Что входит в общие эксплуатационные расходы ЖКХ начисляемые ежемесячно жителям мкВ дома?
Что входит в общие эксплуатационные расходы ЖКХ начисляемые ежемесячно жителям мкв дома?
Общеэксплуатационные расходы представляют собой совокупность затрат по управлению, обслуживанию и организации работ по содержанию и ремонту жилищного фонда. Данные расходы в значительной степени не связаны с прямыми затратами на содержание и ремонт конкретного одного или нескольких жилых домов и неоднородны по своему экономическому содержанию.
В общеэксплуатационные расходы включаются следующие группы расходов:
1) административно-хозяйственные расходы;
2) расходы по обслуживанию работников производства;
3) расходы по организации работ;
4) прочие общеэксплуатационные расходы.
(см. Приказ Госстроя РФ от 28.12.2000 N 303 «Об утверждении Методических рекомендаций по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда»)
То есть, в основном это расходы на содержание самой управляющей организации, обеспечения её нормальной работы.
Данные расходы включаются в конечную стоимость услуги по содержанию и ремонту жилых помещений и идут в одной графе в лицевом счёте.
Более подробно с перечнем входящих в данный пункт расходов можно ознакомится в Постановлении Госстроя РФ от 23.02.1999 N 9 «Об утверждении Методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно — коммунального хозяйства»
Что такое эксплуатационные расходы в жкх
Обоснование финансовых потребностей при формировании расходов, включаемых в себестоимость содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома.
Состав расходов, включаемых в расчет экономически обоснованного размера платы
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из суммы расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (п.1. ст.158 ЖК РФ) и предложений по размеру платы управляющей организацией (п.7.ст. 156 ЖК РФ), собственникам предложен размер платы, соответствующий перечню работ и услуг в соответствии с действующим Постановлением правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества МКД» и Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, Постановление Правительства РФ от 23.09.2010г. №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» и постановление Правительства РФ от 15.05.201г. №416.
Расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения произведен на основании нормативов трудовых и материальных затрат с учетом технико-экономических сведений, в соответствии с калькуляцией себестоимости содержания и ремонта многоквартирных домов, находящихся в управлении, осуществляемая в соответствии с Методикой планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг ЖКХ, утвержденной Постановлением Госстроя РФ №9 от 23.02.1999, а также в соответствии с Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденными Приказом Госстроя России от 28.12.2000 №303.
Размер платы за содержание и ремонт жилых помещений, в том числе плата за управление, складывается из следующих статей затрат:
В соответствии с разделом 2.2. Приказа Госстроя России №303 от 28.12.2003, от 09.12.1999г. №139, Методические рекомендации по определению платы за содержание жилых помещений, Центр муниципальной экономики и права, Москва 2016г., Нормативы содержания жилищного фонда- приказ №7 от 1999г.
Нормативные затраты на проведение комплекса работ по поддержанию в исправном состоянии элементов жилого здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств: профосмотров (2 раза в год), устранение мелких неисправностей в ходе профосморов, заявочные работы, подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации, техническое обслуживание и текущий ремонт конструктивных элементов зданий в МОП (фундаменты и подвальные помещения, стены, перекрытия, крыши, оконные и дверные заполнения, перегородки, лестницы, крыльца, полы и др.).
Нормативный фонд заработной платы рабочих, непосредственно занятых содержанием и ремонтом конструктивных элементов жилых зданий, исходя из трудоемкости работ, численности рабочих и уровня заработной платы
Обязательные отчисления по установленным законодательством РФ нормам во внебюджетные формы
Затраты на материальные ресурсы, непосредственно используемые на содержание и ремонт конструктивных элементов жилых зданий, стоимость материалов, запасных частей, отдельных конструктивных элементов и деталей заводского изготовления, а также затраты на их изготовление, транспортирование и хранение материалы — факт. расходы предыдущего с учетом индексации; инвентарь, охрана труда — Постановления Мин.труда и соц.развития от 31.03.2003 № 14; от 01.03.2003 № 13; Приказ Мин.соц.развития РФ от 01.10.2008г. № 541-н
Расходы по технике безопасности, производственной санитарии и т.п. — охрана труда — Постановления Мин.труда и соц.развития от 31.03.2003 № 14; от 01.03.2003 № 13; Приказ Мин.соц.развития РФ от 01.10.2008г. № 541-н
Затраты на содержание машин и механизмов, плата за арендованные машины и механизмы, затраты на вывоз строительного мусора, транспортирование материалов внутри объекта.
В соответствии с разделом 2.2. Приказа Госстроя России №303 от 28.12.2003, от 09.12.1999г. №139, Методические рекомендации по определению платы за содержание жилых помещений, Центр муниципальной экономики и права, Москва 2016г., Нормативы содержания жилищного фонда- приказ №7 от 1999г.
Нормативные затраты на содержание и ремонт систем водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции и другого инженерного оборудования жилого дома, проведение профосмотров (2 раза в год) инженерных элементов дома, устранение мелких неисправностей в ходе профосморов, заявочные работы, аварийно-диспетчерское обслуживание, контроль за состоянием и параметрами работы инженерного оборудования.
Аналогично п. 1 настоящей таблицы, в указанную статью затрат включаются:
— Заработная плата;
— Отчисления во внебюджетные фонды;
— Материалы;
— Охрана труда;
— Прочие расходы.
В соответствии с разделом 2.2. Приказа Госстроя России №303 от 28.12.2003, от 09.12.1999г. №139, Методические рекомендации по определению платы за содержание жилых помещений, Центр муниципальной экономики и права, Москва 2016г., Нормативы содержания жилищного фонда- приказ №7 от 1999г.
Нормативные расходы по уборке придомовой территории, а также содержанию и освещению мест общего пользования жилых домов; уборке лестничных клеток и маршей; уборке чердаков и подвалов; уборке лифтов; противопожарным мероприятиям; озеленению; вывозу крупногабаритного мусора; обслуживание мусоропровода; другие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории.
Аналогично п. 1 настоящей таблицы, в указанную статью затрат включаются:
— заработная плата рабочих, занятых благоустройством и обеспечением санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории;
— отчисления во внебюджетные фонды; материалы, охрана труда, прочие расходы
В соответствии с п. 7.1.5. Постановления Госстроя №9 от 23.02.1999 г. Методические рекомендации по определению платы за содержание жилых помещений, Центр муниципальной экономики и права, Москва 2016г.
Услуги специализированных организаций по сбору и вывозу твердых бытовых отходов и жидких нечистот, вывозу снега, механизированной уборке, обслуживанию лифтового хозяйства (техническое обслуживание, освидетельствование, страхование), дератизации и дезинсекции МОП, противопожарная безопасность, техническое обслуживание ВДГО, профилактические электрические измерения и испытания электрического оборудования, повторное заземление, обслуживание приборов учета и тепловых пунктов, поверка общедомовых приборов учета, спил и омоложение деревьев, промывка систем отопления (сетевая вода), диагностика лифтов, отработавших нормативный срок, обслуживание вентканалов и дымоходов и другое.
Рекомендации по определению численности работников управляющей организации в жилищной сфере» ЦНИС Москва, 2015, смета расходов, постановление Правительства РФ от 15.05.201г. №416.:
— оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, принявших такое решение на общем собрании МКД в порядке, предусмотренном жилищным законодательством;
— оказание услуг по всему комплексу работ, связанных с содержанием, ремонтом и сохранностью жилищного и нежилого фондов;
— осуществление функций по работе с задолженностью населения, подготовка и подача исковых заявлений в суд;
— выдача справок;
— осуществление перерасчетов за непредоставленные услуги или предоставленные услуги ненадлежащего качества;
— предоставление круглосуточной информационно-диспетчерской услуги, рассмотрение жалоб и заявлений граждан;
— заключение договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг, осуществление контроля за исполнением обязательств со стороны привлеченных организаций;
— взаимодействие с надзорными и контролирующими государственными органами;
— ведение технической документации и учета;
— осуществление технического надзора за капитальным ремонтом жилищного фонда;
— инвентаризация, реструктуризация и ликвидация дебиторской и кредиторской задолженности;
— методическая и информационная помощь в проведении собраний;
— оформление лицевого счета, изменений на лицевом счете;
— выдача выписок из лицевого счета;
— оформление документов на регистрацию по месту жительства и пребывания;
— оформление документов на снятие с регистрационного учета;
— оформление карточек паспортного учета;
— оформление документов по замене и получению паспортов.
Сбор, обработка платежей населения и учет расчетов с населением — Комиссионные расходы):
— интегрированная обработка платежей населения;
— расчеты по поставщикам ЖКУ;
— перечисление денежных средств по назначению платежа;
— учет расчетов с населением;
— проведение начислений по лицевым счетам;
— проведение перерасчета по лицевым счетам за некачественное предоставление ЖКУ;
— проведение перерасчета за ЖКУ на основании писем о временном отсутствии проживающих по месту регистрации;
— учет сальдо по лицевым счетам;
— ежемесячный расчет платы за ЖКУ и выпуск единого платежного документа;
— перерасчет платежей за прошлый период в случае недопоставки ЖКУ или снижения их качества;
— перерасчет платежей за прошлые месяцы в связи с изменением льгот, количества проживающих;
— расчет пени за несвоевременную оплату населением ЖКУ;
— прием платежей населения за жилье, коммунальные и другие услуги;
— Услуги информационно-диспетчеркой службы (сопровождение и ведение подомового учета, контроль за выполнением работ, приемка выполненных работ, осмечивание работ, сопровождение сайта- электронная информация в интернете о УК, круглосуточная диспетчерская служба, формирование отчета перед собственниками за выполненные работы, сопровождение сайтов ГИС, УК и др.)
В указанную статью затрат включаются:
— расходы на оплату труда персонала управляющей компании;
— отчисления в государственные в внебюджетные фонды;
— расходы на аренду служебных помещений;
— прочие расходы (почтовые, коммунальные, транспортные, консультационные, информационные и др.);
— налоги, сборы, платежи и другие обязательные отчисления.
Общеэксплуатационные расходы включают в свой состав затраты на содержание подрядчиков, ремонтно-эксплуатационных организаций, а именно затраты на оплату труда работников аппарата управления указанных организаций, отчисления во внебюджетные фонды, расходы на содержание помещений указанных организаций, канцелярские, почтово — телефонные и др. услуги. К этим же расходам относятся амортизационные отчисления на полное восстановление, а также затраты на капитальный ремонт зданий (кроме жилищного фонда), сооружений, машин, оборудования, инвентаря и др. имущества, относящегося к основным средствам и пр.
(п. 7.1.6. Постановления Госстроя РФ №9 от 23.02.1999, Методические рекомендации по определению платы за содержание жилых помещений, Центр муниципальной экономики и права, Москва 2016г., Центр муниципальной экономики,2012г. «Рекомендуемые нормативы общеэксплуатационных расходов в плате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме»).
В соответствии с п. 4.1. Приказа Госстроя РФ от 28.12.2000 №303, помимо себестоимости вторым элементом тарифа (общей потребности в финансовых средствах) на содержание и ремонт жилищного фонда является прибыль, т.к. требуется развитие и модернизация. Постановлением Главы администрации Хабаровского края №157-р от 28.02.2001 г. был установлен предельный уровень рентабельности – 25%.
Чтобы обеспечить безубыточность предприятия в размер платы за содержание и ремонт включена рентабельность предприятия – 10%.
Коммунальные и эксплуатационные расходы при аренде: кто и в каком порядке возмещает
Рассмотрим, кто должен возмещать коммунальные и эксплуатационные расходы при аренде недвижимости и можно ли это урегулировать по соглашению сторон; есть ли какие-то нюансы, если арендуемая недвижимость — государственная.
Коммунальные и эксплуатационные расходы подлежат возмещению арендаторами, если иное не установлено законодательством и договором (п. 2 ст. 587 ГК).
Следует учитывать, что коммунальные и эксплуатационные расходы складываются из расходов, приходящихся как непосредственно на арендуемую площадь, так и на часть (как правило пропорциональную) мест общего пользования.
Законодательством установлена особенность возмещения таких расходов арендаторами недвижимого имущества, находящегося в госсобственности. Так, определение возмещаемой арендатором части расходов арендодателя осуществляется по (подп. 2.5 п. 2, ч. 1 п. 4 Положения N 433):
— горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), техническому обслуживанию лифта — пропорционально доле работников арендатора, иных физлиц, работающих в сданном в аренду объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физлиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, если иное не установлено соглашением сторон;
— теплоснабжению — пропорционально доле площади отапливаемого арендуемого недвижимого имущества в общей площади отапливаемого недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон, а в случае различной высоты недвижимого имущества — пропорционально доле объема отапливаемого арендуемого недвижимого имущества в общем объеме отапливаемого недвижимого имущества без учета мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон;
— электроснабжению — пропорционально доле мощности и продолжительности работы электроприемников арендатора в общей мощности и продолжительности работы электроприемников в объекте недвижимого имущества, если иное не установлено соглашением сторон;
— газоснабжению — по показаниям приборов учета расхода газа, установленных у арендатора;
— обращению с твердыми коммунальными отходами — пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не предусмотрено соглашением сторон;
— прочим расходам арендодателя, в том числе по другим услугам, капитальному ремонту, санитарному содержанию мест общего пользования, содержанию, эксплуатации недвижимого имущества, текущему ремонту — пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон.
Следует учесть, что часть затрат арендодателя на теплоснабжение, возмещаемая арендатором, увеличивается на сумму затрат арендодателя, приходящихся на места общего пользования, пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования.
Часть затрат арендодателя на электроснабжение, возмещаемая арендатором, увеличивается на сумму затрат арендодателя, приходящихся:
— на места общего пользования, за исключением лифтов, пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования;
— на работу лифта, пропорционально доле работников арендатора, иных физлиц, работающих в сданном в аренду объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физлиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, если иное не установлено соглашением сторон (ч. 2 и 3 п. 4 Положения N 433).
Таким образом, в части возмещения арендаторами имущества, находящегося в государственной собственности, коммунальных и эксплуатационных расходов, заложен алгоритм определения пропорции арендатора в таких расходах.
Что касается аренды частной (коммерческой) недвижимости, то стороны в арендных правоотношениях вольны пользоваться либо предложенным выше механизмом, либо предусмотреть иной механизм возмещения этих расходов.
Соглашением сторон может быть предусмотрен иной порядок распределения бремени содержания арендованного имущества. В случае изменения такого порядка, стороны могут использовать следующую формулировку в договоре: «Арендодатель обязан за свой счет поддерживать имущество в исправном состоянии, самостоятельно нести коммунальные и эксплуатационные расходы на содержание имущества».
Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex
Что входит в эксплуатационные расходы для арендаторов?
С эксплуатационными расходами неизбежно сталкиваются арендаторы и собственники коммерческой недвижимости. Грамотный расчёт затрат и полное понимание, куда и на что уходят средства, помогут избежать значительных переплат и ненужных расходов.
Эксплуатационные расходы — это общие затраты на содержание, использование и ремонт здания. План ЭР необходимо составить в начале нового финансового периода. Подробный план должен содержать обоснование каждого пункта. Величина затрат и график расходов во многом зависит от направления деятельности компании.
Если затраты на эксплуатацию спланированы неверно, выделенных средств может не хватить на весь запланированный срок. Это создаст серьёзные финансовые трудности для организации. Арендаторам коммерческой недвижимости стоит следить за суммами ЭР, чтобы избежать незапланированных переплат.
Что входит в эксплуатационные расходы?
Затраты на использование коммерческой недвижимости включают в себя:
- использование инженерных систем, оборудования;
- регулярные профилактические осмотры;
- косметический ремонт помещения;
- плановые работы;
- ремонт инженерных систем.
Оборудование и системы, которые требует профилактического или экстренного ремонта:
-
сигнализация: пожарная и охранная;
К неизбежным расходам относятся:
-
комиссионные управляющей компании;
Арендаторы не всегда отчётливо представляют, что такое ЭР здания, и из чего они складываются. Собственник может выставить фиксированную сумму без детального описания расходов по каждому пункту.
Договор аренды может содержать условие о том, что арендодатель имеет право в любой момент изменить сумму расходов на эксплуатацию по своему желанию. О системе начислений стоит договариваться заранее и лучше, если она будет прозрачной. За продолжительный период времени переплаты могут выйти в достаточно серьёзную сумму.
Фиксированная сумма расходов на первый взгляд выглядит удобно. Арендатору не нужно вникать во все подробности расходов. Он просто перечисляет ежемесячно определённую сумму. Арендодателю иногда приходится пересматривать расходы на содержание объекта. Это может быть связано с началом нового финансового периода или поиском подрядчика для проведения ремонтных работ. Пересмотр ЭР может быть связан с проверкой рыночной ситуации и оценкой выгоды от существующих условий аренды.
Как арендодатели искусственно увеличивают траты?
Затраты на использование объекта могут включать дополнительные пункты. На арендатора могут переложить:
Эти пункты входят в состав услуг, которые предоставляет собственник здания. Остальные ЭР рассчитываются в соответствии с площадью объекта.
Часто в расходы на эксплуатацию закладываются налоги. Включать их в стоимость аренды незаконно. Налоги арендодатель должен платить государству. Это обязанность, которую нельзя перекладывать на других.
Закон не обязывает раскрывать все расходы на эксплуатацию. Эта информация может быть коммерческой тайной потому, что в ЭР здания могут быть задействованы представители третьих сторон. Прозрачность должна присутствовать только в коммунальных услугах таких как отопление, вода, электричество. Счета за них выставляют коммунальные службы. Арендодатель в данном случае выступает лишь в качестве посредника.
Виды эксплуатационных расходов
ЭР включают много позиций, но делятся они на следующие виды:
-
основные; прямые и косвенные;
Основные расходы
Это затраты, связанные с основной деятельностью. К ним могут относиться средства на транспортировку грузов, расходы на ремонтные работы, социальные начисления, скидки на продукцию.
Прямые и косвенные
К прямым затратам относятся средства, выделяемые на производственную деятельность или выполнение услуг. Косвенные определяются через дополнительные расчёты и распределяются между разными видами продукции.
Общехозяйственные
Это расходы на управление хозяйством, обслуживание производства. Они включают зарплату сотрудников, обслуживание и содержание помещений, затраты на инвентарь. К общехозяйственным относятся амортизация ОС, отчисления в ремонтный фонд, обслуживание управленческого аппарата, командировочные расходы.
Зависящие и независящие от масштабов движения
Расходы, зависящие от движения, могут меняться пропорционально масштабу текущих работ. Независящие — это постоянные траты, которые практически никогда не меняются.
Разработка плана ЭР
Разработка плана ЭР во многом зависит от вида деятельности организации. Цель планирования — обеспечение бесперебойного выделения средств для текущей деятельности. Планирование выполняется по всем статьям затрат. В рамках процедуры учитываются разные нормативы и лимиты.
Планирование — основная, но не единственная составляющая управления ЭР. Управление расходами включает анализ затрат и контроль над ними, обновление нормативной базы.
Планирование подразделяется на несколько этапов:
-
расходы на оплату труда;
Грамотный бухучёт
Основная задача учета ЭР — полное, объективное и своевременное фиксирование трат. Грамотный бухучёт может контролировать расходы, снижать себестоимость и вовремя вводить режим экономии. Разработка плана включает обоснование размера каждого вида затрат.
Дополнительные функции бухучета ЭР:
-
следить за выполнением плана;
Грамотный бухучёт должен вестись так, чтобы из него можно было получить полную информацию о расходах.
Возмещение ЭР
Возмещение ЭР актуально, если предприниматель арендует помещение. В этом случае он должен компенсировать расходы собственника на оплату услуг. Траты на возмещение ЭР отражаются в статье расходов 244 «Прочие закупки». Для получения компенсации нужно включить платежи в сумму аренды или составить отдельное соглашение на возмещение затрат.
Система Open Book как помощь арендаторам
В России набирает популярность система Open Book. Она обеспечивает полную прозрачность затрат. Систему чаще применяют для зданий класса А. В некоторых управляющих компаниях Open Book стала отдельной опцией. Арендаторы, работающие по западным стандартам, интересуются расходами во всех подробностях.
По системе Open Book управляющие компании должны предоставлять подтверждающие документы на все затраты. Запросить их для ознакомления можно в любой момент. Сумма ЭР в этом случае за каждый месяц будет разной. Она будет зависеть от реальных затрат. Если договориться об использовании Open Book заранее, можно избежать значительных регулярных переплат.
Советы при заключении договора аренды
Предприниматель напрямую заинтересован в заключении договора аренды на выгодных для себя условиях. Прозрачная система платежей — лучший способ избежать ненужных переплат. В договоре должны быть прописаны позиции по всем ЭР. Если есть возможность отказаться от дополнительных услуг, то это нужно оформить в письменном виде.
Заключение
Уйти от эксплуатационных расходов не удастся, но можно их оптимизировать. Грамотно составленный договор аренды позволит избежать переплат и даст возможность полностью контролировать и планировать затраты на ЭР.
Если вы ищите помещение для своего бизнеса – пройдите на главную и скачайте каталог с лучшими предложениями месяца. Внутри – подборка лотов с фотографиями и цифрами.