Общая информация о формате аренды BUILT-TO-SUIT
Так как формат built-to-suit не получил ясного русскоязычного наименования, для упрощения в текстах его обозначают аббревиатурой латинских букв BTS. Иногда русифицируют словосочетанием «строительство под ключ», но это название упускает важные составляющие данного формата. Отсутствие понятного русского наименования отчасти стало причиной того, что существует неясность и в расшифровке термина и явления.
Что такое built-to-suit
Built-to-suit — это строительство здания под требования заказчика, при этом оплачивается только его последующая аренда. Назначение здания, как правило, складское или промышленное. В сделке фигурируют заказчик (производственная, торговая или логистическая компания) и девелопер (обладающий опытом строительства индустриальных объектов и управления ими). Когда объект готов, эти стороны превращаются в арендатора и арендодателя.
Типовые складские комплексы для аренды брокеры называют «спекулятивными площадями». Они строятся девелоперами и заполняются арендаторами по следующей схеме. Есть земельный участок, на нем строится типовое здание складского назначения. При проектировании технические характеристики (нагрузки, высота потолков, расстояния колонн, число ворот и т.п.) определяются согласно стандартам классификаций складских помещений. Туда заводятся коммуникации по максимальным лимитам, полученным от монополистов. Поиск клиентов на аренду помещений и подписание договоров происходит на завершающих стадиях строительства или после ввода в эксплуатацию.
При формате built-to-suit потенциальный арендатор сам выбирает того, кто построит ему здание по тем техническим характеристикам, которые требуются для нужд именно его коммерческой деятельности. Расходы на строительство берет на себя девелопер, который компенсирует свои затраты в течение длительного периода времени, сдавая в аренду данному конкретному заказчику готовый построенный объект.
Преимущества формата built-to-suit
Преимущества формата BTS делятся на три группы: технические, экономические и процедурные.
- Технические преимущества выражаются в том, что заказчик получает объект, четко выполняющий требования по параметрам помещения. Директору производства не нужно ломать голову, как разместить длинный конвейер в квадратном здании и как утилизировать «лишние» квадратные метры. При built-to-suit ему построят удлиненное здание, с воротами загрузки-разгрузки в местах соответствующих узлов производства. Логисту не нужно выгонять электрокары на улицу к привозному генератору, так как розетки для подзарядки погрузочных устройств по built-to-suit проекту расположены рядом с воротами и имеют нужное напряжение до 96 вольт . Нельзя сказать, что built-to-suit кардинально отличаются от спекулятивных складов, однако в них нет ненужных заказчику элементов, и площади используются максимально эффективно. Не нужно переделывать уже существующее: требования по размещению оборудования, зонированию пространства, экономии ресурсов, безопасности или особым температурным условиям учитываются на начальном этапе проектирования.
- Экономические преимущества очевидны и для заказчика, и для девелопера. Для заказчика аренда в проекте built-to-suit обходится, по подсчетам брокерских агентств, на 20-30 процентов дешевле, чем аренда в готовом объекте или покупка построенного здания. В дополнение, нет затрат на доработку, так как см. пункт выше. Для девелопера наличие гарантированного арендатора снижает риски и уменьшает срок окупаемости строительства;
- Процессуальные преимущества уменьшают накладные расходы арендатора в ходе возведения, отделки и подготовки здания. Все проблемы и вопросы с подрядчиками решает девелопер, денежные и временные затраты полностью находятся в его ведении. Участие заказчика необходимо только для решения ключевых стратегических вопросов на начальном этапе.
Для какой деятельности подойдет формат built-to-suit
Рекомендуем обратить внимание на этот формат производственным компаниям с нестандартным оборудованием. Если вы используете высокий экструдер, то найти готовое здание с нужной высотой потолков сложно. Так же трудно подобрать подходящий готовый объект при производственной необходимости задействовать оборудование с большой подъемной способностью: старые здания или стандартные спекулятивные индустриальные комплексы не предусматривают, как правило, возможности установки многотонных кран-балок ни на стены, ни на пол.
Объекты built-to-suit в полной мере удовлетворяют компании, которым нужны склад и производство на одной площадке. Распределение сегментов производственного процесса зависит только от текущих требований и стратегических перспектив компании. Никто не навязывает избыточные квадратные метры в помещении.
Экономически выгоднее строительство built-to-suit производствам или дистрибьюторским компаниям, где производственному процессу или для хранения требуются низкая температура, повышенный уровень влажности или дополнительное химическое вмешательство. Аренда склада-морозильника стоит дорого, и площади в аренду предлагаются гигантские (от 5 тысяч кв. метров). А в проекте built to suit можно предусмотреть морозильный отсек площадью до 100-200 кв. метров и использовать его в одном здании с площадями с комнатной температурой.
Логистическим компаниям или торговым операторам, использующим современное оборудование лучше строить built-to-suit, так как существующие складские комплексы требуют значительных вложений для модернизации. И в них невыгодно и физически невозможно установить ультрасовременное оборудование. Складской комплекс российского обувного оператора «Центробувь» оборудован высокоточными полами, которые позволяют реализовать узкопроходную технологию стеллажного хранения. Без строительства именно под данную систему хранения реализация проекта была бы невозможна.
Сельскохозяйственным и пищевым производствам формат built-to-suit решает вопрос с санитарно-эпидемиологическим контролем. Помещение сразу строится с кафелем, перегородками, световыми окнами, системами вентиляции и прочими особенностями.
Девелоперы, которые предлагают формат built-to-suit
В 2015 году в черте Санкт-Петербурга активно работала компания «А Девелопмент». Технопарки в Ленинградской области предлагают в основном данный формат: «ЮИТ Горелово», индустриальные парки «Кола» и «Приневский» группы компаний «Теллус», «Гатчина Нанопарк» и технопарк «Левобережный» «Киришской Сервисной компании». Из промышленных территорий, образовавшихся из производственных предприятий Санкт-Петербурга, строительство в формате built-to-suit предлагает «Восков Технопарк» сейчас находящийся под управлением Jensen Group.
Анна Куценко
«Восков Технопарк»
Типовая форма BTS
BTS — наше все! Очень важно подписать сразу нужный «костяк» сделки.
Вашему вниманию — типовая форма BTS, которую, разумеется, можно и дополнять, и переформулировать, и мучить другими способами 🙂
#правовое #сопровождение #ритейла #retail #retailtrusts #розницаизакон
Другие заметки:
О разглашении не коммерческой тайны на рынке коммерческой недвижимости
Типовые формы ПДА и ОДА Национальной Ассоциации участников сетевой торговли
Справка о трафике
«Только мы и только наш товар» или причудливое эксклюзивное право
Вожделенный оборот арендатора: что делать с субарендой и подарочными сертификатами
все заметки
Сопровождение сделок по аренде недвижимости
Как это работает?
- мы получаем от вас драфт договора аренды и BTS, после чего в течение 2 рабочих дней вносим все необходимые правки
- через 2 рабочих дня после получения договора мы готовы к встрече с Арендодателем и проведению переговоров: с Вашим участием или без – зависит только от Ваших пожеланий
- после проведения переговоров мы формируем версию договора аренды или дожидаемся версии договора от Арендодателя
- переговоры повторяются вплоть до закрытия всех существенных рисков
- мы получаем финальную версию договора аренды, подтверждаем текст договора в течение 2 рабочих дней и ожидаем печатную версию Договора
- после получения печатной версии договора – которая обязательно должна пройти через наши заботливые умы и руки – в течение 2 рабочих дней мы делаем финальную вычитку, готовим для вас юридические заключения и вспомогательные материалы
- Вы получаете все экземпляры договора на подписание, со всеми вспомогательными материалами и вкусными вкусняшками от RetailTrust
Работая с нами, Вы получаете ряд неоспоримых преимуществ:
- сроки — мы заинтересованы в скорейшем (потому что хотим взять новых клиентов) и качественном (потому что ценим свою репутацию) подписании договоров аренды, средний срок подписания договора «от» и «до» составляет 3 недели
- соответствие финалов договоров аренды вашим регламентам более чем 80%
- экономия на юристах – более 500 000 рублей сэкономил каждый из наших клиентов и это только ФОТ
- умение работать в команде с вашими штатными юристами
