Как продать квартиру за криптовалюту

Как дистанционно продать квартиру в России и вывести деньги на европейский счет

Жилье в России, а вы в Европе. Личный опыт: как продать квартиру за рубли и законно вывести доллары в Европу через криптовалюту.

Наша подруга и клиентка Катя живёт в Латвии, она продала квартиру в Москве и вывела деньги на европейский счет. Это пошаговый разбор ее кейса, включая оплату налогов и легализацию денег на счету.

Кате помогали несколько специалистов и родственник в России: юрист-риелтор, налоговый консультант и менеджер сопровождения крупных сделок.

1. Катя договорилась с родственником, чтобы он оформил продажу в России по доверенности: приходил на личные встречи, ставил подписи
2. Юрист-риелтор оформил документы на сделку и зарегистрировал ее в Росреестре
3. Родственник купил в России криптовалюту за рубли и подарил их Кате
4. Кате продала криптовалюту уже в Латвии и вывела на латвийский счет в банке (легально, со всеми сопроводительными документами)

От выписки из квартиры до получения денег на латвийский счет прошло три недели. Давайте пройдемся по всем пунктам.

Чтобы продать квартиру, из нее обязательно выписаться. Есть два способа сняться с учёта.

Через МВД (по записи через Госуслуги)

Нужно заранее записаться на приём в МВД через госуслуги и подать заявление о снятии с регистрационного учёта. После проверки документов нужно прийти в МВД и в паспорт поставят штамп о выписке по старому адресу.

Через МФЦ (без записи)

Приходите в отделение «Мои документы» и заполняете заявление о снятии с регистрационного учета. Бланк дадут прямо на месте.

Катя выписалась, не выезжая из Латвии — все сделал родственник, на которого была оформлена доверенность.

Какие документы нужны, чтобы выписаться:

• нотариально заверенная доверенность на человека, который выпишет вас из квартиры;
• нотариально-заверенный перевод доверенности на русский, в случае, если доверенность делалась в Европе не на русском языке
• апостиль на нотариально-заверенный перевод, он подтверждает подлинность документа

Екатерина оформляла доверенность в Латвии у нотариуса, сразу на русском языке, после апостилировала у другого нотариуса. И отправила доверенность в Россию почтой.

Что может пойти не так?

Может понадобиться оригинал российского паспорта.

У Кати попросили паспорт РФ для выписки из квартиры. Было два варианта: отправить его через знакомых в Москву или службой доставки Латвии.

Доставка везла бы паспорт месяц — слишком долго. Поэтому Катя передала документы через друзей: сначала в Баку через срочный DHL, а оттуда — самолетом в Москву в их багаже.

Есть ещё варианты для отправки документов в Россию:

• через друзей, , , ,
• местной почтой.

Сколько заняло времени

Доставка документов в России заняла неделю, а ещё неделю шёл процесс выписки.

Риелтора Катя нашла просто в гугле, комиссия за сделку составила 2%.

Те люди, которые в итоге квартиру купили, посмотрели ее в тот же день, когда было вывешено объявление. Договорились о цене они еще через 4 дня.

По словам Кати, рынок недвижимости, по крайней мере в Москве, сейчас очень живой: люди, которые не уезжают, ищут, куда вложить деньги, и приобретение квартир — очевидный шаг.

На что обратить внимание

С риэлтором необходимо составить договор и прописать гонорар. Часто в таких договорах есть пункт, что даже если вы найдёте покупателя самостоятельно, то всё равно заплатите фиксированную сумму.

Обратите внимание на пункты договора, которые будут описывать разный исход событий.

1 марта 2022 года вышел указ Прездента РФ: если вы живете в недружественной стране, то не имеете право распоряжаться своим имуществом в России. Уже 22 марта 2022 указ отменили.

У Кати проблем не возникло, потому что квартира была оформлена на родственника, который находится в России.

Сделку проводили в Сбербанке через услугу «Безопасный счет»: деньги на счету заморожены до регистрации продажи в Росреестре. Это безопасный способ перевода денег.

Счёт открывается за 15 минут, цена вопроса — 3400 рублей. Самое главное, что это можно сделать онлайн.

Какие нужны документы

• свидетельство о регистрации права собственности,
• кадастровый паспорт,
• технический паспорт,
• выписка из ЕГРП,
• форма №9

Документы могут меняться, точный список можно уточнить у риелтора.

Сколько заняло оформление сделки

9 дней от регистрации до поступления денег на счёт.

Из-за плотной записи в банках, сделку пришлось ждать 4 рабочих дня, регистрация заняла 3 рабочих дня, а еще через 2 дня деньги от продажи поступили на личный счёт.

Что может пойти не так?

Если недвижимость оформлена на вас и вы не в России, то потребуется нотариально заверенная и апостилированная доверенность, а также нотариальный перевод к ней. Как и с выпиской из квартиры.

Итак, что делаем на этом этапе:

• Выписываемся из квартиры, оформляя доверенность и отправляем свой паспорт РФ.
• Продаём квартиру через риелтора
• Проводим сделку через банк
• Получаем рубли на счет в Сбербанке

Родственник Кати на вырученные деньги купил в России криптовалюту, затем отправил ее на Катин кошелек. А Катя продала криповалюту на бирже за доллары и вывела их на свой счёт в Латвии.

Чтобы вывод долларов с биржи на карту прошел гладко, нужно учесть несколько деталей.

Узнать, какие налоги нужно будет заплатить

Катя принципиально проводит все финансовые операции «в белую», поэтому прежде чем покупать криптовалюту, выяснила, какие налоги она обязана заплатить.

Есть два варианта, за что вероятно придется платить:

• налог за дарение криптовалюты
• налог на прибыль

Разбираемся с налогом за дарение. В по закону Латвии криптовалюта — это актив. А по закону России — имущество.

Квартиру продал родственник Кати, затем он купил на деньги с продажи криптовалюту и подарил Кате. А дарение родственникам активов в Латвии не облагается налогом, как и дарение имущества в России

Получается, что никто из участников сделки не нарушает законов России или Латвии.

В случае Кати ей было нужно заплатить налог за прибыль — им облагается разница в цене актива (в ее случае криптовалюты) на момент дарения и на момент продажи.

Чтобы заплатить именно разницу, важно указать в договоре дарения:

• количество монет
• их стоимость на момент дарения

Если бы Катя этого не указала, то пришлось бы платить налог со всей суммы

Кате переводили USDT — стейблкоин, цена которого привязана к доллару, ее стоимость мало меняется.

Это тоже сделал операцию дешевле: если бы Кате перевели биткоины, а они потом выросли в цене — Катя бы заплатила налог с разницы курса.

После того, как разобрались с налоговым законодательством, можно выбирать банк и криптобиржу.

Договориться с банком о поступлении денег с криптобиржи

Нужно помнить, что:

1. Не все банки принимают деньги с продажи криптовалюты
2. Принимающие банки работают не с каждой биржей
3. Банкам нужно объяснить происхождение криптовалюты
4. Банк нужно предупредить о предстоящем входящем платеже

Сначала обратитесь в свой банк и узнайте принимает ли он деньги от продажи криптовалюты и с какими биржами они работают

У Екатерины были счёта в латвийском отделении банка Revolut и в израильском банке.

Катя написала в приложение Revolut, объяснила банку происхождение денег — от официальной сделки с квартирой. Кате одобрили зачисление. Как оказалось, Revolut работают с Kraken и Binance.

Объясните банку происхождение криптовалюты

Revolut попросил у Кати договор дарения и скрины из биржи Каркен, что ей и правда пришла транзакция на заявленную дату. Договор дарения составлял латвийский юрист.

Очень важно: в договоре должно быть указано количество монет, которые вы получаете и их стоимость на момент дарения

В налоговой юрисдикции Латвии налогом на прибыль облагается разница в цене актива (в нашем случае крипты) на момент дарения и на момент продажи.

В случае с USDT и его переводом в доллар — это практически ноль, но если вы используете другую криптовалюту, это может быть и не ноль. Если вы не укажете стоимость актива на момент дарения, то он будет трактоваться налоговой, как не имеющий изначальной цены, и тогда налогом на прибыль будет облагаться вся сумма, которую вы выведете на свой счет.

Всю это нужно будет указать в годовой налоговой декларации, когда все будет готвоо и приложить договор дарения.

Предупредите банк о планирующемся входящем платеже с криптобиржи

Банк может заблокировать счёт, если крупный платеж поступит неожиданно. Перед выводом денег обратитесь поддержку банка или в офис банка, чтобы потом не разбираться с банком постфактум.

Сколько времени заняло

Обычно на переговоры с банками может уйти неделя, но зависит от оперативности их работы. У Кати это заняло пару дней.

Шаг 2. Зарегистрироваться на криптобирже Каркен

Латвийский банк Кати одобрил Кракен, поэтому Катя там зарегистрировалась и прошла KYC.

KYC — это процедура идентификации клиента через паспортные данные, проще говоря, на биржу надо загрузить фотографию и селфи с паспортом.

Верификация заняла 10 минут. После чего Катя протестировала сервис, переводя небольшую сумму туда-обратно.

Какие нужны документы

Вам понадобится паспорт, подтверждение легальности проживания (с выпиской из банка с местным адресом или счётом за электричество/интернет на котором было её имя имя) и селфи.

Что может пойти не так?

Некоторые ресурсы сейчас блокируют российских пользователей из-за санкций, поэтому стоит быть осторожным и внимательно прочитать правила биржи перед использованием.

Шаг 3. Купить криптовалюту в Москве для перевода в Латвию

Родственник Кати купил криптовалюту за рубли у нас в Битбанкер. Валютой был USDT.

USDT — стейблкоин, цена которого привязна к доллару, курс один к одному, у него меньше волатильность — поэтому Катя переводила деньги через USDT.

• зарегистрировался в Bitbanker
• принес наличные рубли в офис и ввел их на платформу
• купил на них USDT
• переслал USDT на кошелек Кати в Каркене

Как зарегистрироваться в Битбанкер

Cоздать аккаунт и пройти KYC: загрузить фото паспорта, адрес регистрации и селфи с паспортом. Подтверждать право проживания не нужно, достаточно ввести адрес прописки.

Как внести рубли на платформу

Есть два варианта внести средства:

• наличными в офисе
• переводом на карту Сбербанка

Чтобы пополнить счет нужно создать операцию на ввод — на сайте появится номер операции, которую нужно написать поддержке в чат на сайте.

Теперь деньги оказались у вас на счету, и можно покупать USDT.

Есть два способа купить криптовалюту: мгновенно или выставить ордер на покупку.

Вот подробнее про оба способа:

Как купить USDT мгновенно

Как купить USDT подольше, но выгоднее

Вы можете выставить ордер на покупку USDT по вашей цене. Ордер — это заявка на покупку или продажу актива по конкретной цене. Как только на платформе появляется встречное предложение — сделка совершается автоматически.

Родственник Кати покупал USDT по лучшей цене, значит комиссия составила 0,15%.

Сколько это заняло времени

Внесение средств — порядка 10 минут, купить USDT — мгновенно.

Шаг 4. Переслать USDT из BitBanker в Kraken на счёт получателя

Чтобы переслать USDT на кошелек Кракена, вам понадобится адрес USDT-кошелька получателя.

У нас есть три сети для вывода USDT:

• ERC20
• TRC20
• BEP20

Мы рекомендуем использовать TRC-20 — тогда комиссия за вывод будет 1 USTD, в то время как ERC-20 заставит вас раскошелиться на 20 долларов.

Чтобы вывести криптовалюту, нажмите на кнопку “вывод”, выберите USDT, а затем сеть (TRC-20). Введите адрес кошелька получателя и нажмите на кнопку «Создать операцию». Готово.

Шаг 5. Вывести доллары с Кракена на счет в Revolut

Уже в Кракене можно продать USDT за доллары, комиссия будет от 0,9 до 0,26%. Катя продала криптовалюту за доллары и сделала вывод на латвийский счёт через SWIFT.

Комиссия Kraken за продажу криптовалюты составила 0.9% от всей суммы. Комиссия вывода на карту — 13$.

Что может пойти не так?

Перевод может идти чуть дольше, чем вы рассчитывали — например, если сеть загружена, придется ждать 20-25 минут.

Сколько это заняло времени

Обычно банк доставляет переводы в течение 3-5 рабочих дней, Катя ждала три.

Шаг 6. Задекларировать доход и заплатить налог

Здесь мы советуем поговорить с налоговым консультантом в вашей юрисдикции, в этом вопросе всегда бывают нюансы.

Срок всей операции — 3 недели.

С финансовой точки зрения считаю, что все было вполне выгодно на всех этапах. Будьте только готовы, что реальный обменный курс выше курса ЦБ где-то на 10-15 рублей.

В целом, все шаги довольно простые и понятные, я много понервничала на этом пути, потому что все делала в первый раз, но надеюсь, что вам теперь будет проще.

Криптовалютные метры. Как купить квартиру за токены

Дома, квартиры и даже замки продают за криптовалюту с 2013 года. Если человек владеет приличной суммой, которую хранит в биткоинах или других цифровых монетах, то он может приобрести недвижимость практически в любой точке земного шара. В последнее время в этом отношении популярны и платформы, предоставляющие возможность токенизации прав на недвижимость через блокчейн. Но обо всем подробнее.

Первые сделки купли-продажи недвижимости за криптовалюту

Первое объявление о продаже жилья за биткоины было опубликовано в марте 2013 года, тогда главная криптовалюта оценивалась всего в $45. Дом на небольшом земельном участке был выставлен на продажу в Канаде, собственник тогда заявил, что ему необходимы цифровые монеты для развития интернет-проектов. Дом больше напоминал сарай, нежели жилое помещение. Однако и на него возник спрос.

Спустя год в сети появилось первое объявление о продаже элитной недвижимости. За 5000 BTC (около $3 млн по тому курсу) можно было приобрести виллу в Израиле с семью большими спальнями, пятью ванными комнатами и отапливаемым бассейном с джакузи. Чуть позже за криптовалюту стали продавать более крупные и дорогие жилые объекты. Так, на западе Франции, в королевской долине Дю Рояль, был выставлен на продажу роскошный замок площадью 900 кв.м., который раньше был свадебным дворцом с винодельней. Она сохранилась на территории замковой усадьбы, где разместились также виноградник, три парка, два леса и озеро. Известно, что замок был возведен для королей Луиса и Чарльза по заказу губернатора французского города Шательро.

С 2015 года недвижимость за криптовалюту стала предлагаться не только частными продавцами. Цифровые монеты постепенно начали принимать и крупные фирмы, специализирующиеся на продаже и аренде жилья. Биткоины и альткоины стал принимать британский оператор недвижимости Re/Max за аренду жилых и офисных зданий.

В России продавать дома за биткоины начала компания М9 Development в 2017 году. Первыми объектами стали дома в поселке «Радоcть» на Новорижском шоссе в Истринском районе Подмосковья. Кирпичный дом площадью 115 кв. м. можно было приобрести за 55 BTC, дом в 145 кв. м. за 64 BTC, а дом в 206 кв. м. — за 81 BTC. Однако сейчас на сайте компании нет никакой информации о том, что недвижимость можно купить за криптовалюту.

Почему выгодно приобретать дома за токены

Биткоин-консультант Джейк Брайан в недавнем интервью порталу Hgtv.com заявил, что главный плюс покупки недвижимости за биткоины — быстрота транзакций. Оплата занимает всего 10 минут и нет необходимости в банковской системе. К тому же покупка жилых и офисных помещений за криптовалюту позволяет сэкономить на налогах. Если здание приобретается на территории Европейского союза, то согласно законодательству ЕС сделки с криптовалютой считаются свободными от налога с оборота и НДС. И это большой плюс, поскольку налоги в этом случае не взимаются ни с физических, ни с юридических лиц.

Где купить недвижимость за криптовалюту

Россиянам недвижимость в Европе проще всего приобретать через генконсульство Эстонии, получив виртуальное резидентство e-residence. Если покупать за цифровые монеты дома в России, то придется искать профессионалов, которые смогут грамотно составить договор. В прошлом году издание Ведомости рассказывало об опыте подмосковного застройщика M9 Development, который первый в стране стал продавать недвижимость за криптовалюту. Тогда управляющий партнер M9 Development Максим Морозов сообщал, что эксперимент привлек внимание многих покупателей, однако почти всех отпугнула сложная схема сделки, ведь в российском законодательстве нет соответствующих норм. Поэтому договоры, основанные на опционах и зачете взаимных требований, готовили юристы из Швейцарии. В итоге четыре гражданина РФ смогли приобрести дома за биткоины. Однако все расчеты прошли в рублях, а компания просто выкупила у покупателей цифровые монеты по актуальному на тот момент курсу.

На сегодняшний день одним из самых популярных сайтов, предлагающих недвижимость за криптовалюту, считается bitcoin-realestate.com. Портал доступен в России, он позволяет оценить рынок и посмотреть, какие дома по всему миру можно купить или снять в аренду и сколько придется заплатить. Актуальные цены указаны в долларах, так как курс BTC слишком волатилен, однако сделки проводятся в цифровых монетах.

В 2017 году житель Америки приобрел квартиру в Украине через децентрализованный маркетплейс недвижимости Propy. Сделка была осуществлена с помощью смарт-контракта, оплата проводилась в Etherеum. Также несколько раз объявления о продаже жилых помещений за криптовалюту появлялись и на русско-украинском сайте частных объявлений OLX.ua.

Какую выгоду дает токенизация недвижимости

В последнее время в СМИ все чаще появляются сообщения о новых платформах, которые предлагают токенизировать недвижимость или купить-продать токены на нее. К примеру, в середине сентября представители платформы Harbor заявили, что токенизируют акции фондов недвижимости стоимостью более $100 млн. На следующий день компания AssetBlock сообщила о запуске одноименной платформы для торговли коммерческой недвижимостью, токенизированной в блокчейне Algorand.

По задумке компании клиенты сервиса могут купить токены и стать соинвесторами гостиничного комплекса стоимостью $60 млн. Однако пока инвесторам доступны лишь цифровые монеты, их обмен на доли в недвижимости будет возможен лишь в будущем. Несмотря на громкие заявления сотрудников AssetBlock, гарантий того, что в будущем монеты действительно обменяют на квадратные метры, нет.

Токенизировать актив — значит разделить его на доли (цифровые монеты), которые смогут купить инвесторы. Работая с недвижимостью, специалисты токенизируют не помещения, а лишь права учета и управления активом. Покупатель такого токена частично становится владельцем здания. Подобный способ увеличивает ликвидность объектов: таким образом можно гораздо быстрее продавать здания. Для инвесторов же это возможность войти в крупный бизнес, потратив минимальное количество средств. И это к тому же еще один способ инвестировать в зарубежную недвижимость без дополнительной юридической волокиты, хотя и с новыми рисками.

Покупка зарубежной недвижимости за криптовалюту. Юридическая сторона вопроса

Как регулируются платежи в криптовалютах на территории Российской Федерации

В настоящее время в РФ отсутствует полноценное законодательное регулирование такого финансового инструмента, как криптовалюта.

Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах, цифровой валюте» (далее – Закон № 259-ФЗ) определяет общий контур взаимоотношений, вытекающих из сделок с цифровыми финансовыми активами (ЦФА) и цифровой валютой. Несмотря на то что термин «криптовалюта» в тексте закона ни разу не упоминается, к криптовалюте можно отнести понятие «цифровая валюта».

Цифровой валюте посвящена всего одна статья закона о ЦФА (ст. 14), тогда как остальные его нормы посвящены вопросам регулирования ЦФА.

Так, организация выпуска, непосредственно выпуск и обращение цифровой валюты в России законодательно никак не урегулированы. Это означает, что криптообменники, криптобиржи, P2P-платформы и прочие операторы криптовалютного рынка находятся вне правового поля.

Отсутствие полноценного законодательного регулирования напрямую связано с трудностями в вопросе подтверждения права собственности на криптовалюту при совершении сделок.

Принадлежность криптовалюты определяется только обладанием ключом доступа, который и позволяет проводить транзакции.

Законодательство и судебная практика признают криптовалюту имуществом и предметом сделок, но только в некоторых случаях:

• в делах о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём;
• в делах о банкротстве;
• в делах о противодействии коррупции;
• при осуществлении исполнительного производства.

Для остальных случаев статус криптовалюты всё ещё не определён, что создаёт множество проблем.

При этом упомянутым законом установлен запрет для резидентов России (юридические лица и физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев) на использование цифровых валют в качестве средства платежа , а также запрещено рекламировать платежи криптовалютой любым способом .

Необходимо ли уведомлять налоговую о наличии криптокошелька

Криптовалютный кошелёк – это программа, которая содержит криптографические ключи, которые позволяют получать, отправлять и хранить криптовалюту.

При этом сама криптовалюта не хранится на кошельке, она хранится в блокчейне. Кошелёк для криптовалюты — это лишь место хранения секретного ключа для доступа к криптовалюте.

По аналогии можно сказать, что деньги не хранятся на банковской карте, они хранятся на банковском счёте. А карта – это секретный ключ к деньгам: прикладывая её к терминалу, лицо идентифицирует себя и свой счёт.

Существуют два основных типа криптовалютных кошельков.

Холодные кошельки (офлайн-кошельки) хранят криптовалюту без доступа к интернету. Например, на специальном устройстве (аппаратный кошелёк) или на обычном USB-накопителе. Для доступа к активам нужно проделать определённые действия в реальном мире.

Согласно текущему законодательству, как-то уведомлять ФНС о таких кошельках необходимости нет.

В первую очередь потому, что они схожи с кошельками для наличных, и тут ответственность налогоплательщика перед государством только в отношении доходов от криптовалют. К примеру, если вы купили дешевле, а продали дороже.

Совсем иначе дела обстоят с кошельками, где есть кастодиан, особенно если он внедрил правила KYC (know your customer, то есть «знай своего клиента») – принцип банковского и биржевого регулирования для финансовых институтов, а также компаний, работающих с деньгами частных лиц, означающий, что они должны идентифицировать и установить личность клиента, прежде чем проводить финансовую операцию.

Так вот, если у вашей зарубежной криптобиржи, обменника или даже банка, который хранит ваши криптоактивы, есть лицензия финансового регулятора, то да, для вас этот счёт является счётом в иной организации финансового рынка, и тогда на вас накладываются все обязанности валютного резидента согласно 173-ФЗ «О валютном регулировании и контроле» по аналогии с обычными зарубежными счетами.

Разрешены ли платежи в криптовалюте за границу

В законе указан запрет именно в части «приёма» цифровой валюты в качестве встречного предоставления.

Более того, в Росфинмониторинге напомнили, что покупка и продажа криптовалют не является нарушением российского законодательства – запрет установлен только в отношении её приёма для оплаты товаров или услуг. То есть криптовалюту можно менять только на деньги.

Таким образом, прямого запрета на плату криптовалютой нерезидентам – нет.

В тех государствах, где покупка недвижимости за криптовалюту не является нарушением, сделка проходит абсолютно законно и безопасно. Она проводится по законодательству страны, где расположена недвижимость.

Меняется ли позиция российского государства в зависимости от статуса страны нахождения недвижимости: «дружественная» или «недружественная»?

Никакой разницы с точки зрения действующего законодательства нет. Все действующие ограничения относятся исключительно к сделкам в фиатных валютах. Что в общем-то ясно, ведь при расчетах в криптовалютах часто отсутствует третья сторона, которая могла бы эти ограничения внедрить (в фиатном мире это банки).

В каких странах официально продают недвижимость за криптовалюту

Официальная покупка недвижимости за криптовалюту возможна в таких странах, как ОАЭ, Канада, Германия, Индонезия, Таиланд.

К примеру, в Индонезии покупатель и продавец подписывают договор, где указывают счёт компании-продавца на самой большой бирже критовалюты INDODAX. Средства туда перечисляют в эквиваленте стоимости в долларах США. После получения криптовалюты компания продаёт её через биржу, и на её счёте оказываются уже доллары или местная валюта. При этом нет валютного контроля и не нужно подтверждать происхождение средств.

В Германии такие сделки полностью легализованы. Покупку оплачивают с помощью перевода с криптовалютного кошелька покупателя на такой же кошелёк продавца, а право собственности регистрирует нотариус на основе подтверждения перевода. Участники сделки платят налоги — такие же, как при обычной банковской операции.

Таиланд был первой азиатской страной, которая легализовала криптовалюту. Чтобы осуществить сделку по покупке, необходимо обратиться к специальным аккредитованным агентствам недвижимости, которые принимают виртуальную валюту.

В ОАЭ можно приобретать недвижимость с использованием цифровых валют через уполномоченные агентства. ЦБ ещё не определил криптовалюту в качестве законного платёжного средства, поэтому существует несколько ограничений, таких как отсутствие предоставления банками криптоуслуг. Однако транзакции между частными лицами и некоторыми регулируемыми агентствами недвижимости разрешены.

Важно помнить, что операции с криптовалютой являются необратимыми и нужно тщательно отнестись к проверке всех участников сделки.

Как российская налоговая воспринимает криптовалютные транзакции

Прежде всего необходимо отметить, что операции с криптовалютой в любом случае потенциально способны приносить доход и прибыль, которые могут быть включены в налогооблагаемую базу по целому спектру налогов (НДФЛ, налог на прибыль).

К примеру, при продаже монет криптовалют за фиатную валюту образуется доход, который можно измерить в денежном выражении, а значит, он потенциально налогооблагаем. Само получение криптоактива тоже может быть расценено как получение «иного» имущества, а следовательно, создаёт доход.

Указанная ситуация не зависит и никогда не зависела от легального признания криптовалюты в России, в том числе признания или непризнания её законным платёжным средством, так как прямого запрета осуществлять продажу самой криптовалюты никогда не существовало.

Так, криптовалюта до введения в действие закона о ЦФА никогда не была ограничена в обороте и (или) запрещена к реализации на территории России. Негативное отношение контролирующих органов и судов, в том числе Банка России, существовало только в отношении использования её в качестве платёжного средства.

Разъяснения Минфина РФ за период до принятия закона о ЦФА прямо подтверждают вышеизложенное.

Так, в письмах Минфина продажа криптовалюты уже расценивалась как продажа имущества, в связи с чем, по мнению Минфина РФ, полученный доход подлежал обложению НДФЛ, но мог быть уменьшен на расходы по приобретению криптовалюты, если они документально подтверждены.

Из чего следовало, что при получении дохода от продажи криптовалюты необходимо самостоятельно исчислить НДФЛ и подать налоговую декларацию.

Кроме того, налоговые органы уже внедрили доходы от операций с цифровыми валютами для заполнения налоговой декларации. Данный источник дохода вы можете увидеть под кодом 4909 в своём кабинете налогоплательщика.

Проще говоря, налоговую интересуют не сами транзакции, а чистоплотность в отношении налогов с доходов.

Главным же противником свободного оборота крипты в России был и остаётся Центральный Банк, и позиция его связана с «противодействием легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма».

В любом случае практика совершения сделок, а также декларирования дохода от криптовалют складывается на наших глазах. Совершая крупные операции, лучше, чтобы не подвергать себя лишнему риску, обратиться к профессиональному консультанту, который поможет принять правильное решение в быстроразвивающемся мире криптовалютных операций.

Покупка квартиры за криптовалюту: возможности, ограничения, риски

Рынок цифровых активов за последние годы превратился в глобальную экосистему и стал частью мировых финансов. Если раньше операции с криптовалютой были уделом рисковых и продвинутых, то сегодня технология распространилась и становится интересной и приемлемой для более широкой аудитории.

Запросы на покупку недвижимости за криптовалюту поступают риэлторам и застройщикам в технологических центрах мира на протяжении уже несколько лет. Сразу оговоримся – указать в договоре купли-продажи или инвестиционном договоре Bitcoin (или другую криптомонету) в качестве валюты платежей – пока незаконно ни в одной стране. Тем не менее, в ряде государств существуют работающие схемы, в ходе которых де-юре фигурируют доллары, евро или национальные валюты, а де-факто транзакции идут через криптоденьги.

С чем связано желание клиента рассчитаться за квартиру новым, нетрадиционным и на первый взгляд рискованным способом? Игроки криптобирж стремятся диверсифицировать портфель и вывести часть капитала в реальные активы, например, в квадратные метры, и им удобнее пользоваться валютой, в которой хранятся средства.

С марта 2022 года к покупке недвижимости с помощью криптовалют часто прибегают граждане России, так как из-за санкций, а также встречных ограничений со стороны РФ рассчитаться с продавцом квартиры стало непросто. Некоторые страны оказались практически недоступными для инвесторов с российским паспортом. Однако даже в государствах, политика которых в отношении россиян мягче, таких как Турция, Таиланд, ОАЭ, Грузия, провести сделку стало сложнее. По словам экспертов зарубежных рынков, переводы со счётов не попавших под санкции банков, таких как Тинькофф, Росбанк, Райффайзенбанк, возможны, но в большинстве случаев идут с задержкой в несколько дней. Транзакции через банки, попавшие под санкции, невозможны. Были случаи, когда переводы на иностранные счета, например, со счёта Сбербанка не дошли получателю, но и не могут вернуться отправителю, так как банк-корреспондент, скажем, в Европе блокирует транзакцию. И в любом случае, гражданин России не может отправить за рубеж больше 10 000 в месяц.

В таких обстоятельствах расчёты через цифровые активы – это одна из немногих доступных альтернатив. На территории РФ приобретение криптовалюты абсолютно легально. По закону «О цифровых финансовых активах» с 1 января 2021 года Bitcoin (и другие криптомонеты) можно выпускать, продавать и покупать (не забывая при этом подавать налоговую декларацию). Запрещено оплачивать криптовалютой товары и услуги на территории страны. Забегая вперёд, скажем, что такой запрет существует во многих государствах.

В некоторых странах расчёты между застройщиком и клиентом через крипту – обычная практика, в других такие сделки не распространены или редки. Мы рассмотрели несколько направлений, которые популярны у россиян и жителей постсоветского пространства как с целью туризма, так и с целью инвестиций: Таиланд, Турция, ОАЭ, Кипр. Отметим, что актуальность этих рынков для граждан РФ выросла после фактического закрытия ряда стран для российского капитала.

Таиланд

Таиланд первым в Юго-Восточной Азии легализовал криптовалюты. Деятельность всех участников рынка регулируется законом «О цифровых активах», который принят в 2018 году. Тогда же учреждён контролирующий орган – Комиссия по ценным бумагам (SEC, Securities and Exchange Commission). Дальнейшее развитие этой сферы лоббировало в том числе Туристическое управление Таиланда (Tourism Authority of Thailand, TAT). По мнению представителей данного ведомства, статус криптопозитивной страны привлекает заинтересованных людей со всего мира, в том числе обладателей значительных цифровых капиталов.

Однако, с 1 апреля 2022 года тайскими властями принят закон, запрещающий использовать на территории страны криптовалюты в качестве средства платежа. Их разрешается применять только как инвестиционный инструмент. Кроме того, почти годом ранее был принят закон, обязывающий пользователей тайских криптобирж лично обращаться в офисы для открытия нового аккаунта (ранее достаточно было удалённой регистрации). Тренд на ужесточение правил того, как распоряжаться цифровыми активами, и внедрение государственного контроля наблюдается во многих странах мира.

По мнению экспертов жилищного рынка в Таиланде, последние изменения в законодательстве не повлияют на возможности расчётов между продавцами и покупателями квартир, так как транзакции происходят с промежуточным выходом в фиат (официальные платёжные средства, деньги в классическом понимании).

Расчёты за квартиры и виллы при помощи криптовалют широко распространены в Таиланде и уже отработаны – порядка 30% сделок, по словам экспертов локального рынка, проходит с использованием цифровых монет. Большинство застройщиков заявляют о возможности «купить квартиру за крипту» в рекламе. При этом существует две схемы сделок. Первая – когда у покупателя есть необходимая сумма в криптовалюте, и вторая – когда у клиента деньги в рублях, долларах или евро (при этом он может быть абсолютно далёк от криптовалютного мира).

В первом случае клиент выбирает квартиру или виллу у застройщика. Далее стороны обговаривают условия, в частности, решают, с помощью какой криптовалюты будет проходить сделка. Как правило, расчёты проводятся в стейблкоинах (USDT, USDC), которые привязаны к доллару и имеют малую волатильность, в отличие от монет других типов. Далее клиент перечисляет сумму со своего электронного кошелька на кошелёк застройщика. Функция покупателя на этом этапе завершена. Представитель девелопера переводит средства со своего частного зарубежного банковского счёта на банковский счёт своего же проекта за покупателя. Подчеркнём, что в Таиланде можно оплачивать недвижимость за третье лицо, просто указав в назначении платежа название проекта и номер лота.

Второй вариант схемы разработан для покупателей, которые не имеют аккаунта на бирже или лимит их кошелька недостаточен для сделки (как известно, крупнейшая система Binance ввела ограничения для россиян, на чьих счетах активы на сумму более 10 тыс. евро). В таком случае клиент из России перечисляет рубли со своего банковского счёта на банковский счёт посредника, также открытый в Российском банке. Застройщик, как и в первом случае, переводит необходимую сумму со своего зарубежного счёта на счёт своего проекта за покупателя. Между застройщиком и посредником при такой схеме предполагается сделка купли-продажи криптовалюты за рубли. Криптобиржа выступает гарантом того, что стороны, находящиеся в разных странах, выполнят свои обязательства. К накладным расходам при подобной транзакции будет относиться комиссия биржи, которая составляет 5-10%. Как правило, застройщик идёт на предоставление скидки и тем самым берёт эти издержки на себя.

Оплата криптовалютой на вторичном рынке также возможна, но такая практика имеет больше нюансов и менее распространена. Посредником в подобных сделках может быть представитель агентства. Он принимает криптовалюту от покупателя на свой криптокошелёк на бирже (криптовалюта на этом этапе резервируется), затем конвертирует её в фиатные деньги, переводит их на банковский счёт, а с него – на счёт продавца недвижимости. Интересы покупателя защищены, так как биржа акцептует сделку только после того, как «видит» банковский чек об оплате криптовалюты.

Описанные схемы возможны при приобретении имущества на условиях Leasehold. В отличие от Freehold (безусловное право владения, полная частная собственность), Leasehold позволяет зарегистрировать квартиру в долгосрочную аренду до 90 лет с правом продления. В таком случае процедура регистрации упрощена и не требует подтверждения, что деньги перечислены именно от того лица, на которое оформляется собственность. Это даёт возможность перевести средства на счёт продавца квартиры с личного счёта представителя агентства (посредника).

Отметим, что надёжнее проводить сделки с расчётом через крипту, покупая квартиру у юридического лица, – застройщика. Такие расчёты, по мнению экспертов рынка, безопасные и оперативные.

Если планируется покупка недвижимости у собственника или застройщика, которые предпочитают традиционные способы расчёта, всегда есть вариант конвертации цифровых средств в евро, доллары или национальную валюту через обменный пункт. Комиссия при этом составляет, как правило, 1,5-3%

Турция

В Турции криптовалюта признаётся в качестве актива, а не как средство платежа. Ещё годом ранее, чем в Таиланде, в апреле 2021 года, был принят закон о запрете оборота криптовалют и расчетов в цифровых деньгах на территории страны.

Так же как и в Таиланде, в Турции активно развивается практика продажи недвижимости через цифровые монеты. При этом договор заключается в лирах или евро, а агентство или застройщик по сути выполняют функцию по промежуточному переводу виртуальных средств в реальные. При перечислении криптовалюты на счёт продавца, либо на счёт посредника (в этом случае оплачивается комиссия 1,5-2%) сумма в USDC/USDT меняется на фиатные деньги по курсу на день оплаты и перечисляется на банковский счёт компании-застройщика или физического лица, которое продаёт квартиру. Отметим, что купить/продать криптовалюту можно только за официальную валюту, принятую в стране. То есть, с банковского счета в России можно покупать криптовалюту только за рубли. А на банковский счёт в Турции допустимо вывести только лиры.

Стоимость перевода, вне зависимости от суммы, если использовать, например, USDT, будет равна 1 доллару. Дополнительные расходы при этом складываются из разницы в курсах валют плюс комиссия биржи. Совокупные издержки составляют, как правило, примерно 5%.

Покупатель может также вывести криптовалюту на свой личный банковский счёт, открытый в Турции, и самостоятельно отслеживать колебания курсов. Если своего счёта нет, альтернативный вариант – расчёты через посредников. В Москве, Петербурге, Киеве есть офисы-обменники, совладельцы которых – граждане Турции. Клиент может принести деньги в Москве и в течение дня получить наличные уже в Анталье. В России операции присваивают код, и в Турции предъявителю этого кода выдаётся оговорённая сумма, за вычетом комиссии, размер которой колеблется от 1% до 7%. Чем больше сумма, тем меньше комиссия. Такая схема выгодна для крупных переводов.

Многие турецкие застройщики уже завели криптокошельки и предлагают покупателям проводить расчёты на виртуальной площадке. Купить квартиру за крипту на вторичном рынке сложнее. Таких сделок намного меньше. Как и Таиланде, в Турции в этом случае необходимо посредничество физического лица для вывода виртуальных денег в реальные.

Дубай – город, в котором в 2017 году прошла первая в мире сделка купли-продажи недвижимости за криптовалюту — виртуальными средствами клиент оплатил 50 апартаментов в комплексе Aston Plaza and Residences. Однако в последние годы в Эмиратах принято несколько новых законов (самый свежий из которых – в марте 2022 года), закрепляющие за криптой статус виртуального актива, но не валюты, и регулирующие деятельность криптоиндустрии. Таким образом, использование цифровых монет для платежей на территории страны официально не разрешено.

Застройщики или продавцы не принимают цифровую валюту напрямую – они получат платежи в дирхамах ОАЭ или долларах США. Тем не менее, они сотрудничают с надежными лицензированными брокерами цифровых валют, расположенными в разных частях мира, где Bitcoin, Ethirium, ADA, USDT и другие криптовалюты конвертируются в фиат. Стоимость перевода средств составляет от 1% до 3% в зависимости от срочности и суммы транзакции.

Используя криптовалюту, можно купить жильё как на первичном рынке, так и на вторичном, у собственника. Во втором случае также необходимо будет воспользоваться услугами посредников для конвертации цифровых денег в реальные. Отметим, что для оплаты используются банковские чеки – расчёты наличными запрещены в рамках государственной политики по борьбе с отмываем денег.

Эксперты рынка недвижимости в Эмиратах подчёркивают, что перед приобретением квартиры или виллы с помощью криптовалюты, необходимо осознавать связанные с этим способом значительные риски.

На Кипре криптовалюта нелегальна. Центробанк не признаёт криптовалюту средством платежа. На первичном рынке сделки с использованием критовалюты не практикуются. У девелоперов мало желания работать с криптой, так как у них нет возможности перевести её в фиат.

На вторичном рынке подобные кейсы есть, но они единичные. Если клиент настаивает на проведении сделки с использованием криптовлюты, агентство, которое компетентно, может пойти навстречу и предложить схему с покупкой виртуальных денег на лицензированных биржах других стран, предварительно убедившись в законном происхождении цифровых активов. Для этого проводится процедура KYC (Know Your Customer) – проверка персональных данных клиента, а также Due Diligence – оценка объекта инвестирования. Для того чтобы обезопасить сделку, рекомендуется также собрать полный комплекс сопроводительных документов, чтобы в случае необходимости доказать, что объект был куплен и оплата произведена.

Минимизировать иски

Расчёты за недвижимость через криптовалюту становятся популярными, так как дают некоторые преимущества свободы от банковского контроля и ограничений, которые неизбежны в традиционных финансовых институтах и часто имеют конъюнктурную подоплёку. Хотя, безусловно, нельзя считать, что крипторынок совсем не зависит от конъюнктуры, но он в этом отношении гораздо более независим.

Конечно, описанная технология расчётов имеет свою степень риска. Средства по договору от имени покупателя переводит персона «со стороны», и есть вероятность, что в будущем придётся доказывать свою право на приобретённый объект или объяснять происхождение средств. С этой точки зрения необходимо учитывать, принята ли в данной стране практика проверок банковских операций со стороны государства. Например, в Таиланде такой практики нет, и можно идти на сделку смело. А, скажем, на Кипре, напротив, очень жёсткий контроль.

Решение, идти на эти риски или нет, зависит от доступности иных вариантов решения задачи. Если их нет или они ограничены, нужно постараться минимизировать вероятность негативных сценариев. Самое главное при этом – выбор партнёра, которому можно доверять.

Благодарим за помощь в подготовке материала наших экспертов:

Карена Чичяна, старшего партнёра в Exotic Property, Таиланд

Александру Гилееву, руководителя отдела продаж в Wing Samui Condo, Таиланд

Артёма Спирина, управляющего директора в 1st Broker Cyprus, Кипр

Анастасию Кезик, директора по маркетингу в Alanya Property Sales, Турция

Роксолану Рубцову и Равшана Исхакова, финансового директора в Fam Properties, ОАЭ