Все что нужно знать про ипотеку 2020

Цены, ипотека: чего ждать во вторую волну

С наступлением осени усилилась и общая нервозность: кто-то боится, что «нас опять всех закроют», кто-то опасается остаться без работы, других накрывает «ковидофобия» — страх за свое здоровье и состояние близких, потому что число заболевших россиян неуклонно растет.

Поводов для тревог добавил и неуклонно падающий рубль. 28 сентября курс доллара на Московской бирже достиг 79 рублей (впервые со 2 апреля), а курс евро превысил 92 рубля, обновив максимальные значения с начала 2016 года.

Причин этому хватает: тут и нестабильная политическая ситуация в соседних странах (массовые протесты в Белоруссии, вновь вспыхнувший конфликт между Арменией и Азербайджаном из-за Нагорного Карабаха), и риск санкций из-за отравления Навального, и высокий спрос на валюту на фоне грядущей выплаты дивидендов.

Что ждет рынок недвижимости и что будет с ценами на жилье, если в стране будет введен локдаун, как это уже было весной? Циан.Журнал спросил, что думают эксперты.

«Рынок жил, рынок жив, рынок будет жить»

Один из клиентов «Агентства ФЛЭТ» очень переживает, что не успеет купить квартиру до введения нового режима самоизоляции. Руководитель агентства Елена Толстикова успокаивает и его, и других потенциальных покупателей: сделки проводились даже в карантинных апреле и мае, когда все были растеряны и абсолютно не готовы к сложившейся ситуации. Теперь, когда механизмы отлажены, и вовсе бояться не стоит.

«Самую большую проблему я вижу только в возможном закрытии МФЦ: не все справки удастся заказать и не все действия совершить в электронном виде. Центры оформления сделок Сбербанка будут работать, как и весной», — уверена Елена Толстикова.

Эксперт признается, что настроена гораздо оптимистичнее, чем в апреле, — тогда она волновалась, что люди перестанут брать ипотеку из-за тяжелого материального положения. Но летом на рынке оказалось неожиданно большое число покупателей-ипотечников.

Елена Толстикова, руководитель «Агентства ФЛЭТ»

Но опыт есть

Ирина Пешич, управляющий директор сети офисов «Миэль», осторожна: неизвестно, какой будет вторая волна и какие меры будут приниматься, поэтому делать прогнозы о будущем преждевременно.

Даже если нас ждет очередной виток заболеваемости коронавирусом, самоизоляцию вводить не будут, считает Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи». По его мнению, экономике страны слишком дорого обходятся такие меры, хотя на первом этапе они и были оправданны: необходимо было сдержать рост заболеваемости, чтобы настроить систему здравоохранения.

Коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов согласен с этой точкой зрения: повторения в Москве таких строгих ограничительных мер, какие были весной, не будет.

Алексей Попов, главный эксперт Аналитического центра Циан, подчеркивает, что пока жесткий карантин повторно введен лишь в Австралии и Израиле — относительно богатая экономика этих стран позволяет закрыться вновь без катастрофических последствий для нее. «Пока комментарии представителей исполнительной власти позволяют надеяться, что ограничения будут носит точечный и рекомендательный характер», — уточняет он.

Люди быстро адаптируются к кризисным периодам — нереально постоянно находиться в стрессовом состоянии, так что второй этап ограничений будет переноситься легче .

В этом убежден Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», который тоже полагает, что если и будет второй этап ограничительных мер, то уже не такой строгий, как первый.

«Даже если передвижения будут как-то ограничены, сомневаюсь, что власти приостановят работу процессов, связанных с регистрацией сделок и переходов прав собственности на недвижимость», — полагает эксперт.

Страна выученных уроков

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отмечает, что прошлые карантинные ограничения очень многому научили игроков рынка недвижимости. «На сегодняшний день в электронном виде можно подписать договор долевого участия, используя электронную подпись, после чего подать документы на регистрацию. Более того, удастся удаленно открыть аккредитивы, а для оформления ипотеки нужно лишь заполнить анкету онлайн», — перечисляет она.

Покупатели и продавцы вторичных объектов тоже быстро подстроились под сложившуюся ситуацию: проводились онлайн-показы, было предусмотрено удаленное заключение риэлторских договоров, а переговоры проводились через видеозвонки. По словам Юлии Дымовой, до сих пор многие клиенты предпочитают приезжать лишь на подписание документов.

В весенний карантин девелоперы и продавцы на вторичном рынке решили просто затаиться и переждать локдаун — так будет и на этот раз (если он будет), а цены замрут, допускает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru». Если локдаун будет не таким строгим и останется физическая возможность заключать сделки (будут работать банки, МФЦ и т. п.), то продавцы все же начнут снижать цены, чтобы удержать падающий спрос, предполагает аналитик.

Что касается приостановки строительных работ, то она маловероятна, комментируют в Colliers International: отрасль соблюдает санитарные стандарты и рекомендации. На основе полученного весной опыта строительный рынок подготовлен к работе даже в случае введения ограничительных мер.

Куда пойдет ипотека?

В 2020 году Россия впервые наблюдала беспрецедентную политику Центробанка в отношении ключевой ставки: если в прошлые кризисы она резко росла, то теперь регулятор занял диаметрально противоположную позицию.

По словам Ильдара Хусаинова, это принесло положительный результат: в случае усугубления кризисных явлений ЦБ прибегнет к этому способу вновь, так что вряд ли стоит опасаться революционно высоких ставок по ипотеке.

Рано или поздно Центробанк вернется к умеренной кредитно-денежной политике, что подтверждает последнее решение сохранить ключевую ставку без изменения: не исключено, что период снижения ипотечных ставок уже пройден, говорит эксперт.

Девальвация рубля будет стимулировать рост инфляции, что ограничит ЦБ в дальнейшем снижении ключевой ставки, думает Алексей Попов. По его словам, это увеличивает значимость решения о продлении или завершении программы льготной ипотеки (пока предполагается, что она закончится 1 ноября 2020 года, но вице-премьер Марат Хуснуллин заявил о ее возможном продлении. — Прим. ред.): «Весной планировалось, что к ноябрю условия льготной и обычной ипотеки станут практически идентичны, но теперь очевидно, что разрыв в условиях предоставления кредитов останется существенным (6,5% против 8,1–8,3%)».

Объем заявок в банки пока не уменьшается, указывает Ирина Пешич. За одобрением обращаются и те, кто уже приобретает жилье, и те, кто делает это на всякий случай, опасаясь в том числе второй волны.

Инна Солдатенкова, ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета «Банки.ру», уверена, что гипотетические ограничительные меры на рынок ипотеки существенно не повлияют благодаря все тем же наработанным навыкам онлайн-формата.

Инна Солдатенкова, ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета «Банки.ру»

Не пугает ее и скорое окончание программы господдержки ипотеки: она прогнозирует, что с большой долей вероятности программу продлят на 2021 год, но пока непонятно, на каких условиях. Впрочем, и в случае отмены господдержки ипотечный рынок в России способен удовлетворить спрос населения в кредитах на приемлемых условиях, утверждает Инна Солдатенкова: «Ставки по ипотеке находятся на вполне комфортном уровне из-за снижения ключевой ставки».

Олег Репченко ожидает, что до ноября спрос на ипотеку должен еще подрасти: покупатели будут стремиться заключить сделку быстрее, до вероятного завершения программы господдержки. Но даже в случае ее отмены ставки невысоки: около 8% на новостройки и около 8,5% на вторичную недвижимость. На таком уровне спрос вряд ли сильно упадет. Другой вопрос, как долго власти способны держать ключевую ставку на таком низком уровне и не будут ли ее повышать, особенно на фоне девальвации рубля, рассуждает аналитик.

Что будет со спросом?

Сегодня покупательская активность на рынке велика, признает Ирина Пешич. «Покупатели ищут хорошие, качественные объекты, которых на рынке немного. Дело в том, что продавцы выжидают. Некоторые из них сняли свои объекты еще в апреле и пока не возвращают их в продажу, опасаясь второй волны коронавируса», — объясняет эксперт.

«По нашим данным, спрос на жилье достаточно быстро вернулся к допандемийным показателям, весь удар пришелся на коммерческую недвижимость, — говорит Иван Татаринов. — На мой взгляд, падения спроса, как и резких изменений цен, не будет».

Это означает, что тем, кто хочет купить жилье, имеет смысл делать это сейчас, особенно если речь идет об альтернативных сделках, где продается одна квартира и приобретается другая, не сомневается эксперт. время вполне подходящее для обладателей как рублевого, так и валютного капитала.

По расчетам заместителя директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерия Кочеткова, спрос в июле этого года был на 15% выше, чем в июле 2019-го, в августе — на 30%, в сентябре он также находится на высоком уровне, и пока предпосылок для его ослабления нет. Наиболее активные целевые группы покупателей — ипотечники и люди, которые спешат приобрести квартиру для сохранения своих накоплений от обесценивания.

Он напоминает, что застройщики выработали схему, как вести себя в подобных ситуациях: в случае второй волны спрос на первичную недвижимость упадет не столь существенно, как весной.

«Продажи снизятся не более чем на 15%, что не окажет критического влияния на рынок. Сроки его восстановления будут зависеть от уровня спада, но при позитивном сценарии рынок вернется к прежним значениям в течение одного-полутора месяцев. Цены вряд ли сильно изменятся за этот период», — спокоен эксперт.

А вот Олег Репченко не столь оптимистичен: в случае повторения локдауна спрос на квартиры, безусловно, рухнет. Весной в Москве продажи на новостройки просели примерно вдвое относительно прошлого года, на вторичном рынке спрос упал еще сильнее — такие оценки приводит эксперт: «Если режим самоизоляции введут, это ударит по продажам».

Жилье подорожает или подешевеет?

Поведение цен на рынке недвижимости будет зависеть от покупательского спроса. Весной он практически сошел на нет: большинство не могло ни купить квартиру, ни хотя бы ее посмотреть. Тогда сферу недвижимости поддержало снижение ключевой и ипотечной ставок.

Ильдар Хусаинов добавляет, что помогло и появление субсидированной ипотеки на новостройки: летом спрос на первичное жилье был выше на 50%, на готовое — на 40–42% относительно аналогичного периода прошлого года. «Динамика роста цен будет зависеть от уровня спроса — предполагаю, что в 2021 году рост цен должен замедлиться», — предсказывает эксперт.

Юлия Дымова с коллегами отмечают стабильный прирост цен, который, по их мнению, сохранится до конца года. По их расчетам, цены на новостройки способны подняться еще на 3%, а на «вторичку» — до 5% по некоторым объектам. Однако, допускает собеседница Циан.Журнала, некоторые собственники, напротив, будут соглашаться на дисконт в те же 5%.

По словам Валерия Кочеткова, по сравнению с началом этого года средняя стоимость предложения 1 кв. м на вторичном рынке Москвы в старых границах выросла на 5,3% — с 211,9 до 223,3 тыс. рублей. Особенно заметным рост цен был в летние месяцы — в первую очередь удорожание коснулось самых бюджетных объектов. Согласно подсчетам аналитиков, по итогам лета стоимость наиболее доступных и качественных лотов на «вторичке» выросла в среднем на 10%.

Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость»

Олег Репченко обращает внимание, что стоимость жилья, даже несмотря на дешевую ипотеку, находится в отрыве от доходов населения: в карантин многие лишились работы или части дохода, поэтому платежеспособный спрос расти не будет. Все это свидетельствует о том, что объективных предпосылок для роста цен нет, утверждает аналитик.

Если повторится весенний сценарий карантинных мер, продолжатся ценовые тренды II квартала этого года, комментирует Алексей Попов. Ставки аренды вернутся обратно к апрельским показателям, новостройки сохранят заметную часть спроса (

50–60% от уровня лета этого года) за счет дистанционных продаж, цены на них продолжат расти, но не на 2–2,5% в месяц, как в августе и сентябре, а не более чем на 1% в месяц). Вторичный рынок останется на нынешнем ценовом уровне, но количество сделок упадет в несколько раз (если введут ограничения, инфраструктура, необходимая для их заключения, станет частично недоступна).

Трансформация как ступень эволюции

Самую сложную первую волну рынок уже выдержал, причем вполне успешно, — таково мнение Ильдара Хусаинова. «Рынок показал рост по всем сегментам, он прошел трансформацию — постепенно все больше клиентов предпочитают использовать дистанционные сервисы оформления ипотеки, выбора недвижимости и ее продажи. Рынок готов: если внешние факторы изменятся, он просто в очередной раз будет эволюционировать».

Рынок сейчас гораздо больше подготовлен к трудностям, чем весной 2020 года, считает Юлия Дымова. Более того, для многих правоотношений в дальнейшем не понадобится личное присутствие в офисе — коммуникация будет проводиться в удаленном формате.

Самые сложные последствия эпидемии, на ее взгляд, — это разрыв в поступлениях от продаж, которые в первые недели самоизоляции упали на 60–70%. Одна из причин такой отрицательной динамики — неготовность покупателей и отрасли в целом к онлайн-регистрации сделок. Большинство клиентов по-прежнему доверяют только бумажным носителям.

Сведение баланса

Несмотря на ухудшающуюся внешнюю ситуацию (рубль падает, число заболевших растет), большинство экспертов не испытывают тревогу. Даже при самом неблагоприятном сценарии, когда россиян вновь закроют по домам (в эту перспективу собеседники Циан.Журнала верят с трудом), рынок устоит, к тому же наработаны схемы удаленного проведения сделок.

Сейчас самое время покупать недвижимость, присоединяется к такому совету и Colliers Internation: «Развитие рынка недвижимости показывает, что для сохранения сбережений недвижимость является лучшим активом: она предоставляет возможность не только сохранить средства в кризис, но и получить доход в дальнейшем».

Рекомендации Олега Репченко: не следует специально выжидать снижения цен. По рыночным законам они должны были уже снизиться, но этого не случилось из-за мер поддержки со стороны правительства, говорит аналитик. Поэтому если покупатель видит хороший вариант по интересной цене, лучше брать его с дешевой ипотекой. Если таких вариантов нет, то лучше продолжать мониторить рынок, а не пытаться быстрее купить абы что.

«Цены на недвижимость искусственно поддерживаются дешевой ипотекой. Если ипотека подорожает, то на фоне снижения спроса застройщики и продавцы на вторичном рынке будут вынуждены снижать цены или давать скидки. Значит, не стоит поддаваться ажиотажу и спешить с покупкой», — резюмирует эксперт.

Как изменятся ставки по ипотеке в 2020 году

Фото: putin.kremlin.ru

Эксперты ипотечного рынка не скрывают своего оптимизма в отношении 2020 года: расширение программ господдержки заемщиков и последовательное снижение ключевой ставки Центробанка дают основания полагать, что жилищные займы в ближайшем будущем станут еще дешевле. И власти, и банки, заинтересованы в том, чтобы получить ссуду на решение квартирного вопроса могли как можно больше россиян. Вот только новые требования ЦБ вынуждают финансовые организации значительно жестче оценивать платежеспособность клиентов, что может привести к резкому сокращению количества одобряемых заявок.

Почему 2019 год не смог повторить рекорды?

Рекордный для ипотечного рынка России 2018 год закончился выдачей 1,5 миллиона жилищных займов на сумму 3 триллиона рублей. Увеличив свои показатели почти на 50% с 2017 года, финансовые организации страны несколько сбавили свои обороты. Так, Бюро кредитных историй «Эквифакс» констатирует отсутствие заметного роста объемов кредитования: в четвертом квартале 2019 года выдача ипотеки всего на 3% превысила результаты аналогичного периода 2018 года. Генеральный директор БКИ Олег Лагуткин предположил, что, наблюдая за планомерным снижением ключевой ставки Центробанка, россияне откладывали момент обращения за ипотекой, чтобы дождаться еще более выгодных условий. Это обстоятельство и привело к тому, что 2019 год не смог повторить рекорды 2018 года по увеличению объемов кредитования.

Главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников напомнил, что на выдачах жилищных займов негативно сказался еще и рост процентных ставок (почти на 1%) в первые месяцы ушедшего года. В лучшую сторону ситуация стала меняться только с начала лета, когда Центробанк приступил к последовательному снижению ключевой ставки и финансовые организации наконец смогли предложить заемщикам более выгодные условия. По данным ЦБ, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях в последний месяц 2019 года достигла минимального за всю историю наблюдения значения — 9%.

Фото: kremlin.ru

Какие изменения в законодательстве повлияют на ипотечный рынок?

Помимо решений Центробанка, связанных с возможным понижением ключевой ставки (на что надеются многие кредиторы), в ближайшем будущем на ипотечный рынок будут оказывать влияние и различные нововведения в законодательстве. Прежде всего, речь идет о поручениях президента Владимира Путина, направленных на принятие дополнительных мер поддержки семей. Напомним, российский лидер считает необходимым выдавать материнский капитал уже при рождении первенца, а также увеличить выплаты для семей, в которых появился второй ребенок. Не стоит забывать и об обязательствах, которые взяло на себя государство перед многодетными: этой категории населения из бюджета РФ будут компенсировать 450 тысяч рублей по ипотеке. Увеличение объемов финансирования позволит семьям активнее заниматься улучшением жилищных условий, что должно повлиять и на объемы выдачи ипотеки, и на темпы строительства многоквартирных домов.

По оценке, которую недавно провел аналитический центр ДОМ.РФ, названные меры поддержки с учетом налоговых вычетов при покупке жилья и погашения процентов по ипотеке, позволят семье с двумя детьми сэкономить около 2 миллионов рублей. Принимаемые на федеральном уровне решения упростят решение квартирного вопроса для более широкого круга граждан, чему также будет способствовать увеличение доступности ипотеки за счет снижения ставок.

Фото: Валерия Авдеева

Говоря о принятых федеральным правительством решениях, нельзя не упомянуть и о других мерах, которые обладают прямо противоположным эффектом: вместо увеличения выдачи ипотеки российский рынок может столкнуться с падением объемов жилищного кредитования. Согласно утвержденным ЦБ РФ требованиям, с 1 января 2020 года российским банкам придется информировать регулятор о долговой нагрузке заемщиков. Иными словами, они должны будут передавать властям сведения о том, какая часть дохода клиентов ежемесячно уходит на платежи по всем кредитам.

Это не означает, что банки будут отказывать в ипотеке тем, у кого имеется потребительский займ или ссуда на покупку авто. Но для того чтобы подписать договор с таким заемщиком (особенно обслуживающим несколько кредитов), банку придется позаботиться о дополнительном обеспечении. Предполагается, что таким образом будет проще сдержать рост закредитованности граждан. Справедливости ради нужно отметить, что данное требование коснется не всех участников рынка, а лишь тех, кто ранее вел рискованную кредитную политику и нередко выдавал займы гражданам, уже выплачивающим два-три и более кредитов.

Кстати, финансовые организации и в прежние годы учитывали тот факт, что желающий взять ипотеку гражданин уже исполняет обязательства по нескольким кредитным договорам. Теперь же банкам придется уделять этому вопросу еще больше внимания: считается, что на платежи по всем имеющимся займам клиент не должен будет тратить более 30% своего дохода. Эксперты рынка уже говорят о том, что с вступлением новых правил в силу взять ипотеку тем, кто расходует на погашение кредитов порядка 50% заработка, будет весьма проблематично. В худшем случае банк просто отклонит заявку, в лучшем — предложит оформить жилищный займ под более высокий процент.

Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку, председатель Совета ассоциации банков России Анатолий Аксаков считает, что данная мера хоть и может привести к снижению числа одобренных заявок, все же будет иметь для рынка важное значение: банки будут осмотрительнее выдавать кредиты, а значит, проблемных заемщиков станет значительно меньше. По его словам, люди нередко совершают необдуманные поступки и оформляют все новые кредиты, хотя уже с трудом справляются с погашением имеющихся займов. По мнению парламентария, избежать стрессов от невозможности обслуживать кредит, можно только одним способом: не оформлять его.

Фото: Наталия Пылина

Какие условия кредитования предложат заемщикам банки в 2020 году?

Национальный проект «Жилье и городская среда» предполагает, что в 2020 году ставка по ипотеке в России должна выйти на отметку 8,7% годовых, а к 2024 году — снизиться до 7,9%. Количество выданных жилищных кредитов в течение наступившего года не должно оказаться меньше 1,57 миллиона с увеличением до 2,26 млн к 2024 году.

В 2020 году ожидать резкого снижения ипотечных ставок не стоит. По данным агентства «Национальные кредитные рейтинги», средняя ставка по ипотеке в текущем году может составить 8,5%. К уменьшению ставок кредитные организации подтолкнет высокая конкуренция и снижение уровня инфляции. Кроме того, после отмены долевого строительства и появления в России эскроу-счетов банки, осуществляющие проектное финансирование застройщиков, будут предлагать новые программы ипотечного кредитования по сниженным процентным ставкам, — поделилась юрист, редактор проекта «ЛьготОтвет.ру» Ирина Задохина.

По мнению вице-президента Совета Национального объединения строителей, ответственного за организацию общественного контроля реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» Антона Мороза, снижение ставки и увеличение объемов выдачи ипотеки окажет положительное влияние на строительную отрасль. Он пояснил, что на данный момент заметный «перекос» жилищного кредитования фиксируется на вторичном рынке. Чтобы перенаправить денежные средства на «первичку» или индивидуальное жилищное строительство, эксперт считает целесообразным внедрять новые программы ипотеки для ИЖС и граждан, желающих переехать в собственный дом.

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая напомнила, что в настоящий момент ключевая ставка Центробанка зафиксирована на рекордно низкой для посткризисного периода отметке — 6%. Она отметила, что уменьшение ставки ЦБ на 0,25 п.п., произошедшее в начале февраля, позволит банкам в очередной раз скорректировать ипотечные программы, сделав их еще доступнее для населения. При этом эксперт предупредила, что ситуация может измениться в любой момент и полагаться исключительно на данный тренд в долгосрочной перспективе не стоит.

Фото: Наталия Пылина

Кстати, в своем отчете, посвященном развитию банковской сферы, ЦБ заявил о значительном потенциале ускорения роста доли ипотечного жилищного кредитования в 2020 году. Регулятор пояснил, что данное обстоятельство может быть связано с реализацией отложенного спроса на жилье, которая оказалась возможной благодаря планомерному снижению процентов по займам. Так, председатель Банка России Эльвира Набиуллина в сентябре ушедшего года говорила, что темпы роста ипотеки в 2020 году могут составить около 20%.

Свою точку зрения на ближайшее будущее ипотечного рынка представило и агентство «Национальные кредитные рейтинги» (НКР). Аналитики провели исследование, по итогам которого пришли к выводу: средняя ставка по новым жилищным займам по итогам года составит 8,5%. По мнению специалистов, еще дешевле ипотека может стать при достижении ключевой ставкой Центробанка отметки около 5,5%: в этом случае финансовые организации будут выдавать гражданам ипотечные кредиты под 8% годовых.

В числе прочих факторов, влияющих на условия кредитования, эксперты называют усиление конкуренции на ипотечном рынке. Профицит ликвидности банков вынуждает их вступать в борьбу за клиентов, предлагая все более льготные условия выдачи займов.

В АО « Банке ДОМ.РФ » GiperNN сообщили что в 2020 году ипотеку на новостройку можно оформить под 7,8% годовых, а на квартиру вторичного рынка — под 8,1% годовых. Стоит отметить, что минимальные ставки доступны лишь для зарплатных клиентов банка и клиентов, подтверждающих доходы выпиской из ПФР, при первоначальном взносе от 30% и сумме кредита более 3 млн рублей (в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — более 5 млн рублей, в Москве и Московской области — более 8 млн рублей). Рефинансировать взятую в других банках ипотеку можно по ставке от 7,7% годовых.

В ПАО Сбербанк оформить займ на новостройки можно под 6,5% годовых, ипотека на объекты вторичного рынка доступна под 8,5%. Банк ВТБ (ПАО) предлагает своим клиентам средства на решение квартирного вопроса под 7,9%, а АО «Альфа-банк» — под 7,99%. Однако в каждом конкретном случае финансовые огранизации оговаривают целый ряд особых условий, с которым можно ознакомиться на сайтах банков в разделе описания ипотечных программ.

Фото: Мария Носырева

Можно ли назвать будущее ипотечного рынка России безоблачным?

Руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, отметивший рекордно низкий для страны уровень ипотечных ставок, не сомневается, что объемы выдачи жилищных кредитов в 2020 году продолжат расти. В текущем году банк собирается увеличить предоставление займов в соответствии с прогнозируемым ростом ипотечного рынка на 10–15%.

С экспертом солидарны многие специалисты, но Центробанк, обладающий максимально полной информацией об обстановке на рынке, указывает и на проблемные моменты:

Некоторое беспокойство вызывает по-прежнему высокая доля (около 36% в III квартале 2019 года) выдач ипотечного жилищного кредитования с низким (от 10% до 20%) первоначальным взносом, хотя она снизилась по сравнению с IV кварталом 2018 года (43,3%).

В то же время ЦБ констатирует и положительный тренд — малое количество займов, выданных с первоначальным взносом менее 10%: на таких условиях деньги в банках получают не более 1% ипотечников России.

Большое число кредитов с первоначальным взносом менее 20%, рост закредитованности и снижение покупательской способности населения некоторые аналитики относят к условиям, способным «отбросить» ипотечный рынок на несколько лет назад, когда Россия переживала последствия финансового краха. О том, что страну ждет новый кризис, сегодня рассуждают многие эксперты, в том числе менеджер по управлению проектами Kodix Денис Силантьев.

Для начала уточню: я не заявляю, что он 100% наступит в текущем году. Этого не может знать наверняка никто, разве что самый богатый человек на планете. Скажу только про однозначные факты. Экономика растет, а падения происходят циклично, — пояснил Силантьев.

В то же время министр финансов РФ Антон Силуанов указывает на ускорение экономики, а международное рейтинговое агентство S&P ожидает, что темпы роста ВВП в России в 2020 году повысятся до 1,8%. Оптимистичный прогноз специалисты объясняют смягчением денежно-кредитной и бюджетной политики. Другие эксперты дают положительную оценку реализации нацпроектов, повышению активности в промышленном секторе и расширению программ господдержки населения, что дает все шансы надеяться на дальнейший рост объемов выдачи ипотеки, разумеется, с более низкими ставками.

Жилье в кредит: инструкция по программе льготной ипотеки

Глава правительства России Михаил Мишустин 3 августа подписал постановление о снижении первоначального ипотечного взноса с 20 до 15%. Он подчеркнул, что кабмин продолжает улучшать условия льготной ипотеки по ставке 6,5% годовых.

«Известия» разбирались, как взять льготную ипотеку в России, как сэкономить при покупке жилья в кредит и стоит ли ждать повышенного спроса на покупку недвижимости в долг.

Что такое льготная ипотека?

Программу льготной ипотеки под 6,5% поручил запустить в конце апреля президент страны Владимир Путин. Программа предполагает поддержку граждан, желающих улучшить жилищные условия. Также она нацелена на помощь строительной отрасли, которая столкнулась с падающим спросом на жилье и оттоком денег граждан из-за спада в экономике и распространения коронавируса.

Согласно программе, россияне могут получить кредит на покупку жилья в новостройке стоимостью до 6 млн рублей во всех российских регионах до ноября 2020 года. При этом в Москве и Санкт-Петербурге максимальный порог стоимости целевой жилплощади составляет 12 млн рублей. Кредит выдается под ставку 6,5%, срок его действия — до 30 лет.

Как получить льготную ипотеку

Для начала нужно рассчитать кредит по условиям программы через ипотечный калькулятор на сайте банка. Оцените свои возможности.

Затем следует заполнить заявку на сайте банка и получить предварительное одобрение. Далее необходимо уточнить условия, подготовить документы и получить финальное одобрение.

Затем предстоит выбрать недвижимость. И в заключение предстоит подписать договор, далее сделка регистрируется в Росреестре.

Преимущества крупных городов

В первую очередь снижение первоначального взноса по льготной ипотеке будет полезно людям, покупающим жилье в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, рассказал «Известиям» член «Российской гильдии риелторов» Константин Барсуков.

«Чем дороже недвижимость, тем сложнее начать копить на первоначальный взнос. Понятно, что 5% от московской недвижимости — это не то же самое, что 5% от недвижимости в условном городе Иваново. Поэтому для крупных, дорогих городов льготная ипотека станет более востребованной», — сказал эксперт.

Московский регион

В границах «старой Москвы» по программе льготной ипотеки сегодня можно приобрести около 80% жилья, сообщил «Известиям» заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. В «новой Москве» его еще больше — порядка 90%, а в Московской области — 95%.

«Конечно, покупатели максимально стремятся воспользоваться этой возможностью. При первоначальном взносе 15% и сумме кредита 12 млн рублей стоимость приобретаемого жилья может составлять до 14,1 млн рублей. В этот бюджет вписываются квартиры от одной до трех комнат в зависимости от района», — сказал Валерий Кочетков.

При этом покупатели чаще выбирают «однушки» и «двушки», а средний срок выплаты ипотеки составляет 5–7 лет.

