Как посчитать функциональный износ

Функциональный износ, причины возникновения, методы расчета Текст научной статьи по специальности «Механика и машиностроение»

Аннотация научной статьи по механике и машиностроению, автор научной работы — Панькова А.Н., Пупова А.С.

В статье раскрыто понятие функционального износа, описаны основные причины его возникновения, а также разобраны наиболее актуальные методики определения величины функционального устаревания.

Текст научной работы на тему «Функциональный износ, причины возникновения, методы расчета»

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №8/2016 ISSN 2410-700Х_

магистрант 1 курса строительного факультета Пермский национальный исследовательский политехнический университет,

г. Пермь, Российская Федерация А.С. Пупова

г. Пермь, Российская Федерация

ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС, ПРИЧИНЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ, МЕТОДЫ РАСЧЕТА

Функциональный износ, моральное устаревание, рыночная стоимость, экспертная шкала, методы расчета

На сегодняшний день в оценочной практике существует ряд проблем, одна из которых касается определения величины функционального износа (морального устаревания). Несмотря на то, что понятие морального устаревания подробно описано в практически во всех печатных и электронных источниках, нет однозначной информации касательно методики его определения. В данной статье авторы подробно разберут сущность данного понятия, причины влияющие на формирование величины функционального износа, а также рассмотрят наиболее актуальные методики его расчета.

Как известно, функциональный износ — это устаревание имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу. Основными признаками функционального износа в оцениваемом здании являются: несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. Если речь идет о машинах и оборудовании, то функциональный износ — это потеря стоимости машиной (объектом оценки), в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования и увеличение издержек при ее эксплуатации. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ [1].

Функциональный износ подразделяют на два вида: устранимый и неустранимый.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

• недостатки, требующие добавления элементов;

• недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

Недостатки, требующие добавления элементов — элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам [2].

И= С нов. элем.+Змонт, где

И — функциональный износ, вызванный недостатками, требующими добавления элементов;

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №8/2016 ISSN 2410-700Х_

Снов. элем- стоимость добавления новы элементов; Змонт- затраты на монтаж, данных элементов.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов — позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование).

И= Сэл-Ифиз-ЧВС+Сдем+С монт-Снов. эл., Где

И — функциональный износ, вызванный недостатками, требующие замены или модернизации элементов;

Сэл — существующих элементов;

Ифиз- величина физического износа существующих элементов (в денежном эквиваленте);

ЧВС — чистая возвратная стоимость элемента (учет возможности повторного использования);

Сдем- стоимость демонтажа;

Смонт- стоимость монтажных работ;

Снов. эл- стоимость нового элемента.

Сверхулучшения — позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов.

И= Св-Ифиз+С дем-Сликв. эл. , где И — функциональный износ, вызванный «сверхулучшениями»; Св- текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений»

Ифиз- величина физического износа «сверхулучщений» (в денежном эквиваленте);

Сдем- стоимость демонтажа;

Сликв.- ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства.

Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

В практике существует два наиболее часто встречающихся метода определения величины неустранимого функционального износа:

1) капитализацией потерь в арендной плате;

2) капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.

В таблицах 1, 2 приведен алгоритм расчета величины функционального износа данными методами

Метод капитализации потерь в арендной плате

Расчетные показатели Объект аналог Объект оценки

Годовая арендная плата в год, руб./м2 Ао.а. Ао.о.

Ставка капитализации, % г

Площадь, сдаваемая в аренду, м2 So.A. I So.o.

Потери в арендной плате, в год, руб./м2 P=So.a-So.o.

Потери в арендной плате, в год Ргод=Рх12

Капитализированные потери в арендной плате, руб. Ркап _Ргод/ г

Функциональный износ, руб Ифункц. _Ркап

_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №8/2016 ISSN 2410-700Х_

Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания

в надлежащем порядке

Расчетные показатели Объект аналог Объект оценки

Эксплуатационные расходы, руб./м2 ЭРо.а. ЭРо.о.

Ставка капитализации, % Г

Площадь, сдаваемая в аренду, м2 So.A. 1 So.o.

Избыточные эксплуатационные расходы, в год, руб./м2 ЭРизб=ЭРо.А-ЭРо.о.

Избыточные эксплуатационные расходы, в год ЭРизб*=ЭРизб*12

Капитализированные избыточные эксплуатационные расходы, руб. ЭРкап _ ЭРизб*/ Г

Функциональный износ, руб Ифункц.=ЭРкап

Наряду с расчетными методиками определения величины функционального износа существует ряд шкал экспертных оценок. Авторы в данной статье рассмотрят шкалу экспертных оценок, описанную в Методологии и руководству по проведению оценки бизнеса и/или активов ОАО РАО «ЕЭС России» и ДЗО ОАО РАО «ЕЭС России», разработанную компанией «Делойт и Туш» в марте 2005 года [5]. Данная шкала основана на данных, предоставленных специалистами технических служб, где величина износа может быть определена методом экспертизы функционального состояния по приведенной ниже таблице 3.

Шкала экспертных оценок для определения функционального износа

Величина наплел функционального

Характеристика состояния имущества

Соответствует лучшим проектам. Вполне вписывается в современный производств сшзый процесс

BnWCHC COBptMtHHO, однакч ВмеЮТСА ОбъЯЛЫ, лучшие IJO кунСтруктниным

параметрам. Используется в соотнес имущественных комплексов_

Отвечает требованиям времени, ouejnko имеются объекты лучше но основным параметрам, M ожег эксплуатироваться, хот« не и tojj не отвечаем ipefio- 15-35

Не сч кечhîi требованиям времени,, значительно ycrviïaei лучшим объектам (почти в 1 раза). Используется в производственных процесса*, значительно 40-70

^надежно уступает лучшим объектам по конструктивным и иным параметрам, повеем параметрам iiponiptiuaei аналогам, Ile вписываемся и еовр с ■пенные реалии

Согласно представленной выше таблице, сопоставив характеристики, а также внешнее и физическое состояние объекта специалист может экспертно определить величину функционального устаревания. На основании вышесказанного можно сделать вывод:

Функциональный износ — это потеря рыночной стоимости в виду несоответствия современным стандартам, нормам и правилам, предъявляемых к тому ли иному виду имущества. Функциональный износ может быть, как устранимым, так и нет, определить который можно путем последовательных расчетов или согласно описанной в данной статье экспертной шкале. Правильный учет влияния функционального износа на стоимость объектов недвижимости будет способствовать получению корректных результатов, отражающих наиболее объективную рыночную стоимость. Список использованной литературы:

1. ГриненкоС.В., Экономика недвижимости:Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

2. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Оценка недвижимости: Финансы и статистика, 2002, — 495 с.

3. Александров В.Т., Оценка функционального (морального) устаревания зданий и сооружений: Учебно-практическоепособие.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2007 г. — 231 с

МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «СИМВОЛ НАУКИ» №8/2016 ISSN 2410-700Х

4. Грабовый П. Г., Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов: В 2-х частях. / Под общ. ред. П. Г. Грабового.Часть1.-Смоленск:Изд-во «СмолинПлюс», М.:Изд-во «АСВ», 2001. — С. 328.

5. Делойт и Туш, Методология и руководство по проведению оценки и/или активов ОАО РАО ЕЭС России, 2005. — 352с.

магистрант 1 курса института строительства и архитектуры Северный (Арктический) федеральный университет имени М.В.Ломоносова

Научный руководитель: А.С.Тутыгин к.т.н., доцент кафедры «Композиционных материалов и строительной экологии» Северный (Арктический) федеральный университет имени М.В.Ломоносова

г. Архангельск, Российская Федерация

АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТА ТЕПЛОПРОВОДНОСТИ СВЕРХТОНКИХ ПОКРЫТИЙ НА ОСНОВЕ ПОЛЫХ МИКРОСФЕР

В статье рассмотрены существующие методы определения коэффициента теплопроводности, которые использовались применительно к сверхтонким теплоизоляционным покрытиям на основе полых микросфер. В результате сделан вывод, что ни один из методов не подходит для данного вида теплоизолятора. Статья посвящена актуальности разработки нового нормативного метода, и предложен метод, который позволит определить коэффициент теплопроводности сверхтонких покрытий.

Теплоизоляционные краски, сверхтонкие покрытия, микросферы, коэффициент теплопроводности, метод

В последние 10 лет большое внимание к себе привлекают теплоизоляционные краски на основе полых керамических, стеклянных и полимерных микросфер.

Это внимание обусловлено необычайно низким коэффициентом теплопроводности, заявленным производителями данных красок. Например, для красок торговой марки «Корунд» коэффициент теплопроводности равен 0,001 Вт/м0С (по ТУ 5760-001-83663241-2008[11]), для красок «Броня» — 0,001 Вт/м0С (по ТУ 2216-006-09560516-2013 [10]). Безусловно, такой коэффициент теплопроводности даёт преимущество теплоизоляционным краскам перед традиционными утеплителями (экструдированный пенополистирол, минеральная вата и др.), так как, к примеру, у экстудированного пенополистирола коэффициент теплопроводности равен 0,030 Вт/м0С.

Коэффициент теплопроводности воздуха при нормальных условиях равен0,026 Вт/м 0С, а коэффициент теплопроводности абсолютного вакуума — 0 Вт/м0С [2]. Воздух является лучшим естественным теплоизолятором. Поэтому заявленное значение коэффициента теплопроводности жидких теплоизоляционных покрытий заинтересовало и потребителей, и исследователей, вследствие чего стало проводиться множество опытов, связанных с определением теплотехнических характеристик и эффективности работы данных красок.

Проведение эксперимента по существующей методике (ГОСТ 7076-99[5]) выполняли в Томском государственном архитектурно-строительном университете. В результате проделанной работы был определен коэффициент теплопроводности двух образцов — 0,086 Вт/м0С и 0,091 Вт/м0С, что значительно хуже заявленных характеристик производителей красок [1].

SRG в СМИ

Все активы на рынке можно разделить по назначению на универсальные и специализированные. Производственно-складские комплексы универсального назначения легко могут быть перепрофилированы под другую деятельность или функционально заменены другими аналогичными площадками. Как правило, такие площадки включают в себя несколько типовых зданий, подъездные дороги, коммуникации и легко монтируемое/демонтируемое движимое имущество. Перепрофилирование же специализированных комплексов маловероятно из-за конструктивных и технических особенностей зданий, сооружений и производственной площадки в целом.

Рассмотрим оценку специализированного комплекса имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан. Данный комплекс представляет собой совокупность движимого и недвижимого имущества, в том числе земельных участков, предназначенных для разведения сельскохозяйственной птицы, то есть птицефабрику. Новые объекты построены в 2013-2014 гг. по современным технологиям. Реконструкция устаревших объектов проходила в 2009 году также по современным технологиям. В перечень оцениваемых объектов также входят объекты незавершенного строительства, которые учтены на 08 счете бухгалтерского баланса предприятия.

Выбор подходов к оценке:

Сравнительный подход

Для оценки узкоспециализированных производственных комплексов необходимо использовать сравнительный подход на основании цен предложений и сделок с аналогичными по назначению комплексами недвижимости в данном регионе. В этом случае рассчитываются удельные показатели стоимости комплексов по этим сделкам.

Наиболее часто используемые показатели: стоимость/мощность, стоимость/объем выпуска, стоимость/площадь зданий или производственной площадки. Полученные удельные показатели стоимости применяют к показателям объекта оценки.

Применение методов сравнительного подхода, основанных на сопоставлении с данными о стоимости компаний (капиталов компаний) при расчете стоимости имущественного комплекса некорректно. Данные методы используются, как правило, для верификации результатов доходного подхода, используемого для определения экономического устаревания и/или определения величины прибыли предпринимателя (в рамках затратного подхода).

Для оценки специализированных производственных комплексов:

Необходимо использовать как метод рынка капитала, так и метод сделок. В рамках обоих методов, отбор компаний-аналогов должен быть осуществлен путем сопоставления оцениваемого комплекса имущества с компаниями-аналогами по виду деятельности, модели бизнеса, положению компании в отрасли и масштабам производства.
Если предприятие имеет собственные котировки на открытых торговых площадках, необходимо определить стоимость предприятия на основании собственных данных по рынку капитала и объяснить различия в оценках на этапе согласования результата.
Отбор компаний-аналогов должен быть осуществлен путем сопоставления объектов оценки с компаниями-аналогами по виду деятельности, модели бизнеса, положению компании в отрасли, рентабельности, стадии развития бизнеса, по размеру предприятия.
При описании компаний-аналогов должны быть приведены показатели выручки, долга, доли оборотного капитала в выручке, отношения чистого долга к EBITDA, рентабельности по EBITDA.
При формировании вывода о стоимости в рамках сравнительного подхода должен быть приведен спектр финансовых (в том числе стоимость/выручка, стоимость/EBITDA), и производственных мультипликаторов (в том числе стоимость/мощность, стоимость/объем производства). При этом в анализе мультипликаторов должны быть исключены кратковременные колебания рыночных цен акций.
При выборе и расчете мультипликаторов, используемых для формирования стоимости, должно быть соблюдено правило соответствия знаменателя временному периоду, единому для всех аналогов, которые используются в оценке.

Сравнительный подход к оценке рассматриваемого объекта

На рынке коммерческой недвижимости республики Башкортостан представлены объявления по продаже животноводческих комплексов. Однако дата размещения этих объявлений устарела, и информация, указанная в данных объявлениях, неактуальна. В связи с этим, оценщик провел анализ предложений по продаже сельскохозяйственных комплексов на территории России. В ходе анализа данных объявлений и телефонных консультаций с представителями собственников продаваемых комплексов оценщик пришел к выводу, что определение рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода не представляется возможным вследствие несопоставимости по следующим ценообразующим факторам:

общая площадь объектов недвижимости;

состав имущественных комплексов;

технологическая оснащенность объекта недвижимости;

наличие прочих улучшений на земельных участках (водоемы);

конкурентная среда в районе расположения объекта недвижимости и пр.

Кроме того, в цену объектов-аналогов входит стоимость оборудования, сельскохозяйственной техники и скота. Расчет и введение корректировок по данным факторам приведет к искажению стоимости, рассчитанной в рамках сравнительного подхода.

Настоящий объект оценки является вновь построенным или полностью реконструированным по новым технологиям с использованием современных материалов. Объекты-аналоги, которые представлены на рынке – это в основном довольно устаревшие комплексы, которые построены еще в 1940-1960 годах. В соответствии с этим, оценщик пришел к выводу, что применение сравнительного подхода нецелесообразно.

Затратный подход

Затратный подход применяется преимущественно в случаях при специфичном функциональном назначении объектов, в связи с чем последние не представлены на рынке недвижимости. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки (или движимого имущества).

Затратный подход к оценке рассматриваемого объекта.

Недвижимое имущество

Этапы определения стоимости в рамках затратного подхода:

1 этап – определение рыночной стоимости земельного участка как условно свободного;

2 этап – определение затрат на воспроизводство или на замещение улучшений;

3 этап – определение прибыли предпринимателя;

4 этап – определение износа и устаревания;

5 этап – определение стоимости улучшений как суммы затрат на воспроизводство или на замещение улучшений и прибыли предпринимателя, уменьшенной на величину износа и устареваний;

6 этап – определение рыночной стоимости объекта как суммы стоимости земельного участка и стоимости улучшений.

Определение рыночной стоимости земельных участков как условно свободных.

При определении стоимости права аренды на земельный участок оценщик использовал метод сравнения продаж, учитывая достаточное количество доступной рыночной информации.

Характеристика объектов-аналогов для оцениваемых земельных участков

1 табл.png

Анализ условия продажи (предложения)

По законам рынка цена предложения обычно превышает цену продажи. По результатам телефонных переговоров с представителями собственников и консультации со специалистами ведущих агентств недвижимости республики Башкортостан (АН «Rain Group» www.rgestate.ru/, тел. 8(347)226-0-226; АН «102-й регион» http://www.102-ufa.ru/ , тел. 8(347) 294-97-98; АН «БАШРИЭЛКОМ» http://www.bashrielcom.ru/, тел. 8(347)293-12-03) скидки на уторговывание при продаже земельных участков под размещение сельскохозяйственного производства могут составлять от 10 до 30%. Для дальнейших расчетов данная скидка принимается равной 15%, кроме тех случаев, когда продавец объекта отказывается от торга при осуществлении сделки.

Анализ состава передаваемых прав

В рамках настоящего отчета корректировка на состав передаваемых прав проводилась в соответствии со Справочником расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №14, 2014, стр. 14, табл. 1.3.1). Корректировка взята для Екатеринбургской области, потому что она сопоставима с республикой Башкортостан по экономическим, социальным и географическим показателям, что выражается в том, что республика Башкортостан и Екатеринбургская область входят в Уральский федеральный округ и имеют общую границу. Данная корректировка составляет -8,40%.

Анализ характеристик месторасположения

Корректировка на месторасположение вводилась на основании данных о средних удельных показателях кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения принятых в соответствии с Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 №515. Корректировка рассчитывалась по формуле:

, где

СУПКСЗ о.о. — средний удельный показатель кадастровой стоимости земель объекта оценки;

СУПКСЗ о.а. — средней удельный показатель кадастровой стоимости земель объекта аналога.

2 табл.png

Остальные корректировки рассчитываются аналогично.

табл 5.jpg

Расчет затрат на замещение улучшений земельного участка, входящих в состав объекта оценки

Расчет затрат на замещение производился с использованием Справочников оценщика, издаваемым ООО «Ко-Инвест» – «Промышленные здания. 2011», «Сооружения городской инфраструктуры. 2010», «Магистральные сети и транспорт 2010», данных строительных организаций, а также индексации первоначальной балансовой стоимости.

Для тех объектов недвижимости, по которым отсутствует информация по площади, объему, протяженности и т.д., был применен метод индексации балансовой стоимости.

В случае определения затрат на замещение с использованием сборников Ко-Инвест без учета износа расчет производится по формуле:

, где:

С стр – стоимость строительства единицы измерения объекта в базовых;

V – в зависимости от удельного показателя: строительный объем, общая площадь, протяженность и т.п.;

К рэ – регионально-экономический коэффициент;

К р – коэффициент, учитывающий различия между оцениваемым объектом и аналогом по объему, площади и другим характеристикам;

Ки – коэффициент пересчета с базовой цены в уровень цен на дату оценки;

П – прибыль предпринимателя;

При расчете затрат на замещение по данным строительных организаций в качестве стоимости строительства принимались цены предложений по продаже без учета НДС.

Затраты на воспроизводство методом индексации балансовой стоимости без износа определяются, путем индексации балансовой стоимости по следующей формуле:

, где:

– первоначальная стоимость объекта (по данным, предоставленным Заказчиком);

I – индекс изменения цен с даты постановки на баланс на дату оценки.

Индекс пересчета рассчитывался как отношение суммы затрат на замещение объектов недвижимости специального назначения к сумме первоначальной балансовой стоимости. Сумма затрат на замещение приводилась без учета прибыли предпринимателя.

Определение износа и устареваний

Суммарный (накопленный) износ рассчитывается по формуле:

F, V, и E – выраженная в долях степень соответствующего частичного обесценения – физического, функционального и внешнего.

Расчет физического износа

Физический износ отражает изменение физических свойств оцениваемых объектов со временем (например, дефекты конструктивных элементов). В рамках настоящего отчета физический износ определялся методом анализа эффективного возраста.

Физический износ измеряется при помощи метода, называемого «метод анализа эффективного возраста», и выражается обычно величиной в процентах от стоимости замещения. Этот метод может быть проиллюстрирован следующей формулой:

Эффективный возраст объектов принят равным фактическому возрасту.

Нормативные сроки службы объектов недвижимого имущества в зависимости от класса конструктивной системы принят на основании анализа данных следующих источников:

Постановление №1 от 01.01.2002г. ОКОФ

Постановление СМ СССР №1072 от 22.10.1990 г.

Справочника Marshall&Swift (США).

Срок остаточной полезной жизни объекта определялся на основании его хронологического возраста, а также с учетом результатов визуального осмотра.

Расчет функционального устаревания

Функциональное устаревание – потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям. По мнению Оценщика, функциональное устаревание для оцениваемых объектов недвижимого имущества отсутствует.

Расчет внешнего (экономического) устаревания

Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Величина экономического устаревания составляет 3,92%. Расчет приведен далее в рамках Доходного подхода.

Расчет затрат на замещение объекта с учетом износа

Стоимость затрат на замещение с учетом износа определяется по формуле:

Сз с износом = Сзх (1-S),

Сз – стоимость затрат на замещение без учета износа;

S – величина накопленного износа.

Выбор укрупненных показателей стоимости замещения зданий и сооружений

Расчет рыночной стоимости улучшений в рамках подхода

Прочие объекты рассчитаны аналогично.

Алгоритм расчета рыночной стоимости затратным подходом:

определение затрат на воспроизводство (замещение);

расчет накопленного износа;

расчет рыночной стоимости затратным подходом.

Определение затрат на воспроизводство (замещение)

Определение затрат на замещение по цене однородного объекта

К части оцениваемого движимого имущества был применен метод расчета затрат на замещение по цене однородного объекта. При определении стоимости без учета износа Оценщик использовал ценовую информацию компаний-поставщиков.

При определении затрат на замещение имущества учитывались затраты на монтаж оборудования. Корректировка по данному фактору была рассчитана с помощью справочника Ко-инвест «Индексы цен в строительстве» №89 (ноябрь 2014 года). Доля стоимости монтажных работ представлена в таблице ниже.

Доля стоимости монтажных работ в цене оборудования

7т.png

Расчет затрат на замещение по цене однородного объекта (оборудование)

Прочие объекты рассчитаны аналогично.

9 т.jpg

Определение затрат на воспроизводство методом индексации балансовой стоимости

10 т.jpg

Для расчета затрат на воспроизводство части оцениваемого оборудования был применен метод индексации балансовой стоимости, вследствие отсутствия информации в открытых источниках о продаже аналогичного имущества на первичном, а также на вторичном рынке.

Затраты на воспроизводство методом индексации балансовой стоимости без износа определяются методом трендов, путем индексации балансовой стоимости по следующей формуле:

– первоначальная стоимость объекта (по данным, предоставленным Заказчиком);

I – индекс (цепные индексы) изменения цен соответствующей группы объектов оценки за период между датой оценки и датой ввода в эксплуатацию (по данным Госкомстата);

В настоящем томе для определения тренда (индекса) цен используется Программно-информационный комплекс «СтОФ 4.88», который разработан по поручению Федеральной службы государственной статистики России и прошел успешное тестирование в территориальных органах государственной статистики.

Расчет стоимости воспроизводства методом индексации балансовой стоимости приведен в таблице ниже.

Расчет затрат на воспроизводство методом индексации балансовой стоимости

11 т.png

Прочие объекты рассчитаны аналогично.

Определение физического износа оборудования

Для определения физического износа объекта оценки – оборудования применялся метод экспоненты — это метод расчета износа на основе рыночных данных по экспоненциальной зависимости между износом и хронологическим возрастом.

Статистическая обработка динамики обесценивания машин, оборудования и транспортных средств, относящихся к разным сегментам рынка, отличающихся областью применения, функциональным назначением, конструктивным и техническим исполнением (сухогрузные теплоходы, печатные машины, термопластавтоматы, автомобили, кривошипные прессы, комбайны, автобусы, компьютеры), позволило построить обобщенную формулу для расчета совокупного износа в зависимости от хронологического возраста. Она имеет вид:

– физический износ;

– хронологический возраст объекта;

– нормативный срок службы.

Нормативный срок экономической жизни определялся по методу ЕНАО, отражающего средние реальные сроки службы.

В качестве хронологического возраста принималась дата:

для оборудования, затраты на воспроизводство которого определены методом индексации балансовой стоимости (метод ИБС) принимается период с даты ввода эксплуатацию до даты оценки;

для оборудования, затраты на воспроизводство которого определены методом индексации контрактной стоимости (метод ИСД) расчетной датой ввода принималась дата контракта;

для оборудования, затраты на замещения которого определены методом однородного объекта (метод ЭКСП), возраст определялся от года выпуска.

Расчет функционального устаревания

Функциональный износ — потеря стоимости в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования.

Оценщиком не было выявлено наличия указанных признаков функционального износа у оцениваемого движимого имущества.

Расчет внешнего устаревания

Внешнее устаревание это потеря стоимости, вызванная общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникации, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Величина экономического устаревания составляет 3,92%. Расчет приведен далее в рамках Доходного подхода.

8.3 Функциональный износ и методы его определения

Обесценивание машин и оборудования, вызванное функциональным устареванием, является следствием появления новых технологий.

Если физический износ имеет абсолютный характер, то функциональное устаревание является относительным, потому что оно рассматривается по отношению к объектам-аналогам, и тем самым зависит от объектов сравнения. 53 Функциональное устаревание — уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта, обусловленное развитием новых технологий в сфере производства аналогичных машин и оборудования. Такое

уменьшение привлекательности, в свою очередь, вызывает обесценение. Функциональное устаревание проявляется с появлением объектов-

конкурентов, а не постепенно, как физический износ. По причинам, вызвавшим функциональное устаревание, выделяют моральный и технологический износ.

52 Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости, Учебное пособие, «Российское общество оценщиков», М., 2002 с. 69.

53 Саприцкий Э.Б. Как оценить рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии. — М.: Центр экономики и маркетинга, 1997.

Моральный износ – это износ, причина которого – улучшение свойств изделий аналогичных оцениваемому (изменение технических параметров или конструктивных решений, появление новых возможностей, большей экологичности, эргономичности и т.д.) или удешевление их производства.

Моральный износ можно разделить на три группы, исходя из статей затрат, с изменениями в структуре которых связан износ:

• устаревание, обусловленное избыточными капитальными затратами (повышенными инвестиционными издержками). В него включается устаревание, вызванное усовершенствованиями и изменениями в компоновке, конструкции, используемых материалах, схеме производственного процесса, размерах и номенклатуре оборудования, а также количестве выпускаемых изделий — по сути дела всеми усовершенствованиями, которые делают новую технологию более дешевой. Разница между полной стоимостью воспроизводства и полной стоимостью замещения представляет собой величину избыточных капитальных затрат.

• устаревание, обусловленное избыточными эксплуатационными расходами. В результате развития новых технологий не только становится дешевле произвести или купить объект, но и процесс его эксплуатации становится менее дорогостоящим или более эффективным.

Первый вид морального износа ведет к удешевлению производства оборудования, а второй — к удешевлению эксплуатации готового.

• устаревание, обусловленное низкой экологичностью, эргономичностью и т.д. Как правило, новое оборудование превосходит старые аналоги не только по техническим параметрам или более низкой себестоимости, но и является более экономичным, эргономичным, обладает современным дизайном и прочие.

Технологический износ — это износ, причина которого — различия в составе конструкционных материалов, используемых в объектах-аналогах, по сравнению с оцениваемым объектом, в дизайне, а также изменение технологического цикла производства, в который включен оцениваемый объект.

Уменьшению потерь от функционального устаревания служат механизмы ускоренной амортизации, понижение цен на устаревшие машины и оборудова-

ние с целью удержания их на рынке. С этой же целью производится модернизация эксплуатируемых машин, но возможности любой, даже самой масштабной модернизации ограничены техническими возможностями и, кроме того, экономическим смыслом, определяемым разностью стоимостей нового и модернизированного устаревшего оборудования.

В процессе оценки технического объекта принимают во внимание две стороны возможного отличия нового объекта от устаревшего:

• избыток капитальных затрат при производстве объекта;

• избыток производственных затрат при эксплуатации.

Метод расчета функционального износа, обусловленного избытком капитальных затрат. Оценить влияние данного типа износа можно, применив следующий алгоритм. 54

Оцениваемая машина имеет полную стоимость воспроизводства S ПСВ ,

оцененную на момент оценки с использованием затратного подхода, и характеризуется показателем качества X . К моменту оценки на рынке появились анало-

гичные машины нового поколения, у которых цена Ц АН и показатель качества

X АН . Полная стоимость замещения ( S ПCЗ ) оцениваемой машины, получаемая

методом прямого сравнения с аналогом, равна цене аналога, скорректированной на различие показателя качества:

Как посчитать функциональный износ

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надёжность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости, не в меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется:

Физический износ — уменьшение стоимости имущества из-за утраты ими заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ — уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и др.

Внешний (экономический) износ — уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ.

Накопленный износ определяется как уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Износ рассчитывается методом разбивки и заключается в подробном рассмотрении и учете всех причин и видов износа, включая:

§ Физический износ, устранимый и неустранимый;

§ Функциональный износ, устранимый и неустранимый;

§ Внешний, или экономический износ.

При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.

Определение физического износа объектов недвижимости

В данной оценке для расчета совокупного износа объектов недвижимости применяется экспертный метод.

Величина накопленного физического износа определялась на основе:

§ Анализа технического состояния конструкций зданий имущественного комплекса;

§ Правил оценки физического износа недвижимого имущества, утвержденного приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан № 70 от 17 апреля 2000 г.

§ На основании произведенного осмотра.

Физический износ объектов недвижимости представляет собой отложенный

Ремонт и оценивается экспертным методом. «Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых строительных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости».

Согласно Правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания по формуле:

Где Ф₃ — физический износ здания, %

Ф_Кi — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %

l_i — коэффициент_, соответствующий доле восстановительной стоимости

отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n — число отдельных конструкций, элементов или систем задания.

Расчет физического износа представлен в таблицах.

Наименование конструктивного элемента

Удельный вес в общей стоимости, %

Фактический физический износ элемента, %