Как рассчитать выгодно ли рефинансирование ипотеки

Как рассчитать выгодно ли рефинансирование ипотеки

Добровольное медицинское страхование

От критических заболеваний

Страхование от укуса клеща

Страхование дома и дачи

Займы без отказа

Займы с плохой КИ

Займы без процентов

Займы под залог ПТС

Займы через Госуслуги

Займы до зарплаты

Заявка на ипотеку онлайн

Ипотека с господдержкой

Ипотека в новостройках ПИК

Ипотека без первоначального взноса

Выгодные ставки по ипотеке

Ипотека для молодой семьи

Подбор кредитной карты

Кредитные карты с бесплатным обслуживанием

Виртуальные кредитные карты

Кредитные карты с моментальным решением

Кредитные карты без отказа

Кредитные карты с доставкой

Кредитные карты без подтверждения дохода

Кредитные карты с кэшбэком

Куда вложить деньги

Пенсионные программы НПФ

Инвестиции в МФО

Инвестиционное страхование жизни

Накопительное страхование жизни

Кредиты для бизнеса

Услуги для маркетплейсов

Внесение изменений в ИП и ООО

Подготовка к ЕГЭ и ОГЭ

Разработка на Python

Вопросы и ответы

Что важно знать о рефинансировании ипотеки

Рефинансирование – это такой же кредит, как и обычная ипотека. Поэтому для того, чтобы его получить, нужно подходить под «стандартные» требования:

• гражданство РФ,
• постоянная работа,
• адекватный доход,
• подходящий возраст.

Кроме этого, есть еще и требования к рефинансируемой ипотеке:

• обычно она должна быть взята 6+ месяцев назад,
• до ее окончания должно оставаться 3+ месяца.

Чтобы выбрать выгодные условия, необходимо обратить внимание на:

• снижение процентной ставки. Она должна снизится как минимум на 1%.
• дополнительные условия, вроде страхования. Иногда бывает так, что новый банк отказывается принимать старое страхование – придется заключать новое, дополнительные расходы.
• обслуживание – иногда стоит «потратить» лишний процент, чтобы получить удобное приложение, наличие рядом офиса и дружелюбную техподдержку, идущую клиенту навстречу.

В том, что вы будете уверены в своих расчетах. Да, есть формулы для самостоятельного расчета рефинансирования, но этот самый расчет займет минимум 10 минут для одного рефинансирования. А на рынке есть масса предложений, и вам нужно будет произвести этот расчет 10-20 раз. Время тратится, вероятность ошибки увеличивается. Поэтому лучше воспользоваться нашим онлайн-калькулятором – вам нужно просто ввести исходные данные и получить результат, машина произведет все расчеты за вас (для этого их, в общем-то, и создавали).

Если вы еще не заключили договор на рефинансирование, снизить ставку можно в момент заключения – предоставьте максимальную информацию о своих доходах и всех сбережениях. Желательно, чтобы эти сбережения хранились на счетах банка, в котором вы оформляете рефинансирование. Кроме того, переведите зарплату в этот банк – зарплатным клиентам обычно предлагают более выгодные условия рефинансирования.

Если вы уже заключили договор и выплачиваете ипотеку, единственный вариант для вас – частичное досрочное погашение с уменьшением платежа.

Расчет рефинансирования ипотеки онлайн

Ипотечный калькулятор рефинансирования ипотеки показывает, сколько вы сможете сэкономить на процентах, если вместо погашения текущего долга возьмете новый кредит с пониженной ставкой в другом банке, досрочно закроете текущую ипотеку и будете выплачивать новую. Калькулятор позволяет не только посчитать выгоду, но и рассчитать платеж, который придется ежемесячно вносить.

Чтобы рассчитать рефинансирование без подтверждения дохода, нужно взять оставшуюся сумму кредита, срок и новую процентную ставку, считаете переплату и ежемесячный платеж. Можно посчитать все самостоятельно, но мы крайне рекомендуем воспользоваться нашим калькулятором рефинансирования – не запутаетесь в формулах и не допустите ошибку.

Кстати, некоторые банки позволяют взять дополнительные деньги, которые вы можете потратить на свое усмотрение – если хотите этим воспользоваться, закладывайте дополнительные деньги в оставшуюся сумму.

Выгодно ли сейчас рефинансировать ипотеку?

Ставки на ипотечном рынке уже давно снижаются, поэтому получается, что те, кто брал ипотеку несколько лет назад, сейчас имеют более высокую ставку, чем нынешняя рыночная.

Давайте разберемся, что из себя представляет рефинансирование ипотечного кредита, какие там в целом нюансы и в чем особенность нынешней ситуации.

Что такое рефинансирование ипотеки и как рассчитать выгодность?

Рефинансирование — это по сути погашение кредита в одном банке новым кредитом, который вы берете во втором банке.

При этом рефинансирование выгодно делать, когда ставки на рынке ниже тех времен, когда вы брали изначально кредит. При рефинансировании снижается ставка, а это может уменьшить ежемесячный платеж или срок кредита.

Но не все так просто. Стоит учитывать несколько моментов.

• Рефинансирование является новым кредитом, поэтому при его оформлении обычно нужно будет оплатить отчет об оценке недвижимости, страховку жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.
• Кроме того, иногда второй банк на короткий период перехода залога собственности ставит более высокую ставку, которая потом после новой регистрации залога меняется на стандартную.
• В последние годы в основном по ипотеке по условиям договора оформляются аннуитетные платежи, а не дифференцированные. Не буду вдаваться в подробности, просто поясню. С аннуитетными платежами человек сначала гасит по большей части проценты по долгу, а потом уже сам долг. Это ставит под вопрос выгодность рефинансирования, потому что там-то экономия идет за счет процентов, ставка же снижается. Особенно это актуально, если уже погашено 40-50% кредита, то есть существенная часть процентов.

Как же понять, выгодно ли рефинансирование? Тут только один способ. Сесть с калькулятором и посчитать: сколько останется платить, если ничего не менять, и сколько платить при рефинансировании по определенной ставке приплюсовать к рефинансированию траты на оформление сделки. Вот цифры есть/станет и надо сравнить.

Понизятся ли еще ставки по рефинансированию ипотеки?

Допустим, вы все просчитали и получается, что рефинансирование вам выгодно сделать. Но в последние годы ставки по кредитам снижаются. И возникает закономерный вопрос: а может, стоит подождать и ставка по рефинансированию ипотеки станет еще ниже?

А вот на этот вопрос никто вам точно не ответит. Да, у нас есть тенденция снижения ставок, но ряд экспертов считают, что Центробанк уже не сможет так резко снижать свою ставку. Она как раз и влияет на ставки кредитов для обычных граждан.

Также не забывайте, что мы столкнулись с невиданной доселе пандемией. Неизвестно, как она скажется на мировой и российской экономике. Есть много мнений, одно из них такое: экономические последствия будут сильнее ощущаться осенью. А там еще и может накатить вторая волна вируса с короной. Во время экономически кризисов чаще всего растут ставки, растет инфляция.

Но точно никаких гарантий ни по росту, ни по снижению ставок никто не даст. Если сейчас просчеты показывают выгодность, я бы рефинансировалась. Если ставки заметно упадут, потом процедуру можно будет повторить.

Сколько денег можно сэкономить на рефинансировании ипотеки и как это сделать проще всего

Долг россиян по ипотеке к сентябрю 2021 года составил 11,2 трлн рублей. И если в 2019 году средняя ставка по ипотеке в рублях составляла 10,8% годовых, то в конце III квартала 2021 года она снизилась до 8,35%. И это если не брать в расчет льготные государственные программы, по которым можно взять кредит на покупку недвижимости под 6% и ниже.

Рассказываем, как рефинансировать ипотечный кредит и сколько денег можно сэкономить.

Что же такое рефинансирование ипотеки?

Для начала определимся с терминологией: рефинансирование (или перекредитование) любого займа, в том числе ипотечного, — это банковская услуга, с помощью которой оформляется новый кредит с целью погашения уже существующего.

Для чего нужно рефинансировать кредит?

Цель любого рефинансирования — уменьшить финансовую нагрузку на заемщика, улучшить условия, на которых взят заем, и в конечном итоге сэкономить серьезную сумму денег.

Какие виды рефинансирования бывают?

При рефинансировании текущего кредита с помощью оформления нового по более низкой ставке можно:

• уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке;
• сократить общий срок кредита;
• объединить несколько кредитов в один по более выгодной ставке и таким образом уменьшить платеж и/или уменьшить срок займа;
• получить дополнительную сумму денег, объединив новый кредит с уже существующим.

