Как устроена ипотека Объясняем в 48 терминах
Выбор квартиры и оформление ипотеки — долгий и не всегда понятный путь, но его будет легче преодолеть, если разобраться в отдельных тонкостях и подыскать хороший банк. Вместе с Райффайзенбанком мы составили словарь для тех, кто только начал погружаться в тему.
Для начала разберитесь в базовых понятиях
По сути ипотека — это залог недвижимости. То есть вы покупаете квартиру, но не платите за нее все деньги сразу. Поэтому жилье одновременно и у вас в собственности, и в залоге у того, кто дал вам деньги на ее покупку, — у банка. Логичный вопрос: зачем закладывать квартиру, если можно просто взять потребительский кредит? Все просто: во-первых, ставки по ипотеке ниже, чем по обычным кредитам, а значит, меньше переплат. Во-вторых, ипотеку могут дать на большую сумму, так как у банка есть надежный залог.
Ипотечный кредит — те самые деньги, которые выдаются на приобретение квартиры . По сути банк оплачивает часть покупки, а потом эти деньги нужно вернуть — тоже по частям, плюс проценты. Квартира остается в залоге у банка до момента полного погашения займа.
Полная стоимость кредита (ПСК) — это сколько всего вы заплатите по кредиту за весь срок, на который его взяли. Сюда входит и цена квартиры, и комиссии банка, и проценты по кредиту (так называемая эффективная ставка), и платежи разным сторонним компаниям и лицам вроде страховой, оценщиков и так далее. Это самая важная цифра. Она прописана прямо в договоре с банком. Вот из чего она состоит:
- Тело кредита — это деньги, которые вы взяли у банка в долг, без учета процентов, штрафов и комиссий.
- Проценты — ставка, которую вы заплатите сверх тела кредита за пользование деньгами.
- Комиссии — деньги за регистрацию договора, закладной и так далее.
- Оплата оценки — за оформление отчета оценочной компании тоже придется отдать деньги: этот документ даст понять банку, сколько квартира стоит на самом деле.
- Вознаграждение нотариуса — еще одна выплата: для завершения сделки по кредиту вам нужно заверить документы у нотариуса, а его услуги не бесплатны.
- Страховка — деньги на страхование целого набора вещей. Первым делом страхуется предмет залога, то есть квартира. Также банки часто настаивают на том, чтобы были застрахованы титул (право на квартиру — см. пункт о документах ниже), жизнь и здоровье заемщика. Еще можно застраховаться от потери работы, то есть от ситуации, когда платить кредит нечем. Так страховка может защитить от непредвиденных ситуаций. Если отказаться от страховки, процент по кредиту может вырасти.
Чтобы платить за ипотеку, нужно как следует спланировать бюджет
Ипотека — серьезная статья расходов, которую стоит просчитать на годы вперед. Важно подготовиться (насколько это возможно), чтобы кредит не сказался на уровне вашей жизни.
Первоначальный взнос — это часть денег, которую вы сразу отдаете продавцу квартиры, а остальное заплатит банк. Обычно это от 10% до 50% суммы кредита . Чем больше эта сумма, тем ниже может быть ставка по вашему кредиту. Логика такая: банк в ставке по ипотеке учитывает, насколько велик риск, что вы не вернете деньги. Значит, чем больше вы заплатите за квартиру сразу, тем ниже его риски.
Ставка — это проценты, которые вы будете выплачивать сверху кредита . Банк берет их за то, что вы пользуетесь его деньгами. Ставки бывают нескольких типов (нужный вы выбираете сами):
- Фиксированная — процент остается одним и тем же на все время кредита. Это самый распространенный тип ставок: взяли под 7,99% и до конца платите по 7,99% . Большинство банков предлагают именно фиксированную ставку.
- Плавающая — ставка, которая обычно состоит из двух частей, постоянной и переменной. Первая остается неизменной на протяжении всех сроков выплаты кредита. Вторая привязана к какому-то индикатору: в России — к ключевой ставке ЦБ. Она пересчитывается в зависимости от его значения. Обычно плавающая ставка ниже фиксированной и подходит скорее тем, кто планирует быстро выплатить кредит.
- Комбинированная — это ставка, в которой сочетаются признаки фиксированной и плавающей . Обычно это значит, что в течение определенного срока банк позволяет платить по фиксированной ставке (обычно это 5–7 лет), а затем начинает ее пересчитывать в соответствии со значением индикатора.
Платежи — те деньги, которые с определенной частотой (как правило, каждый месяц) придется отдавать по кредиту. Покупателю квартиры нужно выбрать между двумя вариантами платежей:
- Аннуитетные — это когда весь кредит выплачивается равными суммами , но с разным соотношением тела кредита (деньги без учета процентов) и самих процентов. Проценты начисляются на тело, поэтому в начале срока заемщик платит больше процентов и меньше по самому кредиту, а к концу — наоборот.
- Дифференцированные — это когда сразу после покупки квартиры приходится платить больше, но со временем долг уменьшается , а значит, и проценты по нему снижаются. Суть такая: тело кредита разделено на равные части на весь срок займа, а значит, проценты, начисляемые на него, уменьшаются по мере выплат.
Кредитоспособность — это качество заемщика, которое проверяет банк. Ему важно знать, может ли человек вовремя платить по своим долгам и безопасно ли давать ему такой большой кредит.
Андеррайтинг — это то, как банк проверяет кредитоспособность заемщика . У каждого банка он свой, но обычно там учитывается, где и как долго человек работал, какая у него кредитная история, что у него есть в собственности и на что он тратит деньги.
Кредитная история — это что-то вроде досье заемщика, в котором собрана информация о выплатах по предыдущим кредитам (неважно, на что — на холодильник или круиз). Перед тем как выдать ипотеку, банк проанализирует, насколько клиент добросовестен. Учитываются не только погашенные кредиты, но и нынешние . Если, например, у вас открыта кредитка, которой вы даже не пользовались, это будет считаться «активной долговой нагрузкой». В России эти данные собирает Бюро кредитных историй (БКИ). Чтобы узнать свою кредитную историю, нужно лично обратиться в любой банк или БКИ (для этого достаточно только документа, удостоверяющего личность).
Аккредитив — это форма безопасной сделки, когда квартира приобретается у текущего владельца. В ней участвует покупатель, продавец и третья сторона — независимый банк. В этом банке открывается счет, покупатель кладет туда деньги, а продавец получает к ним доступ только после того, как все документы готовы и подписаны .
Эскроу-счет — это тоже счет для безопасной сделки, но используется он в тех случаях, когда жилье покупается у застройщика еще на этапе строительства, а не у предыдущего владельца. На этот банковский счет кладутся деньги, но застройщик их сможет забрать только тогда, когда сдаст дом . Такая схема позволяет всем чувствовать себя уверенно: если дом вдруг не сдадут, покупатель сможет вернуть все свои деньги обратно.
Кое на чем можно и сэкономить
Да, по ипотечному кредиту придется выплатить много денег, но есть и разные льготы и компенсации, которыми воспользоваться проще, чем может показаться.
Рефинансирование ипотеки — это когда кредит с одними условиями меняется на новый, с более выгодной ставкой . Например, если изначально ипотеку брали под 11%, а спустя несколько лет средняя ставка по рынку опустилась до 9%, то можно прийти в банк и подать заявку на рефинансирование. Если ваш банк на это не идет, можно найти новый. Но на такой шаг стоит решиться, только если ставки действительно сильно упали (хотя бы на 1–2%), иначе вы больше потратите на комиссии за оформление нового кредита, чем выгадаете от пересмотра условий.
Досрочное погашение — это возможность выплатить весь кредит или его часть раньше времени в любой момент. Если заем гасится частично, то сокращается либо ежемесячный платеж, либо срок кредитования.
Налоговый вычет — возможность вернуть часть уплаченного подоходного налога. В случае с ипотекой вычета целых два. Первый — 13% от стоимости покупки жилья (но только не более чем на сумму в 2 млн рублей, то есть вернут максимум 260 тысяч). Второй вычет — 13% от ипотечной ставки , выплаченной банку (не более чем на 3 млн рублей, то есть вернут максимум 390 тысяч). Деньги можно получить, когда на руках будут акт приема-передачи квартиры и права собственности.
Материнский капитал — деньги от государства, которые получает семья после рождения ребенка. До 2020 года выдавали только за второго, но с 1 января маткапитал положен и за первого. Платят 466 тысяч рублей , и эти деньги можно использовать либо на первоначальный взнос, либо на погашение ипотечного кредита . Многие банки запускают специальные программы для тех, кто берет ипотеку под маткапитал, и дают им разные скидки.
Жилищная субсидия — это помощь или скидки на ипотеку , которые дает государство молодым или многодетным семьям, военным или жителям села. Некоторые регионы еще отдельно помогают молодым специалистам. Например, в Липецкой области такую помощь выделяют тем, кто работает в агропромышленной или социальной сферах.
Деньги подсчитали. Теперь пора выбрать жилье
На разные типы жилья могут распространяться разные условия по ставкам и первоначальному взносу. А еще банк не выдаст ипотеку, пока не проверит квартиру и того, с кем заключается сделка.
Первичка — это квартиры в новых домах, в которых еще никто не жил. Их продает компания-застройщик . Часто купить их можно еще до того, как строительство будет завершено. Такие квартиры стоят дешевле, чем те, в которые сразу можно въехать.
Вторичка — это квартиры, в которых до вас уже кто-то жил. Покупатель приобретает ее у собственника — человека или компании.
Апартаменты — тип недвижимости, который городские власти считают нежилым помещением, хотя жить в них можно . А можно открыть свой бизнес. Обычно апартаменты стоят дешевле квартир, но коммунальные платежи там заметно выше. Еще в них нельзя прописаться или оформить постоянную регистрацию.
Аккредитация — это проверка застройщика, которую проводит банк перед тем, как выдать ипотеку на покупку квартиры. Специалисты смотрят финансовые отчеты, изучают репутацию компании на рынке и необходимые для строительства документы. Это позволяет снизить риски и для покупателя, и для самого банка. Часто банки работают с застройщиками, которых уже проверили и которые сами входят в число клиентов. Например, у них уже есть счета в этом банке.
ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости, а до 2017 года — ЕГРП, Единый государственный реестр прав на недвижимость) — это база данных всей российской недвижимости , в том числе всех квартир. Ее ведет Росреестр.
Перепланировка — это перестройка внутри квартиры. Она требует регистрации, так как существуют ограничения: например, нельзя сносить несущую стену. Поэтому важно проследить при покупке вторички, чтобы перепланировка была узаконена. Если квартира в ипотеке, перестраивать ее можно, но с ограничениями . Например, обязательно надо подготовить проект, получить разрешение банка и приготовить техпаспорт. Его выдает Бюро технической инвентаризации (БТИ) — специальный госорган, который регистрирует перепланировку квартир.
Кстати, оформить ипотеку можно как на одного, так и на нескольких человек
Это могут быть супруги, родственники или друзья.
Созаемщик — человек, с которым можно взять ипотеку и поделить все права и обязанности. Как правило, супруг становится созаемщиком автоматически и в судебных спорах у партнеров равные права на недвижимость (даже если у них нет брачного контракта). Участие созаемщика позволит увеличить общий доход и получить кредит на большую сумму.
Поручитель — человек, который будет выплачивать ипотеку, если покупатель квартиры не сможет сделать это сам . При этом права собственности на жилье поручитель не получает. Искать такого человека не обязательно, но иногда банки это требуют — если у заемщика плохая кредитная история и он сильно затягивал с выплатами. Если проблем не было, поручитель станет для банка дополнительным гарантом того, что кредит будет возвращен, — это увеличит вероятность одобрения ипотеки.
Приготовьте документы для заключения сделки
Ни одно серьезное дело не обходится без бумажной волокиты. Но с появлением онлайн-сервисов, таких как портал госуслуг, документов нужно меньше и оформляются они быстрее.
Договор — основная бумага, которую подписывают продавец квартиры и покупатель. Они бывают разные:
- ДДУ (договор долевого участия) используется для покупки всех квартир на первичном рынке . По нему покупатель вкладывает деньги в строительство дома вместе с другими будущими жильцами, а застройщик взамен дает право на конкретную квартиру (в собственность жильцы получат ее в тот момент, когда дом будет сдан). Все ДДУ должны быть зарегистрированы в Росреестре, иначе договор не будет считаться действительным. Если договор прошел проверку, это гарантирует, что у застройщика все в порядке со всеми проектными документами и он все делает по закону.
- ДУПТ (договор уступки прав требований) — другой вариант договора для покупки квартиры в новостройке . Он используется, когда квартира покупается не у застройщика, а у человека или компании, которая выкупила у него права на строящееся жилье (то есть заключила с застройщиком тот самый ДДУ). С помощью ДУПТ застройщик может эти права переуступить новому покупателю. А дальше все работает по той же схеме, что и с ДДУ.
- ПДКП — это предварительный договор купли-продажи. Такой документ заключается, когда застройщик уже почти закончил все работы , но не успел оформить все документы на все нераспроданные квартиры. Обычно этот договор временный. После окончания его действия застройщик и покупатель должны оформить обычный договор купли-продажи.
- ДКП (договор купли-продажи) — этот документ подписывают покупатель и продавец, если на недвижимость оформлено право собственности (как правило, это касается вторички). Также его заключают и при покупке квартиры в новостройке — правда, уже после того, как дом сдан в эксплуатацию и покупать квартиры по ДДУ и другим типам договоров (см. выше) уже нельзя.
Регистрация ипотеки — это юридическая процедура, с помощью которой регистрируются права на недвижимость . Делается это в Росреестре, но можно подать все документы через МФЦ. Кто это должен делать — сам клиент или банк, — зависит от того, что оставлено в залоге у банка: покупаемая квартира или любая другая квартира, которая принадлежит клиенту.
Закладная — это документ, в котором владелец квартиры передает ее банку в качестве залога. По факту это ценная бумага, обеспеченная ипотекой . Она означает, что у банка есть залоговые права на квартиру в случае невозврата кредита. С 2018 года действует электронная закладная: для ее оформления нужно заполнить специальную форму на сайте Росреестра либо у партнеров банка, заверив электронными подписями.
Обременение — обычно это означает, что владелец не может продать или подарить ипотечную квартиру без согласия банка . Когда кредит полностью выплачивается, обременение снимают. Обычно срок снятия обременения занимает до тридцати дней.
Титул — это документ, подтверждающий, что вы чем-то владеете. В нашем случае — квартирой . Важный момент: этот титул можно (и нужно) страховать на случай, если он потеряется по независящим от вас причинам. Это происходит, если вдруг появляются новые собственники и наследники, о которых не рассказал продавец, или если квартира принадлежала несовершеннолетним детям или когда-то эту квартиру неправомерно продали, а договор о покупке аннулировали.
Экспликация — это документ, где прописаны все основные характеристики квартиры, например общая и жилая площадь, размеры комнат , кухни и ванной и так далее. Он нужен для любой сделки с квартирой, в том числе и для всех перечисленных случаев. Выдают его в БТИ.
Выписка из домовой книги — в документе прописаны все зарегистрированные в квартире люди . Выписку может получить только собственник жилья или человек с постоянной регистрацией в квартире. Всем остальным понадобится нотариальная доверенность. Получить ее можно в МФЦ.
