи ипотечным заемщикам в сложной финансовой ситуации. Также программа была направлена на клиентов, получивших заем в валюте, — курс рубля тогда сильно ослаб по отношению к твердым валютам. Оператором программы выступал «Дом-рф» , который назывался в то время АИЖК. Программу несколько раз продлевали, но ее действие закончилось 31 декабря 2020 года. В текущий момент аналогичных программ нет.

Продажа и аренда. Если не получилось перекредитоваться или оформить реструктуризацию, ипотечную квартиру можно продать только с согласия кредитора, но это ограничение несложно обойти. Например, если у покупателя наличные деньги, ими закрывают ипотечный долг продавца. Как только кредит погашен, с квартиры снимают обременение. Тогда продавец и покупатель закрывают сделку купли-продажи — о порядке расчетов они договариваются между собой. Подробнее о том, как устроен процесс, мы писали в статье о продаже ипотечной квартиры.

Вася купил в 2020 году квартиру и взял в ипотеку 5 млн рублей. Через три года рыночная цена квартиры — 7 млн рублей, а остаток по кредиту — 4,7 млн рублей . Ведь в первые годы львиная доля ежемесячных платежей идет в счет процентов, а тело почти не уменьшается.

Затем у Васи изменились жизненные обстоятельства — он больше не тянет выплаты по кредиту. Если он продаст квартиру по рыночной цене и со всеми издержками получит на руки 6,9 млн рублей , то сможет погасить кредит перед банком, и у него останется 2,2 млн рублей. Их хватит, чтобы арендовать жилье, пока финансовое положение не наладится, или взять жилье подешевле и с посильными платежами по кредиту.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *