Как узнать, одобрят ли вам ипотеку, и подсчитать ее размер
Ипотека — это целевой заем на покупку недвижимости, предоставляемый кредитной организацией. Как правило, это сумма с шестью нулями, к которой еще добавляются проценты. На погашение жилищного кредита у заемщиков уходит до 30 лет, хотя немало и тех, кто расплачивается досрочно — за 7–8 лет.
В общем, дело это серьезное, и перед оформлением ипотеки обязательно нужно оценить свои возможности и разобраться, как все это работает. В этой статье мы поговорим о том, что влияет на решение банка о кредитовании и как узнать, на какую сумму можно рассчитывать.
Материал актуален как для «первички», так и для «вторички», но рассматривать при этом мы будем только рыночную ипотеку, без льготных программ, у которых есть своя специфика.
Какой доход нужно иметь для получения ипотеки
Одно из распространенных заблуждений, особенно, когда дело касается вторичного жилья, — то, что банк одобряет ипотеку под конкретный объект. На самом деле деньги дают не «под квартиру», а «под конкретного человека», исходя из его платежеспособности, кредитной истории и других факторов.
Так что сначала нужно узнать, дадут ли вам вообще ипотеку и в каком размере, а потом уже подбирать варианты. Для этого необходимо подать в банк заявку на ипотечный кредит.
Конечно, сама квартира тоже имеет значение. Если выбранный вариант чем-то не устроит банк, то под него кредит не дадут. Но при этом возможность взять ипотеку на другое жилье у клиента останется.
Как правило, одобренная заявка действует в течение 90 дней. Причем из выделенного ему лимита заемщик может взять только необходимую часть — он не обязан брать кредит на всю одобренную сумму.
Банки оценивают платежеспособность каждого клиента индивидуально, учитывая несколько факторов:
- На погашение кредита должно уходить не более 30–50% ежемесячного дохода с учетом обязательных трат и выплат (например, затрат на аренду жилья, других кредитных обязательств, алиментов).
- Максимальная сумма кредита определяется исходя из платежеспособности заемщика.
- Имеет значение регион, где покупается недвижимость: жилье в столице и городах-миллионниках стоит дороже, чем в провинции. То есть доход в 50 тыс. в Москве и такой же, например, в Моршанске Тамбовской области — это две большие разницы.
- Когда ипотеку оформляет семья и супруг согласен стать созаемщиком, банк учитывает совокупный доход с учетом расходов на содержание несовершеннолетних детей (обычно вычитают 10–20 тыс.). Имеющиеся долговые обязательства при этом делятся поровну между супругами.
После вычета суммы ипотеки и других расходов из дохода семьи каждому ее члену (включая заемщика) должно оставаться не менее одного прожиточного минимума.
Если заработка одного из супругов достаточно для покрытия ежемесячных выплат, ипотеку, скорее всего, одобрят даже при отсутствии доходов у второго.
Открытые кредитные карты (даже неиспользуемые) банки рассматривают как долговые обязательства. При расчете платежеспособности из дохода клиента в таком случае вычитают 5–10% лимита кредитки.
А если он не сообщит о наличии карты при подаче заявки, это может быть расценено как сокрытие информации об имеющихся обязательствах. Поэтому потенциальным заемщикам имеет смысл закрыть свои кредитки и приложить к заявке соответствующие справки.
Какие доходы учитываются при получении кредита и как их подтвердить
Кроме доходов по основному виду деятельности банком учитываются:
- пенсионные выплаты;
- ежемесячные пожизненные выплаты отдельным категориям граждан;
- различные пособия;
- вознаграждения по договорам гражданско-правового характера;
- отчисления от использования объектов интеллектуальной собственности и авторских прав;
- доходы от сдачи в аренду недвижимости;
- проценты по вкладам;
- дивиденды по акциям и т. п.
Любой доход при этом надо подтвердить официально.
Обычно для этого годятся следующие документы.
1. Для наемных работников:
- трудовая книжка (заверенная копия, сведения из электронной книжки);
- справка о доходах за последние шесть месяцев (2-НДФЛ или по форме банка) или выписка по счету зарплатной карты за последние 3–6 месяцев;
- также банк может принять выписку о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица из СФР за тот же период.
Если у клиента есть работа по совместительству, он должен предоставить аналогичный пакет документов оттуда.
Помните, что обычным требованием кредитных организаций является стаж на последнем месте работы не менее 3–6 месяцев.
2. Для ИП и владельцев бизнеса:
- копия трудовой книжки;
- налоговая декларация по ОСНО или УСН за анализируемый период с отметкой налоговой инспекции;
- справка о доходах предпринимателя как физлица в свободной форме за последние шесть месяцев (доход подтверждается налоговой отчетностью организации);
- квитанции об оплате налогов за последний отчетный период (календарный год в случае ИП).
- Если основной вид деятельности организации — сдача недвижимости в аренду, то нужно представить документы, подтверждающие право собственности на сдаваемые объекты.
Физлицо, желающее показать доход от сдачи недвижимости, может зарегистрироваться в качестве самозанятого и представить договор аренды, чеки о получении дохода, формируемые в приложении «Мой налог», и документы о праве собственности на объект.
При подтверждении пенсии как дополнительного дохода заемщик предоставляет пенсионное удостоверение (справку о назначении пенсии) и выписку по счету, на который ее перечисляют
Для подтверждения доходов от вкладов или ценных бумаг представляется выписка по счету, на который поступают отчисления (обычно нужна справка за последние полгода).
Если у заемщика есть зарплатная карта банка, в котором он хочет получить ипотеку, то подтверждать доход по ней чаще всего не нужно. К тому же для зарплатных клиентов в банках могут действовать специальные предложения.
Тем, у кого зарплата серая, получить ипотеку сложнее, особенно если это их основной доход. В некоторых случаях кредиторы принимают в качестве подтверждения такого заработка сведения о состоянии банковского счета, а также о расходах за определенный период.
Чаще всего для первоначальной оценки платежеспособности потенциального заемщика банки используют скоринговую систему. Специальная программа обрабатывает заявку претендента и выставляет ему баллы.
На высокую оценку могут рассчитывать те, у кого есть:
- любая ликвидная недвижимость;
- автомобиль;
- высокий ежемесячный доход;
- собственный бизнес или доход от самозанятости;
- дивиденды, прибыль от инвестиций.
Повышает оценку и наличие высшего образования, востребованной профессии, длительный стаж на последнем месте работы, трудоспособный возраст, отсутствие иждивенцев.
Система автоматически отсеивает граждан, которые не подходят по ряду критериев. Отказ получат, например, претенденты старше 75 лет или со стажем менее трех месяцев на текущем месте работы, с большим невыплаченным кредитом или расходами на аренду жилья.
С 2019 года банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки клиентов (ПДН). Согласно закону на платежи по действующим кредитам вместе с будущей ипотекой у заемщика должно уходить не более 50% дохода. Существует простая базовая формула для вычисления ПДН, с помощью которой сам потенциальный заемщик может оценить свои шансы на получение кредита:
ПДН = ежемесячные платежи по кредитам и займам / чистый среднемесячный доход (т. е. за вычетом всех обязательных платежей).
Результат ниже 0,5 (т. е. 50%) означает, что одобрение возможно. Однако на ПДН также могут влиять открытые кредитки. В этом случае к долгам нужно добавить 5–10% лимита карты или же закрыть ее.
Но и это не всё. Банк также учитывает и проблемные кредиты, по которым претендент выступает поручителем. Для более точного расчета этого показателя можно воспользоваться онлайн-калькулятором.
Банки проверяют абсолютно все данные из анкеты заемщика, и если в нее закрадется даже непреднамеренная ошибка, это могут принять за попытку обмана. Также это может послужить причиной отсева еще на этапе проверки скоринговой системой.
Проверку на добросовестность проходит не только заявитель, но и его работодатель. Если у юрлица проблемы, например с налоговой, или с фирмой ведутся судебные тяжбы, — это повод усомниться в стабильности дохода клиента.
Все без исключения банки проверяют кредитную историю потенциального заемщика. Если ранее у него были проблемы с другими кредитами (просрочки, суды, банкротство), то в ипотеке такому клиенту с высокой вероятностью откажут.
Подход к анализу кредитных историй у банков разный: одни проверяют данные за последние три года, другие — за пять лет, а третьи изучают клиента досконально, вплоть до его первого кредита.
Просрочка до 30 дней обычно не влияет на кредитную историю, но если регулярно нарушать график платежей, это станет негативным фактором. В общем случае считается, что заемщик ненадежен, если он допускал просрочки свыше 60 дней за последние 180 дней.
А если в кредитной истории ошибка?
В кредитной истории случаются технические ошибки. Например, полгода назад заемщик погасил потребкредит, но в бюро кредитных историй (БКИ) он до сих пор активен и указано, что ежемесячный платеж составляет 25 тыс. рублей. Соответственно, банк будет учитывать это как дополнительную финансовую нагрузку, а также отметит, что клиент скрыл информацию по имеющимся обязательствам.
Исправить ошибку можно через банк, который выдавал тот самый кредит. Получив требование, организация должна привести КИ в порядок в течение десяти рабочих дней.
Чтобы избежать подобных накладок, перед подачей заявки на ипотеку проверьте свою кредитную историю. Сделать это можно через сайт госуслуг.
Отсутствие кредитной истории иногда может быть причиной отказа в ипотеке: в таком случае банку непонятно, что это за заемщик и как он исполняет обязательства.
В этой ситуации перед оформлением ипотеки (за 3–6 месяцев) имеет смысл взять небольшой кредит и аккуратно его погасить, подкрепив факт его закрытия соответствующей справкой.
Проверяя кредитные истории, банки делают запрос и в единую базу службы судебных приставов. Если там «висит» штраф до 1000 рублей — не страшно. Но вот долги по алиментам или коммунальным платежам могут послужить причиной отказа.
Немного математики, или самостоятельный расчет доступного кредита
Если вы не дружите с цифрами и не готовы заниматься самостоятельными подсчетами, можете пропустить этот раздел. Если же вы хотите большей конкретики, то здесь мы расскажем, как самостоятельно рассчитать максимально возможную сумму кредита. Правда, используемые для этого формулы уже посложнее. Все начинается с расчета платежеспособности заемщика:
Здесь P — это, собственно, платежеспособность.
ЧД — чистый доход (средняя ежемесячная сумма за полгода минус все обязательные платежи).
К — это специальный банковский коэффициент, который зависит от величины чистого дохода: если ЧД меньше или равен 45 тыс. рублей, K = 0,7, если больше — K = 0,8.
t — это срок кредитования в месяцах.
Банки могут менять размер коэффициента K по своему усмотрению. Мы приводим стандартный вариант.
Пример расчета. Алексей, инженер из Новосибирска, зарабатывает 70 тыс. рублей в месяц, 25 тыс. из которых отдает за аренду жилья и еще 5 тыс. — за ЖКУ. По выходным он подрабатывает в такси и получает за это еще 40 тыс. рублей. У Алексея есть жена (она тоже работает) и маленький сын. Прожиточный минимум на ребенка в Новосибирской области равен 15 261 рублей, а на трудоспособного взрослого — 16 054 рублей. Алексей хочет оформить ипотеку для покупки собственной квартиры на максимально возможный срок.
Чистый доход Алексея составит: 70 000 + 40 000 – 25 000 – 5000 – 15 261 – 16 054 = 48 685 рублей.
Коэффициент К в таком случае будет равен 0,8. Ну а максимальный срок кредитования в России составляет 30 лет, или 360 месяцев.
Подставив эти цифры в формулу, мы получим: 48 685 * 0,8 * 360 = 14 021 280 руб.
Но это еще не все. Чтобы определить максимально доступную Алексею сумму ипотеки, нам понадобится вторая, еще более заковыристая формула:
Здесь X — это искомая максимальная сумма кредита, t — срок его выплаты в месяцах, а i — процентная ставка по кредиту (допустим, на сайте банка Алексей увидел, что рыночную ипотеку выдают под 11%).
Не будем утомлять читателей дальнейшими пошаговыми расчетами: если вы помните правила умножения и деления, вы легко воспользуетесь формулой — страшная она только на вид. Вот и Алексей справился.
В итоге у него получилось: 14 021 280 / (1 + (3971 : 24 200)) = 12 044 832 рублей.
Это и есть максимально доступный ему размер ипотеки.
Для расчета условий будущей ипотеки удобно использовать ипотечный калькулятор Циан. Он позволяет рассчитать ежемесячный платеж, необходимый доход, размер процентов и т. д.
Что делать, если дохода не хватает
Если после всех прикидок выходит, что имеющегося дохода недостаточно, есть несколько вариантов действий. Самый простой — выбрать объект подешевле и/или увеличить подтверждаемый доход.
Но можно попробовать и другие способы:
- Увеличить сумму первоначального взноса, чтобы снизить ежемесячный платеж.
- Выбрать максимальный срок кредитования (сейчас он составляет 30 лет). Итоговая сумма к погашению при этом увеличится, но размер ежемесячных платежей снизится. Условия большинства ипотечных кредитов предусматривают возможность досрочного погашения, поэтому при появлении такой возможности переплату можно будет уменьшить.
- Попробовать найти льготные федеральные или муниципальные программы, под условия которых попадает заемщик. Например, во многих регионах действуют программы для ряда специальностей, молодых ученых, молодых специалистов, многодетных семей и т. д.
- Оформить ипотеку вместе с созаемщиком или найти поручителя с достаточным официальным заработком.
- Максимально закрыть имеющиеся кредитные обязательства, снизив таким образом свою финансовую нагрузку.
Если в ипотеке отказали, это не конец
Кредитная политика у каждого банка своя, к тому же она может периодически меняться. Поэтому, если вам отказали в одном банке, попробуйте обратиться в другой или подать заявку позже.
С 2015 года при отказе банк по закону должен указывать точную причину. Однако кредиторы нередко обходятся общими формулировками. Подробности можно попытаться выяснить у своего кредитного менеджера: он может дать разъяснения, а иногда и рекомендации, что нужно исправить, чтобы получить одобрение в будущем.
Формулы для самостоятельного расчета ипотеки
Ипотечные платежи бывают аннуитетными и дифференцированными. При аннуитетных платежах размер ежемесячного платежа неизменен на протяжении всей ипотеки. Размер ежемесячных платежей при дифференцированной схеме постоянно уменьшается. Аннуитетные платежи более распространены, чем дифференцированные. Читайте подробнее про аннуитетные и дифференцированные платежи.
Расчет ипотеки для аннуитетных платежей
Ежемесячная процентная ставка
Для начала нам понадобится рассчитать ежемесячную процентную ставку по кредиту:
Для процентной ставки 9.6% годовых:
Ежемесячный платеж
Мы должны определить для себя сумму ипотечного кредита в рублях и срок кредитования в месяцах. Рассчитаем ежемесячный платеж по ипотеке:
Крышка ( ^ ) — это возведение в степень. Рассмотрим пример: берем в ипотеку на 20 лет квартиру стоимостью 2 000 000 руб , а первоначальный взнос равен 500 000 руб . Сумма кредита равна 1 500 000 руб , процентная ставка остается из примера выше — 9.6% годовых. Рассчитаем ежемесячный платеж:
Основной долг и проценты
Мы вычислили размер ежемесячного платежа по ипотеке при аннуитетной схеме платежей. Рассчитаем какая часть платежа идет на погашение основного долга, а какая на погашение процентов:
Эти величины меняются с каждым платежем, так как меняется остаток долга. Рассмотрим первый платеж для ипотеки из примера выше:
Переплата
Размер переплаты за кредит рассчитывается так:
Для ипотеки из примера выше:
График аннуитетных платежей
На рисунках — график и таблица платежей для рассматриваемого примера. Их построил наш ипотечный калькулятор (ссылка ведет на расчет рассматриваемого примера).
Чтобы рассчитать их надо провести серию вычислений в количестве, равном кол-ву ипотечных платежей (месяцев кредита). Для каждого месяца ипотеки надо пересчитывать текущий остаток долга. В псевдокоде это можно записать так:
Расчет ипотеки калькулятором
Намного проще воспользоваться готовым ипотечным калькулятором, который сам рассчитает ипотеку по вышеприведенным формулам. Это будет значительно быстрее, чем считать это самостоятельно 🙂
Мы подготовили Google Таблицу для самостоятельного расчета аннуитетного платежа. Редактирование: Файл -> Создать копию.
Расчет ипотеки для дифференцированных платежей
Ежемесячный процент
Ежемесячный платеж считается так же, как и ежемесячный процент аннуитетных платежей.
Ежемесячный платеж
При дифференцированных платежах основной долг гасится равномерно в течение всего срока кредитования. Рассчитаем долю ежемесячного платежа, идущую на погашение основного долга:
Если мы берем ипотечный кредит на сумму 1 500 000 руб на 20 лет , то
Ежемесячное погашение процентов считается так же, как и для аннуитетных платежей:
Итого ежемесячный платеж это сумма процентной части и части на погашение основного долга. Эта сумма каждый месяц пересчитывается и уменьшается, так как размер основного долга уменьшается.
Для первого платежа из рассматриваемого примера это будет:
Обратите внимание, что в начале кредита ежемесячный платеж при дифференцированной схеме ( 18 250 руб ) больше, чем аннуитетной схеме ( 14 080 руб ). Но при этом чуть бОльшая ( 6 250 руб против 2 080 руб ) часть платежа идет на погашение долга.
График дифференцированных платежей
На рисунках — график и таблица дифференцированных платежей для рассматриваемого примера. Их построил наш ипотечный калькулятор (ссылка ведет на расчет рассматриваемого примера).
Как рассчитать ипотеку самостоятельно
Ипотека – стандартный банковский кредит на покупку недвижимости. Жилье при этом выступает залогом платежеспособности заемщика. Рассказываем, как рассчитать ипотеку и спрогнозировать все возможные траты.
Ипотека – это стандартный банковский кредит на покупку недвижимости. Жилье при этом выступает залогом платежеспособности заемщика.
Если вы нарушите договоренности и перестанете оплачивать долг, то квартиру (дом или дачу) могут забрать в пользу банка. Чтобы этого не произошло, нужно заранее оценить свои силы. Рассказываем, как рассчитать ипотеку и спрогнозировать все возможные траты.
Немного теории: за что вы будете платить
В ежемесячный платеж включены две суммы:
- часть основного долга (кредитное тело),
- процентные начисления.
Соотношение этих составляющих внутри каждого платежа может быть различным и зависит от схемы погашения, которую использует банк. Применяется один из двух подходов: аннуитетный график выплат и дифференцированный. Большинство банков использует первый – его мы и рассмотрим.
При аннуитетном графике размер платежа зафиксирован и не меняется в течение всего срока кредитования. Но в первую очередь погашаются проценты, а кредитное тело – ближе к окончанию договора. Проценты начисляются только на остаток долга. Значит, при досрочном частичном погашении основной долг уменьшается, и процентные платежи становятся меньше.
Найти деньги на досрочное погашение можно, например, задействовав материнский капитал или доход от продажи старой недвижимости.
Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.
Выберите: новостройка или вторичное жилье
Условия ипотеки зависят от вида жилья, которое вы покупаете.
Плюсы первичного жилья
Как правило, квартиры на первичном рынке дешевле готового жилья, а выбор кредитных предложений по ним шире. Можно найти программу с низкой ставкой и небольшим первоначальным взносом.
Современные застройщики предлагают жилье по самым современным стандартам с богатым выбором планировок. Кроме того, инвестировать в строящееся жилье выгодно, потому что цены на квартиры после сдачи объектов обычно повышаются.
Недостатки первичного жилья
- Заселение происходит не сразу,
- застройщик может сдвигать сроки сдачи,
- придется самостоятельно сделать ремонт,
- часто жилье предлагается в новом неблагоустроенном районе без развитой инфраструктуры.
Преимущества вторичного жилья
Вы получаете жилье в обжитом районе и в доме, об особенностях которого можно узнать до заселения. Можно расспросить жильцов или уточнить в интернете: не шумят ли трубы в доме, хорошо ли топят зимой, как обстоят дела с парковкой, школами, детскими садами и проч.
В готовой квартире можно не делать ремонт и заселиться сразу после получения ключей. Это позволит сэкономить на аренде или продать старое жилье в счет погашения ипотеки.
Минусы вторички
- Более высокая стоимость.
- Устаревшие коммуникации.
- Опасность получить «кота в мешке» в виде скрытого обременения или неожиданно нагрянувших законных наследников.
Оцените свою платежеспособность
Главный вопрос тех, кто сомневается, стоит ли брать ипотеку: а вдруг не потяну? Ведь это обязательство на много лет, а ситуация может измениться. Чтобы здраво оценить свои силы, учитывайте два параметра:
- размер ваших доходов,
- стабильность.
Сколько нужно получать? Специалисты Национального бюро кредитных историй подсчитали, что в 2021 году для комфортной выплаты ипотеки средний доход семьи должен был составлять 90,2 тысячи рублей.
