Кто может быть арендодателем земельного участка

Кто может быть арендодателем земельного участка

ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков

Позиции высших судов по ст. 22 ЗК РФ >>>

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3 — 3.2. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 25.12.2018 N 485-ФЗ, от 14.07.2022 N 316-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

(п. 5.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 25.12.2018 N 485-ФЗ, от 14.07.2022 N 316-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7 — 8. Утратили силу с 1 марта 2015 года. — Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

П. 9 ст. 22 распространяется на договоры, заключенные до 14.12.2011, обязательства сторон по которым не исполнены на указанную дату (ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ).

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 212-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9.1 — 9.2. Утратили силу. — Федеральный закон от 30.12.2020 N 494-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

9.3. Арендатор земельного участка, которому такой земельный участок предоставлен в связи с предоставлением ему в аренду расположенных на таком земельном участке и находящихся в государственной или муниципальной собственности здания, сооружения, вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды такого земельного участка третьему лицу только в случае, если они передаются указанному третьему лицу в связи с передачей прав и обязанностей по договору аренды таких здания, сооружения. Указанный арендатор не имеет права передавать право аренды земельного участка в залог и вносить его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

(п. 9.3 введен Федеральным законом от 04.08.2023 N 492-ФЗ)

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Росреестр разъяснил порядок оформления аренды земли у государства

Физические и юридические лица имеют право взять в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, напомнили в Росреестре. Ведомство опубликовало памятку с разъяснением процедуры.

Срок аренды

Как отмечают в Росреестре, срок предоставления земельного участка в аренду регламентируется Земельным кодексом и зависит от целевого использования участка. Так, среди сроков предоставления земли предусмотрены следующие:

— для строительства и реконструкции зданий и сооружений – от 3 до 10 лет;

— для размещения линейных объектов, а также в случае предоставления собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке – до 49 лет;

— для комплексного освоения территории юридическим лицом – на срок действия договора о комплексном развитии территории;

— для завершения строительства – до 3 лет;

— для проведения работ, связанных с использованием недр – срок аренды не должен превышать 2 года с момента окончания действия лицензии;

— для сельскохозяйственного производства – от 3 до 49 лет.

В ряде случаев после истечения срока аренды участок можно будет выкупить без проведения торгов.

Как выбрать участок и оформить аренду

Информация о земельных участках, предоставляемых в аренду, может размещаться на интернет-сайтах уполномоченных органов, а также в местных СМИ. Кроме того, земельный участок можно выбрать с помощью Публичной кадастровой карты.

Оформляется земля после проведения аукциона — протокол размещается на сайте проведения торгов в течение одного рабочего дня со дня подписания. Победитель аукциона заключает договор с уполномоченным органом.

В ряде случае аренду можно оформить и без проведения аукциона – упрощенный порядок действует для участков, на которых будет производиться продукция, необходимая для обеспечения импортозамещения.

«Договор аренды при этом должен предусматривать запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка и условие об одностороннем отказе арендодателя от договора в случае неиспользования земельного участка для указанных целей», — отметили в Росреестре.

В целом же право аренды земли без аукциона предусмотрено по более чем 40 основаниям. Среди них — размещение объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализация масштабных инвестиционных проектов, обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами и другие.

Как подать заявку на регистрацию договора

Пакет документов можно представить в МФЦ, в электронном виде через личный кабинет на официальном сайте Росреестра или с помощью услуги выездного приема Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

Мониторинг правоприменения

Споры по договорам аренды земельных участков под объектами недвижимости, производственными и торговыми (в т.ч. нестационарными) объектами

• размер шрифта уменьшить размер шрифтаувеличить размер шрифта
• Печать

Эксперт – к.ю.н., доцент кафедры коммерческого права СПбГУ Д.А. Петров

Использовано 116 материалов опубликованной правоприменительной практики (список прилагается).
1. Правовой режим недвижимого имущества и нестационарных построек.
В соответствии с п.3 ст.6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. При этом объектом аренды могут выступать как земельные участки, так и их части (п.1 т.6 ЗК РФ).
Действующее законодательство допускает создание искусственных земельных участков, в частности, в порядке, установленном Федеральным законом от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства РФ. 2011. № 30, (ч. 1). Ст.4594).
В соответствии с п.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением исчерпывающим образом определенных в п.4 ст.27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.
Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В данном случае к числе недвижимых вещам относятся объекты гражданских прав либо прямо поименованные в законе либо прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Такие признаки не позволяют провести грань между недвижимыми вещами и нестационарными объектами, в связи с чем возникает необходимость в выделении дополнительных признаков.
В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее – ГрК РФ) (Собрание законодательства РФ. 2005. № 1, (часть 1). Ст.16) строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст.8 ГрК РФ).
Соответственно, неправомерным является распространение правового режима недвижимого имущества нестационарные объекты, возведение которых является временным.
Именно этот критерий – временность (непостоянство) – является наиболее явным основанием для противопоставления объектов капитального строительства (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства) и нестационарных объектов (временных построек, киосков, навесов и других подобных построек), что следует из п.10 ст.1 ГрК РФ.
Поэтому, незаконной является государственная регистрация права собственности на нестационарные объекты, поскольку постройка является нестационарной, временной, возможно не получившей разрешения на строительство, возведенной на земельном участке с иными видами разрешенного использования и пр. (постагновление ФАС Поволжского округа от 29.07.2013 по делу № А55-29175/2012; постановление ФАС Поволжского округа от 04.06.2013 по делу № А65-18313/2011; постановление ФАС Поволжского округа от 21.09.2011 по делу № А57-896/2011; постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.08.2015 № Ф05-10064/2015 по делу № А40-189195/14; постановление ФАС Московского округа от 11.12.2013 № Ф05-13779/2013 по делу № А41-15799/13 и др.).
В таком контексте временные постройки не имеют прочной связи с землей и не определяются в качестве недвижимого имущества независимо от того, являются ли они мобильными, способными к перемещению с помощью транспортировки, но не теряющим своих свойств при перемещении (нестационарный киоск, который можно погрузить автокраном на транспортное средство), или же немобильными, перемещение которых в другое место сопряжено с необходимостью их предварительного демонтажа (стационарный павильон, размещенный на земельном участке посредством строительства) (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2015 № Ф05-11349/2015 по делу № А40-88933/13).
Вместе с тем, в предпринимательских отношениях выделение нестационарных объектов в качестве особого типа объектов необходимо, в частности, при осуществлении торговой деятельности (см. ст.10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст.2)).
В силу п.6 ст.2 указанного закона № 381-ФЗ нестационарным является торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение. Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов (п.1 ст.10 указанного закона).
Согласно п.16 «ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения» (утв. Приказом Росстандарта от 28.08.2013 № 582-ст) нестационарным торговым объектом признается временное сооружение или временная конструкция, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижные сооружения.
В соответствии с п. 1.1 Сборника сметных затрат на строительство временных зданий и сооружений ГСН 81-05-01-2001 (утв. Постановлением Госстроя России от 07.05.2001 № 45) к временным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства.
Критерием разграничения стационарных и нестационарных объектов является их прочная связь с землей. Если торговый объект обладает такой связью, то он относится к стационарным, в ином случае — к нестационарным. Стационарные объекты как здания (части здания) и сооружения отвечают признакам недвижимого имущества, права на которое, их возникновение и прекращение в соответствии со ст.131 ГК РРФ подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.09.2015 № Ф08-5425/2015 по делу № А32-40997/2014).
Таким образом, нестационарность объекта связывается с временным характером его размещения, отсутствием разрешения на строительство, возведением на земельном участке с определенными видами разрешенного использования, отсутствием прочной связи с земельным участком, игнорированием факта наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.
Такие объекты также не признаются недвижимым имуществом по смыслу ст.130 ГК РФ, что, тем не менее, не исключает в некоторых случаях применения к ним по аналогии положений о правах на земельный участок при аренде находящихся на нем зданий или сооружений (постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2007 № А44-268/2007).
И хотя по материалам судебной практики такого рода ситуации скорее экстраординарны, ряд дополнений в ГК РФ необходимо внести.
1. Следует закрепить обязанность по демонтажу нестационарных объектов при прекращении договора аренды и обязанность по внесению арендной платы до момента фактического освобождения земельного участка.
При прекращении договора аренды земельного участка нестационарные объекты подлежат безусловному демонтажу (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2013 по делу № А26-3151/2012; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.03.2012 по делу № А26-5800/2011; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.09.2015 № Ф08-6267/2015 по делу № А63-13240/2014; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.08.2013 по делу № А32-8717/2012; и др.).
При оценке правомерности возведения объектов на земельном участке применительно к капитальным объектам рассматривается вопрос об их сносе (ст.222 ГК РФ). Если же объекты являются нестационарными, то разрешается вопрос о запрете деятельности по их эксплуатации и о демонтаже (п.29 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2012 по делу № А41-36968/11; Постановление ФАС Московского округа от 21.10.2011 по делу № А40-143193/09-64-928; Постановление ФАС Поволжского округа от 17.12.2012 по делу № А57-11593/2011; Апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12.02.2014 по делу № 33-331/2014 и др.).
2. Размещение нестационарных торговых объектов в целях осуществления торговой деятельности следует осуществлять не только на основании договора аренды, но и на основании договора о размещении нестационарных торговых объектов.
Применительно к ст.10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации», размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.
Порядок включения в схему размещения нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 «Правил включения нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, в схему размещения нестационарных торговых объектов», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 сентября 2010 года № 772 включение объектов в схему размещения осуществляется органом местного самоуправления по согласованию с федеральным органом исполнительной власти или органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющими полномочия собственника имущества.
И хотя ст.8 Закона №381-ФЗ устанавливает свободу в осуществлении торговой деятельности, в силу п.1 ст.10 названного закона размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.
Иными словами, предоставляемое на торгах право пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, может обременяться необходимостью осуществления определенного вида торговой деятельности с целью обеспечения комплексного удовлетворения потребностей населения в товарах, работах и услугах.
Субъект, заключающий договор аренды земельного участка в месте, установленном схемой размещения нестационарных торговых объектов, будет одновременно с этим заключать договор на размещение нестационарного торгового объекта, в котором следует определять вид нестационарного торгового объекта, местоположение и размер площади места размещения нестационарного торгового объекта, специализацию, период размещения и иные необходимые параметры.
Такие договоры должны подчиняться общим нормам гражданского законодательства, так и нормам специального законодательства, регулирующего торговую деятельность, в частности, размещение нестационарных торговых объектов (постановление ФАС Московского округа от 11.12.2013 № Ф05-13947/2013 по делу № А40-9128/13-28-85).
Примером подобного регулирования может служить постановление Правительства Москвы от 03 февраля 2011 года № 26-ПП «О размещении нестационарных торговых объектов, расположенных в городе Москве на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности», неоднократно примененное в рамках разрешения споров (постановления Арбитражного суда Московского округа от 23.10.2015 № Ф05-13302/2015 по делу № А40-192809/14, от 26.06.2015 № Ф05-7177/2015, по делу № А40-122287/14, от 22.06.2015 № Ф05-7274/2015 по делу № А40-67681/14, от 22.06.2015 № Ф05-7135/2015 по делу № А40-154494/14, от 31.03.2015 № Ф05-2829/2015 по делу № А40-40930/14, от 23.03.2015 № Ф05-1505/2015 по делу № А40-43328/14 и др.).
2. Проблемы индивидуализации земельного участка в договоре аренды.
Нарушение порядка индивидуализации земельного участка влечет признание договора аренды незаключенным, поскольку земельный участок или его часть может быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет.
Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие признать ее индивидуально определенной вещью.
Согласно п.3 3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу статьи 11.1 ЗК РФ и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета.
Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» каждому земельному участку присваивается кадастровый номер. Такие участки могут быть объектом аренды. Одним из документов, необходимых для осуществления кадастрового учета земельного участка, является межевой план (п. 2 ч. 1 ст. 22 указанного Закона), форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» («Российская газета», № 260, 19.12.2008).
