Виды инвестиций в готовый арендный бизнес
Инвестиции в готовый арендный бизнес (ГАБ) — это вложение в объект доходной недвижимости с уже заселенными и функционирующими арендаторами, которые приносят регулярный доход инвестору.
Готовый бизнес с арендатором может быть представлен в виде разных типов коммерческой недвижимости, например, складских комплексов, офисов или торговых центров. В этой статье мы разберем основные отличительные черты каждого вида ГАБ.
Складские комплексы
Склады предназначены для хранения готовой продукции или сырья и решения некоторых логистических задач различных компаний. Наибольшую популярность в качестве инвестиционных проектов с ГАБ в России склады стали приобретать незадолго до периода пандемии COVID-19 благодаря резкому скачку развития e-Commerce. На сегодняшний день наибольшее развитие данного сектора коммерческой недвижимости обеспечено крупными сетевыми федеральными ритейлерами (такими как X5 Group) и маркетплейсами (например, Ozon или Wildberries).
Офисная недвижимость
Офисы много лет обеспечивают благоустроенными рабочими местами большое количество различных компаний. Однако ковидные ограничения в 2020-2021, популяризация “удаленки” и массовый исход представительств зарубежных брендов и технологических компаний в 2022-2023 гг. достаточно серьезно задели данный сегмент коммерческой недвижимости, освободив большое количество помещений. Таким образом, арендные ставки серьезно снизились, что, соответственно, сказалось и на доходности данного вида ГАБ.
Торговая недвижимость
Торговый ГАБ представлен, в основном, в виде объектов недвижимости, предназначенных для розничной продажи товаров и услуг.Один из самых устойчивых видов коммерческой недвижимости благодаря гибкости объектов в отношении управления арендаторами и возможности оперативной их ротации в зависимости от конъюнктуры рынка. В кризисный период ковидных ограничений особенно выигрывали объекты, матрица арендаторов которых была представлена товарами и услугами первой необходимости и повседневного спроса, что позволяло им работать практически без ограничений.
Гостиничный и ресторанный бизнес
Данные типы ГАБ хоть и являются достаточно прибыльными, однако “на другой чаше весов” лежит их нестабильность и неустойчивость — это был первый сектор, серьезно пострадавший в период пандемии. Также данный вид арендного бизнеса является высококонкурентным и сильно зависит от сезонности, сферы туризма и общей экономической ситуации в стране и регионе.
Фонды коммерческой недвижимости
Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) также предлагают инвестору вложения в тот или иной вид коммерческой недвижимости. Однако пайщики таких фондов имеют более высокий уровень защищенности, а соответственно, стабильности работы и сохранности инвестированного капитала.
Например, фонды недвижимости AKTIVO предоставляют частным неквалифицированным инвесторам возможность вложить свой капитал в качественные объекты торговой недвижимости различных форматов — от небольших супермаркетов до крупных торгово-развлекательных комплексов.
Как работают ЗПИФ AKTIVO?
Вкладываясь в фонды ООО «АКТИВО», инвестор получает ценные бумаги (инвестиционные паи), которые предоставляют ему право на пропорциональную долю в торговом объекте и его доходах, формируемых из рентных платежей арендаторов. Данное право инвестора подтверждается выпиской реестра пайщиков, которую можно получить по запросу в Специальном надзорном органе — спецдепозитарии, контролируемом ЦБ РФ.
За управление объектом, контроль качества объекта и операционную деятельность фонда полностью отвечает управляющая компания, которая лицензируется Банком России и действует в интересах пайщиков и в строгом соответствии со 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».
На какой доход могут рассчитывать пайщики ЗПИФ?
Среднегодовая доходность фондов ООО «АКТИВО» составляет порядка 9-12% годовых. Однако пайщики новых фондов могут рассчитывать на повышенную доходность от своих инвестиций — в первый год жизни фонда доходность составляет до 20,9% годовых за счет возврата НДС от покупки объекта с ГАБ, составляющего имущество фонда.
Деньги на чужом успехе: как заработать на готовом арендном бизнесе и что это такое
Готовым арендным бизнесом (ГАБ) называют недвижимость с действующим арендным договором. Доход от него принято называть пассивным, поскольку при идеальном раскладе собственник помещения рассчитывает, что никак не будет вовлечен в управление объектом. Но сейчас, рассказывают собеседники Forbes, рынок ГАБ больше нельзя называть гаванью стабильности, а доход собственников — пассивным. Что растревожило рынок, сколько на нем можно заработать и кто является самым желанным арендатором — разбирался Forbes.
Ликвид в дефиците
Количество инвесторов в ГАБ за последний год увеличилось, а качественных ликвидных объектов стало меньше, поэтому периодически возникает мнение, что на рынке есть дефицит. В реальности же трудно найти доходный и ликвидный объект, а вот самих ГАБов в целом меньше не становится, уточняют собеседники Forbes.
Ажиотаж на рынке создали инвесторы, которые разочаровались в жилье и пришли на рынок коммерческой недвижимости. «Покупают ГАБы инвесторы, поскольку доходность коммерческой недвижимости выше, чем у жилья, особенно в объектах с устоявшимся арендным потоком», — отмечает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.
«Покупатели ГАБов — это рантье, многие из которых владеют более чем одним объектом, — добавляет управляющий партнер компании Primetr Сергей Дятлов. — Их становится с каждым годом все больше, они разочаровываются в жилищном рынке и приходят на рынок коммерции». Это консервативный способ сохранения капитала: деньги возвращаются в течение 8–10 лет, это рублевый актив, который приносит около 10% годовых — больше, чем вклад, уточняет управляющий партнер Key Сapital Сергей Камлюк.
Но доходных ГАБов на всех инвесторов не хватает. «Найти проект в хорошем месте с окупаемостью до 10 лет очень сложно, — говорит директор агентства коммерческой недвижимости Filipov Capital Артем Филипов. — Кроме того, дефицит качественных ГАБов в Москве связан с ростом спроса на такие объекты — все самое вкусное уже разобрали».
«Дефицит хороших ГАБов объясняется тем, что многие собственники ушли с рынка, не хотят продавать свои объекты с действующими арендаторами, так как не знают, куда переложиться, — полагает специалист отдела торговой недвижимости агентства Praedium Елена Серенко. — Выходить в кеш сегодня менее интересно, поэтому предпочитают год-другой подождать. Поэтому образовался дефицит: покупателей много, а выбора мало».
«Есть ряд ГАБов, которые много лет не продаются собственниками, — добавляет руководитель направления street retail компании «Магазин Магазинов» Марина Маркова. — В некоторых объектах работает бизнес самого собственника, или же владелец просто не настроен продавать свой объект».
Неведомый рынок
Оценить объем рынка ГАБов трудно, сетуют опрошенные эксперты. «Объем предложения на рынке стрит-ретейла в границах старой Москвы находится на уровне 2600 штук, из них 30,6% относятся к ГАБ, — подсчитал коммерческий директор и партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. — При этом за квартал доля таких помещений выросла на 3,1%, а за год, наоборот, снизилась на 12,4%». По его данным, во II квартале 2023 года в экспозиции были представлены помещения площадью от 8,8 до 3500 кв. м, бюджет помещений с готовым арендным бизнесом варьируется от 4,2 млн до 1,1 млрд рублей. Цена за квадратный метр находится в диапазоне от 39 000 рублей до 6,5 млн рублей.
«В штуках посчитать количество ГАБов сложно, — говорит Камлюк из Key Capital. — Обычно за основу берут площадь объектов. На мой взгляд, объем составляет примерно 1–1,5 млн кв. м, нужно помнить, что не весь стрит-ретейл — это ГАБ».
«Спрос на ГАБы обычно формируется со стороны частных инвесторов с капиталом максимум до миллиарда рублей, — говорит генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко. — На рынке ГАБов существует также значительный спрос со стороны людей, чьи деньги имеют сомнительное происхождение. Это могут быть те, кто заработал свой капитал незаконным путем, не оплатил налоги, или, например, чиновники с неясным источником доходов».
Желанные сетевики
Что же такое ликвидный ГАБ? Большинство собеседников Forbes сходятся во мнении, что это объект стрит-ретейла в локации с хорошей проходимостью, арендатором которого выступает крупный сетевой ретейлер. «Самые популярные и востребованные арендаторы — это супермаркеты, аптеки, алкомаркеты, пункты выдачи и другие организации, имеющие от 50 филиалов, — перечисляет Никита Корниенко. — Такие арендаторы считаются надежными, так как имеют стабильный спрос на товары и услуги, что делает их привлекательными для покупателей и инвесторов. Особенно популярны сетевые продуктовые ретейлеры, которые имеют массовую клиентуру и стабильный спрос».
