Какие виды работ предусматривает реконструкция

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции

Любое здание подвержено физическому износу, и, соответственно, подлежит капитальному ремонту или реконструкции. Цель капремонта и реконструкции дома – обеспечить функционирование здания согласно строительным и санитарным нормам. Но чем капитальный ремонт отличается от реконструкции?

Капитальный ремонт зданий: что это, какие работы предполагает

Капитальный ремонт домов – это строительные работы с целью восстановления параметров объекта в соответствии с действующими нормативами, обновление и замена любых составляющих строительного объекта на аналогичные или улучшенные, за исключением несущих конструкций.

• площадь постройки;
• площадь полезная;
• количество этажей;
• строительный объем.

Объекты капстроительства – строения, здания, в том числе жилые, МКД (многоквартирные дома) и прилегающие к ним территории, за исключением временных строений. Капитальный ремонт МКД, зданий осуществляется при их изнашивании, обвале, разрушении. В этом случае проводятся работы по обновлению составных элементов зданий или восстановлению значительных по масштабам инженерно-технических конструкций.

Главная цель – заменить изношенные элементы (стены, каркас, крыша, кровля) на более износоустойчивые и экономически выгодные.

Капремонт домов может быть комплексным или выборочным. Комплексный ремонт — работы, которые распространяются на весь дом или его некоторые элементы. Выборочный ремонт заключается в частичной или полной замене некоторых строительных элементов зданий.

Периодичность проведения капремонта можно уточнить на сайте Регионального оператора капитального ремонта. Это фонд, активы которого предназначены для организации ремонтов. Деятельность организации регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Реконструкция зданий: что это, в каких случаях и для чего проводится

Градостроительный кодекс РФ трактует реконструкцию как изменение характеристик объекта строительства, а именно площади, высоты и количества этажей. Это перепланировка, замена, воссоздание и пристройка строительных конструкций. Реконструкции подлежат здания, жилые дома.

Во время реконструкции жилых зданий может проводиться усовершенствование технических свойств, экономических параметров и характеристик домов и их элементов. Но это не является обязательной процедурой. Главное в процессе реконструкции – восстановить или заменить несущие конструкции. А модернизация является необязательным пунктом технологического процесса. Но некоторое усовершенствование все же проводится, так как целью реконструкции является не только устранение физического изнашивания дома, но и доведение его характеристик до соответствия с действующими требованиями и нормами.

Если задача реконструкции сделать пристройку или надстройку, например, вместо неиспользуемой чердачной зоны организовать мансарду, то нужно весь дом довести до соответствия действующим нормам и требованиям. Очень часто в процессе реконструкции происходит новое строительство.

Нельзя путать реконструкцию с реставрацией. Так как последнее относится работам по восстановлению исторических и культурных достопримечательностей.

В последнее время особой популярностью пользуется реновация зданий, то есть адаптация под новые нужды. Например, когда часть жилого дома отдаётся под офисы, мастерские или магазины.

Отличия капитального ремонта зданий от реконструкции

Вопреки распространенному мнению, что капитальный ремонт и реконструкция это одно и то же, между этими двумя видами строительных работ есть заметная разница.

1. Капремонт направлен на замену и восстановление строительных конструкций и элементов, а реконструкция – на изменение технических и экономических параметров объектов. Реконструкция дома – это работа с целью придания строительному объекту новых свойств.
2. Реконструкция считается более глобальным строительством, поэтому сроки проведения капремонта и реконструкции разные. И капитальные ремонты жилых зданий производят чаще, чем реконструкции.
3. Капремонт и реконструкция различаются по условиям проведения. Капремонт будет проведен даже в ситуации, когда жильцы против этих работ. А реконструкция будет проведена только при наличии запроса от органов местного самоуправления или запроса от жильцов дома.
4. Капремонт производится на средства собственников жилья. При проведении реконструкции средств владельцев может не хватить и в этом случае привлекается помощь местных властей.
5. Во время капремонта жильцы дома остаются в своих квартирах, а в период реконструкции их переселяют в другие дома.

