2.3. Расчет прибыли девелопера
Расчет прибыли при привлечении денег по ДДС отличается от расчета прибыли при продажах по ДКП.
Расчет прибыли при продажах по ДДС описывается в таблице 8. Первоначально рассчитывается т.н. экономия девелопера – это разница между поступлениями в качестве целевого финансирования (от участников долевого строительства по ДДС) и теми деньгами, которые девелопер потратил для создания многоквартирного дома (затратами). Момент возникновения прибыли и обязательств по уплате налога на прибыль – это момент ввода дома в эксплуатацию. Экономия девелопера включает НДС, который нужно рассчитать прежде расчета прибыли.
Таблица 8. Расчет прибыли по ДДС
Поступления по квартирам
Поступления по паркингам
Поступления по офисам
Затраты на создание объектов
Экономия девелопера, в т.ч.:
Налог на прибыль
При продаже по ДКП действуют другие принципы. По каждому объекту (квартирам, паркингам и офисам) рассчитываются доходы от их продажи. При продаже квартир и паркингов у девелопера не возникают обязательства по уплате НДС, а при продаже офисов – возникают. Прибыль девелопера по квартирам и паркингам равна разнице между доходами девелопера и затратами на создание соответствующих объектов. Прибыль девелопера по офисам определяется как доход девелопера от продажи офисов (без НДС) минус расходы на создание офисов (которые также не включают НДС).
При продажах по ДКП прибыль рассчитывается по каждому проданному объекту. Момент возникновения прибыли и соответствующих налоговых обязательств – подписание акта приема-передачи объекта по ДКП. Расчеты проводятся с использованием таблицы 9.
Девелоперская маржа: сколько зарабатывают застройщики на продаже жилья
В среднем по России сметная стоимость строительства многоквартирных домов составляет 49,5 тыс. руб. При этом стоимость предложения в новостройках для покупателей достигает 53,8 тыс. руб., а на вторичном рынке — 60 тыс. руб. Таким образом, разница в стоимости строительства для девелоперов и цене для конечного покупателя составляет 8%, или 4,3 тыс. руб. Такие данные приводятся в справке, подготовленной Союзом инженеров-сметчиков России на сентябрь 2019 года.
Специалисты Союза сравнили среднюю стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового сегмента с ценами на рынке недвижимости по регионам. Показатели себестоимости приводятся в рублях на 1 кв. м общей площади квартир жилых зданий с учетом НДС. Учитываются базовая отделка квартиры, лифты, наружные сети, благоустройство территории и развитие инфраструктуры, а также затраты застройщиков в процессе подготовки, строительства и сдачи дома. Для домов без отделки эти показатели должны быть уменьшены на 6–8%, поясняется в методологии расчетов.
Самые высокие цены и разница между сметной стоимостью строительства и цены для покупателей в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. Согласно исследованию, в столице застройщику возведение 1 кв. м обходится в 95,6 тыс. руб., а стоимость для клиента — 150 тыс. руб. Таким образом, девелопер получает разницу между затратами на стройку после продажи жилья в среднем 36,3%. В Санкт-Петербурге и Подмосковье эта разница составляет 23,7% (88,4 тыс. руб. и 115,9 тыс. руб. за 1 кв. м) и 16,22% (74,8 тыс. руб. и 89,3 тыс. руб. за 1 кв. м) соответственно.
В большинстве регионов России средняя сметная стоимость строительства меньше 50 тыс. руб. за 1 кв. м и редко превышает показатель в 60 тыс. руб. за «квадрат». Диапазон цен строительства для девелоперов (за исключением столичных регионов) — от 36 тыс. руб. до 66 тыс. руб. за «квадрат», следует из справки. Также разница в сметной стоимости и ценах предложения во многих регионах составляет менее 10% и даже 5%.
Средняя стоимость строительства и цены на жилье в новостройках
Высокая стоимость строительства и маржа девелопера в целом выше в крупных городах России, чем в небольших населенных пунктах. В некоторых северных регионах сметная стоимость высока из-за сложных климатических условий и удаленности городов от всей инфраструктуры. Однако, согласно исследованию, в Таймырском Долгано-Ненецком районе Красноярского края разница между сметной стоимостью строительства и продажей жилья отрицательная. При строительной стоимости «квадрата» в новостройках в 36,3 тыс. руб. средняя стоимость предложения составляет 35,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Похожая ситуация отмечается и в Иркутской области (Усть-Ордынский Бурятский округ).
Девелоперская маржа сжимается
Времена, когда девелоперский бизнес был сверхдоходным, закончились еще в 2007 году, отмечает директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, президент МООСРСО «Союз инженеров-сметчиков» Павел Горячкин. По его словам, во многих регионах прибыль носит оборотный характер и не является сверхдоходом — это, скорее, бизнес ради бизнеса.
«Последние два года мы отмечаем тенденцию, что в некоторых регионах стоимость продажи ниже себестоимости строительства. Это говорит о плохой экономике девелоперских проектов — маржи либо нет, либо может уйти в минус», — говорит Горячкин.
Сегодня разумный диапазон маржинальности девелоперского бизнеса находится в диапазоне от 12% до 18% и должен превышать затраты от строительства до продажи квартир в новостройках, говорит Горячкин. Регионы, где получают такую рентабельность, сегодня можно пересчитать по пальцам, отмечают эксперт. Также немного регионов, где маржа застройщика составляет еще приемлемый для бизнеса уровень в 8–12%, продолжает Горячкин.
Девелоперы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», говорят и о сокращении маржи застройщиков. Сегодня, по оценке генерального директора компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина, показатель, к которому стремятся застройщики, — уровень маржинальности не ниже минимального порога в 10–15%. Это именно та самая финансовая подушка безопасности на случай изменения конъюнктуры рынка, будь то резкое падение спроса, рост стоимости строительных материалов, поправки в 214-ФЗ или любые другие события, подразумевающие неучтенные издержки, поясняет он.
Строительство является одной из самых низкорентабельных отраслей российской экономики, убежден генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. По данным ФНС РФ, в 2018 году рентабельность продаж в строительстве составила 6,1%, тогда как, скажем, в добыче различных полезных ископаемых этот показатель варьируется от 30% до 50%. Такой показатель прямо связан с относительно высоким уровнем издержек и невысоким уровнем цен в большинстве регионов страны, поясняет Игнахин.
Вместе с тем нельзя сказать, что ситуация везде одинакова. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде других регионов (преимущественно в крупных городах) рентабельность строительства, конечно, намного выше, поэтому здесь эта отрасль активно развивается, но в целом по стране ситуация действительно сложная, считает Игнахин. Особенно такое положение дел неприятно в связи с переходом на проектное финансирование. По его словам, средняя стоимость заемного капитала под строительство (12–13%) выше средней рентабельности в строительстве, что создает проблемы при получении кредитов застройщиками — банки считают такие инвестиции рискованными.
Анализ отчётности девелоперов
Откройте счёт с тарифом «Всё включено» за 5 минут, не посещая офис.
проект «Открытие Инвестиции»
Открыть брокерский счёт
Тренировка на учебном счёте
Об «Открытие Инвестиции»
Москва, ул. Летниковская,
д. 2, стр. 4
8 800 500 99 66
Согласие на обработку персональных данных
Размещённые в настоящем разделе сайта публикации носят исключительно ознакомительный характер, представленная в них информация не является гарантией и/или обещанием эффективности деятельности (доходности вложений) в будущем. Информация в статьях выражает лишь мнение автора (коллектива авторов) по тому или иному вопросу и не может рассматриваться как прямое руководство к действию или как официальная позиция/рекомендация АО «Открытие Брокер». АО «Открытие Брокер» не несёт ответственности за использование информации, содержащейся в публикациях, а также за возможные убытки от любых сделок с активами, совершённых на основании данных, содержащихся в публикациях. 18+
АО «Открытие Брокер» (бренд «Открытие Инвестиции»), лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности № 045-06097-100000, выдана ФКЦБ России 28.06.2002 (без ограничения срока действия).
ООО УК «ОТКРЫТИЕ». Лицензия № 21-000-1-00048 от 11 апреля 2001 г. на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг №045-07524-001000 от 23 марта 2004 г. на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия.
Управленческий учет на примере девелоперской компании
Сферы влияния предприятий, занимающихся девелоперской деятельностью, довольно обширны. Подобные фирмы занимаются арендой, логистикой, коммунальным сопровождением, коммерческими услугами, и даже развлекательными программами. Чаще всего функции разделены по разным юридическим лицам, а также отдельным ЦФО всего предприятия.
Подобная структура компании усложняет работу финансистов, поскольку приходиться иметь дело сразу с несколькими объектами. Такие документы, как БДР и БДДС, предоставляются сразу многими отправителями, и есть необходимо отследить своевременность получения отчетов, а также проанализировать содержащиеся в них данные.
Безусловно, в подобных корпорациях остро стоит вопрос постановки управленческого учета. При указанном объеме разнообразных работ руководитель должен оперативно получать достоверную информацию, чтобы обеспечить наиболее благоприятные условия для дальнейшего развития предприятия.
Система управленческого учета может строиться следующим образом в вопросе работы над плановым БДР:
- Анализ доходов и расходов каждого ЦФО, определение того, использованы ли средства в соответствии с основным направлением деятельности подразделения.
- Исследования отчета на предмет наличия данных, которые по типу не соответствуют БДР. Такими видами операций могут быть обмен валют, налоги, депозитные выплаты.
- Анализ проводок, корректировка неточностей.
- Работа с накладными расходами.
Консолидированная отчетность девелоперской компании включает все расходы и прибыль, отсортированные в соответствии с каждым ЦФО, входящим в состав корпорации.
Для наиболее эффективного управления финансами рекомендуется следовать следующим инструкциям:
- Распределить все ЦФО по сферам управления и направлениям деятельности.
- Провести четкую классификацию каждого объекта.
Подобный подход позволит избежать возможной путаницы в будущем, а также более четко определить рамки контроля.
Например, в структуре компании, предоставляющей девелоперские услуги, целесообразно выделить центральный блок подразделений, который будет осуществлять управленческую функцию. В подобное объединение могут входить следующие отделы – подразделение по работе с кадрами, информационные технологии, правовое обеспечение, экономический центр. Указанный блок будет не только контролировать текущие процессы в компании, но и позволит создать оптимальные условия для функционирования каждого подразделения.
Уже сегодня наши специалисты
бесплатно проконсультируют
вас по теме: