Bts договор аренды что это

Что представляет собой объект Built-to-suit (BTS)

Складская коммерческая нелдвижимость built-to-suit — это строительство объекта для конкретного клиента, которое учитывает его требования и особенности бизнеса. Эта схема отношений, которая устанавливается между девелопером и клиентом, уже стала очень распространенной в Западной Европе. В России такие отношения находятся только на начальном этапе. На сегодняшний день на отечественном рынке распространены в основном спекулятивные складские помещения, а проекты built-to-suit не имеют широкого распространения.

BTS представляет собой не только возведение, но и ремонт, и модернизацию объектов владельца для нужд заказчика. Потенциальный арендатор обязан будет оплатить работы по строительству или доработке только построенного объекта недвижимости и подписать с владельцем новый договор аренды.

По технологии built-to-suit позволяется строительство объектов, которые достаточно быстро окупаются и за относительно небольшую сумму решают проблемы по складированию и логистике для многих компаний. В тех условиях, когда цены на аренду и цены на готовые складские помещения постоянно растут, это очень актуально. По подсчетам экспертов, при строительстве BTS стоимость одного квадратного метра может быть сопоставима с пятилетней арендой подобного здания.

Аренда коммерческой недвижимости в Москве, которая имеет формат build-to-suit, сейчас почти недоступна, но в Западной Европе такая технология строительства помещений складов широко распространена.

Преимущества строительства по системе build-to-suit заключаются в том, что:
1. Компания строит складское помещение, учитывая конкретно свои потребности, в итоге она получает нужный ей объект в нужном месте с удобными для нее инженерно-техническими характеристиками и параметрами, которые рассчитаны на развитие бизнеса.
2. Проекты, построенные по технологии built-to-suit намного более выгодны, чем аренда и покупка коммерческой недвижимости. Экономия должна составить примерно тридцать-сорок процентов. Себестоимость строительства складских помещений такого формата в полтора-два раза меньше стоимости одного квадратного метра на рынке складских помещений.
3. От начала и до конца проект находится под ведением девелопера, а клиент лишь контролирует процесс и принимает решения по важным вопросам.
4. Параметры, которые предлагает рынок помещений для аренды, редко совпадают с требованиями компаний, которые нуждаются в складе или помещении для производства. Аренде склада build-to-suit избавит свою компанию от лишних расходов, идущих на доработки. Таким образом, можно сэкономить до двадцати процентов на арендной ставке.
5. Девелоперу нет необходимости вести поиск арендатора для своего объекта, арендатор находит его сам.
6. Чрезвычайно важно, что в BTS почти нет противоречий между заказчиком и исполнителем, которые могут быть вызваны несоответствием ожиданий заказчика с теми параметрами, которые может предложить исполнитель.

Build-to-suit

Build-to-suit (BTS) – это современный механизм строительства различных видов зданий под конкретные технические требования резидента. При этом последний обязуется оплатить все необходимые строительные работы, а также заключить договор долгосрочной аренды или купли-продажи. При такой схеме сотрудничества резидент финансирует работы, а девелопер организовывает весь процесс проектирования и строительства объекта по техническому заданию. В результате, резидент получает в оговоренные сроки готовое производственное здание, которое максимально соответствует его требованиям.

Развитие схемы build-to-suit?

Представленный метод строительства производственных и складских объектов давно используется в мировой практике. Опыт показал, что сотрудничество по схеме build-to-suit позволяет сократить затраты девелоперов и резидентов, а также позволяет устранить малоэффективные спекулятивные проекты.

Активному развитию BTS поспособствовали нижеследующие факторы:

— перенасыщение рынка недвижимости спекулятивными малоэффективными проектами;

— развитие технологий, которые предъявляют уникальные требования к производственным сооружениям;

— объект, построенный по данной схеме, позволяет в согласованные сроки получить продукт, полностью адаптируемый под технологические процессы резидента.

Build-to-suit в России

В настоящее время схема BTS на территории Российской Федерации только набирает обороты. Быстро развивающийся отечественный рынок складской и производственной недвижимости создает все необходимые условия для формирования и применения технологий формата BTS. Многие девелоперские компании обладают достаточными ресурсами для качественной реализации объектов любого масштаба. Детальный анализ существующего рынка недвижимости указывает, что в скором времени возникнет существенный дефицит качественного предложения, который неизбежно вызовет активное развитие взаимодействия по схеме build-to-suit. Данная схема позволяет резиденту получить в оговоренные сроки объект, который соответствует всем техническим требованиям, избежав при этом перечня процедур связанных со строительством, особенно удобен такой подход для компаний, которые не имеют определенного опыта в этой сфере деятельности. Экономия может достигать порядка 15-20%.

