Расчет накопленного износа незавершенных строительством зданий и сооружений Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Широков Алексей Игоревич
Проанализировано влияние износа объекта незавершенного строительством (ОНС) на его качество и инвестиционную привлекательность, даны рекомендации по методике оценки накопленного износа .
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Широков Алексей Игоревич
Calculation of accumulated depreciation Pending construction of buildings and Constructions
In this article the author examines the influence of wear on the ONS to the quality and investment attractiveness, and gives recommendations on how to estimate the accumulated depreciation . A formula for calculating the market value of the ONS taking into account accumulated depreciation .
Текст научной работы на тему «Расчет накопленного износа незавершенных строительством зданий и сооружений»
Экономика, управление и организация строительства
РАСЧЕТ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА НЕЗАВЕРШЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Проанализировано влияние износа объекта незавершенного строительством (ОНС) на его качество и инвестиционную привлекательность, даны рекомендации по методике оценки накопленного износа.
Ключевые слова: расчет, износ, объект, незавершенное строительство, эксплуатация, здание, сооружение, качество, стоимость.
Объекты незавершенные строительством (ОНС) подвержены износу гораздо интенсивнее, чем эксплуатируемые здания, а, следовательно, средства, вложенные в ОНС интенсивно уменьшаются, буквально тают.
Процесс износа ОНС носит циклический характер (накопленный износ) и может
Суть понятия накопленного износа выражена в его определении.
Накопленный износ — это уменьшение стоимости воспроизводства улучшений, которое может происходить в результате их физического, функционального и внешнего (экономического) устаревания или комбинации этих источников [1, 2].
Необходимо отличать термин «износ» от термина «амортизация» в бухгалтерском учете, который означает плановое уменьшение стоимости в соответствии с установленными нормами амортизационных отчислений.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа [1—4]:
1) физический износ — уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств под действием различных факторов (перегрузки, неправильная эксплуатация, физическое и химическое выветривание и т.д.);
2) функциональный износ — уменьшение стоимости имущества из-за несоответствия характеристик зданий или сооружений современным рыночным стандартам для данного типа недвижимости;
3) внешний (экономический) износ — уменьшение стоимости имущества вследствие влияния условий окружающей среды (финансовые и законодательные условия, ситуация на рынке, местоположение, изменение социальных стандартов общества, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и т.д.); фактически внешний износ отражает соотношение спроса и предложения по конкретному объекту.
Для физического и функционального износов существует понятие устранимого и неустранимого износа [5].
быть представлен в виде диаграммы (рис.).
Диаграмма цикличности износа ОНС
© Широков А.И, 2011
Износ считается устранимым, если расходы на его устранение меньше последующего за этим увеличения стоимости имущества. И наоборот, износ относится к неустранимому, если расходы по его устранению превышают последующее увеличение стоимости имущества. Понятие устранимого или неустранимого износа определяется экономической целесообразностью, а не техническими возможностями его устранения [6].
Кроме того, накопленный износ в целом в той или иной мере зависит от срока жизни объекта. Необходимо определить содержание основных оценочных понятий, характеризующих этот срок. Эти понятия, по мнению автора, имеют для объектов незавершенных строительством некоторую специфику, отражающую особенности ОНС.
Физическая жизнь (срок физической жизни) — отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению, определяется в зависимости от группы капитальности зданий и в оценочной практике выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.
Экономическая жизнь (срок экономической жизни) — это период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость собственности. Экономическая и физическая жизнь могут сильно отличаться. В любой момент времени экономическая жизнь объекта не может превосходить его физическую жизнь. В отечественной практике при технико-экономическом обосновании проекта в соответствии с группой капитальности здания определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться в расчетах [4].
Остаточная экономическая жизнь (оставшийся срок экономической жизни) — определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения его экономической жизни.
Фактический (хронологический) возраст — время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки. Для ОНС это время от начала строительства до даты оценки. Фактический возраст отдельного конструктивного элемента ОНС — это время от установки этого элемента до даты оценки.
Эффективный возраст — это возраст, соответствующий состоянию и полезности объекта. Эффективный возраст может быть меньше, чем его действительный (хронологический) возраст, если его эксплуатировали на уровне выше среднего, или оно имеет отличительные потребительские качества, или на рынке существует неудовлетворенный спрос на подобные здания. Если здание не имело соответствующих условий эксплуатации, его эффективный возраст может быть больше, чем действительный возраст. Все это относится и к отдельным элементам здания.
Физический износ недостроенных объектов с учетом консервации превышает нормативный в 1,5 раза, а без мероприятий консервации — в 3 раза.
Это означает, что эффективный возраст ОНС, как правило, значительно превосходит его фактический (хронологический) возраст, если он находится в состоянии незавершенности без проведения соответствующих мероприятий консервации в течение нескольких нормативных сроков строительства. Таким образом, можно считать для ОНС эффективный возраст превышающим его фактический возраст в 1,5 раза, если фактический возраст ОНС превосходит нормативный срок строительства объекта по меньшей мере в 2 раза.
Для оценки накопленного износа применяют несколько методов [1]:
метод эффективного возраста (экономической жизни);
метод разбивки (разбиения).
При использовании метода эффективного возраста (экономической жизни) не делается различий между видами износа, не рассматриваются отдельно устранимый физический и функциональный износ.
ЯБН 1997-0935. Уе5Шк MGSU. 2012. № 1
Экономика, управление и организация строительства
Для оценки ОНС подходит метод разбиения, суть которого заключается в последовательной оценке всех видов износа, к которым относят [1, 2]: устранимый физический износ; неустранимый физический износ; устранимый функциональный износ; неустранимый функциональный износ; внешний (экономический) износ.
Для оценки физического износа элементы сооружения делят по срокам их экономической жизни на долгоживущие и короткоживущие [2].
У долгоживущих элементов остаточный срок экономической жизни совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения (например, фундамент, несущие стены, железобетонные перекрытия и т.д.).
Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем весь объект, поэтому в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая замена.
Исследования на основе статистических наблюдений за эксплуатацией недвижимости показывают, что понятие устранимого физического износа, как правило, связано с короткоживущими и долгоживущими элементами, а неустранимого — только с долгоживущими элементами.
Для оценки устранимого износа короткоживущих и долгоживущих элементов можно использовать экспертную оценку на основе [7], где перечислены визуальные признаки физического износа отдельных конструктивных элементов и дана их количественная оценка. В перечне конструктивных элементов [7] есть короткоживущие и долгоживущие, поэтому речь идет в целом об оценке устранимого физического износа. Величина устранимого физического износа определяется суммированием величин износа отдельных конструктивных элементов по доле каждого из них в общей стоимости здания [8]:
Иуст.физ = ]Г ИфакУ/100, (1)
где Иусх.фш — устранимый физический износ, %; п — номер конструктивного элемента; Ифак — фактический износ 1-го конструктивного элемента, %; У — удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.
Полученный в процентах результат необходимо перевести в стоимостное выражение.
В процессе экспертизы могут возникнуть трудности с освидетельствованием долгоживущих элементов, так как они часто недоступны визуальному наблюдению и требуют вскрытия для осмотра, что связано с большими затратами времени, труда и денежных средств. Подобные работы требуют привлечения высококвалифицированных экспертов, если оценщик не обладает специальными знаниями, а результат обследования, по его мнению, существенно повлияет на искомую стоимость.
В методе разбивки функциональный износ также подлежит раздельной оценке по видам (устранимый и неустранимый), причем подходы к оценке функционального износа ОНС аналогичны тем, что применяют для эксплуатируемых объектов.
Согласно литературным источникам функциональный износ имеет место в таких объектах недвижимости, в которых была сделана неудобная планировка, перекрытия и перегородки — деревянные, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение).
Таким образом, в результате расчета каждого вида износа можно получить величину накопленного износа. В общем, виде алгоритм расчета накопленного износа методом разбивки приведен в [2—4, 8].
Инакоп =1- (1-Ифиз)(1- ифун)(1- Ивнеш), (2)
где Инакоп — накопленный износ объекта оценки ОНС, %; Ифиз — физический износ объекта оценки; Ифун — функциональный износ объекта оценки; Ивнеш — внешний износ объекта.
Economics and management of civil engineering projects
Следовательно, рыночная стоимость объекта незавершенного строительством с учетом накопленного износа будет определяться по формуле
Р = СС — СС Инакоп + АСу, (3)
где СС — сметная стоимость объекта оценки, р.; Инакоп — накопленный износ объекта оценки ОНС, %; АСу — стоимость участка земли.
1. Оценка рыночной стоимости недвижимости / под ред. В.И. Рутгайзера. М., 1998. 384 с.
2. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб., 1998. 422 с.
3. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости : пер. с англ. М., 1995. 480 с.
4. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. М., 1994. 231 с.
5. Фомин С.Е. Методическое руководство по технической экспертизе. СПб. : СПбГТУ., 1994. 15 с.
6. Фомин С.Е. Метод оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения. СПб. : СПбГТУ, 1994. 43 с.
7. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р). М., 1988. 72 с.
8. Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ : утв. приказом Минфина России от 29.07.98 г., № 34п и введено в действие с 1.01.1999 г.
Поступила в редакцию в декабре 2011 г.
Об авторе: Широков Алексей Игоревич — аспирант кафедры городского строительства и архитектуры, Тульский государственный университет, директор ООО «Бонифаций», 300026, Россия, Тула, Городской переулок, 7, 8-920-744-95-46, infocom-t@mail.ru.
Для цитирования: Широков А.И. Расчет накопленного износа незавершенных строительством зданий и сооружений // Вестник МГСУ. 2012. № 1. С. 149—152.
CALCULATION OF ACCUMULATED DEPRECIATION PENDING CONSTRUCTION OF BUILDINGS AND CONSTRUCTIONS
In this article the author examines the influence of wear on the ONS to the quality and investment attractiveness, and gives recommendations on how to estimate the accumulated depreciation. A formula for calculating the market value of the ONS taking into account accumulated depreciation.
Key words: calculation, depreciation, object incompleted construction, maintenance, building, structure, quality, cost.
1. Ocenka rynochnoj stoimosti nedvizhimosti [Valuation of property], Ed. V.I. Rutgayzera, Moscow, 1998, 384 p.
2. Tarasevich E.I. Ocenka nedvizhimosti [Evaluation of real estate]. St Petersburg, 1998, 422.
3. Friedman D., Ordway N. Analiz i ocenka prinosjashhej dohod nedvizhimosti [Analysis and assessment of income real estate]. Per. from English. Moscow, 1995, 480 p.
4. Henry S. Harrison Ocenka nedvizhimosti [Real Estate Appraisal], Moscow, 1994, 231 p.
5. Fomin S.E. Metodicheskoe rukovodstvo po tehnicheskoj jekspertize [Toolkit for technical expertise]. St Petersburg, GTP., 1994, 15 p.
6. Fomin S.E. Metod ocenki iznosa i ostatochnogo sroka jekspluatacii stroenija [Method to assess the wear and remaining life of the structure]. St Petersburg, GTP, 1994, 43 p.
7. Pravila ocenki fizicheskogo iznosa zhilyh zdanij VSN 53-86 (r) [Rules for assessing physical deterioration of residential buildings VSN 53-86 (p)]. Moscow, 1988, 72.
8. Polozhenie po vedeniju buhgalterskogo ucheta i buhgalterskoj otchetnosti v RF : utv. prikazom Minfina Rossii ot 29.07.98 g., Ns 34p i vvedeno v dejstvie s 1.01.1999 g. [Position on accounting and bookkeeping Reporting in the Russian Federation. Approved by order of the Ministry of Finance of Russia of 29.07.98 g, № 34p and introduced with effect from 1.1.1999].
Проблемы оценки незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства как товар имеет специфические особенности, которые следует учесть при определении рыночной стоимости. Существующие методики оценки не в полной мере отражают эту специфику. В частности, определение износа, учет прибыли предпринимателя, учет рисков.
Ключевые слова: объекты незавершенного строительства, классификация, износ, оценка, рыночная стоимость, затратный и доходный подходы
Анализ объемов незавершенного строительства показывает, что в отдельных субъектах Российской федерации они весьма существенны. В частности, объем незавершенного жилищного строительства составлял в 2010 году по объектам недвижимости, строительство которых законсервировано, окончательно прекращено или временно приостановлено, 16,2% от их общей площади. Независимо от степени готовности, незавершенный строительством объект привлекает инвесторов уже в силу наличия земельного участка, но как объект оценки существенно отличается от завершенного объекта, поскольку на стоимость оказывают влияние совершенно иные факторы. Применяемые методы оценки должны отражать в полной мере эти особенности, что обеспечит объективную оценку.
Для правильного выбора методов оценки и их корректного применения важна типология объектов незавершенного строительства. В статьях 130, 131 Гражданского Кодекса РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом и право собственности на него подлежит государственной регистрации. При этом к недвижимому имуществу относят объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Указанный объект должен соответствовать утвержденной проектной документации и разрешению на строительство на конкретном земельном участке, иначе лицо, его создавшее, не может им распоряжаться (п.1 ст.222 ГК РФ, Определение ВАС РФ от29.05.2009 №6313/09 и от 20.04.2009 №3873/09). Кроме того, право собственности на объект, незавершенный строительством, подлежит государственной регистрации только в случае, если он не является предметом договора строительного подряда (п.16 Информационного письма Президиума ВАС от 16.02. 2001 №59). Если эти условия не выполнены, данный объект незавершенного строительства не может являться объектом оценки, в частности, для целей купли-продажи.
Имеются и иные подходы, важные с точки зрения определения рыночной стоимости. В частности, незавершенное строительство рассматривается как переходная стадия от состояния движимого к недвижимому имуществу, движимым имуществом, просто совокупностью строительных материалов, вплоть до государственной регистрации объекта. Незавершенное строительство рассматривают также как нетоварную форму капитала, авансированного в процессе инвестиционно-строительной деятельности, а в качестве составляющих его понятий выделяется задел как часть незавершенного строительства, выполняющего в экономике производительную функцию капитала — своевременный ввод объектов в эксплуатацию, и избыточное незавершенное строительство как нетоварная форма убывающей стоимости инвестиционных ресурсов. Избыточное незавершенное строительство — это интенсивно уменьшающийся стоимостной эквивалент произведенных затрат в силу ускоренного износа неэксплуатируемых зданий и сооружений (втрое быстрее функционирующих)[1].
. Представляет интерес с позиций оценки незавершенного строительства и имеющиеся их классификации по качественному состоянию[1]. В частности:
объекты, строящиеся с соблюдением нормативных сроков;
продолжительность превышает нормативные сроки;
временно приостановлены (до 1 года, от 1 до 3 лет, более 3 лет);
законсервированы (до 1 года, от 1 до 3 лет, более 3 лет);
прекращены строительством (до 1 года, от 1 до 3 лет, более 3 лет)
Эта систематизация важна с позиций правильного определения физического и функционального износа.
На выбор методов оценки оказывают влияние назначение объекта, возможности перепрофилирования объекта, физическое состояние, процент готовности, продолжительность нахождения в процессе строительства и незавершенности.
Как справедливо отмечают Н.В.Городнова и А.В.Байковская [2], незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, которые не могли реализовать конкретные инвесторы из-за неблагоприятного инвестиционного климата, и стремятся вернуть часть затрат, реализовав объекты более эффективным собственникам. Этот аспект проблемы представляется нам весьма важным именно с позиций рыночной оценки, так как дает направление для правильного учета премии за риск для покупателя.
В процессе оценки необходимо найти наиболее эффективный из возможных вариантов использования объекта новым владельцем. Это зависит от степени завершенности и возможности изменить эксплуатационные характеристики объекта, технологии возведения объекта и его конструктивных решений. В процессе оценки необходимо учесть сопряженнее с этими вариантами затраты, которые понесет новый владелец в связи с оформлением документов, разработкой проектно-сметной документации, проведением технической экспертизы, подключением коммуникаций. В незавершенном строительстве покупателя привлекает чаще всего наличие земельного участка, и в процессе оценки необходимо обосновать вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка, на котором расположен недостроенный объект.
Для того, чтобы в процессе оценки правильно подойти к определению премий за риск для покупателя, недостаточно выше приведенной классификации объектов незавершенного строительства, хотя эта классификация важна с позиций правильного выбора методов оценки.
Необходимо учитывать:
назначение объекта по первоначальному замыслу;
наличие альтернативных вариантов использования объекта по его завершении с учетом строительно-технических, правовых, социальных, экономических и других значимых для оценки условий;
площадь земельного участка, не занятого строением;
процент готовности объекта в соответствии с проектом;
процент износа объекта под воздействием внешней среды.
Если по первоначальному замыслу строилось предприятие и это единственный вариант использования объекта, премии за риск должны учитывать изменившиеся требования к масштабам такого рода бизнеса, необходимости диверсификации клиентуры, продукции, сбытовой сети и другие проблемы, связанные с предпринимательством, возникающие в силу того, что за период, когда объект находился в незавершенном строительстве, изменилось экономическое окружение и имеет место внешний износ. Если инвестиционный проект обладает достаточной гибкостью и возможны варианты использования объекта, необходимо обосновать наиболее эффективный вариант и учесть риски, присущие выбранному варианту. В любом случае, реалии изменившегося рынка должны быть учтены приемами и методами, содержащимися в инструментарии оценки.