Единый жилищный документ — заменяет сразу все справки про квартиру и про ее владельцев и прописанных там людей . Документ нужен, чтобы не заказывать все данные по квартире по отдельности. Правда, пока что его выдают только в Москве.
А если что-то пойдет не по плану…
Жизнь — непредсказуемая штука, и бывает сложно спланировать все на десятилетие вперед. Бывает, что человек не может выплачивать ипотеку. Поэтому нужно знать, что делать в такой ситуации.
Задержка платежа — когда заемщик выбивается из графика платежей по кредиту. Если такое происходит, нужно сразу позвонить в свой банк и объяснить причину . И тогда он может пойти навстречу: дать отсрочку или изменить размер платежа. Если не поставить банк в известность, ситуация может усложниться: за задержку и пропуск платежей начислят пени, испортится кредитная история. И только в худшем случае банк может обратиться в суд.
Реструктуризация — это пересмотр условий кредита , если у заемщика возникли трудности с выплатами. Например, он потерял работу или значительную часть дохода и не может платить в полном объеме. Чтобы оформить реструктуризацию, нужно подать заявление в банк, где брали ипотеку. Бывают разные виды реструктуризации. Банк может снизить размер платежей (например, за счет продления срока ипотеки) или предоставить кредитные (или ипотечные) каникулы. Тогда заемщик в течение нескольких месяцев может не платить по займу. Стоит понимать, что кредитная нагрузка при этом никуда не девается, это просто временная пауза в выплатах.
Как начисляются проценты по кредиту и как это применить
Всем привет! Когда я взяла ипотеку, решила досконально разобраться в том, как начисляются проценты, как лучше вносить досрочку и так далее. Сама я экономист. В общем, делюсь, надеюсь, будет полезно.
Платёж по кредиту состоит из двух частей — процентов банку и погашения основного долга.
При этом ежемесячно начисляемые проценты рассчитываются по формуле:
Исходя из этого:
- Сумма ежемесячно начисляемых процентов самая большая в начале, потому что в начале самый большой остаток основного долга. По мере его снижения снижаются и проценты.
- Сумма процентов “скачет” от месяца к месяцу, потому что зависит от количества дней в месяце.
- Срок кредита в расчёте ежемесячно начисляемых процентов не фигурирует, а это значит, что неважно, на какой срок брать ипотеку — переплата будет одинаковой, если одинаковы ежемесячные платежи.
- При внесении частичного досрочного погашения с уменьшением ежемесячного платежа переплата будет точно такой же, как в случае сокращения срока, если продолжать платить прежний ежемесячный платёж, а не уменьшенный.
1. Самые большие проценты в начале
Начало срока
Конец срока
2. Сумма процентов зависит от количества дней в месяце
За февраль (т.е. за 28 дней) в марте начислено 22 тыс, а за март (т.е. за 31 день) в апреле — 25 тыс.
3. Переплата одинакова при разных начальных сроках
Посчитаем 3 варианта.
- Ипотека на 7 лет.
- Ипотека на 15 лет.
- Ипотека на 15 лет с досрочными погашениями.
Вариант 1
Вариант 2
Получили, что при сроке 15 лет переплата на 1,6 млн больше.
Теперь установим досрочные погашения такими, чтобы получился платёж, как при 7 годах.
Фиксируем платёж 52 тыс. до конца срока
Мы вышли на ту же самую переплату в 1,2 млн и тот же самый срок — 7 лет:
Вариант 3
Сравнительная таблица
| Срок, лет | Ежемесячный платёж, руб. | Переплата, млн | Ссылка на расчёт |
|---|---|---|---|
| 7 | 52 тыс. | 1,2 | Расчёт |
| 15 | 33 тыс. | 2,8 | Расчёт |
| 15→7 | 33 тыс. обязательные + 19 тыс. досрочно | 1,2 | Расчёт |
4. Одинаково выгодно вносить досрочное погашение с сокращением срока и платежа
В предыдущем пункте досрочные погашения вносились с сокращением срока. Теперь посчитаем их с сокращением платежа.
Фиксируем платёж 52 тыс. до конца срока с уменьшением платежа
Ипотечный калькулятор
При намерении купить квартиру или любую другую недвижимость в кредит, было бы нелишним заранее рассчитать ежемесячный платеж ипотеки. Зная возможную сумму ежемесячных платежей, потенциальный заемщик с легкостью сможет сам рассчитать максимальный размер ипотеки, переплату и срок кредитования.
Для точного расчета платежей ипотеки очень удобно использовать специальную программу, доступную каждому, – ипотечный калькулятор. Эта программа, которая содержит набор математических формул, используется для вычисления всех значимых показателей кредита. Важнейшей функцией программы является расчет ипотеки онлайн. С помощью калькулятора заемщик без труда сможет рассчитать все ключевые условия ипотеки: платежи, сумму ипотеки, переплату, сроки и другие.
Для того, чтобы результат расчета ипотеки, совершаемого на калькуляторе, получился точным, обязательно нужно учитывать такие параметры как процентная кредитная ставка, различные платы и комиссии, которые могут иметь место, а также доступная для заемщика сумма первоначального взноса. Поэтому не лишним будет уточнить в банке информацию по поводу размера процентной ставке и комиссиях по выбранной кредитной программе.
Калькулятор ипотеки без труда можно найти в Интернете. Сегодня большинство банков размещают подобную программу на своих официальных сайтах. Эти сервисы на сайтах банков помогают рассчитать ипотеку и актуальные для каждого конкретного заемщика условия кредита – индивидуальную процентную ставку, выплаты и др. В таких сервисах, обычно, уже учтены категория заемщика, тип покупаемого жилья, возможность подключения программы страхования или же отказаться от нее, подходящую кредитную программу.
Существуют онлайн-калькуляторы, рассчитывающие размер ипотеки, размещенные не только на сайтах банков, но и на других интернет-порталах, специализирующихся на таких услугах. Такие калькуляторы также без проблем рассчитают условия кредита по параметрам, заданным пользователем. Онлайн-калькуляторы дают заемщикам прекрасную возможность не посещая банк лично предварительно рассчитать все интересующие их параметры.
Однако, не стоит забывать, что результат расчета, полученного на сервисах, которые расположены на сторонних сайтах, не будет окончательным. Для получения профессиональной консультации и точного расчета ипотеки на недвижимость можно обратиться к менеджеру непосредственно в банке. Ипотечный калькулятор – удобный сервис, дающий возможность для тех, кто планирует приобрести жилье в кредит, предварительно оценить свои возможности чтобы понять степень долговременной кредитной нагрузки.
Процентная ставка
Процентная ставка — очень важный параметр при рассчете ипотеки. Измеряется в процентах годовых. Этот параметр показывает сколько процентов начисляется на ваш долг в год. Для наглядности возьмем конкретное значение процентной ставки — 12%. Это значит, что в год к вашему долгу прибавляется ещё 12% от суммы долга, НО: при ипотечном кредитовании банк начисляет вам проценты не раз в год, а ежедневно на оставшуюся сумму долга. Не трудно посчитать сколько процентов начисляется каждый день: 12% / 12 месяцев / 30 дней = 0.033%.
Если вы уже воспользовались нашим ипотечным калькулятором и сделали расчет, вы, наверное заметили, что ежемесячный платеж состоит из двух частей: основной долг и проценты. Поскольку с каждым месяцем ваш долг уменьшается, то и процентов начисляется меньше. Именно поэтому первая часть платежа (основной долг) растет, а вторая (проценты) уменьшается, а общий размер платежа остается неизменным на протяжении все срока.
Разные банки предлагают разные процентные ставки, они зависят от различных условий, например, от размера первоначального взноса, от типа приобретаемого жилья и т.п. Очевидно, что нужно искать вариант с наименьшей ставкой, ведь даже разница в пол процента отразиться на сумме ежемесячного платежа и на общей переплате по кредиту:
| Сумма кредита (руб.) | 2 000 000 | 2 000 000 | 2 000 000 |
| Срок кредита | 10 лет | 10 лет | 10 лет |
| Процентная ставка | 12% | 12,5% | 13% |
| Ежемесячный платеж (руб.) | 28 694 | 29 275 | 29 862 |
| Переплата по кредиту (руб.) | 1 443 303 | 1 513 028 | 1 583 458 |
Таблица 1. Демонстрация влияния процентной ставки на параметры кредита.
Фиксированная и плавающая процентная ставка
Фиксированная процентная ставка — это ставка по кредиту, которая устанавливается на весь срок кредита. Она прописана в кредитном договоре и не может быть изменена.
Плавающая процентная ставка — это ставка по кредиту, которая не является постоянной величиной, а рассчитывается по формуле, которая определена в договоре. Размер ставки состоит из двух частей: Первая составляющая — плавающая, привязана к какому либо рыночному индикатору (например Mosprime3m или ставка рефинансирования ЦБ) и изменяется с периодичностью, определенной в кредитном договоре (например, ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода). Вторая составляющая, фиксированная — это процент, который берет себе банк. Эта часть остается всегда постоянной.
Аннуитетный платеж по ипотеке: особенности и подводные камни
Для многих людей ипотека — единственный способ обзавестись собственным жильем. Благодаря ей можно не тратить годы на то, чтобы накопить денег, и не переплачивать за аренду. Тем более что сегодня банки предлагают множество ипотечных программ на выгодных условиях, а государство регулярно выделяет средства на поддержку заемщиков и субсидирует льготные ставки. В 2020 году россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на общую сумму 4,3 трлн руб. Это абсолютный рекорд за всю историю ипотечного рынка России, что говорит о востребованности ипотеки для решения квартирного вопроса.
При заключении ипотечного договора люди, как правило, всего смотрят на процентную ставку, сроки кредитования и размер первоначального взноса. Лишь немногие обращают внимание на способ погашения кредита. Между тем именно он определяет методику расчета ежемесячных платежей, а значит, и величину переплаты. Некоторые банки разрешают клиентам самим выбирать схему выплат — дифференцированную или аннуитетную. Они отличаются способом начисления и взимания процентов, а главное — итоговой суммой кредита. Мы выяснили, в чем заключаются плюсы и минусы аннуитета.
Что такое аннуитетный платеж
Это наиболее распространенная схема. При аннуитете ипотека выплачивается равными частями — размер взноса остается неизменным на протяжении всего периода кредитования. Сам платеж складывается из двух частей — основного долга (или тела кредита) и процентов, которые начисляются банком. Главная особенность в том, что в начале ежемесячный взнос практически полностью уходит на уплату процентов, тогда как основной долг заемщика не уменьшается. Постепенно это соотношение выравнивается: если первое время вы гасите в основном проценты, то потом средства идут в счет задолженности.
Так банк себя подстраховывает: он получает проценты авансом и почти ничего не теряет, даже если ипотека выплачивается раньше срока. При дифференцированной системе в начале заемщик делает крупные ежемесячные взносы, но с каждым месяцем их размер уменьшается. Это происходит за счет того, что тело кредита гасится равными частями на протяжении всего периода кредитования, а уже поверх фиксированной суммы начисляются проценты. При досрочном погашении ипотеки переплата будет меньше: разница особенно ощутима при больших суммах и сроках кредитования.
Как рассчитать ежемесячный взнос
Оформляя ипотеку, важно реально оценивать свои финансовые возможности и просчитывать бюджет на годы вперед. Специалисты говорят, что ежемесячные выплаты не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи. В противном случае придется экономить на повседневных нуждах. График платежей обычно составляется вместе с банком при заключении договора. И все же при желании вы можете предварительно рассчитать сумму ежемесячного взноса с помощью ипотечных калькуляторов и онлайн-сервисов, размещенных на сайтах банков.
Расчетная формула выглядит так:
- P — аннуитетный платеж по кредиту,
- S — запрашиваемая сумма займа,
- r — процентная ставка (в месяц),
- n — срок кредита в месяцах.
Рассмотрим простой пример. Итоговые цифры будут приблизительными, поскольку в каждом банке свои условия по графику и выплате взносов, но расчет в большинстве случаев одинаковый. Допустим, вы решили взять ипотеку на 3 млн руб. на пять лет под 10% годовых. При аннуитете вы будете платить по 63,74 тыс. руб. каждый месяц, а общая сумма процентов составит 824,47 тыс. руб.
Если же вы выбрали дифференцированную схему погашения, ежемесячный платеж на протяжении кредитного периода будет опускаться от 75 тыс. до 50,412 тыс. руб. А итоговая переплата окажется существенно меньше — 762,5 тыс. руб.
Плюсы и минусы аннуитетного платежа
У аннуитетных платежей есть преимущества. Прежде всего, это простота. Аннуитет более удобен в бытовом смысле — заемщик точно знает, какую сумму нужно вносить каждый месяц, и может заранее планировать бюджет. Намного легче запомнить одну цифру, чем постоянно сверяться с графиком платежей. Аннуитет также подходит тем, кто хочет уменьшить размер ежемесячного взноса, растянув платежи по кредиту на более продолжительный период. Но помните, что при увеличении срока кредита растет и сумма переплаты.
Важное преимущество аннуитета — его доступность. Ипотеку с такой схемой погашения можно оформить в любом банке. А требования к заемщику будут мягче, чем при выборе дифференцированного платежа. Поскольку ежемесячный взнос по аннуитету всегда меньше первого взноса по дифференцированной системе, вы можете брать более крупные суммы. Дело в том, что в первую очередь банки обращают внимание на соотношение платежа с доходами потенциального заемщика. Аннуитет повышает доступность кредитных продуктов, особенно если речь о крупном долгосрочном займе.
Но из-за переплаты по процентам кредит с аннуитетной схемой всегда дороже, и с этой точки зрения заемщику выгоднее дифференцированные платежи. Основной недостаток дифференцированной схемы — высокие стартовые взносы. Чем больше сумма и меньше срок кредита, тем ощутимее разница. Если доходы позволяют платить ежемесячные взносы большими суммами, лучше выбирать дифференцированную систему. Если же вы не готовы платить больше на начальном этапе, вам подойдет аннуитет.
Как погасить кредит досрочно
Зная о переплатах при аннуитете, многие ипотечные заемщики задумываются о том, чтобы погасить кредит досрочно — если не полностью, то хотя бы частично. Такую возможность дают все российские банки. Клиент может выбрать — сократить либо сумму ежемесячного платежа, либо срок кредита. Чтобы не ошибиться, заранее продумайте, что для вас важнее — заплатить банку меньше денег или снизить свои текущие расходы. Например, уменьшая срок погашения, вы минимизируете общую переплату. Это логично: чем меньше заемщик пользуется кредитом, тем меньше процентов он платит.
Если уменьшить ежемесячный взнос, вы сразу получите свободные средства. Существует и третий вариант — самый оптимальный. Специалисты рекомендуют уменьшать обязательный платеж, но при этом продолжать выплачивать полную сумму, установленную первоначально. Во-первых, так вы сократите срок погашения. Во-вторых, при появлении материальных трудностей вы сможете снизить финансовую нагрузку и платить только минимальный обязательный платеж. Такая схема позволяет уменьшать срок ипотеки и переплату тогда, когда это комфортно для бюджета.
Минус такой комбинированной схемы в том, что переплата по процентам будет больше, чем при сокращении срока. Какой бы варианты вы ни выбрали, имейте в виду: при аннуитетных платежах выгода от досрочного погашения всегда будет напрямую зависеть от оставшегося срока кредита. То есть чем ближе его конец, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно.