Мезонинное финансирование простыми словами что это

Мезонинное финансирование простыми словами что это

Что такое мезонинное финансирование?

Мезонинное финансирование представляет собой гибрид заемного и акционерного финансирования, который дает кредитору право конвертировать долг в долю в акционерном капитале компании в случае дефолта , как правило,. после выплаты венчурным компаниям и другим старшим кредиторам. С точки зрения риска, он существует между старшим долгом и собственным капиталом.

Мезонинный долг имеет встроенные долевые инструменты. часто называемые варрантами, прилагаемые к которым увеличивают стоимость субординированного долга и обеспечивают большую гибкость при работе с держателями облигаций. Мезонинное финансирование часто связано с приобретениями и выкупами, для которых оно может использоваться для определения приоритетов новых владельцев перед существующими владельцами в случае банкротства.

Как работает мезонинное финансирование

Мезонинное финансирование ликвидирует разрыв между долговым и долевым финансированием и является одной из форм долга с самым высоким уровнем риска. Он выше чистого капитала, но ниже чистого долга. Однако это означает, что он также предлагает одни из самых высоких доходов для инвесторов в долг по сравнению с другими типами долга, поскольку он часто получает ставки от 12% до 20% в год, а иногда и до 30%. Мезонинное финансирование можно рассматривать как очень дорогой долг или более дешевый собственный капитал, потому что мезонинное финансирование имеет более высокую процентную ставку, чем старший долг, который компании в противном случае получили бы через свои банки, но оно значительно дешевле собственного капитала с точки зрения общей стоимости капитала. Это также меньше разбавляет стоимость акций компании. В конце концов, мезонинное финансирование позволяет бизнесу увеличить капитал и увеличить прибыль на собственный капитал.

Компании будут обращаться к мезонинному финансированию, чтобы финансировать конкретные проекты роста или помогать в приобретениях, имеющих краткосрочные и среднесрочные временные горизонты. Часто эти ссуды будут финансироваться долгосрочными инвесторами компании и существующими спонсорами капитала компании. В случае с привилегированным капиталом фактически не существует обязательства по возврату денег, полученных за счет долевого финансирования. Поскольку обязательные платежи не производятся, компания имеет более ликвидный капитал для инвестирования в бизнес. Даже мезонинный кредит требует только выплаты процентов до наступления срока погашения и, таким образом, также оставляет больше свободного капитала в руках владельца бизнеса.

Ряд характеристик является общим для структурирования мезонинных кредитов, в том числе:

Мезонинные кредиты подчинены старшему долгу, но имеют приоритет как над привилегированными, так и над обыкновенными акциями.

Они несут более высокую доходность, чем обычные долговые обязательства.

Часто это необеспеченные долги.

Нет амортизации основного долга.

Они могут быть структурированы с частично фиксированными и частично плавающими процентными ставками.

Структура мезонинного финансирования

Мезонинное финансирование существует в структуре капитала компании между ее старшим долгом и ее обыкновенными акциями в виде субординированного долга, привилегированного капитала или их комбинации. Наиболее распространенной структурой мезонинного финансирования является необеспеченный субординированный долг.

Субдолг, как его также называют, представляет собой необеспеченную облигацию или кредит, который стоит ниже более старших кредитов или ценных бумаг по своей способности предъявлять требования в отношении активов или доходов компании. В случае дефолта заемщика держатели субдолгов не выплачиваются до тех пор, пока все держатели старших долгов не будут полностью оплачены. Необеспеченный суб-долг означает, что долг обеспечен только обещанием компании заплатить.

Другими словами, нет залога или другого кредита, поддерживающего долг. Прочие мезонинные долги являются залогом основного имущества и, следовательно, являются обеспеченными. Платежи обычно производятся с ежемесячными платежами по обслуживанию долга на основе фиксированной или плавающей ставки и остатка, подлежащего погашению на дату погашения.

Привилегированный капитал, а не ссуда, которая может быть необеспеченной или обеспеченной залогом, представляет собой вложение в акционерный капитал организации, владеющей недвижимостью. Как правило, он подчинен ипотечным кредитам и любым мезонинным кредитам, но имеет приоритет перед общим капиталом. Обычно считается, что это более высокий риск, чем мезонинный долг, из-за повышенного риска и отсутствия залога.

Выплаты производятся посредством приоритетных распределений перед любыми распределениями держателям общего капитала. Некоторые инвесторы ведут переговоры, чтобы получить дополнительное участие в прибыли. Основная сумма погашается в установленную дату погашения, обычно после мезонинного долга. Иногда спонсор может вести переговоры о продлении этой даты. Однако привилегированный инвестор в акционерный капитал может иметь более широкие корпоративные права одобрения, поскольку у него нет проблем с ответственностью кредитора.

Срок погашения, погашение и возможность передачи

Мезонинное финансирование обычно предоставляется на срок от пяти лет и более. Однако дата погашения любого данного выпуска долговых обязательств или акций часто зависит от запланированных сроков погашения существующих долговых обязательств в финансовой структуре эмитента. Привилегированные акции, как правило, не имеют фиксированной даты погашения, но могут быть отозваны эмитентом на определенную дату после их выпуска. Погашение обычно осуществляется, чтобы воспользоваться более низкими рыночными ставками для отзыва и повторного выпуска долговых обязательств и акций по более низким ставкам.

Как правило, кредитор в мезонинном финансировании имеет неограниченное право передавать свой кредит. Если кредит предполагает будущие распределения или авансы, заемщик может договориться о стандарте квалифицированного получателя в качестве ограничения права заемщика на передачу. Напротив, в отношении привилегированного капитала часто действуют ограничения или условия по передаче доли покупателя в предприятии. После внесения всего привилегированного капитала организация может разрешить передачу.

Преимущества и недостатки мезонинного финансирования

Как и любой сложный финансовый продукт или услуга, мезонинное финансирование имеет как преимущества, так и недостатки, которые необходимо учитывать как кредиторам, так и заемщикам.