- у вас не будет проблем если юрист ушел в отпуск, заболел или уволился – это не причина тормозить развитие вашей компании
- собственный список требований к ДА, учитывающий 100% требований ритейла к аренде
Закрытие магазина
PNL рыдает? Like for like стремится к минус бесконечности в геометрической прогрессии? В договоре нет одностороннего выхода или выход сформулирован не через «то» место? Срок аренды истекает через 27 лет? Скидок не дают, а посещаемость формируется за счет службы безопасности ТЦ и клининговой компании? Возможно, не все так печально. Никто не даст 100% гарантии, что закрыть магазин получится. Но у вас точно никогда не получится его закрыть, если не пробовать его закрывать
Закрытие магазина включает в себя:
1. Юридическое заключение по условиям Договора аренды
2. Выработка возможных схем закрытия магазинов с оценкой финансовых и юридических рисков
3. Подготовка исходящих претензий, уведомлений
4. Подготовка ответов на все входящие претензии
5. Координация процедуры закрытия магазина, вывоза ТМЦ
6. Координация возврата Помещения Арендодателю, подписания актов возврата
7. Участие в составлении актов, с привлеченным по необходимости нотариусом – при отказе от приемки помещения, ограничения физического доступа, отключения коммунальных услуг, отказе в согласовании заявок на вывоз ТМЦ
8. Участие в судебном заседании первой инстанции на стороне истца или ответчика (в зависимости от результатов досудебной процедуры урегулирования спора), в т.ч. по искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения
9. Сопровождение всей процедуры юристом, находящимся на связи 24/7
Услуга «неспокойный магазин»
У каждого ритейлера, точно есть один неспокойный заколдованный магазин, в котором все время, что-то происходит: то свет отключат, то камера наблюдения выключится, то непонятные штрафы прилетят, то не дают товар ввозить. К таким магазинам у нас специальный подход, для тех, кто хочет избежать финансовых последствий, а при их неизбежном наступлении – минимизировать финансовые риски
В услугу включено:
1. Юридическое заключение о сроках исполнения обязательств и ответственности за их неисполнение по уже заключенному или планируемому к заключению Договору аренды
2. Своевременное ежемесячное уведомление одного сотрудника Заказчика о сроках наступления исполнения обязательств, путем направления уведомления на адрес электронной почты
3. Координация процедуры фиксации нарушений Арендодателя, с привлеченными по необходимости нотариусом, представителями ТПП – при отказе от приемки или передачи помещения, ограничения физического доступа, отказе в согласовании проектной документации (а также исполнительной), отключении коммунальных услуг, отказе в согласовании заявок на вывоз или ввоз ТМЦ, при выставлении незаконных штрафов по Правилам ТЦ и любых других нарушениях
4. Подготовка исходящих претензий, при нарушении Арендодателем своих обязательств, координация деятельности сотрудников Заказчика при соответствующих нарушениях
5. Подготовка ответов на любые входящие претензии, с учетом позиции, согласованной с Заказчиком
6. Организация передачи любой документации, необходимой для подтверждения исполнения обязательств Заказчика, с получением подтверждения надлежащего уведомления Арендодателя
Что такое склады Build-to-suit?
Build-to-suit или built-to-suit (сокращенно BTS) в дословном переводе означает «построить для комплекта». Однако точнее будет назвать это «строительством под заказ». BTS — это такая методика, при которой здания возводятся (или модернизируются) под нужды и требования конкретной фирмы.
Build-to-suit или Built-to-suit (сокращенно BTS) в дословном переводе означает «построить для комплекта». Однако точнее будет назвать это «строительством под заказ». BTS — это такая методика, при которой здания возводятся (или модернизируются) под нужды и требования конкретной фирмы.
Гораздо более привычна другая схема, спекулятивная. Строительная компания создает некие типовые объекты, а потом старается их продать или сдать в аренду поскорее. При этом девелопер рискует: предложений на рынке становится всё больше, и не факт, что кто-то захочет купить или арендовать именно его складское помещение. Сделка «build-to-suit» позволяет минимизировать риск: по договору компания-заказчик обязуется оплатить все работы. Поэтому среди застройщиков этот стандарт обретает всё большую популярность.
Кто использует склады build-to-suit?
Обычно по методике BTS создаются нестандартные строения. Это могут быть:
- здания с особенностями планировки (например, совмещенные — с теплыми, холодными и морозильными помещениями одновременно)
- склады с необычными коммуникациями (например, с особой системой вентиляции)
- помещения, оборудованные какой-то специфической техникой
Конечно, подобную недвижимость непросто реализовать на вторичном рынке. Поэтому строить склады BTS имеет смысл только для «надежных» компаний — уже зарекомендовавших себя в отрасли, либо имеющих отменные перспективы.
Преимущества методики BTS
Выгода девелопера от сделки build-to-suit очевидна: его затраты на строительство гарантированно окупаются. Да и сама сумма вложений для застройщика уменьшится приблизительно на 20%. А чем же эта технология хороша для заказчика?
- Не нужно тратить ресурсы на поиск подходящего помещения (или на переделывание неподходящего).
- Покупатель получает действительно качественный объект, с оптимальными техническими характеристиками и современной инфраструктурой.
- Строительство по технологии BTS в итоге обойдется существенно дешевле приобретения готовой постройки (примерно на 40-50%).
- Можно заранее подумать и о будущем разрастании производства. Некоторые компании заказывают складские помещения большей площади, чем нужно в данный момент. «Лишние» строения они сдают в аренду, получая прибыль, а потом расширяют площади без каких-либо затрат.
Стандарт build-to-suit в России
В Европе методика BTS уже почти вытеснила традиционные спекулятивные схемы. Но в России дело обстоит сложнее. Застройщики не хотят связываться с неизвестными фирмами. Да и законодательство в этой области несколько запутанное — есть сложности с покупкой земли.
Но всё же технология build-to-suit набирает популярность и на отечественном рынке. Международные корпорации создают спрос, а современные технологии строительства позволяют удовлетворить почти любые требования.
Что такое объект Build-to-suit (BTS)?
Что это такое build-to-suit? Зачем склады строятся таким образом? Что за выгоды у заказчика и застройщика? Для каких складов лучше использовать такое строительство?
Build-to-suit или Built-to-suit (BTS) – это возведение (или модернизация) объекта для конкретного заказчика, учитывающее все нужды, требования и особенности бизнеса клиента. Build-to-suit дословно переводится как «строить, чтобы удовлетворяло требованиям» или более привычный русский вариант «строить под ключ».
Технология build-to-suit является очень популярной в западных странах. Однако в нашей стране чаще используется спекулятивная схема. Застройщик возводит какое-то типовое здание, а потом продает его или начинает сдавать в аренду. В этом случае строительная компания несет риски по превышению предложений над спросом: нет гарантий, что среди множества складских комплексов клиент захочет арендовать складское помещение именно у этого застройщика. BTS-договор позволяет значительно снизить эти риски, так как по договору все расходы на работу оплачиваются заказчиком. Поэтому сейчас build-to-suit начинает набирать популярность и в России.
Кому нужны склады BTS
Чаще всего по технологии BTS возводят нестандартные складские помещения. К ним можно отнести:
- Здания с особой планировкой. Например, рядом одновременно могут находиться теплые склады, холодильные склады и морозильные склады.
- Складские помещения с нестандартными коммуникациями. Например, с необычной системой вентилирования.
- Объекты, оборудованные специфической складской техникой. Например, склад с кран-балкой или другими встроенными подъемными механизмами.
Застройщику проблематично реализовать такие складские комплексы на вторичном рынке. Поэтому договор build-to-suit заключают с фирмами, у которых уже есть репутация или отличные перспективы для развития. В этом случае строитель гарантировано окупит свои расходы, а начальная сумма вложений снизится примерно на 20%.
Выгоды заказчика
Технология build-to-suit не смогла бы набрать популярности, если бы выгоды были только у застройщика. Заказчик при использовании BTS также получает ряд преимуществ: