3.3.2. Методы расчета корректировок
В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться количественные и качественные методы оценки. Применение той или иной группы методов определяется соотношением числа выбранных объектов-аналогов и количества факторов сравнения (ценообразующих факторов), использующихся для проведения оценки.
Преимуществом количественных методов является возможность численного обоснования корректировки с учетом реальной рыночной информации, характеризующей состояние рынка недвижимости. Основной проблемой этой группы методов является необходимость правильного подбора данных для расчета, исключающих использование в расчетах недостоверной информации. Применение неточной или недостоверной информации может привести к значительному искажению значения корректировки и, как следствие, результата оценки.
Количественные методы расчета объединяют большое число методов, из которых можно выделить следующие наиболее распространенные методы [7]:
парного сравнения продаж (парных продаж);
линейной алгебры;
статистические методы расчета.
Рассмотрим содержание этих методов более подробно.
Метод парного сравнения продаж
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, которые по всем элементам сравнения имеют очень близкие характеристики (в идеале объекты являются точной копией друг друга), за исключением единственного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Примером такой пары может быть информация о сделках с двумя квартирами, которые были проданы в одно и то же время. Квартиры расположены в одном доме на последнем этаже, имеют одинаковую отделку и состояние. Единственным отличием этих квартир является красивый вид, открывающийся из окна первой квартиры, и вид на промышленную зону, открывающийся из окна второй квартиры. На основе данных о цене продажи двух указанных квартир можно рассчитать корректировку на «вид из окна» и применить ее для корректировки стоимости объектов-аналогов в составе общего расчета стоимости объекта оценки.
Таким образом, применение метода парного сравнения продаж позволяет рассчитать поправку на соответствующий ценообразующий фактор и использовать ее для корректировки на этот фактор цены продажи объекта-аналога, если он отличается от соответствующего показателя объекта оценки. Одним из важных условий применения метода является то, что для определения величины корректировки в качестве пары должны выбираться объекты, относящиеся к одному с объектом оценки и объектам-аналогам сегменту рынка.
Сложность применения данного метода объясняется особенностями процедуры подбора объектов парной продажи. Чаще всего объекты недвижимости отличаются не по одному, а по нескольким параметрам. Поэтому использование метода парных продаж требует обработки больших объемов рыночной информации в поисках достоверных и адекватных объекту оценки данных о сделках.
В качестве примера определения процентной корректировки на местоположение рассмотрим частный случай применения поправки на расстояние до остановок. На рынке имеются данные о двух одновременно проданных квартирах одинаковой площади и планировки, расположенных в одном и том же районе города. При этом первая квартира расположена в 3 минутах ходьбы от остановок городского транспорта, а расстояние до остановок от жилого дома, в котором расположена вторая квартира, составляет 20 минут. Известно также, что обе квартиры расположены на средних этажах, находятся в хорошем состоянии и имеют улучшенную отделку. Цена продажи 1 м 2 квартиры, расположенной вблизи от остановок, составила 46 990 руб., а в удаленности от остановок – 44 370 руб. Известно, что оцениваемая квартира находится в 20 минутах ходьбы от остановок.
Расчет корректировки на расстояние до остановок имеет вид
k = (44 370 — 46 990/ 46 990 = – 0,06 (– 6 %).
Таким образом, величина отрицательной корректировки составила 6 %.
Тогда, при наличии данных об объектах-аналогах для оцениваемой квартиры, в зависимости от их характеристик по данному показателю, пример корректировки на расстояние до остановок может быть представлен в составе табл. 3.9.
Корректировка на площадь объекта
В нашем случае мы имеем интервал площадей от 297,3 м 2 до 3806,0 м 2 . По данным наших исследований увеличение на 1 м 2 площади дает снижение цены 1 м 2 на величину:
где: Sоб.ср. – площадь объекта сравнения;
Sоб.оц – площадь объекта оценки;
К – эмпирический коэффициент, К = 0,00533
| Объект оценки | Объект № 1 | Объект № 2 | Объект № 3 | Объект № 4 | |
| Площадь объекта, кв.м. | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234 | 3806 |
| Величина корректировок, % | — | -1,1 | -5,7 | +4,6 | +13,0 |
7. Корректировка на наличие земельного участка.
Наличие земельного участка расценивается как преимущество, поскольку является одним из потенциалов объекта. Исследования показывают, что в большинстве случаев наличие или отсутствие земельного участка у офисных зданий оценивается рынком в пределах 5 % от стоимости объекта (помимо участка для парковки транспорта).
8. Корректировка на этажность.
В нашем случае рассматриваются объекты с числом этажей от 2-х до 5-ти. Исследования показывают, что количество этажей более 3-х не считаются преимуществом. Настоящая конъюнктура рынка офисных помещений такова, что инвесторы и арендаторы предпочитают использовать в качестве офисных помещений здания, имеющие 2÷3 этажа. С точки зрения рыночной стоимости (стоимость в обмене), а не инвестиционной (в пользовании), стоимость 1 кв.м зданий с этажностью более 3-х ниже, чем стоимость 1 кв.м. 2÷3 этажных зданий. До 5÷6 этажей такое снижение стоимости лежит в пределах 3÷5%. Для 9-ти, 11-и этажных зданий эта величина составляет 12÷15%.
9. Корректировка на наличие и качество парковки.
Наличие парковки у объекта недвижимости расценивается как повышающий фактор стоимости. В данном случае оценивалось наличие и качество парковки. Качество парковки рассматривалось в трех вариантах:
· наружная парковка – вдоль улицы перед фасадом здания выделено место для стоянки машин в пределах 50м; такая парковка экспертно оценивалась в 5%, (среднее качество);
· организованная парковка – вне дороги выделена специальная асфальтированная площадка для парковки автомобилей – 10%, (хорошее качество);
· внутренняя парковка – стоянка для автомобилей за воротами предприятия (на внутренней территории) – 0%, (плохое).
Вывод: Наименьшее количество корректировок произведено по объекту сравнения №3, поэтому цена объекта оценки принимается равной скорректированной цене объекта сравнения №3, т.е. 32205 руб./кв.м. Найденная величина лежит в интервале цен от 18151 руб./ кв.м до 45235 руб./кв.м. Стоимость объекта оценки, полученная методом прямого сравнения продаж, составит: 32205 × 1375,8 = 44.307.639руб.
Таким образом, стоимость объекта оценки составляет 44.307.639 руб. (Сорок четыре миллиона триста семь тысяч шестьсот тридцать девять рублей) без НДС.
2.4 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода
В работе был использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости как готового к эксплуатации. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Нами проведено исследование рынка, цель которого – установить арендные ставки для жилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с объектом оценки. Данное исследование включало интервью с несколькими владельцами, агентами по аренде и девелоперами, изучение цен предложений и условий действующей аренды.
В ходе подготовительной работы выяснено, что с учетом местонахождения объекта и его профиля для расчета следует принять следующую ежемесячную стоимость аренды: 1175 руб./кв.м
Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные – величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные – зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).
Налоги на недвижимость включают: налог на землю, налог на здание. Поскольку стоимость земли в рамках данной оценки не производилась, то и уровень ее налогообложения определять не следует.
Налог на имущество составляет 2% от балансовой стоимости имущества (Балансовая стоимость = Первоначальная стоимость – Износ).
Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. Для только что построенного или строящегося здания первоначальная стоимость равна затратам на строительство, износ равен 0. Балансовая стоимость здания на дату оценки складывается из цены приобретения (или балансовой стоимости на момент приобретения) здания и понесенных затрат на реконструкцию, без учета НДС. Мы считаем величину налога на имущество постоянной, т.к. для здания 1 группы капитальности коэффициент амортизации составляет 1% в год, и изменением величины налога на имущество можно смело пренебречь.
Страховые платежи составляют 0,3% от восстановительной стоимости готового объекта, без учета НДС.
В данном случае величина коммунальных платежей принята в размере 7% от действительного валового дохода (ДВД).
Включение расходов на управление объектом в операционные издержки связано с особенностью объекта недвижимости как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличие от владения денежным вкладом в банке, требует определенных усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление в общие затраты, мы тем самым признаем, что часть валового дохода от аренды создается не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.
Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2,2% от действительного валового дохода.
Поскольку здание постройки 2002 года и проведение капитального ремонта не требуется, расходы на текущий ремонт определяются в размере 4% от ЭВД.
На основе имеющихся достоверных данных о стоимости замещения короткоживущих элементов зданий, имеющих сходные характеристики с объектом оценки, к расчету принято значение 3,6% от ЭВД.
Прочие расходы обычно составляют 2% от суммы операционных расходов.
Определение общего коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации отражает зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Из-за отсутствия достаточных данных по продажам аналогичных объектов ставку капитализации можно определить лишь методом суммирования, согласно которому величина ставки капитализации равна сумме:
СК – ставка капитализации;
НПб/р – безрисковая норма прибыли;
Р – надбавка за риск, соответствующая вложению в данный актив;
Л – надбавка за низкую ликвидность объекта;
Св.к. – ставка возврата капитала.
Безрисковая ставка по срочным валютным вкладам в банках высшей категории 5-9% (принимаем 7%).
Надбавка за риск (Р). Вероятность гибели имущества оценивалась исходя из информации о количестве случаев гибели имущества в г. Калуге с учетом собранных данных Р = 4%.
Надбавка за дополнительный риск – 4%.
Коэффициент на ликвидность определяется примерным временем продажи недвижимости подобного типа, которое оценивается нами с учетом текущей экономической конъюнктуры в 0,4 года.
Кн/ликв. = Кбезриск. × время продажи = 0,07 × 0,4 = 0,028 или 2,8%
Премия за риск управления инвестициями принимается в размере 4,8%.
Вторая составляющая общего коэффициента капитализации – норма возмещения капитала или прирост/снижение стоимости фонда – рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.
Время, которое требуется для возврата капитала по расчетам типичного инвестора составляет 20 лет, исходя из этого ставка возмещения капитала составит 5% (1/20).
В настоящее время конъюнктура рынка нежилых помещений в г.Калуге такова, что для сравнительно новых объектов с незначительным естественным износом (обесценение) нет оснований предполагать снижение их стоимости в обозримом будущем. Кроме того, на повышение стоимости большое влияние оказывает выгодное месторасположение объекта вблизи от центра города и основных транспортных магистралей. В данном случае инвестиционная привлекательность объекта оценки очевидна, поэтому ставка возврата капитала берется со знаком (–).
Общий коэффициент капитализации равен:
R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 – 0,05 = 0,186
Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода от аренды
Для расчета потенциального валового дохода (ПВД) используются имеющиеся ежемесячные арендные ставки в расчете на год: 14100 руб./кв.м
Таким образом, ПВД от сдачи в аренду площадей объекта оценки составит: 14100 × 1375,8 = 19.398.780 руб.;
Расчет эффективного валового дохода (ЭВД) производится с учетом возможных потерь от недозагрузки сдаваемых платежей и потерь при сборе арендной платы. Для расчетов принято значение 8%, определенное на основе имеющихся данных из внешних источников и собственных наблюдений.
Корректировки на площадь
Оценщики заметили, что чем больше площадь объекта, тем дешевле квадратный метр. Это называется фактор масштаба. Чтобы учесть разницу между оцениваемым объектом и объектом аналогом придумали три вида корректировок на площадь:
Матричный метод
Как с обычной корректировкой — аналоги классифицируются в группы по площади, сравниваются с объектом оценки и вводится корректировка из таблицы. Вот пример такой таблицы из нашей системы:
Обычно эта таблица берется из справочника оценщика:
Корректировка с помощью степенной функции
Дальнейшим развитием матричного метода является корректировка с помощью степенной функции. Эта корректировка позволяет "сгладить" отклонения на границах матричных интервалов.
Такая корректировка не берется из таблицы, а рассчитывается по формуле:
где k и a — параметры из справочника.
После добавления система автоматически рассчитает корректировку для каждого объекта-аналога.
Выглядит это примерно так:
Корректировка, рассчитанная по формуле с коэффициентом торможения
Корректировку можно определить по следующей формуле:
Все что нужно, это указать программе какой алгоритм использовать для корректировки:
Корректировка на отличие размера площадей. Выпуск 2
Автор — Барамзин Н.К.
Под редакцией — к.э.н. Лекаркиной Н.К.
Дата выпуска — 2019 г.
Период применения корректировки — 2018 г, 2019 г.
Регион применения: г. Москва и Московская область
Область применения — для коммерческой недвижимости
Возможность модификации — допускается
Корректировка на отличие размера площадей (или корректировка на масштаб, или корректировка на площадь) – учитывает зависимость стоимости объекта оценки (помещения, здания) от общей площади объекта исследования. В общем случае удельная рыночная стоимость большего по площади объекта будет ниже, чем у аналогичного по другим параметрам объекта с меньшей площадью.
В общем случае, формула расчета корректировки на отличие размера площадей имеет следующий вид:
KS = (Sоо ÷ Sоа) ^ Kn , где
Sоо – площадь объекта оценки;
Sоа – площадь объекта аналога;
Kn – коэффициент торможения в соответствии с типом объектом оценки
Средние значения коэффициента торможения для различных объектов недвижимости приведены в табл. 1.