Проектное финансирование — что нужно знать?
Проектное финансирование появилось ещё в XVIII веке при строительстве железных дорог, газоснабжения, развития телефонных линий, однако этот термин актуален и сегодня. Разберём, что понимается под проектным финансированием, где оно используется сегодня.
Что такое проектное финансирование?
Понятия «проектное финансирование» (ПФ) и «финансирование проектов» не одно и то же, так как способов финансирования множество, и ПФ — один из них.
Проектное финансирование простыми словами можно объяснить так: кредитные средства предоставляют для конкретного проекта после того, как оценят его будущие денежные потоки. Для реализации проекта принято создавать новую компанию, которая называется SPV (special purpose vehicle) или SPE (special purpose entity).
Проектное финансирование можно сравнить с конструктором: сумма кредита, сроки возврата и другие. Условия подбираются индивидуально для каждого проекта.
Упрощённо схему проектного финансирования можно представить так:
Метод проектного финансирования определяют следующими критериями:
Структура капитала проекта
Механизм проектного финансирования подразумевает совместное вложение денежных средств в проект, заёмными могут быть до 70-90%. В ряде случаев банк готов под залог имущества профинансировать проект под 100%. Как правило, кредитные средства выделяются проекту по частям под этапы реализации, указанные в бизнес-плане.
Источники средств проектного финансирования можно разделить на 2 группы:
Предоставление ПФ, как правило, осуществляется одним банком. Для реализации особо крупных проектов в финансировании может участвовать несколько банков.
Банки выбирают проекты для финансирования, исходя из размеров будущего денежного потока проекта сроков возврата кредитных средств. А частные инвесторы, вкладывающие собственные средства в проект, оценивают успешность проекта на более долгую перспективу, в том числе после выплаты кредитных средств банку.
Суть проектного финансирования заключается в комплексном подходе к оценке рисков проекта и определения оптимальной суммы и сроков участия инвесторов и коммерческих банков.
Классификация проектного финансирования
Как правило, ПФ используется при реализации сложных и масштабных проектов, например, в строительстве, энергетике и других отраслях промышленности, а также для создания крупных объектов инфраструктуры. Принятие решения об инвестировании требует детального анализа проекта, а не только оценку финансового состояния организации. Специфика каждого проекта подразумевает выбор того или иного вида проектного финансирования:
Один или несколько банков организуют инвестиции в проект, величина оцениваемого риска проекта влияет на выбор формы банковского проектного финансирования. Оно может быть:
Используется, когда проектная организация имеет достаточный объём собственных средств для инвестиций в проект.
Органы власти, как федеральные, так и муниципальные, финансируют социально значимые проекты.
Часто применяется при реализации крупных инвестиционных проектов и предполагает привлечение партнёров и кредиторов из других стран. Проблема такого вида проектного финансирования заключается в учёте требований законодательства и особенностей рынков зарубежных партнёров.
Как устроено проектное финансирование строительства в Банке ДОМ.РФ
Проектное финансирование как источник финансирования капитального строительства используется в сложных и крупных проектах, когда банки не могут обеспечить защиту кредитных средств только залогом и проверкой кредитоспособности заёмщика, и должны вникать в детали финансируемого проекта.
Застройщики привлекают инвестиции для строительства недвижимости, а оплачивают кредит средствами со счетов эскроу, которые получают от покупателей после сдачи жилья в эксплуатацию.
Схематично работу проектного финансирования можно представить так:
Процесс получения проектного финансирования в Банке для компании состоит из нескольких этапов:
Этап 1. Подготовка заявки и её анализ Банком
На первом этапе девелопер обращается в Банк с заявкой на получение кредита. Для организации проектного финансирования заёмщик готовит пакет документов. Перечень документации может различаться в зависимости от особенностей проекта.
Банк проводит предварительный анализ полученного комплекта документов и готовит предложение застройщику. Оно включает:
Предложение является индивидуальным, условия зависят от концепции и экономики проекта, деловой репутации и опыта реализации аналогичных проектов.
Этап 2. Получение решения Коллегиального органа
Если застройщик согласовывает предварительное предложение, то банк запрашивает полный комплект документов и проводит детальную оценку проекта, нуждающегося в проектном финансировании, в том числе проводит расчёт показателей эффективности, анализ потенциальных рисков, значимость и вероятность их реализации.
По результатам детального анализа предложение банка уточняется дополнительными условиями. После этого комплект документов, включающий предложение, направляется на Коллегиальный орган для принятия решения. Если Коллегиальным органом принято положительное решение, то сделка переходит на следующий этап.