Лайфхак по экономной покупке квартиры в ипотеку

Для экономии средств при покупке в ипотеку можно выбрать проект, где, помимо стандартной скидки, застройщик берет на себя компенсацию процентов по кредиту, например, в течение от полугода до года, рассказывает замдиректора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость».

По его словам, зачастую покупатели с целью экономии ищут объекты без отделки. Однако выбирая такую новостройку, стоит помнить, что при этом необходимо иметь запас средств на ремонт в размере от 10 тыс. рублей за квадратный метр.

Поэтому на самом деле выгоднее приобретать квартиру с отделкой: получается, что ремонт произведен в счет ипотеки, а собственникам остается только купить мебель, заключил Кочетков.

Политика банков

Несмотря на снижение первоначального ипотечного взноса с 20 до 15%, банки не упростят правила выдачи ипотечных кредитов для населения, полагает Артем Деев.

«Опасаясь возникновения пузыря на рынке потребительского кредитования, Центробанк еще в октябре прошлого года ввел понятие порога долговой нагрузки заемщика (ПДН). Теперь граждане с высоким уровнем долговой нагрузки не смогут рассчитывать на получение кредита. Вне зависимости какого — автомобильного, ипотечного или потребительского кредита без залога», — сказал аналитик.

При этом банки также с конца прошлого года фиксируют снижение числа качественных заемщиков, то есть граждан с высокой официальной зарплатой или подтвержденным заработком, но с низкой долговой нагрузкой, добавил Деев.

В свою очередь, Константин Барсуков заявил, что политика банков в отношении заемщиков не изменится, потому что большинство из тех банков, что работают со льготной ипотекой, и так выдавали кредит с первоначальным взносом от 15%, а некоторые даже от 10%.

7 льгот по ипотеке в 2020 году. Как сэкономить на покупке квартиры?

Льготная ипотека в России позволяет некоторым категориям граждан сэкономить на покупке квартиры в кредит. В случае покупки недвижимости, нужно обязательно проверить, не включены ли вы в льготную категорию граждан. В данной статье мы рассмотрим семь льгот работающих на территории РФ.

Не по всем фронтам наше правительство действительно проявило себя с лучшей стороны, но относительно ипотечного кредитования были внесены изменения. Как сэкономить на покупке квартиры? Достаточно изучить условия льгот и программ предоставленных государством. Большинство даже не имеют понятия о существовании таких программ. Возможно вы относитесь к одной из далее представленных категорий. Обратите внимание, что речь пойдет о льготах действующих на территории РФ, региональные льготы требуют особого наблюдения и анализа, более того они могут изменяться.

Субсидии для молодых семей

Субсидия до 35% для молодых семей − кто может получить данную льготу? Категории людей, имеющие право претендовать на льготу:

супруги каждому, из которых не больше 35 лет;
неполная семья, родитель возрастом моложе 35 лет.

Также прописаны критерии:

на 1 человека должна приходиться площадь жилья меньше установленной нормы в вашем регионе. В Москве − 10 метров;
семья должна стоять на учете, как ячейка, нуждающаяся в улучшении жилищных условий;
иметь достаточно дохода для покупки недвижимости в кредит.

Чтобы стать участником программы потребуется стать в очередь в администрации по месту жительству. В итоге молодая семья может получить до 35% от стоимости жилья. Норматив рассчитывается по каждому муниципалитету, если нет детей, эта же ситуация если есть один ребенок или семья не полная.

Нужно учитывать, что приобрести большую квартиру за счет государства не выйдет. Здесь прописаны ограничения. Будет рассчитываться размер субсидии от норматива, для семей из 2 человек − 40,2 кв. метров, если от 3 и выше 60 кв.метров. Жилье можно купить в новостройке и вторичном рынке. Деньги не предоставляются на руки, осуществляется безналичный перевод продавцу недвижимости.

Ипотека под 6%

Эта программа рассчитана для семей с 2 и более детей. Кто может оформить? Семьи, в которых с:

2018-2022 родился второй или последующий ребенок.

Покупка только в новострое, исключение для жителей Дальнего Востока, которые могут приобрести вторичку. Также для этой группу льготников ставка превышает не больше 5% годовых, для остальных регионов 6%.

Для приобретения недвижимости по этой программе нужен первоначальный взнос − 20% от цены недвижимости. Допускается применение материнского капитала. Максимальная сумма кредита по:

Москве, Московской области или СПб/области − ограничена 12 млн рублей;
в остальных регионах лимит 6 млн. рублей.

Для получения и участия в программе потребуется:

свидетельство о рождении детей;
документы, подтверждающие РФ гражданство детей, если в свидетельстве об этом не сказано.

Поскольку ЦБ снижает ставку, эта программа не настолько выгодна как ранее, но условия неплохие.

Субсидия до 450 000

Этот вариант подходит для тех, кто уже оформил ипотечный кредит. На кого рассчитана программа? На заемщиков, у которых родился, удочерен, усыновлен 3-й либо последующий ребенок с 2019-2022 года.

Для получения субсидии нужно обратиться в банк, в котором была оформлена ипотека. Необходимо:

предоставить свидетельство о рождении;
подтверждение гражданства.

На протяжении 16 дней заявление рассматривается, если одобрено, деньги переводятся на кредитный счет. Возможно частичное/полное погашение задолженности. Как сэкономить на покупке квартиры в новостройке? Воспользоваться субсидией при оформлении ипотечного заема.

Военная ипотека

Данную ипотеку могут оформить служащие участвующие в накопительной ипотечной системе не менее трех лет. Пока человек служит в армии, государство направляет определенную сумму на выплату задолженности. 280 тыс. рублей ежегодно в 2019 году. Военную ипотеку нужно погасить до момента, пока заемщику не исполнится 45 лет.

Купить можно любую недвижимость, но дом должен быть возведенным не раньше 1970-го. Когда квартира дороже суммы выделяемой государством, оставшуюся часть средств предстоит выплатить самостоятельно.

Материнский капитал

С 1 января 2020 года изменилась система выплат. Теперь появляется выплата на первого ребенка. Если после 01.01 2020 года в семье рождается первый ребенок, полагается свыше 460 тыс. рублей, на второго ребенка доплачивают 150 тыс. рублей, если рождается 3-й ребенок государство, покроет 450 тыс. рублей ипотеки. Данная система активна до конца 2026 года.

Деньги из материнского капитала можно направить на:

покупку/строительство недвижимости;
первоначальный взнос/погашение ипотеки;
образование детей;
пенсионные накопления матери;
социальная адаптация детей с ограниченными возможностями.

Для получения сертификата на данную выплату нужно:

сходить в Пенсионный фонд;
воспользоваться порталом Госуслуг.

Безусловно, это неплохой стимул для улучшения демографической ситуации в стране. Но, не стоит забывать, что детям нужно что-то делать в дальнейшем, соответственно возникает потребность в улучшении качества жизни. Поэтому недостаточно просто родить, государство должно создать нормальные условия для жизни, обучения, развития.

Налоговый вычет

Рассчитывать на данную льготу может каждое физическое лицо уплачивающее налог 13%. Существует две схемы налогового вычета согласно покупке недвижимости:

13% от цены недвижимости, но не выше 260 тыс. рублей;
13% с процентов, уплаченных по ипотеке, но не более 390 тыс. рублей.

Каждый покупатель недвижимости и тот у кого есть доля может вернуть до 650 тыс. рублей которые ранее были выплачены государству. Учтите, что квартиру нужно разделить пополам между мужем и женой, таким образом увеличить вычет.

Кредитные каникулы

Это не льгота по ипотеке, но не плохое подспорье − это кредитные каникулы. Эта опция появилась в России не так давно, их может получить любой заемщик по ипотеке, если:

размер кредитного лимита не превышает 15 млн. рублей;
заем оформлен на единственное жилье;
заемщик пребывает в трудной жизненной ситуации: нет работы, статус инвалида 1-2 группы, имеется временная недееспособность от 2 месяцев подряд, ежемесячный средний доход снизился на 30%, появился еще один иждивенец.

Предоставляются кредитные каникулы на любой период по желанию заемщика, но не больше чем на полгода. Чтобы воспользоваться такой опцией нужно написать заявление в банковскую организацию и предоставить пакет документов, доказывающий причины для выдачи кредитных каникул.

Если в жизни случилось одно из событий и даже присутствует запас денег позволяющий выплатить заем, лучше оформить каникулы. Деньги подкопить на депозите, без вложений на бирже, можно неплохо сэкономить. Деньги складываются на депозите, затем возвращаетесь в банк с накопленной суммой и дальше можно платить тело кредита и сэкономить на процентах.

Ипотека − это один из немногих кредитных инструментов, который имеет право на существование и использование. Но здесь нужно учитывать личные ситуации каждого. Этот вариант не считается оптимальным для тех, кто еще молод и не знает, в каком городе будет проживать. Если решились на ипотеку, помните о плюсах и минусах. В целом этот инструмент дисциплинирует, поскольку необходимо вносить ежемесячный платеж. Старайтесь как можно быстрей погасить задолженность, это будет выгодно для вас. Даже при получении льготной ипотеки не стоит расслабляться, многие думают что при наличии скидки можно не торопится. Кто-то думает вкладывать средства в финансовые рынки, ведь эта сфера растет, и многие уверенны, что реально приумножить капитал за месяц на 30% без особых усилий. Достаточно два клика для покупки акций, и можно забыть про ипотечный кредит. Рынки растут не всегда, кроме того требуется опыт и знания для грамотной инвестиции.

Многие уверены, что можно не гасить задолженность, а открыть ИИС и получить налоговый вычет − это самый выгодный вариант. Ситуации бывают разные. Во-первых, этот налоговый вычет можно забрать при истории с ипотекой. Во-вторых, доходность по ОФЗ не будет существенно воздействовать на прибыль. Пока вы инвестируете деньги на бирже, тело кредита не гасится, что можно было бы сделать.