Инвестиции в торги по банкротству. Выгодно?
На рынке инвестиций существует прямая закономерность между доходностью и рискованностью вложений – чем выше риск, тем больше доходность и наоборот.
К примеру, при покупки квартиры и последующей сдаче её в аренду окупаемость составляет около 15 лет (6% годовых), при покупке коммерческой недвижимости 7-10 лет (7-10% годовых ), – это среднерыночные значения, на купле-продаже недвижимости, в том числе на этапе строительства, заработать очень сложно, или невозможно, такова цена инвестиций в надежный и безопасный актив. Большую доходность можно получить на других рынках, но инвестиции не будут обеспечены какими-то реально ценными и надёжными активами. Даже фондовый рынок обладает высокой волатильностью и риском потери средств. Недвижимость в России всегда есть и будет самый надежный и стабильный актив сохранности средств, но инвестициями с целью получения доходности её сложно назвать, как на ней заработать выше средних значений, мы и поговорим далее…
Торги по банкротству, арестованному, муниципальному имуществу популярны и активный рынок для инвестиций в недвижимость. Чем он так привлекает людей? – В большинстве своём рынок торгов сейчас перегрет как никогда, связано это с его ошибочным ореолом «дешевизны и безопасности», в связи с чём огромное количество частных, непрофессиональных инвесторов скупает лоты не проводя анализ лота, его оценку, следствием чего становится большое количество участников, купивших объект не только по рыночной, но и за частую по цене значительно выше рыночной стоимости, приобретя вместе с объектом ещё и значительное количество проблем. Рынок торгов привлекателен тем, что при ответственном подходе к выбору объекта он даёт возможность купить эксклюзивный объект, или объект с реальным, хорошим дисконтом.
Первоначально процедура кажется довольно простой и безопасной в этом и кроется основная ошибка не профессиональных инвесторов – многие из них уверены, что объект кроме них не кому не нужен, купить любой объект можно за сущие копейки, и поскольку торги проводятся на основании федерального закона, то и рисков нет никаких. На самом деле всё далеко не так, любой дисконт — это живые деньги, а в случае с недвижимостью это колоссальные суммы и эти деньги хотят получить многие и могут используют для этого разные ресурсы и ухищрения, торги могут оспариваться, а юридическая чистота объекта никак не гарантируется законом. Более того в последнее время мы часто видим завышенные цены на объекты и не достоверную информацию по ним. Вы не поверите, но объект недвижимости могут разобрать в период продажи, продавать отдельно от здания коммуникации, асфальт, земельный участок, забор, лестницы, вентшахты, лифты и многое другое – всё разными лотами, а после покупки новому собственнику остается только разводить руками и считать убытки.
Если подходить осознано, то можно купить объект для себя, или с целью последующей продажи и хорошо на этом заработать на этом!
Какая доходность может быть при инвестициях в торги?
В, нашей практике, доходность, которую возможно получить при инвестициях в недвижимость с торгов это 10-40% (за качественные объекты с прогнозируемым сроком окупаемости), с одной сделки в интервале 3-5 месяцев. Причём не имеет значения, где находитесь вы, а где объект недвижимости. Торги, подписание ДКП, расчёты, снятие арестов и обременений, даже суды по оспариванию результатов торгов — всё делается удаленно. Еще одно важное правило — маленький бюджет, из-за высокой конкуренции на торгах, даёт такую же маленькую доходность, чем бюджет больше, больше и ваша доходность.
Самые низко доходные объекты — это квартиры в крупных городах в бюджете до 10 млн, например при покупке квартиры в Москве с торгов в этом бюджете доходность в лучшем случае составит 10%, то есть такие объекты можно покупать только для себя и для личного пользования, но не для инвестиций. Доходность в таких объектах можно увеличить только за счёт наличия проблем у объекта: прописанные, проживающие, отсутствие доступа, пожар, наличие сложно снимаемых, или не снимаемых арестов и обременений и т.д. Про риски и нюансы покупки квартир с торгов можете прочитать ТУТ
При бюджете от 15-50млн.рублей (для Москвы это 30-150млн) конкуренция уже ниже и объекты становятся интереснее, что даёт возможность купить объект как для личного пользования, или ведения бизнеса, так и для сдачи его в аренду или последующую перепродажу.