Какой именно вариант выгоднее, зависит от индивидуальных условий каждого кредита и текущих финансовых возможностей заемщика.

Чем вам поможет рефинансирование ипотеки?

О рефинансировании стоит задуматься тем, кто оформлял кредит несколько лет назад, когда ставки были значительно выше. В особенности, если речь идет о крупных суммах, таких как заем на покупку жилья.

Важно помнить, что рефинансирование — это, по сути, оформление нового ипотечного кредита и помимо ежемесячного платежа будут также дополнительные расходы на оценку недвижимости и регистрацию нового залога недвижимости, а при необходимости — оплату услуг нотариуса и страховых полисов. Все это нужно учесть при оценке выгоды от рефинансирования.

В каком случае игра стоит свеч? Рассмотрим на конкретном примере:

В 2016 году Даниил и Маша купили квартиру в ипотеку по ставке 14% годовых. Сумма кредита — 3 000 000 рублей, срок — 20 лет. Ежемесячный платеж — 37 306, а переплата — 5 953 349 рублей. К 2021 году ребята в общей сложности выплатили 800 000 рублей и задумались о рефинансировании. На оставшуюся сумму (2 200 000) они взяли новую ипотеку под 9% на 15 лет: ежемесячный платеж уменьшился более чем на треть и составил 22 314 рублей, а финальная переплата снизилась до 1 816 495 рублей.

Экономия — более 4 млн рублей на общей переплате по процентам, и определенно в данной ситуации сопутствующие расходы окупаются с лихвой.

Конечно же, есть и свои ограничения: чтобы рефинансировать кредит, нужно быть благонадежным заемщиком. Просроченные платежи, штрафы, кредитные каникулы — все это с большой вероятностью может стать причиной отказа банка в рефинансировании.

Как подобрать подходящее предложение по рефинансированию?

Можно самостоятельно изучить все предложения банков, отправить заявки, собрать сводную таблицу и вычислить самый выгодный вариант, а можно сделать проще и воспользоваться новым сервисом «Ипотечный консультант» от Банки.ру.

«Ипотечный консультант» — удобный и бесплатный сервис для тех, кто хочет сэкономить на переплате по ипотеке и не тратить время и силы на самостоятельное изучение предложений по рефинансированию.

Эксперты сервиса не только изучат условия текущего кредита и подберут выгодные варианты по рефинансированию, но и помогут подать документы в банки, которые с высокой вероятностью одобрят кредит.

Как воспользоваться «Ипотечным консультантом»?

1. Подать заявку на сайте Банки.ру, указав параметры текущего кредита.
2. Дождаться звонка консультанта сервиса, который расскажет, какие банковские предложения вам доступны.
3. Собрать необходимые документы и отправить нам.
4. Рефинансировать ипотеку, уменьшив ежемесячный платеж или срок кредита и сэкономив при этом до 30% на переплате.

Сколько стоит этот сервис?

Услуги «Ипотечного консультанта» Банки.ру абсолютно бесплатны на всех этапах: от подбора оптимального предложения до подачи документов в банк.

На чем еще можно сэкономить?

Ежемесячные платежи по кредиту не единственные траты при оформлении ипотеки: есть еще и страхование.

Согласно статье 31 федерального закона «Об ипотеке», обязательным является только оформление страхового полиса на приобретаемую недвижимость, которая остается на время действия кредитного договора в залоге у банка. Без этого ипотеку просто-напросто не выдадут.

Остальные виды страхования — жизни и здоровья или титула — являются добровольными. Но есть нюанс: иногда банки готовы предложить привлекательную ставку только при условии оформления дополнительного полиса. С одной стороны — расходы, с другой — снижение ставки и гарантии.

Страхование жизни и здоровья защищает заемщика или его близких при наступлении страхового случая (тяжелая болезнь, инвалидность или смерть): страховая компания выплатит оставшуюся сумму по кредиту банку. Условия такого полиса индивидуальны для каждого заемщика и четко прописываются в договоре.

Страхование от утраты титула обезопасит в ситуации, когда право собственности заемщика оспаривается предыдущими владельцами недвижимости в суде.

Оформлять добровольные полисы или нет — личное дело каждого, но с помощью «Ипотечного консультанта» на них можно серьезно сэкономить. Консультанты сервиса помогут подобрать оптимальное предложение и снизить платеж за страховку до двух раз.

