Как опечатать помещение арендатора
Перейти к содержимому

Как опечатать помещение арендатора

  • автор:

Как по закону правильно опечатать помещение за долг по аренде?

Как по закону правильно опечатать помещение за долг по аренде?

Добрый день. Закон порядок опечатывания не регулирует, поэтому опечатывайте как сможете. Повесьте замок и наклейте бумагу с печатями, составьте акт.

А опечатывает кто вообще данное помещение? Есть судебное решение? Если нет — что указано в договоре аренды.

Опечатать то, не сложно. Но и последствия негативные могут быть.

А нужно предупреждать об этом арендатора?

Здравствуйте. Если об этом указано в договоре — то обязательно предупреждать. В любом случае, претензию необходимо направлять о наличии долга.

Всего доброго. Спасибо, что выбрали наш сайт.

Анастасия, исходите прежде всего из условий договора с Арендатором (если опечатывают не судебные приставы). Иначе история может развернуться не в Вашу сторону.

В договоре указано что арендодатель имеет право опечатал помещение если задолженность более одного месяца.

Если у вас В договоре указано что арендодатель имеет право опечатал помещение если задолженность более одного месяца. Не обязаны вы его предупреждать, опечатывайте.

Составляете акт описи в присутствии понятых о состоянии помещения оборудования что в нем имеет состоянии приборов учета систем отопления водоснабжения -т.е описываете все подробно запираете на другие замки и на помещение уведомление о причинах закрытия и контактная информацмя. Д.

Добрый день, Анастасия!

Если это указано в договоре, то можете опечатать, но предварительно проведите осмотр помещения с комиссией и составьте акт осмотра помещения.

Тогда составляйте акт с участием 2 свидетелей — по ст. 14 ГК РФ и согласно условиям договора у вас есть право на это (при наличии данной задолженности)

Читайте также:

Как разделить совместное имущество без долей при сделках с недвижимостью?

Я, и мой партнер, являемся собственниками 2-х нежилых помещений (у меня — 45% у партнера _55% доли этих помещений. помещения сдаем в аренду. три года назад партнер взял ипотеку НА 8 ЛЕТ под залог своей доли одного из помещений.. При сделках с недвижимостью, одно помещене имеет обременение (хочу свою долю отдать от одного помещения парнеру, а партнер — свою долю от другого помещения. — МНЕ) , чтобы у каждого по помещению, без долей как по закону можно совершить сделку. .

Суд остановил деятельность организации, но судебный пристав готовится опечатать чужое помещение: что делать?

Остановили по суду деятельность организации, есть на обжалование 10 дней. Но на следующий день после суда звонит судебный пристав и вызывает по адресу — чтобы опечатать помещение. Помещение организации не принадлежит — в аренде. (договор аренды имеется).

Имеет ли право СП опечатать помещении в течении 10 дней и при условии что помещение принадлежит другой компании (ее деятельность не приостановлена)

Имеет ли арендодатель право опечатать помещение за долг по аренде 2 месяца без судебного решения.

Проблемы с арендой земли: что грозит собственникам квартир и как решить ситуацию?

Купили квартиру в многоквартирном доме. У нас в свидетельстве идет как доля жилом помещении и аренда земли на 49 лет у застройщика. При получении свидетельства на жилое помещение земля так и осталась в аренде на застройщика. Сейчас застройщик не платит аренду за землю и на него подали в суд! что грозит нам собственникам помещений, если с ним разорвут договор аренды! Что нам делать?

Одно помещение нашей деятельности в собственности учредителей, второе в аренде.

Я являюсь директором ТОО. Одно помещение нашей деятельности в собственности учредителей, второе в аренде.

Я отказалась от аренды второго помещения и переоформила аренду на себя как ИП, как рассматривается такая ситуация с точки зрения закона?

Как правильно оформить договор аренды для хранения оружия в арендованном помещении?

Вопрос такой, у нас охранная фирма, мы берем сейчас помещение в аренду и будем строить в нем помещение для хранения оружия, как правильно оформить договор? Аренда помещения или аренда комнаты хранения? Или можно ли в арендованом помещении построить и поставить оружейку на баланс нашей фирмы?