Какое помещение формата BTS?

Коммерческое помещение формата build-to-suit должно соответствовать техническим требованиям компании-заказчика. Объект, построенный по технологии BTS, должен гарантировать достижение основной цели любого коммерческого предприятия – полностью адаптируемый под технологические процессы резидента, сокращение расходов и привлечение дополнительной прибыли. Строительство здания рассчитано на долгосрочный период эксплуатации с возможностью его дальнейшего приобретения одной компанией. Девелопер несет полную ответственность за реализацию проекта.

При реализации на практике проекта строительства девелопер учитывает следующие особенности:

— основное предназначение будущей постройки;

— главные цели компании-резидента;

— особенности земельного участка.

Особенности разработки проектов по схеме BTS

Для качественной реализации проекта в формате BTS девелоперы соблюдают основные принципы:

1. Привлечение к разработке проекта профессионалов, которые обладают необходимым опытом в реализации объектов;

2. Применение только высококачественных материалов и современных технологий;

3. Детальная проработка единой концепции проекта;

4. Соблюдение требований заказчика к техническому оснащению, конфигурации помещений, архитектуре и планировке;

5. Сокращение затрат на реализацию проекта за счет современных технологий.

Достоинства BTS

Основной положительной стороной использования технологии build-to-suit является:

получение резидентом объекта в согласованный срок (что позволяет прогнозировать получение прибыли);
получение объекта полностью адаптированного под технологические процессы резидента.

Заключение договора аренды или договора купли-продажи готового к использованию здания осуществляется на взаимовыгодных условиях, как для арендатора, так и для девелопера. Сравнительно со стандартными ценами на рынке недвижимого имущества, себестоимость строительства 1 м.кв. по методике BTS существенно ниже.

Недостатки схемы BTS

Главным недостатком проектов, которые реализуются в рамках build-to-suit, является вялый спрос на такие производственные помещения. Помещению или зданию, которое полностью подстроено под конкретные производственные задачи, достаточно сложно найти нового хозяина. Кроме того очень часто предыдущие владельцы обустраивают недвижимость так, что оно обретает специфических характеристик, которые могут не подходить следующему арендатору или владельцу.

НОВОСТИ И СТАТЬИ

15 сентября в Москве состоялась XVIII Ежегодная складская конференция, в которой приняло участие руководство «Теллус-Групп». Мероприятие посетили 620 человек, а количество просмотров онлайн-трансляции достигло 1000. Ведущие эксперты провели макроэкономический обзор, представили свежие аналитические данные и поделились прогнозами относительно дальнейших перспектив развития e-commerce, логистики и рынка складской недвижимости в России.

Гибкость и принципы sharing economy активно становятся частью общих ценностей как для инвесторов и собственников коммерческой недвижимости, так и для компаний-арендаторов. При этом растёт также и запрос на комфорт и work-life balance и как следствие всё больше классических форматов коммерческой недвижимости становятся многофункциональными.

Женщины меняют Петербург — это премия, которую редакция «Собака.ru» проводит уже третий раз, отмечая выдающиеся достижения петербурженок в области большого и малого бизнеса, топ-менеджмента, идеологии, стратегии.

Understanding a Build-to-Suit (BTS) Lease in Real Estate Investing

A build-to-suit lease is a leasing arrangement where a landlord and tenant, typically business owners, contract with a developer to build a property to their specific commercial needs.

The landlord generally does not bear the upfront costs of construction. Instead, the developer recoups their investment by leasing the property to the landlord after its completion.

This type of real estate lease is ideal for tenants that need a customized building to run a commercial operation. In addition, the commercial developer is usually responsible for providing raw land and designing and constructing the commercial building according to the tenant’s business needs.

What Is a Build-to-Suit Lease & How Does It Work?

In commercial real estate investing, a build-to-suit lease involves a property developer and landlord agreeing to lease a custom-built structure for a predetermined number of years. This arrangement allows a tenant to occupy a specially made property that meets their specifications without having to front the capital for construction themselves.

For example, a commercial enterprise that needs an office building with certain specifications may enter into a BTS lease with a development company that owns an undeveloped parcel of land. The company would work with the developer to build the office on the leased land.

Before construction, the length of the lease, monthly rental rate, and build-out requirements are negotiated. Then the tenant may proceed with the move-in and occupancy process once the build-to-suit development is complete. As a result, the developer is essentially guaranteed a tenant for their newly built property.

What Are the Different Types of BTS Leases?

Landlords and real estate investors can choose from several types of build-to-suit leases to secure commercial property. The most widely used long-term leases are from reverse build-to-suit to developer agreements.

Sale-Leaseback Agreement

A popular BTS lease among real estate investors, this type of contract involves a property owner and a lessee, in which the owner sells the property to the lessee, then leases it back from the lessee on agreed terms. The purchase price of the new building tends to be lower than the market value.

This is because the landlord is selling the built-to-suit property to the tenant, expecting they will lease it back to them. In general, sale-leaseback agreements are used to raise capital for various purposes, including business expansion, debt refinancing, and working capital, without the company having to take on debt.

Reverse Build-to-Suit Agreement

If the tenant serves as the property developer, this is a reverse build-to-suit lease. At the landlord’s expense and with their approval, the tenant is responsible for constructing the property on the provided plot of land.

Aside from the costs noted in the leasing contract, landlords are usually exempt from additional expenses, such as permits and architect and engineering fees. Tenants may prefer this arrangement if they already own real estate or possess the necessary resources to develop a property, such as through ownership of a construction or general contractor company.

Developer Agreement

Among the most common BTS leases, this agreement takes place between a property developer and a commercial entity with assistance from a broker. When the tenant requires a retail space that is not readily available on the open market, they may work with a developer to build a property to the tenant’s specified business needs.

Then the tenant may agree to lease the property from the developer for ten years or longer. In many cases, a developer agreement will give the tenant a few renewal options, such as extending the lease or purchasing the property outright at the end of the lease term.

How Does the Due Diligence Process Work for BTS Leases?

Before entering a build-to-suit leasing agreement, it’s vital to understand the due diligence process. This process helps protect both the lessee and the lessor by ensuring all relevant parties are aware of and agree to the risks involved in the build-to-suit projects.

While doing your due diligence, evaluate significant factors related to the property, such as the location, zoning regulations, and site availability. In addition, negotiate the lease terms with the lessor, such as the amount and schedule for rent payments.

Conduct a thorough review of the construction plans and specifications, inspect the site, and verify that all required permits have been obtained. The goal during this process is to make sure the property developer is meeting your standards and requirements.

What Are the Pros & Cons of a BTS Lease?

A developer build-to-suit leasing agreement is an effective way to operate a business from a new property without putting up all the money for the construction up front. For the tenant, a BTS lease guarantees that the property they are leasing will be built specifically for their business needs.

This means that the tenant can have a say in the design and layout of the property, ensuring it meets their precise requirements. On the other hand, the landlord’s developer benefits from a BTS lease by avoiding the hassle and expense of finding a suitable tenant for their property.

However, there are also certain limitations to be aware of when considering this type of lease. For one, a tenant may have to commit to leasing the space for a set period, usually a decade at minimum, which can be inflexible if their business needs change.

As a result, if the tenant decides to vacate the property before the lease is up, they may be required to pay a hefty penalty fee.

Plus, because BTS leases are often customized to the tenant’s specific needs, finding a new prospective tenant to lease the space can be challenging if the original tenant needs to move out before their lease is up.

Another limitation of a BTS lease is that the tenant is usually responsible for all repairs and maintenance costs on the property, which could prove costly in the long run. As for the developer, any cost overruns associated with the construction project could be their responsibility, depending on the lease terms.

How To Structure a BTS Lease Agreement

A build-to-suit lease functions as a construction contract involving the developer agreeing to construct a commercial space according to the specifications of the landlord and tenant. When structuring a BTS lease agreement with a developer, consider the following elements:

The lease length: Usually determined by the time needed for the construction or renovation project. Develop a clear understanding of how long the project is expected to take, from commencement to completion, so no surprises occur down the road.
The scope of work: From detailing an estimated timeline to establishing project milestones, clearly delineate the scope to ensure clarity about what is included in the agreement.
The cost: Outline all construction expenses and other associated costs, such as permits and insurance, to stay within budget.
The payment schedule: Clarify when lease payments are due and how they will be made (e.g., lump sum or monthly installments).
The termination clause: Describe under what circumstances either party can terminate the agreement early and specify any penalties for doing so.

Additionally, while BTS lease contracts vary from project to project, many of these agreements generally include several common factors:

The lease term is typically longer than a standard commercial lease, often lasting between 10 and 20 years.
The tenant may have exclusive use of the property during the lease term.
Ongoing maintenance and repair costs and property taxes are the tenant’s responsibility after occupancy.

Conclusion

BTS leases are a way for tenants to occupy specially-made properties without having to finance the construction themselves. If you’re an investor interested in entering into a BTS leasing agreement, working with an experienced commercial real estate attorney is recommended. A lawyer specializing in BTS leases can help ensure your rights and interests are protected throughout the process.

Договор аренды BTS: что это и как работает

БТС договор аренды (build-to-suit) – это специфический тип договора, который предусматривает строительство или реконструкцию недвижимости с целью последующей аренды ее на определенный срок. Этот вид аренды имеет свои особенности и позволяет заинтересованным сторонам достичь определенных целей, связанных с бизнесом.

Суть БТС договора аренды заключается в том, что арендодатель предоставляет арендуемому объекту недвижимости, который строится или реконструируется по требованию арендатора, с учетом его индивидуальных потребностей и требований. Таким образом, арендодатель создает объект, специально адаптированный под бизнес-потребности арендатора, что позволяет последнему обеспечить эффективность своей деятельности.

Правила оформления БТС договора аренды включают в себя необходимые детали, такие как сроки строительства или реконструкции объекта, условия аренды, размер арендной платы, ответственность сторон и другие важные аспекты. Кроме того, в договоре обычно содержится детальное описание требований арендатора к объекту недвижимости, включая его площадь, технические спецификации, инженерные и коммунальные системы и так далее.

Важно отметить, что БТС договор аренды является одним из наиболее гибких инструментов в коммерческой недвижимости. Он позволяет арендатору создать свое уникальное пространство, учитывая специфические потребности его бизнеса, а арендодателю получить долгосрочного и стабильного арендатора.

В конечном итоге, БТС договор аренды является выгодным вариантом для обеих сторон, поскольку позволяет арендатору получить объект недвижимости, идеально соответствующий его бизнесу, а арендодателю – реализовать свой объект аренды с максимальной эффективностью и минимальными рисками.

Понятие договора аренды

Договор аренды является важным оформительским документом, который регулирует отношения между сторонами. В нем указываются условия аренды: сроки, размер арендной платы, правила пользования имуществом и ответственность сторон.

Сущность договора аренды заключается в передаче и временном использовании имущества. Арендодатель сохраняет право собственности на имущество, но дает арендатору право его использовать в соответствии с условиями договора.

Оформление договора аренды должно быть проведено в письменной форме и подписано обеими сторонами. В договоре должны быть указаны все существенные условия, которые будут регулировать права и обязанности сторон на протяжении срока аренды.

Что такое договор аренды?

Договор аренды включает в себя такие основные понятия, как срок аренды, размер арендной платы, права и обязанности сторон. Указанные условия и правила должны быть ясно и однозначно сформулированы в договоре, чтобы избежать противоречий и конфликтов в будущем.

Для оформления договора аренды обычно требуется письменное согласие обеих сторон, в котором должны быть указаны их полные данные: ФИО, паспортные данные или реквизиты организации. Также в договоре должны быть указаны адрес и описание арендуемого имущества, арендная плата и условия ее оплаты, а также права и обязанности сторон.

Договор аренды является юридически обязательным документом, который регулирует правовые отношения между арендатором и арендодателем. В случае нарушения условий договора, стороны имеют право на требование возмещения убытков или расторжение договора в судебном порядке.

Какие объекты могут быть предметом аренды?

Арендой могут быть предметы недвижимости и движимости. В качестве объектов аренды недвижимости могут выступать земельные участки, здания, помещения, сооружения. Земельные участки могут быть арендованы для сельскохозяйственного использования, строительства и других целей. Здания и помещения могут быть предметом аренды для коммерческой, офисной или жилищной деятельности. Сооружения, такие как мосты, площадки и прочее, также могут быть арендованы.

В отношении движимого имущества, объектами аренды могут быть транспортные средства (автомобили, грузовики, автобусы и др.), промышленное оборудование, компьютеры и другая офисная техника, мебель, бытовая техника и другие предметы. Движимое имущество может быть арендовано для пользования в процессе производственной, коммерческой или домашней деятельности.