Преимущества

Мезонинное финансирование может привести к тому, что кредиторы — или инвесторы — получат немедленный доступ к капиталу в бизнесе или приобретут варранты для приобретения капитала в более поздние сроки. Это может значительно увеличить норму прибыли инвестора (ROR). Кроме того, поставщики мезонинного финансирования должны получать процентные платежи по договору ежемесячно, ежеквартально или ежегодно.

Заемщики предпочитают мезонинный долг, потому что проценты, которые они выплачивают, являются расходами, не облагаемыми налогом, что существенно снижает фактическую стоимость долга. Кроме того, мезонинное финансирование более управляемо, чем другие долговые структуры, поскольку заемщики могут переносить свои проценты на остаток кредита. Если заемщик не может произвести запланированную выплату процентов, некоторые или все проценты могут быть отсрочены. Этот вариант обычно недоступен для других видов долга.

Кроме того, быстрорастущие компании растут в стоимости и могут реструктурировать ссуды мезонинного финансирования в один приоритетный кредит с более низкой процентной ставкой, экономя на процентных расходах в долгосрочной перспективе.

Как инвестор, кредитор часто получает стимул в виде дополнительной доли участия или опциона на получение такой доли (варрант). Иногда, если затея очень успешна, небольшие дополнения могут оказаться очень ценными. Мезонинный долг также обеспечивает гораздо более высокую норму прибыли, что важно в условиях низких процентных ставок. Мезонинный дебет также предлагает гарантированные периодические платежи в отличие от потенциальных, но не гарантированных дивидендов, предлагаемых по привилегированным акциям.

Недостатки

При обеспечении мезонинного финансирования владельцы могут пожертвовать некоторым контролем и потенциалом роста из-за потери собственного капитала. Кредиторы могут иметь долгосрочную перспективу и могут настаивать на присутствии совета директоров. Владельцы также платят больше процентов, чем дольше действует мезонинное финансирование. Кредитные соглашения также часто включают ограничительные условия, ограничивающие возможность занимать дополнительные средства или рефинансировать старшую задолженность, а также устанавливающие финансовые коэффициенты, которым должен соответствовать заемщик. Ограничения на выплаты ключевым сотрудникам и даже владельцам также не редкость.

Мезонинные кредиторы рискуют потерять свои инвестиции в случае банкротства компании-заемщика. Другими словами, когда компания прекращает свою деятельность, в первую очередь выплачиваются держатели старших долговых обязательств путем ликвидации активов компании. Если после погашения старшего долга не остается активов, мезонинные кредиторы проигрывают.

Наконец, долг и собственный капитал мезонинного кредита могут быть утомительными и обременительными для согласования и реализации. Для завершения большинства таких сделок потребуется от трех до шести месяцев.

Пример мезонинного финансирования

В примере мезонинного финансирования банк XYZ предоставляет компании ABC, производителю хирургических устройств, $15 млн в виде мезонинного кредита. Финансирование заменило кредитную линию на 10 миллионов долларов с более высокой процентной ставкой на более выгодные условия. Компания ABC получила больше оборотного капитала, чтобы помочь вывести на рынок дополнительные продукты и погасить долг по более высоким процентам. Банк XYZ будет собирать 10% в год в виде процентных платежей и сможет конвертировать долг в пакет акций в случае дефолта компании. Банк XYZ также смог запретить компании ABC занимать дополнительные средства и наложить на нее определенные стандарты финансового коэффициента.

В примере с привилегированными акциями компания 123 выпускает 10% привилегированные акции серии B с номинальной стоимостью 25 долларов США и ликвидационной стоимостью 500 долларов США. Акции будут выплачивать периодические дивиденды, когда средства будут доступны, до достижения определенного срока погашения. Относительно высокая ликвидационная стоимость является защитой от поглощения, что делает невыгодным приобретение акций для таких целей.

В целом, мезонинное кредитное финансирование и привилегированный капитал полезны в различных ситуациях. Среди них:

Рекапитализация действующего бизнеса

Выкуп с использованием заемных средств для предоставления финансирования покупателям

Выкупы руководством, чтобы позволить нынешнему руководству компании выкупить нынешних владельцев компании.

Рост капитала для значительных капитальных затрат или строительства объектов.

Покупатели акций, особенно привлекательные для семейных предприятий, пытающихся восстановить контроль над акциями, которые могли выпасть из рук семьи, чтобы сохранить или усилить семейный контроль над бизнесом.

Рефинансирование существующей задолженности для ее погашения или замены.

Реструктуризация баланса, особенно путем предоставления времени для обязательных выплат или вообще без обязательных выплат.

Часто задаваемые вопросы

Что такое мезонинный кредит?

Мезонинный заем — это источник капитала, который находится между менее рискованным старшим долгом и более рискованным собственным капиталом с некоторыми чертами обоих. Мезонинные ссуды обычно являются субординированными по отношению к старшему долгу или могут быть привилегированными акциями с купоном с фиксированной ставкой или разделенными. Они также могут иметь некоторые формы прав участия, такие как варранты, в общем капитале бизнеса, хотя таким образом, который будет гораздо менее размывающим собственность, чем выпуск общего капитала.

Мезонинные ссуды, как правило, довольно дороги (в диапазоне от 15% до 20%), но также являются «терпеливой» задолженностью, поскольку платежи в счет основной суммы долга не подлежат до наступления срока погашения. Такое терпеливое отношение к долгу позволяет бизнесу расти в направлении погашения кредитов и повышать свою способность нести более старший и, следовательно, менее дорогой долг. Обычно она не просто подчинена, но и необеспечена.

Если заемщик сталкивается с проблемами ликвидности, можно нажать кнопку паузы для текущих процентных платежей по мезонинному долгу, что сделает старших кредиторов более безопасными в своем защищенном старшем статусе.

Что такое мезонинное финансирование в сфере недвижимости?

Мезонинный кредит на недвижимость обычно используется для оплаты приобретений или девелоперских проектов. Они подчинены старшему долгу в структуре капитала предприятия, но имеют приоритет над привилегированными и обыкновенными акциями.