Помещение в аренде

Как взыскать долги от арендаторов, подписавших договор от имени фирмы-однодневки?

Я являюсь собственником нежилого помещения. Несколько месяцев назад помещение сдал в аренду. Арендаторы, как впоследствии выяснилось, заключили со мной договор аренды от имени фирмы-однодневки. После расторжения договора они съехали, оставив долги по аренде и коммунальным платежам. Каким образом я могу взыскать с них долг? Заранее благодарю за ответ.

Законность требований о оплате аренды при отсутствии нотариально заверенного договора об аренде жилого помещения

Если нет нотариально заверенного договора об аренде жилого помещения-насколько законны требования об оплате аренды у лица сдающего в аренду такое помещение?

Можно ли сделать дополнение к договору аренды и как правильно оформить данные правоотношения.

По догвору аренды арендодатель передал часть помещения в аренду. Но оказалось, что некоторыми помещениями нужно пользоваться совместно с арендатором (столовая, раздевалка, коридор). Как в договоре аренды (если можно) предусмотреть вопрос о совместном пользовании помещением.

Второй вопрос: помещением которое передал арендодатель в аренду, можно ли пользоваться арендодателям арендуемым помещением в случае необходимости если помещение-кафе и арендодателю требуется проведение нескольких праздничных вечеров в данном кафе. Можно ли сделать дополнение к договору аренды и как правильно оформить данные правоотношения. Спасибо.

Арендатор не платит: вправе ли арендодатель закрыть доступ в арендуемое помещение

Поводом для написания этого поста стала распространенная в практике ситуация, когда арендодатель в качестве «рычага воздействия» решает перекрыть доступ в помещение арендатору, не исполняющему свои обязанности по договору (например, отказывается от пересмотра арендной платы и оплачивает по старым ставкам или допускает просрочку при внесении арендных платежей). Арендодатель может менять замки или дать распоряжение службе охраны о не допуске сотрудников арендатора в здание или использует другие методы. Правомерны ли такие действия?

Принцип беспрепятственного осуществления гражданских прав, так же как и принцип добросовестности при исполнении гражданских обязанностей законодательно определены в пункте 1 статьи 1 ГК РФ. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. При этом при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Также никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Возникает вопрос: кто из участников правоотношений по договору аренды – арендатор или арендодатель — в этой ситуации нарушает приведенные основополагающие принципы гражданского права? И как в данном случае разрешить конфликт в рамках «правового поля», обеспечить защиту прав обеих сторон договора аренды, не нарушив баланс интересов, соблюсти принципы равенства и добросовестности участников гражданских правоотношений?

ВАС РФ: удержание вещи допустимо, но не во всех случаях

Полагаю, что на данные вопросы ответил Президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 11 января 2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — письмо № 66).

В пункте 14 письма № 66 сделан вывод о правомерности действий арендодателя, удерживающего имущество, принадлежащее арендатору, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Суд пояснил:

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.

С учетом изложенной позиции ВАС РФ применительно к рассматриваемой ситуации полагаю, что действия арендодателя по чинению препятствий в пользовании арендованным помещением в течение срока действия договора аренды, не допуску его сотрудников в арендуемые помещения, смене замков и удержанию имущества арендатора являются нарушением прав арендатора, даже если данные фактические действия арендодателя вызваны неоплатой или просрочкой в оплате арендных платежей, допущенных арендатором (за исключением случаев, если указанные действия предусмотрены условиями договора аренды в качестве меры ответственности за неуплату арендной платы, либо как в приведенном в письме № 66 случае, имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора, который не вывез данное имущество из помещения по окончании срока аренды).

Данный вывод также подтверждается сложившейся в дальнейшем судебной практикой.

Так, в постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.06.2012 по делу № А74-3263/2011 суд, разъясняя порядок применения п. 1 ст. 359 ГК РФ и ссылаясь на п. 14 письма № 66 отметил, что арендодатель вправе удерживать вещи, принадлежащие арендатору, в том случае, когда спорные вещи оказались в его владении на законном основании. А в Определении ВАС РФ от 16 апреля 2012 № ВАС-3467/12 указано:

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться, в том числе, обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.

Однако, как верно указано судом первой инстанции, право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь тогда, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции было установлено, что имущество арендатора оказалось во владении арендодателя не по воле самого арендатора вследствие оставления данного имущества в помещении после истечения срока аренды, а по причине захвата арендодателем, сменившим замки в помещениях и не допускавшим предпринимателя на склад.

При таких фактических обстоятельствах дела, являются правильными выводы суда первой инстанции о том, что подобное владение имуществом арендатора не может быть признано законным, а оснований для удержания имущества по правилам пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось.

Правовые выводы суда в этой части, вопреки мнению заявителя, не противоречат разъяснениям, изложенным в пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, так как в настоящем деле арендодатель в период действия договора аренды создал препятствия для вывоза спорного имущества, поэтому нельзя считать это имущество оставленным (переданным) арендатором добровольно, на что правомерно указано судом первой инстанции

Поэтому в каждом конкретном случае арбитражные суды при рассмотрении споров между арендаторами и арендодателями оценивают представленные сторонами доказательства, подтверждающие правомерность удержания арендодателем имущества арендатора и ограничения в использовании недвижимого имущества.

Аргумент арендодателей: право на удержание вещи прямо предусмотрено законом

В обоснование своих требований арендодатели, как правило, ссылаются на свое право удерживать вещь, принадлежащую арендатору — должнику на основании п. 1 ст. 359 ГК РФ.

В соответствии с п. 1. ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с ней издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Приведу примеры судебных актов, подтверждающих правомерность удержания кредитором имущества должника в порядке п. 1 ст. 359 ГК РФ.

По мнению суда, сославшегося на Постановление Президиума ВАС РФ от 20.04.2010 № 17811/09 по делу № А51-13785/20082-340/27, по смыслу ст. 359 ГК РФ изложенные в ней правила применяются при наличии между должником и кредитором вытекающих из сделки обязательственных правоотношений. По мнению суда, исходя из системного толкования положений ст. 359 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, в рассматриваемом случае при наличии у общества (ответчика) задолженности перед предприятием (истцом) предприятие было вправе удерживать имущество, принадлежавшее только самому обществу

По мнению суда, по смыслу статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации изложенные в ней правила применяются при наличии между должником и кредитором вытекающих из сделки обязательственных правоотношений. Право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66)

Суд согласился с судом нижестоящей инстанции, который, разъясняя порядок применения ст. 359 ГК РФ, отметил, что удержание как способ обеспечения исполнения обязательств направлено не только на удовлетворение требований кредитора за счет стоимости удерживаемой вещи в случае неисполнения, но и, в первую очередь, на стимулирование исполнения соответствующего обязательства самим должником, скорейшее разрешение сложившегося конфликта

Таким образом, при отсутствии в договоре условий об ограничении пользования помещением и удержания имущества арендатора

  • при невнесении арендатором более двух раз подряд платы за арендованное помещение и наличии в договоре положений, допускающих возможность ограничить пользование арендованным имуществом,
  • вследствие нарушения арендатором обязанностей по освобождению помещения от своего имущества по окончании срока аренды,

арендодатель вправе в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в арендовавшемся им помещении.

Однако право на удержание имущества арендатора может возникать лишь в том случае, когда такое имущество оказалось во владении кредитора на законном основании, то есть возможность удержания не может быть следствием захвата имущества помимо воли должника. В противном случае такие действия арендодателя будут являться неправомерными.

Необходимо также отметить, что в практике арбитражных судов при рассмотрении споров, связанных с удержанием имущества, применяется принцип соразмерности между стоимостью удерживаемого имущества и размером неисполненного обязательства, который по смыслу норм статей 359, 360, п. 2 ст.348 ГК РФ является критерием для определения правомерности удержания (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2010 по делу № А53-15653/2009 (постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 22.11.2010 оставлено без изменения), Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 по делу № А60-21609/2011, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2010 по делу № А44-1550/2010).

