Прежде чем перейти к Google
Если вы выберете «Принять все», мы также будем использовать файлы cookie и данные, чтобы:
- Разрабатывать и улучшать новые сервисы.
- Показывать рекламу и оценивать ее эффективность.
- Показывать персонализированный контент (в зависимости от выбранных вами настроек).
- Показывать персонализированную рекламу (в зависимости от выбранных вами настроек).
Если вы выберете «Отклонить все», мы не будем использовать файлы cookie для этих дополнительных целей.
Неперсонализированные материалы подбираются с учетом таких факторов, как контент, который вы просматриваете в данный момент, ваши действия в текущем сеансе поиска и ваше местоположение. Неперсонализированная реклама подбирается с учетом контента, который вы просматриваете в данный момент, и вашего местоположения. Персонализированные материалы и реклама также могут включать более актуальные результаты, рекомендации и объявления, подобранные с учетом истории ваших действий в текущем браузере, например поисковых запросов в Google. Если это необходимо, мы также используем файлы cookie и данные, чтобы показывать материалы в соответствии с возрастом пользователей.
Ипотека
Авторское право на систему визуализации содержимого портала iz.ru, а также на исходные данные, включая тексты, фотографии, аудио- и видеоматериалы, графические изображения, иные произведения и товарные знаки принадлежит ООО «МИЦ «Известия». Указанная информация охраняется в соответствии с законодательством РФ и международными соглашениями.
Частичное цитирование возможно только при условии гиперссылки на iz.ru.
АО «АБ «РОССИЯ» — партнер рубрики «Экономика»
Сайт функционирует поддержке Министерства цифрового коммуникаций Российской Федерации.
Ответственность за содержание любых рекламных материалов, размещенных на портале, несет рекламодатель.
Новости, аналитика, прогнозы и другие материалы, представленные на данном сайте, не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.
Партнерские проекты/материалы опубликованы на коммерческой основе.
Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций. Свидетельства о регистрации ЭЛ № ФС 77 — 76208 от 8 июля 2019 года, ЭЛ № ФС 77 — 72003 от 26 декабря 2019 года
В России выявили случаи двойной льготной ипотеки: как ее ухитрились оформить
Российские банки столкнулись с оформлением двух и более льготных ипотек на одного человека, несмотря на то что получить такой кредит разрешается только один раз, узнали «Известия». За счет чего работала схема и каким образом лазейку все же прикрыли, рассказали газете участники финансового рынка.
Как работало двойное оформление
С 6 января 2023 года вступило в силу постановление правительства № 2485, согласно которому заемщик не может оформить более одной ипотеки на новостройки под 8%. При этом субсидия от государства на возмещение разницы между рыночной и льготной ставками положена только тому банку, в котором клиент изначально взял такой кредит.
Несмотря на это, с начала года стало известно об успешных попытках заемщиков оформить льготную ипотеку сразу в нескольких банках. «Схема не носила массовый характер, но ряд подобных кейсов был выявлен», — рассказала управляющий директор ДОМ.РФ Светлана Некрасова. Вероятнее всего, каждый из топ-10 игроков ипотечного рынка хотя бы раз столкнулся с подобной ситуацией, добавил источник в системно значимом банке.
Недобросовестные клиенты пользовались задержкой в обновлении данных в бюро кредитных историй (БКИ): информация о новых оформленных кредитах поступает туда в среднем в течение трех дней, и за это время заемщик мог успеть получить одобрение на льготную ипотеку в другом банке, пояснил собеседник издания.
Лазейку прикрыли. Что теперь?
Однако 9 сентября вышло постановление правительства № 1474, которое наделило банки правом повышать ставки по льготной ипотеке до рыночного уровня, если заемщик уже оформлял ее в другой кредитной организации. Такую возможность ввели по аналогии с «Дальневосточной»и «IT-ипотекой» , отметили в ДОМ.РФ.
Таким образом, банки получили механизм защиты. Но закон не имеет обратной силы, поэтому по ранее оформленным займам кредиторы получить возмещение не могут, отметил источник «Известий».
Вместе с тем банки имеют право через суд попытаться доказать, что заемщики ввели их в заблуждение, и потребовать признания подобных договоров недействительными, объяснил партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов.
Банки вновь ужесточат требования к выдаче ипотеки
Это означает проблемы для заемщиков, которые уже закредитованы или хотят получить ипотеку с низким первоначальным взносом. Им будут чаще отказывать и могут предложить более высокий процент по кредиту.
Новые требования вступают в силу с 1 октября 2023 года. Расскажу о них подробнее.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Почему потребовалось повышение
В марте 2022 года ЦБ резко поднял ключевую ставку, чтобы снизить эффект от западных санкций, и рынок ипотечного кредитования замедлился. Он стал жить за счет программ с государственным субсидированием, а застройщики вместе с банками стали придумывать новые схемы для увеличения выдачи ипотек.
Так появилась льготная ипотека от застройщиков с экстремально низкими ставками 0,1—1% при рыночных ставках 8—9% . Подвох был в цене квартиры: она оказывалась выше стандартной на 10—30% .
ЦБ начал бороться с подобными программами, так как посчитал их рискованными:
- заемщик покупает недвижимость по завышенной цене, и неизвестно когда сможет продать ее без убытка;
- банк берет в залог недвижимость, которая не соответствует справедливой рыночной цене, и, если заемщик перестанет платить, продать квартиру с торгов по цене ее покупки не выйдет;
- дешевая ипотека создает повышенную нагрузку на государственный бюджет: заемщикам невыгодно досрочное погашение — государству придется дольше субсидировать льготную ставку.
Увеличение коэффициента риска — один из механизмов, чтобы ограничить банки в выдаче потенциально проблемных кредитов. Первое ужесточение произошло 1 декабря 2022 года и коснулось ипотечных кредитов по ДДУ
Новые изменения касаются всех ипотечных программ и вообще всех кредитов, не только ипотечных. Далее расскажу, как это отразится на заемщиках, но, чтобы лучше понимать ситуацию, сначала нужно вникнуть в матчасть. Запаситесь терпением, сейчас будет немного экономической теории.
Что такое надбавка к коэффициентам риска по кредитам
Надбавка к коэффициентам рисков по кредитам позволяет ЦБ управлять финансовыми рисками в банковской сфере. ЦБ старается контролировать аппетиты кредиторов и ограничивает кредитный потенциал, чтобы банки не выдавали кредиты всем подряд.
Например, Центробанк заставляет формировать повышенные резервы под выдачу потенциально проблемных ссуд. Резерв — это деньги банка, которые он хранит на корсчете в ЦБ на случай, если должник не расплатится с кредитом. Фактически это страховка, что у банка хватит своего капитала для работы, даже если все должники вдруг перестанут платить.
Надбавки к коэффициентам риска применяют для расчета норматива достаточности капитала кредитных организаций — это показатель, который показывает риск банкротства банка. При расчете такого норматива банки используют и кредиты. Чем «качественнее» кредиты, тем «здоровее» считается банк.
Когда ЦБ решает, нужно ли установить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке и тем самым ужесточить правила выдачи таких кредитов, он рассматривает в основном два параметра:
ПДН — показатель долговой нагрузки, или соотношение общего дохода клиента ко всем его кредитным обязательствам с учетом нового. Если доход заемщика — 100 000 ₽ и у него на 50 000 ₽ кредитов с учетом того, что он запрашивает, то ПДН равен 50%. Чем меньше ПДН, тем больше шансов, что заемщик будет платить без проблем.
LTV — соотношение кредита к реальной стоимости залога. Например, квартира стоит 10 000 000 ₽, а заемщик просит ипотеку на 5 000 000 ₽. LTV здесь 1:2, или 50%. Чем ниже показатель, тем меньше требования к первоначальному взносу.
LTV применяется на вторичном рынке, где можно установить реальную стоимость жилья. Для ипотеки по ДДУ вместо LTV используют размер первоначального взноса.
Что изменится с 1 октября 2023 года
Надбавка к коэффициентам риска будет зависеть от типа ипотеки, которую берет заемщик.
Для вторичной ипотеки при расчете надбавки регулятор учтет соотношение ПДН и стоимости залога. А для первичного рынка, по договорам ДДУ, — соотношение ПДН и первоначального взноса.
Так, для клиентов с высоким ПДН — более 50% — и низким первоначальным взносом будет повышающий коэффициент. А значит, чтобы выдать такую ипотеку, банку придется резервировать больше капитала под покрытие возможных убытков.
Таким заемщикам банки лучше откажут или выдадут ипотеку под повышенную ставку, чтобы хотя бы частично компенсировать необходимость формирования дополнительных резервов.
Например, заемщик хочет взять ипотеку на новую квартиру на 3 000 000 ₽, но ПДН у него — 60%, то есть больше половины всех доходов будет уходить на кредиты. А еще он просит первоначальный взнос 300 000 ₽, то есть всего 10%. Это рискованный клиент, и для него ЦБ требует от банка установить максимальную надбавку к коэффициентам риска — зарезервировать больше денег на случай дефолта заемщика. Банк может выдать такой кредит, но это будет не так выгодно, как работать с другими заемщиками — с низким ПДН и высоким первоначальным взносом.
Вывод: на первичном рынке банки охотнее будут выдавать ипотеку клиентам с первоначальным взносом от 30% и показателем долговой нагрузки до 60—70% .
Сложнее станет получать ипотеку клиентам без первоначального взноса или с небольшим — 10—30% , даже с минимальной кредитной нагрузкой или без таковой.
На вторичном рынке максимальный повышающий коэффициент более чем в два раза ниже, чем на первичном. Такая ипотека считается более обеспеченной: справедливая стоимость залога соответствует цене покупки, потому что цены на жилье нельзя завысить, как в новостройках.
Вывод: банки будут охотно выдавать ипотеку клиентам, у которых соотношение залога и кредита будет не более 70%, а долговая нагрузка — до 50%. По таким заявкам вообще не будет надбавки.
Что в итоге
- С 1 октября банки станут тщательнее подходить к анализу и выбору ипотечных заемщиков.
- Банкам будет невыгодно выдавать ипотеку с минимальным взносом 10—15% на первичном рынке — таким клиентам будут чаще отказывать или предлагать повышенную ставку.
- Шансы получить ипотеку клиентам с высокой долговой нагрузкой на рынке вторичного жилья будут при наличии высокого взноса — от 30% — или когда LTV будет не более 70—80% .
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
Требования повысятся, значит объем выдачи упадет, значит цены понизятся.
Зачем покупать сейчас дорого то, что будет стоить дешевле?
Всем 'инвесторам' в первичку — удачи при продаже.
Павел, ага, это в идеальном мире. А в реале рост цен максимум немного затормозится, или застройщики начнут предлагать какие-то свои бонусы типа "кладовка в подарок".
Павел, а траты на строительство не растут? Инфляция? Иностранное оборудование? Кто будет покрывать издержки?
Я думаю как всегда, через пол года будет обидно, что не взял по ценам, которые сейчас.
Прогнозировать снижение наивно.
Ruslan, через полгода может случиться вообще что угодно, вот то что обидно будет что цены убежали это не так страшно, уже через это проходили.
Павел, а у нас недвижимость дешевела когда-нибудь? Помню, в Уфе цены за квадрат держались долго на уровне 60к за квадрат, а сейчас от 100 и выше. Не будет ли просто приостановка роста?
Даня, на витрине цена останется может, по факту продадут со ощутимой скидкой.
Ildar, продадут за 85 КВ.метр,но не 55 же.
Даня, дешевела, с 16-18
Пока Правительство поддерживает субсидиями застройщиков цены никак не упадут.
Разорение застройщиков тоже не выгодно никому, но это пока есть деньги.
Когда нибудь этот пузырь с завышенными ценами лопнет. Раньше не было такого дисбаланса, что первичка в бетоне стоит в х2 дороже вторички с ремонтом.
Кирилл, вчера ради интереса ковырялась на сайте дом.клик и не увидела того, что вы описываете. За 5кк можно взять первичку у черта на куличиках или никакую вторичку. За 10кк можно взять классную однушку у метро от застройщика или двушку на вторичке, чуть больше по площади, в старом доме, требующую капиталки, далеко от метро
Не претендую на единственную истину, просто вот то, что я увидела за полчаса погружения
Удивительно наблюдать, что некоторые еще верят в падение цен на недвижимость.
Сергей, а вы можете гарантировать только рост? Японцы тоже себе прогнозировали бесконечный рост недвижки, пока не хапнули по полной. Но там и экономику нынешних лет с нашей сравнить нельзя. Пройдем тот же путь, только беднее. Реальную разницу в ценах бы сранивать и тем более не в рублях. При инфляции 90% с 2019 года, конечно цена будет расти. В стабильных валютах — растет не сильно, где-то наверное уже падает.
Сергей, я про что хочу сказать. Людей, которые ожидают удорожание может столько же, сколько и тех, кто считает наоборот. Никто ничего не предскажет. С обоих сторон сейчас смотрят друг на друга и удивляются.
Банки требовали в основном одно и тоже-справки о доходах и по мелочи. Где-то отказали, где-то одобрили.
Но бесит дурость когда отказывают и не говорят причины. Сложно сказать? Может действительно косяк мой, так хоть буду знать что исправить или какие документы донести
Господа) в нашей стране, никогда ничего не дешевело) кроме сезонных Овощей ��
А дальше? Государство внедрит новые льготы, ипотеку будут снова брать больше и так по кругу?
Когда у нас квартиры дешевели?? Даже при отсутствии спроса цена только растет
По 2 ляма в год прибавляет в среднем! И это только у эконом сегмента! Вообще ахтунг! Они думают народ бабосики печатает наверное!
Давно надо было так сделать, может и цены на жилье будут в пределах разумного.
Все жилье скупают инвесторы и перепродают потом по бешенным ценам. Как хотят так и обманывают народ.
А как быть тем, кто уже получил одобрение, запланировал бюджет, но не успевает выйти на сделку до 20 сентября, из-за нерасторопности юристов банка?!
Тут вопрос стоит в том, что цены растут. Банки хотят большего, но вы подумайте о том, что платежеспособность населения то не резиновая. Сейчас к примеру если брать на вторичном рынке квартиру к примеру однушку стоимостью 3,5 млн на лет так 25 платёж в месяц будет в среднем от 42 до 45 тыс руб. Это очень много. Переплата будет бешенная это ещё плюс такие две квартиры. Я к тому, что население уже не берёт эти ипотеки сейчас т к понимают, что не смогут платить. Банки охамели в край, хотят навариться по полной. Таких ставок процентов нет ни где в мире. Это узаконенный рекит. Сейчас даже по льготной ипотеки платежи уже переваливают за 20 тыс и это за однушку стоимостью 3,5 млн. Плюс коммуналку надо платить. Рано или поздно рынок просто встанет пусть поднимают цены, но есть ещё понятие такое как платежоспособность населения, а она падает с каждым годом. Всему есть предел, однако даже платёж в среднем от 25-45 тыс а месяц уже просто большая часть населения не сможет осилить на такие сроки. Представляете каждый месяц отдавать такие деньги и так до 20 лет или 25 . Пусть поднимают цены, даже сейчас какие мы имеем цены все встало, продажа квартир стоит у нас в городе тем кто продают квартиры не могут продать просто даже звонков нет. Предел цен есть всему, но уже сейчас даже какие цены и ставки на ипотеки уже население не может осилить.