Мезонинные бридж-кредиты покрывают стоимость покупки или проекта развития, которые не покрываются старшим долгом. Кредиты являются необеспеченными, но могут быть заменены собственным капиталом в случае дефолта. Мезонинное финансирование позволяет кредиту увеличить финансирование без размывания собственности, которое может быть вызвано выпуском значительного количества привилегированных или обыкновенных акций.

С другой стороны, мезонинные ссуды под недвижимость отражаются в балансе как собственный капитал, что может несколько облегчить получение дальнейшего финансирования. Для кредитора мезонинные ссуды под недвижимость предлагают очень высокую доходность в условиях низких процентных ставок, возможность получить некоторую долю капитала или контроль над бизнесом, а иногда и возможность применить некоторый контроль над операциями бизнеса.

Как мезонинные фонды зарабатывают деньги?

Мезонинный фонд — это пул капитала, который стремится инвестировать в мезонинное финансирование в целях приобретения, роста, рекапитализации и управления или выкупа заемных средств. Инвесторы в мезонинном фонде получают норму прибыли от 15 до 20 процентов, что выше, чем предлагается по большинству форм долгового финансирования. Как и в случае всех объединенных инвестиций, мезонинный фонд будет зарабатывать деньги на процентах, полученных от его объединенных инвестиций, а также на прибыли от покупки и продажи различных инструментов мезонинного финансирования.

Кто предоставляет мезонинное финансирование?

Мезонинный долг предоставляется кредиторами, обычно фондами размером от 100 миллионов долларов до более чем 5 миллиардов долларов, специализирующимися на таких кредитах. Они стремятся выдавать кредиты компаниям, которые могут безопасно обслуживать более высокие уровни долга.

Идеальный поставщик долга предложит положительный послужной список результатов в течение многих лет и будет готов предоставить ссылки на предыдущие сделки. Поставщик также должен быть готов и способен адаптировать структуру долга для удовлетворения потребностей и планов заемщика.

Наконец, идеальный провайдер будет готов работать в ваших интересах, предоставляя наилучшее соотношение суммы, цены и гибкости привлеченного долга. Часто кредиторы ранее были связаны с компанией, ищущей кредит, и каждый из них имеет опыт надежности и способности другого понять бизнес.

Мезонинные кредиты обеспечены?

Мезонинные долги могут быть обеспечены необеспеченными. Это использование в недвижимом имуществе часто в некоторой степени косвенно обеспечивается интересами заемщика в отношении недвижимого имущества. Можно сказать, что при корпоративном мезонинном финансировании долг обеспечен долей заемщика в компании, но потому, что мезонинный кредит находится на довольно низком уровне в графике погашения. этот «залог» может иметь ограниченную ценность.

Особенности

Этот тип финансирования может обеспечить инвесторам более щедрую прибыль по сравнению с обычным корпоративным долгом, часто выплачивая от 12% до 20% в год.

Как мезонинное финансирование, так и привилегированные акции могут быть востребованы и заменены финансированием с более низкой процентной ставкой, если рыночная процентная ставка значительно упадет.

Мезонинное кредитование также используется в мезонинных фондах, которые представляют собой объединенные инвестиции, аналогичные взаимным фондам, которые предлагают мезонинное финансирование высококвалифицированным предприятиям.

Мезонинное финансирование — это способ для компаний привлечь средства для конкретных проектов или помочь в приобретении путем сочетания долгового и акционерного финансирования.

Мезонинные кредиты чаще всего используются для расширения существующих компаний, а не в качестве стартового или раннего финансирования.

Мезонинный кредит и бриджевое финансирование – как это работает. Интересный способ инвестировать небольшие суммы на короткие сроки под высокий процент

Мезонинное финансирование – это дополнительный заём. Девелопер пользуется этим инструментом, чтобы привлечь средства сверх банковского кредита, увеличить доступную сумму или заместить собственный капитал.

Как следует из самого термина, это что-то «посередине». В данном случае середина находится между банковским (старшим) займом и собственным капиталом девелопера.

Сначала застройщик идёт в банк, который предоставляет 50–70% от общей суммы расходов.

Если девелопер не хочет вносить все оставшиеся средства сам, он может взять их в качестве «мезонина». У этого займа будет так называемое право второго залога на объект, то есть он будет вторым после банка в очереди на возврат средств.

Мезонинные займы отличаются тем, что само тело кредита и проценты по нему почти всегда выплачиваются по завершении проекта.

Наконец, существует есть ещё один вид займа – бриджевое краткосрочное финансирование. В этом случае девелопер в банк не обращается, а запрашивает средства у инвесторов и передаёт им первоочередное право залога на объект. Такое заимствование актуально для краткосрочных проектов, длящихся 9–12 месяцев. Ведь банки часто не хотят выдавать кредиты на срок до двух лет, да и застройщикам не всегда выгодно их привлекать, так как решение будет приниматься слишком долго. Бриджевые займы используются на старте проекта, чтобы купить участок или начать стройку, а затем рефинансируются в банке.

Инвесторы в России часто думают, что за рубежом очень дешёвые заёмные деньги – под 2% годовых. Это не везде так. В Великобритании банковские кредиты на строительство выдаются по ставкам от 5 до 10% в зависимости от репутации застройщика, объёма его бизнеса и других параметров. При этом банк взимает такой процент, имея право первого залога на объект, поэтому ставки по мезонинным займам с меньшей степенью защиты будут ещё выше.

Зачем инвесторы дают деньги в долг застройщикам

О профиле инвестора и стратегии

Частные инвесторы с помощью этого инструмента зарабатывают. Вкладывать можно сравнительно небольшие суммы – от 50 тыс. фунтов, если мы говорим о Великобритании. А ожидаемая доходность тех проектов, с которыми мы работаем, превышает 10% годовых.

Мезонинные кредиты интересны инвесторам, которые ищут краткосрочные схемы – варианты размещения капитала на один-два года. Покупка недвижимости в этом случае не всегда подходит, фондовый рынок тоже не лучший вариант, если мы говорим об инвестициях, а не о трейдинге.

А в случае с мезонином инвестор получает фиксированную ставку доходности и конкретный срок выхода из проекта, то есть может прогнозировать инвестиции. Это многим интересно, инструмент широко используется в Европе.

Под какие проекты привлекаются займы

О бюджетах, проектах, частных инвесторах и фондах

Если девелоперу нужна сумма более 10 млн фунтов, он не станет обращаться к частным инвесторам. Слишком высокий порог входа. Крупные мезонинные займы обычно предоставляют инвестиционные фонды – таких на рынке много.

Частники, как правило, ограничиваются капиталом в 3 млн фунтов. Но если такая сумма есть у одного инвестора, он скорее вложится в проект самостоятельно. А вот люди с капиталом 50–100–200–400 тысяч могут рассчитывать на внимание проектов, которым требуется от миллиона до трёх миллионов у. е. Это те проекты, в которых девелопер позаботился о структурировании займа под коллективные инвестиции.

Сделать это (структурировать заём) не так сложно. Профессиональный юрист подготовит документы и оформит единый контракт для всех инвесторов.

Стоимость проекта, для реализации которого привлекается мезонинный кредит в 1–3 млн, составляет около 8–15 млн у. е. То есть это небольшие объекты – жилое здание на несколько десятков квартир или офисный блок.

Например, сейчас у нас есть проект на северо-западе Англии, совсем небольшой дом. Для его финансирования можно предоставить либо старший, либо мезонинный заём – в последнем случае в сделке будет участвовать ещё и банк. Инвестор может сам определить, будет ли застройщик обращаться в банк. Выбор зависит от того, какую степень защиты капитала хочется получить.

У инвестора всегда есть выбор, причём не только в Великобритании. У нас есть подобные объекты и в Германии. В некоторых из них, кстати, работает совмещённая схема: инвестор даёт заём, а также получает долю чистой прибыли компании; общая доходность составляет около 15% годовых в евро.

Как девелоперы ищут частных инвесторов

О британских девелоперах и методах их работы

Обычно девелоперы понимают, кто может выдать им заём, – и под эти структуры формируют предложение. Они могут обратиться к нам для привлечения частных инвесторов, поскольку Savills известная компания на рынке.

Напрямую с частными инвесторами девелоперы не работают. У них совсем другая деятельность. Им проще подобрать агентство, у которого уже есть пул клиентов для инвестиций в подобные проекты.

Один девелопер, с которым мы сотрудничаем, ранее привлекал мезонинные займы среди своих знакомых. В основном это были крупные инвесторы, которые переводили необходимый транш одной суммой от 1 млн до 2 млн фунтов. Потом личных контактов перестало хватать, а новые проекты продолжали появляться.

Но людей, у которых есть 50 тыс. фунтов, намного больше, чем обладателей миллионных капиталов. И девелопер решил структурировать займы таким образом, чтобы в них могли участвовать мелкие инвесторы.

Другая компания начала работать с нами через опытного инвестиционного консультанта, который на рынке уже 30 лет. У него обширные связи в строительной отрасли, и когда кому-то из застройщиков требуется заём, они обращаются к нему, а он уже направляет их к нам…

Словом, есть разные пути, по которым девелоперские проекты попадают к нам, а от нас – к частным инвесторам из России.

Какова роль инвестиционного консультанта

О российском офисе Savills, клиентах и комиссиях

Прежде всего мы представляем интересы клиента-инвестора. От этого зависит наша репутация и благосостояние в долгосрочной перспективе. Постоянно ищем девелоперов, проверяем их добросовестность, оцениваем финансовые модели, конкретные предложения. Если проект подходит под наши критерии оценки, представляем его инвесторам.

Savills работает с разными инвесторами, в том числе крупными – компаниями, пенсионными фондами, ультрахайнетами (ultra high-net-worth individuals), состояние которых превышает 30 млн долларов.

Но! В рамках этого продукта мы ориентируемся на частных инвесторов со свободным капиталом от 50 тыс. до нескольких миллионов. Действительно, клиентов с небольшими суммами легче найти. Тем более что они посмотрят, как работает схема, а затем инвестируют больше. Или приведут друзей и знакомых.

Средства инвесторов направляются напрямую девелоперу под конкретный проект. Когда на счёте аккумулируется нужная сумма, все небольшие транши превращаются в единый поток. Скорость привлечения капитала зависит от самого проекта. На самые интересные средства собираются за две-три недели. Если порог входа высок или цифры не самые привлекательные – до двух месяцев.

Инвестор подписывает договор на консалтинг и подбор проекта, который включает в себя в том числе и административную поддержку. Есть проекты, где клиент не платит нам гонорар, мы получаем комиссию от девелопера за привлечение заёмного капитала. На других проектах комиссия от клиента может быть 1–2% от инвестируемой суммы.

Читайте о других способах выгодно инвестировать в недвижимость

Сколько можно заработать на мезонинных кредитах и как гарантируются выплаты

О доходности, праве первого залога, корпоративных и персональных гарантиях

Самый низкий процент, с каким мы имели дело, – 10–12% годовых в британских фунтах.

Подобные ставки предлагают в проектах с высокой степенью защиты капитала. Например, когда инвестору передают право первого залога на объект. Когда недвижимость продаётся, средства от продажи в первую очередь направляются держателю этого залога.

В таких схемах девелопер часто даёт персональные или корпоративные гарантии. Инвестор перечисляет деньги на счёт проектной компании (SPV), которая создана под конкретный проект. Это делается для того, чтобы не допустить перераспределения средств.

Виды гарантий

Персональная гарантия – когда физическое лицо, которое стоит за SPV, подтверждает, что если компания не рассчитается с долгами, то активы этого лица могут быть реализованы, чтобы погасить долг компании. Иногда даётся банковская гарантия, что на счёте конкретного лица заморожена определённая сумма.

Корпоративная гарантия – это когда корпорация заявляет, что сможет покрыть долг данной проектной компании из своих активов.

Степень защиты капитала в проекте зависит от наличия залога: какая чистая прибыль и активы были задекларированы у компании (в случае корпоративных гарантий) или какова оценочная стоимость залоговых активов физлица (в случае персональных).

10–12% годовых далеко не предельные цифры в этой сфере. Есть проекты, под которые можно дать мезонинный кредит с правом второго залога, – там доходность в фунтах составляет 17–19% годовых, но и риски выше.

Какие риски несёт инвестор

О стратегиях выхода, банкротствах и расчёте рисков

Естественно, в займах с доходностью 17% не может не быть рисков. Прежде всего рыночных.

Если компания-заёмщик не может расплатиться по займу, она однозначно объявляется банкротом и её активы распродаются, для того чтобы погасить долги. Нужно оценить, достаточно ли активов для покрытия займа в полном объёме.

Главный же риск в том, что рыночная цена при продаже недвижимости может упасть настолько, что тело займа и процент по нему нельзя будет вернуть. В этом случае, если у проекта нет дополнительных корпоративных или персональных гарантий, инвестор может потерять деньги.

Вот пример. Есть девелоперский проект, для реализации которого использовался капитал застройщика, мезонинный заём и банковский кредит. Проект планировали продать с прибылью в 20%. Чтобы инвестор начал терять деньги, которые он предоставил в виде мезонинного кредита, необходимо, чтобы не только не образовалась ожидаемая прибыль, но и оказался израсходован собственный капитал застройщика. Это и есть подушка безопасности.

Нужно смотреть, насколько она велика. Какая прибыль была заложена, какой собственный капитал использовал застройщик и как должны упасть цены, чтобы инвестор начал терять деньги. Мы предоставляем этот расчёт, и клиент может сам оценить, готов ли он к такому риску.

В целом риски инвесторов при выдаче обеспеченных гарантиями займов не выше, чем при обычной покупке недвижимости. Особенно если кредит выдаётся с правом первого залога и корпоративными гарантиями. Вероятность того, что цены упадут на 25%, мала, а что на 50% – стремится к нулю.

Какие налоги платит инвестор из России

О законах, расчёте НДФЛ и валютном контроле

Налоговые аспекты существенно влияют на результат. К примеру, если резидент РФ покупает в Великобритании новостройку или лодж, он может сдавать их в аренду как самозанятый или ИП, выплачивая налог в 6%. Отчасти из-за этого рентабельность может быть даже выше, чем в схеме с займами. Ведь доход от недвижимости формируется не только благодаря арендным платежам, но и за счёт повышения цены объекта.

В случае с обеспеченными займами налоги рассчитываются иначе. По закону, если вы одалживаете деньги за пределы Российской Федерации, то должны вернуть этот заём обратно на территорию РФ. В Великобритании вы не будете платить налог на полученные от застройщика проценты, однако в России обязаны перечислить в бюджет НДФЛ (13–15%).

Допустим, вы одолжили британскому девелоперу 50 тыс. фунтов. Через год вам на тот же счёт, с которого вы переводили деньги, приходит 55 тыс. фунтов. С пяти тысяч прибыли вы заплатите 13 или 15% подоходного налога (650–750 фунтов).

Никаких ограничений для обычных граждан России (которые не занимают государственные должности) при таких инвестициях нет. Все документы проходят валютный контроль. Мы регулярно проводим сделки с мезонинными кредитами, и проблем не возникает.

На британской стороне всё тоже просто. Средства зачисляются напрямую на счёт проектной компании, поэтому проверка KYC (know your client) зависит от девелопера, а они соблюдают минимальные требования. В основном проверяют паспорт, адрес для корреспонденции и требуют подтверждение наличия средств – банковские выписки.

Главное, что я хочу донести до российских инвесторов : займы – это просто. Есть проработанные процедуры, есть девелоперы, которые привлекают финансирование от частных лиц, рыночные ставки на подобные продукты… Не стоит этого бояться.

Мезонинное и бриджевое финансирование – интересная возможность для инвесторов, которые хотят разместить капитал на короткий срок и не знают как. Если вы хотите просто обогнать инфляцию, выбирайте самые надёжные займы с правом первого залога и дополнительной гарантией. Если же готовы к риску, можно рассматривать продукты с максимальной доходностью.

Мезонинное финансирование простыми словами что это

Сегодня в быстро развивающемся мире в любом секторе экономики компания, которая ставит перед собой амбициозные задачи (экспансия на новые рынки и территории, приобретение перспективных активов, открытие новых проектов и т. д.), должна иметь возможность получать гибкие и эффективные по стоимости и скорости решения в области привлечения финансирования.

Классическое банковское кредитование не всегда доступно для решения этих задач. Отсутствие собственных средств, достаточного обеспечения, необходимость регулярно платить проценты и погашать кредит, сложности в финансировании проектов на ранних стадиях — вот лишь некоторые из тех ограничений, с которыми постоянно сталкиваются российские компании всех размеров и отраслей. В то же время эффективное решение для реализации подобных бизнес-проектов существует — это мезонинное финансирование. Оно активно используется на других рынках и быстро набирает популярность в России.

Мезонинное финансирование — это дополнительное заёмное финансирование, которое можно привлечь сверх обычного кредитования, таким образом увеличив общую доступную сумму или частично заместив требуемые кредитором собственные средства. Мезонинное финансирование, с одной стороны, имеет ряд преимуществ перед классическими банковскими кредитными продуктами, а с другой — позволяет заёмщику получить стратегического партнёра, который возьмёт на себя часть рисков и будет заинтересован не только в возврате средств, но и в росте капитализации проекта.

Мы обсудили с Оскаром Рациным, вице-президентом Сбербанка, председателем совета директоров компании «Сбербанк Инвестиции», одной из лидирующих компаний в сфере мезонинного финансирования на российском рынке, ситуацию на рынке и возможные варианты привлечения российскими компаниями инвестиционного капитала.

За последние пять лет рынок финансирования сильно изменился и вопрос привлечения капитала стал более сложным и актуальным для российского бизнеса. Североамериканский и европейский рынки, которые традиционно были для нас донорами с точки зрения прямых инвестиций, практически закрылись — у существующих фондов естественным образом заканчивается жизненный цикл, а новые фонды не появляются. Нет также и большого количества международных корпораций, которые ищут выхода на российский рынок.

С 2014 года объём ежегодных инвестиций в Россию снизился с $30 млрд до $12 млрд, то есть примерно на 60%.

Есть сложности и с доступом к капиталу на публичном рынке. Российские акции торгуются на исторически низких уровнях: по мультипликаторам цена/прибыль российские акции — самые дешёвые из бумаг развивающихся рынков, что, очевидно, мешает российским компаниям привлекать деньги на открытых рынках. И это при том, что российский бизнес сохраняет высокие уровни маржинальности.

Какие ещё источники капитала возможны в сложившихся условиях?

Мы видим источник, который отчасти замещает западные прямые инвестиции. Это суверенные фонды стран Ближнего Востока и Азиатско-Тихоокеанского региона. Но работа с ними продвигается пока не так быстро, как хотелось бы в силу политических, культурных и иных причин.

Большое количество инвестиционных программ реализует государство, однако и здесь ресурс небезграничен, справедливо ориентирован на инфраструктурные проекты, и не все компании имеют доступ к этой поддержке.

Остаются собственные средства: компания может реинвестировать свою прибыль в развитие бизнеса. Правда, и их не всегда хватает, так как акционеры требуют возврата части средств, большую самоокупаемость и доходность своих бизнесов за счёт увеличения кредитного плеча. В таких условиях российские банки, и особенно Сбербанк, как крупнейший банк в стране, начинают играть всё более важную роль, замещая дефицит капитала своими кредитными ресурсами. При этом Сбербанк — не фонд прямых инвестиций и не предоставляет акционерный капитал.

Ваш главный продукт — это мезонинное финансирование. В чём его отличия и преимущества по сравнению с традиционным банковским кредитом и акционерным финансированием?

Давайте для начала дадим определение мезонину. Упрощённо структура капитала любой компании состоит из собственных средств акционеров и заёмных средств, привлечённых от финансовых институтов, банков. Мезонин — это прослойка между акционерными и кредитными средствами, которая субординирована по отношению к кредитам компании, но старше, чем акционерный капитал. Субординация проявляется в меньшей обеспеченности, большем сроке погашения, чем у старшего кредита, и/или уровнем удалённости от операционных потоков.

Хотел бы подчеркнуть ещё одно из важных качеств мезонина — в отличие от кредита мезонинный инвестор полагается при анализе заёмщика на расчёт фундаментальной стоимости этого бизнеса, а не способность заёмщика погасить кредит в срок. На практике это означает гибкость в погашении мезонина по сравнению с кредитом: погашение задолженности и часть процентных платежей могут быть отнесены на конец срока, таким образом, компания не отвлекает средства на обслуживание привлечённых средств. Это особенно важно для проектного финансирования и при реструктуризации задолженности.

Форма мезонина бывает разной: он может быть предоставлен как в виде займа, так и через приобретение акций, причём это обычно отдельный класс акций с преимущественными правами на получение дивидендов и продажу пакета при наступлении согласованных условий.

К тому же любая сделка отвечает критериям заёмного финансирования: платность ресурса, его срочность и возвратность, которая должна быть обеспечена активами и гарантиями компании.

С точки зрения скорости получения мезонина эту сделку можно провести намного быстрее, чем в случае публичных заимствований и привлечения инвестора в капитал.

Мезонин и Банковский кредит

Мезонинные продукты могут позволить компаниям привлекать более длинные инструменты финансирования по сравнению с банковскими займами. Гибкость продуктов в части сроков погашения, способов и времени уплаты процентов (например, возможность уплаты процентов в конце срока кредита) позволяет адаптировать их к текущей ситуации в каждом бизнесе.

Мезонин позволяет увеличить объем привлекаемого финансирования и снизить долю собственных средств компании в проекте

Мезонин до 90%

включая старший кредит Кредит до 75%

объема средств по проекту

Порядок текущих выплат по мезонинным продуктам может быть отложен на конец срока по согласованию сторон

МезонинГибкий подход к определению текущих выплат — ежемесячно, ежеквартально или в конце срока

КредитОбязательное ежемесячное / ежеквартальное погашение кредита и процентов

Гибкость продуктов мезонинного финансирования позволяет адаптировать их под нужды конкретного клиента

Строго регламентированные продукты

Участие в капитале такого институционального партнера как Сбербанк может улучшить позиционирование компании на рынке

Присутствие Сбербанка как одного из акционеров компании (в случае вхождения в капитал)

Мы привыкли в своей работе исходить из принципа, что в современном мире нет «или/или», есть «и». Клиенту нужно всё вместе, и лучше вчера. Поэтому мы работаем сразу в нескольких направлениях. Нашей основной задачей было предложить гибкий, кастомизированный инструмент, отвечающий требованиям, которые предъявляет нам клиент. Не менее важны и сроки: 3–6 месяцев на одну сделку — это неприемлемо долго. Поэтому мы движемся в сторону стандартизации некоторых решений, предлагаем готовый пакет документации, делегируем часть полномочий по принятию решений коллегам в территориях, где обслуживается клиент.

Мы стремимся повысить эффективность наших внутренних процессов, чтобы клиент чётко понимал, сколько времени пройдёт с момента подачи заявки до получения средств. Заключение сделки должно отвлекать как можно меньше ресурсов — наших и клиентских.

Средний срок заключения сделки в «Сбербанк Инвестиции» составляет три месяца. Бывает, что сделка может длиться дольше из-за затянувшихся переговоров например. Но мы стремимся, чтобы с нашей стороны подготовка сделки занимала не больше 45 рабочих дней.

Мезонинное финансирование на текущем рынке становится все более востребованным, особенно с учётом того, что клиент в Сбербанке может получить из одного окна как кредитный продукт, так и мезонинные инструменты.

Опишите портрет вашего типичного клиента. Какая это компания по размеру и в какой отрасли она работает?

С точки зрения отраслевой принадлежности мы смотрим на все сектора экономики, кроме военно-промышленного комплекса. Традиционно интересны сегменты розницы, производства товаров народного потребления и недвижимости. Мы работаем как с крупнейшими компаниями, показывающими выручку свыше 30 млрд рублей в год, так и с крупным (до 30 млрд руб.) и со средним бизнесом с выручкой от 1млрд рублей. Важными показателями для нас являются темпы роста выручки (более 10% в год за последние 3 года) и маржинальности по EBITDA (более 20%).

Для нас привлекательным показателем является наличие валютной выручки — это делает компанию более диверсифицированной и устойчивой к внешним шокам.

В наших требованиях к клиентам нет ничего такого, что сильно отличалось бы от требований Сбербанка при выдаче кредита, и мы пользуемся теми же данными для собственного анализа, что сокращает время на его проведение. Но мы отдельно смотрим на инвестиционный потенциал бизнеса, его возможность конвертировать инвестированные средства в рост стоимости.

В каких целях компании привлекают мезонинное финансирование?

Цели могут быть совершенно разными. Например, проектное финансирование, когда компания хочет реализовать проект. Если она приходит с ним в банк, то может получить до 70% от необходимого объёма инвестиций, при этом 30% должны составлять её собственные средства. Компании зачастую не хватает своих денег, и мы готовы часть из этих 30% предоставить.

Вторая ситуация — это сделки по слиянию и поглощению. Компания хочет приобрести другой бизнес или конкурента, выходит с этой целью на рынок, и ей необходимы максимальные ресурсы, чтобы осуществить сделку.

Деньги могут понадобиться на выкуп бизнеса у партнёров, когда один из акционеров решает выйти из капитала и продать свою долю.

Ещё один типичный случай — это реструктуризация финансовых обязательств, когда компании не хватает денежных потоков, чтобы обслуживать существующие займы. Мы предоставляем финансирование, если понимаем бизнес, верим в него и осознаём, что компания испытывает временные сложности, которые на длинном горизонте разрешатся. Рефинансируя часть кредиторской задолженности, мы помогаем компании справиться с кассовыми разрывами: поскольку мы требуем погашения мезонина в конце срока, компания не отвлекает свои средства на обслуживание задолженности перед нами.

К мезонинному финансированию обращаются и венчурные компании, которые уже имеют проверенную , но ещё не вышли в плюс по прибыли и денежным потокам, поэтому не могут привлечь кредитное финансирование. Мы их тоже готовы поддержать, если понимаем, что есть перспективы выхода на безубыточность и положительный денежный поток.

Мы видим свою роль в поиске национальных и региональных чемпионов — компаний, которые растут прибыльно и высокими темпами, но испытывают нехватку капитала для поддержания роста и реализации новых проектов. Мы хотели бы, чтобы эти компании стали нашими партнёрами и клиентами Сбербанка, используя наши инвестиции для решения своих амбициозных задач.

Учитываете ли вы стаж работы компании на рынке?

Нам важно, чтобы у компании была сложившаяся управленческая команда, то есть нашим заёмщиком не может быть компания с только что собранным коллективом. Необходимо, чтобы у команды был опыт совместной и, главное успешной реализации проектов. Естественно, мы смотрим и на акционеров: готовы ли они продолжать бизнес и поддерживать компанию. Также для нас важна история компании с банком. Хочу отметить, что у 99% компаний, в которые мы инвестируем, Сбербанк является единственным либо крупнейшим кредитором.

Какова степень вовлечённости «Сбербанк Инвестиции» в развитие бизнеса компании-заёмщика?

Мы понимаем, что та команда, в которую мы инвестируем, знает рынок лучше нас. Поэтому в операционную деятельность предпочитаем активно не вмешиваться. Нашим преимуществом по сравнению с другими источниками капитала является как раз то, что мы позволяем компании функционировать так, как она функционирует. В то же время благодаря наработанному опыту в корпоративном финансировании и широкой отраслевой экспертизе мы понимаем, как работают похожие предприятия в разных регионах, как они реагируют на рыночные изменения. Мы можем делиться этими знаниями с нашими клиентами для повышения эффективности деятельности, развития бизнеса за пределы его традиционных рынков, роста акционерной стоимости.

Кроме того, Сбербанк — это большая платформа для коммерциализации продуктов наших клиентов. Например, мы активно работаем с одной из наших портфельных компаний, которая на рыночной основе предоставляет свои продукты Сбербанку. Для неё работа со Сбербанком — это полезный опыт сотрудничества с одной из крупнейших корпораций России.

Можете рассказать про нестандартные кейсы или неразрешимые проблемы, которые удалось решить с помощью мезонина?

Каждая наша сделка своеобразна. Мы предлагаем решения, которые в другом месте на рынке невозможно найти. В качестве примера приведу инвестиции в один индустриальный холдинг, которому требовалось финансирование на развитие нового месторождения. У компании высокий кредитный рейтинг, но ей нужны были средства для расширения бизнеса, при этом с минимальным отвлечением собственных ресурсов и без отражения заёмных средств на балансе компании.

Мы предложили инструмент, в котором на протяжении всего срока инвестиций не требовали никаких платежей. Эта сделка позволила укрепить наши отношения с компанией, и впоследствии мы смогли увеличить долю участия в этом проекте.

Разрабатываете ли вы новые продукты и для каких компаний?

Да, это постоянная работа по совершенствованию нашего продуктового ряда. В настоящее время мы работаем над продуктами, в рамках которых будем предоставлять строительным компаниям дополнительный капитал на приобретение новых площадок, получение необходимой документации и, собственно, на саму стройку.

Дело в том, что сегмент жилой недвижимости сейчас переживает кардинальные изменения. С 1 июля 2019 года вступает в силу новое законодательство, которое изменит механизм финансирования проектов в этой сфере.

Раньше проекты в секторе жилой недвижимости на 85–90% финансировались за счёт средств дольщиков: застройщики на ранних стадиях строительства начинали продавать квартиры. Новые правила предусматривают, что деньги дольщиков поступают на , застройщики не будут иметь к ним доступа до окончания строительства, поэтому им придётся привлекать больше заёмных средств. Мы готовы предоставить им дополнительное более рисковое финансирование на ранних этапах реализации проектов. Для нас это новые продукты, и мы уже провели по ним пилотные сделки. В перспективе они станут очень востребованными.

В чем вы видите миссию «Сбербанк Инвестиции»?

Наша роль заключается в том, чтобы, несмотря на временные ограничения с точки зрения доступа к внешнему капиталу, российские компании смогли найти дополнительные источники инвестиций. Мы с интересом смотрим на новые проекты и идеи, готовы их обсуждать.

Цель не только в том, чтобы заработать и вернуть вложенные средства. Наша доходная часть предполагает участие в росте стоимости компании, поэтому мы заинтересованы в том, чтобы создавать эту дополнительную стоимость. Мы хотим, чтобы бизнес компании развивался, а акционеры получали требуемую доходность.

И у нас есть более масштабная задача — улучшить инвестиционный климат в стране. Как инвестиционное подразделение Сбербанка мы становимся проводником лучших практик, которые банк применяет в своей работе.

Продукты «Сбербанк Инвестиции»

«Сбербанк Инвестиции» предлагает клиентам линейку мезонинных продуктов с учётом наиболее актуальных потребностей современного бизнеса. В каждый мезонинный продукт заложены параметры, учитывающие специфику бизнеса и его возможности. Кроме того, «Сбербанк Инвестиции» предоставляет возможность получить индивидуальное решение при рассмотрении нестандартных кейсов с учетом задач и интересов клиентов.

Приобретение Банком доли в капитале компании с правом, но без обязательства обратного выкупа со стороны Клиента

Предоставление финансирования инновационным компаниям со значительным потенциалом роста

Предоставление финансирования на ранней стадии проекта

Инвестиции в отдельный класс акций с обязательством клиента по обратному выкупу и заключением акционерного соглашения

Предоставление субординированного займа с заключением инструмента дополнительной доходности (варранта)

Возможность создания индивидуальных решений под потребности клиента

О компании
«Сбербанк Инвестиции»

«Сбербанк Инвестиции» — 100% дочерняя компания ПАО Сбербанк. К ключевым направлениям деятельности относится предоставление клиентам банка сложноструктурированных финансовых решений через акционерные и мезонинные инструменты.

«Сбербанк Инвестиции» обслуживает юридические лица, в числе которых крупнейшие корпорации и холдинги.

Продукты и услуги «Сбербанк Инвестиции» доступны в центральном офисе Сбербанка в Москве, а также в территориальных банках Сбербанка по всей России.

Связь со специалистом

Если вы хотите получить консультацию по продуктам мезонинного финансирования, заполните, пожалуйста, форму. Эксперты «Сбербанк Инвестиции» проконсультируют вас по всем вопросам и предложат оптимальный вариант для начала сотрудничества.

Что такое мезонинное финансирование. Объясняем простыми словами

Мезонинное финансирование — дополнительные деньги, которые можно привлечь от банка сверх обычного кредитования.

Мезонин применяют для финансирования роста бизнеса, сделок M&A, реструктуризации, выкупа акций, проектного финансирования, а также из-за недостатка собственных средств.

Форма мезонина (такое название иногда используют бизнесмены) бывает разной: он может быть предоставлен как в виде займа, так и через приобретение акций, причём это обычно отдельный класс акций с преимущественными правами на получение дивидендов и продажу пакета при наступлении согласованных условий, объясняет вице-президент Сбербанка Оскар Рацин.

Например, компания хочет реализовать какой-либо проект. Если она приходит с ним в банк, то может получить до 70% от необходимого объёма инвестиций, при этом 30% должны составлять её собственные средства. Компании зачастую не хватает своих денег. И тогда в ход идёт мезонинное финансирование. Или компания хочет приобрести другой бизнес или конкурента, выходит с этой целью на рынок — и ей необходимы максимальные ресурсы, чтобы осуществить сделку.

Проще говоря, капитал любой компании по структуре похож на пирог: один слой — собственные средства акционеров, другой слой — кредитные деньги, и прослойка между ними — мезонинное финансирование.

Пример употребления на «Секрете»

«Не успел приехать в Москву, как сообщили, что Рокетбанк, как я и предрекал (не нужно быть гением аналитики тут) выставлен на распродажу. Время собирать камни для фаундеров, ангелов, мезонинных инвесторов. Что думаете, братья и сёстры? Оно нам надо вообще или пусть забирают наши знаменитые консолидаторы последнего времени?»

(Бизнесмен Олег Тиньков — в Facebook-дискуссии с управляющим партнёром венчурного фонда «Лайф. Среда» Владиславом Солодким.)

Нюансы

Заёмщики часто предпочитают мезонинный долг, потому что проценты, как правило, не облагаются налогом.

Мезонинное финансирование даёт кредитору право конвертировать выданную сумму в долю в капитале компании. Как правило, это происходит после выплаты вознаграждения венчурным инвесторам и старшим кредиторам.

Мезонинный инвестор полагается при анализе заёмщика на расчёт фундаментальной стоимости этого бизнеса, а не способность заёмщика погасить кредит в срок.

Мезонин главнее, чем акционерный капитал (то есть в случае банкротства кредитор получит деньги раньше, чем акционеры компании), а ещё он даёт кредитору корпоративные права.

Чаще всего мезонинные ссуды используют для расширения существующих бизнесов. Для финансирования стартапа или компании на ранней фазе развития подбирают другие способы получить деньги.

У мезонинного финансирования есть и минусы. Собственники компании жертвуют контролем из-за потери собственного капитала, а также платят по процентам тем больше, чем дольше пользуются занятыми деньгами. А мезонинные инвесторы рискуют потерять свои инвестиции в случае банкротства компании.

Мезонинный инвестор полагается при анализе заемщика на расчёт фундаментальной стоимости бизнеса, а не способности заемщика погасить кредит в срок.

В строительной сфере «мезонин» означает надстройку над серединой дома. Ещё бывает «складской мезонин» — многоярусная металлическая стеллажная конструкция.