Статья 607. Объекты аренды
1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
4. Аренда и иные виды возмездного срочного пользования природными объектами и ресурсами
Статья 607 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в аренду на возмездной основе (за плату) могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
Вопросы аренды земельных участков регулируются ст. 22 Земельного кодекса РФ, которая допускает возможность заключения договоров аренды земельных участков, в том числе с иностранными гражданами и лицами без гражданства. Кодекс устанавливает, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.
Согласно ст. 40 и 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен предельный срок аренды земель соответствующей категории — 49 лет.
В соответствии со ст. 7 Закона РФ «О недрах» для добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, участок недр при наличии лицензии предоставляется пользователю в виде горного отвода — геометризованного блока недр.
В свою очередь, п. 4 ст. 88 Земельного кодекса РФ установлено, что организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности земельные участки для разработки полезных ископаемых предоставляются после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель.
Статья 9 Закона РФ «О недрах» устанавливает, что пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности, в том числе иностранные физические и юридические лица, а в ст. 10 этого закона определяется, что:
• для геологического изучения недра предоставляются на срок до 5 лет (при проведении работ по геологическому изучению участков недр внутренних морских вод, территориального моря и континентального шельфа Российской Федерации — до 10 лет);
• добычи полезных ископаемых — на срок отработки месторождения полезных ископаемых, исчисляемый исходя из техникоэкономического обоснования разработки месторождения полезных ископаемых, обеспечивающего рациональное использование и охрану недр;
• добычи подземных вод — на срок до 25 лет;
• добычи полезных ископаемых на основании предоставления краткосрочного права пользования участками недр — на срок до 1 года.
Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением отходов, строительства и эксплуатации нефте и газохранилищ, а также для образования особо охраняемых геологических объектов и иных целей.
В сфере недропользования в целях привлечения крупных инвестиций для разработки преимущественно новых месторождений между уполномоченным на то государственным органом и инвестором по результатам конкурса или аукциона заключается соглашение о разделе продукции, предусматривающее льготный режим налогообложения на период освоения месторождения и определенный порядок распределения добытого сырья. Эта процедура регламентируется Федеральным законом «О соглашениях о разделе продукции» [32], согласно которому перечень участков недр, право пользования которыми может быть предоставлено на условиях раздела продукции, устанавливается федеральными законами. В качестве примера можно привести Федеральный закон от 01.05.1999 № 87ФЗ «Об участках недр, право пользования которыми может быть предоставлено на условиях раздела продукции (Киринском перспективном блоке проекта «Сахалин3»)» iii .
Согласно ст. 11 Водного кодекса РФ пользование водными объектами осуществляется на основании:
• решений о предоставлении водных объектов в пользование.
Отдельные виды водопользования не требуют наличия указанных документов.
В соответствии со ст. 72 и 74 Лесного кодекса РФ лесные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на основании договора на срок до 49 лет, как правило, по результатам аукциона по продаже такого права. Постановлением Правительства РФ от 28.05.2007 № 324 утверждены Правила подготовки и заключения договоров аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и Форма примерного договора аренды лесного участка 2 .
В соответствии со ст. 17 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» в целях организации рекреационной деятельности, в том числе физкультурнооздоровительной и спортивной деятельности, земельные участки в соответствующих функциональных зонах на территории национальных парков могут предоставляться гражданам, юридическим лицам в аренду в соответствии с земельным законодательством.
Статья 33 Федерального закона «О животном мире» устанавливает, что объекты животного мира могут предоставляться органами государственной власти, уполномоченными осуществлять права собственника от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, юридическим лицам в долгосрочное пользование на основании долгосрочной лицензии и гражданам в краткосрочное пользование на основании именной разовой лицензии. При этом пользователь осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования объектами животного мира на условиях и в пределах, установленных законом, лицензией и договором с органом государственной власти, представляющим соответствующую территорию, акваторию для осуществления пользования животным миром.
Согласно ст. 40 Федерального закона «О животном мире» пользователи животным миром имеют право:
пользования объектами животного мира;
собственности на добытые объекты животного мира и продукцию, полученную от них, и ряд других прав.
Сдаем (принимаем) имущество в аренду: право
Арендные отношения – распространенное явление. Напомним отдельные требования ГК РФ и позиции судов, о которых нужно знать арендодателю и арендатору.
Вопрос
Какое имущество можно сдавать в аренду?
Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы:
земельные участки и другие обособленные природные объекты;
предприятия и другие имущественные комплексы;
оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.
Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и он не оспаривал ее передачу), стороны не вправе оспаривать этот договор по причине ненадлежащего описания объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 того же постановления).
Вопрос
Обязательно ли составлять договор аренды в письменной форме? Нужно ли регистрировать договор аренды?
В письменной форме должен быть заключен договор аренды в следующих случаях (п. 1 ст. 609 ГК РФ):
если срок его действия превышает 12 месяцев;
если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (в данном случае срок аренды не имеет значения).
По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). Таким образом, в случае аренды здания, сооружения, нежилого помещения госрегистрация обязательна, если договор заключен на год и более.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).
Вопрос
Какие виды арендной платы можно использовать?
В статье 614 ГК РФ указано, что арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли доходов (продукции, плодов), полученных в результате использования арендованного имущества;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Вопрос
Как часто арендодатель вправе повышать арендную плату?