Сущность договора аренды

Сущность договора аренды заключается в определении условий использования арендуемого имущества, а также прав и обязанностей сторон. Основными элементами договора являются:

Субъекты договора. Арендодатель — владелец имущества, который предоставляет его в аренду, и арендатор — лицо, получающее право использования имущества.
Объект аренды. Это имущество, которое передается во временное пользование арендатору. Может быть недвижимым (квартира, офисное помещение и т. д.) или движимым (автомобиль, оборудование и т. д.).
Стоимость аренды. Арендодатель и арендатор согласовывают сумму платы за аренду и условия ее внесения (ежемесячно, квартально и т. д.).
Срок аренды. Договором аренды определяется период времени, на который передается имущество в пользование арендатору.
Другие условия. В договоре также могут быть определены иные условия, например, порядок возврата имущества, обязанности сторон по его использованию и содержанию, возможность продления аренды и т. д.

Договор аренды является важным инструментом в бизнесе и личной жизни, позволяющим сторонам заключить сделку на условиях, выгодных для обеих сторон. В процессе его оформления необходимо учесть все особенности и требования законодательства, а также защитить свои интересы путем включения необходимых дополнительных условий в договор.

Основные правила оформления договора аренды

Правило	Описание
Согласование условий	Перед оформлением договора аренды необходимо согласовать все условия с арендатором. Это включает срок аренды, размер арендной платы, правила использования арендуемого объекта и другие существенные условия.
Письменная форма	Договор аренды должен быть оформлен в письменной форме. Это означает, что соглашение должно быть подписано обеими сторонами и содержать все существенные условия аренды.
Указание объекта аренды	Договор аренды должен ясно указывать объект аренды – помещение, недвижимость или иное имущество, которое сдается в аренду.
Определение срока аренды	Договор аренды должен четко определять срок аренды – начальную и конечную дату арендного периода. При желании сторон, договор можно заключить на неопределенный срок, с указанием условий его расторжения.
Установление арендной платы	Договор аренды должен указывать размер арендной платы, а также сроки и порядок ее уплаты. Значение арендной платы может быть фиксированным или зависеть от определенных условий.
Определение ответственности	В договоре аренды следует определить ответственность сторон за сохранность и исправное состояние арендуемого объекта. В случае несоблюдения условий договора, арендатор может нести материальную ответственность.

Соблюдение данных правил при оформлении договора аренды поможет избежать возможных проблем и споров между сторонами в будущем.

Как правильно оформить договор аренды?

1. Определите информацию о сторонах договора. В договоре должны быть указаны полные имена и адреса арендодателя и арендатора. Также можно указать контактные телефоны и адрес электронной почты для связи.

2. Определите объект аренды. Укажите точный адрес объекта аренды, его описание и площадь. Если в договоре указывается мебель или оборудование, то их также необходимо описать.

3. Определите срок аренды. Укажите точные даты начала и окончания аренды. Также можно указать условия продления срока аренды.

4. Определите стоимость аренды. Укажите сумму арендной платы и периодичность ее уплаты. Также можно указать сумму залога и условия его возврата.

5. Укажите условия использования объекта аренды. Определите, для каких целей арендатор может использовать объект, а также указать ограничения и запреты.

6. Определите ответственность сторон. Укажите ответственность арендодателя и арендатора за сохранение объекта аренды, а также за возможные повреждения или неправомерное использование.

7. Определите порядок расторжения договора. Укажите условия и сроки, при которых договор может быть расторгнут досрочно.

8. Подпишите договор. Договор аренды должен быть подписан обеими сторонами и иметь печать арендодателя (если необходимо).

При оформлении договора аренды рекомендуется обратиться к юристу или специалисту в области арендного права, чтобы быть уверенным в корректности и законности договора. Не цена высокой, чтобы избежать потенциальных проблем и споров в будущем.

Какие данные должны быть указаны в договоре аренды?

Наименование и адрес арендодателя и арендатора.
Предмет аренды – описание недвижимости, транспортных средств, оборудования или другого имущества, подлежащего аренде.
Срок и условия аренды – указывается период, на который заключается договор, а также условия оплаты арендной платы и порядок возврата имущества арендодателю.
Арендная плата – указывается сумма платежа и его частота, а также порядок индексации арендной платы, если предусмотрено.
Гарантии – если требуются, указывается порядок предоставления и возврата гарантийного взноса или залога.
Ответственность сторон – определяются условия возмещения ущерба, причиненного имуществу, и штрафы за несоблюдение условий договора.
Прочие условия – могут включать положения о преимущественном праве арендатора на продление договора, порядке внесения изменений и расторжения договора, субаренде и др.

Все данные в договоре аренды должны быть точными и четко сформулированными. Договор должен быть составлен на основании действующего законодательства и соответствовать правовым нормам. В случае споров или разногласий между сторонами, данные, указанные в договоре, будут служить основанием для разрешения конфликта.