Как рассчитать аренду помещения
3. Расчет арендной платы за нежилые здания (помещения)
3.1. Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по формуле:
Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х
Апл — годовая арендная плата за нежилое здание (помещение),
Сби — балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете
на 1 кв. м. общей площади, включающей в себя площадь
внутренних помещений здания без площадок лестничных
клеток, технических подвалов и пр., руб./кв. м;
jз — индекс увеличения затрат на строительно-монтажные
Кк — коэффициент минимальной комфортабельности, принимается
равным 1. При размещении объекта аренды в подвале —
снижается на 0,25, а при отсутствии в здании
(помещении) водоснабжения, канализации, отопления,
электроснабжения — на 0,1 за каждый отсутствующий
Кист — коэффициент увеличения затрат в связи с проведением
ремонтно-строительных работ в исторической части города;
Ккр — коэффициент превышения стоимости комплексного
капитального ремонта и реконструкции над стоимостью
Ен — нормативный коэффициент эффективности капиталовложений
Ам — годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной
площади здания (помещения), руб./кв. м;
S — общая площадь нежилого здания (помещения), сдаваемого в
Па — арендная плата на землю, используемую арендатором
нежилого здания (помещения);
j инф — коэффициент (индекс) инфляции;
Ндс <*> — коэффициент, учитывающий налоги на добавленную
3.2. В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР «О плате за землю», постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли» от 25.02.92 N 112, Инструкцией «О порядке применения Закона РСФСР «О плате за землю», утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11.
<*> Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой.
3.3. Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле:
Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х ——-
N ам — норма амортизации на полное восстановление здания, %;
Сб — балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на
1 кв. м общей полезной площади, руб./кв. м
(рассчитывается как частное от деления первоначальной
стоимости здания на его общую полезную площадь).
3.4. Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается.
3.5. В расчет стоимости аренды нежилых зданий (помещений) (Апл) коэффициент (индекс) инфляции (j инф) включается в размере, устанавливаемом в дальнейшем централизованно.
С учетом его изменения регулярно корректируются и платежи за аренду нежилых помещений, что рекомендуется оговаривать в условиях договора аренды.
3.6. Рекомендуется особый порядок определения арендной платы за нежилые здания и расположенные в них помещения, являющиеся памятниками истории и культуры.
Этот порядок предназначен для расчета примерной оценки стоимости зданий — памятников истории и культуры, определения размера арендной платы за их использование.
3.6.1. Объектом оценки являются здания — памятники истории и культуры, находящиеся под охраной государства.
3.6.2. Порядок учитывает влияние на оценку стоимости памятника;
— исторический период постройки памятника;
— историко-культурная ценность памятника (категории учета).
3.6.3. Привязка Методики к памятникам истории и культуры осуществляется посредством выбора и применения соответствующих конкретному памятнику коэффициентов для определения его восстановительной стоимости.
3.6.4. Арендная плата по памятникам истории и культуры определяется по формуле:
Апл = [(Сб(и) х К<п> х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф
К <п> — интегрированный коэффициент пересчета остаточной стоимости
памятника в восстановительную с учетом всех факторов,
К<п> рассчитывается по формуле:
К<п> = Кп х Кик х Ки
Кп — коэффициент пересчета остаточной стоимости в
Кик — коэффициент историко-культурной ценности памятников
Ки — поправочный коэффициент к стоимости памятника, выражающий
отличие износа данного памятника от базового. В качестве
базового принимается износ эталонного памятника (Иэ);
Ки рассчитывается по формуле:
Ип — износ памятника, в долях единицы.
Для зданий, прошедших комплексный капитальный ремонт и реконструкцию (ККР) до 1984 года, величина Сб(и) принимается на момент, предшествующий ККР.
Для определения историко-культурной ценности здания-памятника, сложности его архитектурного оформления и степени его износа в состав оценочной комиссии включаются эксперты по указанным вопросам.
3.6.5. Годовая амортизация (Ам) определяется по формуле:
Ам = Сб(и) х К<п> х Кк х N ам
В связи с тем, что при определении суммы амортизационных отчислений по памятникам истории и культуры вопрос об их первоначальной стоимости несет условный характер, расчет амортизации производится по остаточной стоимости.
Расчет арендной платы исходя из выручки арендатора
Организация сдает в аренду помещение на длительный срок.
Исходные данные за октябрь:
| Сумма арендной платы за месяц | 7% от выручки арендатора |
| Минимальный размер арендной платы | 6700 руб. |
| Выручка арендатора за октябрь | 105 000 руб. |
Цель расчета — определить арендную плату за октябрь.
Расчет
1. Определим арендную плату за октябрь исходя из выручки арендатора
105 000 руб. x 7% / 100% = 7350 руб.
2. Сравним рассчитанную исходя из выручки арендатора арендную плату за октябрь с минимальным размером арендной платы, установленной договором аренды
7350 руб. > 6700 руб.
Рассчитанная исходя из выручки арендатора арендная плата за октябрь больше установленного договором аренды минимального размера арендной платы. Следовательно, арендная плата за октябрь составит 7350 руб.
Итог расчета: арендная плата за октябрь составила 7350 руб.
Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex
Методика расчета арендуемых площадей по стандарту BOMA
Метод расчета арендуемой площади крайне важен для обеих сторон договора аренды помещения. Ведь, расходы арендатора по данной статье в среднем достигают 10 — 30 процентов от суммы всех затрат компании, а для арендодателя это может быть основой доходной частью бюджета. И здесь для сторон названной сделки выбор невелик: американский стандарт BOMA[1] или отечественный БТИ.
За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) смогли вполне неплохо ужиться. Ведь, оба метода неплохо дополняют друг друга.
«Семь новых ФСБУ: Аренда, НМА, ОС, Капвложения, Документооборот, Запасы, Инвентаризация» самый экспертный курс Клерка, помогающий разобраться со сложными официальными требованиями. Мы уже добавили новый стандарт, «Инвентаризация»: увеличили часы и дополнили программу без повышения стоимости.
Обучение очень удобное: понятные видео лекции, тесты, примеры в 1С, онлайн-встречи с преподавателями, ответы на все ваши вопросы в закрытом чате.
Стоимость обучения
189997599 руб. до 20 октября. Успейте записаться
Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах. А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.
Основные положения стандарта
Согласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн. При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого офисного пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor).
Чтобы рассчитать коэффициент loss factor применяется следующая формула: отношение полезной площади (сумма площадей помещений общего пользования и общей предполагаемой для аренды площади) к общей площади, предполагаемой для аренды (rentable area/usable area — R/U).
Коэффициент R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом. Чтобы произвести данный расчет, площади мест общего пользования разделяют на две группы:
— площади общего пользования на занимаемом арендатором этаже (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие площади общего пользования), которые распределяются между арендаторами этажа пропорционально занимаемой площади;
— площади общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения для охраны, столовая и т. д.), которые распределяются между арендаторами здания пропорционально занимаемой площади. При этом, в соответствии со стандартом ВОМА при расчетах арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (лифтовые шахты, воздуховоды, лестницы общего пользования).
И в итоге полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая для офиса usable area) умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом.
[1]Стандарт «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Стандартный метод измерения площадей пола в офисных зданиях». Оригинальное название «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings».
Как рассчитать арендную плату за квартиру
Собираетесь сдавать в аренду жилье, но боитесь прогадать с ценой? Будет обидно, если заработаете меньше, чем могли бы. В статье разберемся, на что обращать внимание при расчете арендной платы.
У вас есть свободная недвижимость, которую можно сдать в аренду? Поздравляем, это отличный способ пассивного заработка.
Многие россияне покупают квартиры в ипотеку, находят арендаторов и за счет арендной платы погашают задолженность перед банком. Таким образом они приобретают ценный актив на будущее, заплатив лишь часть его стоимости (первоначальный взнос по ипотеке).
Если это ваш случай, то можно усилить финансовую выгоду за счет ипотеки с подходящими условиями.
Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.
Определяем ликвидность жилья
Прежде чем провернуть подобную схему, нужно оценить, на какую арендную плату вы можете рассчитывать. Для этого следует понимать, за что и сколько готовы платить потенциальные квартиросъемщики.
Однако не стоит опираться исключительно на собственные субъективные предположения. Они могут не соответствовать реальности из-за недостатка релевантных сведений или того, что ваш старый опыт лишь отчасти применим к окружающей действительности.
Ангелина живет в небольшом провинциальном городке. Недавно она получила в наследство однокомнатную квартиру в полувековой сталинке и решила сдавать ее в аренду.
Ангелина — продвинутая девушка, всегда стремится быть в тренде. Поэтому не пожалела денег на дорогой дизайнерский ремонт.
Она оформила кредит, и через три месяца скромная однушка превратилась в роскошную квартиру-студию. Небольшую, но зато весьма богато обставленную: качественная мебель, бытовая техника от проверенных брендов, хорошая сантехника.
Разумеется, Ангелина, не бездумно сорила деньгами — ее направлял холодный расчет. Новоиспеченная бизнес-леди намеревалась «выжать» из актива максимум финансовой выгоды, поэтому установила ценник за аренду на сайте съемного жилья почти вдвое выше, чем в среднем по рынку.
По расчетам, в таком случае затраты окупились бы за два года. После закрытия кредита, квартира должна была превратиться в неиссякаемый источник ежемесячной прибыли, по размеру сравнимой со средней зарплатой в городе.
Однако грандиозным планам не суждено было сбыться, потому что девушка не учла один важный фактор. Практически все приезжие в городе — это студенты и военные.
Для первых роскошная, но маленькая квартира — слишком дорогое удовольствие. Даже вчетвером студенты не потянут такую аренду. Да и сама Ангелина не согласится сдать жилье «ватаге» таких ненадежных во всех смыслах квартиросъемщиков.
Что касается военнослужащих, то они могут платить большую аренду в одиночку или с семьей. Однако среди них тоже не нашлось подходящих арендаторов. Во-первых, служивым людям не нужна такая роскошь — они мало времени проводят дома. Во-вторых, большинство семейных офицеров и контрактников переезжают из гарнизона в гарнизон со своим скарбом, а значит ищут квартиры больше по площади и без мебели.
Таким образом, Ангелина попала в когнитивную ловушку собственных представлений о желаниях арендаторов. В результате она получила только проблемы — пришлось сильно снизить арендную плату и заменить часть мебели и бытовой техники на более дешевую.
Кредит удалось частично погасить, но надежды на солидный пассивный доход растаяли как дым.
Из этой истории можно сделать следующий вывод: принимая решение сдавать жилье в аренду проще всего ориентироваться на средние цены по рынку именно в вашем городе и районе. К каждому потенциальному арендатору в голову не залезешь, но всегда можно получить доступ к усредненной картине.
Если же вы решили, как Ангелина, заработать больше, заняв нестандартную нишу (элитное жилье или наоборот сверхбюджетное), сначала оцените ликвидность такой недвижимости.
Что такое ликвидность
Ликвидность жилья — это параметр, который характеризует, насколько подобные квартиры (дома, комнаты) пользуются спросом.
Это особенно важно для недвижимости, которая по своим базовым характеристикам далека от наиболее ликвидного жилья в округе. Речь, например, о слишком больших квартирах, коттеджах или комнатах в очень старых домах в аварийном состоянии.