В процессе оценки объекта незавершенного строительства необходимо применить все подходы и обосновать применение конкретного метода, а возможно и модифицировать стандартные методы, применяемые в оценке недвижимости. Для этого необходимо очень четко определить те особенности, которые присущи незавершенному строительству как товару и как объекту оценки. Некоторые особенности совпадают с объектами недвижимости, которые завершены строительством и по своему правовому статусу могут выступать в качестве объекта купли-продажи. К ним относят: долгосрочный период вложения капитала; значительные затраты на подготовку строительства; необходимость обращаться на рынок земельных участков; зависимость от инвестиционной активности в регионе.
Рассматривая незавершенное строительство как объект оценки, экономисты обращают внимание на следующие особенности [2]:
необходимость точного определения степени готовности объекта оценки;
незавершенные объекты подвержены более существенному физическому износу, особенно в случаях отсутствия мер по консервации;
отсутствие информации о сроках окончания строительства объекта;
менее достоверный прогноз по сравнению с готовым объектом о возможной доходности объекта после его завершения.
Полагаем, что этот перечень проблемных мест незавершенного строительства как объекта оценки может быть уточнен и дополнен. В частности, при оценке незавершенного строительства методами затратного подхода необходимо уточнить существующие методики определения физического, функционального и внешнего износа, определить их сущностные характеристики применительно к данному объекту оценки и решить, какие виды износа уместны в данном оценочном случае. Процент готовности объекта должен быть определен не только по стоимости, но и по физической готовности объекта, для чего необходимо провести техническую экспертизу.
Применение доходного подхода логически сводится к расчету стоимости методом дисконтированного денежного потока, поскольку необходимо моделирование потока доходов по причине отсутствия каких-либо ретроспективных данных о доходности и нет оснований для вывода о стабильности потенциальных доходов.
В процессе оценки методом дисконтированного денежного потока необходимо решить ряд важных методических проблем. В зависимости от варианта возможного дальнейшего использования объекта после завершения должны быть учтены риски, препятствующие реализации данного варианта в процессе строительства и эксплуатации объекта.
Горизонт прогнозирования требует обоснования и деления на две фазы: инвестиционную (время на завершение объекта) и фазу эксплуатации объекта. Продолжительность инвестиционной фазы определяется возможной продолжительностью завершения строительства объекта и здесь уместны два подхода:
оценщик принимает нормативные сроки строительства для такого рода объектов и корректирует их на процент физической готовности объекта;
берется фактическая средняя продолжительность строительства аналогичных объектов по данным региональной статистики для стабильного периода экономики и корректируется на процент физической готовности объекта оценки.
Горизонт прогнозирования для фазы эксплуатации объекта после его завершения может быть определен как период эксплуатации объекта до капитального ремонта.
Инвестиции в недвижимость привлекательны более высоким уровнем защиты от инфляции, наличием земельного участка, возможностью многоцелевого использования объекта. К недостаткам таких инвестиций относят высокие затраты на приобретение объекта, неконтролируемые собственником затраты на содержание объекта. Масштабность инвестиций в процессе оценки следует учитывать путем выбора ставки дисконта. Особенно это актуально для объектов с высокой стоимостью.
Для правильного определения износа необходимы дифференцированные методы по объектам законсервированным и не законсервированным, поскольку это их состояние существенно влияет на физический износ недвижимости. Для целей оценки объекты целесообразно классифицировать по степени физической готовности, стадиям осуществления инвестиционного проекта, этапам строительства, степени дальнейшей потребности в инвестиционных ресурсах. В процессе идентификации объекта применяются приемы технической экспертизы. По их результатам могут быть установлены технически допустимые варианты дальнейшего использования объекта.
По нашему мнению, затратный подход способен дать наиболее объективные по сравнению с другими подходами результаты в оценке незавершенного строительства. В данном случае одним их ключевых, но в тоже время полемичных, не имеющих однозначного толкования, является вопрос учета прибыли предпринимателя.
В частности, существует точка зрения о неправомерности включение в стоимость прибыль предпринимателя. Сторонники учета прибыли предпринимателя при реализации затратного подхода к оценке отмечают, что величина прибыли предпринимателя не должна учитывать фактической цепочки посредников (девелоперов и риэлтерских компаний), поскольку это приведет к необоснованному увеличению стоимости объекта.
В частности, Марчук А.А.[3] предлагает определять прибыль предпринимателя как разницу между рыночной стоимостью объекта недвижимости в его новом состоянии (после ввода в эксплуатацию) и затратами на приобретение земельного участка и возведение основного улучшения.
Противники учета в стоимости прибыли предпринимателя обосновывают это ссылкой на принцип замещения, который гласит, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше суммы, которая необходима для покупки аналогичного участка и строительства объекта с эквивалентной полезностью без неоправданной задержки, с учетом справедливой финансовой компенсации за время, потраченное на строительство. Такая трактовка позволяет рассматривать затратный подход как подход, отражающий интересы пользователя, создающего объект для себя.
Яскевич Е.Е. [4] расценивает включение прибыли предпринимателя и определение внешнего износа в оценке недвижимости как взаимоисключающие понятия. С.П.Коростелев [5] полагает, что более логично в процессе применения затратного подхода учитывать затраты на управление инвестиционно-строительным проектом, причем должен быть приведен перечень этих затрат. Если взять за основу такой подход, то необходим перечень затрат на завершение объекта, который будет отличаться от инвесторской сметы уже в силу того что произошло отклонение от традиционного жизненного цикла проекта.
Поиск ответов на этот вопрос в зарубежных источниках приводит нас к выводам о необходимости включения прибыли предпринимателя. В частности, Г.Харрисон [6] отмечает, что для определения восстановительной стоимости(издержек воспроизводства) и стоимости замещения(издержек замещения) затраты следует разделить на прямые и косвенные, а затем прибавить предпринимательскую прибыль застройщика. При этом необходимо учитывать разницу в доходах у различных застройщиков и брать в расчет типичную предполагаемую прибыль. Прибыль строительных подрядчиков и субподрядчиков включена в данном случае включена в затраты по проекту.
В условиях Российской системы ценообразования в строительстве прибыль подрядчика нормируется в соответствии с МДС 81-25, 2001 «Методическими указаниями по определению величины сметной прибыли в строительстве» (с последующими изменениями в соответствии с Письмом Госстроя РФ от 18.11.2004г№АП-5536 /06). Порядок установлен для инвесторов (заказчиков, застройщиков) при составлении инвесторских смет, строительных подрядчиков при составлении ценовых предложений, проектных организаций при разработке смет. Отраслевой норматив сметной прибыли по строительно-монтажным работам устанавливается в размере 65% к величине средств на оплату труда рабочих (строителей и механизаторов). Поскольку такой порядок рекомендуется для определения стартовой цены предмета конкурса при проведении подрядных торгов, он вполне приемлем для применения в оценке незавершенного строительства, поскольку не предполагается никаких посредников между продавцом и покупателем.
Нам представляется справедливой точка зрения Е.С.Озерова [7] о необходимости и целесообразности учета прибыли предпринимателя, поскольку оценка происходит на вторичном рынке, и рыночная стоимость является стоимостью в обмене в гипотетической сделке, моделируемой оценщиком. Полагаем, что для правильного решения этого вопроса необходимо учитывать формирующуюся систему управления инвестиционно-строительными проектами. Современная ситуация характеризуется тем, что крупные строительные компании формируют в своем составе всю технологическую цепочку – от инвестиционного замысла, разработки проектно-сметной документации, получения всех необходимых разрешений, до осуществления строительства, эксплуатации объекта недвижимости и его ликвидации. Поскольку крупные строительные компании занимают основную долю рынка, следует ориентироваться на доходность именно таких компаний, приняв за основу показатели рентабельности таких компаний, и тогда в процессе оценки может быть получен результат, адекватно отражающий рыночную ситуацию, при условии отражения региональных особенностей.
Важным в оценке является учет состояния экономики в целом. В частности, в условиях кризиса целесообразно учитывать потерю стоимости в силу возникающего внешнего износа из-за падения арендных ставок. При оценке недвижимости на этапе роста рынка после кризиса необходимо учитывать внешнее обновление, обусловленное превышением спроса над предложением из-за инерционности возобновления инвестиционных проектов по объектам, приостановленным во время кризиса.