Этап 3. Подписание кредитно-обеспечительной документации и реализация проекта
Если застройщик согласен с одобренными банком условиями, то осуществляется подготовка и заключение кредитно-обеспечительной документации. Подготовленный комплект документов направляется на подписание заёмщику. После заключения договора банк выдаёт кредитные средства застройщику в соответствии с условиями договора.
Преимущества и недостатки проектного финансирования
Привлечение дополнительных средств бесспорно помогает развитию проекта. Выделим основные преимущества использования проектного финансирования:
Специфика финансирования банками строительного бизнеса в современных условиях развития экономики России Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Петренко Анна Сергеевна, Седых Надежда Владимировна
В статье рассмотрены условия развития проектного финансирования строительной отрасли России. Проанализированы отличия новой формы финансирования от долевого строительства, активно применяющегося ранее. Проанализирован рынок ипотечного кредитования, дана оценка его перспективного развития. Оценено их влияние на социально-экономические процессы в обществе и в целом на экономику государства.
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Петренко Анна Сергеевна, Седых Надежда Владимировна
SPECIFIC FEATURES OF FINANCING BANKS BUILDING BUSINESS IN MODERN CONDITIONS OF DEVELOPMENT OF ECONOMY OF RUSSIA
The article deals with the conditions of development of project financing of the construction industry in Russia. Analyzed the differences of the new forms of financing from equity-building, actively used previously. The mortgage lending market is analyzed and its prospective development is assessed. Their influence on social and economic processes in society and on the state economy as a whole is estimated.
Текст научной работы на тему «Специфика финансирования банками строительного бизнеса в современных условиях развития экономики России»
УДК 338.45:69:336 ББК 65.31:65.26 П 30
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и финансов Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: +7 (918) 150-06-85, e-mail: garbuzanna@yandex.ru
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и финансов Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел: +7 (918) 379-18-60, e-mail: 379186@mail.ru
СПЕЦИФИКА ФИНАНСИРОВАНИЯ БАНКАМИ СТРОИТЕЛЬНОГО БИЗНЕСА В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ РОССИИ
Аннотация. В статье рассмотрены условия развития проектного финансирования строительной отрасли России. Проанализированы отличия новой формы финансирования от долевого строительства, активно применяющегося ранее. Проанализирован рынок ипотечного кредитования, дана оценка его перспективного развития. Оценено их влияние на социально-экономические процессы в обществе и в целом на экономику государства.
Ключевые слова: строительная отрасль, проектное финансирование, банк, ипотека, эскроу-счет, ключевая ставка.
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of the Department of Economics and Finance, Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: +7 (918) 150-06-85, e-mail: garbuzanna@yandex.ru
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of the Department of Economics and Finance, Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: +7 (918) 379-18-60, e-mail: 379186@mail.ru
SPECIFIC FEATURES OF FINANCING BANKS BUILDING BUSINESS IN MODERN CONDITIONS OF DEVELOPMENT
OF ECONOMY OF RUSSIA
Abstract. The article deals with the conditions of development of project financing of the construction industry in Russia. Analyzed the differences of the new forms of financing from equity-building, actively used previously. The mortgage lending market is analyzed and its prospective development is assessed. Their influence on social and economic processes in society and on the state economy as a whole is estimated.
Keywords: construction industry, project finance, bank, mortgage, escrow account, key rate.
В настоящее время более 30 000 человек входят в реестр обманутых дольщиков. По итогам 1-го полугодия 2018 года насчитывалось 880 объектов, строительство по которым приостановлено
по различным причинам. Стоит отметить, что после кризиса 2008-2009 годов количество таких «проблемных» проектов превышало 150 000. В целях предотвращения появления новых
государство предпринимает различные меры: от контроля и ужесточения законодательства до выделения средств для окончания строительства. Например, на достройку объектов Urban Group федеральное правительство планирует выделить 14,6 млрд руб., из них 3 млрд уже выделены в 2018 году. Около 40 млрд руб. может выделить областное правительство. Всего, чтобы достроить дома, потребуется 55,7 млрд руб. [1].
Проблема с обманутыми дольщиками стоит остро по всей стране, и Юг России — не исключение. Для многих покупка жилья по договору долевого участия является единственной возможностью приобрести собственное жилье, и люди идут на этот осознанный риск. В Краснодарском крае зарегистрировано больше всего обманутых дольщиков, на Кубани официально признаны проблемными 60 объектов долевого строительства, в реестр пострадавших граждан внесены 816 дольщиков [2, с. 81].
Девелоперский бизнес имеет социальную направленность с надеждой на дальнейшее строительство «проблемных» объектов государством. За последние несколько лет число банкротств среди застройщиков имеет положительную динамику, так в 2016 году — 149 компаний, в 2017 — 157 застройщиков, а по данным первого полугодия 2018 года — более 300. В конце 2017 года Правительство РФ и Центральный банк РФ начали работу по разработке плана перехода от долевого финансирования к проектному. Основным отличием является целевое кредитование каждого застройщика по каждому объекту строительства. C 1 июля 2019 года долевое финансирование строительства будет упразднено и введено в действие проектное. Схема приобретения объекта недвижимости в соответствии с новым законодательством будет представлена в следующем виде:
— покупатель направляет свои средства в строительство жилья;
— банк направляет полученные средства на счете эскроу;
— банк выдает целевой кредит строительной организации;
— аккумулированные на специальном счете средства переводятся строительной организации после ввода
в эксплуатацию объекта строительства, покупатель получает жилье в собственность.
Отличительной особенностью проектного финансирования от долевого строительства является создание счетов эскроу, которые открываются до сдачи объектов строительства в эксплуатацию, использовать средства данного счета не может ни банк, ни застройщик.
В этой ситуации покупатели недвижимости и застройщики будут замораживать свои средства на счетах эскроу. Одни не будут получать проценты по депозитам, а другие не смогут пользоваться средствами и вынуждены будут прибегать к кредитным ресурсам, неся расходы по их обслуживанию.
Государство планирует таким образом приблизить российский строительный рынок к европейскому. Однако существенным отличием является процентная ставка. Так, банки Европы выдают кредиты строительным компаниям под 1,5-2%, в РФ — 10-11%. В РФ планируют открывать эскроу-сче-та после введения объекта недвижимости в эксплуатацию, в Европе — после окончания строительства. Опираясь на различные прогнозы, можно предположить повышение стоимости жилья на 15-40%. Повышение стоимости основано на кредитных расходах застройщиков, которых ранее не возникало.
Безопасность покупателей также не обеспечивается в полной мере, так как сохраняется риск банкротства банков. Страхование вкладов предполагается только в сумме до 10 млн руб.
Если у покупателя объект недвижимости дороже, то уже возникает риск невозврата вложенных в эскроу-счета средств.
Все изменения законодательства непременно приведут к укрупнению застройщиков по причине банкротства компаний. Вторая причина укрупнения: проектное финансирование смогут получить только финансово устойчивые компании, аффилированные с крупными банками. В настоящее время на рынке функционирует около 4000 девелоперов, после действия реформ сокращение может достигнуть 50% компаний. Оставшиеся на рынке застройщики снизят свои объемы по следующим причинам:
— сокращение оборачиваемости капитала по причине введения эскроу-счетов;
— снижение рентабельности вследствие повышения стоимости финансовых ресурсов для застройщика более чем на 50%;
— повышение НДС до 20%;
— потеря контроля над процессом строительства.
Введение реформ в данном секторе экономики в перспективе может привести к ее подконтрольности банковской сфере. Банки будут обеспечивать финансовыми ресурсами застройщиков и покупателей жилья, а также обеспечивать хранение эскроу-счетов.
В связи с изменением законодательства в строительной отрасли экономики, которое в перспективе может привести к повышению стоимости объектов недвижимости, банковский сектор использует различные рычаги и механизмы в целях повышения объема выданных ипотечных кредитов. Обеспечение населения жильем в Российской Федерации является одной из важнейших социально-экономических проблем. Основным инструментом для решения этой проблемы, успешно применяемым во всем «цивилизованном» мире, является ипотечное кредитование. В поддержку развития ипотечного жилищного кредитования в 2010 году была принята «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования
в Российской Федерации до 2030 года». Реализация стратегии предусматривает поэтапный план в целях обеспечения граждан России доступным и комфортным жильем.
В настоящее время реализуется второй этап программы — 2012-2020 гг., в котором предусмотрено, что к концу 2020 года доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50%. Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам снизится до 6% годовых, но увеличится средний срок кредитования.
Кроме того, принята программа «Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ», целью которой является повышение к 2030 году доступности приобретения, строительства жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования не менее чем для 60% семей. Также в настоящее время запущена государственная программа льготного ипотечного кредитования на поддержку граждан, у которых родился второй или третий ребенок, которая рассчитана на срок с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года. На эти цели в бюджет заложено 600 млрд рублей.
В настоящее время в Российской Федерации наблюдается рост рынка ипотечного кредитования, о чем свидетельствуют данные рис. 1.
Результаты 2014 года свидетельствовали о росте рынка ипотеки в РФ.
— олпчество выданных кр едитов, тыс. Объемвыданных кредитов, млн. руб. Рис. 1. Динамика показателей ипотечного кредитования в России [3]
Динамика доходов населения и объемов выданных кредитов
Годы Темпы роста объемов выданных кредитов Темпы роста номинальных доходов населения Абсолютные отклонения
2013 100,00 100,00
2014 131,20 107,09 24,11
2015 130,30 109,72 20,57
2016 65,85 100,92 -35,07
2017 126,84 102,38 24,47
За анализируемый период наблюдается высокий спрос на жилье и, следовательно, на ипотечное финансирование.
Статистические данные Банка России свидетельствуют о высоких темпах роста ипотечного кредитования в 2018 году. По состоянию на 01.11.2018 г., величина ипотечных кредитов по количеству и объему превысила аналогичные показатели за весь 2017 год, что свидетельствует о повышении спроса на данный вид кредитования, по сравнению с потребительским, автокредитованием и другими видами.
В то же время наблюдается динамика роста просроченной задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам (рис. 2).
Рост просроченной задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам не позволяет банкам снизить риски в этой сфере услуг и улучшить
качество кредитного портфеля. Это уменьшает возможности банков сделать данный вид кредитования более дешевым и доступным для населения [4, с. 504].
Сравнивая динамику номинальных доходов населения и объемов выданных кредитов, следует отметить, что темпы роста объемов кредитования в основном превышают темпы роста номинальных доходов населения.
Это может свидетельствовать об исчерпании потенциала для увеличения объемов кредитования в ближайшем будущем. В табл. 1 представлена динамика доходов населения и объемов выданных кредитов в 2013-2017 гг.
Из данных табл. 1 видно, что с каждым годом доход населения увеличивается. С 2013 по 2017 годы средний номинальный уровень доходов населения растет незначительными темпами.
"000000 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 о
S0000 "0000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 о
2013 г 2014 г 2015 г 2016 г 2017 г На01 112018т
Объем за долженностипо выданным ипотечным жилищным кредитам. млн.руб
Объем просроченной задолженности по выданным ипотечным жилищным кр едита м, млн.руб Рис. 2. Динамика задолженности по выданным ипотечным жилищным кредитам [3]
Темпы роста объемов кредитования растут опережающими темпами. Рассмотрим динамику средневзвешенной процентной ставки, чтобы понять причину увеличения объема кредитов и роста задолженности (рис. 3).
В последнее время наблюдается отрицательный тренд средневзвешенной процентной ставки по ипотеке, это связанно с политикой Центрального Банка, который в последние годы постепенно снижал ключевую ставку, оказывая влияние на цену банковского кредитования.
Средняя ставка по ипотеке в 2015 году была 13,4%, что на 1,08 п.п. выше, чем в предыдущем году. Это объясняется значительным повышением ключевой ставки Центрального Банка в этот период. В 2016 году ставка по выданным ипотечным кредитам снизилась — ее уровень составил 12,59. По состоянию на 01.11.2018 г., средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в РФ опустилась ниже 10% и составила 9,42%, что является рекордно низким показателем за последние 5 лет.
2013 г 2014 г 2015 г 201бг 2017г 01.11.2018т
^^ Средневзвешенная процентная ставка Рис. 3. Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в рублях, %о
На основании проведенного анализа можно сделать вывод о том, что рост объемов ипотечного кредитования в последние годы поддерживался за счет снижения процентных ставок кредитования и реализации государственных программ льготного ипотечного кредитования. Доходы населения растут низкими темпами и отстают
от темпов роста объемов кредитования. Кроме того, 14 декабря 2018 года Банк России принял решение повысить ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, до 7,75% годовых, что отрицательно скажется на фондировании коммерческих банков и повлияет на рост ставок по ипотечному кредитованию [5].
1. Ведомости — ежедневная деловая газета. URL: https://www.vedomosti.ru.
2. Петренко А.С., Опрышко А.Е. Проектное финансирование в строительстве // Проблемы современных интеграционных процессов пути их решения: тез. докл. материалов междунар. науч.-практ. конф., 05 апреля 2018 г. Волгоград: Аэтерна, 2018. С. 80-82.
3. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. URL: www.gks.ru.
4. Коломыц О.Н., Резник Е.А., Фарамазян Л.Г. Клиентоориентированность — ключевая стратегия ведения банковского бизнеса и конкурентное преимущество современной кредитной организации // Вестник Адыгейского государственного университета. Сер. 5, Экономика. 2018. Вып. 2 (220). С. 143-148.
Банки или дольщики: какое финансирование сейчас лучше для застройщиков
Переход на эскроу-счета отчасти обезопасил покупателей квартир в новостройках на случай заморозки строек, но банкротства строителей в этот кризис реформа не отменила.
Пандемия COVID-19 уже отрицательно сказалась на работе столичных застройщиков: они останавливали работы и теряли покупателей. Большинство компаний пытаются наладить онлайн-продажи, но клиентов все равно меньше: вмешались и проблемы в экономике, неуверенность людей в завтрашнем дне. Если для застройщиков, которые продолжают строить дома за деньги дольщиков, негативным последствием затянувшейся пандемии может стать заморозка строек и невыполнение обязательств, то те, кто возводит жилье за деньги банков, рискуют остаться без прибыли и даже обанкротиться, но уже после завершения стройки.
За чей счет
По данным Дом.РФ, по состоянию на конец апреля в Москве с использованием ДДУ 109 застройщиков возводили 8,8 млн кв. м жилья, в Московской области – 152 компании, 7,5 млн кв. м. Те, кто пока еще строит по старым правилам, в большей степени зависят от средств участников долевого строительства, рассказывает Владимир Воронин, президент ГК ФСК, – им надо иметь запас ликвидности на случай снижения спроса. Но такая подушка безопасности есть далеко не у всех.
По данным Росреестра, в I квартале 2020 г. на рынке новостроек зарегистрировано ДДУ на 11% меньше, чем в I квартале 2019 г. (всего 17 700), по итогам апреля объем сделок может сократиться на 30%, оценивает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриума». По ее словам, в среднем из 10 клиентов трое – четверо в итоге от покупки отказались на разных этапах сделки. В старой Москве в апреле подписали и зарегистрировали в онлайн-режиме 643 ДДУ (без учета юридических лиц и не более трех договоров на одного дольщика), тогда как год назад в апреле было зарегистрировано 1975 договоров. Падение спроса – 67%. Без перехода на сделки в онлайн мы бы имели 100% сокращения активности клиентов, считает Литинецкая. Марина Любельская, заместитель гендиректора концерна «Крост», называет спрос на квартиры в апреле «нестабильным».
В Москве, по данным «Метриума», проектное финансирование плюс эскроу-счета используются при строительстве и продаже 5,3 млн кв. м жилья, это 35% от общей площади объектов. Преимущественно в портфеле девелопера часть проектов финансируется дольщиками, часть – банками, говорит Юлия Сапор, руководитель аналитического центра «Главстроя».
До реформы 2019 г. проектное финансирование нельзя было отнести к числу популярных банковских продуктов для застройщиков, считает Геннадий Щербина, президент группы «Эталон»: ставки по таким кредитам, как правило, были выше, получить их было сложнее, средства на строительство перечислялись траншами и банк мог в любой момент приостановить финансирование проекта при возникновении любых сложностей. Девелоперы предпочитали другие схемы финансирования строительства.
Сейчас теоретически все-таки проще компаниям, которые заработали «по-новому», говорит Юлия Сапор: они менее зависят от оперативного поступления денег на стройку, так как строят на кредитные средства. И в ситуации форс-мажора плюсы от проектного финансирования безусловны – реализация проекта не зависит от провалов в продажах, добавил Игорь Козельцев, гендиректор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»). К тому же, по словам Евгении Мухановой, финансового директора ГК «РКС девелопмент», проектное финансирование позволяет своевременно, без привязки к продажам, соблюдать денежные договоренности с партнерами и подрядчиками.
Темпы продаж влияют только на эффективную ставку по кредиту – чем лучше объект продается, тем дешевле для застройщика деньги, объясняет Литинецкая. Тело кредита девелопер получит, даже если продаст всего одну квартиру, хотя подобные случаи неизвестны и маловероятны, признает она. Но принцип именно таков: застройщик рискует не получить прибыль, если он не сможет продать квартиры, но дом все равно будет построен.
Независимо от текущей ситуации контроль за ходом строительства банк осуществлял и продолжает осуществлять ежемесячно, в том числе с использованием web-камер, рассказывает Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка (68% сделок проектного финансирования с эскроу в России приходится на долю этого банка). Постоянно отслеживается информация о выполненных и оплаченных работах. При каждой выдаче кредита банк проверяет документы, подтверждающие целевое использование, и подводит итог по основным статьям затрат. У Сбербанка собственная служба строительных экспертов и накопленный опыт в этом процессе, добавил Бессонов.
Но если застройщик в силу ряда причин долго не сможет привлечь достаточно средств покупателей на счета эскроу, говорит Щербина, ставка по кредиту не будет снижаться, финансовая модель проекта выполняться не будет. Как следствие, возникает риск банкротства. Все обязательства и издержки по обслуживанию кредита сохраняются независимо от внешних факторов. Это особенно актуально на фоне приостановки работ в Москве и Подмосковье, когда строить было нельзя даже при наличии средств и стабильном уровне продаж, отметил Щербина.
Риски недостроя
Застройщики пока не обсуждают риски недостроя, чтобы не накликать беду. Ни один из опрошенных «Ведомостями» не говорит, что могут возникнуть серьезные отставания с вводом, независимо от модели финансирования. По словам Козельцева, задержку в один – два месяца сократить более чем реально, но это обернется увеличением себестоимости – больше рабочей силы, большее количество смен, больше выборка финансирования (при медленно стабилизирующемся спросе), затраты на простой и проч. Отставание в три и более месяцев сократить крайне проблематично (строительные работы в Москве приостановлены с 13 апреля. С 6 мая возобновлены работы на объектах, возводимых по государственной программе «Жилище», а также по городской программе реновации, а с 12 мая на остальных объектах, таким образом, пока речь идет о месячной приостановке строительства коммерческого жилья. – «Ведомости»).
В проектах с ДДУ ситуацию сглаживает то, что на момент обязательного перехода на проектное финансирование и счета эскроу (с 1 июля 2019 г.) большая часть из них достигла минимум 30% строительной готовности. То есть за прошлый год строители на них должны были бы значительно продвинуться или вовсе завершить работы, говорит Литинецкая, а на поздних этапах вероятность срыва графика и возникновения финансовых проблем меньше, чем на ранних. Достраивать эти дома застройщики будут до конца 2020 г., а продажи могут идти до конца 2021 г., подсчитала Юлия Сапор. По данным ГК «Атлант», в основном стройки «по старым правилам» могут быть завершены в 2021 г. Но какие-то проекты из-за сложной экономической ситуации будут заморожены и сроки их завершения перенесены еще дальше, допускает гендиректор «Атланта» Роман Лябихов.
Самые крупные компании демонстрируют непоколебимую уверенность, а публичные – еще и хорошие рейтинги. Например, агентство «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) в начале апреля 2020 г. присвоило ПИК кредитный рейтинг А+.ru со стабильным прогнозом. В настоящее время за кредитные деньги ПИК строит 16% всех корпусов (без учета проектов по fee-девелопменту), уточнил член совета директоров группы Юрий Ильин. Сергей Чемерикин, менеджер группы по оказанию услуг в сфере недвижимости Deloitte, уточняет, что кредитные рейтинги присваивают как международные агентства, так и национальные по запросу компании, желающей его получить. Крупные публичные девелоперы оцениваются международными рейтинговыми агентствами, как правило, на уровне В, национальными – на уровне А или В, например как у ПИК, ЛСР, «Эталона» или «Самолета». По его словам, высокий кредитный рейтинг не гарантия, это всего лишь срез показателей деятельности компании в период его подготовки. За короткий промежуток времени он может существенно измениться, если организация даст тому повод. Например, если у девелопера сильно упала выручка (не было продаж по каким-либо причинам), кредиторы потребовали досрочного возврата денег и т. д. 21 апреля 2020 г. S&P Global Ratings пересмотрела рейтинги нескольких российских девелоперских компаний в связи с негативным влиянием на строительную отрасль COVID-19.
Банковский контроль
Евгения Муханова говорит, что банки не остановили выдачу кредитов на строительство. Хотя и существуют временные перебои и переносы оплаты реестров выполненных работ в связи с отправкой сотрудников банков на удаленную работу, но пока критических ситуаций не возникало. По кредитам, полученным до пандемии, ставки остались прежние, подтвердили Игорь Козельцев и Владимир Воронин. А по словам Юлии Сапор, в настоящий момент по некоторым проектам «Главстроя» ставка снизилась вслед за снижением ключевой ставки ЦБ РФ.
Стабильность ситуации с финансированием застройщиков, перешедших на эскроу-счета, подтвердили и в банках. По словам Романа Антощенкова, заместителя руководителя дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» департамента по работе с клиентами рыночных отраслей ВТБ, банк продолжает предоставлять проектное финансирование строительной отрасли. Пересмотра ранее установленных или согласованных с клиентами ставок не было. Сергей Бессонов также заверил, что ставки по проектному финансированию Сбербанк не повышал, и объяснил, что при определении условий кредитования и суммы кредита банк предусматривает запас, который позволяет покрыть в том числе и последствия возможных негативных тенденций рынка. В течение последнего месяца в Сбербанке проводили стресс-тестирование одобренных проектов с учетом возможного падения цен и темпов продаж. Там, где сделка была одобрена до возникновения текущих обстоятельств, а «запас» с учетом новых факторов оказался недостаточен, банк провел переговоры с клиентом и совместно скорректировал условия сделки по кредиту, адаптировав к новой реальности, говорит Бессонов. Сейчас более 90% заявок, поступающих в Сбербанк от застройщиков, – это заявки на проектное финансирование с эскроу. В апреле Сбербанк одобрил 96 кредитных заявок от девелоперов на 166 млрд руб. (с начала года – 231 заявку на 328 млрд руб.). Также в апреле было открыто 7000 счетов эскроу на 41 млрд руб. (с начала года – 26 000 счетов на 88 млрд руб.).
По словам Антощенкова,стоимость финансирования для наиболее востребованных жилых проектов с хорошим уровнем продаж может достигать 0,1% годовых при условии, что на счетах эскроу есть более 170% от суммы кредита. И принимая во внимание тот факт, что ставка кредитования строительства жилья в основном является плавающей и привязана к ключевой ставке ЦБ РФ, которая совсем недавно была снижена до 5,5%, это дает дополнительные возможности экономии для застройщиков, которые столкнулись с вызовами, вызванными пандемией COVID-19, считает Антощенков.
«Но если говорить про влияние текущей ситуации и возможное падение продаж или цен вследствие кризиса, то финальная ставка для застройщика может стать выше, чем изначально планировалось, так как средств покупателей в период строительства поступит меньше», – отметил Бессонов. Это может привести к тому, что процентов за время инвестиционной фазы проекта накопится больше и на погашение кредита пойдет меньше средств. Все это сильно снижает рентабельность проектов, некоторые могут стать убыточными. Вместе с тем Бессонов считает, что меры господдержки, в частности стимулирование спроса (льготная ипотека), субсидирование процентной ставки и затрат на инфраструктуру по новым проектам с эскроу, помогут девелоперам.
Для новых проектов банки проводят более жесткую оценку, рассказывает Литинецкая. Потенциальные кредиторы хотят минимизировать риск вложений, ведь при худшем развитии событий неликвидный и непрофильный актив может оказаться на балансе у банка-кредитора. В процессе переговоров между застройщиком и банком возникают противоречия относительно политики ценообразования. Девелоперы стремятся заложить в проекте более высокий темп прироста цены квадратного метра по мере строительства, чем хочет банк. Застройщик заинтересован в более активном повышении цен, которое обеспечит прибыль и возможность погасить выданный кредит. Банк, в свою очередь, заинтересован в максимизации поступлений на эскроу-счета, чтобы снизить свои риски. Для этого кредиторы обычно выступают за более умеренный прирост цен, который будет стимулировать спрос. Соответственно, в связи с кризисом риски растут и банки настойчивее выступают за демпинговый подход в ценообразовании, тогда как застройщики к этому не готовы, резюмирует Литинецкая.
По западному пути: как будет работать банк для девелоперов
Перефразируя известное изречение: быть сегодня девелопером — это когда мечтаешь услышать «да» от банкира, а не от девушки. И это отнюдь не преувеличение, особенно если ты не являешься крупным застройщиком элитной недвижимости.
Проблема доступа строителей к кредитным линиям была актуальной как минимум в течение всего периода новейшей истории России. Зачастую в банках стоит просто запрет на кредитование отрасли: резервирование дорогое, при этом адекватно оценить риски на порядок сложнее, чем в иных отраслях экономики. Все это привело к тому, что на отечественном рынке фактически можно посчитать по пальцам одной руки число банков с достаточным опытом кредитования девелоперских структур, а доля строительства в общем портфеле кредитов уступает европейскому показателю в два раза: 7% против 14%.
Такие цифры особенно настораживают на фоне перехода к проектному финансированию жилищного строительства. И, учитывая специфику отечественной экономики, на сцену выходит государственный игрок. Конечно, можно сколь угодно много говорить об огосударствлении нашей экономики, о краткосрочных и долгосрочных перспективах такого подхода, но это уже отдельная обширная тема.
Восстанавливая цепочку событий
Оглядываясь назад, понимаешь, что рано или поздно специализированный строительный банк должен был появиться. Отправной точкой явно послужило банкротство осенью 2015 года крупнейшей девелоперской группы страны СУ-155, которое вывело на совершенно другой уровень вопрос решения проблем обманутых дольщиков. Это стало первым прецедентом в истории, когда решение вопроса достройки объектов проблемного застройщика было взято под прямой контроль Минстроя России.
«Мы вынуждены были вмешаться в этот процесс. Я лично возглавил рабочую группу, которая в еженедельном режиме занимается решением проблем. Сейчас могу с уверенностью сказать, что решение найдено», — говорил министр строительства Михаил Мень осенью 2015 года. Таким образом, этот случай стал первым в истории российского строительного рынка, когда девелопер проходил процедуру санации по аналогии с банковским сектором. Достройка объектов была возложена Минстроем России на банк «Российский капитал», тогда он и стал известен более широкому кругу.
Параллельно с этим нарастала волна обманутых дольщиков, не осталось сомнений, что систему долевого строительства необходимо качественно менять. Минстрой совместно с Единым институтом развития в жилищной сфере уже в 2016 году начал процесс реформирования рынка. Сначала путем ужесточения требований к застройщикам, внедрения фонда защиты дольщиков взамен страхованию, создания единой информационной системы в сфере жилищного строительства. Сегодня уже разработана дорожная карта поэтапного ухода от долевого строительства в его привычной форме в сторону проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.
Как итог, у властей имеется два механизма решения проблем. С одной стороны, к началу 2018 года появился банк с опытом санации крупнейшего девелопера. С другой стороны — Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), на платформе которого аккумулируется весь объем информации о жилищном рынке страны. Надеемся, обе структуры при совместной работе смогут предложить удачные решения по созданию профильного банка для реализации пилотных проектов с использованием механизмов проектного финансирования жилищного строительства.
Первым шагом по совместному взаимодействию стала передача в самом конце прошлого года банка «Российский капитал» в структуру единого института развития в жилищной сфере. Таким образом, уже в 2018 году в структуре АИЖК появится профильный ипотечно-строительный банк.
Специализированный банк в мировом опыте
Практика создания специализированных банков для строительной отрасли уже зарекомендовала себя во всем мире. Имея общую основу и направленность, различные специализированные банки имеют все-таки ряд особенностей.
Когда говорят «строительный банк», первое, что приходит в голову, — известный China Construction Bank, который сегодня реализует проекты не только на национальном инфраструктурном рынке, но и на международном. Однако функционально такая финансовая корпорация более близка к банкам развития, в российской практике аналогом является ВЭБ. Такие банки осуществляют финансирование капиталоемких проектов по строительству объектов инфраструктуры, направленных на долгосрочное развитие страны. В основном это относится к проектам, которые не могут быть осуществлены за счет коммерческого сектора.
Если говорить очень условно, то сейчас АИЖК само по себе является некоторым видом специализированного ипотечного банка (или корпорации) наподобие Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac). Однако если посмотреть на объем функций, то АИЖК уже давно вышло за рамки классического определения ипотечной корпорации — взять хотя бы ведение программы развития городской среды, либо проведение сделки по переселению ряда министерств в «Москва-Сити», либо содержание единой системы мониторинга всего рынка жилищного строительства в стране. После присоединения фонда РЖС, АИЖК трансформировалось в институт развития в жилищной сфере. Чтобы иметь полный набор инструментов, не хватало только полноценного ипотечно-строительного банка.
В данных условиях важно на пути реформирования жилищной сферы не получить громоздкую, неповоротливую структуру со сложным механизмом принятия решений.
Ипотечно-строительные банки предоставляют целевое долгосрочное залоговое финансирование проектов жилищного и коммерческого строительства или строительства объектов социальной инфраструктуры. Привлечение финансирования происходит через выпуск облигаций, как правило, гарантированных государством и обеспеченных закладными. Ярчайшими мировыми примерами являются Deutsche Pfandbriefbank AG, Construction Bank of Ghana.
Застройщикам — банк, а населению?
Даже несмотря на масштабные планы развития нового банка на ипотечном рынке страны, потенциальная польза для конечного потребителя — населения — этим не ограничивается. Новый ипотечно-строительный банк вполне вероятно станет одним из основных игроков среди финансовых организаций, которые будут предоставлять услугу открытия эскроу-счетов для покупки недвижимости на стадии строительства. В свою очередь, рыночные компетенции строительного банка, по оценке девелоперов, позволят увеличить круг надежных застройщиков и тем самым повысить уровень сохранности средств населения.
Если отталкиваться от международного опыта, а также от уже существующего государственного вектора на развитие городской среды, справедливо предположить появление линейки специализированного кредитования. Примечателен опыт Германии, где Reconstruction Loan Corporation (KfW-Bank) обеспечивает долгосрочное финансирование специализированных проектов, связанных со строительством. Например, в целях внедрения новых методов строительства, реконструкции и реновации существующего жилого фонда и коммерческой недвижимости, повышения энергоэффективности существующей недвижимости, перехода к зеленым технологиям и экологичности. Такие банки значительно ускоряют переход к новым технологиям и позволяют относительно быстро улучшить уровень городской среды.
И это логично: если ставка кредитования проектов с применением инновационных технологий и материалов, с озеленением и благоустройством территорий будет раза в полтора-два ниже, то девелоперу просто экономически выгодно выбирать такой вариант реализации проекта. Все это, несомненно, впоследствии скажется на уровне жизни в городах, позволит реализовывать проекты благоустройства и развития инфраструктуры для населения.
О реальном воплощении потенциала нового банка можно будет судить уже к концу этого года. Нельзя говорить о монополизации рынка проектного финансирования со стороны этого банка — порядка 20 банков имеют аналогичную возможность по участию на данном рынке. Преимущество новой структуры во многом заключается в релевантной оценке отраслевых проектных рисков, чего сложно достичь большинству финансовых организаций.