В приведенной практике рассматривается в общем принцип соразмерно удовлетворения требований не только по арендным отношениям. Удержание имущества в определенной стоимости должно быть соразмерно встречному требованию. Так по делу № А44-1550/2010 суд признал часть имущества арендованного подлежащего возврату (отделимые улучшения) Арендатору, а часть – неотделимые улучшения — подлежащими оставлению у Арендодателя в счет уплаты задолженности по арендной плате. То есть принцип соразмерности соблюден.

В следующей публикации расскажу о способах защиты арендатором своих прав в таких случаях, а также о том, какие способы защиты своих интересов в рамках «правового поля» может использовать арендодатель.

Акт опечатывания помещения: образец 2023 и все, что нужно знать

Акт опечатывания помещения является важным юридическим документом, который оформляется для подтверждения факта опечатывания помещения и зафиксирования его состояния на определенный момент времени. Такой акт может быть составлен в случае аренды, покупки или продажи недвижимости, а также в других ситуациях, в которых необходимо официальное закрепление факта опечатывания помещения.

Цель акта опечатывания помещения заключается в том, чтобы зафиксировать состояние помещения, его характеристики, наличие или отсутствие повреждений, а также оснащение и другие существенные факторы. Это позволяет установить идентичность помещения на момент его опечатывания и служит доказательством в случае возникновения споров или конфликтов.

В образце акта опечатывания помещения можно указать следующие сведения: наименование и адрес помещения, цель акта опечатывания, описание основных характеристик помещения (площадь, количество комнат и т.д.), наличие или отсутствие дефектов и повреждений, наличие оснащения (мебель, техника и прочее), а также подписи сторон, участвующих в акте опечатывания.

Таким образом, акт опечатывания помещения играет важную роль в юридической практике и помогает защитить интересы сторон при сделках с недвижимостью. Благодаря точному описанию состояния помещения и его характеристик на момент опечатывания, возможно предотвратить конфликты и споры в будущем, а также установить ответственность за повреждения или несоответствия.

Что такое акт опечатывания помещения?

Акт опечатывания помещения — это документ, в котором описываются все видимые признаки опечатанного помещения. Акт составляется в случае необходимости защиты помещения от несанкционированного доступа или для сохранения его неприкосновенности.

В акте опечатывания помещения указывается его точное местонахождение, размеры и площадь. Также в акте могут быть указаны характеристики помещения, например, наличие окон, дверей, освещение, отопление и т.д. Важным элементом акта является протокол опечатывания, в котором фиксируется факт закрытия и опечатывания помещения.

Акт опечатывания помещения может быть проведен в различных ситуациях. Например, в случае расследования преступления или при выезде квартиросъемщика на длительное время, чтобы предотвратить доступ посторонних лиц. Акт может кому-то казаться формальным документом, но он играет важную роль в защите помещения и сохранении его целостности.

Акт опечатывания помещения — описание и значение

Акт опечатывания помещения - описание и значение

Акт опечатывания помещения является официальным документом, который оформляется при закрытии или временном запрещении доступа к конкретному помещению. Он используется в различных ситуациях, включая расследование преступлений, либо в случаях, когда требуется сохранить сохранить целостность места или предмета.

Акт опечатывания помещения представляет собой форму, содержащую информацию о месте происшествия, дате и времени опечатывания, а также список лиц, присутствующих при процедуре. В акте указываются также причины опечатывания, например, для проведения следственных действий, обеспечения сохранности доказательств или для предотвращения несанкционированного доступа лиц.

Важно отметить, что акт опечатывания помещения имеет юридическую силу и может использоваться в качестве доказательства в суде. Он является гарантией сохранности целостности и безопасности места. Подписание акта должно совершаться в присутствии двух свидетелей и должно быть надлежащим образом скреплено печатью.

В случае нарушения опечатывания или изменения его содержания без уведомления компетентных органов, может возникнуть уголовная или административная ответственность в соответствии с законодательством. Поэтому важно придавать акту опечатывания помещения особую юридическую значимость и ответственность.

Акт опечатывания помещения — как составить

Акт опечатывания помещения - как составить

Акт опечатывания помещения – это официальный документ, который составляется в случае, когда помещение должно быть опечатано по решению уполномоченных органов. В акте указываются все детали, связанные с проведенной процедурой опечатывания.

Для правильного составления акта опечатывания помещения, важно следовать определенным шагам. Во-первых, необходимо указать точное местоположение помещения, которое будет опечатано. В акте должны быть указаны адрес, этаж, номер помещения и желательно его характеристики (например, площадь).

Далее, необходимо описать причину опечатывания помещения. Это может быть связано с расследованием преступления, проверкой нарушений или выполнением определенных правовых мероприятий. В акте следует указать основание для опечатывания и дату принятия решения.

Кроме того, в акте необходимо описать процедуру самого опечатывания. Здесь следует указать, кто проводил опечатывание, какие действия выполнялись и в каком порядке. Важно все это подробно описать, чтобы в дальнейшем можно было документально подтвердить проведенные мероприятия.

После описания процедуры опечатывания, в акте следует привести список всех лиц, присутствовавших при процедуре, с указанием их имени, должности и подписи. Это позволит исключить возможность возражений по поводу проведенных действий.

Как правило, акт опечатывания помещения составляется в нескольких экземплярах. Один экземпляр хранится у уполномоченного органа, решение которого было принято о опечатывании, другие — у лиц, присутствовавших при процедуре. Все экземпляры должны быть подписаны и заверены печатями соответствующих организаций.

Акт опечатывания помещения — форма и содержание

Акт опечатывания помещения является важным правовым документом, который используется при осуществлении юридических процессов, связанных с ограничением доступа к определенному помещению. Форма и содержание акта опечатывания помещения должны быть четко сформулированы и соответствовать законодательству.

В содержание акта опечатывания помещения обычно входят следующие пункты:

  1. Информация о помещении: указывается точный адрес помещения, его площадь, тип и другие характеристики, необходимые для его идентификации.
  2. Даты и время опечатывания: указывается дата начала опечатывания помещения, а также время его начала и окончания. Это важно для определения сроков, на которые будет ограничен доступ к помещению.
  3. Описание процедуры опечатывания: приводятся подробности проведения опечатывания помещения, включая способы, сроки и лиц, ответственных за данную процедуру.
  4. Описания опечатанных мест и предметов: детализируется, какие именно места или предметы в помещении будут опечатаны. Это важно для определения границы ограниченной зоны.
  5. Указание причины опечатывания: указываются основания, по которым принято решение об ограничении доступа к помещению. Это может быть, например, проведение расследования, судебного решения, ремонта и прочих обстоятельств.
  6. Подписи и печати: акт должен быть подписан ответственными лицами и скреплен их печатями.

Составление акта опечатывания помещения требует внимательного отношения к деталям и ответственного подхода. Этот документ является основой для дальнейших действий, связанных с ограничением доступа к помещению, поэтому его форма и содержание должны быть согласованы со всеми сторонами, затронутыми данным процессом.

Акт опечатывания помещения — необходимость и важность

Акт опечатывания помещения является важной процедурой, которая выполняется в различных ситуациях, например, при проведении досмотров или обысков. Он позволяет закрепить факт опечатывания помещения и зафиксировать его состояние на момент проведения данной процедуры.

Опечатывание помещения имеет несколько целей. Во-первых, это обеспечение сохранности и целостности материальных доказательств, которые могут находиться в данном помещении. Акт опечатывания позволяет предотвратить возможное их перекладывание или демонтаж, что делает полученные доказательства более достоверными.

Во-вторых, акт опечатывания помещения является гарантией защиты прав и интересов владельца или арендатора данного помещения. Это позволяет предотвратить возможное незаконное проникновение или проникновение с целью проведения незаконных действий, таких как кража или вандализм.

Для проведения акта опечатывания помещения необходимо выполнять определенные требования и правила. Например, акт должен быть составлен в письменной форме и содержать информацию о месте, дате и времени его составления, а также список опечатанных помещений и их основные характеристики.

Таким образом, акт опечатывания помещения играет важную роль в обеспечении правопорядка и защите интересов сторон, и его выполнение с соблюдением требований является необходимым и важным шагом в различных ситуациях.

Арендные споры: ограничение доступа и удержание имущества

Порой, при длительной просрочке во внесении платы, арендодатель, в целях стимулирования должника к скорейшему погашению долга, меняет замки и ограничивает доступ последнего в здание вплоть до погашения последним имеющейся задолженности.

Подобные действия собственника объекта аренды приводят к многочисленным проблемам на стороне контрагента. Особенно в ситуации, когда при этом удерживаются находящиеся в арендуемом помещении активы арендатора (оборудование, товар и т.д.) и у последнего отсутствует возможность прибегнуть к заимствованиям. Его финансовое положение коллапсирует. Он перестает исполнять обязательства перед другими кредиторами, что приводит к многочисленным искам, штрафам, пеням и за время судебного разбирательства, на предмет арендных отношений, способно привести к банкротству предприятия.

С другой стороны, опасения собственника недвижимости так же вполне объяснимы. Частым явлением стала ситуация бегства арендатора из помещения, когда последний просит подождать, а сам экстренно вывозит свои вещи и исчезает. Далее начинается судебный процесс на предмет расторжения договора аренды и взыскания долга, без гарантий исполнения решения суда, ибо к моменту вынесения судебного постановления, у организации ранее арендовавшей недвижимость уже отсутствуют активы, за счет которых возможно погашение задолженности.

Арендодатель, наступивший на такие «грабли», в качестве средства обеспечения исполнения обязательства арендатора по договору аренды, вынужден прибегать к предусмотренному § 4 Гражданского кодекса РФ, удержанию имущества должника.

В статье 359 ГК РФ, прописано право собственника предмета аренды (недвижимости, автомобиля и т.д.) удерживать находящуюся у него вещь должника (товар, оборудование и т.д.) вплоть до погашения последним имеющейся задолженности. Более того, в случае банкротства должника, в соответствии ст.360 ГК РФ, на предметы удержания распространяются нормы законодательства о залоге. Иными словами, если арендатор имеющий множество долгов, объявит о своем банкротстве, то арендодатель имеет преимущественное право на денежные средства вырученные от продажи удерживаемых им активов организации-банкрота.

Однако применить вышеуказанные законоположения не так то просто. Применение указанной нормы, в значительной мере затруднено судебной практикой.

Для неискушенного в юриспруденции читателя поясняю. Толкование законов осуществляется судом. Несмотря на декларирование отсутствия в России прецедентного права, толкование нормы права, данное Верховным судом обязательно для нижестоящих судов. Поэтому, что бы вы не вычитали в законе и что бы там не написал законодатель – это не столь существенно! Важно, как эту норму толкует Верховный суд!

В случае возникновения спора Арендатор вправе требовать:

  • освобождения имущества из чужого незаконного владения;
  • устранения препятствий в пользовании арендуемым помещением;
  • возмещения убытков вызванных как незаконным удержанием имущества, так и ограничением использования объекта аренды (возмещению подлежат как реальный ущерб, так и упущенная выгода);
  • уменьшения арендной платы на сумму исчисленную за период в который арендодатель чинил препятствия в использовании помещения.

Если действия Арендодателя будут признаны законными, то последний вправе требовать:

  • внесения арендной платы за период законного ограничения пользования помещением;
  • взыскания задолженности арендатора за счет продажи удерживаемых активов;
  • преимущественного удовлетворения его требований, за счет средств полученных от реализации удерживаемого имущества должника, признанного банкротом, так будто оно находится в залоге у арендодателя.

На результат конкретного спора влияет множество нюансов, проистекающих из обстоятельств в которых действуют стороны и положений заключенного межу ними договора.

Для оценки ситуации и поиска выхода из нее, каждой из сторон конфликта важно иметь ответы на следующие вопросы:

  • Сопряжено ли ограничение доступа в арендуемое помещение с удержанием имущества должника?
  • Ограничение доступа и (или) удержание активов вызваны неисполнением контрагентом встречных обязательств, или это произвольные действия арендодателя?
  • Расторгнут ли договор аренды на момент осуществления арендодателем подобных действий?
  • Предусмотрено ли договором право чинить указанные препятствия арендатору?

Из п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 следует, что арендодатель вправе удерживать имущество должника только в случае если оно законно оказалось во владении кредитора. При этом, не является правомерным захват вещей должника против его воли.

Не существует четкого порядка разграничения обстоятельств, позволяющего однозначно расценивать действия кредитора как захват чужого имущества либо утверждать о обладании вещью должника по воле последнего. Все оставлено на усмотрение суда.

Важно понимать, что на одну и ту же вещь или объект недвижимости в юриспруденции предусмотрено несколько прав: право собственности и право владения. Когда собственник вещи пользуется ею самостоятельно, он обладает обоими вышеуказанными правами. Однако, при передаче ее в аренду, право собственности остается у арендодателя, а право владения возникает у арендатора.

Соответственно ограничение права владения, путем ограничения доступа в помещение и (или) удержания в нем имущества должника, при наличии действующего договора аренды, многие суды считают неправомерным. В этой ситуации у арендатора имеются неплохие шансы на выигрыш судебного процесса и взыскание убытков.

В случае, когда имущество осталось в помещении, после прекращения или расторжения договора аренды, большинство судов исходят из того, что арендатор добровольно оставил вещи кредитору в обеспечение своих обязательств.

Присутствует судебная практика, исходя из которой, в ситуации, когда договором предусмотрено право арендодателя ограничить арендатору пользование объектом недвижимости, при наличии просроченной задолженности последнего, действия кредитора считаются правомерными. При этом должник обязан оплатить аренду даже за время пока не мог пользоваться предметом аренды (определение ВС РФ от 22.05.16г N 303-ЭС16-3057).

Если подобное право арендодателя договором не предусмотрено, арендатор не платит арендную плату за период действия договора, в который последний был лишен возможности пользоваться объектом аренды, поскольку собственник своими действиями фактически приостанавливал действие договора аренды.

Правомерность обеспечения исполнения контракта, путем удержания вещи должника, когда такое право предусмотрено договором, не подтверждена судебной практикой автора настоящей статьи. Однако с учетом предусмотренной статьями 421, 422 ГК РФ свободы договора, возможно суд сочтет такое условие договора допустимым и признает действия собственника предмета аренды законными.

Пошаговые действия Арендодателя:

  • Проверьте договор аренды. Он не должен содержать запрета на ограничение доступа и удержание имущества арендатора.
  • Убедитесь в том, что договор аренды расторгнут;
  • Уведомьте должника о факте ограничения доступа в здание и предложите явиться для составления описи его имущества;
  • В назначенное время в комиссионном порядке составьте опись имущества. Если контрагент уклонился от подписи в акте или же не явился, сделайте об этом пометку в акте и оправьте его копию последнему, ценным письмом с описью вложения.
  • Обратитесь в суд.

Важно! Что бы у должника был мотив для погашения долга, стоимость удерживаемых активов должна немного превышать величину задолженности. Удержание вещи, цена которой значительно превышает размер обязательств, может быть признано незаконным.

Действия Арендатора:

  • Незамедлительно обратитесь в полицию. Правоохранительные органы вам не помогут, но зафиксируют факт обращения, что в дальнейшем будет являться одним из доказательств захвата имущества против вашей воли.
  • Составьте претензию и вручите ее арендодателю.
  • Примите участие в описи имущества.
  • Обратитесь в суд.

Хитрые должники, что бы не гасить долги, часто оформляет фиктивную продажу активов находящихся в арендуемом помещении.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *