Как открыть торговый центр

Как открыть торговый центр

16 МИН

УК ТЦ: как открыть бизнес в торговом комплексе

Отрицание, торг, депрессия, принятие условий управляющей компании. Владелица косметологического салона Екатерина рассказала, как новому бренду снять помещение в крупном ТЦ и почему на это стоит решиться.

Почему выбрали торговый центр

Основная наша услуга — авторский массаж лица. И всё меню составлено с упором на то, чтобы не травмировать кожу, чтобы девушка сразу же красивая, сияющая шла куда-то на свидание. Это достаточно быстро и доступно, по сравнению с косметологией.

Задумка была в том, чтобы массаж лица стал частью бьюти-рутины, как маникюр. Составляя бизнес-план, посчитали: нужно 10 человек в день, чтобы уходить в какой-то плюс. А когда открываешься в торговом центре, это хоть какая-то гарантия того, что у тебя будет поток. Да и клиенту удобно, он думает: «Заеду на массаж, а ещё я там смогу покушать, купить какую-то косметику, забежать в «Зару»». В ТЦ можно быстро сделать сразу несколько вещей, это идеальный для нас формат.

Как договаривались с ТЦ

Мы выбирали центр с учётом того, куда ходим сами и где видим целевую аудиторию. В ТЦ может быть 1 миллион человек в день, но это вообще не твои клиенты. Начали узнавать, сколько стоит аренда, и уже на первом этапе поняли, что здесь история не стандартная: «пришёл, снял помещение — открывайся». Ты должен доказать, что твой бизнес интересный, что у тебя есть хоть какой-либо потенциал.

Практически у каждого ТЦ есть своя форма заявки, где нужно указать, есть ли у тебя уже какие-то точки, какой оборот или на какой оборот ты рассчитываешь. Ты составляешь презентацию и защищаешь свою бизнес-идею. У некоторых ТЦ это происходит в формате «Подгрузите форму на сайте» без какого-либо фидбека.

Если ты проходишь дальше, с тобой связывается менеджер, рассказывает все условия. В любой момент можно спросить цифры, какие тебе интересны: проходимость и так далее. Больше определённой суммы мы бы не потянули. Примерно просчитали метраж, нам предложили 2-3 помещения.

Потом начинается всё самое интересное. Ты сразу должен подписать письмо о намерении. Это бумажка, в которой указано, какую арендную ставку тебе даёт ТЦ, и сроки прописаны. В ТЦ (не знаю, во всех или только в крупных) ты сразу договариваешься о трёх датах: первая дата, не позднее которой ты заключаешь договор, вторая дата — не позднее которой принимаешь помещение, третья — открытие.

У нас не было тогда юрлица, это стало огромной проблемой. В письме о намерении был указан крайний срок подписания договора аренды, который мы не смогли соблюсти, потому что не получилось быстро зарегистрировать бизнес. Мы были уверены, что открыть юрлицо — это 3 дня. А у нас это заняло месяц где-то.

Потом возник вопрос с юридическим адресом. Мы просили гарантийное письмо о том, что после регистрации юрлица с нами заключат договор аренды, и этот адрес мы сможем использовать как юридический. Они не согласились. Наш менеджер сказал, что такой практики у ТЦ нет. То есть какие-либо документы они подписывают с уже с зарегистрированным юрлицом. В принципе, большинство предпринимателей могут решить эту проблему очень просто: генеральный директор указывает свой домашний адрес как юридический.

Потом был ужас, потому что ТЦ стал повышать цену, причём значительно: якобы появился другой арендатор, который готов заплатить больше. Но в итоге мы сбили до первоначальной стоимости, и всё стало нормально.

За что платили «на входе»

Аренда платится ежемесячно, и вопрос денег — это то, что становится очень большим сюрпризом, когда в первый раз заходишь в ТЦ. Крупные ТЦ садятся на твою выручку. Для меня это было: «Что? В смысле?!». В нескольких торговых центрах, в которые мы обращались, система такая же и процент одинаковый, 15% они забирают. Например, 100 000 рублей ты платишь за аренду и заработал миллион. 15% от миллиона — это 150 000. Поэтому к 100 тысячам аренды ты должен доплатить ещё 50 000.

К той арендной ставке, которую тебе озвучивают, добавляется маркетинговая часть, эксплуатационная часть, обязательные коммунальные платежи. Плюс, с тебя берут большой обеспечительный платёж — в качестве гарантии отдаёшь деньги ещё за 3 месяца аренды. Гипотетически можно сделать [вместо этого] гарантийное письмо; мы пытались, но выяснили, что ООО до года получить его от банка довольно сложно.

Когда письмо о намерении подписано, тебя передают в руки юристу. Лучше не пытаться вести переговоры или обжаловать какие-то пункты договора, чтобы не затягивать процесс.

Тебе предлагают на выбор 2 вида договора: либо долгосрочный на 3 года, либо краткосрочный на 11 месяцев. Краткосрочный договор ты не можешь расторгнуть, долгосрочный можешь со штрафом в размере твоего обеспечительного платежа — 3 аренды.

Потом тебя передают в службу эксплуатации, которая контролирует и согласовывает все ремонтные работы и допускает помещение к открытию.

Ты понимаешь, что у тебя есть 2-3 недели, чтобы сделать ремонт, открыться, найти сотрудников и вообще запустить свой бизнес

Как делали ремонт

После подписания договора дают 2-3 недели арендных каникул. Но это не каникулы: льгота действует на базовую ставку, а эксплуатационную часть и коммуналку все равно нужно платить. Ты принимаешь помещение, тебе дают ключ, и назначена дата Х. Если открываешься позднее, платишь огромный штраф.

Ты понимаешь, что у тебя есть 2-3 недели, чтобы сделать ремонт, открыться, найти сотрудников и вообще запустить свой бизнес. Может, мне показалось, но в ТЦ будто делают всё возможное, чтобы ты в этот день не запустился.

Когда только заходишь на объект, приводишь своих строителей, выясняется, что проще взять бригаду, которая на короткой ноге с ТЦ (и стоит, наверно, в 2-3 раза дороже), иначе успеть к открытию невозможно. На каждый въезд на территорию, каждую покраску должны быть оформлены специальные разрешения с печатью. Пронос-вынос любого оборудования — тоже лишний геморрой. Плюс, должны быть специальные лицензии у строителей. Ну, короче, мы сразу поняли, что нужно быстро реагировать и брать их бригаду.

Больше всего времени занимает не ремонт, а этапы согласований с управляющей компанией. Ты должен получить «ок» на свои дизайн-проекты и всё-всё-всё. Для этого, помимо красивых картинок интерьера, нужно подготовить архитектурный проект с чертежами и схемами всех строительных работ.

Мы знали, какие коммуникации нам понадобятся, какая мощность потребуется. Ну, вода — одна раковина, устройств по сути никаких. И вот начинается: «Вам обязательно нужно. », когда приходят пожарники или местные электрики, которые тоже принимают твоё помещение. «Обязательно нужно пересобрать щиток», или «усилить мощность», или ещё что-то. И ты задаёшься вопросом: «Тут был прежний арендатор, он работал с этой мощностью и с этим щитком, всё было в порядке, а тут обязательно нужно его пересобрать!». Но у тебя нет никакого выхода.

Как прошло открытие

Всё время мы узнавали, что нам нужно согласовать наше открытие ещё с кем-то. С пожарником, с электриком, со службой эксплуатации и так далее.

Например, за сутки до дня Х к нам приходит пожарник и говорит: «Ой, у вас тут чё-то с пожаркой, я вас не открою». И нужно снова платить, чтобы нам в виде исключения быстро починили пожарку. Или ты открываешься в понедельник, а в субботу вечером выясняешь, что без вывески тебя не откроют. Причём нам сказал это прораб, который несколько недель вёл наш проект: «Вы что, не делаете вывеску? Да вас не откроют». И мы быстро искали, кто нам (по сути за ночь) сделает вывеску. Мы обзванивали всех, и нам говорили: «Девочки, вы чё, выжили из ума? За одну ночь? Это 3-4 дня — самый минимум». Мы в итоге сделали тоже через подрядчика ТЦ.

За несколько дней до открытия ты должен проинформировать начальника службы эксплуатации ТЦ о готовности. И к его приходу должно всё работать. Но у нас не было ни косметологов, ни администраторов, ничего. Стены час назад покрасили, на дорогих зеркалах были трещины (подарок от строителей), которые мы пытались заклеить бумажными наклейками.

И вот приходит мужчина, очень злого, естественно, вида. В рубашке, со своей свитой, внушающий большой страх. И говорит: «Тут у вас не готово, тут у вас не готово, где у вас то, на чём вы работаете? Нет, я вас не открою». В этот момент мне хотелось всё бросить и пойти домой. Единственная мысль, которая крутилась у меня в голове: «Зачем я во все это ввязалась?». На глазах уже наворачивались слезы, а друзья пытались приободрить шутками на тему штрафа и недавнего падения доллара.

И потом этот мужчина говорит: «Я приду через час. У вас косметология. Вот на чём вы работаете, где у вас крем? Ну, где у вас администратор, поставьте администратора». Намекает, что надо хотя бы создать видимость работы. Необязательно принимать клиентов, но в день открытия должна работать касса и ты должен быть открыт. Потом он опять приходит, говорит: «Ну-у-у-у, конечно, с натяжечкой», и пропускает. И ты считаешься открытым.

Мы продолжали набирать персонал, и первую неделю, даже первый месяц, у нас было шаром покати.

В целом, ты забываешь вообще обо всём, через что прошла за последние 2 недели, когда у тебя уже в первый день есть клиент

Как работать по правилам ТЦ

Когда нужно было подписывать договор, мы сидели втроём: один открывает, я подписываю, третий ставит печати. Это реально был конвейер — сотни страниц и огромная куча правил. Вывод из них один — ты зависишь от ТЦ вообще во всём.

Ты не можешь открыться на минуту позднее, иначе штраф. Несколько раз наши администраторы опаздывали или менялись графиками, но забывали об этом. На каждом участке стоит охрана и всё это контролирует. Они просто приходят в 10:05, фотографируют — ты закрыт. Тебе приносят потом акт о нарушении, платишь штраф — 500 долларов. Начальник охраны сказал, что штраф может прийти и через восемь месяцев: «Ждите, что решит управляющая компания». И закрываться тоже не имеешь права раньше. Если центр работает 31 декабря, то ты тоже должен.

Ты всё должен согласовывать, каждый свой чих: что-то наклеить, поставить экран. Все работы делать после закрытия. В договоре написано (я так смеялась): «Ни при каких обстоятельствах не принимать товар в рабочие часы ТЦ». Самое интересное, что если у тебя нет разрешения, то ты в принципе после закрытия ТЦ не имеешь права там находиться.

У тебя всё завязано на них. Даже клининг — в договоре прописано, что регулярно должна производиться уборка помещения, мусор — сортироваться и в определенные часы забираться. Ты можешь взять их клининг-службу, которая стоит дороже, и она соблюдёт эти все правила и может приходить в удобное для тебя время. Но ТЦ тебя не ограничивает: можно пригласить и свою службу, но каждый день придётся получать разрешения, пропуск на вход и выход, а убираться можно только в нерабочие часы торгового центра.

Ты не можешь раздавать флаеры, потому что в ТЦ есть своя служба, которая за 8 тысяч в день раздаёт их по согласованию. У нас администратор, очень инициативная, стоит с корзиночкой со скидками. Мы ей «прочертили» невидимую линию и сказали: ты можешь стоять в студии у входа и призывать клиентов, но не можешь выходить [в холл], потому что сразу прибежит охранник и скажет: «Вы тут несанкционированно что-то раздаёте». Никакие щиты вроде «Happy hour!» тоже нельзя поставить, а двери всегда должны быть открыты.

Нельзя, чтобы музыка была громче фоновой музыки в ТЦ. Захотели на День святого Валентина шарики — ты это согласовываешь. Чтобы шампанское было — ты об этом пишешь: «Всё под мою ответственность». Ты не можешь ставить микроволновки и разогревать еду. Сотрудникам нельзя есть на лавках ТЦ. У нас они в подсобке едят или идут в кафе. Правил просто куча, и всё — 500 долларов, 500 долларов за каждый чих.

На днях приносят нам бумажку о том, что завтра будет вместе с Роспотребнадзором проверка всех помещений в связи с коронавирусом. У всех должны стоять огромные дезинфекторы воздуха по 20 тысяч и бесконтактные термометры. Мы это всё закупили, а потом оказалось, что никакой проверки не будет, а ТЦ нужна только эта бумажка, где ты написал: «Да, я проинформирован, и у меня все это есть» и подписался, что на тебе ответственность, чтобы ТЦ эту бумажку либо у себя сложил, либо в Роспотребнадзор сдал. Теперь у нас есть бесконтактные термометры и вот эта штука, которую некуда поставить. И ещё, как выяснилось, медицинское оборудование не подлежит возврату.

Изначально каждая такая мелочь была как что-то суперстрашное: ничего нельзя! В итоге оказывается, что многие вещи делать можно, просто ты это согласовываешь.

Как открыть торговый центр, не имея опыта?

В 2007 году в рамках диверсификации бизнеса мы начали присматриваться к активам, которые не требовали столь внимательного отношения к операционным процессам, как наш основной бизнес по производству мостовых конструкций. В менеджменте есть такой показатель – количество времени, потраченного на управление. Так вот, на управление ТЦ не нужно тратить много времени. В этом плане торговые активы оказались наиболее интересны.

В какую сумму вам обошелся проект торгового центра «Монпансье»?

3,5 млрд рублей. Это планируемые траты, сумму мы просчитали изначально.

Использовались ли кредитные средства?

Ни один серьезный проект невозможно реализовать без привлечения кредитов. Мы взяли 1 млрд. рублей на 10 лет у Западно-Сибирского банка Сбербанка России.

В какие сроки вы планируете окупить проект?

В 2007 году сроки окупаемости «Монпансье» оценивались в 4-4,5 года. Сейчас мы рассчитываем на 7-8 лет с учетом достаточно серьезной волатильности рынка. Еще в начале года никто не мог предположить, что на рынке будет не комфортная обстановка для инвесторов, нестабильность с кредитными ставками, курсом доллара. Надеюсь, что все это скоро пройдет, а торговый центр останется.

Собираетесь ли вы корректировать арендные ставки в связи со сложной экономической ситуацией?

Арендная плата состоит из двух частей – базовой ставки и процентной части с оборота. У нас большинство ставок зафиксировано в долларах. Пересматривать их мы пока не планируем. Возможно, если к нам обратятся партнеры, особенно «столпы», на которых держится ТЦ – Prisma, «Мираж Синема», «Макдональдс», «Дети», «Детский мир» – то в процессе переговоров мы рассмотрим возможность уменьшения ставок. Сейчас мы говорим о фиксации некоего коридора колебаний доллара.

В Приморском районе открыто много торговых центров, чем вы рассчитываете привлекать посетителей?

У людей есть потребность ходить в торговые центры не просто за покупками, а для того, чтобы провести время и получить удовольствие. В разработке концепции участвовала компания JLL, которая, следуя мировой тенденции, посоветовала нам включить в комплекс развлекательную составляющую. Жители крупных городов устали тратить время на дорогу, пробки и хотят проводить досуг недалеко от дома, поэтому помимо магазинов здесь есть кинотеатр, рестораны, скоро откроется фитнес-центр. «Монпансье» во многом ориентирован на семью, где есть дети, у нас работает детский развлекательный центр, игровые комнаты, по выходным с детьми играют аниматоры, вскоре откроется контактный зоопарк. По-моему, получилось неплохо, хотя я могу быть предвзятым, так как говорю о своем детище.

Задействовали ли вы свое производство при строительстве ТЦ?

Часть материалов, в частности гипсокартон и штукатурные смеси мы поставляли со своего завода.

Собираетесь ли тиражировать опыт?

Пока опыт понравился, посмотрим, какие он будет приносить доходы. Наиболее вероятные места для строительства аналогичных проектов – Ставрополь и Петербург. Но будем рассматривать и другие города-миллионники.

Ольга Крыкова, специально для Retail.ru

Почему вы пришли именно в этот бизнес?

В 2007 году в рамках диверсификации бизнеса мы начали присматриваться к активам, которые не требовали столь внимательного отношения к операционным процессам, как наш основной бизнес по производству мостовых конструкций. В менеджменте есть такой показатель – количество времени, потраченного на управление. Так вот, на управление ТЦ не нужно тратить много времени. В этом плане торговые активы оказались наиболее интересны.

В какую сумму вам обошелся проект торгового центра «Монпансье»?

3,5 млрд рублей. Это планируемые траты, сумму мы просчитали изначально.

Использовались ли кредитные средства?

Ни один серьезный проект невозможно реализовать без привлечения кредитов. Мы взяли 1 млрд. рублей на 10 лет у Западно-Сибирского банка Сбербанка России.

В какие сроки вы планируете окупить проект?

В 2007 году сроки окупаемости «Монпансье» оценивались в 4-4,5 года. Сейчас мы рассчитываем на 7-8 лет с учетом достаточно серьезной волатильности рынка. Еще в начале года никто не мог предположить, что на рынке будет не комфортная обстановка для инвесторов, нестабильность с кредитными ставками, курсом доллара. Надеюсь, что все это скоро пройдет, а торговый центр останется.

Собираетесь ли вы корректировать арендные ставки в связи со сложной экономической ситуацией?

Арендная плата состоит из двух частей – базовой ставки и процентной части с оборота. У нас большинство ставок зафиксировано в долларах. Пересматривать их мы пока не планируем. Возможно, если к нам обратятся партнеры, особенно «столпы», на которых держится ТЦ – Prisma, «Мираж Синема», «Макдональдс», «Дети», «Детский мир» – то в процессе переговоров мы рассмотрим возможность уменьшения ставок. Сейчас мы говорим о фиксации некоего коридора колебаний доллара.

В Приморском районе открыто много торговых центров, чем вы рассчитываете привлекать посетителей?

У людей есть потребность ходить в торговые центры не просто за покупками, а для того, чтобы провести время и получить удовольствие. В разработке концепции участвовала компания JLL, которая, следуя мировой тенденции, посоветовала нам включить в комплекс развлекательную составляющую. Жители крупных городов устали тратить время на дорогу, пробки и хотят проводить досуг недалеко от дома, поэтому помимо магазинов здесь есть кинотеатр, рестораны, скоро откроется фитнес-центр. «Монпансье» во многом ориентирован на семью, где есть дети, у нас работает детский развлекательный центр, игровые комнаты, по выходным с детьми играют аниматоры, вскоре откроется контактный зоопарк. По-моему, получилось неплохо, хотя я могу быть предвзятым, так как говорю о своем детище.

Задействовали ли вы свое производство при строительстве ТЦ?

Часть материалов, в частности гипсокартон и штукатурные смеси мы поставляли со своего завода.

Собираетесь ли тиражировать опыт?

Пока опыт понравился, посмотрим, какие он будет приносить доходы. Наиболее вероятные места для строительства аналогичных проектов – Ставрополь и Петербург. Но будем рассматривать и другие города-миллионники.

Ольга Крыкова, специально для Retail.ru

санкт-петербург, девелопер, строительство для ритейла Как открыть торговый центр, не имея опыта?

Как построить большой торговый центр

Admin

В последние годы торговые центры перестали быть исключительно торговыми площадками, превратившись в полноценные места отдыха.

В этой статье мы расскажем, как построить торговый центр, начиная от составления бизнес-плана и заканчивая открытием объекта, и какова потенциальная прибыль.

Подготовка к строительству

В первую очередь нужно составить бизнес-план, учитывающий все аспекты строительства. Так, необходимо тщательно проанализировать рынок торговой недвижимости города, чтобы выявить наиболее перспективное направление, правильно определить формат и площадь объекта, разработать общую концепцию торгового комплекса.

Затем нужно выбрать земельный участок. Участок лучше подбирать в месте с хорошо развитой транспортной инфраструктурой – чтобы поблизости от вашего объекта были остановки общественного транспорта и станция метрополитена.

Кроме того, участок следует подбирать в той части города, для которой торговые центры являются наиболее дефицитными, что позволит снизить конкуренцию.

Предброкеридж

Предброкеридж – это предварительные переговоры с компаниями, являющимися потенциальными арендаторами площадей будущего ТЦ.

Основной целью проведения таких переговоров является анализ интереса к проекту со стороны потенциальных арендаторов, заключение предварительных соглашений о намерениях.

На этом же этапе может возникнуть необходимость внесения в проект комплекса и его концепцию изменений по требованию потенциальных арендаторов. Зачастую якорные арендаторы просят спроектировать отдельные входы, выходы на парковку, санузлы и так далее.

Строительство

Чтобы построить торгово-развлекательный центр в короткий срок и без неприятных сюрпризов нужно очень тщательно выбрать строительную компанию.

Это должна быть компания с большим опытом в строительстве подобных объектов и хорошей репутацией, что дает какие-никакие гарантии того, что работы будут выполнены качественно и в срок.

И даже если компания имеет безупречную репутацию, строительство необходимо контролировать, и если вы не можете делать то лично, вам потребуется доверенное лицо, человек, который будет проверять качество выполняемых работ, соответствие работ графику, вести учет строительных материалов и так далее.

Запуск и маркетинг

По завершении строительства и отделки потребуется некоторое время на подготовку объекта к запуску. Как правило, достаточно двух недель.

В течение этого времени арендаторы подготавливают свои площади, а владелец занимается маркетингом объекта – чтобы об открытии нового торгового комплекса знали как можно большее число потенциальных покупателей.

Также необходимо провести масштабную рекламную кампанию. Удачным шагом является проведение торжества по случаю открытия – масштабные мероприятия привлекают большое количество людей, и если торговый центр им понравится, они станут его постоянными клиентами.

Затраты и прибыль

Затраты

Итак, мы подошли к главному вопросу: сколько стоит построить торговый центр. Само строительство четырехэтажного торгового комплекса площадью в 3,6 тысячи квадратных метров (оптимальный формат для небольшого города) с учетом инженерных работ, внутренней и фасадной отделки, будет стоить 70 миллионов рублей (около 1 млн. долларов).

Маркетинговая кампания и торжественное мероприятие обойдутся еще в 1,5-3 миллиона рублей. Доход от аренды при средней стоимости в 7 тыс. рублей за 1 кв. метр в год – около 25,2 миллиона рублей.

Чистая прибыль

Чистая прибыль составит в среднем 50% от этой суммы, то есть порядка 12,6 млн. рублей в год. Срок окупаемости проекта с учетом затрат на текущий ремонт составит 5-7 лет.

Как видите, строительство торгового комплекса является дорогостоящим мероприятием, но высокая и относительно пассивная прибыль делают его отличным высокодоходным бизнесом.

Как открыть торговый центр на действующем рынке: процедура и разрешения

Для изменения статуса торговой площадки с рынка на торговый центр необходимо провести процедуру перехода, которая включает получение соответствующего разрешения на перевод объекта в другую категорию. Для этого требуется обратиться в орган муниципальной власти, который занимается выдачей разрешений на использование земельных участков и объектов недвижимости. Также может потребоваться проведение процедуры изменения целевого назначения земельного участка. При изменении статуса торговой площадки необходимо учитывать требования законодательства Российской Федерации и муниципальных правовых актов в отношении использования земельных участков и объектов недвижимости, а также получить необходимые согласования и разрешения от других компетентных органов.

Для перехода из статуса действующего рынка в торговый центр необходимо выполнить некоторые правовые формальности. Конкретно, необходимо:

Получить разрешение у муниципальных органов власти на изменение функционального назначения объекта недвижимости.

Пройти процедуру переоформления договоров аренды и/или собственности на объект недвижимости.

Позаботиться о том, чтобы объект соответствовал требованиям законодательства РФ для торговых центров.

Уведомить государственные органы о создании нового предприятия.

Исполнить нормативные требования по проведению работ и капитальному строительству, если такие они предполагают.

Для того, чтобы справедливо определить порядок действий в конкретном случае, необходимо обратиться к действующему законодательству РФ, изучить документы и включить судебные решения.