В случае, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. При этом законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Пленум ВАС в п. 21 Постановления от 17.11.2011 № 73 указал, что по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы могут изменяться чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Таким образом, если законом или договором предусмотрено право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке, он может делать это путем направления арендатору уведомления (сообщения) без оформления дополнительного соглашения не чаще одного раза в год. В противном случае (при отсутствии у арендодателя права корректировать сумму платы в одностороннем порядке) изменение размера арендной платы возможно только путем подписания дополнительного соглашения сторон. При этом стороны могут пересматривать размер платы чаще одного раза в год.
Условие договора о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, не обязывает стороны в будущем заключать такие соглашения (Постановление АС ЗСО от 02.07.2020 № Ф04-2139/2020 по делу № А27-23499/2019).
Вопрос
Кто (арендодатель или арендатор) обязан производить за свой счет капитальный и текущий ремонт арендованного имущества?
По общему правилу (если иное не установлено законом или договором аренды) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ).
Одно из исключений из указанного общего правила – аренда транспортных средств. При аренде транспортного средства с экипажем арендодатель в течение всего срока договора обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК РФ). При аренде транспортного средства без экипажа арендатор обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 644 ГК РФ).
Вопрос
Можно ли заключить договор аренды недвижимости (передать ее арендатору) до получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта?
Пленум ВАС в п. 11 Постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснил:
отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительность договора аренды;
при наличии соответствующих оснований лица (арендатор, арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ;
передача объекта арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям ГрК РФ;
договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе с условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным (п. 2 ст. 222, ст. 168 ГК РФ).
Таким образом, стороны вправе заключить договор аренды недвижимости, не дожидаясь выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию построенного (реконструированного) объекта при условии, что он не является самовольной постройкой. Закон не запрещает передачу арендатору объекта до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ.
Вопрос
Может ли арендатор получить арендуемое имущество в собственность?
В соответствии со ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения, при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не закреплено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее внесенной арендной платы в выкупную цену.
Законом могут быть определены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Понятие и специфика договора аренды природных ресурсов
Основу законодательного регулирования арендных отношений в сфере природопользования составляет ГК РФ. Особенности аренды природных ресурсов определяются природоресурсным законодательством.
В соответствии со ст. 607 ГК РФ объектом аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В соответствии с данным требованием объектом арендных отношений не могут являться объекты животного мира и недра. Леса признаются объектом арендных отношений в силу того, что правовое понятие леса включает в себя не только древесно-кустарниковую растительность, но и земли, на которых произрастает данная растительность.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать данное имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
В тех случаях, когда объектом аренды является государственное либо муниципальное имущество, в качестве арендодателя управомочены выступать государственные и муниципальные органы.
Арендатором в договоре аренды может являться любое правоспособное юридическое либо физическое лицо, в том числе российские и иностранные физические и юридические лица, международные ассоциации и объединения.
Содержанием договора аренды природных ресурсов являются взаимные права и обязанности арендатора по поводу хозяйственного и иного использования природного ресурса. Права и обязанности арендатора природных ресурсов определяются не только условиями договора аренды, но и административными актами, устанавливающими правовой режим использования соответствующего вида природных ресурсов, включая эколого-правовые ограничения и нормы.
Срок действия договора определяется с учетом установленных законом предельных сроков аренды.
Земельный участок может быть предоставлен в аренду на срок не более чем 49 лет. Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены в аренду на срок не более 49 лет. Предельный срок аренды участков леса — 99 лет, по водным объектам — 25 лет.
Картограммы и картодиаграммы Картограммы и картодиаграммы применяются для изображения географической характеристики изучаемых явлений.
Практические расчеты на срез и смятие При изучении темы обратите внимание на основные расчетные предпосылки и условности расчета.
Функция спроса населения на данный товар Функция спроса населения на данный товар: Qd=7-Р. Функция предложения: Qs= -5+2Р,где.
Аальтернативная стоимость. Кривая производственных возможностей В экономике Буридании есть 100 ед. труда с производительностью 4 м ткани или 2 кг мяса.
Виды нарушений опорно-двигательного аппарата у детей В общеупотребительном значении нарушение опорно-двигательного аппарата (ОДА) идентифицируется с нарушениями двигательных функций и определенными органическими поражениями (дефектами).
Особенности массовой коммуникации Развитие средств связи и информации привело к возникновению явления массовой коммуникации.
Тема: Изучение приспособленности организмов к среде обитания Цель:выяснить механизм образования приспособлений к среде обитания и их относительный характер, сделать вывод о том, что приспособленность – результат действия естественного отбора.
Субъективные признаки контрабанды огнестрельного оружия или его основных частей Переходя к рассмотрению субъективной стороны контрабанды, остановимся на теоретическом понятии субъективной стороны состава преступления.
ЛЕЧЕБНО-ПРОФИЛАКТИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ НАСЕЛЕНИЮ В УСЛОВИЯХ ОМС 001. Основными путями развития поликлинической помощи взрослому населению в новых экономических условиях являются все.
МЕТОДИКА ИЗУЧЕНИЯ МОРФЕМНОГО СОСТАВА СЛОВА В НАЧАЛЬНЫХ КЛАССАХ В практике речевого общения широко известен следующий факт: как взрослые.