Всё что более 200 млн.рублей, это самые доходные и интересные объекты недвижимости, дополнительно появляется возможность покупать сборные лоты, например лот из 15 или 100 квартир, для последующей его перепродажи поштучно в розницу, или просто качественные и мощные объекты.
Из небольших бюджетов самыми доходными, но сложными по дальнейшей реализации являются гаражи и земельные участки, квартиры в маленьких города или посёлках, тем кто обладает небольшими бюджетами можно посмотреть на них, но это не квартира в большом городе, которую вы можете продать за 2-3 месяца, гараж и земельные участки или квартира в посёлке, могут продаваться и пол года и год, но у них порог входа может быть 200-300тр. Мы предоставляем возможность коллективных инвестиций, которая позволяет объединить людей с разными бюджетами с целью покупки качественных объектов и последующем извлечением прибыли (краудфандинг).
Плюсы инвестиций в торги:
Возможность купить лот с реальным дисконтом;
Возможность приобрести тот объект, который на вторичном рынке вы никогда не найдёте;
Есть государственное регулирования процедуры торгов.
Сложности инвестиций в торги:
Высокая конкуренция и присутствие непрофессиональных участников, совершающих эмоциональные покупки;
Наличие арестов и обременений на объектах, некоторые из которых вы не сможете снять даже в суде;
Разборные лоты – объект, у которого продаются или ранее были проданы коммуникации, земля, асфальт на земле, водопровод и всё что есть у объекта осуществляющее его нормальное функционирование;
Высокая заинтересованность в объектах недвижимости с торгов других участников с разными ресурсами;
Официальная оценка может быть значительно выше реальной стоимости, а сам объект с момента оценки может быть приведён в ужасное состояние;
Уничтожение или порча лота из-за бесхозности объекта;
Регулярное оспаривание результата торгов другими участниками, или иными заинтересованными лицами, в нашей практике самый долгий спор длился 16 месяцев;
Сложность с получением необходимой документации или невозможность её получить;
Обязанность уплаты налога, после последующей продажи объекта, при неучтении этого вопроса, физлица получают от налоговой «Письмо счастья» с требованием об оплате 13% НДФЛ, представьте если за год вы продали 3-4 объекта недвижимости. На практике же налог можно сократить до ноля, или свести к минимуму (для физ и юр.лиц).
Не покупайте технически и юридически сложные объекты, если не обладаете необходимыми компетенциями. Про основные ошибки читайте в статье «12 Ошибок начинающего инвестора».
Заключение
Несмотря на все вышесказанные минусы, рынок инвестиции в недвижимость с торгов, в настоящий момент остаётся самым привлекательным и высокодоходным, так как при правильном и профессиональном подходе позволяет зарабатывать на инвестициях от 30% годовых обеспеченных недвижимостью (инвестиции под залог недвижимости).
Если знать и уметь правильно оценить объект, заложить в его стоимость все риски и будущие сложности, уделить поиску объекта всё своё время, то рано или поздно вы сможете найти и успеть купить лот, который вы выгодно приобретёте.
Есть ли возможность приобретения качественных и серьезных лотов людям с небольшими бюджетами?
– есть, это краудфандинг, модное и многим может быть непонятное слово, в переводе на русский означающее коллективные инвестиции при помощи профессионального брокера;
Познакомьтесь с человеком, который зарабатывает на имуществе банкротов
Евгений — аукционный брокер. Раньше он выкупал на аукционах долги с большой скидкой и получал с них небольшой доход, а потом занялся перепродажей недвижимости должников. Он рассказал, как устроена его работа, почему не любое уцененное имущество выгодно покупать и где его компания находит деньги.
Торги
У меня высшее экономическое и юридическое образование. Раньше работал в области логистики, доход был нестабильным. В 2015 году впервые услышал про торги по банкротству — на одном из семинаров по выкупу кредитных долгов.
выкупает и продает имущество банкротов
Например, население не платит за коммунальные услуги — это дебиторская задолженность, из-за которой управляющая компания может обанкротиться. В этом случае долги не исчезают: их выставляют на торги и они переходят к новой организации. Если есть долг — его обязательно нужно выплачивать, даже при смене кредитора.
Меня заинтересовала эта тема, я подумал, что так можно получать пассивный доход. После покупки дебиторской задолженности на торгах нужно через суд пройти процедуру правопреемства, передать судебным приставам документы, а когда приставы будут взыскивать с должников деньги, они будут приходить тебе на счет. Конечно, не все выплачивают долг сразу, обычно он растягивается на несколько месяцев. Получается, что должник перечисляет деньги в рассрочку, а я лишь плачу налоги на прибыль. Это и есть пассивный доход.
Ликвидную задолженность, то есть ту, что получится взыскать, можно купить с дисконтом до 30%. Если скидка больше, то это уже неликвидная задолженность.
Первый долг, в 130 тысяч рублей, я купил за 1250 ₽ — ради опыта участия в торгах, взыскивать его не стал. Потом выкупал недорогие дебиторские задолженности и сам выходил на связь с должниками: предлагал им скидку в 50%, они соглашались — и все были в выигрыше. Уже через пару месяцев я начал получать первую прибыль. В среднем выходило 15—20 тысяч рублей.
Я самостоятельно изучал законодательство и систему торгов. Идти на курсы не рекомендую, потому что в основном их проводят теоретики — люди, у которых не получилось участвовать в торгах. Возможно, они неправильно анализируют ликвидность лота, или у них нет денег для участия. Их реклама выглядит примерно так: «Заработай 300 тысяч рублей, уделяя этому 2—4 часа в день». Или так: «Купи квартиру за 1% от стоимости». Ко мне иногда обращаются участники подобных курсов — с такими вопросами, что сразу понимаешь: у людей только деньги выманили, а знаний не дали. Лучше самому изучить закон «О несостоятельности (банкротстве)», там все написано понятным языком. К тому же лучшее образование — это самообразование.
Банкроты
Любой, у кого есть долги от 500 тысяч рублей, которые он дольше трех месяцев не может выплачивать, имеет право признать себя банкротом. Для юридического лица долг должен быть больше 300 тысяч рублей.
Арбитражный суд назначает финансового управляющего, который распоряжается активами должника. Управляющий делает запросы во все государственные регистрационные органы, чтобы узнать, какое у него есть имущество. Переписать активы на других людей не выйдет: все сделки за три года до процедуры банкротства может расторгнуть суд. Создается положение о сроках, порядке и стоимости реализации этого имущества. Сообщение о проведении торгов появляется в «Коммерсанте» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
На площадках, где продают имущество должников, можно найти недвижимость, машины, технику и многое другое по цене значительно ниже рыночной.
Хотя легковые иномарки обычно уходят с торгов по рыночной цене.
Торговые площадки открыты, но для участия в аукционе нужна аккредитация на этой площадке и квалифицированная усиленная электронная подпись для торгов. Оформить ее может любой, действует она год.
Все торги проходят в интернете. Лот размещается на торговой площадке, все желающие подают заявки. Порядок проведения торгов и цены утверждают кредиторы, с которыми должник обязан расплатиться. У каждой площадки свой регламент времени на шаг, но в среднем это 30 минут: к примеру, Вася поставил 10 рублей — у Пети есть 30 минут, чтобы перебить ставку Васи. Иногда на торгах можно увидеть объекты и за рубль, но это не значит, что вы их купите за такие деньги. Конкуренцию еще никто не отменял. Как-то я участвовал в торгах, где было 54 заявки, а бывает так, что торгуешься один.
Покупка доли компании в банкротстве: причины, выгоды и риски
Покупка доли в компании находящейся в стадии банкротства может быть выгодной для инвестора, если у него есть понимание о том, какие действия нужно предпринимать после покупки доли, чтобы вывести компанию из банкротства и вернуть ее на путь развития. Однако, приобретение доли в компании, на которую уже были наложены санкции и существуют ограничения на ее деятельность, может быть рискованным шагом. Покупающая компания должна быть готова к возможным рискам и в последствии к юридической ответственности за нарушение законодательства.