Г.Харрисон [6] указывает на возможность наличия избыточных (излишних) земель, что часто присуще объектам незавершенного строительства, когда земельный участок слишком велик для варианта наиболее эффективного использования. Такие участки могут иметь фактически две формы наиболее эффективного использования — основное использование и наиболее эффективное использование избыточной площади участка, то есть рассматривать как два отдельных участка. Земля, обеспечивающая основной вариант использования, имеет, как правило, более высокую стоимость, нежели земельные излишки. Исключение могут составлять земельные излишки большой площади, которые могут использоваться для реализации высокорентабельных инвестиционных проектов, если это позволяют градостроительные нормы и типичная застройка территории.
Вопрос в том, что можно признать излишками. Не могут быть признаны излишками участки, которые: необходимы для инфраструктурных объектов; площадь которых недостаточна для какого-либо иного использования; участки, которые не могут быть выделены из-за расположения объектов и возникновения сервитутов. То есть в качестве излишков может рассматриваться земля, которая выходит за рамки потребностей конкретного пользователя. Стоимость избыточной земли следует указать отдельно.
Объект незавершенного строительства как рассчитать внешний износ
Н.В. Городнова
доктор экономических наук, профессор кафедры правового регулирования экономической деятельности
А.В. Банковская,
соискатель кафедры философии
Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б. Н. Ельцина
Экономический анализ: Теория и практика
37 (244) — 2011
*Статья предоставлена Информационным центром Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» при Уральском федеральном университете имени первого Президента России Б. Н. Ельцина.
Проблема поиска категории, характеризующей состояние современного рынка недвижимости, приобрела в последнее время еще большую актуальность. Предложен авторский подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объектов незавершенного строительства и введена категория определения соответствия оценочных подходов рыночным реалиям
В структуре управления собственностью отдельное место занимает принятие решений о приобретении и продаже объектов незавершенного строительства. Статус таких объектов, их стоимость, а также логика управления ими во многом определяют эффективность инвестиций и динамику развития инфраструктуры государства. Особое значение имеет методика определения рыночной стоимости объектов незавершенного строительства в современной России/Отечественный рынок недвижимого имущества изобилует объектами незавершенного строительства недвижимости, относящейся к государственной, муниципальной, частной собственности. Плановая экономика передала в наследие рыночной долгострои, экономика переходного периода повлекла возникновение большого количества неэффективных собственников, не способных завершить собственные инвестиционные проекты в условиях нестабильной экономики [4]. Это лишь некоторые варианты, иллюстрирующие примеры так называемой заморозки огромных ресурсов, не нашедших эффективного применения в современной России [1]. Таким образом, на современном этапе одним из наиболее важных качественных показателей развития экономики в целом и стимулирования инвестиций в основной капитал, в частности, в жилищное строительство и иные программы является состояние объектов незавершенного строительства.
Анализ существующих подходов к формированию понятия объекта незавершенного строительства показывает, что, несмотря на многообразие точек зрения и авторских определений данного понятия, до сих пор не сложилось четкого определения, которое бы устанавливало их основные характеристики, определяющие юридическую природу таких объектов, а также специфические характеристики, отличающие незавершенные объекты недвижимости от завершенных. Основные определения объектов незавершенного строительства, существующие в настоящее время, обобщены в табл. 1.
Таблица 1. Существующие определения понятия объекта незавершенного строительства
| Источник, автор | Определение |
| Ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи» Гражданского кодекса РФ | Объект недвижимого имущества |
| Д. С. Некрестьянов | Объекты недвижимости, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено, но не осуществлено их принятие в эксплуатацию в установленном порядке |
| М. А. Смирнов | Переходная стадия от движимого имущества к недвижимому |
| Д. В. Смышляев | Объекты незавершенного строительства являются движимым имуществом, т. е. до момента сдачи объекта в эксплуатацию и государственной регистрации это всего лишь совокупность строительных материалов |
| Е. А. Суханов | Объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости только в случае консервации строительства, а во всех остальных случаях они всегда являются совокупностью стройматериалов (движимых вещей) |
Анализ объемов незавершенного строительства показывает, что они весьма значительны, а в некоторых субъектах Российской Федерации сопоставимы с их бюджетами. Все это говорит о высоком инвестиционном потенциале рынка объектов незавершенного строительства.
Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли реализовать свой проекты. Чтобы вернуть вложенные средства, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства более эффективным собственникам. Решение этой проблемы является важным и для развития регионов РФ. Это подтверждается тем фактом, что объем объектов незавершенного строительства в городах составляет 51,5 %, означая, что часть наиболее привлекательных городских территорий с развитой инфраструктурой заморожена в своем развитии вместе с находящимися на ней объектами незавершенного строительства и не дает экономического эффекта.
Практика показывает, что традиционный подход к оценке объектов незавершенного строительства по учетной стоимости (стоимости затрат) не отражает интересов участников современного рынка, поэтому рынок объектов незавершенного строительства продолжительное время находится в стагнации. Следует отметить, что сейчас существует острая потребность в оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства для реализации их на открытом рынке. На фоне быстро меняющихся рыночных условий эта задача оказалась достаточно сложной, требующей разработки нового методического подхода к оценке стоимости объектов незавершенного строительства в условиях неопределенности. Существующие в настоящее время методики и нормативные документы не решают задачу оценки стоимости объектов незавершенного строительства с учетом их специфики.
Определение рыночной стоимости незавершенных объектов строительства должно базироваться на принципе учета спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболее эффективного использования. На практике, как правило, используется затратный подход к оценке. Подход; основанный на сравнительном анализе продаж при оценке незавершенных строительством объектов, имеет крайне ограниченное применение вследствие сложности расчета поправочных коэффициентов. От доходного подхода необходимо отказаться в силу невозможности извлечения доходов от неэксплуатируемого объекта до момента завершения его строительства. Таким образом, существующие методы оценки объектов незавершенного строительства не учитывают специфические особенности незавершенных объектов и, следовательно, не отражают реальной их стоимости.
В зарубежной и отечественной литературе по вопросам рынковедения большое внимание уделено анализу внешней среды рынка недвижимости [3, 7, 8]. Существует ряд моделей факторного анализа влияния внешней среды, однако чаще всего все сводится к перечислению и группировке факторов при отсутствии каких-либо показателей, характеризующих состояние внешней среды рынка в целом [1]. Активные исследования в области оценки инвестиционной привлекательности регионов и городов могут использоваться при рассмотрении макросреды локального рынка недвижимости. Российскими учеными и практиками предлагаются различные варианты анализа данных социально-экономических систем, оценки их инвестиционной привлекательности и уровня риска. Кроме того, аналитиками рынка недвижимости проводится анализ различных сегментов рынка на локальном уровне. Как правило, в предлагаемых методиках недостаточно изученными остаются связи и зависимости между самим рынком и средой, в которой он формируется [6]. Отсутствие общепринятых методических подходов к оценке уровня сформированности рынка относительно реально сложившейся ситуации, сравнительного анализа и прогнозирования конъюнктуры рынка на разных территориальных уровнях делают проблему модификации имеющихся подходов к оценке, а также поиск категории, которая в полной мере характеризовала бы состояние потребностей современного рынка недвижимости, его взаимосвязи с существующими теоретическими основами экономики недвижимости еще более актуальной.
Для координации научного и экономического статуса понятия «объект незавершенного строительства», по мнению авторов, важно не только иметь представление о самом понятии, возможных его классификациях, правовом статусе объекта исследования, методиках оценки стоимости, но и выявить взаимодействие с текущими условиями сегмента рынка, к которому он относится, т.е. показать практическое значение обоснованных научных фактов. На фоне быстро меняющихся рыночных условий эта задача является комплексной, требующей использования методов научного исследования для определения сущности изучаемых процессов и явлений.
Для характеристики соответствия концептуально-теоретических подходов к оценке объектов незавершенного строительства рыночным реалиям представляется актуальным ввести категорию «кор-маральность» (от англ. — corresponding to market reality), отражающую степень адекватности методов оценки логике формирования реальной рыночной стоимости объекта, учитывающей законы спроса и предложения. Этот термин является компиляцией слогов, входящих в словосочетание «соответствие рыночной (маркетинговой) реальности». Именно соответствие реалиям изменяющегося рынка, по мнению авторов, является ведущим фактором благополучного развития региона в целом и рынка недвижимости, в частности, особенно в условиях нестабильной экономической ситуации.
Показатель кормаральности COR определим как соотношение между результатом оценки объекта недвижимости на различных стадиях строительства, полученным в соответствии с существующими подходами R, и результатом, который может быть получен с учетом факторов влияния внешней среды на объект незавершенного строительства R f . Таким образом, получаем следующее выражение кормаральности: COR = R/R f ,
Для устранения несоответствия между существующими теоретическими подходами оценки объектов незавершенного строительства и практических реалий, которые эти подходы не учитывают в силу отсутствия методик, позволяющих отразить специфические особенности объектов недвижимости на различных стадиях строительства до ввода их в эксплуатацию, достаточно рассмотреть существующие проблемы, с которыми сталкиваются оценщики при определении стоимости объектов незавершенного строительства. Эти проблемы связаны прежде всего с невозможностью получения обоснованной рыночной стоимости объектов незавершенного строительства из-за несоответствия методик, существующих в теории оценки, и полностью не учитывающих текущие рыночные условия, оказывающих влияние на объекты незавершенного строительства в силу их специфики. Отсутствие учета реальных рыночных условий создает барьеры для корректной оценки объектов незавершенного строительства, так как каждый из существующих подходов к оценке (доходный, затратный и сравнительный) требует определенных критериев, учитывающих специфику оцениваемых объектов, или создания подходов и методов для определения этих критериев.
Причиной появления термина «кормараль-ность» является парадоксальная ситуация, сложившаяся в реальной практике оценки объектов незавершенного строительства. С одной стороны, методические подходы, существующие в теории оценки, стали общепринятыми. С другрй стороны, практика показывает, что применяемые в настоящее время методики и нормативные документы не решают задачу оценки стоимости объектов незавершенного строительства с учетом их специфики.
Для достижения соответствия теоретических подходов рыночным условиям необходимо совершенствование существующих методик оценки и создание новых, учитывающих наличие рыночных барьеров в различные периоды развития экономики страны в целом, региона, отрасли и т.д. Учет конкретных рыночных факторов в рамках каждого подхода к оценке, выявление наиболее сильного влияния каждого внешнего фактора на тот или иной подход к оценке поможет выявить показатель корректировки и изменения существующих методик оценки для адекватного отражения специфики объектов незавершенного строительства. Таким показателем, по мнению авторов, является уровень кормаральности, для расчета которого необходимо определить критерии сопоставления. Мероприятия по разработке критериев для создания методик по оценке объектов незавершенного строительства в зависимости от влияющих на них извне рыночных условий, приведены в табл. 2.
Таблица 2. Мероприятия по совершенствованию существующих методик оценки с учетом рыночных условий (барьеров)
| Подход | Рыночные условия (барьеры), препятствующие применению существующих методов в рамках подхода | Модернизация методик с учетом рыночных реалий для возможной практической реализации |
| Затратный | Подверженность объектов незавершенного строительства более высокой степени физического износа в результате отсутствия мероприятий по консервации | Разработка критериев для обоснованного расчета физического, функционального и внешнего износов объектов незавершенного строительства |
| Необходимость точного определения степени готовности объекта | Разработка адекватных методик определения стоимости объектов незавершенного строительства в зависимости от степени готовности | |
| Сравнительный | Отсутствие на рынке аналогичных объектов | Разработка методики расчета стоимости объектов незавершенного строительства, позволяющая сравнивать их с объектами-аналогами, завершенных строительством, и получение корректной стоимости с учетом введения поправок, отражающих специфику оцениваемого объекта |
| Сложность расчета поправочных коэффициентов при сравнении с объектами-аналогами | Введение критериев расчета показателей сравнения объекта оценки с объектами-аналогами и их обоснование | |
| Доходный | Необходимость наличия информации о сроках окончания строительства оцениваемого объекта незавершенного строительства | Разработка методики расчета реального времени, необходимого для окончания строительства с учетом степени готовности объекта в случае отсутствия прогнозируемых сроков завершения строительства или их нарушения |
| Невозможность получения дохода от эксплуатации объекта незавершенного строительства до момента завершения строительства | Внесение предположения об условной завершенности оцениваемого объекта и дальнейшая корректировка существующих методик оценки стоимости объекта незавершенного строительства с учетом этого условия |
Таким образом, все имеющиеся недостатки существующих методик по определению стоимости объектов незавершенного строительства являются отражением уровня кормаральности: чем корректнее получена рыночная стоимость оцениваемого объекта, тем более применимой на практике становиться методика.
В теории методические подходы, используемые при оценке рыночной стоимости незавершенных строительством объектов, соответствуют сложившимся и изложенным в стандартах оценки подходам, применяемым к оценке готовых объектов [3].
Причиной достаточно низкого уровня кормаральности, существующего в настоящее время, является сложная концептуальная структура методических подходов к оценке объектов недвижимости. С одной стороны, существует четкий, прозрачный и содержательный алгоритм оценки объектов недвижимости. С другой стороны, на уровне рабочего инструментария четкость алгоритма размывается, поскольку эксперты вынуждены постоянно адаптировать инструментарий с учетом специфики объектов оценки. Эта проблема не всегда признается собственниками и менеджерами, принимающими инвестиционные и управленческие решения, из-за ее сложности и многогранности. Однако для специалистов-оценщиков эта проблема является актуальной и требующей срочного решения. Существенное влияние на алгоритмическую стройность процесса расчета и обоснования рыночной стоимости объекта незавершенного строительства также оказывает наличие ряда ключевых проблем, которые ранее были перечислены как неблагоприятные условия (барьеры), препятствующие применению существующих методов (табл. 2).
Указанная методологическая проблема теории оценки объектов незавершенного строительства предопределяет невозможность применения полностью формализованных подходов к оценке недвижимости. Существующий практический инструментарий неизбежно базируется на глубинном противоречии, с которым приходится сталкиваться в теории оценки. Существование рыночных барьеров резко снижает достоверность получаемых результатов стоимости и снижает доверие к практической ценности расчета и его обоснования. Одним из возможных выходов, по мнению авторов, является формирование методики определения стоимости объектов незавершенного строительства путем учета факторов влияния внешних рыночных барьеров на его стоимость.
Анализ предпосылок и необходимость совершенствования существующей методики оценки объектов незавершенного строительства дают возможность рассматривать инструментарий, с помощью которого можно определить критерии, необходимые для применения усовершенствованной методики. Такими инструментами могут выступать:
критерии для обоснованного расчета физического, функционального и внешнего износов объектов незавершенного строительства;
критерии выбора методики определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в зависимости от степени готовности объекта;
критерии расчета показателей сравнения анализируемого объекта незавершенного строительства с объектами-аналогами и их обоснование;
критерии, определяющие дальнейшую возможность прогнозирования получения доходов от владения объектом незавершенного строительства после ввода его в эксплуатацию.
Выявление набора перечисленных критериев позволит, во-первых, наиболее полно выявить специфические характеристики оцениваемого объекта, а во-вторых, выбрать наиболее подходящий метод расчета в рамках каждого подхода к оценке. С точки зрения системного подхода необходимо рассмотреть взаимосвязь внешних факторов со стоимостью конкретного объекта незавершенного строительства. Именно определение влияния данных факторов на стоимость объекта незавершенного строительства будет определять уровень кормаральности.
Необходимость всестороннего анализа факторов рынка, оказывающих влияние на создание, динамику функционирования и степень совершенности рынка объектов незавершенного строительства, позволит более тщательно и взвешенно подходить к выбору методик определения стоимости таких объектов и избежать возможных ошибок при их оценке. Новый методический подход к оценке стоимости объектов незавершенного строительства, который учитывает степень влияния внешних факторов [2], представлен на рис. 1.
Каждому анализируемому внешнему фактору по рассматриваемым критериям экспертно определяется количественная оценка и присваивается ранг соответственно его степени влияния исходя из пятибалльной системы оценки, где 1.- наименьшая степень влияния, 5 — наивысшая степень влияния фактора. Таким образом, уровень кормаральности EC0R определяется по следующей формуле:
где n – количество факторов;
q j — балл, присвоенный j-му фактору;
d i — весовой коэффициент i-го фактора.
Основными факторами влияния обстоятельств на ситуацию, складывающуюся во внешней среде по отношению к объектам незавершенного строительства, является группа факторов, которые связаны с показателями, являющимися определяющими при расчете стоимости объекта незавершенного строительства. Данные для количественной оценки влияния факторов на стоимость на примере объекта незавершенного строительства «X» приведена в табл.3.
Таблица 3. Анализ уровня влияния факторов внешней среды на объект незавершенного строительства «X»
Методика расчета влияния факторов предполагает определение веса каждого фактора на основе их ранжирования. Весовые коэффициенты присваиваются в зависимости от мнения группы экспертов по каждому анализируемому фактору.
Эксперты выбирают один из пяти вариантов в зависимости от степени влияния. Таким образом, наибольший вес присваивается фактору, имеющему наибольшее влияние на оцениваемый объект. Расчет удельного веса фактора осуществляется по формуле
Расчет уровня кормаральности по таблице взвешенных рисков на примере объекта незавершенного строительства «X» приведен в табл. 4.
Таблица 4. Расчет уровня кормаральности на примере объекта незавершенного строительства «X»
Результаты расчетов показали, что уровень кормаральности может принимать значения от 3,667 до 11, причем значение 3,667 достигается при минимальной степени влияния внешних факторов (незначительный уровень риска), а значение 11 — при максимально высокой степени влияния внешних факторов (высокая степень риска).
Медианное значение уровня кормаральности составляет 7,334, что характеризует умеренную степень риска и является критериальным значением для принятия управленческих решений.
Алгоритм реализации математического подхода к определению уровня кормаральности представлен на рис. 2.
Авторами получены диапазоны значений уровня кормаральности, характеризующие степень риска и влияние внешних факторов на объект оценки, следующим образом: разница между наибольшим влиянием и незначительным влиянием факторов разделена на три сегмента (11 — 3,667) / 3 = 2,444. Таким образом, верхняя граница зоны незначительной степени риска равна 3,667 + 2,444 = 6,111; верхняя граница зоны умеренного риска установлена на отметке 6,111 + 2,444 = 8,555; верхняя граница зоны высокого риска — на отметке 11. Зоны риска и их диапазоны представлены на рис. 3.
Полученный результат уровня кормаральности E COR при оценке объекта «X» равен 7,483 (рис. 3). Это свидетельствует о том, что влияние внешних факторов на объект незавершенного строительства признано умеренным (зона умеренного риска). В этой зоне возможно получение адекватной рыночной стоимости объекта с учетом риска инвестирования и принятие одного из управленческих решений:
приостановление строительства объекта;
завершение строительства объекта;
возможность реализации объекта незавершенного строительства на открытом рынке;
привлечение дополнительных инвестиций. При принятии управленческого решения в отношении объекта незавершенного строительства «X» сформирована группа экспертов, которая состоит из пяти специалистов-оценщиков. Этой группе необходимо сделать выбор оптимального управленческого решения из имеющихся четырех возможных вариантов развития событий.
Алгоритм получения коллегиального экспертного мнения заключается в следующем.
Производится составление матрицы индивидуальной и коллективной ранжировок. Каждый эксперт в соответствии со своей шкалой предпочтений присваивает каждому из имеющихся вариантов место (ранг). Матрица индивидуальной и коллективной ранжировок приведена в табл. 5.
Таблица 5. Матрица индивидуальной и коллективной ранжировок
В соответствии с полученной коллективной ранжировкой группа экспертов должна принять в качестве решения 2-й вариант (завершение строительства объекта), поскольку он имеет наивысший ранг.
Затем проводится проверка согласованности мнений экспертов. Для этого подсчитываются квадраты сумм рангов (табл. 4) и вычисляется величина S, равная их сумме (225 + 64 + 81 +324 = 694).
Далее определяется величина расхождения мнения экспертов. Данный показатель X вычисляется по следующей формуле: Х = 12*S/[m n (n + 1)] — 3 m (n + 1),
где m — количество экспертов в группе;
n — количество вариантов управленческих решений.
Полученное значение X = [12 * 694/(5 * 4 * 5)] — 3 * 5 * 5 = 83,28 — 75 = 8,28.
Далее необходимо сравнить полученное расхождение X с полученными на основе математической обработки массива статистических данных значениями X ср . Для принятия решения о согласованности требуется, чтобы удовлетворялось неравенство Х > X ср . Так, если вполне удовлетворит вероятность совершения ошибки, равная 0,1, то соответствующее значение X должно превысить величину 7,6. В рассматриваемом случае Х = 8,28. Мнения группы экспертов можно считать согласованными и при вероятности возникновения ошибки, равной 0,08. Если Х = 6,т.е. меньше любого из табличных значений, это означает, что при приведенных вероятностях ошибки мнения экспертов должны быть признаны несогласованными.
Для оценки согласованности мнений экспертов предлагается применить иной подход, основанный на расчете коэффициента конкордации, который определяется по следующей формуле: W = 12 X / 1/12 [m 2 (n 3 -n)]. Чем ближе значение коэффициента конкордации к единице, тем больше согласованность суждений экспертов. Однако однозначных рекомендаций, позволяющих оценить согласованность мнений экспертов с помощью коэффициента конкордации, не существует. Можно сказать, что при W > 0,8 мнения экспертов практически во всех задачах считаются согласованными, а при W < 0,2 — несогласованными. Во всех остальных случаях лица, принимающие решение, должны сами оценить степень близости значения коэффициента конкордации к единице или удаленности от нее. Произведем расчет коэффициента конкордации для первого и второго случаев.
Степень согласования экспертного мнения составляет 55,2 %. Это означает, что мнение экспертов не согласовано полностью и высока вероятность ошибки.
Попробуем оценить меру согласованности мнения экспертов с помощью коэффициента конкордации Кендалла:
где σS — сумма квадратов отклонения суммы рангов от средней суммы рангов по каждому варианту;
Т j — средняя сумма ранговых вариантов по j-му эксперту.
Для рассматриваемого примера среднюю сумму рангов получим следующим образом:
Из полученных данных можно сделать вывод, что мнение, полученное в результате опроса группы экспертов, можно считать практически согласованным с вероятностью ошибки 0,08%.
Для проверки согласованности мнения экспертов применяется также метод балльного оценивания. Этот метод осуществляется в два этапа.
Первый этап. Каждому эксперту дается определенное количество баллов (к примеру, 100), которое предлагается распределить между рассматриваемыми вариантами в соответствии с его шкалой предпочтений. После чего вариант, получивший от всех членов экспертной группы наибольшую сумму баллов, выбирается как наилучший. Указанный подход представлен в табл. 6.
Таблица 6. Балльное оценивание управленческих решений (первый этап)
Эксперты имеют право присвоить баллы любому варианту решения в любом количестве из имеющихся в их распоряжении, в том числе и 0. В данном случае 2-й вариант (завершение строительства объекта) имеет наибольшую сумму баллов (147) и на этом этапе может быть выбран экспертной группой как наилучший. Однако можно получить набор наилучших экспертных мнений и повторить процедуру оценки. При этом эксперты должны иметь договоренность о том, что для второго этапа будут выбраны варианты, набравшие, к примеру, не менее 80 баллов. Таким образом, на втором этапе будут проанализированы варианты 1-3.
Второй этап. На втором этапе процедура оценки повторяется для выделенных трех вариантов, в результате чего и находится лучший из них (табл. 7). По мнению экспертной группы, наилучшим все-таки является 2-й вариант.
Проблема согласованности мнений экспертов существует и при балльном оценивании. Решить ее можно следующим образом.
Необходимо определить среднее арифметическое из оценок всех экспертов. К примеру, для 2-го варианта (табл. 7) оно равно Х ср = (65 + 50 + 40 + 40 + 60)/5 = 51.
Таблица 7. Балльное оценивание (этап 2)
Далее производится расчет среднего квадрати-ческого отклонения по следующей формуле:
где Х — оценки экспертов;
m — число экспертов.
Затем производится расчет коэффициента вариации К по формуле: К = σ/X ср = 11,4/51 = 0,224.
Мнения экспертов по каждому из вариантов решения считаются согласованными, если коэффициент вариации не превосходит величины 0,25. Для 2-го варианта решения в рассматриваемом примере получаем К = 0,224 < 0,25.
Таким образом, мнения экспертов при выбореварианта решения считаются согласованными. Полученные результаты расчетов сведены в итоговуютабл. 8.
Таблица 8. Результаты расчетов коэффициентов конкордации
| Оценка согласованности мнений | Результат |
| Вероятность ошибки | 0,08 |
| Коэффициент конкордации | 55,2 |
| Коэффициент конкордации Кендалла | 66,2 |
| Коэффициент вариации | 0,224 |
Подобной проверке должны подвергаться все варианты управленческих решений. Это, по мнению авторов, будет способствовать повышению эффективности управления объектами незавершенного строительства.
Показатель уровня кормаральности отражает степень влияния кормаральности на стоимость оцениваемого объекта незавершенного строительства.
Показатель позволяет установить, во-первых, соответствующую степень риска вложения в конкретный объект незавершенного строительства (целесообразность его дальнейшего финансирования или приобретения) в рамках доходного подхода. Данный показатель может быть применен в качестве составляющей при расчете нормы отдачи на капиталовложения с учетом риска инвестирования (ставки дисконтирования).
Во-вторых, в рамках сравнительного подхода устанавливается целесообразность применения подхода и в случае применения подхода позволяет рассчитать дополнительную поправку при сравнении с объектами-аналогами. Если степень влияния внешних факторов незначительная, то это означает, что характеристики и потребительские качества объекта оценки как товара очень низки. В этом случае следует отказаться от применения сравнительного подхода как дающего наименее корректную рыночную стоимость объекта, поскольку к стоимости оцениваемого объекта при сравнении будет вводиться значительное число поправок и корректирующих коэффициентов, суммарное значение которых в итоге может достигнуть высокого значения, что будет говорить о значительных различиях объекта оценки и объектов-аналогов.
В случае если степень влияния внешних факторов умеренная, то рекомендации сводятся к применению сравнительного подхода, но при этом следует по возможности сравнивать его также с объектами незавершенного строительства, в отношении которых также действуют факторы влияния обстоятельств на ситуацию, складывающуюся во внешней среде, что поможет получить корректный результат рыночной стоимости. Когда степень влияния внешних факторов высокая, это дает возможность оценщику включать в число сопоставимых объектов-аналогов объекты как незавершенные, так и завершенные строительством, вводить в отношении последних дополнительную корректировку для анализа.
В-третьих, в рамках затратного подхода можно установить разницу (погрешность) в величине совокупного износа (физического, функционального и внешнего) объекта незавершенного строительства в сравнении с аналогичным объектом той же группы капитальности, но завершенного строительством. Это позволит отразить более интенсивное влияние внешней среды на незавершенные объекты, следовательно, и более высокую степень износа.
1. Воданюк С. А. Базовые понятия оценки — цель, объект, предмет, задачи // Вопросы оценки. 2009. № 4.
2. Городнова Н. В., Байковская А. В. Методический подход к оценке сроков завершения строительства объектов государственно-частными партнерствами // Стратегический управленческий анализ. 2011. №3.
3. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости: учебник / А. Г. Грязнова, М.А. Федотова. М. Финансы и статистика, 2009.
4. Домолсирова Н. В., Байковская А. В. Особенности оценки объектов незавершенного строительства // Вестник УГТУ-УПИ. 2009. № 3.
5. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков // Банковское кредитование, 2007. № 3.
6. ХемдиА. Т. Введение в исследование операций / пер. с англ. М.: Вильяме, 2007.
7. Barton P., Bryan S., Robinson S. Modelling in the economic evaluation of health care: selecting the appropriate approach. J Health Serv Res Policy 2004; 9 (2).
8. Briggs A, Claxton K, Sculpher M. Decision Modelling for Health Economic Evaluation. Oxford University Press, 2007.
SRG в СМИ
Все активы на рынке можно разделить по назначению на универсальные и специализированные. Производственно-складские комплексы универсального назначения легко могут быть перепрофилированы под другую деятельность или функционально заменены другими аналогичными площадками. Как правило, такие площадки включают в себя несколько типовых зданий, подъездные дороги, коммуникации и легко монтируемое/демонтируемое движимое имущество. Перепрофилирование же специализированных комплексов маловероятно из-за конструктивных и технических особенностей зданий, сооружений и производственной площадки в целом.
Рассмотрим оценку специализированного комплекса имущества, расположенного по адресу: Республика Башкортостан. Данный комплекс представляет собой совокупность движимого и недвижимого имущества, в том числе земельных участков, предназначенных для разведения сельскохозяйственной птицы, то есть птицефабрику. Новые объекты построены в 2013-2014 гг. по современным технологиям. Реконструкция устаревших объектов проходила в 2009 году также по современным технологиям. В перечень оцениваемых объектов также входят объекты незавершенного строительства, которые учтены на 08 счете бухгалтерского баланса предприятия.
Выбор подходов к оценке:
Сравнительный подход
Для оценки узкоспециализированных производственных комплексов необходимо использовать сравнительный подход на основании цен предложений и сделок с аналогичными по назначению комплексами недвижимости в данном регионе. В этом случае рассчитываются удельные показатели стоимости комплексов по этим сделкам.
Наиболее часто используемые показатели: стоимость/мощность, стоимость/объем выпуска, стоимость/площадь зданий или производственной площадки. Полученные удельные показатели стоимости применяют к показателям объекта оценки.
Применение методов сравнительного подхода, основанных на сопоставлении с данными о стоимости компаний (капиталов компаний) при расчете стоимости имущественного комплекса некорректно. Данные методы используются, как правило, для верификации результатов доходного подхода, используемого для определения экономического устаревания и/или определения величины прибыли предпринимателя (в рамках затратного подхода).
Для оценки специализированных производственных комплексов:
- Необходимо использовать как метод рынка капитала, так и метод сделок. В рамках обоих методов, отбор компаний-аналогов должен быть осуществлен путем сопоставления оцениваемого комплекса имущества с компаниями-аналогами по виду деятельности, модели бизнеса, положению компании в отрасли и масштабам производства.
- Если предприятие имеет собственные котировки на открытых торговых площадках, необходимо определить стоимость предприятия на основании собственных данных по рынку капитала и объяснить различия в оценках на этапе согласования результата.
- Отбор компаний-аналогов должен быть осуществлен путем сопоставления объектов оценки с компаниями-аналогами по виду деятельности, модели бизнеса, положению компании в отрасли, рентабельности, стадии развития бизнеса, по размеру предприятия.
- При описании компаний-аналогов должны быть приведены показатели выручки, долга, доли оборотного капитала в выручке, отношения чистого долга к EBITDA, рентабельности по EBITDA.
- При формировании вывода о стоимости в рамках сравнительного подхода должен быть приведен спектр финансовых (в том числе стоимость/выручка, стоимость/EBITDA), и производственных мультипликаторов (в том числе стоимость/мощность, стоимость/объем производства). При этом в анализе мультипликаторов должны быть исключены кратковременные колебания рыночных цен акций.
- При выборе и расчете мультипликаторов, используемых для формирования стоимости, должно быть соблюдено правило соответствия знаменателя временному периоду, единому для всех аналогов, которые используются в оценке.
Сравнительный подход к оценке рассматриваемого объекта
На рынке коммерческой недвижимости республики Башкортостан представлены объявления по продаже животноводческих комплексов. Однако дата размещения этих объявлений устарела, и информация, указанная в данных объявлениях, неактуальна. В связи с этим, оценщик провел анализ предложений по продаже сельскохозяйственных комплексов на территории России. В ходе анализа данных объявлений и телефонных консультаций с представителями собственников продаваемых комплексов оценщик пришел к выводу, что определение рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода не представляется возможным вследствие несопоставимости по следующим ценообразующим факторам:
общая площадь объектов недвижимости;
состав имущественных комплексов;
технологическая оснащенность объекта недвижимости;
наличие прочих улучшений на земельных участках (водоемы);
конкурентная среда в районе расположения объекта недвижимости и пр.
Кроме того, в цену объектов-аналогов входит стоимость оборудования, сельскохозяйственной техники и скота. Расчет и введение корректировок по данным факторам приведет к искажению стоимости, рассчитанной в рамках сравнительного подхода.
Настоящий объект оценки является вновь построенным или полностью реконструированным по новым технологиям с использованием современных материалов. Объекты-аналоги, которые представлены на рынке – это в основном довольно устаревшие комплексы, которые построены еще в 1940-1960 годах. В соответствии с этим, оценщик пришел к выводу, что применение сравнительного подхода нецелесообразно.
Затратный подход
Затратный подход применяется преимущественно в случаях при специфичном функциональном назначении объектов, в связи с чем последние не представлены на рынке недвижимости. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки (или движимого имущества).
Затратный подход к оценке рассматриваемого объекта.
Недвижимое имущество
Этапы определения стоимости в рамках затратного подхода:
1 этап – определение рыночной стоимости земельного участка как условно свободного;
2 этап – определение затрат на воспроизводство или на замещение улучшений;
3 этап – определение прибыли предпринимателя;
4 этап – определение износа и устаревания;
5 этап – определение стоимости улучшений как суммы затрат на воспроизводство или на замещение улучшений и прибыли предпринимателя, уменьшенной на величину износа и устареваний;
6 этап – определение рыночной стоимости объекта как суммы стоимости земельного участка и стоимости улучшений.
Определение рыночной стоимости земельных участков как условно свободных.
При определении стоимости права аренды на земельный участок оценщик использовал метод сравнения продаж, учитывая достаточное количество доступной рыночной информации.
Характеристика объектов-аналогов для оцениваемых земельных участков
Анализ условия продажи (предложения)
По законам рынка цена предложения обычно превышает цену продажи. По результатам телефонных переговоров с представителями собственников и консультации со специалистами ведущих агентств недвижимости республики Башкортостан (АН «Rain Group» www.rgestate.ru/, тел. 8(347)226-0-226; АН «102-й регион» http://www.102-ufa.ru/ , тел. 8(347) 294-97-98; АН «БАШРИЭЛКОМ» http://www.bashrielcom.ru/, тел. 8(347)293-12-03) скидки на уторговывание при продаже земельных участков под размещение сельскохозяйственного производства могут составлять от 10 до 30%. Для дальнейших расчетов данная скидка принимается равной 15%, кроме тех случаев, когда продавец объекта отказывается от торга при осуществлении сделки.
Анализ состава передаваемых прав
В рамках настоящего отчета корректировка на состав передаваемых прав проводилась в соответствии со Справочником расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №14, 2014, стр. 14, табл. 1.3.1). Корректировка взята для Екатеринбургской области, потому что она сопоставима с республикой Башкортостан по экономическим, социальным и географическим показателям, что выражается в том, что республика Башкортостан и Екатеринбургская область входят в Уральский федеральный округ и имеют общую границу. Данная корректировка составляет -8,40%.
Анализ характеристик месторасположения
Корректировка на месторасположение вводилась на основании данных о средних удельных показателях кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения принятых в соответствии с Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 №515. Корректировка рассчитывалась по формуле:
, где
СУПКСЗ о.о. — средний удельный показатель кадастровой стоимости земель объекта оценки;
СУПКСЗ о.а. — средней удельный показатель кадастровой стоимости земель объекта аналога.
Остальные корректировки рассчитываются аналогично.
Расчет затрат на замещение улучшений земельного участка, входящих в состав объекта оценки
Расчет затрат на замещение производился с использованием Справочников оценщика, издаваемым ООО «Ко-Инвест» – «Промышленные здания. 2011», «Сооружения городской инфраструктуры. 2010», «Магистральные сети и транспорт 2010», данных строительных организаций, а также индексации первоначальной балансовой стоимости.
Для тех объектов недвижимости, по которым отсутствует информация по площади, объему, протяженности и т.д., был применен метод индексации балансовой стоимости.
В случае определения затрат на замещение с использованием сборников Ко-Инвест без учета износа расчет производится по формуле:
, где:
С стр – стоимость строительства единицы измерения объекта в базовых;
V – в зависимости от удельного показателя: строительный объем, общая площадь, протяженность и т.п.;
К рэ – регионально-экономический коэффициент;
К р – коэффициент, учитывающий различия между оцениваемым объектом и аналогом по объему, площади и другим характеристикам;
Ки – коэффициент пересчета с базовой цены в уровень цен на дату оценки;
П – прибыль предпринимателя;
При расчете затрат на замещение по данным строительных организаций в качестве стоимости строительства принимались цены предложений по продаже без учета НДС.
Затраты на воспроизводство методом индексации балансовой стоимости без износа определяются, путем индексации балансовой стоимости по следующей формуле:
, где:
– первоначальная стоимость объекта (по данным, предоставленным Заказчиком);
I – индекс изменения цен с даты постановки на баланс на дату оценки.
Индекс пересчета рассчитывался как отношение суммы затрат на замещение объектов недвижимости специального назначения к сумме первоначальной балансовой стоимости. Сумма затрат на замещение приводилась без учета прибыли предпринимателя.
Определение износа и устареваний
Суммарный (накопленный) износ рассчитывается по формуле:
F, V, и E – выраженная в долях степень соответствующего частичного обесценения – физического, функционального и внешнего.
Расчет физического износа
Физический износ отражает изменение физических свойств оцениваемых объектов со временем (например, дефекты конструктивных элементов). В рамках настоящего отчета физический износ определялся методом анализа эффективного возраста.
Физический износ измеряется при помощи метода, называемого «метод анализа эффективного возраста», и выражается обычно величиной в процентах от стоимости замещения. Этот метод может быть проиллюстрирован следующей формулой:
Эффективный возраст объектов принят равным фактическому возрасту.
Нормативные сроки службы объектов недвижимого имущества в зависимости от класса конструктивной системы принят на основании анализа данных следующих источников:
Постановление №1 от 01.01.2002г. ОКОФ
Постановление СМ СССР №1072 от 22.10.1990 г.
Справочника Marshall&Swift (США).
Срок остаточной полезной жизни объекта определялся на основании его хронологического возраста, а также с учетом результатов визуального осмотра.
Расчет функционального устаревания
Функциональное устаревание – потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям. По мнению Оценщика, функциональное устаревание для оцениваемых объектов недвижимого имущества отсутствует.
Расчет внешнего (экономического) устаревания
Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Величина экономического устаревания составляет 3,92%. Расчет приведен далее в рамках Доходного подхода.
Расчет затрат на замещение объекта с учетом износа
Стоимость затрат на замещение с учетом износа определяется по формуле:
Сз с износом = Сзх (1-S),
Сз – стоимость затрат на замещение без учета износа;
S – величина накопленного износа.
Выбор укрупненных показателей стоимости замещения зданий и сооружений
Расчет рыночной стоимости улучшений в рамках подхода
Прочие объекты рассчитаны аналогично.
Алгоритм расчета рыночной стоимости затратным подходом:
определение затрат на воспроизводство (замещение);
расчет накопленного износа;
расчет рыночной стоимости затратным подходом.
Определение затрат на воспроизводство (замещение)
Определение затрат на замещение по цене однородного объекта
К части оцениваемого движимого имущества был применен метод расчета затрат на замещение по цене однородного объекта. При определении стоимости без учета износа Оценщик использовал ценовую информацию компаний-поставщиков.
При определении затрат на замещение имущества учитывались затраты на монтаж оборудования. Корректировка по данному фактору была рассчитана с помощью справочника Ко-инвест «Индексы цен в строительстве» №89 (ноябрь 2014 года). Доля стоимости монтажных работ представлена в таблице ниже.
Доля стоимости монтажных работ в цене оборудования
Расчет затрат на замещение по цене однородного объекта (оборудование)
Прочие объекты рассчитаны аналогично.
Определение затрат на воспроизводство методом индексации балансовой стоимости
Для расчета затрат на воспроизводство части оцениваемого оборудования был применен метод индексации балансовой стоимости, вследствие отсутствия информации в открытых источниках о продаже аналогичного имущества на первичном, а также на вторичном рынке.
Затраты на воспроизводство методом индексации балансовой стоимости без износа определяются методом трендов, путем индексации балансовой стоимости по следующей формуле:
,
– первоначальная стоимость объекта (по данным, предоставленным Заказчиком);
I – индекс (цепные индексы) изменения цен соответствующей группы объектов оценки за период между датой оценки и датой ввода в эксплуатацию (по данным Госкомстата);
В настоящем томе для определения тренда (индекса) цен используется Программно-информационный комплекс «СтОФ 4.88», который разработан по поручению Федеральной службы государственной статистики России и прошел успешное тестирование в территориальных органах государственной статистики.
Расчет стоимости воспроизводства методом индексации балансовой стоимости приведен в таблице ниже.
Расчет затрат на воспроизводство методом индексации балансовой стоимости
Прочие объекты рассчитаны аналогично.
Определение физического износа оборудования
Для определения физического износа объекта оценки – оборудования применялся метод экспоненты — это метод расчета износа на основе рыночных данных по экспоненциальной зависимости между износом и хронологическим возрастом.
Статистическая обработка динамики обесценивания машин, оборудования и транспортных средств, относящихся к разным сегментам рынка, отличающихся областью применения, функциональным назначением, конструктивным и техническим исполнением (сухогрузные теплоходы, печатные машины, термопластавтоматы, автомобили, кривошипные прессы, комбайны, автобусы, компьютеры), позволило построить обобщенную формулу для расчета совокупного износа в зависимости от хронологического возраста. Она имеет вид:
,
– физический износ;
– хронологический возраст объекта;
– нормативный срок службы.
Нормативный срок экономической жизни определялся по методу ЕНАО, отражающего средние реальные сроки службы.
В качестве хронологического возраста принималась дата:
для оборудования, затраты на воспроизводство которого определены методом индексации балансовой стоимости (метод ИБС) принимается период с даты ввода эксплуатацию до даты оценки;
для оборудования, затраты на воспроизводство которого определены методом индексации контрактной стоимости (метод ИСД) расчетной датой ввода принималась дата контракта;
для оборудования, затраты на замещения которого определены методом однородного объекта (метод ЭКСП), возраст определялся от года выпуска.
Расчет функционального устаревания
Функциональный износ — потеря стоимости в результате применения новых технологий и материалов при производстве аналогичного оборудования.
Оценщиком не было выявлено наличия указанных признаков функционального износа у оцениваемого движимого имущества.
Расчет внешнего устаревания
Внешнее устаревание это потеря стоимости, вызванная общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникации, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Величина экономического устаревания составляет 3,92%. Расчет приведен далее в рамках Доходного подхода.