Важный момент: при рефинансировании существующего ипотечного кредита можно вернуть часть стоимости полиса добровольного страхования — при условии, что его действие еще не закончилось.

Как посчитать выгоду от рефинансирования ипотеки?

Рефинансирование ипотеки — хороший способ сэкономить на процентах. Вы берете в другом банке кредит по сниженной ставке и погашаете за его счет ипотеку.

Мы сделали калькулятор, который покажет, сколько вы сэкономите, если рефинансируете ипотеку под более низкий процент. Калькулятор не учитывает дополнительные расходы на страхование, оценку квартиры и оплату пошлины. Сумма расходов зависит от банка и региона, но в среднем на это уходит 35 000 Р .

Зачем рефинансировать ипотеку?

Это законный способ улучшить условия своей ипотеки: рефинансирование помогает сэкономить, если ставки в банках снизились. Вы берете кредит по сниженной ставке, полностью закрываете им старый и платите меньше процентов. Это выгодно, если разница в ставках составляет от 1,5—2%.

Если вы взяли ипотеку с коротким сроком, но поняли, что не тянете платеж, рефинансирование поможет избежать просрочки: если увеличить срок кредита, уменьшится ежемесячный платеж по ипотеке.

Чем рефинансирование отличается от реструктуризации?

В первом случае вы закрываете один кредит другим. Во втором — меняете условия по текущему кредитному договору: так банки идут навстречу клиентам, которые больше не могут платить по кредиту. Еще реструктуризация ухудшает кредитную историю, а рефинансирование на нее не влияет.

Для родителей ставка по ипотеке снизится

Любую ипотеку можно рефинансировать?

Практически любую, кроме дальневосточной ипотеки, по которой процентная ставка минимальна — не более 2% годовых. Ипотеку с господдержкой также можно рефинансировать — например заменить на семейную ипотеку, если у вас родился ребенок.

Есть нюанс: рефинансировать можно только ипотеку, по которой не было длительных просрочек — свыше 30—60 дней. Обычно банки внимательно смотрят просрочку за последние 6—12 месяцев и всю кредитную историю за последние 3—5 лет — детали зависят от регламента банка. После реструктуризации банк может отказать в рефинансировании ипотеки, потому что у заемщика уже были трудности с погашением кредита.

Учтите, что от старта ипотеки обычно должно пройти не менее 2—3 месяцев в зависимости от требований банка. Иногда банки разрешают рефинансировать недавно выданный кредит, если у вас были другие кредиты, где минимальный срок после выдачи уже прошел: клиентам с хорошей кредитной историей охотнее идут навстречу. Есть требования и к сроку кредита: до конца, по условиям многих банков, должно оставаться не менее трех платежей.

А если уже рефинансировали ипотеку, можно сделать это снова?

Формально ограничений нет. Если вы рефинансировали ипотеку, выданную под 10% годовых, по ставке 8%, а потом увидели вариант со ставкой 5%, ничто не мешает повторить процедуру еще раз. Но в этом случае банк может более дотошно проверять заемщика и с меньшей охотой одобрять кредит: об этом не скажут напрямую, но риск есть. К тому же на каждой сделке у вас будут дополнительные расходы: страховки, комиссии, оценка квартиры. Так что многократные рефинансирования могут быть и невыгодны.

Через какое время можно снова рефинансировать ипотеку?

Здесь тоже нет ограничений — главное, чтобы до конца срока оставалось около трех месяцев.

Одобрят ли рефинансирование, если при покупке использовали маткапитал?

Одобрят, если доли детям пока не выделены и все собственники совершеннолетние. Большинство банков не требует согласования рефинансирования с органами опеки.

Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?

Да, но не каждый банк на это согласится — им это не очень выгодно. Плюс такого решения — вам придется меньше бегать с бумажками и будет проще переоформлять кредит: у банка уже есть данные о вас как о заемщике. Однако нет гарантии, что условия будут хорошие, поэтому есть смысл изучить предложения других банков.

Как понять, что условия рефинансирования выгодные?

Прежде чем начинать процесс рефинансирования, рассчитайте на калькуляторе, сколько сэкономите. Рефинансирование выгодно, если разница в ставках не меньше 1,5—2%.

Но еще важно учитывать, что при переносе кредита в другой банк у вас будут дополнительные расходы: госпошлина за снятие и наложение обременения, новая оценка квартиры, срочные проценты по старому кредиту до последнего дня, пока ипотека не рефинансирована. Еще нужно будет оформить страховки — квартиры, жизни и здоровья заемщика, а в некоторых случаях — и титула. Старый договор страхования не подойдет, придется делать новый. Но часть страховой премии можно вернуть. По закону обязательно страховать только саму квартиру , но у банка могут быть свои требования по страхованию для сохранения минимальной ставки.

До переоформления квартиры новый банк может брать более высокие проценты за пользование кредитом — обычно ставка выше на 2—3 процентных пункта.

Как устроен процесс рефинансирования на практике?

Первым делом вы определяетесь с банком — остаетесь в своем или рефинансируете ипотеку в другом. Затем подаете заявку в выбранный банк и собираете документы — на себя и на квартиру.

Что делать, если отказывают в рефинансировании?

Проверьте кредитную историю. Главные показатели плохой кредитной истории — просрочки и высокая кредитная нагрузка, особенно за небольшой период. Если с кредитной историей все хорошо, попробуйте подать заявки в другие банки.

Если вам не одобряют рефинансирование, попросите свой банк о реструктуризации ипотеки. В крайнем случае подумайте, так ли важно сохранить квартиру: возможно, стоит ее продать , чтобы закрыть долг, а потом при появлении возможности купить другую.

Было: ВТБ под 10,5% на 20 лет. Стало: Открытие под 8,7% на 14 лет.

Хотел сделать рефинансирование через Тинькофф, но ниже 9.3 они предложить не смогли

Nikolai, тинькофф не выдает ипотек

Nikolai, ну нихуанихуа, у меня 12.25 ипотека в сбере ))

Антон, и вы до сих пор не сделали рефинансирование в стороннем банке?

Антон, вы где такую нашли?

Nikolai, Ипотеки разные бывают. На строительство дома например и покупку квартиры — разные ставки

Антон, у ВТБ и у Россельхозбанка такие условия были в 2018:)

Жизнь интересная штука. Взяли ипотеку в 2014 под 15% в ВТБ. 3 года назад ушли в собственный бизнес. Теперь ставки почти в 2 раза ниже, но никто не рефинансирует ипотеку собственникам бизнеса. Итог за 5 лет выплатили банку 2.2 млн. процентов и 100 тыс. тела кредита. И никаких перспектив Рефинансировать. Грустно.

Марина, Оформите себя (или ближайшего родственника) как наёмного сотрудника к себе в бизнес

Юлия, у большинства досрочный платеж идёт в тело. Так работает аннуитет. Обязательный платеж состоит из процентов по кредиту за прошедший месяц и кусочка тела. Все что сверх идёт в тело.

Платил по 14,5% годовых в Россельхоз + страховка ежегодно + штрафы за просрочки. Занял у близкого родственника деньги с депозита (2,5-3%) под 10% годовых. И я экономлю, и родственник доволен, и деньги в семье остаются, и нет никакой страховки от банка, и иногда можно задержать платеж. И банк не кормлю.

Алексей, расскажите поподробнее на каких условиях ваш родственник вам занял такую большую сумму?

Юлия, 10% годовых (для него это выгоднее в 3-4 раза было, чем на депозите держать). Договор займа на бумаге можно еще заключить. Но у нас на доверии все было.

Alexandra, Каких вопросов

Юлия, если это Росбанк-Дом, то большего днища в плане обслуживания кредита и общения с клиентами я не встречал нигде. Абсолютно не клиентоориентированное учреждение, с совершенно идиотскими порядками

Денис, люто плюсую!

Денис, Вот согласна! Тоже пришлось серьёзно столкнуться.

Так а для диффиренцированного платежа на листике что ли считать?))

Ilya, дифференцированный платёж уж очень редко встречается, что нет смысла делать калькулятор

Людмила, Он легко считается по формуле

Узнала информацию у трех банков (ВТБ, Юникредит, Росбанк) — никто не смог предложить около 6-6,5% по рефинансированию ипотеки. Это реальная программа? И если да, то где она работает? я не верю.

Ставка 12% физику на покупку коммерческого помещения. Никто такое рефинансировать не хочет, даже под залог помещения + квартира.

wild_skar, 12% это хорошо, 16% апрель 2020, вот где грустно. Ещё и под залог квартиры. Помощь малому бизнесу)

Alexandra, если вы имеете ввиду налоговый вычет на %% — нет, не возникает. Просто даете налоговой копии двух договоров кредитных и справки из двух банков за тот год, когда делаете рефинанс.

В 2014 ипотека в Открытии, ставка 11,5% на 20 лет. в 2018 ставка 9,2 в ГПБ на 10 лет. Догашиваю)

Сейчас ипотека у меня под 9,1 процент. Хочу взять потреб кредит под 7,2 и перекрыть ипотеку. Вычет уже получала, поэтому сейчас уже без него. Рабочая схема?

AnnaKatkina, Не забудьте, что срок потреб кредита — max 5 лет, так, по моему ипотека "дешевле". Да и страховка у потреба зашкаливает(тоже хотела так сделать, знаю))

AnnaKatkina, конечно не рабочая. Вам такой процент без страховки никто не даст. А страховка, как правило, в тело кредита включается

нет. Если у Вас в договоре рефинансирования указано, что идёт перекретидование ипотеки с указанием того же объекта, что и в договоре в первичном банке. Если по первому банку уже сдавали договор в налоговую и получаете уже возврат, то предоставьте копию нового договора, подтверждение перечисления ссуды из нового банка в старый — налоговая сверит на соответствия требованиям закона об ипотеке. После чего будете продолжать получать вычет по новому кредиту.

Юлия, а, что кто то иначе досрочный платёж проводит?!

Юлия, добрый день! Если не трудно, поделитесь впечатлениями? Тоже рассматриваю Дом.РФ.

Анастасия, абсолютно нормальная контора, год назад рефинансировала, одобрили по одному документу (это была выписка из пенсионного фонда или как там правильно называется). Была ипотека в Сургутнефтегазбанке 11,2% (с господдержкой), а стало 7,8% в Дом.РФ.

Кто знает, после рефинансирования возвращать налоги за уплаченные уже новому банку проценты можно или только за уплаченные проценты старому банку? Или за уплаченные проценты обоим банкам? Или вообще уже не вернуть ничего?

Мария, можно и % новому банку возвращать (если лимит не израсходован). Если вы про налоговый вычет)

Vitaly, да, я о нём. Лимит не израсходован. Спасибо за ответ, буду пробовать.)

Юлия, Ну немного вы ошиблись. Не всё, но только малая часть идёт на проценты. А именно 2-3% от суммы частичного досрочного погашения. Всегда выбирайте УМЕНЬШИТЬ СРОК КРЕДИТА.

Комментарий удален пользователем

Демидов, проценты нигде никогда наперед не платятся. Все проценты оплачиваются за срок пользования деньгами. Пользовались ими 2 года — значит и проценты заплатили за 2 года.

Комментарий удален пользователем

Дмитрий, никак не платятся. Если Вы взяли кредит 3 млн на 20 лет под 10% и через 5 лет перейдёте в банк с точно такими же условиями (15 лет, 10% сумма — всё, что осталось), график платежей у Вас не поменяется. Никаких "заново платить проценты" нет.

Комментарий удален пользователем

Дмитрий, я уловил Вашу мысль и она ошибочная. Вы подменяете понятия и пытаетесь найти какую-то хитрую схему: "Банки . вставляют в первые года максимально проценты в ежемесячный платёж".
Это ошибка. Они ничего не вставляют.
Есть формула, простая как палка, по которой рассчитываются аннуитетные платежи. И никаких хитростей от банка в ней нет.
Откройте кредитный калькулятор и вбейте, допустим, 2 млн под 8% на 20 лет. Получится то, о чём Вы говорите — платёж 16к, 13 из них — проценты, 3 — тело долга. Кажется, что банки негодяи и "понавставляли проценты" в первые годы.
Теперь просто поменяйте 20 лет на 5 лет.
Вау! Платёж 40к, и снова 13 из них — проценты. И тут никаких "вставляют в первые годы максимальные проценты" и близко нет.
Я рефинансировал ипотеку 3 раза. И все три раза это была чистая выгода для меня.
"И второе. "
Вы снова пишете ерунду. Ещё раз советую открыть кредитный калькулятор и осознать освои ошибки.
Возьмите тот же график на 2 млн под 8% и 240 месяцев.
Отсчитайте, допустим, 12 платежей. Ваш долг через год будет ровно 1.9 млн.
Теперь откройте новый кредитный калькулятор. Сделайте вид, что рефинансировались на тех же условиях в другой банк, но уже на 19 лет.
О чудо. Графики совпадают до копейки.
Так что не надо искать подвохи там, где их нет. А если уж ищете, то ищите внимательно.