Ориентируйтесь на свои потребности и возможности. После оплаты долга у вас должны оставаться деньги на другие нужды: оплату счетов, покупку продуктов и товаров повседневного спроса, обучение детей и помощь родителям, обслуживание автомобиля.
Желательно, чтобы ипотечный платеж не превышал 50% доходов. Подобными соображениями руководствуется и банк при рассмотрении заявки.
Определите размер первоначального взноса
Оформить ипотеку совсем без сбережений вряд ли получится. В подавляющем большинстве случаев нужно внести хотя бы 20% стоимости приобретаемого жилья.
Решая, какую сумму вы готовы выделить на первоначальный взнос, помните про переплату по процентной ставке: чем меньше берете в долг у банка, тем меньше переплачиваете. Следовательно, чем больше взнос, тем выгоднее будет ипотека.
Определитесь со сроком кредитования
Особенности краткосрочной ипотеки:
- меньше переплата,
- выше ежемесячные платежи.
Если вы можете себе позволить ежемесячно вносить крупные суммы, то оформляйте договор на небольшой срок. Если нет – лучше выберите долгосрочную программу. При этом переплата будет больше, зато нагрузка на семейный бюджет станет ниже.
Учитывайте дополнительные расходы
Не забудьте про ежегодное страхование недвижимости. Это обязательное условие, закрепленное в российском законодательстве.
Не стоит считать страховку пустой тратой денег. В случае большой неприятности (пожара, стихийного бедствия или потери прав собственности на жилье) заемщик хотя бы не останется в долгу перед кредитором.
Есть и необязательные платежи:
- страхование жизни и здоровья заемщика;
- страхование имущества;
- сервис «Электронная регистрация» – упрощенная подача документов в Росреестр для регистрации залога;
- услуга Совкомбанка для снижения процентной ставки, программа «Гарантия отличной ставки» – снижение ипотечной ставки и кешбэк для заемщика.
Как рассчитать ипотеку самостоятельно
Олег решил приобрести в ипотеку квартиру-«двушку» вторичного фонда улучшенной планировки. Стоимость жилья, которую предлагает продавец и которую подтвердил оценщик, – 7,5 млн рублей. Олег изучил район и особенности пятилетнего дома и пришел к выводу, что предложение соответствует его запросам.
В семье только что родился второй ребенок; пара получила маткапитал в размере 693,1 тысячи рублей. По условиям тарифа первоначальный взнос не может быть ниже 20% от цены, то есть 1,5 млн рублей. А значит, из своего кармана Олегу придется сразу заплатить:
- 810 000 рублей – на первоначальный взнос,
- 5000 рублей – за страхование,
- 25 000 рублей – за остальные сопутствующие расходы (госпошлину, услуги оценщика и т.п.).
Итого 840 тысяч рублей. Собственные накопления Олега – 3,5 тысяч рублей. Берем калькулятор и вычисляем размер ипотечного кредита:
7 500 000 + 30 000 – 3 500 000 – 693 100 = 3336,9 рублей.
Процентная ставка банка – 9% годовых, срок кредита – 15 лет (180 мес.), график – аннуитетный. Формулу расчета можно взять здесь .
Месячная процентная ставка составит 9% / 12 / 100% = 0,0075
Определяем размер ежемесячного платежа (ЕП) самостоятельно. Для этого понадобится инженерный калькулятор (можно найти онлайн).
ЕП = 3 336 900 (руб.) * 0,0075 * (1 + 0,0075) 180 / ((1 + 0,0075) 180 – 1) = 34 171 руб.
А можно поступить гораздо проще – воспользоваться ипотечным калькулятором.
Ипотечный калькулятор
При намерении купить квартиру или любую другую недвижимость в кредит, было бы нелишним заранее рассчитать ежемесячный платеж ипотеки. Зная возможную сумму ежемесячных платежей, потенциальный заемщик с легкостью сможет сам рассчитать максимальный размер ипотеки, переплату и срок кредитования.
Для точного расчета платежей ипотеки очень удобно использовать специальную программу, доступную каждому, – ипотечный калькулятор. Эта программа, которая содержит набор математических формул, используется для вычисления всех значимых показателей кредита. Важнейшей функцией программы является расчет ипотеки онлайн. С помощью калькулятора заемщик без труда сможет рассчитать все ключевые условия ипотеки: платежи, сумму ипотеки, переплату, сроки и другие.
Для того, чтобы результат расчета ипотеки, совершаемого на калькуляторе, получился точным, обязательно нужно учитывать такие параметры как процентная кредитная ставка, различные платы и комиссии, которые могут иметь место, а также доступная для заемщика сумма первоначального взноса. Поэтому не лишним будет уточнить в банке информацию по поводу размера процентной ставке и комиссиях по выбранной кредитной программе.
Калькулятор ипотеки без труда можно найти в Интернете. Сегодня большинство банков размещают подобную программу на своих официальных сайтах. Эти сервисы на сайтах банков помогают рассчитать ипотеку и актуальные для каждого конкретного заемщика условия кредита – индивидуальную процентную ставку, выплаты и др. В таких сервисах, обычно, уже учтены категория заемщика, тип покупаемого жилья, возможность подключения программы страхования или же отказаться от нее, подходящую кредитную программу.
Существуют онлайн-калькуляторы, рассчитывающие размер ипотеки, размещенные не только на сайтах банков, но и на других интернет-порталах, специализирующихся на таких услугах. Такие калькуляторы также без проблем рассчитают условия кредита по параметрам, заданным пользователем. Онлайн-калькуляторы дают заемщикам прекрасную возможность не посещая банк лично предварительно рассчитать все интересующие их параметры.
Однако, не стоит забывать, что результат расчета, полученного на сервисах, которые расположены на сторонних сайтах, не будет окончательным. Для получения профессиональной консультации и точного расчета ипотеки на недвижимость можно обратиться к менеджеру непосредственно в банке. Ипотечный калькулятор – удобный сервис, дающий возможность для тех, кто планирует приобрести жилье в кредит, предварительно оценить свои возможности чтобы понять степень долговременной кредитной нагрузки.
Процентная ставка
Процентная ставка — очень важный параметр при рассчете ипотеки. Измеряется в процентах годовых. Этот параметр показывает сколько процентов начисляется на ваш долг в год. Для наглядности возьмем конкретное значение процентной ставки — 12%. Это значит, что в год к вашему долгу прибавляется ещё 12% от суммы долга, НО: при ипотечном кредитовании банк начисляет вам проценты не раз в год, а ежедневно на оставшуюся сумму долга. Не трудно посчитать сколько процентов начисляется каждый день: 12% / 12 месяцев / 30 дней = 0.033%.
Если вы уже воспользовались нашим ипотечным калькулятором и сделали расчет, вы, наверное заметили, что ежемесячный платеж состоит из двух частей: основной долг и проценты. Поскольку с каждым месяцем ваш долг уменьшается, то и процентов начисляется меньше. Именно поэтому первая часть платежа (основной долг) растет, а вторая (проценты) уменьшается, а общий размер платежа остается неизменным на протяжении все срока.
Разные банки предлагают разные процентные ставки, они зависят от различных условий, например, от размера первоначального взноса, от типа приобретаемого жилья и т.п. Очевидно, что нужно искать вариант с наименьшей ставкой, ведь даже разница в пол процента отразиться на сумме ежемесячного платежа и на общей переплате по кредиту:
| Сумма кредита (руб.) | 2 000 000 | 2 000 000 | 2 000 000 |
| Срок кредита | 10 лет | 10 лет | 10 лет |
| Процентная ставка | 12% | 12,5% | 13% |
| Ежемесячный платеж (руб.) | 28 694 | 29 275 | 29 862 |
| Переплата по кредиту (руб.) | 1 443 303 | 1 513 028 | 1 583 458 |
Таблица 1. Демонстрация влияния процентной ставки на параметры кредита.
Фиксированная и плавающая процентная ставка
Фиксированная процентная ставка — это ставка по кредиту, которая устанавливается на весь срок кредита. Она прописана в кредитном договоре и не может быть изменена.
Плавающая процентная ставка — это ставка по кредиту, которая не является постоянной величиной, а рассчитывается по формуле, которая определена в договоре. Размер ставки состоит из двух частей: Первая составляющая — плавающая, привязана к какому либо рыночному индикатору (например Mosprime3m или ставка рефинансирования ЦБ) и изменяется с периодичностью, определенной в кредитном договоре (например, ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода). Вторая составляющая, фиксированная — это процент, который берет себе банк. Эта часть остается всегда постоянной.