Для ответа на этот вопрос необходимо ознакомиться с рядом документов.
Во-первых, нужно изучить устав компании и иные внутренние документы, чтобы понять, какие права и обязанности принадлежат акционерам — как новым, так и текущим. Также необходимо изучить финансовую отчетность компании и другую информацию о ее деятельности, чтобы оценить перспективы ее развития и финансовую состоятельность.
Во-вторых, следует ознакомиться с судебными документами, связанными с процедурой банкротства компании и продажей ее активов, включая продажу 60% акций.
В-третьих, необходимо изучить законодательство, регулирующее процедуру банкротства, продажу активов и покупку долей, чтобы понимать возможные риски и ограничения, связанные с такой сделкой.
Если после изучения всех вышеперечисленных документов и законодательства будут выявлены перспективы возврата инвестиции и риски будут оценены как приемлемые, то покупка доли в компании, находящейся в стадии банкротства, может иметь смысл. Однако, обязательно нужно обратиться к юристу, специализирующемуся в данной области права, для получения профессиональной юридической консультации и содействия в проведении сделки.
Когда стоит покупать фирму-банкрота и ее активы
Бизнес компании-банкрота бывает привлекательным по разным причинам. Среди них руководитель проектов РКТ РКТ Федеральный рейтинг. группа Банкротство (споры high market) 13-14 место По количеству юристов 4 место По выручке на юриста 7 место По выручке × Денис Данилов выделяет хорошее состояние имущества должника или сохранение штата эффективных работников, которые способны генерировать прибыль. Такая сделка выгодна и в том случае, если актив несостоятельной организации оценивается дороже, чем сумма всех ее долгов. Управляющий партнер Юридическая компания Legal Way Юридическая компания Legal Way Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (споры mid market) × Надежда Пирогова рассказывает, что в ее практике инвестор купил фирму, владевшую отелем на одном из курортов Краснодарского края. За время банкротства стоимость этого актива выросла в несколько раз, а размер кредиторской задолженности остался неизменным. Покупатель заключил с кредиторами мировое соглашение и прекратил процедуру несостоятельности, получив в собственность ценную недвижимость.
Кто еще среди покупателей
Активы финансово проблемных фирм могут заинтересовать предпринимателей, которые хотят масштабировать свой бизнес. Советник адвокатского бюро Казаков и партнеры Казаков и партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа Частный капитал группа Антимонопольное право (включая споры) группа Уголовное право группа Экологическое право группа Недвижимость, земля, строительство группа Семейное и наследственное право 37 место По выручке Профайл компании × Артур Великжанин говорит, что один из их доверителей, занимающийся продажами алкоголя, таким путем приобрел винодельческий комплекс — цеха, виноградники.
Нередко имущество банкрота обладает большей ценностью как единый производственный комплекс с сохранением своего назначения и работоспособности, подчеркивает управляющий партнер Стрижак и партнеры Стрижак и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) Профайл компании × Максим Стрижак. Так, в прошлом году «Русинвест» купил крупнейший частный нефтеперерабатывающий завод «Антипинский НПЗ» у банкротящегося собственника за 110,8 млрд руб.
Приобретение фирмы через банкротство часто актуально для конкурентов компании, которые могут приобрести при удачном стечении обстоятельств со значительной скидкой необходимые в производстве активы, объясняет руководитель банкротной практики юрфирмы Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Банкротство (споры high market) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Недвижимость, земля, строительство группа Семейное и наследственное право группа Цифровая экономика группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Санкционное право группа Уголовное право Профайл компании × Станислав Петров. По его мнению, это особенно актуально для фирм с узкой специализацией. И в таких случаях покупатели имущества иногда готовы вступать в процедуру несостоятельности как участники, чтобы влиять на нее, констатирует Стрижак. Именно по такой системе в 2018 году холдинг «Русагро» добился контроля над банкротством конкурирующего предприятия «Солнечные продукты» (дело № А57-7692/2019).
Как лучше покупать
Партнер ProLegals ProLegals Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры — mid market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Банкротство (споры high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции × Елена Кравцова выделяет три варианта для покупки активов в банкротстве. Первый из них — торги. Наименее рисковый ход, поскольку банкротное законодательство ограничивает возможность оспаривания таких сделок (ст. 61.4 закона «О банкротстве»). Торги проводятся в электронном виде, процедура прозрачна, проверить ее соблюдение намного проще, чем проверять статус продавца перед сделкой, подчеркивает юрист.
Все осведомлены о реализации, в том числе и возможные интересанты, которые претендуют на имущество. Покупатель с торгов практически всегда имеет статус добросовестного приобретателя.
Формат аукциона удобен при продаже заложенного имущества, которое представляет собой крупные активы предприятия, говорит Петров. Задачу покупателя упрощает реализация имущественного комплекса единым лотом, но в этом случае потребуется согласие залогового кредитора, которое зачастую бывает непросто получить. Для приобретения того же «Антипинского НПЗ» компания «Русинвест» получала добро от залогового кредитора предприятия — Сбербанка.
Великжанин обращает внимание и на плюсы формата торгов из-за того, что они проводятся на электронной площадке: «Система сама показывает результат обработки заявок, делает скидку и позволяет находить интересные лоты. Выходить никуда не надо, за исключением случаев, когда вы хотите физически осмотреть актив — будь то офис, авто или целое предприятие». Но от возможной конкуренции на торгах с другими покупателями никто не защищен, предупреждает Стрижак. За активы ОАО «Новоузенский элеватор» двум покупателям пришлось судиться друг с другом уже после проведенных торгов (дело № А57-20635/2012). Оказалось, что во время аукциона неправильно рассчитали задаток при определении стартовой цены.
Следующий способ покупки несостоятельного предприятия — приобрести права требования залогового кредитора. Тогда можно значительно влиять на судьбу имущества и получить до 80% от его стоимости, замечает Стрижак. С другой стороны, сейчас надо учитывать практику, что текущие налоги за такой актив приходится платить именно залоговому кредитору. В процедуре банкротства ОАО «ГМЗ» сумма таких расходов составила 1,5 млрд руб. (дело № А27-18417-213/2013).
Еще есть скупка требований кредиторов, но она связана с существенными организационными сложностями: требования каждого кредитора необходимо покупать отдельно. Для этого придется проводить с каждым кредитором переговоры, заключать договоры цессии и инициировать впоследствии обособленные споры о процессуальном правопреемстве, рассказывает Петров. По закону можно только так (ст. 313 ГК).
При погашении требований кредиторов сохраняется риск, что компании потом еще предъявят дополнительные требования, которые не заявили в рамках банкротства. А активы фирмы могут арестовать, если в отношении бывших собственников возбудят уголовные дела. Торги «очищают активы»: позволяют избежать претензий по обязательствам прежнего собственника. Риски оспаривания процедуры существенно ниже, а сроки ограничены одним годом с даты итогов аукциона.
Третий вариант — замещение активов. Актуален, если банкрот обладает целым комплексом имущества, включающим лицензии и объекты интеллектуальной собственности, констатирует Кравцова. Тогда он на базе своих активов с согласия кредиторов создает новое акционерное общество. В его уставный капитал вносится все имущество должника или часть, затем акции вновь созданной организации продаются с торгов.
В случае замещения активов без согласия залоговых кредиторов не обойтись, следовательно, покупателю придется либо выкупать их требования, либо с ними договариваться.
Покупателю достается не просто имущество, а, по сути, уже работающий бизнес, обращает внимание эксперт. Поэтому такой вариант актуален только для организации, продолжающей функционировать, соглашается с коллегой Сергей Кислов, партнер Ковалев, Тугуши и партнеры Ковалев, Тугуши и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа АПК и сельское хозяйство группа Банкротство (споры high market) группа Морское право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Уголовное право группа Частный капитал 9 место По количеству юристов 18 место По выручке 19 место По выручке на юриста Профайл компании × Критерии экономической обоснованности замещения активов Верховный суд перечислил в деле № А40-65282/2014.