Допустил небольшую ошибку, приведя сравнение дифференцированных платежей. Для них в принципе такая же логика действует.
Но вот для аннуитетных.
Вы там в комментариях ниже писали, что Сбербанк наглеет больше всех с процентами в самом начале. Ну вот возьмите график платежей сбербанка и сравните с тем, что говорит калькулятор. Будет то же самое. Все банки работают по одной и той же формуле. Максимум могут округлять платежи, чтобы не было копеек.

Константин, Благодарю за развёрнутый комментарий и конструктивный диалог, теперь понял в чём заключалась моя ошибка в сравнениях. И также в моих сравнениях я не учёл что (в моём случае) в договоре до рефинансирования был дифф. платёж, а после уже аннуитетный, оттого и разница показалась такой большой.
Теперь согласен с вашим суждением, ещё раз благодарю.
(На всякий случай удалю свои предыдущие комментарии, чтобы не смущать людей.)

Получается, имеет смысл рефинансировать примерно в начале/первой половине кредита? Иначе вроде как далее расходы на переоформление уже превышают выгоду по ставке.

И тогда, учитывая всё вышесказанное, не совсем понятно как в таком случае выживают те банки у которых даже ипотека под 12-14% ? Почему, раз это настолько выгодно, люди с ипотеками на 30-40 лет не рефинансируются каждые 2-3 года просто переходя в любой банк который предлагает ставку хоть на процент ниже?

Дмитрий, рад, что удалось донести идею)
Рефинансировать имеет смысл всегда, если тот же калькулятор показывает заметный для Вас выигрыш по деньгам. Но, конечно, чем раньше, тем лучше. Рефинансировать ипотеку, когда осталось 2-3 года, уже не очень выгодно.
Главный момент я понял, увы, не сразу. Никогда не надо брать ипотеку на мало лет. Даже если есть силы погасить её за 5-7 лет — берите на 20-30 лет. Это безопасно. У меня была ипотека на 8 лет, платёж 27к. Я перевзял её на 20 лет, платёж стал 14к.
Но я продолжаю платить 27-30к, как и раньше. Т.е. я плачу так, будто у меня ипотека на 7 лет. Просто ежемесячно делаю частичное досрочное погашение. Т.е. я не собираюсь её растягивать на долгие годы, но в случае проблем на работе, потери работы и т.д. можно временно платить 14к, а не бегать в панике и вымаливать кредитные каникулы, портя кредитную историю.
Что касается "выживания" банков. Ну так ведь высокие проценты обычно в тех банках, которые готовы рискнуть и выдать кредит "опасному" с точки зрения рисков клиенту. Моим родственникам банки предлагают ставки выше, чем мне, из-за кредитной истории. Они и рады бы перейти в другой банк, но им просто отказывают.
Я сам раз в 2 года рефинансировался, остановившись на 8.7%.
Скорее всего больше я рефинансироваться не буду. Расходы на рефинансирование небольшие, в 6-8к можно уложиться.
Тут скорее больше напрягает то, что нужно бегать, справки собирать, закладные вынимать, снимать обременение и т.д.
Если бы я сейчас нашёл предложение от банка со ставкой 7.7%, я бы выиграл в конечном итоге тысяч 30. Потратив почти 10 на переоформление. Ради 20 тысяч мне лень. Но если бы ипотека была больше, я бы рефинансировался ещё раз.
Кстати, Сбербанк не любит таких, как я)) Они не рефинансируют уже рефинансируемые раньше ипотеки)

Константин, То ,что подменяю понятия- Вы правы,возможно и не хитрая схема,нужна была Ваша критика и разьяснения,я искал варианты разрешения той ситуации,а на тот момент было тяжело посчитать и на калькуляторе,всё прессинговало.На ту дату у меня и до сих пор есть ипотека- 12,4%, потреб.кредит-14,9%, и 3 кредита по картам с льготными периодами для покупок( с них была снята наличка и сроки истекали), сейчас у меня просто 3-ий кредит под 10%- которым перекрыл по картам.Благодарю за разбор!

Демидов, по поводу 2лет Вы конечно погорячились, большая часть % выплачивается условно говоря в первой половине Вашей ипотеки, это 7-10лет, поэтому досрочку конечно лучше в это время вносить, но не 2 года основные % конечно.