Перечень работ по капитальному ремонту домов

1. Ремонт фасада, кровли, фундамента, крыши, оконных блоков, подвального помещения, крылец.
2. Проведение штукатурных работ.
3. Ликвидация неисправностей лифта.

Это могут быть и любые другие работы, которые не связаны с преобразованием несущих конструкций.

Перечень работ по реконструкции домов

1. Перечень работ по реконструкции включает в себя:
2. Изменение высоты, количества этажей и размера площади.
3. Пристройка, надстройка или перестройка.
4. Воссоздание или замена несущих конструкций.
5. Смена коммуникационного оборудования.

Бывают случаи, когда нелегко понять, какие все же работы были выполнены. Так, если в результате ремонтных работ произошло изменение объекта, его категории, или границ функционирования (назначения), то в этом случае была произведена реконструкция.

13.2. Виды реконструкции

В зависимости от объема и характера строительно-монтажных работ и условий строительного производства реконструкция объектов разного масштаба и назначения делится на несколько видов.

По объему выполнения строительно-монтажных работ реконст­рукция делится на два вида: полную и малую.

Полная реконструкция — комплексное переустройство всех производств и цехов с заменой морально устаревшего и физически изношенного технологического оборудования.

Малая реконструкция — переустройство отдельных зданий (цехов) и сооружений промышленных предприятий с заменой мо­рально устаревшего и физически изношенного оборудования и инже­нерных сетей. В жилищно-гражданском строительстве — это пере­стройка (расширение, модернизация) отдельных зданий и сооружений с обновлением инженерного оборудования.

По характеру выполнения строительно-монтажных работ

объекты реконструкции делятся на две группы:

строительство новых зданий;

перестройка существующих зданий.

По условиям организации строительных работ различают реконструкцию:

на свободной от застройки территории;

вместо сносимых зданий и сооружений;

без сноса зданий и сооружений.

По очередности освобождения площадок для строительства различают реконструкцию, когда:

существующие здания и сооружения сносятся частично;

существующие здания и сооружения сносятся полностью для строи­тельства новых зданий;

существующие здания и сооружения сносятся после строительства новых зданий.

По характеру изменения объемно-планировочных и конст­руктивных решений реконструкции бывают:

без изменения объемно-планировочных и конструктивных решений;

с изменением объемно-планировочных и конструктивных решений.

По характеру изменения конструктивных решений сущест­вующих зданий и сооружений различают реконструкцию:

без замены основных конструкций;

с заменой конструкций;

без усиления основных конструкций;

с усилением конструкций;

без разборки конструкций;

с разборкой конструкций.

По степени сложности объекты реконструкции делятся на три класса: несложные, средней сложности, особо сложные.

если реконструируется одно или несколько типовых зданий с про­стыми объемно-планировочными решениями;

здания, имеющие типовые конструкции для массового строительства;

объекты с малой плотностью застройки и небольшой стесненностью

площадки выполнения работ;

в случае, если работы ведутся в освобожденных зданиях.

если реконструируются несколько нетиповых зданий и сооружений с повторяющимися параметрами габаритных схем;

здания с различными индивидуальными и типовыми конструкциями, требующие простых технологий строительства;

выполнение работ характеризуется средней степенью стесненности;

деятельность реконструируемого объекта прерывается на ограни­ченное время, но объект функционирует с некоторыми ограничения­ми.

здания с нетиповыми объемно-планировочными решениями;

здания с индивидуальными конструкциями, требующими усиления и замены;

стесненные условия работ;

эксплуатация реконструируемого объекта не прекращается во время строительных работ.

Какие виды работ предусматривает реконструкция

Прежде всего, нужно, просто необходимо, разобраться с терминами. Почему это так важно? Потому что разные люди вкладывают в одни и те же термины разный смысл. И очень часто это приводит, как минимум, к недоразумениям, а как максимум к серьезным проблемам.
Все необходимые определения содержатся в Градостроительном кодексе, а именно в самой 1-й статье — Основные понятия.