Соответственно, до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений и выступать предметом сделок (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.04.2015 № Ф01-1024/2015 по делу № А43-1453/2014; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.09.2014 по делу № А43-18153/2013; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2012 по делу № А10-1961/2011; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.02.2012 по делу № А10-532/2011; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.06.2011 по делу № А19-12936/10; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.04.2011 по делу № А19-10098/08; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.07.2012 № Ф03-3126/2012 по делу № А51-14630/2011; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.06.2011 № Ф03-2466/2011 по делу № А24-4048/2010; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2010 № Ф03-2541/2010 по делу № А73-12901/2009; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.09.2009 № Ф04-5064/2009(13175-А45-9) по делу № А45-3168/2008; Постановление ФАС Московского округа от 15.02.2008 № КГ-А41/14850-07 по делу № А41-К1-9762/07; Постановление ФАС Поволжского округа от 17.10.2012 по делу № А57-24856/2011; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2011 по делу № А56-49752/2010; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2011 по делу № А56-14802/2010; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2013 по делу № А32-8403/2012; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.03.2013 по делу № А32-4988/2012; Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2013 № Ф09-3790/13 по делу № А50-15628/2012; Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2013 № Ф09-604/13 по делу № А76-7670/2012; Постановление ФАС Центрального округа от 10.12.2012 по делу № А35-13772/2011; Постановление ФАС Центрального округа от 01.04.2010 по делу № А64-4178/2009 и др.).
При этом следует учитывать правовую позицию, сформулированную в п.9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи, поскольку ГК РФ не ограничивает право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Такой договор в силу п.2 ст.651 ГК РФ и п.2 ст.26 ЗК РФ подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Если права на земельные участки ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Кроме правовой позиции о незаключенности договора аренды земельного участка без проведения процедур его кадастрового учета, существует точка зрения о ничтожности договора аренды земельного участка или его части, заключенного до формирования границ (межевания) земельного участка и постановки на кадастровый учет (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.05.2009 по делу № А29-3293/2008), что, на наш взгляд, безосновательно. В отсутствие согласованного объекта аренды ставить вопрос о недействительности договора преждевременно.
Вместе с тем, судебная практика предлагает еще одну точку зрения – о возможности признания договора аренды земельного участка заключенным в случае, если имеется возможность определить его местоположение, размер, границы и у сторон не возникло разногласий относительно индивидуализации участка или его части.
В таких условиях тот факт, что кадастровый паспорт оформлен после заключения договора аренды, не может однозначно свидетельствовать о его незаключенности, поскольку сторонами договор принят к исполнению. В частности, сторонами может быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, использование земельного участка осуществляется в целях, определенных договором, арендатором производились соответствующие арендные платежи, принимаемые арендодателем (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 № Ф04-1061/2009(1135-А75-9) по делу № А75-3320/2008, ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.06.2010 по делу № А33-17975/2009, от 25.02.2010 по делу № А19-8440/09, ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2011 № Ф03-9650/2010 по делу № А51-6358/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 09.07.2010 по делу № А81-2064/2007, ФАС Московского округа от 25.04.2013 по делу № А40-90007/12-37-390, от 28.12.2011 по делу № А40-46436/11-9-395, ФАС Поволжского округа от 19.06.2014 по делу № А55-20622/2013, от 31.03.2014 по делу № А55-4836/2013, ФАС Северо-Западного округа от 28.09.2010 по делу № А56-38021/2009, ФАС Уральского округа от 01.07.2014 № Ф09-14880/13 по делу № А60-25657/2013, ФАС Центрального округа от 26.04.2011 по делу № А36-3098/2010, от 22.04.2011 по делу № А36-3082/2010).
Роль кадастрового номера при индивидуализации имущества, передаваемого в аренду.
Согласно положениям статьи 432 и п.3 ст.607 ГК РФ, ст.11.1 ЗК РФ, п.1 ст.5, ст.7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» существенным условием договора аренды являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. Если в договоре не указан кадастровый номер земельного участка, переданного в аренду, такой договор считать заключенным нельзя.
Вместе с тем, в некоторых случаях сам по себе факт неуказания в договоре кадастрового номера земельного участка при его фактической постановке на кадастровый учет на дату заключения договора суды не расценивают в качестве несогласованности объекта аренды, что является скорее исключением из правила (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 09.12.2009 по делу № А29-1308/2009, от 10.09.2009 по делу № А82-14845/2008-56, ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2010 по делу № А19-24221/09, ФАС Дальневосточного округа от 29.04.2010 № Ф03-2525/2010 по делу № А73-11994/2009, ФАС Московского округа от 01.12.2011 по делу № А41-20151/10, ФАС Поволжского округа от 02.07.2010 по делу № А12-18203/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.12.2010 по делу № А63-1096/2010, ФАС Уральского округа от 24.10.2007 № Ф09-7311/07-С6 по делу № А47-8416/06).
Тем не менее, случаи неуказания кадастрового номера весьма редки и не встречаются в последнее время в правоприменительной практике (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.09.2010 по делу № А19-725/10).
Не отвечает целям индивидуализации договор аренды земельного участка, в котором указана только площадь земельного участка, что влечет признание его незаключенным (постановление ФАС Центрального округа от 21.01.2009 № Ф10-6203/08 по делу № А14-3310/2008-141/6).
Договор аренды земельного участка нельзя распространить на фактические отношения сторон, возникшие до постановки этого участка на кадастровый учет.
В силу п.2 ст.425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.2 ст.607 ГК РФ).
Согласно положениям статей 11.1, 22 и 70 ЗК РФ и Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предметом договора аренды земельного участка может являться сформированный в соответствии с действующим порядком земельный участок с установленными границами, прошедший государственный кадастровый учет.
Таким образом, распространение договора аренды земельного участка на отношения сторон, возникшие до постановки этого участка на кадастровый учет, не соответствует требованиям названных статей и потому незаконно, что, тем не менее, не освобождает арендатора от внесения платы за фактическое использование земельного участка согласно нормам ГК РФ о неосновательном обогащении (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.01.2014 по делу № А79-3622/2013).
3. Принцип следования земельного участка судьбе здания, расположенного на нем.
Одним из оснований возникновения права владения и пользования земельным участком является договор аренды (п.1 ст.607 ГК РФ), что не исключает приобретения указанных прав при заключении договора купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом и необходимый для его использования.
Исходя из п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
На практике возникает немало спорных ситуаций, когда отчуждаемая покупателю недвижимость расположена на земельном участке, который принадлежит продавцу на праве аренды.
Если земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, покупатель недвижимости, которая находится на данном участке, приобретает право пользования участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их эксплуатации, на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п.14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Частью 1 ст.35 ЗК РФ и ч.1 ст.552 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Указанная правовая позиция широко применяется в судебной практике (постановления Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 1721/11 по делу № А41-14506/09, ФАС Волго-Вятского округа от 21.09.2012 по делу № А79-7702/2010, от 23.04.2012 по делу № А11-2052/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2012 по делу № А70-11746/2011, округа от 18.09.2008 № Ф04-5770/2008(12075-А75-9) по делу № А75-6376/2007, Арбитражного суда Московского округа от 25.08.2015 № Ф05-10706/2015 по делу № А40-177689/14, ФАС Московского округа от 27.01.2014 № Ф05-17468/2013 по делу № А41-57820/12, ФАС Поволжского округа от 20.03.2014 по делу № А65-9184/2013, ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2014 по делу № А05-6804/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 28.10.2013 по делу № А63-13704/2012, ФАС Уральского округа от 04.03.2014 № Ф09-14575/13 по делу № А50-4487/2013, от 02.08.2013 № Ф09-6951/13 по делу № А07-23731/2012 и др.).
При продаже размещенного на земельном участке объекта недвижимости прежний собственник выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка, а новый вправе требовать заключения договора аренды с ним на прежних условиях.
Указанные выше положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Признавая необходимость сохранения права аренды на прежних условиях, Президиум ВАС РФ уточнил процедуру его оформления. Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Оформление отношений в этом случае осуществляется посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка (постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 № 8611/09 по делу № А35-7422/08-С3, определение ВАС РФ от 13.04.2012 № ВАС-3547/12 по делу № А35-1078/2011, определение ВАС РФ от 29.06.2011 № ВАС-7696/11 по делу № А62-4710/2010, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.03.2011 по делу № А03-9231/2010, ФАС Московского округа от 03.10.2012 по делу № А40-85332/10-135-463, ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 по делу № А55-16521/2013, от 26.11.2012 по делу № А12-7351/2012, ФАС Северо-Кавказского округа от 31.01.2011 по делу № А53-7990/2009, ФАС Уральского округа от 15.08.2011 № Ф09-4195/11 по делу № А60-36164/2010, ФАС Центрального округа от 21.11.2011 по делу № А08-194/2011).
Вместе с тем, передача прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, не идентичен передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
В силу ст.392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. Согласно п/п.5 п.1 ст.387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Долг, согласно ст.392.2 ГК РФ, может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом (схожее регулирование было и ранее – п.1 ст.382 ГК РФ).
Таким образом, системное толкование, примененное Президиумом ВАС РФ в постановлении от 27.10.2009 № 8611/09, привело к конструированию нового основания для перехода прав и перевода обязанностей, что вступает в противоречие с нормами ГК РФ.
Полагаем возможным в этой части дополнить п.1 ст.552 ГК РФ положением о том, что передача права на такой земельный участок является основанием для перехода к новому собственнику здания, сооружения или другой недвижимости прав и обязанностей по договору аренды и осуществляется по правилам о передаче договора.
Это позволит исключить взыскание с покупателя недвижимости неустойки, предусмотренной договором аренды земельного участка с предыдущим собственником (постановления ФАС Уральского округа от 31.03.2010 № Ф09-7661/09-С6 по делу № А50-20357/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2013 по делу № А11-5970/2012, ФАС Московского округа от 17.12.2009 № КГ-А40/13115-09 по делу № А40-20064/09-156-238, ФАС Московского округа от 30.09.2008 № КГ-А40/8994-08 по делу № А40-22923/08-156-114, ФАС Центрального округа от 03.05.2011 по делу № А35-6742/2010) и поддержать правовую позицию о невозможности взыскания с покупателя недвижимости неустойки в таком случае поскольку в силу п.1 ст.330 ГК РФ неустойка определяется законом или договором. Поскольку законом неустойка за нарушение арендного обязательства не определена, а договор аренды между сторонами не заключался, то соглашение сторон о выплате неустойки отсутствует, как и правовые основания для ее взыскания (постановления ФАС Поволжского округа от 24.11.2010 по делу № А55-35234/2009, от 17.08.2009 по делу № А12-1028/2009)
Моментом перехода прав должен служить момент регистрации перехода права собственности на недвижимость, что не противоречит норме п.2 ст.389.1 ГК РФ, в качестве общего правила связывающей переход требования к цессионарию с моментом заключения договора, на основании которого производится уступка, и допускающей установление иного момента в силу закона или договора.
Закрепление регистрации перехода права собственности на недвижимость в качестве момента перехода прав представляется логичным. Именно с этим фактом судебная практика связывает возникновение обязанности у покупателя здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который используется продавцом по договору аренды, по внесению арендной платы, несмотря на отсутствие заключенного между собственником земельного участка и покупателем недвижимости договора аренды земельного участка (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.06.2013 по делу № А11-5970/2012, ФАС Московского округа от 25.10.2010 № КГ-А40/11238-10 по делу № А40-481/10-16-42, ФАС Поволжского округа от 05.03.2014 по делу № А55-18087/2010, ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2014 по делу № А05-6804/2013, ФАС Волго-Вятского округа от 31.07.2007 по делу № А11-6402/2006-К1-17/208, Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.03.2015 по делу № А74-2717/2014, ФАС Дальневосточного округа от 25.11.2013 № Ф03-5714/2013 по делу № А73-3038/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 21.01.2014 по делу № А53-1704/2013 и др.).
Поскольку основной принцип земельных правоотношений заключается в платности землепользования (пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ), то плата за пользование земельным участком, на котором расположен отчуждаемый по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, взыскивается с покупателя данного объекта с момента регистрации перехода права собственности на него (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2011 по делу № А18-98/2010, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.12.2014 по делу № А56-69559/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2011 по делу № А18-97/20100).
Вместе с тем, переход прав на землю к покупателю носит производный характер по отношению к переходу прав собственности на объект недвижимого имущества, при этом переход прав на земельный участок не означает полной тождественности с условиями пользования участком продавца.
Если фактически недвижимость была передана позже регистрации перехода права собственности, то и плата за пользование земельным участком, на котором расположен отчуждаемый по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, взыскивается с покупателя данного объекта с момента фактической передачи его такому лицу (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2010 по делу № А53-18928/2009, ФАС Московского округа от 21.06.2012 по делу № А40-93001/11-10-795).
4. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
В соответствии с п.1, 2 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
В таком случае право пользования земельным участком, на котором расположен объект аренды, возникает в силу закона. (п.22 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Отсутствие в договоре аренды здания или сооружения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При таких обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка, поскольку он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу № А29-2683/2009, ФАС Уральского округа от 28.03.2007 № Ф09-2047/07-С6).
5. Вопросы арендной платы за пользование земельным участком.
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Условие о размере арендной платы является существенным только для договоров аренды зданий, сооружений и земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). К договорам аренды помещений нормы об аренде зданий и сооружений применяются по аналогии закона.
Увеличение ставок аренды муниципальной земли для сокращения расходов бюджета неправомерно.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно абзацу пятому пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее — Основные принципы).
К Основным принципам определения арендной платы при аренде государственных земельных участков отнесены в том числе принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке, и принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 11 мая 2004 г. № 209-О выражена правовая позиция в отношении земельного налога, имеющего схожую правовую природу с арендной платой в силу положений статьи 65 ЗК РФ, где указано, что плата за землю определяется не произвольно, а на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка. Нельзя считать допустимым такое положение вещей, когда дифференцированные ставки земельного налога могут устанавливаться органами местного самоуправления и государственной власти фактически произвольно.
Из анализа приведенных норм и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации следует, что размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка, в том числе должно учитываться государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке. При этом порядок расчета арендной платы за земельные участки, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Муниципальное образование не вправе повышать ставки из-за того, что кадастровая стоимость земель уменьшена – это противоречит принципу экономической целесообразности, если увеличение направлено исключительно на компенсацию бюджетных потерь и получение дополнительных доходов (определение Верховного Суда РФ от 16.09.2015 № 32-КГ15-12).
Вместе с тем, постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» является лишь ориентиром при утверждении ставок арендной платы публичными образованиями и применимо только к земельным участкам, находящимся в федеральной собственности.
Поэтому, если земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, при определении размера арендной платы можно руководствоваться региональным законодательством.
Следовательно, ставки платы за аренду муниципальных участков, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена, также могут быть больше, чем федеральные ставки (определение Верховного Суда РФ от 21.09.2015 № 303-КГ15-6224).
Нельзя считать идеальной конструкцией признание фактического права пользования земельным участком. Норма п.1, 2 ст. 652 ГК РФ говорит о передаче прав на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Это не должно означать, что в аренду автоматически передается весь земельный участок, что неминуемо приведет к возникновению спорных ситуаций, разрешаемых в судебном порядке.
Как раз наоборот, существует необходимость в установлении пределов и порядка пользования земельным участком, отсутствие которых должно влечь применение правила о пользовании участком, занятым недвижимостью и необходимым для ее использования.
Соответственно, необходимо закрепить в качестве общего правила необходимость заключения договора аренды земельного участка при аренде расположенного на нем здания или сооружения, и право арендатора требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка, на котором расположен объект аренды (см., в частности, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.07.2008 № Ф04-3358/2008(8852-А70-37).
Признание за арендатором недвижимого имущества права в силу закона пользоваться земельным участком, на котором расположено это имущество, ограничивает его права. К примеру, такой участок не может передаваться в пользование (в том числе в субаренду) лицу, которое не является правообладателем арендуемого имущества (постановления ФАС Московского округа от 06.08.2010 № КГ-А40/7876-10 по делу № А40-139570/09-21-992, ФАС Поволжского округа от 17.02.2012 по делу № А55-12966/2011).
6. Возможность применения к договору аренды временных зданий и сооружений ст. 652 ГК РФ о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания (сооружения) законодательно не урегулирован.
Указанные отношения сходны с отношениями, возникающими при передаче в аренду объектов недвижимости (зданий или сооружений). Следовательно, к таким отношениям в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ могут быть применены по аналогии положения статьи 652 ГК РФ о правах на земельный участок при аренде находящихся на нем зданий или сооружений. По сути, с точки зрения прав на использование земельного участка на время аренды объектов, расположенных на таком земельном участке и прочно с ним связанных, правомочным пользователем земельного участка становится арендатор объекта (постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2007 № А44-268/2007).
Рекомендации по изменению законодательства и судебной практики
1. В законодательстве следует закрепить признаки нестационарных объектов, расположенных на земельных участках:
— временный характер размещения;
— отсутствие разрешения на строительство;
— возведение на земельном участке с определенными видами разрешенного использования;
— отсутствие прочной связи с земельным участком;
Факты наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, наличия фундамента должны игнорироваться.
2. Следует закрепить обязанность по демонтажу нестационарных объектов при прекращении договора аренды и обязанность по внесению арендной платы до момента фактического освобождения земельного участка.
3. Размещение нестационарных торговых объектов в целях осуществления торговой деятельности следует осуществлять не только на основании договора аренды, но и на основании договора о размещении нестационарных торговых объектов.
4. В договоре на размещение нестационарного торгового объекта следует определять вид нестационарного торгового объекта, местоположение и размер площади места размещения нестационарного торгового объекта, специализацию, период размещения и иные необходимые параметры.
5. Пункт 1 ст.552 ГК РФ следует дополнить положением о том, что передача права на такой земельный участок является основанием для перехода к новому собственнику здания, сооружения или другой недвижимости прав и обязанностей по договору аренды и осуществляется по правилам о передаче договора.
Это позволит исключить взыскание с покупателя недвижимости неустойки, предусмотренной договором аренды земельного участка с предыдущим собственником.
6. Моментом перехода прав на земельный участко при приобретении находящегося на нем здания или сооружения должен служить момент регистрации перехода права собственности на недвижимость, что не противоречит норме п.2 ст.389.1 ГК РФ, в качестве общего правила связывающей переход требования к цессионарию с моментом заключения договора, на основании которого производится уступка, и допускающей установление иного момента в силу закона или договора.
Следует закрепить регистрацию перехода права собственности на недвижимость в качестве момента перехода прав представляется, поскольку с этим фактом связывается возникновение обязанности у покупателя здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который используется продавцом по договору аренды, по внесению арендной платы, несмотря на отсутствие заключенного между собственником земельного участка и покупателем недвижимости договора аренды земельного участка).

