Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа – особенности заключения
В практике встречаются ситуации, когда при покупке квартиры у покупателя не хватает средств оплатить ее стоимость единовременным платежом, а получить ипотечный кредит в банке не получается. В таком случае покупатель и продавец (физические лица) могут договориться о продаже квартиры с рассрочкой платежа .
В договоре купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа наряду с основными существенными условиями обязательно должны быть указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ). Желательно предусмотреть пени и штрафы за просрочку уплаты платежей покупателем.
Кроме того, сторонам обязательно надо договориться и зафиксировать в договоре купли –продажи с рассрочкой пункт, будет ли находиться квартира в залоге у продавца до полной оплаты ее цены покупателем. Согласно п.5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
При купле-продаже квартиры с рассрочкой платежа , конечно, желательно оформление продаваемой квартиры в залог продавцу (ипотека между физическими лицами). В этом случае исключается риск, что покупатель до момента полной оплаты распорядится квартирой (продаст ее иному лицу, подарит и т.д.). Составления какого-либо дополнительного соглашения о передаче квартиры в залог продавца не требуется, достаточно в договоре купли-продажи указать условие о том, что до момента полной оплаты квартира будет находиться в залоге у Продавца, а также заявить об этом при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности.
Для защиты интересов покупателя в договоре купли –продажи следует установить штрафные санкции за нарушение Продавцом сроков обращения с Росреестр с заявлением о снятии обременения, после того, как покупатель произведет полную оплату за квартиру. В договоре желательно указать, что покупатель будет перечислять платежи по рассрочке безналичным путем на расчетный счет Продавца в банке, в случае расчета наличными средствами целесообразно заверять подписи на расписках о получении денежных средств у нотариуса. Так при необходимости покупателю будет проще доказать факты оплаты стоимости квартиры по договору.
В заключение отмечу, что безусловно, покупателям в большинстве случаев выгоден договор купли-продажи с рассрочкой платежа без участия банка, так как не потребуется платить проценты банку за пользование ипотечным кредитом, также исполнять условия банка об обязательном страховании жизни, здоровья, закладываемой квартиры, титула. Продавцам же надо учитывать, что в случае нарушения Покупателем своих обязательств по оплате квартиры продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара ( п. 2 ст. 489 ГК РФ). Очевидно, что «если что-то пойдет не так», не в каждом случае Продавец сможет в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть себе право собственности на квартиру. Поэтому продавцам я рекомендовала бы заключать договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа только после тщательного анализа конкретной ситуации , возможно, предоставления покупателем каких-то дополнительных гарантий. Но в определенных жизненных ситуациях именно такая сделка будет являться оптимальным решением.
Рассрочка на недвижимость между физическими лицами
Все знают о банковском ипотечном кредитовании, но оформить ипотеку можно и напрямую, без участия банка. О том, как устроена рассрочка на недвижимость между физлицами и как ее правильно оформить, читайте в статье.
Когда мы хотим купить квартиру и у нас нет полной суммы, куда мы обращаемся? Правильно, в банк. Но мало кто знает, что, покупая недвижимость на вторичном рынке, можно заключить договор напрямую с собственником.
По факту рассрочка между частными лицами — это ипотека, условия которой прописываются в договоре. Подобные случаи встречаются не так часто, но свои преимущества у ипотеки между физлицами все же есть.
Например, приобретая квартиру у собственника, вы по сути берете на нее рассрочку с первоначальным взносом. То есть оставшуюся стоимость недвижимости разделят на равные части, а вы будете вносить платежи следующие несколько лет без переплаты процентов.
В некоторых случаях немного доплатить все же придется, но цифры будут не такими внушительными в сравнении с банковскими.
Однако в силу того, что договор заключается между физлицами, такой способ покупки недвижимости предполагает некоторые риски. Поэтому перед заключением сделки советуем детально прописать все условия в договоре — так обе стороны будут юридически защищены в случае форс-мажоров.
Как правильно купить квартиру
Что такое ипотека между частными лицами
Об ипотеке или ипотечном кредитовании слышали все, но между этими понятиями есть существенная разница.
Ипотека подразумевает, что в сделке участвуют два лица. Один передает другому квартиру под залог, который выступает гарантией того, что должник выполнит свои обязательства. В противном случае он потеряет недвижимость.
Ипотечное кредитование отличается тем, что при заключении договора присутствует еще и третья сторона — банк, который финансирует сделку.
Финансировать вашу сделку поможет Совкомбанк. Мы предлагаем широкий выбор ипотечных программ, а найти подходящее жилье не составит труда даже на вторичном рынке.
Когда люди продают недвижимость на «вторичке», не прибегая к заемным средствам банка, обычно покупатель платит всю сумму сразу. Но есть и другой путь — рассрочка.
В этом случае между продавцом и покупателем заключается договор, в котором прописывают ежемесячную оплату и другие условия сделки.
Стоит также отметить, что рассрочка на недвижимость между физлицами не запрещена законодательно, даже несмотря на то, что в ней не участвует банк.
Зачем нужна ипотека между физическими лицами
Рынки первичной и вторичной недвижимости сильно отличаются друг от друга. Причем дело не только в праве собственности на жилье, но и в разных категориях рисков.
Вкладывая деньги в новостройку, люди, как правило, переживают только за то, что застройщика лишат финансирования и строительство заморозят.
С вторичкой настолько глобальные риски отсутствуют, но зато хватает других, более мелких неприятностей.
Например, известная проблема со многими домами на вторичном рынке — права собственности. Чем больше хозяев было у квартиры, тем больше юридических проблем с ней может возникнуть. Поэтому риэлторы обычно не советуют брать недвижимость, которая перепродавалась по несколько раз в течение коротких промежутков времени.
Кроме того, существует стереотип, что ко «вторичке» относятся преимущественно квартиры в старых домах, без ремонта и исправных коммуникаций. На самом деле это не совсем так — хорошие варианты есть как на первичном, так и на вторичном рынках. Кроме того, дома вторичного рынка обычно располагаются в местах с уже развитой инфраструктурой.
Однако многие люди действительно испытывают затруднения при продаже старых квартир, и рассрочка между физическими лицами может частично решить эту проблему. Так, продавцам будет намного проще продать трудно реализуемую недвижимость, а покупатели смогут приобрести жилплощадь на более выгодных условиях.
Кроме того, при частных сделках покупателям не нужно беспокоиться о подтверждении дохода или испорченной кредитной истории, а также отпадает необходимость привлечения созаемщиков и поручителей для обеспечения дополнительной платежеспособности.
Все эти показатели не имеют большого значения. Продавец квартиры, конечно, тоже может потребовать от вас подтвердить доход или внести в договор поручителя, но вряд ли будет этим заниматься.
Стоит также отметить, что ипотека — это целевой кредит. То есть банк выдает деньги только для определенной покупки, в данном случае — квартиры. Отсутствие банка дает продавцу возможность использовать деньги не по целевому назначению и тратить их как угодно, не отчитываясь.
Оформление покупки дома в рассрочку: правильный порядок и необходимые документы
Здравствуйте! Для оформления покупки дома в рассрочку необходимо составить договор купли-продажи с условием об оплате в рассрочку. В договоре необходимо указать сроки и порядок оплаты, а также размер процентов за пользование рассрочкой. Помимо этого, необходимо проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, например, наличие каких-либо обременений на нем. Для оформления сделки также могут потребоваться документы, подтверждающие личность продавца и покупателя, а также свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.
Для оформления покупки дома в рассрочку Вам потребуется составить и подписать договор купли-продажи, который будет содержать условия рассрочки. В этом договоре должны быть указаны сроки оплаты, размер ежемесячных платежей, порядок начисления процентов и штрафов при нарушении условий сделки.
Кроме того, потребуются следующие документы: — свидетельство о праве собственности на дом (если дом уже построен и зарегистрирован в Росреестре); — разрешение на строительство или проект дома (если дом еще не построен); — паспорта и другие идентификационные документы покупателя и продавца.
Также, при необходимости, могут потребоваться дополнительные документы, такие как свидетельства о регистрации юридических лиц, выписки из ЕГРН и другие документы, необходимые для законного проведения сделки.
В данном случае рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся на таких сделках, который поможет правильно оформить документы и защитить интересы покупателя.
Для решения этого вопроса необходимо обратиться к Гражданскому кодексу РФ, а также к Федеральному закону «О защите прав потребителей». Конкретные статьи зависят от конкретных обстоятельств покупки в рассрочку и требуют уточнения.
Купить квартиру в рассрочку: плюсы, минусы и риски
Бывают ситуации, когда при покупке квартиры не хватает средств, чтобы расплатиться сразу, а получить ипотечный кредит не получается. Выходом может стать приобретение жилья в рассрочку. Рассрочку по платежам предоставляют в основном застройщики, на вторичном рынке жилья такая возможность — редкость. Вместе с экспертами разбираем плюсы, минусы и нюансы покупки в рассрочку.
Эксперты в статье
- Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости»
- Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»
- Екатерина Кузьмина, юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру»
- Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet
Что такое покупка жилья в рассрочку
Приобретение жилья в рассрочку означает поэтапную оплату стоимости квартиры. Сначала вносится от 20% до 50%, а остальная часть выплачивается ежемесячными или ежеквартальными платежами. Такой способ оплаты дает возможность купить квартиру тому, кто не хочет (или не может) взять ипотечный кредит, но не имеет всей необходимой суммы для покупки жилья.
Рассрочка позволяет покупателям не переплачивать за жилье, но имеет более короткий — по сравнению с ипотекой — срок погашения (от одного года до четырех лет).
«Застройщики все более активно внедряют предложения по рассрочке, причем условия могут быть разными. Скажем, есть программы с маленьким первоначальным взносом, а остаток суммы покупатели должны выплатить перед вводом жилого комплекса в эксплуатацию. Как пример — некоторые застройщики предлагают своим клиентам оформить рассрочку с первоначальным взносом в 10%, а через год вносится оставшаяся доля — 90% средств. Можно разбить выплаты: 10% суммы на момент сделки, 10% через год, а по истечении следующего года — оставшиеся 80%. Но бывают и рассрочки, когда выплаты проводятся в равных размерах», — говорит Татьяна Подкидышева.
Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис»:
— Заключая договор, покупатель получает возможность оплачивать свое приобретение по частям. Этот вариант подходит тем, у кого не имеется нужной суммы для покупки квартиры. В отличие от ипотеки не надо собирать огромный пакет документов для оформления. В данном случае будет достаточно заключить договор с продавцом, чаще всего встречается случай, когда покупка происходит у компании-застройщика.
Какой бывает рассрочка
На рынке жилья существует два вида рассрочки. Первый — беспроцентная рассрочка. Это означает, что после внесения первоначального взноса на остаток задолженности не начисляется процент, а сумма просто разбивается на ежемесячные или ежеквартальные платежи, замечает Татьяна Подкидышева. Подобные условия чаще всего встречаются в недорогих сегментах рынка. Второй вариант — когда на остаток начисляется процент по аналогии с банковским кредитом.
Что нужно покупателю:
- паспорт;
- не менее 10% от общей стоимости квартиры, которые нужно будет выплатить в виде первоначального взноса.
Требования к застройщику:
- официальная регистрация;
- наличие разрешений на строительство;
- уставной капитал не менее 2,5 млн руб.;
- наличие программ по продаже квартир в рассрочку.
Рассрочка в новостройке
Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.
«Одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры в рассрочку возникает залог данной недвижимости, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре, поэтому продавцу не стоит переживать о потере своих квадратных метров. Обременение с недвижимости рекомендуется снимать исключительно после полного исполнения покупателем обязательства по оплате. Также при заключении договора необходимо составить календарь платежей, согласно которому будут вноситься денежные средства», — разъясняет Екатерина Кузьмина.