Если по сути, то реконструкция – это надстройки, пристройки, замена или восстановление с изменением технико-экономических показателей объекта.
А к капитальному ремонту относят восстановление или замена существующих или утраченных технических характеристик объекта. При этом в отличие от реконструкции его основные технико-экономические показатели не меняются.

Первый пример. Допустим, есть какое-то здание. Были какие-то конструкции, например, деревянные двери – их заменили на металлопластиковые. Это реконструкция или капремонт?
Конечно, капитальный ремонт! Почему? Это следует из определения капремонта объекта капитального строительства — замена или восстановление, или и то и другое строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих.

Второй пример — cети электроснабжения. Замена воздушной линии на кабельную – это еще капремонт или уже реконструкция?
Правильный ответ — реконструкция, потому что изменились параметры объекта. В данном примере — параметры линейного объекта. Какие? Изменился не только способ прокладки, но и протяженность. По воздуху — одно количество метров или километров, а в земле может быть совсем другое + с большой степенью вероятности изменится полоса отвода. А это верный признак реконструкции для линейных объектов.

Нельзя пройти мимо текущего ремонта. В Градостроительном кодексе такого определения вы не найдете – его там просто нет. Потому что подготовка технической документации на текущий ремонт зданий и сооружений не предусматривается.
Основание: Градостроительный кодекс и постановление Правительства № 87 (Положение о составе разделов проектной документации и требования к их содержанию).
Ведь текущий ремонт, по сути – это обеспечение надлежащего технического состояния зданий и сооружений и сохранение эксплуатационных показателей конструкций и коммуникаций.
А надлежащее техническое состояние – это поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

И если представить реконструкцию, капитальный ремонт и текущий ремонт в виде уровней – то более высокий уровень может включать работы нижнего, а вот наоборот – никогда.

Для чего нужно правильно классифицировать объект, причем еще до начала составления сметной документации? Это очень важный вопрос, которым некоторые даже не задаются. И в результате совершают ошибки и получают в большие проблемы.
Если кратко — это нужно для того, чтобы:

1. Попасть в программу финансирования для получения бюджетных средств.
2. Чтобы правильно определить сметную стоимость предстоящего комплекса работ, потому что классификация объекта напрямую влияет на эту стоимость.

Реконструкция объектов строительства: виды, этапы и порядок проведения

В нашей стране реконструкция зданий и промышленных сооружений начала активно использоваться в 40-х годах прошлого века. Это связано с тем, что Советская Республика проводила индустриализацию промышленности. Старые предприятия быстрыми темпами модернизировались. Строители проводили работы по замене межэтажных перекрытий, усиливали фундаменты и устанавливали бетонные конструкции, чтобы улучшить их эксплуатационные показатели. Кроме того, в это время шло изменение жилых зданий. Помимо корректировки внутренней планировки помещений происходило возведение различных надстроек и пристроек.

После Великой Отечественной войны страна занялась восстановлением разрушенных зданий. Именно в этот период были заложены основные понятия реконструкции, так как строители получили огромный опыт по реконструкции жилых домов, промышленных объектов недвижимости и инженерных коммуникаций, сильно пострадавших во время военных действий. Кроме того, были не только созданы основы теории проектирования, но и намечены дальнейшие перспективы развития, напрямую связанные с технологией и организацией строительного производства работ.

Для справки. Независимые исследования показали, что сумма затрат на реконструкцию заводов после Великой Отечественной войны составляла 2 трлн 596 млрд рублей. При этом общие доходы бюджета нашей страны в тот период равнялись 180 млрд рублей.

Основные цели и задачи реконструкции объектов строительства

В большинстве случаев реконструкция здания требуется для устранения различных проблем, возникающих из-за морального и физического старения жилых, общественных и производственных зданий. Чаще всего объект недвижимости изменяется из-за естественного износа, низкого качества технической эксплуатации и отсутствия своевременного проведения плановых ремонтов.

Строительная реконструкция дает возможность решать следующие задачи, связанные с изменением параметров объекта капитального строительства:

• изменять высоту, площадь и объем капитального объекта недвижимости;
• изменять количество этажей жилых зданий и промышленных сооружений;
• полностью заменять или восстанавливать несущие строительные конструкции.

Какие существуют виды реконструкции капитальных зданий?

Реконструкцию капитальных зданий принято условно делить на несколько основных видов:

• реконструкция жилищно-гражданских зданий;
• реконструкция промышленных зданий;
• реконструкция действующих предприятий.

В этом случае изменение параметров здания выполняется для повышения уровня комфорта проживания людей. Помимо этого, реконструкция очень часто заменяет капитальный ремонт, так как конструктивные изменения позволяют продлить жизненный цикл зданий, повысить качество тепловой защиты, а также увеличить полезную площадь жилых домов при помощи возведения различных пристроек, вместительных надстроек и сооружения удобных мансард.

Ключевые особенности реконструкции жилых зданий:

• выполнение перепланировки с сохранением несущих стен при переоборудовании жилых квартир в торговые или офисные помещения;
• модернизация инженерных систем с установкой современного оборудования для функционирования системы приточно-вытяжной вентиляции;
• переоборудование цокольных и подвальных этажей для увеличения общей площади жилых и нежилых помещений;
• обновление теплоизоляции и звукоизоляции, а также замена кровельного покрытия для улучшения эксплуатационных характеристик здания.

Как правило, техническая реконструкция промышленных зданий проводится в процессе модернизации производства из-за:

• изменения номенклатуры выпускаемой продукции или увеличения ее объема;
• необходимости улучшения условий труда сотрудников предприятия;
• переустройства или расширения основных и вспомогательных цехов;
• повышения технико-экономического уровня промышленного предприятия.

Промышленный объект рекомендуется реконструировать в следующих случаях:

• при необходимости увеличения площади отдельных зданий предприятия, так как новое оборудование по техническим показателям не может быть размещено в существующих цехах;
• при расширении действующих цехов или при строительстве новых цехов подсобного и обслуживающего назначения для устранения диспропорций;
• при строительстве новых зданий, которые появляются в результате устранения старых объектов недвижимости по причине их нецелесообразности.

Классификация в зависимости от объема строительно-монтажных работ

В зависимости от объема строительно-монтажных работ реконструкция бывает полной и малой. Полная реконструкция проводится после составления технико-экономического обоснования или по специальному проекту, с расчетом стоимости строительства.

Как правило, полная реконструкция применяется для следующих объектов:

• для объектов промышленного назначения с целью комплексной модернизации всех производств и цехов, когда требуется не только замена устаревшего и изношенного технологического оборудования, но и прокладка новых инженерных коммуникаций и систем;
• для объектов жилищно-гражданского назначения, когда в соответствии с генеральным планом строительства города проводится комплексное обновление застройки, чтобы она полностью соответствовала современным нормам и стандартам для среды проживания, быта, отдыха и трудовой деятельности людей.

Важно! Так как реконструкция является очень ответственным и трудоёмким процессом, то при её выполнении требуется соблюсти все строительные нормативы, установленные законодательством нашей страны. За любые нарушения, связанные с порядком и технологией выполнения реконструкции объектов капитального строительства, грозит наказание в виде наложения штрафов и штрафных санкций (административное приостановление деятельности строительной компании).

Порядок работ по реконструкции жилых домов

Организация работ по реконструкции старого объекта недвижимости включает в себя определенную последовательность:

• реорганизацию, переоборудование и перепланировку внутренних помещений здания;
• изменение полезной площади дома путем создания пристройки к зданию;
• увеличение полезной площади или размеров здания при помощи наращивания цоколя;
• усиление всех несущих конструкций для улучшения их эксплуатационных свойств;
• восстановление конструкции кирпичной кладки с устранением трещин внешнего фасада.

Порядок работ по реконструкции промышленных зданий

Для реконструкции промышленных зданий применяется другой алгоритм, который предусматривает немного другую последовательность выполнения работ:

• усиление фундамента без нанесения вреда территории вокруг строения;
• проведение реконструкции несущих стен, перекрытий и лестничных маршей;
• увеличение или изменение количества этажей промышленного здания;
• увеличение общей площади или габаритных размеров цоколя здания;
• проведение ремонтных работ во внутренних помещениях промышленного здания;
• утепление полов, замену кровли и облицовку внешнего фасада здания;
• установку, ремонт и замену оборудования для инженерных коммуникаций.

Что нужно учитывать при проведении реконструкции действующих зданий?

При проведении реконструкции действующих зданий необходимо в обязательном порядке учитывать целый ряд факторов:

• изменение нагрузки на фундамент здания;
• увеличение площади прилегающей территории;
• крайне стесненные условия строительной площадки;
• необходимость модернизации инженерных коммуникаций.

Создание проектной документации для реконструкции зданий и сооружений

Проект организации реконструкции играет важную роль. Именно он определяет точный комплекс проведения подготовительных работ строительного производства в объеме, который способен обеспечить выполнение строительно-монтажных работ в установленные сроки. При разработке проекта учитываются все данные, полученные после изучения документации и тщательного обследования технического состояния жилого здания или промышленного сооружения.

Исходные материалы для создания проекта организации реконструкции:

• задание на проектирование, которое дает заказчик;
• принятые технические решения для реконструкции объекта;
• результаты данных, полученные при инженерно-строительных изысканиях;
• календарный план проведения реконструкции.

Обратите внимание! Создание и оформление проектной документации необходимо для получения разрешающих документов и соответствующих согласований. Только после согласования и утверждения проекта надзорными органами можно приступать к выполнению строительных работ по реконструкции объекта недвижимости.

Содержание проекта организации реконструкции

Проект реконструкции должен содержать следующую информацию:

• срок или продолжительность реконструкции объекта строительства;
• выбранные методы и способы производства основных видов строительно-монтажных работ;
• расчёты потребности необходимых трудовых, материальных, энергетических и других ресурсов.

• сроки работ подготовительного периода;
• очередность или этапы проведения реконструкции;
• сроки ввода в действие основных и вспомогательных зданий;
• объёмы строительно-монтажных работ по периодам (годам и кварталам).

Очередность мероприятий по реконструкции объектов капитального строительства

Все мероприятия по реконструкции объектов капитального строительства проводятся в порядке очередности:

• Подготовка реконструкции. На этом этапе выполняются обследование объекта недвижимости, инженерные изыскания и разработка проектной документации.
• Экспертиза проектной документации. Проектная документация обязательно проходит согласование в надзорных органах, которые дают разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства.
• Проведение реконструкции зданий и сооружений. В процессе работ необходимо позаботиться о получении ордера на земляные работы и на осуществление различных видов строительного надзора.
• Заключительный этап. Происходит оформление и получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Лазерное сканирование при реконструкции зданий

В последнее время при реконструкции объектов недвижимости очень часто применяется лазерное сканирование. Данная технология дает возможность получить трехмерное изображение, чтобы быстро решать сложнейшие задачи, которые раньше требовали серьезных усилий и времени, а в некоторых случаях вообще были нерешаемы. К примеру, если у объекта недвижимости по каким-то причинам отсутствуют чертежи и схемы, то очень сложно провести замеры с помощью стандартных инструментов. Особенно это касается сложных объектов, расположенных на большой высоте, а также тех, доступ к которым затруднен из-за производственного оборудования. В этом случае только с помощью лазерного сканирования можно получить трехмерную модель, содержащую точные размеры, а также информацию о положении и конфигурации объекта.

Основные преимущества технологии лазерного сканирования при реконструкции зданий:

• высокая скорость проведения измерений, позволяющая снимать габаритные фасады крупного здания или сооружения всего за один день полевых работ;
• возможность быстрой загрузки данных, полученных в процессе лазерного сканирования, в информационную модель, содержащую подробную информацию об объекте в цифровом виде;
• полная безопасность специалистов, которые осуществляют замеры фасадов и внутренних помещений жилых зданий или промышленных сооружений;
• безупречная точность данных (современные модели сканеров способны снимать объекты размером до 0,5-2 см с точностью до 0,5-5 мм);
• возможность проведения измерительных работ на объекте недвижимости в темное время суток и при плохих погодных условиях.