Определение права аренды земельных участков и обязанности участвующих в его реализации сторон

Права арендатора земельного участка закреплены арендным договором. Соглашение не может содержать пунктов, противоречащих нормам действующего законодательства. Например, в нем запрещено указывать то, что продукция, плоды, доходы, полученные арендатором в результате использования земли, не являются его собственностью, так как это прямо противоречит ст.606 ГК РФ.

Право аренды земельного участка, если говорить кратко, это возможность арендатора пользоваться землей, владеть ей.

Одновременно с предоставлением правомочий, на субъекта возлагаются и обязанности. За их неисполнение, часто, арендным договором предусматривают ответственность.

Право аренды делят на 2 вида: пользования и владения. В первом случае арендатор может лишь использовать участок в соответствии с назначением, определенным соглашением, получать при помощи него продукцию, плоды или доход.

Если же добавляется право владения, то гражданин или организация уже может распоряжаться объектом, в рамках арендного договора, например, изменять некоторые характеристики или передавать во временное пользование третьим лицам.

Составляя договор аренды земельного участка важно уделить максимальное внимание правомочиям и обязанностям сторон.

Это поможет избежать разногласий между арендатором и арендодателем, которые могут возникнуть в условиях неопределенности. За помощью в подготовке документа рекомендуем обратиться к нашим юристам.

Специалист составит договор аренды земельного участка, учитывая индивидуальные потребности клиента, соблюдая нормы действующего законодательства.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Субъекты

Субъектами права аренды земельного участка являются арендодатель и арендатор. Первый предоставляет право пользования (и/или владения) объектом, а второй получает этот сервитут.

Стороны правоотношений указывают в арендном соглашении. Как правило, арендодатель может передать объект в аренду, если сам обладает правомочиями на этот участок, такими как право:

• собственности;
• временного пользования;
• бессрочного владения.

Надо отметить то, что если арендатор владеет объектом по праву временного или бессрочного пользования, то при передаче участка в аренду (на практике такие ситуации называют субарендой), он обязан получить на это письменное разрешение от владельца имущества.

Субъектами правоотношений могут быть физические, юридические лица, а также представители органов власти, например администрация.

Обратите внимание! Единоличный собственник надела может распоряжаться им по своему усмотрению, в рамках действующего российского законодательства. Он вправе передать землю в аренду, продать ее, подарить, завещать и др. Получать разрешения на осуществление рассматриваемых действий ни от кого не нужно.

Возникновение права аренды земли

Право аренды земельного участка возникает в результате заключения сторонами договора. Соглашение составляют с учетом норм гражданского и земельного законодательства.

Право аренды земли, переданное арендатору на срок 1 год и более, подлежит обязательной государственной регистрации. Это же правило применяется к ситуациям, когда хотя бы одним из субъектов является юридическое лицо.

Арендный договор в обязательном порядке должен включать в себя существенные условия, регламентированные законодательством. Важно подробно описать передаваемый во временное пользование участок. Если в соглашении нет конкретной информации об объекте, то считается, что договор не заключен.

Пример из практики

Лавренов К.Р. передал в краткосрочную аренду земельный участок Власову Т.Т. сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации периода. Стороны договорились о том, что арендатор будет вносить арендную плату ежемесячно в размере 10 тыс. рублей.

С 5-го по 8-й месяц (3 платежных периода подряд) Власов не внес арендную плату. Собственником подано исковое заявление в суд о взыскании задолженности.

Судья ознакомился с материалами дела и выяснил, что исходя из описания предмета правоотношений, регламентированного договором аренды, невозможно понять, о каком именно объекте идет речь. В соглашении не было информации о площади надела, его месторасположение, кадастровом номере.

В договоре говорилось лишь о том, что арендодатель передает во временное пользование арендатору земельный участок за ежемесячную плату.

Суд пришел к выводу о том, что договор аренды, в соответствии с которым истец требует взыскать задолженность с ответчика, не заключен. Иск не подлежит удовлетворению.

Еще одним существенным условием арендного соглашения является арендная плата. Договором рекомендуется утвердить не только ее размер, но и порядок внесения, с указанием платежного периода и схемы перечисления денежных средств.

Если в договоре нет информации об арендной плате, то такой соглашение может быть оспорено в суде, как недействительное.

По общим правилам, договор аренды, заключенный на срок более 1 года подлежит обязательной государственной регистрации. Но, если стороны не осуществили регистрационные действия, то соглашение все равно не может быть признано недействительным. К такому выводу пришел Президиум ВАС.

Образец заявления Договор аренды земельного участка в 2023 году

Права и обязанности сторон

Договором аренды земельного участка регламентируют права и обязанности субъектов правоотношений.

Соглашением нельзя предусматривать положения, которые прямо противоречат нормам действующего законодательства.

Например, арендодатель не вправе запрещать арендатору пользоваться продукцией, плодами и доходами, полученными в результате использования арендуемого земельного участка. Если подобное условие присутствует в договоре, то он считается недействительным.

Если вы обладаете правомочиями в отношении земельного надела, но считаете, что арендодатель, сдавший вам объект в аренду, нарушил ваши права, рекомендуем обратиться за консультацией к нашим юристам. Специалист окажет активное содействие в защите законных прав клиента.

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Арендодателя

Арендным договором устанавливаются правомочия и обязанности арендодателя. В их перечень входит:

• требование от арендатора исполнения финансовых обязательств, предусмотренных соглашением;
• контроль целевое использование объекта;
• требование возмещения убытков, возникших по вине арендатора в результате действий, которые привели к ухудшению качества земли или экологической обстановки;
• настаивание на досрочном прекращении правоотношений в случае нарушения условий договора;
• приостановление действия лиц, которые ведутся на участке с отступлением от утвержденных договоренностей.

Договором устанавливают обязательства владельца участка, предоставившего его во временное пользование.

Согласно содержанию документа, арендодатель обязан:

Передать земельный участок арендатору в срок, оговоренный сторонами;

Гарантировать отсутствие права пользования объектом третьих лиц;

Не совершать действия, препятствующие доступу арендатора к участку или его использованию по целевому назначению.

Конкретный перечень прав и обязанностей арендодателя устанавливают после обсуждения условий правоотношений и закрепляют договором.

Арендатора

По арендному соглашению в отношении земельного участка арендатор наделяется правами и обязанностями. Он вправе:

• пользоваться участком в соответствии с его целевым назначением;
• использовать по своему усмотрению продукцию, плоды и доход, полученный в результате использования объекта;
• настаивать на внесение изменений в соглашение, например касающихся изменения арендной платы, прекращения правоотношений;
• возводить на участке здания, сооружения, необходимые для нужд, не противоречащих целевому назначению;
• передавать объект третьим лицам, например, в субаренду или залог, но с письменного разрешения арендодателя и др.

Надо отметить, что по закону, арендатор имеет преимущественное право аренды, если на протяжении всего периода пользования участком надлежащим образом исполнял свои обязанности. Однако арендодатель может лишить вторую сторону такой возможности, закрепив условие в договоре.

Арендным соглашениям предусматривают обязанности арендатора:

• добросовестно исполнять арендные обязательства;
• использовать участок только по целевому назначению;
• содержать имущество в надлежащем состоянии;
• предпринимать действия, предотвращающие ухудшения качества участка;
• сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на объекте, в случае их наличия.

Права и обязанности арендодателя могут быть расширены. При их определении необходимо руководствоваться на нормы действующего законодательства.

Переуступка аренды

В соответствии со статьей 22 ЗК РФ, аренда земельных участков, а если быть точнее, арендные права и обязанности, могут быть переданы третьим лицам, например в качестве вклада в уставный капитал или паевого взноса. Получать разрешение арендодателя на это не нужно. Достаточно уведомить его о переуступке письменным извещением.

Переуступать право аренды земельного участка запрещено, если арендодатель не допускает такой возможности, о чем сказано в арендном соглашении.

Согласно ст. 22 ЗК РФ при переуступке заключать новый договор нет необходимости. Последующий арендатор будет пользоваться имуществом по условиям настоящего соглашения.

Важно! Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то переуступить права и обязанности можно лишь в том случае, если арендный договор заключен на срок 5 лет и более этого периода.

Прекращение аренды

• Права аренды прекращаются в двух случаях: истечение периода действия арендного договора, а также при условии досрочного расторжения соглашения.
• Стороны могут разорвать правоотношения в добровольном порядке путем заключения письменного соглашения или в ином порядке, предусмотренном договором.
• Если один субъект настаивает на прекращении аренды, а вторая не желает этого, то расторгнуть соглашения можно лишь в судебном порядке, при наличии оснований.

Судебная практика

С исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате к Доможирову К.Л. в суд обратился Кириенко Р.Д. Истец пояснил, что он и ответчик заключили договор аренды земельного надела сроком на 10 лет.

1. Соглашением предусмотрено ежемесячное внесение арендной платы в размере 8 тыс. рублей.
2. Последние 6 месяцев арендатор прекратил исполнять финансовые обязательства, из-за чего образовалась задолженность в сумме в 8 тыс. рублей.
3. Арендодатель неоднократно пытался урегулировать конфликт мирным путем.
4. Копии писем с требованием оплатить долг прилагаются.
5. Однако ответчик проигнорировал требования арендодателя.
6. В суде Доможиров заявил о том, что не признает образовавшийся долг, так как соглашение считается недействительным.
7. Ответчик пояснил, что договор аренды земельного участка не зарегистрирован надлежащим образом. В связи с этим, исковые требования к нему неправомерны.

Суд, рассмотрев дело, определил, что отказ от регистрации договора аренды не влечет его недействительность. Стороны обязаны исполнять обязанности, предусмотренные настоящим соглашением. Суд пришел к выводу о том, что исковые требования истца обоснованные и удовлетворил иск.

Частые вопросы

Кого называют свободным арендатором земли? +

Понятие «свободный арендатор земли» относится к далеким временам и пришло к нам из римского права. В настоящее время понятие свободный арендатор не имеет ничего общего с правом аренды.

Является ли арендатор правообладателем земельного участка? +

Правообладателем называют лицо, которое обладает каким-либо правом. В юридической практике различают право собственности, владения, пользования. Т.е. арендатор земельного участка является правообладателем.

Можно ли отказаться от права аренды земельного участка? +

Отказ от права аренды земельного участка осуществляется двумя способами: путем их продажи или расторжения договора аренды. Прекращение отношений осуществляется по согласию сторон или в судебном порядке, в случае нарушения второй стороной условий договора.

Заключение эксперта

Права и обязанности арендатора, а также арендодателя в отношении земельного участка, возникают после заключения договора аренды. По закону, арендатор может распоряжаться арендным правом.

В частности, рассматриваемому субъекту доступна передача данного права третьим лицам, например в залог, в качестве вклада в уставный капитал, паевого взноса, а также его продажа, если обратное не предусмотрено арендным соглашением или действующим законодательством.

Права и обязанности арендатора и арендодателя земельного участка. Сложное простыми словами

Аренда земельного участка (ЗУ) как действие, имеющее юридическую силу, устанавливается на основании договора гражданско-правового характера, регламентирующего последующие отношения, возникшие между сторонами.

Во избежание конфликтов между арендатором и арендодателем, требуется соблюдения положений, прописанных в договоре. Какие же права и обязанности арендатора и арендодателя подразумевает договор?

Права и ответственность сторон при составлении договора

Субъектом, передающим надел в распоряжение, к арендатору земельного участка, на основании положений статей 209, 608 ГК РФ может являться:

• физическое или юридическое лицо;
• орган местного самоуправления.

Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Передача прав осуществляется в сторону граждан и организаций. Договор аренды ЗУ составляется в свободной форме между физическими лицами. Если нанимающая сторона юридическое лицо или муниципальное образование – могут использоваться бланки типовых договоров.

После составления необходимо зарегистрировать договор аренды.

Одно из основных обстоятельств, формирующее принципы юридически значимых отношений между сторонами – чёткое и непротиворечивое определение интересов сторон, которое выражается в их правах и обязанностях контрагента.

Стоит иметь в виду, что установленные юридически отношения между сторонами определяют дальнейшие правомочия контрагентов, ограничивая их в нерегламентированных действиях и предписывая соблюдение санкционированных действий, в отношении друг к другу.

В пункт, отражающий полномочия контрагентов, входят те положения, которые предусматривают унифицированные виды использования земельного участка. Любое предпочтение, которое может предусматривать конкретная ситуация, может беспрепятственно вноситься в обозначенный пункт.

Те положения, которые не прописаны в документе, не допускают требования к исполнению, как со стороны граждан, так и должностных лиц.

Права и обязанности арендатора земельного участка

Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Всё, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения – принадлежит арендатору. Такие на данный момент правомочия арендатора земельного участка.

Арендатор земельного участка обязан осуществлять возмездное пользование землёй, с условием предоставления установленной оплаты собственнику.

Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:

По окончании срока действия найма, по требованию собственника он обязан привести участок в первоначальный вид. Действия, регламентированные для проведения тех или иных видов работ, определяются:

• положениями договора;
• законодательством РФ;
• категорией и целевым предназначением ЗУ.

Если необходимо продлить договор аренды, следует за 3 месяца до окончания его действия обратится к арендатору.

Отдельными положениями допустимо выделить и иные требования, которые арендатору требуется соблюдать. В их числе могут быть:

1. соблюдение санитарных, технических, противопожарных норм при проведении работ в пределах ЗУ.
2. Не препятствовать администрации или иным организациям населённого пункта, вести санкционированные муниципалитетом виды работ.
3. Не проводить деятельность, приводящую к порче плодородного слоя почвы или экологии окружающего контекста.

По усмотрению сторон могут вноситься любые пункты, предусматривающие санкционирование одних действий и запрещающих те виды деятельности, которые представляются недопустимыми с точки зрения контрагентов.

Права и обязанности арендодателя

Основной обязанностью лица, отчуждающего право пользования ЗУ, является сам факт передачи земельного имущества. Он должен предоставить свободу беспрепятственного использования участка.

После передачи земли, часть прав сохраняется за ним как за собственником, допуская контроль над действиями лиц, пользующимися наделом.

Он может входить на территорию, использующуюся по соглашению найма, курируя деятельность и выявляя нарушения.

Для того, чтобы стороны, осуществившие переход прав не испытывали дискомфорта от нерегламентированных проверок, целесообразно установить сроки, допустимые для посещений собственником.

При не исполнении установленных обязанностей, сторонам вменяется ответственность, которая допускает штрафные и иные санкции, вплоть до досрочного расторжения договора аренды и прекращения права пользования. Оно допускается:

1. по взаимному согласию;
2. односторонним решением;
3. в порядке судебного производства.

Целесообразно сформулировать положения, в которых определяются критерии применения тех или иных форм ответственности, соразмерных допущенным нарушениям.

На что арендатор земельного участка не имеет право?

• Так как наём ЗУ допускает ограниченные права на распоряжение недвижимостью, лицо, получившее право пользования не может проводить действия, допустимые только для собственника.
• В частности, недопустимо без согласия собственника:
• Кроме запрета на проведение самостоятельно гражданско-правых сделок, не допускаются действия, противоречащие закону.
• В их числе те, которые допускают нарушение имущественных прав собственника или снижают стоимость объекта в результате:

• не надлежащего ухода;
• применения ядохимикатов;
• нарушения санитарных норм и противопожарной безопасности.

При обнаружении совершения недопустимых действий и недобросовестного отношения арендатора к земельной собственности, помимо расторжения договора допускается судебное взыскание материального ущерба.

Все положения, которые требуется соблюдать сторонам при совместном владении ЗУ, определяются взаимно. Лица, определившие правила взаимодействия не могут выходить за рамки установленных правил.

Подробнее об аренде ЗУ читайте в нашем разделе.

ПОСЛЕДНИЙ шанс задать вопрос вопрос нашему лучшему юристу: Артему Комарову .

5. Аренда земельных участков (ст. 22 зк рф)

Аренда зем. участков
осуществляется только на основе договора.

Согласно ст.606 ГК
РФ по договору аренды арендодатель
обязуется предоставить арендатору
имущество за плату во временное владение
и пользование или во временное пользование.

В
соответствии с п.3 ст. 5 ЗК РФ арендаторы
земельных участков — лица, владеющие и
пользующиеся земельными участками по
договору аренды, договору субаренды.

Плоды, продукция
и доходы, полученные арендатором в
результате использования зем.участка
являются его собственностью.(выращенная
сх продукция, доходы от автостоянки)

Арендатор имеет
право по распоряжению:

1) вправе передавать
свои права и обязанности по договору
аренды третьему лицу — передача в
субаренду (в пределах срока договора
аренды), без согласия собственника, при
условии его уведомления.

Согласно ст.618 ГК
РФ если иное не предусмотрено договором
аренды, досрочное прекращение договора
аренды влечет прекращение заключенного
в соответствии с ним договора субаренды.

2) отдавать арендные
права в залог.

3) вносить арендные
права в качестве вклада в уставный
капитал хозяйственных обществ, товариществ
или паевого взноса в производственный
кооператив.

В
указанных случаях ответственным по
договору аренды земельного участка
перед арендодателем становится новый
арендатор земельного участка, за
исключением передачи арендных прав в
залог. При этом заключение нового
договора аренды земельного участка не
требуется (п.5 ст. 22 ЗК РФ).

ГК РФ не устанавливают
требования к арендаторам: им может быть
любое физическое и юридическое лицо,
ин. физ. и юрид. лица, и лица без гражданства
– с ограничениями, установленными ГК
РФ.

Арендодателем
может быть только собственник земельного
участка. Ранее землепользователи и
землевладельцы могли передавать зем
участки в аренду.

Сделки с недвижимым
имуществом подлежат обязательной гос.
регистрации. Но ГК РФ устанавливает
исключение: договор аренды и субаренды,
заключенные на срок до 1 года государственную
регистрацию не требует.

Срок аренды
существенным условием договора не
выступает.

Договор аренды
может быть заключен на определенный
срок или без указания в договоре
конкретного срока. Если договор заключен
на неопределенный срок, то каждая из
сторон вправе в любое время отказаться
от договора, предупредив об этом другую
сторону за три месяца. В законе и договоре
может быть установлен и иной срок (
ст.610 ГК РФ).

В соответствии со
ст.65 ЗК за земли, переданные в аренду,
взимается арендная плата, которая
является существенным условием договора.

Арендная плата
может устанавливаться в разных формах.
Твердая денежная сумма, выплата доли
прибыли, полученной в результате
использования арендованного зем.участка,
аренда здания в счет платы на аренду
зем. участка, вместо арендной платы
могут быть возложены затраты на улучшение
зем.участка (расчистка, осушение,
мелиоративные работы).

За
земли, переданные в аренду из государственной
и муниципальной собственности размер
арендной платы устанавливается в
соответствии с п.2 ст. 3 ФЗ «О введение в
действие ЗК РФ».

• При
  этом годовой размер арендной платы
  устанавливается в пределах:
• двух
  процентов кадастровой стоимости
  арендуемых земельных участков;
• трех
  десятых процента кадастровой стоимости
  арендуемых земельных участков из земель
  сельскохозяйственного назначения;
• полутора
  процентов кадастровой стоимости
  арендуемых земельных участков, изъятых
  из оборота или ограниченных в обороте.
• Права и обязанности
  сторон

Основная обязанность
арендодателя – предоставить арендатору
зем.участок в состоянии, соответствующем
условиям договора и целевому назначению
земли в установленный договором срок.

Если этого не было сделано то арендатор
вправе потребовать либо передачи участка
в надлежащем состоянии и возмещения
убытков, причиненных задержкой исполнения,
либо расторжения договора и возмещения
убытков, причиненных его неисполнением
(ст.611 ГК РФ)

Арендодатель
обязан также предупредить арендатора
о всех правах третьих лиц на сдаваемый
им в аренду зем.участок – сервитуте,
праве залога и других, т.к. факт передачи
имущества в аренду по закону не является
основанием для прекращения или изменения
таких прав (ст.613 ГК РФ)

Неисполнение
арендодателем этой обязанности дает
арендатору право требовать либо
уменьшения арендной платы, либо
расторжения договора и возмещения
убытков.

Арендатор обязан пользоваться зем.участком в соответствии
с его целевым назначением и условиями
договора аренды. Он обязан также
поддерживать зем.участок в надлежащем
состоянии и нести расходы на его
содержание (если иное не установлено
договором)

Переход права
собственности на сданный в аренду
зем.участок к другому лицу не является
основанием для изменения или расторжения
договора аренды.

В случае смерти
гражданина, арендующего зем.участок,
его права и обязанности по договору
переходят к наследнику, если законом
или договором не установлено иное.

Арендодатель не
вправе отказать такому наследнику во
вступлении в договор на оставшийся срок
его действия, за исключением случаев,
когда заключение договора было обусловлено
личными качествами арендатора (ст.617 ГК
РФ)

При прекращении
договора аренды арендатор обязан вернуть
зем.участок в том состоянии, в котором
он его получил, или в состоянии,
обусловленном договором.

Если он
своевременно не освобождает участок,
арендодатель вправе требовать арендной
платы за все время просрочки, а если
просрочкой причинены убытки – то и их
возмещения.

Договором аренды может быть
предусмотрена неустойка за несвоевременный
возврат зем.участка

С 1 марта 2015 года
вступила в силу ст. 39.8 ЗК РФ, устанавливающая
особенности договора аренды земельного
участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности:

Пункт
4. Договор аренды земельного участка,
находящегося в государственной или
муниципальной собственности и
расположенного в границах береговой
полосы водного объекта общего пользования,
заключается при условии обеспечения
свободного доступа граждан к водному
объекту общего пользования и его
береговой полосе.

Заключенный с юридическим лицом
в целях ведения дачного хозяйства
договор аренды земельного участка,
находящегося в государственной или
муниципальной собственности, должен
предусматривать обязанность указанного
юридического лица обеспечить подготовку
в отношении такого земельного участка
проекта планировки и проекта межевания
территории, а также проведение кадастровых
работ, необходимых для образования
земельных участков в соответствии с
утвержденным проектом межевания
территории.

Договор аренды земельного участка,
образованного из земельного участка,
предоставленного для комплексного
освоения территории, за исключением
случая предоставления земельного
участка некоммерческой организации,
созданной гражданами, для комплексного
освоения территории в целях индивидуального
жилищного строительства, должен
предусматривать обязательство сторон
договора аренды такого земельного
участка обеспечить осуществление
мероприятий по освоению территории (в
том числе строительство и ввод в
эксплуатацию объектов капитального
строительства) в соответствии с графиками,
содержащимися в договоре о комплексном
освоении территории, в отношении каждого
предусмотренного мероприятия с указанием
сроков начала и окончания проведения
соответствующих работ, а также
ответственность сторон за невыполнение
указанного обязательства и право сторон
на расторжение этого договора аренды
в одностороннем порядке в случае
невыполнения указанного обязательства.

1. Пункт
   8. Договор аренды земельного участка,
   находящегося в государственной или
   муниципальной собственности, заключается:
2. 1) на срок от трех до
   десяти лет в случае предоставления
   земельного участка для строительства,
   реконструкции зданий, сооружений, за
   исключением случаев, предусмотренных
   подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и
   пунктом 9 настоящей статьи;
3. 2) на срок до сорока
   девяти лет для размещения линейных
   объектов;
4. 3) на срок двадцать лет
   в случае предоставления гражданину
   земельного участка для индивидуального
   жилищного строительства или земельного
   участка в границах населенного пункта
   для ведения личного подсобного хозяйства;
5. 4) на срок от трех до
   пяти лет в случае предоставления
   земельного участка юридическому лицу
   для комплексного освоения территории
   или ведения дачного хозяйства;
6. 5) на срок, не превышающий
   срока действия договора аренды земельного
   участка, являющегося исходным, в случае
   предоставления в аренду земельного
   участка, образованного из исходного
   земельного участка, за исключением
   случаев, если земельный участок
   предоставлен юридическому лицу для
   комплексного освоения территории или
   ведения дачного хозяйства;

6) на срок до трех лет
в случае предоставления земельного
участка, на котором расположен объект
незавершенного строительства, для
завершения строительства этого объекта
либо на срок, указанный в пункте 9
настоящей статьи (на оставшийся срок
действия договора аренды при изъятии
для гос. или муниц.

нужд), в случае, если
право собственности на объект
незавершенного строительства приобретено
по результатам публичных торгов по
продаже этого объекта, изъятого у
собственника в связи с прекращением
действия договора аренды земельного
участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности;

• 7) на срок действия
  охотхозяйственного соглашения в случае
  предоставления земельного участка
  лицу, с которым заключено охотхозяйственное
  соглашение;
• 8) на срок действия
  концессионного соглашения в случае
  предоставления земельного участка
  лицу, с которым заключено концессионное
  соглашение;
• 9) на срок, не превышающий
  оставшегося срока действия договора
  аренды земельного участка, досрочно
  прекращенного в связи с изъятием такого
  земельного участка для государственных
  или муниципальных нужд, но не менее чем
  на три года в случае предоставления
  лицу земельного участка взамен земельного
  участка, право аренды на который
  прекращено в результате изъятия такого
  земельного участка;
• 10) на срок, превышающий
  не более чем на два года срок действия
  лицензии на пользование недрами, в
  случае предоставления земельного
  участка для проведения работ, связанных
  с пользованием недрами;
• 11) на срок от трех до
  сорока девяти лет в случае предоставления
  земельного участка для сельскохозяйственного
  производства, за исключением случаев,
  предусмотренных подпунктом 12 настоящего
  пункта;
• 12) на срок не более чем
  три года в случае предоставления
  земельного участка гражданину для
  сенокошения, выпаса сельскохозяйственных
  животных, ведения огородничества;
• 13) на срок, не превышающий
  срока резервирования земельного участка
  для государственных или муниципальных
  нужд, в случае, если земельный участок
  зарезервирован для государственных
  или муниципальных нужд;
• 14) на срок реализации
  инвестиционного проекта в соответствии
  с инвестиционной декларацией резидента
  зоны территориального развития,
  включенного в реестр резидентов этой
  зоны, в случае, если земельный участок
  расположен в границах зоны территориального
  развития;
• 15) на срок действия
  решения о предоставлении водных
  биологических ресурсов в пользование,
  договора о предоставлении рыбопромыслового
  участка или договора пользования водными
  биологическими ресурсами в случае
  предоставления земельного участка лицу
  для осуществления деятельности,
  предусмотренной указанными решением
  или договорами;
• 16) на срок в пределах
  минимального срока и (или) максимального
  срока аренды земельного участка в
  случае, если федеральным законом
  установлены минимальный срок и (или)
  максимальный срок аренды земельного
  участка;
• 17) на срок до сорока
  девяти лет в случае предоставления
  земельного участка в аренду собственнику
  здания, сооружения, расположенных на
  таком земельном участке, или помещений
  в них, а также в иных случаях, не
  предусмотренных настоящим пунктом.

При заключении договора аренды
земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной
собственности, без проведения торгов
(за исключением случаев заключения
договора аренды с лицом, которым подана
единственная заявка на участие в аукционе
на право заключения договора аренды
земельного участка, с заявителем,
признанным единственным участником
аукциона, либо с единственным принявшим
участие в аукционе его участником) срок
этого договора устанавливается по
выбору арендатора с учетом ограничений,
предусмотренных пунктом 8 настоящей
статьи.

Пункт
15. Арендатор земельного участка,
находящегося в государственной или
муниципальной собственности, не имеет
преимущественного права на заключение
на новый срок договора аренды такого
земельного участка без проведения
торгов.

Что дает право аренды земельного участка определение сторон договора и их обязанностей | Принцип права+ – интернет журнал

Содержанием любого договора является объем прав и обязанностей сторон. Арендатор земельного участка, согласно ст. 22 ЗК РФ, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в т.ч.

отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды участка без согласия собственника этого участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости), согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Довольно сложной является квалификация ситуаций, когда у землепользователя нет определенных прав на землю.

Уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе принимать решения об изъятии земельных участков из землепользования отдельных лиц и предоставлять их в аренду другим лицам только в случае, если у фактического землепользователя отсутствуют предусмотренные законом права на землю. А, с другой стороны, и сегодня значительное количество землевладельцев надлежащим образом не оформили свои права на землю, в том числе из-за нестабильности законодательства, долгой процедуры оформления прав и т.д. Не исключено также, что если сегодня у того или иного владельца земельного участка нет соответствующего документа, то завтра он будет им получен. Считаем, к этой ситуации следует подходить дифференцированно.

Сами по себе договоры аренды, заключенные с такими землевладельцами-арендодателями, если они добросовестно владеют земельным участком, нельзя признавать недействительными только потому, что нет соответствующих документов.

При аренде участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в т.ч.

права и обязанности, указанные в ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных таким договором прав его арендатора не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором участка.

Арендатор вправе заложить право аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением банка. В данном случае при залоге права аренды и при его отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателям.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Арендодатель в таком случае несет гражданско-правовую ответственность за неисполнение договорных обязательств.

На основании ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору:

• * потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
• * удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• * потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение участка.

Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части (ст.

ГК РФ помимо названных предоставляет арендатору следующие права:

• * арендатор земельного участка вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.
• * передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем);
• * вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

Еще одно важное право, предоставленное арендатору ГК РФ, сформулировано так: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут совпадать. В сфере использования земли арендатор несет те же обязанности, что и собственник, владелец, пользователь.

Единственное отличие от собственника это то, что последний должен своевременно предоставлять в соответствующую администрацию установленные законодательством сведения (если администрация и арендодатель не одно и то же лицо), которые, в свою очередь, арендатор передает собственнику.

В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие обязанности:

• * своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ);
• * использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);
• * поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение в связи с этим расходов, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• * арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
• * переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
• * арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
• * имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

На основании ГК РФ арендодатель обязан:

• передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, соответствующие условиям договора и назначению участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. Если участок и принадлежности сопровождают определенные документы, то они также должны быть переданы арендатору;
• предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

Рекомендуем! Межевание земельного участка бесплатно по новому закону

Если арендодатель государственные или муниципальные органы, то он

• передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;
• содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;
• в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;
• возмещать по истечении, срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

• Арендодатель, на основании ст. 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор
• досрочно, если арендатор:

• * пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения участка либо с неоднократными нарушениями;
• * существенно ухудшает качество земель;
• * более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст. 614 ГК РФ).

Помимо предусмотренных законодательством, в договор могут быть включены дополнительные гарантии его исполнения и ответственность за неисполнение как арендатором, так и арендодателем. Сделать это можно на основании норм ГК РФ, регулирующих обеспечение исполнения обязательств и ответственность за их неисполнение.

Содержание договора аренды земельного участка и его особенности

В договоре аренды земельных участков три условия следует считать существенными: объект, срок и арендную плату.

Договор должен содержать сведения о местоположении участка, его кадастровых данных, площадь земли, другие сведения, позволяющие точно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду. К договору аренды должен быть приложен план земельного участка.

Срок договора аренды и его значение. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (бессрочно).

Договор аренды может быть заключен на определённый срок или без указания на него, т.е. на неопределённый срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок.

Законом могут быть установлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков. (Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем 1 год).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды. Своевременное внесение платы является одной из основных обязанностей арендатора.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством РФ, органом гос. власти субъекта РФ или органом местного самоуправления соответственно.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в договоре аренды земельного участка.

права и обязанности сторон договора аренды земельного участка

Содержание прав и обязанностей арендатора и арендодателя по договору аренды земельного участка в общем виде определено в гл. 34 ГК РФ.

Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению участка, со всеми его принадлежностями и документами, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду участка, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Арендодатель освобождается от этой ответственности только в случае, если недостатки были оговорены им при заключении договора, были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра (ст.

612 ГК РФ). При этом следует учитывать и специфические правила ст. 37 ЗК РФ.