С этим тезисом согласились все опрошенные Forbes эксперты, но одновременно уточнили, что надежность сетевых арендаторов заключается в их финансовой успешности, но никак не в комфорте арендодателя, поскольку крупные сетевики заключают жесткие и не очень выгодные для арендодателя договоры. «Всегда ценились сетевые арендаторы с долгосрочным договором и ежегодной односторонней индексацией арендной платы со стороны арендодателя, — говорит Дятлов из Primetr. — Но сейчас таких почти нет: либо индексация по соглашению сторон, либо не каждый год, и часто процент индексации невысокий».
«Например, «Красное & Белое» — популярная сеть для ГАБов, так как садится практически в любое место, подходящее им по параметрам, — рассказывает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова. — Для них не очень важна локация, место в объекте, они берут первый этаж, цоколь». При этом у сети есть минусы, добавляет эксперт, — она заключает длинные, в среднем до 15 лет, договоры, в которые нельзя внести изменения. Есть и обманчивый пункт о том, что ставка индексируется по согласованию сторон, но увеличить ее для собственника помещения практически невозможно.
«Все стремятся заключать долгосрочные договоры, но следует учитывать, что большинство договоров аренды вполне можно расторгнуть, — подчеркивает Корниенко из SimpleEstate. — Некоторые арендаторы, например сеть магазинов «Пятерочка», могут заключить договор на 15 лет с возможностью расторжения после уведомления за один месяц. Таким образом, если у них все идет хорошо, они будут пользоваться арендованными помещениями в течение 15 лет, и вы не сможете изменить условия соглашения; если у них все идет плохо, они могут просто уведомить вас, что через месяц съезжают».
«Общепит может быть подходящим арендатором для ГАБов, особенно если это сетевые заведения, такие как KFC, Burger King, «Вкусно — и точка» и другие, — рассуждает Корниенко. — Они хорошо воспринимаются покупателями, а несетевые кафе и рестораны могут быть менее надежными и не пользоваться такой популярностью». А вот салоны красоты нельзя назвать хорошими арендаторами для ГАБов, так как они не инвестируют в помещения, добавляет Филипов из Filipov Capital: «В этом плане интересны сетевые барбершопы, у которых есть имя, есть бренд, есть более 10–15 точек».
Но и сетевики бывают нестабильны, горестно резюмируют собеседники Forbes. «Tele2 — надежный арендатор? Недавно заявили, что намерены к августу сократить на 15% количество магазинов! — сетует Дятлов. — А Сбербанк — надежный арендатор? Закрыл только в сентябре 2022 года рекордное количество офисов — более 500».
Трудные арендаторы
Кроме крупных продуктовых ретейлеров существует огромный пласт потенциальных арендаторов, которые активны на рынке, заинтересованы в помещениях, но создатели и покупатели ГАБов их недолюбливают из-за все той же нестабильности. К примеру, пункты выдачи заказов (ПВЗ) крупных интернет-магазинов и маркетплейсов после пандемии были очень активными и желанными арендаторами, но к 2023 году инвесторы стали смотреть на них уже скептически. Хотя спрос еще есть.
«Интерес к ПВЗ объясняется тем, что инвесторов в помещения площадью 50–100 кв. м намного больше, чем инвесторов в более крупные форматы, — объясняет генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин. — И тут совпали хайп по развитию e-commerce и возможность инвестировать относительно небольшие деньги и получать доход. [Сейчас] рынок успокоился, взрывной рост закончился, ПВЗ никогда не платили много и не будут».
«В целом данный формат очень успешен, хотя был период, когда на фоне взлета этого бизнеса в него пошло большое количество ничего не понимающих в нем людей, — сетует Татаринов из Glincom. — Зачастую они открывали ПВЗ в совершенно неудачных для такого формата местах, и такие точки закрывались и открывались буквально каждый день».
