Ипотека с завышением без первоначального взноса что это такое

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Благодаря ипотеке сделка становится выгоднее для всех участников. Покупатель может стать счастливым обладателем квартиры без достаточных накоплений, а продавец – быстрее выручить средства за свой объект недвижимости. Но иногда продавцы и покупатели квартир стараются получить выгоду от сделки не всегда законными способами. К таким вариантам относится завышение стоимости квартиры при ипотеке. К такому способу обычно прибегают, когда покупателю не хватает на первоначальный взнос, он хочет сделать ремонт или покрыть долг за коммуналку.

Покупка квартиры с завышением стоимости в ипотеку кажется выигрышной только на первый взгляд, но на самом деле несет определенные риски для обеих сторон. Давайте разбираться, что значит завышение стоимости квартиры при ипотеке и что грозит продавцу и покупателю за такую сделку.

Что значит завышение стоимости квартиры по ипотеке

У каждой квартиры есть как минимум две стоимости: кадастровая и рыночная. Обе стоимости важны для сделки, но в схеме завышения стоимости квартиры при ипотеке участвует только одна из них.

Кадастровую стоимость оценивают государственные служащие, указывая ее в особом реестре, который называется кадастр. Для оценки кадастровой стоимости они используют специальные формулы, не учитывая многие характеристики объекта недвижимости. В частности, состояние жилья. Это своего рода официальная стоимость квартиры, которая нужна частным и государственным органам для различных целей. Например, из расчета стоимости квартиры в кадастре собственнику ежегодно начисляется налог. Это важная и открытая информация.

Любой человек может бесплатно посмотреть кадастровую стоимость квартиры на сайте ЕГРН.Реестр. Для этого нужно ввести в специальное поле кадастровый номер или адрес объекта . На экране появится краткая доступная информация, но для банка при оформлении сделки эти данные понадобятся официально, поэтому придется заказать выписку из ЕГРН. Она применяется сейчас для всех объектов недвижимости, в том числе вместо кадастрового паспорта для земельных участков.

На сайте ЕГРН.Реестр можно получить срочную выписку. Он подойдет для банка или другой организации и быстро расскажет обо всех нюансах приобретаемого жилья. Помимо кадастровой стоимости, заемщик увидит там собственников и их доли, точный адрес, этаж, площадь квартиры, перепланировки, обременения и другое. Это позволит на начальном этапе отказаться от покупки сомнительной недвижимости и не попасть на мошенников.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

Обычно в схеме завышения стоимости квартиры при ипотеке участвует именно рыночная стоимость. Она складывается исходя из спроса и цен на аналогичные объекты недвижимости. Покупатель ориентируется на рыночную стоимость, когда ищет себе квартиру. Похожие по расположению, площади и состоянию объекты будут стоить на рынке примерно одинаково. Продавцы тоже сравнивают свое имущество с другими предложениями на рынке и исходя из этого назначают за него цену. Сделка купли-продажи совершается по рыночной цене, которая устраивает и продавца, и покупателя. Она может быть как ниже кадастровой стоимости , так и выше. Банк всегда сравнивает обе стоимости и обязательно потребует выписку из ЕГРН. На сайте ЕГРН.Реестр получить ее можно быстрее и дешевле, чем на Госуслугах, Росреестре и МФЦ.

В итоге с данными из кадастра завышение стоимости квартиры при ипотеке не пройдет. Поэтому получается, что завышение стоимости квартиры при ипотеке – это намеренное увеличение продавцом именно рыночной цены на квартиру в договоре купли-продажи. Инициатива в этом случае чаще исходит от покупателя, поскольку таким образом он пытается получить в кредит от банка больше денег и меньше заплатить продавцу из своего кармана. Но без согласия собственника квартиры провернуть такую сделку не получится. Покупателю придется посвятить продавца в свои планы, чтобы он согласился на завышение стоимости квартиры при ипотеке в договоре.

Схема завышения стоимости квартиры при ипотеке

Обычно схема завышения стоимости квартиры при ипотеке выглядит следующим образом:

• Стороны отражают завышение стоимости квартиры при ипотеке в договоре купли-продажи. Как правило, разница между реальной и фиктивной стоимостью равна первоначальному взносу.

Важно! Банк никогда не выдает 100% от суммы покупки квартиры. Порядка 10-20% – накопления заемщика. «Первоначалка» становится гарантией того, что покупатель жилья способен зарабатывать и откладывать деньги.

• Сумму первоначального взноса покупатель будто бы отдает продавцу. Составляется расписка о передаче денег, однако на самом деле их продавцу никто не платит.
• Остаток суммы, то есть реальную стоимость квартиры банк переводит продавцу. Таким образом, кредит покрывает полную рыночную стоимость объекта недвижимости.

Важно! Банк потребует оценку жилья. Сторонам придется найти оценщика, который согласится на завышение стоимости квартиры при ипотеке. Если оценщик укажет в отчете меньшую сумму, банк может ориентироваться именно на нее.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски для продавца и покупателя

В завышении стоимости квартиры при ипотеке заинтересован покупатель. Риски продавца, наоборот, более ощутимы, так как он получает ровно те деньги, которых стоит квартира, и не имеет выигрыш.

Если покупатель будет настаивать на завышении стоимости квартиры при ипотеке, риски продавца таковы:

1. Трата времени впустую. Если оценщик не согласится на завышение стоимости квартиры при ипотеке и укажет цену ниже, банк выдаст меньшую сумму. План развалится. Либо же кредитная организация вообще откажет в ипотеке, если ее смутит большая разница в цифрах. Кроме того, заемщик может не пройти отбор банка по своей кредитной истории, доходам, возрасту и т.д.
2. Недействительность сделки. Если по каким-то причинам сделку аннулируют, продавца заставят возвращать ту самую завышенную стоимость, указанную в договоре купли-продажи. Это финансовый риск. Придется доплатить 10-20% стоимости квартиры из личных сбережений, ведь от сделки бывший собственник фактически получил меньшую сумму.
3. Большой налог с продажи. НДФЛ в размере 13% рассчитают, исходя из суммы в договоре, а не из той, которую перечислит продавцу банк. Налог придется заплатить, если срок владения недвижимостью составил в зависимости от ситуации менее 3 или 5 лет.
4. Участие в уголовном преступлении. Если обман вскроется, продавец будет считаться соучастником сговора. Это ст.159 УК РФ «Мошенничество». К уголовной ответственности могут и не привлечь, но деньги придется вернуть.

Если стороны договорятся о завышении стоимости квартиры при ипотеке, риски для себя покупателю тоже нужно учесть. Это могут быть:

1. Отказ в ипотеке. Если специалисты банка заподозрят неладное, они могут отказать в ипотеке и внести потенциального заемщика в «черный» список. Тогда в будущем взять ипотеку честно уже не получится.
2. Другой договор. Продавец может составить документ так, что покупателю все-таки придется платить первоначальный взнос. Это существенный финансовый риск уже для покупателя.
3. Уголовная ответственность. Как мы уже сказали, завышение стоимости квартиры при ипотеке может расцениваться, как мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору. За преступление могут наказать штрафом до 300 тысяч или в размере зарплаты за 2 года, а также лишить свободы на срок до 5 лет.

Помните, что завышение стоимости квартиры при ипотеке может привести к серьезным последствиям, поэтому всем участникам сделки важно хорошенько оценить свои риски. Может, есть смысл подождать и подкопить необходимую сумму, чтобы не подвергать опасности ни себя, ни другого человека.

Что будет, если завысить стоимость квартиры при продаже

Самый верный способ обзавестись жильем, если нет средств на его покупку, — взять ипотеку. Но как быть, если денег не хватает даже на первоначальный взнос? Есть одна схема, которая позволяет решить эту проблему, но при этом может создать массу других.

Ксения решила переехать с Дальнего Востока в Москву. А чтобы не переплачивать за съем жилья в мегаполисе, собралась сначала продать квартиру на малой родине. По предварительным подсчетам вырученных денег должно хватить на первоначальный взнос по ипотеке и обустройство на новом месте.

С момента выставления жилья на продажу к хозяйке наведалось несколько потенциальных покупателей, но до сделки так и не дошло. Все им не так: то цена слишком высокая, то окна не на ту сторону выходят, то первый этаж не устраивает, то состояние подъезда.

Наконец нашлась семейная пара, которой квартира пришлась по душе. Александр и Светлана готовы купить ее хоть сейчас, да вот незадача — денег на первоначальный взнос по ипотеке не скопили. Поэтому они попросили собственницу о «небольшой услуге»: завысить стоимость жилья по договору на 18%. В этом случае Ксения получит всю сумму от банка.

Девушка задумалась. С одной стороны, хочется поскорее продать свою «двушку» и переехать в столицу. С другой — идея покупателей звучит как что-то незаконное и небезопасное.

Несмотря на то, что такие сделки практикуют, последствия действительно могут быть не самые приятные. Причем для обеих сторон.

Гораздо разумнее — заранее позаботиться о накоплениях. А чтобы поскорее собрать нужную сумму, лучше хранить деньги на вкладе с выгодной ставкой.

Заставьте свои сбережения работать и приносить вам пассивный доход! В Совкомбанке есть линейка вкладов с гибкими условиями — вы сможете подобрать подходящий вариант. Высокая ставка убережет деньги от инфляции и поможет быстрее накопить на крупные покупки. Подайте заявку онлайн!

Как определяют стоимость недвижимости при ипотеке

Стоит начать с того, что провернуть махинацию, предложенную Сашей и Светой, не так-то просто.

Выдавая ипотеку , банк принимает недвижимость в качестве залога. Если по каким-то причинам заемщик перестанет вносить платежи, кредитор сможет через суд изъять недвижимость и реализовать ее на торгах, чтобы получить назад свои деньги. Но в случае завышения стоимости вырученных средств окажется недостаточно — на аукционах товары продают по рыночной цене, какую бы сумму ни указали участники сделки в бумагах.

Поэтому кредитные организации учитывают при выдаче ипотеки именно рыночную стоимость приобретаемого объекта. От нее зависит максимальный размер займа, на которую может претендовать клиент. Если заемщик указывает неадекватную сумму (на 20 и более процентов выше, чем средняя цена аналогичной недвижимости по рынку), потенциальный кредитор может усомниться в его честности и отказать в кредитовании.

Определяют рыночную стоимость жилья саморегулируемые организации, сотрудники которых имеют право проводить оценку и подписывать специальный отчет. Это не просто случайные люди, которые вдруг решили заняться оценкой имущества. Каждый оценщик должен иметь диплом о соответствующем образовании и страхование на случай профессиональной ошибки.

При определении экономической ценности недвижимости специалисты учитывают множество факторов:

• год постройки;
• себестоимость жилья, то есть расходы застройщика;
• цены на аналогичные предложения;
• вероятность подорожания или удешевления;
• состояние и расположение квартиры : размеры, количество комнат, ремонт, этажность;
• состояние дома и подъезда;
• локацию, в которой расположен дом: статус населенного пункта, престижность района, развитость инфраструктуры, экологию и так далее.

По итогу оценки формируется отчет. Клиент получает на руки акт, в котором указана рассчитанная рыночная стоимость недвижимости. Этот документ он должен предоставить кредитору на этапе согласования объекта залога.

Бывает, что клиентам дают карт-бланш на выбор оценщика, но некоторые банки принимают отчеты только от аккредитованных организаций. Если в первом случае договориться о завышении цены вполне возможно, то во втором специалист вряд ли захочет подвергать риску деловые отношения с партнером.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: что это такое, выгода и риски продавца и покупателя

Банковские программы ипотечного кредитования стали оптимальным решением для многих россиян, желающих приобрести квартиру, но не имеющих достаточно средств на покупку. Одно из условий ипотечного займа — внесение определенной суммы в качестве первоначального взноса.

Но даже на первый взнос не каждый нуждающийся в жилье может скопить деньги. Некоторые находят выход, используя схему с завышением стоимости квартиры. Разбираемся, что такое завышение цены ипотечного жилья, какая от этого выгода для заемщика и какие существуют риски для участников сделки.

Завышенная цена квартиры при ипотеке — риск для покупателя и продавца. Фото: dreamstime.com

Для чего банку нужен первоначальный взнос

Первоначальный взнос — сумма в размере определенного процента от стоимости квартиры или дома, которую заемщик должен выплатить банку при оформлении ипотечного кредита.

Этот платеж, обычно в достаточно крупном размере, говорит кредитору о способности заемщика своевременно выплачивать кредит. Таким образом вы повышаете свои шансы на одобрение кредита.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Ипотека с завышением стоимости квартиры привлекает заемщиков, не имеющих возможности оплатить предварительный взнос. Схема с завышением цены позволяет оформить кредит на более выгодных условиях.

Суть ипотеки с завышением: покупатель договаривается с продавцом об увеличении стоимости квартиры по договору купли-продажи. Сумму завышают на размер первоначального взноса по ипотеке. Разницу заемщик использует в собственных целях, обычно вносит в банк первый платеж по кредиту.

После регистрации сделки банк выплачивает продавцу оставшуюся часть суммы, то есть реальную стоимость квартиры. Это схема незаконна и связана с определенными рисками покупателя и продавца.

Зачем завышают стоимость недвижимости при ипотеке

Ипотека с завышением привлекает заемщика по разным причинам. Основной мотив — нет денег на первоначальный взнос. А кто-то хочет использовать разницу между фиктивной и реальной стоимостью жилья в иных целях.

Другие причины для завышения цены:

• сделать ремонт в квартире;
• закрыть долги по коммуналке;
• потратить на текущие расходы.

Разница между реальной и фактической стоимостью тратится на первый взнос. Фото: primeni.ru

Какую стоимость квартиры завышают

Размер ипотечного кредита — это стоимость квартиры, дома или другой жилой недвижимости. Стоит учесть, что существует несколько видов стоимости жилья.

Виды стоимости недвижимости:

• рыночная стоимость — цена, которая устанавливается на рынке в определенный период времени;
• инвестиционная стоимость — цена, которую потенциальный покупатель готов заплатить за конкретный объект недвижимости; ;
• ликвидационная стоимость — цена, которую продавец готов принять, в случае срочной продажи квартиры;
• кадастровая стоимость — цена, установленная в ходе государственной оценки. Используется при расчете налогов.

В нашем случае актуальны кадастровая и рыночная стоимости. При завышении цены ипотечной квартиры фигурирует рыночная стоимость, так как на рынок ориентируются и банки, рассчитывая размер ипотечного займа.

Кадастровая стоимость определяется специалистами региональных отделений Росреестра или лицензированными оценщиками. При расчете кадастра применяют специальные формулы и коэффициенты, установленные для каждого региона РФ.

Обычно кадастровая стоимость ниже, чем рыночная, но случается и обратный расклад. Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру, чем выше кадастровая стоимость, тем выше и налог.

Так происходит потому что государственные оценщики не выезжают на место и не осматривают квартиру. Их оценка может не учитывать ряд важных характеристик: состояние жилья, ее удаленность от дороги и т. д. Это и приводит к ошибкам.

Как оценивается стоимость недвижимости при ипотеке

Вы внимательно изучили рынок и выбрали подходящую квартиру для покупки в ипотеку. Учтите, банк не ограничится словесной информацией о стоимости выбранного жилья. Помимо других документов кредитор затребует отчет об оценке квартиры.

Отчет выглядит как прошитый альбом формата А4. Документ составляет специалист оценочной компании. Обратите внимание, компания или лицензированный оценщик должны быть аккредитованы вашим банком.

Основные позиции оценочного отчета:

• инфраструктура района, в котором приобретается жилье;
• состояние дома и квартиры (прилагаются цветные фотографии);
• сравнительный анализ аналогичных предложений на рынке;
• стоимость объекта недвижимости;
• другое.

Эта и другая информация, размещенная в оценочном отчете необходима специалистам, чтобы они составили объективное заключение о том, выгодно ли банку вас кредитовать.

Расходы на услуги оценщика и составление отчета оплачиваются по соглашению сторон. Случается, что оценкой занимается продавец, к примеру, если приобретается квартира с несогласованной перепланировкой.

В отчете прописываются все используемые для процедуры источники данных. Фото: chkalova48a.ru

Когда завышение лучше не делать

1. Не завышайте стоимость квартиры, если вы не имеете стабильного дохода. При неоднократных просрочках платежей, можно не только остаться без квартиры, но и попасть под следствие.
2. Кроме этого, опасно завышать цену дорогостоящей недвижимости: при отсутствии конкурентных сравнений, оценочная компания вряд ли признает заведомо завышенную стоимость.
3. Откажитесь от завышения цены квартиры, если вы не уверены в том, что продавец не передаст информацию о ваших договоренностях третьим лицам. В их числе может оказаться банк.

Стоит напомнить, что завышение стоимости квартиры при ипотеке — схема неправомерная. Поэтому обе стороны сделки должны понимать, какие риски могут возникнуть в результате такой договоренности.

Риски продавца

Отдадите больше, чем получите

По каким-либо причинам сделку купли-продажи квартиры признали недействительной. Продавец получает обратно свою собственность, а взамен ему возвращают деньги, вырученные от ее продажи.

Если сделка оформлялась с завышением стоимости жилья, то продавец будет обязан отдать покупателю не ту сумму, которую получил по факту, а именно ту, которая указана в договоре купли-продажи.

Потеряете время, если покупателю откажут в ипотеке

Часто случается, что банк дает займ в размере 80-90% от рыночной стоимости, указанной в оценочном отчете. То есть, чтобы получить сумму полностью, придется договариваться с оценщиками. Оценщики, аккредитованные банком, на это не пойдут.

Или банк может вовсе не одобрить ипотеку. В любом случае, продавец должен терпеливо ждать результата переговоров заемщика и кредитора, потому что сторонами сделки уже был подписан предварительный договор купли-продажи.

Станете соучастником мошенничества

Продажа квартиры по завышенной цене — по сути, обман банка. Участвуя в подобной сделке, нельзя остаться не причастным к мошеннической схеме. Продавец недвижимости так же, как и покупатель, отвечает перед законом.

А закон гласит, что нельзя предоставлять в банк заведомо недостоверные сведения. Если кредитор обнаружит нарушение, то обеим сторонам сделки придется выплатить большой штраф. Более того, продавец и покупатель могут получить реальный срок.

Заплатите больше налогов

Размер налога с продажи жилья зависит от того, сколько лет продавец владел недвижимостью. Если этот срок менее 3 или 5 лет, то придется заплатить НДФЛ 13% с учетом суммы, которая была указана в договоре купли-продажи.

То есть продавец заплатит налог и с тех денег, которые он фактически не получал. Покупатель, наоборот, сэкономят, так как сможет вернуть 13% от этой суммы после регистрации права собственности на квартиру.

Риски покупателя

Откажут в ипотеке и занесут в черный список

Выявить подлог в документах за счет завышения стоимости квартиры могут еще на стадии рассмотрения долгового соглашения в банке. Специалисты финансово-кредитной организации имеют опыт в подобных делах.

К примеру, банковские сотрудники смогут обнаружить ложные данные при сравнении кадастровой и рыночной стоимости недвижимости. В этом случае заемщику не только откажут в кредите, но и занесут в «черный» список.

Продавец не отдаст сумму завышения

Вся сумма по договору купли-продажи жилья при ипотеке перечисляется банком на счет продавца. В том числе и сумма, на которую была завышена стоимость недвижимости.

Недобросовестный продавец может не вернуть «лишние» деньги. В этом случае покупатель никак не докажет, что продавец должен ему какие-то средства.

Уголовная ответственность по факту мошенничества

Заемщик может оказаться в ситуации, когда платежи по ипотеке становятся для него неподъемными. Рано или поздно банк инициирует возврат кредита.

Тогда неминуемо вскроется факт предоставления заемщиком заведомо ложных документов. За подобные нарушения заемщика ждет наказание вплоть до открытия уголовного дела.

Выявление недостоверной информации при подаче документов в банк грозит заемщику судом. Фото: m.fishki.net

Как уменьшить риски

Несмотря на очевидные риски, находятся ипотечные заемщики, которые используют схему завышения стоимости недвижимости. Участники сделки стараются свести к минимуму свои потери. К примеру, составляют расписки.

Первая расписка предназначается исключительно для финансово-кредитной организации. В документе указывается, что продавец получил от покупателя авансовый платеж в размере, который требует банк.

Во второй расписке говорится, что реального перечисления денежных средств не производилось. Этот документ составляется для продавца и покупателя. Так остается шанс обезопасить обе стороны в случае срыва сделки.

Во многом безопасность купли-продажи жилья с завышением стоимости зависит от надежности, как продавца, так и покупателя. Если возможно найдите участника сделки, заслуживающего доверие. Это может быть родственник, знакомый, коллега по работе.

Чем рискует продавец, если завышает цену квартиры в договоре?

Продаю квартиру. Желающих ее купить не так много, потому что квартира специфическая.

Пришли реальные покупатели — готовы приобрести ее в ипотеку, но у них нет денег на первоначальный взнос. Они предлагают мне завысить цену квартиры по договору как раз на сумму первоначального взноса. Получится, что банк выдаст им кредит целиком на реальную стоимость квартиры.

Как мне подстраховаться и чем я рискую?

В целом практика завышения цены в договоре, чтобы покупатели могли купить квартиру в ипотеку, даже если у них нет первоначального взноса, рабочая. Она не слишком распространена, но возможна. Объясню, насколько это законно и кто больше рискует.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Зачем завышать стоимость квартиры

Чтобы получить ипотечный кредит в банке, нужно иметь какую-то часть собственных денег. Для банка это определенная гарантия, что заемщик вообще способен зарабатывать и копить, чтобы вернуть кредит. По сути, первоначальный взнос — это критерий финансовой дисциплины, который характеризует человека как благонадежного заемщика. Сумел накопить деньги на первоначальный взнос — значит, сможет выплачивать кредит.

Обычно первоначальный взнос — сумма в пределах 10—20% от стоимости недвижимости, его размер зависит от кредитных программ банка. Исходя из величины первоначального взноса некоторые банки могут предоставлять скидки на ставку по кредиту. Больше взнос — меньше рисков для банка, а значит, и ниже процент для заемщика.

В большинстве случаев, по крайней мере за пределами столицы, в качестве первоначального взноса достаточно материнского капитала. Но не у всех он есть. В этом случае иногда используют схему, которую предлагают ваши покупатели.

Некоторые прибегают к схеме с завышением цены, чтобы оплатить ремонт. Получается, что заложив цену ремонта в цену квартиры, покупатель получает деньги в кредит не под процент потребительского кредита, а под льготный ипотечный процент, что выгоднее.

Выглядит схема так. Цену квартиры, которую хотят купить, увеличивают на 10—20% — как раз на размер первоначального взноса. Дальше продавец пишет для покупателя расписку, в которой указывает, что получил первоначальный взнос в полном объеме. Хотя на самом деле он ничего не получал.

Оставшуюся сумму, которая равна настоящей стоимости квартиры и которую продавец изначально и планировал за нее выручить, банк предоставляет в качестве кредита. В итоге покупатель покупает квартиру без первоначального взноса, а продавец получает все деньги.

Что не так в схеме с завышением цены квартиры

Банк не даст кредит в размере 100% рыночной цены квартиры. Когда банк выдает ипотеку, он всегда запрашивает оценочную стоимость недвижимости у независимой экспертизы. Если в оценочном отчете цена квартиры будет ниже, чем та, за которую ее хочет приобрести покупатель, это основание для банка отказать в кредите или уменьшить его размер.

На первичном рынке с договорами долевого участия оценку не заказывают, поэтому схема с завышением обычно срабатывает: для новостроек в стадии строительства сложно определить рыночную цену.

Фиктивная расписка. Продавец пишет расписку, что получил от покупателя деньги, хотя этого не было. По сути, он вводит банк в заблуждение, но прямой ответственности за это закон не устанавливает.

Самый большой риск для продавца — то, что по каким-то причинам переход права собственности не зарегистрируют. Тогда покупатель может потребовать вернуть деньги, которые продавец «получил» в качестве аванса и расписался об этом. И доказать, что денег реально не было, может быть очень тяжело.

В теории можно подстраховаться: сделать видео- или аудиозапись разговора с покупателем о том, что расписка фиктивная, а деньги на самом деле не передаются. Но вряд ли покупатель на это пойдет.

Есть и другой вариант: параллельно с распиской составить такой же договор займа. В нем указать, что покупатель берет у продавца в долг столько, сколько указано в расписке. В этом случае, если покупатель потребует от продавца вернуть первоначальный взнос, тот, в свою очередь, потребует вернуть долг по договору займа. Получится, что эти обязательства друг друга перекроют. Но в отличие от расписки такой договор займа могут признать притворным, то есть недействительным, и вернуть по нему деньги не получится.

Договор купли-продажи может сорваться по разным причинам. Самая опасная — его признают недействительным, например по иску супруга покупателя. В этом случае продавцу придется забрать квартиру обратно, а вот денег надо будет возвращать столько, сколько указано в договоре. То есть больше рыночной цены квартиры, которую вам вернут.

Больше налог. Чем дороже продадите квартиру, тем больший налог придется заплатить, если владели квартирой менее минимального срока. Платить 13% НДФЛ надо будет с виртуальных денег.

Так можно завышать цену или нет

Лучше, конечно, стоимость квартиры не завышать, особенно на вторичном рынке. Это риск и для продавца, и для покупателя. На крайний случай, если у покупателей нет первоначального взноса, можно предложить им взять потребительский кредит в размере взноса.

Если у потенциальных покупателей нет денег на первоначальный взнос это первый тревожный звоночек (а не мошенники ли?). Я бы их просто продинамил

Владимир, почему мошенники? Я так покупала квартиру. У меня были деньги, но не хотелось их тратить на первоначальный взнос, а хотелось оставить на ремонт. Взяла кредит на полную стоимость квартиры потому, что ипотека — самый выгодный вариант, низкая ставка, а квартира сдаётся посуточно и сама за себя платит.

Владимир, я покупал так квартиру в 2017. У застройщика. Не мошенник. Просто платить за съем и копить и на ипотеку и на ремонт возможности не было. Поэтому деньги потратили на ремонт, а квартиру без взноса взяли

Владимир, ага, особенно если бы недвижимость уже пару лет продавали бы и ее никто не брал бы. А КУ и налог платить надо, тогда бы может задумались все-таки, если пришел такой покупатель

Екатерина, я уже много чего продал и сдал из недвижимости в своей жизни, хотя конечно не риелтор и всегда уходило не более месяца на нахождение покупателя. Если вы пару лет пытаетесь продать недвижимость, значит пора снижать цену (или устранять ее недостатки). Я к примеру когда выбирал себе квартиру, сразу отметал варианты с обременениями в виде незакрытой ипотеки.

Один мой друг продавал так дом. Покупателей не было от слова совсем, поэтому когда к нему пришли покупатели с таким предложением, он подумал и согласился.
В целом сделка прошла успешно и новые владельцы какое-то время пожили в доме, а потом признали себя банкротами и дом отошел банку. Друг переживал, что банк может рассматривать всю сделку целиком как некую аферу, но вроде всё обошлось.
Так что пассаж о финансовой дисциплине в статье не пустой звук и подтверждается на практике.

Брать потребкредит на первоначальный взнос-самое дибильное что только может быть, если человек не в состоянии накопить 10% от суммы квартиры, то какая ему вообще ипотека?

Маша, ну почему самое дебильное, есть ещё кредит на свадьбу+медовый месяц

Дмитрий, это для меня вообще полный абзац)если покупку квартиры еще можно оправдать что жить негде/не хочу с родителями,то свадьбу в кредит оправдать нечем)хотя у меня были такие знакомые,которые брали кредит на отпуск)

Маша, а вы из какого города?

Дмитрий, на машину

Маша, я так 2 студии купил, одну в кредит т.к. примерно 50 % средств было на руках, под вторую взял 10% в банке под кредит и далее, в ипотеку. Зачем?) Потому — что цена студий была отличной и такой риск вполне приемлемый для меня т.е. первая студии без обременений. В итоге, менее чем за год, первая студии сейчас стоит на 78% дороже, вторая на 40%. Точно уверена что я дебил?

Дмитрий, насколько выросли в цене студии не важно, имеет значение продажная цена в момент,когда вы зафиксируете прибыль/убыток. И тогда надо считать, сколько потратили с учетом ипотечных всех платежей (в тч страховка, коммуналка), за сколько продали и если вышли в плюс,то ок. А если недвижка выросла в цене, а вы продолжаете платить ипотеку, то рано о чем-то говорить, потому что ипотечные платежи ведут удорожанию объекта. Иногда больше, чем рост цены на нее. "Цыплят по осени считают"

Дмитрий, я никого не обзывала если что,а описала ситуацию когда люди берут одно жилье(которое есть еще и вторичное если что,в котором цена особо не меняется),не для инвестиций,а для жилья,а вы покрыли один кредит другим,разницу не видите?

Маша, человек может быть в состоянии накопить на первоначальный взнос, но зачем это делать, если можно взять ипотеку и не жить на съемке. Плюс вторичка очень даже сильно меняется в цене. Особенно при качестве нового жилья.

Дмитрий, это применимо к вторичке,с новостройкой так не выйдет это во первых,а во вторых тут вопрос элементарной финансовой грамотности,ипотеку нужно платить каждый месяц постоянно,если у человека проблемы с откладыванием денег (хотя бы тысяч 300-500 для первого взноса),то где гарантия что он будет исправно платить банку каждый месяц?

Маша, у же понял что не из Москвы. Судя по вашим рассуждениям и цифрам. теперь прикиньте сколько нужно откладывать на первоначальный взнос, когда однушка за МКАДом площадью около 33кв.м стоит от 10 млн. И одновременно с этим ты снимаешь квартиру за 35-40.

Игорь, я из Московской области,не особо вижу разницы
Представляю прекрасно сколько нужно откладывать,потому что сама также делала)и что за однушка за мкадом за 10 миллионов?за такие деньги можно однушку в Москве купить,средняя цена такой квартиры за мкадом 5-6 миллионов

Маша, Ну да действительно. Видимо я судил по своему району думал везде +- также.
в Солнцево таких цен нет. до 10млн нет вообще однушки от 33 квадратов.

Дмитрий, Правильно — В каждом случае — если Вы рассчитали — и видите свои возможности (не завязнуть в долгах) — значит кредит — решение верное.
Кредит даёт многим -да — и В ОТПУСК съездить, и вопрос с жильем закрыть, и — кому-то сделать операцию (к сожалению и это сейчас ПЛАТНОЕ. )

Маша, если человек не хочет платить первоначальный взнос, это совсем не значит, что он не в состоянии его накопить. Это пример ложной логики )) Просто ипотека выгоднее, когда кредит берётся не на жильё для жизни семьи.

Маша, ну если вы можете копить на сьеме и на взнос и на ремонт — здорово. Мне вот жалко было отдавать деньги на сьем. Когда можно купить без взноса, а деньги потратить на ремонт. Ипотеку выплатил за 5 лет. ТА вот брать кредит на ПВ это и правда глупость.

Маша, ну допустим я плачу за съемную квартиру 25000, при зп 40000, с чего копить? Поэтому мне проще и целесообразней взять ипотеку без первоначального взноса и платить те же 25000 но за квартиру которая хоть и в залоге у банка, но все же своя

Кристина, вы в любом случае будете платить не 25,а больше, так как ипотеку без первоначального взноса дают с повышенным процентом

Если что-то пойдёт не так вы должны будете отдать сумму+завышение

What, можно сразу попросить обратную расписку, что сумма завышения была возвращена в связи с отказом от сделки.

Я продала квартиру именно по такой схеме. Но мне повезло, в покупателе не ошиблась. Параллельно с распиской был заключен договор займа, о котором говориться в статье. На случай взаимных требований. В момент регистрации сделки банком, мы встретились с продавцом и на глазах друг друга эти фиктивные документы были уничтожены, т.к. свою функцию они на тот момент выполнили. С покупателем дружим до сих пор))
Пошла бы я повторно на такое? Сильно сомневаюсь. Риски есть. В моем случае интуиция не подвела, всё прошло хорошо.

Если рассматривать сделки по правилам о притворности, то получается: прикрывающая сделка — на большую сумму — может быть признана ничтожной (притворной, воля у сторон была направлена на меньшую сумму), а прикрываемая сделка (на меньшую сумму) — тоже может считаться ничтожной, так как не соблюдена форма — а это ничтожность по 550 ГК РФ. Можно еще пойти дальше и сделать вывод, что прикрывающая сделка — на большую сумму — ничтожна по п. 2 ст. 170 ГК, а прикрываемая на меньшую вообще не заключена не существует, тк цена в письменной форме не согласована по 555 ГК. Короче, это все риски для обеих сторон. Хотя покупатель рискует больше, как правило, всегда, а особенно на случай "внезапного" банкротства продавца.

Составляется обратная расписка о возврате денег! Делаем допник о том, что покупателем найдены недочеты в объекте недвижимости, стоимость объекта уменьшается и деньги возвращаются. О чем и пишется обратная расписка.

Maria, Дополнительное соглашение без регистрации ничтожно!

Саша, а почему Вы решили, что такое допсоглашение ничтожно?

Точно по такой схеме продал свою первую квартиру 3 года назад. Пришёл покупатель, о цене договорились, но вот говорит проблема, у меня только 5000 рублей есть на первоначальный взнос. Ну а далее по схеме, попросил завысить цену. Немного поразмыслив, решил попробовать. Успокаивало два фактора: 1. Покупатель сам работал в полиции. 2. Ему помогала знакомый риелтор, а т.к. город у нас маленький, то и у меня нашлись общие знакомые. В итоге пришёл оценщик из банка, сразу спросил, не кажется ли вам цена мягко говоря завышенной? Я ответил что на рынке два дурака. Думаю что для успешности сделки покупатель сам потом договорился с оценкой за отдельное вознаграждение. В итоге сделка состоялась и человек купил квартиру с 5000 в кармане.

Схема мутная, нервы дороже. Не, если на руках какой-то неликвид, который всё никак не продаётся без таких выкрутасов — то от отчаяния и не на такое пойдёшь. Главное — перестраховаться по максимуму.

Всё работает,
но это уголовная статья и срок для обеих сторон:
Мошенничество в Банковском секторе!
Если по плохому сценарию!

Север, мошенничество, как любая уголовная статья, требует наличие потерпевших. я не большой специалист в уголовном праве, возможно, меня поправят, но тут нет потерпевших. нет объекта

Дмитрий, ни один банк не интересуется при аккредитации ни себестоимостью строительства ничем другим, связанным с экономикой проект. знать он ничего не знает о том, сколько стоит жк.

доказывать ничего не надо, в новостройках банк вообще не лезет в ценнообразование. у нас, например, в одном подъезде квартира может стоит 50 тысяч за квадрат, а в другом 70. цены отличаются по этажам, по виду из окна, по планировкам. на студии цена за квадрат 90 тысяч, а на четырехкомнатные — 55. на одну и туж планировку на 7 этаже будет дороже, чем на 13-м. да и просто в конце концов весь 2020 год ценники переписывали в сторону повышения раз в месяц

примерно полгода назад чуть не вписался в такую схему.. покупатель нашел мою квартиру на авито, мы созвонились, пообщались, история выглядела сложной, но правдивой — она жила в моём районе с мужем, потом разошлись и она уехала к маме в Нефтеюганск, сейчас хочет вернуться, потому что там много друзей осталось и вообще там где сейчас у мамы не айс.. я пробил её в ВК, а так же в канале с ТГ, все совпадало, даже то кем она работает было отражено в виде соответствующего контента на стене ВК.. при этом она работает удаленно на мэйл.ру, я даже узнал что она зарабатывает порядка 100к и задал вопрос — почему не накопить? ответ уже не помню если честно. говорит что очень понравилась именно моя квартира, из-за планировки и дизайна (я если что сдаю — однушка 28м, г. Железнодорожный, пишете в ЛС если интересно;))..

в общем, я несколько недель думал, но отказал потому что у меня продажа не горит (я в итоге вообще от неё отказался).. но вот что интересно — через месяц примерно я ей написал мол что в итоге, было интересно понять все таки разводняк были или нет.. и она написала, что купила квартиру попроще в моем ЖК и уже переезжает, а буквально на днях я зашел в группу ЖК в Вк и она там спрашивает где на районе ноготочки сделать.. так что, схема рабочая, другой вопрос — темная и её можно в любую сторону повернуть.. и это лишний раз доказывает, что таких схем в РФ полно, типа законы жесткие, но все компенсируется тем, что их можно не соблюдать..

White, пришел как-то на рынок, меня зазывает какой-то узбек, предлагает абрикосы. Я подошёл, мы пообщались, история выглядела сложной, но правдивой — он жил в Андижане с родителями, потом переехал в Волгоград к двоюродной тетке, пожил там недолго, но работы особо не было, и он переехал в Москву, сейчас торгует фруктами, потому что в целом работа не пыльная, но прибыльная.. я пробил его в ВК, а так же поспрашивал у других продавцов, все совпадало, даже то как его зовут совпадало с указанным при переводе через сбер.. при этом он работает на рынке 7 дней в неделю, я даже узнал что он зарабатывает порядка 100к и задал вопрос — уже не помню если честно, какой. Он говорил что у него самые лучшие фрукты (овощи тоже если что были;)).. в общем, я ходил ещё по рынку несколько часов думал , но отказался потому что я вообще за другим пришел.

но вот что интересно — через месяц примерно я снова зашёл на этот рынок, было интересно понять все таки разводняк был или нет.. и смотрю, он все там же стоит, торгует. Сказал, что после того раза ещё стал возить картошку из Тамбова.
А буквально на днях я зашел в приложение где продают овощи с рынков и он там свои абрикосы продает.. так что, схема рабочая. другой вопрос — темная и её можно в любую сторону повернуть..

Пипец, редко встретишь настолько длинную и подробную историю ни о чем

Павел, ты сделал мой вечер

Павел, ради лайка вашего комментария я даже залогинилась ����

Павел, отличный ход������

Павел, тем не менее ты ее прочитал, да и еще потратил время на написание своей пиздец ироничной заметки, умничка

У меня застройщик так делал, продавая квартиру. Программа ипотека 0 процентов до даты ввода дома в эксплуатацию))
На момент подписания дду и планируемой даты ввода дома в эксплуатацию было 10 мес, он мнп по ещё одному заклбсенному договору перевёл деньги за все эти 10 мес, чтобы я ими платила по ипотеке, но естествено не просто так)) на эту сумма, а это было 270 тр, у меня увеличилась стоимость жилья. И соответственно в ипотеку я взяла на 270 тр больше, чем стоит моя квартира.

Но на тот момент мне было выгодно и удобно, тк я снимала жилье и платить и за съемное жилье и ипотеку я бы не потянула.

Ирина, почему развод? Мы с мужем именно в такой ситуации сейчас. Разругались с хозяйкой съемной квартиры (ветром сорвало триколор антенну с балкона, она обвинила нас в этом почему-то). И на эмоциях подали заявку в сбербанк на ипотеку. Одобрили достаточную сумму, теперь ищем квартиру кто готов работать с завышением , чтобы не брать потреб кредит. Сложно копить, аренда хорошей квартиры съедает приличную часть денег, а снимать более дешевые , но трущобы тоже не хотелось.Да и к тому же накопления обесцениваются а нашей стране очень быстро

Выгодная схема для всех сторон. Банки сами знают об этом, но им выгодно выдать кредит и заработать. Покупатель без первоначального взноса получает квартиру и ипотеку, продавец продает свою недвижимость. Жизненные ситуации бывают разные, ничего плохого в этом не вижу. Чтобы не случилось в дальнейшем казусов, подпишите протокол согласований условий сделки, где можно указать, настоящие условия — цену и момент передачи денег.

Маша, при чём тут семья. Я говорю, что для инвестиционной квартиры (которая покупается не для того, чтобы в ней жить, не важно, семьёй, одному или с кем бы то ни было) ипотека самый выгодный вариант приобретения. И без первого взноса выгоднее, чем с ним. Поэтому покупка без первого взноса не означает недостаток финансовой дисциплины и неумения копить. Просто нет смысла копить, нецелесообразно.

Нищита мы все вот и вся схема

Знакомый покупал по данной схеме квартиру недалеко от Москвы, вариантов небыло, в итоге всё отлично, уже более 5 лет владеет квартирой и почти выплатил ипотеку. На момент покупки подкопить ему было тяжко, так как тянула аренда квартиры, а купив квартиру сумма что отдавалась годами,, дяде,, за аренду, стала уходить на ипотечные платежи.