«История конфликта Wildberries с владельцами ПВЗ показывает, что этот бизнес очень зависит от поведения головных компаний, и если та начинает вести себя не совсем адекватно, франчайзи вынуждены закрывать свои ПВЗ, — рассуждает генеральный директор DNA Realty Антон Белых. — Кроме того, Ozon сейчас запустил масштабную программу открытия ПВЗ с дотациями для новых партнеров по многим локациям, вследствие чего новые точки открываются друг у друга на голове, и когда период дотаций (через полгода) закончится, есть вероятность закрытия части не самых удачных пунктов».
Наименее желанными для создателей и инвесторов в ГАБы собеседники Forbes назвали несетевых арендаторов, представителей малого бизнеса. «С несетевыми арендаторами ситуация может быть более рискованной: индивидуальные предприниматели сталкиваются с проблемами, которые затрудняют своевременную оплату аренды и общее ведение бизнеса», — объясняет Корниенко из SimpleEstate. «Любой несетевой оператор — это риск, поэтому уровень ставок всегда выше с такими операторами», — подчеркивает Томилин из «Этерны».
Альтернативные ГАБы
Рынок ГАБов не ограничивается только торговыми помещениями, за последний год на нем все чаще появляются офисные объекты, а изредка даже блоки light industrial (качественные производственные помещения), но и к тем, и к другим у профессиональных инвесторов есть недоверие: офисы кажутся нестабильными, light industrial — неизведанной нишей.
Об интересе инвесторов к небольшим строящимся офисам Forbes писал весной, и эта тенденция все еще присутствует на рынке. «Инвесторы сегодня все чаще обращают внимание на строящиеся качественные офисы небольших площадей, до 150 кв. м, — говорит директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. — За время строительства рост цены квадратного метра в бизнес-центрах класса А достигает 40%. При этом, если мы говорим о небольших офисных блоках, на рынке аренды представлено менее 1% такого предложения, а в условиях дефицита и роста спроса небольшие офисы быстро уходят с рынка».
«Сейчас офисные арендаторы пользуются спросом, но нельзя говорить о стабильности, — сетует директор департамента офисной недвижимости Praedium Нелля Имаметдинова. — Нет гарантий, что арендатор офиса площадью 100–200 кв. м продержится на одном месте 10 лет. Инвесторам важно, чтобы помещение, которое они приобретают на рынке, имело поток арендаторов. Долгосрочные договоры предпочтительны, но для небольших офисов это не всегда возможно».
«Но я бы не назвал это надежным бизнесом, — сомневается Камлюк из Key Capital. — Потому что, как правило, бизнес — это живой организм. Например, сегодня в офисе сидит пять человек, а через два года компания стала более развитой — уже 50 человек, и им надо искать новый офис, а арендодатель лишается арендатора».
Спрос на ГАБы формата light industrial есть, полагают собеседники Forbes. «На долю инвестиционного спроса в сегменте light industrial приходится примерно 10% всех запросов, — подсчитал директор компании Parametr (структура застройщика ПИК) Александр Манунин. — Окупаемость инвестиций при покупке на стадии строительства составляет 7–10 лет, доходность при этом достигает 14–20% годовых в зависимости от этапа строительной готовности, на котором приобретается актив, соотношения собственных и заемных средств при покупке, срока владения активом».
В проектах девелоперской компании «Первый базис», говорит ее коммерческий директор Роман Фотиев, на инвесторов приходится 70% спроса. Он объясняет это тем, что компаниям продают помещения в будущем здании на стадии проектирования — это интересно для инвесторов, а компании, которые уже будут пользоваться площадями, предпочитают покупать их ближе к готовности. Фотиев говорит, что доходность инвесторов в таких проектах может составлять до 30%, окупаемость готового помещения — порядка 11 лет.
«Light industrial привлекательны тем, что стоимость лота сопоставима со стоимостью квартиры, а доходность в несколько раз выше, — рассуждает генеральный директор, партнер Skladman USG Александр Хомич. — Доля таких покупок инвесторами, по нашим данным, составляет около 25%. Девелоперы сейчас зачастую идут в проекты, финансируя их строительство деньгами покупателей. Сейчас инвесторы — физлица со свободным капиталом от 20 млн рублей — покупают блоки и сами делают из них ГАБы. Доходность колеблется в районе 10–12%, окупаемость для покупателя такого складского блока составляет 8–10 лет».
Что такое арендный бизнес
Рынок недвижимости успешно восстановился от последствий самоизоляции и сейчас является одним из перспективных направлений для запуска своего дела. Инвестиции в арендный бизнес остаются жизнеспособной стратегией для тех, кто не хочет брать на себя большие риски и не имеет внушительного стартового капитала. Особенно эффективно сдавать недвижимость в краткосрочную аренду, поскольку эта категория может быть в два раза прибыльнее долгосрочной.
Почему стоит идти на рынок краткосрочной аренды жилья
Пандемия изменила отношение россиян к привычным вещам, например, к путешествиям. Сейчас, когда ограничения смягчаются и появилась возможность организовать небольшой отпуск по России, многие отдают предпочтение съемным квартирам, которые оказываются не только дешевле, но и удобнее с точки зрения социального дистанцирования, чем многолюдные гостиницы и отели. Именно поэтому сдача жилья в аренду — одна из самых востребованных услуг в постизоляционном мире.
По оценкам наших экспертов, у рынка краткосрочной аренды в России большое будущее: его объем составляет приблизительно 90 млрд рублей — и это не предел для роста. Интерес к этой категории аренды жилья сформировался из-за отмены международных поездок и развития внутреннего туризма. В июле по стране спрос на посуточный съем квартир и домов на ресурсе превышал предложение примерно в 14 раз.
У меня есть свободное жилье для посуточной сдачи. С чего начать?
Если у вас уже есть жилье, которое можно предложить туристам в краткосрочную аренду, то необходимо сначала решить, будете ли вы самостоятельно заниматься сдачей объекта или вам понадобится профессиональная помощь.
Доход от аренды нельзя назвать пассивным, поскольку он требует от владельца максимального участия, особенно в туристический сезон: нужно оперативно контролировать заселение и выселение гостей, обеспечивать уборку комнат несколько раз в неделю, постоянно отвечать на звонки текущим и потенциальным клиентам.
Самостоятельная сдача в посуточную аренду подойдет тем, у кого нет постоянной занятости, например, фрилансерам, пенсионерам, женщинам в декрете.
Управляющая компания (УК) сможет взять на себя все хлопоты: от обновления ремонта до грамотного продвижения объекта в интернете. Такие услуги доверительного управления будут стоить около 30% от прибыли. По нашим данным, более 80% предложений на рынке обеспечивают именно бизнес и УК.
В посуточном бизнесе вложенные затраты могут окупиться довольно быстро. При краткосрочной сдаче жилья собственник остается в плюсе, даже не имея 100% загрузки на своих объектах. Обычно прибыль составляет 14-15% годовых против 6-7% при долгосрочной аренде.
Для максимизации прибыли нужно правильно оценить потенциал объекта для нужд целевой аудитории. В случае с туристическим жильем необходимо определить привлекательность расположения недвижимости, например, популярное ли это место или уединенный квартал.
В первом случае вы, скорее всего, столкнетесь с высокой конкуренцией из-за большого объема предложений с хорошей транспортной доступностью, а это может повлиять на снижение средней цены. Во втором случае вы делаете ставку на жилье вдали от городского шума, где-то на лоне природы. Тут расположение объекта дает больше свободы в определении стоимости аренды из-за меньшей конкуренции.
Здесь придутся кстати дополнительные услуги, которые повысят комфорт туристов, например: индивидуальный трансфер, авторские экскурсии, досуговая программа.
В первое время с ценой лучше поэкспериментировать: слишком высокая будет отсекать часть клиентов, а слишком низкая вызовет подозрения в качестве услуг — придется искать золотую середину.
Гибкость в сроках сдачи принесет пользу собственнику: в высокий сезон можно сдавать посуточно, а в остальное время подумать о переходе на среднесрочную аренду или и вовсе жить в объекте самому.
Хочу купить жилье, чтобы сдавать в краткосрочную аренду. С чего начать?
У тех, кто только планирует приобрести жилье для профессиональной сдачи в аренду, есть большое преимущество: еще на этапе выбора объекта можно подобрать максимально привлекательный для потенциальных клиентов вариант. Здесь опять же нужно тщательно подойти к выбору локации: будет ли это туристический центр в городе, домик около красивого пляжа или даже шале рядом горнолыжным курортом.
Ознакомьтесь с расположенными рядом транспортными узлами, определите, близко ли к вашей будущей недвижимости находятся культурные достопримечательности, пляжи, торговые центры. Позаботьтесь о качественном ремонте в квартире или доме и добавьте изюминку в ваш интерьер, чтобы туристы надолго запомнили свое пребывание у вас.
Одной из важных тенденций в туристической недвижимости считается развитие сегмента люкс.
Современные путешественники делают ставку не на роскошные апартаменты, а на уникальный опыт, который они могут получить в поездке.
Задача собственника предложить гостям незабываемые впечатления, это могут быть: захватывающие пейзажи, индивидуальные походы по неизведанным тропам, приобщение к историческим ценностям, аутентичная атмосфера. Главное понять, в чем уникальность объекта и сделать на эту ставку.
Станислав Рулев, владелец сети гостевых квартир бизнес-класса Ufoapart в Краснодаре
Сейчас рынок краткосрочной туристической недвижимости перенасыщен жильем эконом-класса. Этому есть объяснение — еще совсем недавно от арендуемой на курорте квартиры ожидались лишь базовые удобства. Однако сейчас запросы клиентов становятся значительно выше.
Запуская свое дело в рентном бизнесе, лучше ориентироваться на сегмент бизнес-класса и стараться удивлять своих гостей эксклюзивным подходом — такая стратегия даст конкурентное преимущество сразу на старте.
Особое внимание обратите на загородную недвижимость, где можно реализовать самые смелые идеи: от глэмпингов и дизайн-гостиниц до экоотелей и экокапсул — а технологические ноу-хау еще больше впечатлят клиентов. Не забывайте уделять время грамотному продвижению объектов в классифайдах, важно наладить связь с целевой аудиторией.
Если полноценная покупка жилья пока непосильна по финансам, рассмотрите вариант с субарендой — арендой квартиры на долгий срок с последующей посуточной пересдачей. В этом случае с владельцем жилья заключается отдельный договор, подтверждающий его согласие. Если эксперимент с субарендой удастся, то можно пойти дальше и набрать в свой портфель несколько объектов, создавая целую сеть апартаментов.
Арендный бизнес сегодня, или приключения современных рантье
Арендный бизнес – что это такое? Это бизнес в сфере недвижимости, который хоть и не относится к числу самых доходных и быстро окупаемых, уступая по этим показателям, например, предприятиям быстрого питания или ломбардам, все же представляет собой довольно прибыльный вид деятельности. В настоящее время средняя годовая доходность арендного бизнеса в Москве составляет 11-15%, а срок окупаемости колеблется от 6 до 15 лет.
Плюсы арендного бизнеса
Арендный бизнес имеет три неоспоримых преимущества перед другими. Первое – стабильность. Какие бы кризисы не бушевали вокруг, спрос на коммерческую и жилую недвижимость будет всегда. Конечно, возможны его колебания, но, как показывает статистика изменений арендных ставок за последние 20 лет, периоды их падения в крупных городах всегда краткосрочные – максимум 2-3 года.
Второе преимущество арендного бизнеса – надежность. Покупка недвижимости – это вложение, которое в среднесрочной и долгосрочной перспективе не подвержено риску обесценивания.
И третье – это один из немногих видов предпринимательской деятельности, который позволяет получать пассивный доход. Это не значит, что вам совсем ничего не придется делать, но вы будете избавлены от ежедневной суеты, постоянного напряжения физических и эмоциональных сил.
Во что принято вкладываться?
Существует три вида арендного бизнеса – это сдача в аренду земли, жилья и коммерческих помещений. Первый вид у нас пока развит слабо и используется главным образом в сельском хозяйстве.
С середины 2000-х годов на протяжении 10 лет в Москве и в других крупных городах России наблюдался бум инвестиций в жилую недвижимость. Приобретя квартиру и сдавая ее, собственник возвращал свои вложения в среднем за 5 лет. Сейчас ситуация изменилась, этот бизнес уже не столь доходный. Причины тому — развитие ипотечного кредитования, многократное увеличение предложения на рынке, рассматриваемые в настоящий момент законодателями меры по ограничению или даже запрету посуточной аренды жилья.
На рынке коммерческой недвижимости в Москве заканчивается кризис, который привел к падению арендных ставок на 10-30% в разных сегментах в сравнении с 2013 годом. Тем не менее массового «сброса» объектов коммерческой недвижимости не произошло. Уже по итогам 2017 года был отмечен небольшой рост арендных ставок, эксперты прогнозируют развитие этого тренда и в целом дальнейшую активизацию рынка. В совокупности перечисленные выше факты говорят о том, что начался довольно благоприятный период для инвесторов.
Уровень доходности арендного бизнеса
Если рассматривать сегменты этого рынка со стратегической точки зрения, то по мнению таких авторитетных на рынке коммерческой недвижимости компаний, как Knight Frank и JLL, доходность вложений в офисы и торговые помещения составляет в среднем 9-10,5%, в складские чуть выше – 11-12,5%. Но в любом случае надо рассматривать конкретный объект.
Скорее всего нет смысла вкладываться в офисное помещение в крупном бизнес-центре, в котором есть не только продажа, но и аренда от собственника или застройщика. В этом случае большинство потенциальных арендаторов предпочтут снимать помещение непосредственно от застройщика.
Но иногда случается так, что новый бизнес-центр привлекателен для арендатора со всех сторон: тут и отличная транспортная доступность, и шикарная отделка, и все самые современные инженерные системы, и богатейшая инфраструктура, но есть одна маленькая проблемка. здесь нет аренды. Застройщик просто-напросто предпочитает не связываться с арендой и все помещения продает. У того, кто хочет открыть свой офис именно в этом месте, только два пути: или самому купить помещение, вложив сразу приличную сумму денег, или найти рантье, купившего подходящее помещение, и арендовать уже у него. На таких «особо сладких» объектах доходность вложений в арендный бизнес может достигать 12, а в некоторых случаях и 14%.
Примером может служить Деловой центр Jazz от компании Sminex. Здесь есть все: это и идеальное расположение на первой линии Третьего транспортного кольца, и близость к метро, до которого всего 200 метров, и шикарная отделка с применением глазурованной терракоты, натуральной керамики, травертина, латуни и дерева. Одним словом, все, что нужно для солидного представительского офиса. все, кроме аренды. Вложение в такой объект с высокой долей вероятности оправдает ваши надежды.
Продажа представительских офисов в деловом центре Jazz, улица Сущёвский Вал © Фото с сайта jazzkvartal.ru
Готовый арендный бизнес – минимум проблем
Подыскивая коммерческую недвижимость, необходимо рассмотреть как «нулевые» варианты – только что построенные или пустующий объекты, так и объекты, которые уже имеют арендаторов.
В первом случае стоимость недвижимости будет ниже, и, кроме того, вы сможете отремонтировать и обустроить помещения по своему вкусу, различными способами придать им более высокий статус.
Во втором случае вы покупаете уже готовый арендный бизнес (ГАБ), который не требует дополнительных вложений в ремонт, мебель, оборудование, поиск арендаторов, рекламу. Этот вариант предпочтительнее для новичков в арендном бизнесе.
Готовый арендный бизнес в квартале «Парк Мира» – доходность от сдачи в аренду до 18% © Фото с сайта park-mira.ru
Минусы арендного бизнеса. А куда без них?
И последнее. При покупке коммерческой недвижимости, особенно если у вас нет подобного опыта, нужно быть очень внимательными и осторожными, поскольку в этой сфере все еще не редки случаи мошенничества. Наиболее часто встречаются предоставление поддельных документов, недостоверная оценка стоимости объекта. В случаях, когда приобретаются помещения с арендаторами, возможен ложный расчет экономической модели окупаемости, либо умалчивание, что арендатор требует снизить арендную ставку, или вообще собирается съехать.
Предположим, вы решили купить помещение свободного назначения в строящемся жилом квартале, чтобы сдавать его в аренду под магазин. Съездили на объект, посмотрели все корпуса и выбрали самое лучшее место (ну по крайней мере вам так казалось), мимо которого не пройдет и не проедет ни один житель. Казалось бы, это успех. Но прошло полгода, квартал продолжил строиться дальше, к нему проложили новую широкую дорогу, и шикарное расположение превращается во второстепенное, годное разве что для продуктового «магазина по соседству» на несколько домов.