Как составить договор аренды

Как правильно составить договор аренды?

Все собственники заинтересованы, чтобы их квартиры снимали именно те, кому они передают ключи, чтобы был порядок и все вещи оставались в сохранности, чтобы оплата была регулярной. Именно поэтому в обязательном порядке отношения между хозяином и арендатором необходимо оформить в письменной форме.

Денис Ветренников руководитель Центра обучения инвестициям в недвижимость

Что нужно прописать в договоре?

Стороны договора. Укажите паспортные данные собственника и арендатора, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире. В договоре следует отдельно оговорить возможность проживания в квартире питомцев, а возможно даже и будущих детей.

Сведения о квартире. Тут все просто: полный адрес, площадь квартиры и кадастровый номер. Там же – детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Очень важно прописать, что жилье не находится в залоге, споре, не обременено правами других лиц.

Срок договора и возможность его продления. «Период действия не может превышать пять лет (ст.683 ГК). Также важно отметить, что если договор заключается на срок более года, то сторонам необходимо зарегистрировать обременение права собственности в ЕГРН. Если обременение не зарегистрировано, то для третьих лиц (не участвующих в данном договоре) договор считается не заключенным. Поэтому распространенной практикой на рынке частной аренды является заключение договора на 11 месяцев, по истечении которых заключается новый договор», — говорит Алексей Юферов, заместитель генерального директора юридической компании «Вектор права».

Пункт об оплате. Обязательно внесите сюда несколько важных моментов:

• Плата за аренду, порядок и сроки внесения, неустойка за задержку оплаты (совет: наличный расчет подразумевает расписку в получении средств);
• возможность/периодичность пересмотра размера оплаты (кстати, в дальнейшем повышение оплаты также подписывается обеими сторонами как согласие жильца с новыми условиями договора);
• входят ли в плату за жилье интернет, коммунальные услуги, установка шлагбаумов во дворе и прочие бытовые платежи.

Порядок внесения и возврата залога. Обеспечительный платеж, а по-простому залог – это денежная сумма, которая, как правило, равна одному-двум месяцам оплаты по договору и обеспечивает интересы хозяина для дальнейшего возмещения ущерба или исключения риска неуплаты. Желательны дополнительные расписки с обеих сторон при получении или возврате обеспечительного платежа.

Возможность проверки жилья. Чтобы удостовериться в сохранности имущества и для контроля состава жильцов, проживающих в квартире, хозяин имеет полное право посещать помещение. Нужно прописать, как часто это можно делать. Также необходимо не забыть указать, что арендатор обязан открывать дверь для проверок не только собственнику, но и пожарным, электрикам, участковым и пр.

Необходимость делать ремонт. Согласно ст. 681 ГК, текущим ремонтом занимается наниматель, а капитальным – арендодатель. Но вы можете прописать иные условия. Например, что с момента вступления договора в силу, все ремонтные работы обязуется выполнять жилец. Включая ремонт сантехники или проваливающегося пола. Также важно внести поправку, что собственник имеет право отказать нанимателю в ремонте без объяснения причин. Это касается неаварийных случаев, когда жильцу просто надоел цвет фамильного паркета на кухне и он решил его сменить на ажурную плитку.

Анна Баловацкая риэлтор агентства недвижимости «Этажи»

Использование жилья по назначению. Укажите, что квартира сдается исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре. То есть, устраивать там шоу-рум, маникюрный салон и склад для хранения ненужных вещей непозволительно. В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке.

Досрочное прекращение действия договора. Имеют на это право обе стороны. Например, жильца не устраивает, что крыша постоянно протекает и затапливает квартиру, либо квартира попала под программу реновации.

Условия расторжения договора. Например, использование жилья не по назначению (в квартире организовали частный детский сад), жалобы соседей на шуми беспорядки (можно прописать количество жалоб, которые будут считаться обоснованием для расторжения договора), порча жильцами имущества или приобретение домашних животных.

Акт приема-передачи жилья. Тот самый важный документ, в котором точно сделайте опись мебели и техники (вспомните про холодильник!), а также, возможность проверять состояние жилья. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры. В случае утраты первоначального вида квартиры, жилец за свой сет обязан произвести все необходимые ремонтные работы.

Освобождение помещения. Четко определите дату передачи квартиры после истечения срока договора или его досрочном завершении. День в день, семь дней, либо любая другая цифра. Чтобы избежать ситуаций, когда жилец просит «еще пять денечков на поиск нового жилья». А затем еще и еще, манипулируя хорошим отношением и слабоволием хозяина.

Порядок решения спорных ситуаций. Сначала путем мирных переговоров. При невозможности прийти к общему мнению – решение вопросов через суд. Поверьте, в острых конфликтных ситуациях этот пункт сильно остужает пыл между сторонами. Ведь доводить дело до суда и мучиться с тяжкими судебными процессами мало кому хочется.

Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть

Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Эксперты в этой статье

• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
• Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
• Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Зачем нужен договор

Изначально необходимо определиться с понятием аренды. Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наем жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наем» применяется к жилым помещениям, когда нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру снимает человек, то заключается договор найма жилого помещения.

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

Договор найма жилья — это свод правил для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Как минимум такой договор нужен для подтверждения самого факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться и без жилья, и без денег. Но договор найма также позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон. «Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возмещать убытки от порчи имущества и т. д. Наймодатель же не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышения платы, так как договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным лишь с этого момента. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор можно и нужно заключать на любой срок — даже если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

• Предмет договора

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

• Стороны договора

Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

• Срок действия договора

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

• Особенности оплаты

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.

• Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

• Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

• Заключение договора

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.

Тонкости аренды

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Как составить договор аренды квартиры

Выбирая новую съемную квартиру, мы учитываем много факторов — от расположения дома до дизайна интерьера. Договор аренды в этой суматохе воспринимается как проформа. А зря. Это документ, который защищает интересы как арендодателя, так и квартиросъемщика.

Что такое договор найма жилого помещения

Мы привыкли оперировать понятием « аренда жилья» . Однако с юридической точки зрения корректнее использовать слово « наем» .

Согласно закону, когда одно физическое лицо собирается жить в квартире другого физического лица за оговоренную плату, стороны (наймодатель и наниматель) должны заключить договор найма жилого помещения ( ГК РФ Статья 671 ). В этом документе прописывают:

• сведения о сторонах и предмете договора (квартире) — паспортные данные, реквизиты правоустанавливающих документов на недвижимость, кому она принадлежит, кто в ней зарегистрирован;
• кто будет жить в квартире с нанимателем (члены семьи, другие люди — по согласованию с наймодателем);
• кто, сколько, кому, как и за что платит (все об обеспечительном платеже; перечни услуг, за которые платит каждая из сторон; способ, регулярность и дату оплаты найма);
• на каких условиях можно жить в квартире (своевременно платить, не причинять вреда имуществу, не заводить животных, не спать на диване в обуви, трижды в неделю поливать хозяйский фикус);
• на какой срок заключают договор (как правило — на год с правом продления, но можно сразу заключить на два или три года);
• на каких условиях соглашение может быть расторгнуто , и за сколько дней одна сторона должна предупредить другую о будущем переезде;
• как оплачивается ущерб наймодателю (если животное сгрызет что-то из его вещей, диван непоправимо испортится, фикус завянет).

А также все остальные права и обязанности сторон (сколько раз в месяц в квартиру может приходить владелец, кто должен устранять поломки, какие перестановки и перепланировки нужно согласовывать и так далее).

Понятие «аренда» применяется, когда снимают нежилое помещение или арендодателем выступает юридическое лицо . Но в жизни мы привыкли использовать слово «аренда» как синоним найма жилья, а то и вместо этого слова, поэтому и в статье позволим себе делать так же.

Важно: договор найма жилого помещения заключают в письменной форме в двух экземплярах, каждый из которых подписывают обе стороны. Сама форма свободная, в законе не закреплена.

Традиционно документ подготавливает собственник жилья. Но это не аксиома, можно обсудить и другие варианты.

Договор найма не только регламентирует права и обязанности наймодателя и нанимателя, но и может выступить аргументом в споре между ними. Или даже в суде, если конфликт дойдет до этой стадии. Так что лучше внимательно отнестись к составлению и подписанию документа.

Сроки заключения договора найма

Соглашения о найме жилья бывают двух типов: краткосрочные и долгосрочные. Первые подписывают на время до года , вторые — от года до пяти лет.

Долгосрочный контракт требует регистрации в Росреестре , поэтому идеальный вариант — краткосрочное соглашение с правом продления и увеличения оплаты со временем .

Не пренебрегайте этой формальностью, даже если арендуете помещение на несколько дней или пару недель .

Оказались в новом городе по командировочным делам и решили на это время снять квартиру ? Снимаете домик у моря на отпуск ? Лучше заключить контракт о найме . В случае краткосрочного съема риск возникновения спорных ситуаций выше .

Как составить договор аренды для бизнеса

Чтобы законно сдавать и снимать помещение для бизнеса, нужно заключить договор аренды. В нем вы письменно закрепите все важные условия сделки.

Договор помогает собственнику помещения стабильно и легально зарабатывать, а арендатору — защититься от неожиданного выселения и материальных потерь. Чем подробнее вы составите документ, тем меньше вероятность споров.

Рассказали, как составить договор аренды помещения между юридическими лицами, который защитит ваши интересы, и составили шаблон, который вы можете доработать под свою ситуацию.

Как называют участников договора

Договор аренды помещения — соглашение, по которому одна компания разрешает другой временно пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью за деньги. Стороны любого договора по отношению друг к другу называются контрагентами. В случае аренды названия контрагентов — арендодатель и арендатор.

Арендодатель — тот, кто сдает помещение. Обычно это собственник недвижимости. В статье мы условно уравняем понятия «собственник» и «арендодатель», хотя в реальности это не всегда одни и те же лица — бывают нюансы.

Арендатор — тот, кто за деньги снимает помещение для бизнеса.

Если арендатор передает право распоряжаться и пользоваться недвижимостью или ее частью еще кому-то, это называется субарендой. Тот, кто снимает помещение, в этом случае называется субарендатором.

Что указывать в договоре аренды

Договор аренды можно заключать в свободной форме на любых условиях, которые не противоречат закону. Но в нем нужно прописать существенные условия.

Вот что называют существенными условиями договора аренды:

1. Какое помещение арендодатель сдает арендатору.
2. Сколько и как арендатор должен платить арендодателю.

Если этих условий нет в договоре, он считается незаключенным. Это значит, что стороны не могут требовать его исполнения.

Если арендатор не платит, у собственника не получится взыскать задолженность по аренде. Можно попробовать отсудить деньги по нормам о неосновательном обогащении, но тогда сумму взыскания будет определять суд. Лучше до такого не доводить и до подписания договора зафиксировать в нем все существенные условия.

На практике в договоре стоит указать не только существенные условия, но и все остальные договоренности сторон. Например, кто делает ремонт, за какой срок до расторжения договора стороны обязаны предупредить друг друга, при каких условиях собственник возвращает обеспечительный платеж.

Владелец новой кофейни договорился с собственником помещения, что тот снизит аренду на первые полгода работы. Обсудили вопрос на словах, дополнительное соглашение заключать не стали. Пару месяцев арендатор платил по сниженной ставке и все было нормально.

Потом собственник решил, что дела у кофейни идут хорошо, потребовал возместить недоплату и дальше платить по полной ставке. Формально он прав, так как в договоре написаны эти условия — владельцу кофейни пришлось возмещать деньги.

Любые договоренности между арендодателем и арендатором нужно закреплять письменно. Если вы договоритесь о чем-то на словах, эти правила можно будет безнаказанно нарушать, а потом ссылаться на то, что контрагент перепутал, забыл или такого вообще не было.

Вы имеете право вносить изменения в договор, который вам предлагают

Если контрагент предлагает вам свой вариант договора, вы можете обсудить условия и отредактировать его текст.

Некоторые арендодатели запрещают вносить изменения: «Вот наш шаблон. Или подписывайте как есть, или никак». Это их право, они могут отказаться заключать договор на других условиях. Но у вас тоже есть право не подписывать договор, условия которого вас не устраивают.

Отказ собственника вносить изменения в договор — это как минимум повод задуматься и внимательно изучить проект соглашения. Если кажется, что предлагают заведомо невыгодные или невыполнимые условия, лучше сразу отказаться от сделки.

Дальше мы расскажем, какие разделы стоит включить в договор аренды и что в них нужно писать. Прямого требования составлять документ именно так нет — это рекомендации юристов, которые помогут защитить ваши интересы.

Вы можете исключать или добавлять условия, менять пункты местами или распределять их по разделам по своему усмотрению.

Преамбула

Это вводная часть, «шапка» договора. Обычно она стандартная и не вызывает споров.

Что здесь писать. В преамбуле нужно указать стандартную информацию:

• название и номер договора, дату и место его подписания;
• названия юридических лиц, ФИО подписантов и основания их полномочий.

Если договор подписывает руководитель — сошлитесь на устав. Если представитель компании — внесите реквизиты доверенности. Укажите, что будете называть стороны договора «Арендодатель» и «Арендатор», а в случае субаренды — «Арендатор» и «Субарендатор». Последняя фраза преамбулы — «заключили настоящий договор о нижеследующем».

На что обратить внимание. Главное — проверить, имеет ли представитель контрагента право подписывать договор. О том, как это сделать, мы рассказываем в конце статьи.

Предмет договора

Предмет договора аренды — помещение. В этом разделе описывают, какое именно помещение собственник предоставляет арендатору и для чего.

Что здесь писать. Укажите адрес, площадь, этаж, кадастровый номер помещения, перечислите собственников и укажите реквизиты документов, которые подтверждают право собственности арендодателя.

Приложением к договору стоит сделать копию технического плана помещения.

Если вы снимаете часть помещения, у нее не будет отдельного кадастрового номера. Например, вы устанавливаете постамат на один квадратный метр в супермаркете.

В этом случае выделите свой участок на техническом плане и сделайте схему приложением к договору. Если вы собираетесь регистрировать договор аренды на часть помещения, собственнику нужно заказать у кадастрового инженера отдельный технический план этого участка.

Укажите цель использования помещения — например, для кафе или под склад. Если вы снимаете площадь в торговом центре, попробуйте договориться с собственником об эксклюзивном праве. Например, чтобы только ваш магазин мог продавать ювелирные изделия на территории ТЦ. Так вы защититесь от конкурентов, но, скорее всего, и арендная плата будет существенно выше.

Право собственности на помещение подтверждает выписка из ЕГРН. В договоре нужно записать дату выписки. Можно сделать копию документа приложением к договору.

В случае субаренды дополнительно впишите реквизиты основного договора аренды.

Если у помещения несколько собственников, есть два варианта:

1. Каждый из них заключает договор на свою часть.
2. Данные всех собственников включают в один договор, и все его подписывают.

На что обратить внимание. Проверьте данные в документах, сравните их с фактическими характеристиками помещения. Убедитесь, что на схеме именно то пространство, которое вы осматривали, а не его часть или вообще соседнее помещение. Как проверить документы, мы рассказываем дальше.

Срок договора

Этот раздел о продолжительности действия договора.

Что здесь писать. Укажите даты начала и окончания действия договора. Вы можете определить, что договор применяется с даты подписания или с даты передачи помещения по акту приема-передачи.

Есть три вида договоров по сроку действия:

Вид договора	Срок	Особенности
Краткосрочный	До года, обычно 11 месяцев	Договор не нужно регистрировать в Росреестре. После окончания срока можно пересмотреть условия и заключить новое соглашение
Долгосрочный	Любой срок от года, обычно 5—10 лет	Договор обязательно регистрировать в Росреестре: нужно заплатить госпошлину 22 000 ₽, подать заявку через Госуслуги или МФЦ и подождать пару недель. Регистрация подтверждает законность сделки и закрепляет условия на весь срок договора
Договор на неопределенный срок	Срок не указан	Договор не нужно регистрировать в Росреестре. Такие соглашения заключают редко: они очень рискованны. Любая из сторон может расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив контрагента за три месяца

На что обратить внимание. Долгосрочный договор — самый надежный для обеих сторон, особенно для арендатора. Он закрепляет его право на помещение на весь срок. По такому договору собственник не сможет резко изменить условия после того, как вы сделаете дорогой ремонт. Арендодателю будет сложнее расторгнуть договор в одностороннем порядке, выселить вас и пересдать помещение дороже.

Договор без указания конкретного срока — самый ненадежный. Если планируете вкладываться в ремонт помещения, не стоит его заключать. Лучше подписать договор сразу на несколько лет.

Цена и порядок расчетов

В зависимости от особенностей сотрудничества, условие о цене можно включать в сам договор аренды или в приложения к нему.

Что здесь писать. Обычно плата за коммерческие помещения состоит из постоянной и переменной частей — их нужно четко указать в этом разделе. Если арендатор вносит обеспечительный платеж или собственник предоставляет арендные каникулы, это тоже нужно зафиксировать здесь.

Постоянная часть оплаты — зафиксированная в договоре сумма, которую вы платите собственнику за пользование самим помещением.

Переменная часть оплаты — платежи за коммунальные услуги.

Обеспечительный платеж — сумма, которую арендатор передает собственнику на случай, если задержит оплату, испортит ремонт или имущество в помещении. Его еще называют залогом или страховым депозитом. Это не комиссия и не плата за последний месяц аренды. Собственник должен вернуть эти деньги при выезде, если с помещением и расчетами все в порядке.

Арендные каникулы — время, на которое собственник помещения освобождает арендатора от оплаты аренды.

Установите размер постоянной части оплаты и договоритесь, за какие услуги арендатор будет платить дополнительно. Помимо коммунальных услуг это может быть уборка, охрана или парковка.

Пропишите, включен ли НДС в арендную плату, и если да, то какая сумма.

Если арендодатель платит этот налог, можно написать так: «Арендная плата — 120 000 ₽ в месяц, в том числе НДС по ставке 20% — 20 000 ₽».

Если арендодатель не платит НДС, то напишите, что налог в цену не включен. Например, когда арендодатель на УСН — так: «Арендная плата — 100 000 ₽ в месяц, НДС не облагается, поскольку арендатор применяет упрощенную систему налогообложения — п. 2 ст. 346.11 НК РФ».

Если вы заключаете долгосрочный договор, можно предусмотреть ежегодную индексацию арендной платы. Обычно повышение цены связано с величиной инфляции — 5—10% в год.

Лимит на наличные расчеты между организациями по одному договору — 100 000 ₽. Все, что сверху, — безналично. Зафиксируйте в договоре, что арендатор будет перечислять деньги на счет с указанными реквизитами.

Теперь про арендные каникулы. Предоставить их — право, а не обязанность арендодателя. Если вы снимаете помещение, которому требуется серьезный ремонт, можно попробовать договориться о каникулах на первые несколько месяцев аренды.

Вы хотите снять помещение под парикмахерскую на первом этаже только что сданной новостройки. Пока вы сделаете из бетонной коробки парикмахерскую, пройдет минимум месяц. В это время помещение не будет приносить прибыль, поэтому вы можете попросить собственника о каникулах на ремонт.

Договориться о каникулах нужно до подписания документов. Обсудите срок, который вы считаете достаточным, и зафиксируйте его в договоре.

Коммерческие организации и ИП не могут оказывать друг другу услуги безвозмездно, поэтому каникулы нужно правильно оформить. Есть несколько вариантов.

Собственник дал арендатору бесплатный месяц на ремонт. В таком случае напишите в разделе с оплатой, что плата за первый месяц аренды — 1 ₽.

Второй вариант оформить каникулы — прописать в договоре, что за первые два месяца арендатор платит сумму, как за один. По факту первый месяц — бесплатный, второй — полностью оплачиваемый.

На что обратить внимание. В этом разделе важно все, потому что от прописанных вами условий зависит размер оплаты. Обязательно зафиксируйте максимальный процент ежегодной индексации аренды и дополнительные расходы, которые ежемесячно должен оплачивать арендатор.

Права и обязанности сторон

В этом разделе нужно указать, что сторонам можно и нужно делать, а что — нельзя.

Что здесь писать. Чем больше договоренностей вы укажете в этом разделе, тем меньше вероятность спора в дальнейшем. Например, если вы планируете размещать на фасаде вывески и рекламу, зафиксируйте условия их установки. В ситуациях, не описанных в договоре, придется руководствоваться стандартными положениями закона, искать компромисс или обращаться в суд.

Вот что рекомендуют указать юристы:

1. Какие технические условия должен обеспечить арендодатель. Например, водоснабжение, отопление, необходимую мощность электричества и производительность вытяжки. Если технических условий много, вынесите их в приложение к договору.

2. Условия доступа арендатора к объекту. Например, если вы арендуете офис на третьем этаже бизнес-центра, арендодатель обязан предоставить вам доступ в здание, к лифту, на этаж, в туалет. Если вы согласовали круглосуточную погрузку-выгрузку товара или пропускной режим, запишите это в договор.

3. Условия доступа собственника к помещению. Как часто можно проверять помещение и когда арендодатель должен уведомлять вас о визите. Собственник не вправе приходить на объект, когда там нет арендатора или его представителя.

Исключения — чрезвычайные ситуации: пожар, утечка газа и тому подобное.

4. Кто и как страхует помещение, как распределяется ответственность в случае ЧП.

5. Как и когда арендатор должен передавать собственнику показания счетчиков.

6. Разрешает ли собственник сдавать помещение в субаренду.

7. Кто и как оплачивает ремонт, будет ли арендодатель компенсировать часть его стоимости. Если договоритесь о компенсации, сразу составьте смету расходов и сделайте ее приложением к договору.

Если помещению нужен серьезный ремонт, раздел об условиях оплаты работ стоит прописать максимально детально. Закон разделяет два вида ремонта: капитальный и текущий. Для каждого варианта есть сторона, оплачивающая его по умолчанию.

Договором можно это изменить или, наоборот, подтвердить общепринятые условия:

Вид ремонта	Что в себя включает	Кто обычно оплачивает
Капитальный ремонт	Замена коммуникаций, инженерного оборудования, восстановление стен, фундамента, изменение планировки	Собственник
Текущий ремонт	Работы для поддержания помещения в хорошем состоянии. Например, замена испорченных обоев и установка нового натяжного потолка	Арендатор

Еще в законе есть понятия отделимых и неотделимых улучшений — это важно, если вы планируете покупать и устанавливать дорогостоящую технику и оборудование:

Вид улучшений	Что в себя включает	Кому принадлежит
Неотделимые улучшения	Результаты ремонта, которые нельзя забрать без ущерба для помещения. Например, покраска стен и замена окон

На что обратить внимание. Самые важные пункты: какие технические условия должен обеспечить собственник, кто платит за текущий ремонт, кому останутся отделимые улучшения после окончания договора.

Ответственность сторон

В этом пункте договора указывают санкции, которые применяют к арендодателю и арендатору, если они не исполнят свои обязательства.

Что здесь писать. Пройдитесь по пунктам договора и обсудите санкции за нарушение каждого из условий: это может быть возмещение ущерба или неустойка.

Объясним, в чем заключается разница между ними.

Возмещение убытков и ущерба — компенсация материальных затрат и восстановление урона. Здесь нужно прописать способ и срок возмещения.

Работник арендатора катался на офисном кресле и испортил ламинат. Арендатор должен купить и постелить новое покрытие в течение десяти дней или компенсировать стоимость работ, которые оплатит арендодатель.

Неустойка — сумма, которую нужно заплатить за нарушение обязательства по договору. Включает в себя штраф и пени. Штраф — фиксированная сумма, ее нарушитель платит однократно. Пени — суммы, начисляющиеся постепенно, например, за просрочку платежа за аренду.

На что обратить внимание. Проверьте, чтобы санкции были прописаны к каждому важному для вас условию. Иначе будет неясно, как поступать, если контрагент нарушит эти условия: придется либо вступать в длительные переговоры, либо идти в суд. Если санкции в основном направлены в ваш адрес, проверьте размеры штрафов, порядок начисления пени и сроки возмещения ущерба.

Порядок расторжения договора

Вы вправе отказаться от исполнения договора, если ваш контрагент существенно нарушает его условия. Но даже когда все идет гладко, каждой из сторон может понадобиться досрочно расторгнуть договор. Например, собственник собирается продать помещение или у арендатора бизнес идет в гору и теперь нужна площадь побольше.

Что здесь писать. Запишите в договор, за какой срок нужно предупредить контрагента о расторжении и какую неустойку придется заплатить.

Можно прописать, что если предупредить контрагента о прекращении договора за месяц, то штрафа не будет.

Если вы просто освободите помещение, это не избавит вас от обязанности платить за аренду. Чтобы прекратить начисление платы, нужно расторгнуть договор и подписать акт возврата.

На что обратить внимание. За какой срок нужно предупредить контрагента о досрочном расторжении договора и какой штраф при этом придется заплатить.

Порядок разрешения споров

По закону нельзя обратиться в суд без предварительного досудебного разрешения спора. В разделе нужно указать, как стороны будут решать разногласия.

Что здесь писать. Зафиксируйте в договоре три этапа решения споров: переговоры, направление претензии и судебное разбирательство.

Переговоры выглядят так: если возникают разногласия, контрагенты пробуют договориться. Излагают свою позицию, ссылаются на пункты договора и нормы закона, предлагают варианты решения проблемы.

Если договориться не получается, нужно направить другой стороне письменную претензию. Срок ответа установите в претензии, лучше минимум 10 дней, чтобы контрагент успел все проанализировать. Если ответ вас не устроит, придется обращаться в арбитраж. По умолчанию иск нужно направлять по месту регистрации ответчика, это не всегда удобно.

Ваша компания находится в Москве, но вы арендуете склад в Тульской области. Собственник склада физически находится в Москве, но зарегистрирован в Туле. В случае судебного разбирательства и вам, и ему будет неудобно ездить за двести километров, поэтому в договоре можно указать, что ваши споры будет рассматривать Арбитражный суд города Москвы.

На что обратить внимание. Постарайтесь согласовать с контрагентом тот суд, куда вам удобно будет добираться.

Прочие условия

Здесь вы можете собрать любые условия, которые не относятся к предыдущим разделам. Обычно это положения о конфиденциальности информации и форс-мажоре.

В этом разделе обязательно укажите количество экземпляров документа — оно равно числу сторон.

Реквизиты и подписи сторон

В этом разделе нужно указать, кто ваш контрагент, как с ним связаться, куда переводить деньги. Подпись — знак согласия исполнять договор.

Что здесь писать:

• названия юридических лиц;
• юридические и почтовые адреса;
• ИНН и ОГРН;
• названия банков, БИК, расчетные и корреспондентские счета;
• номера телефонов и адреса электронной почты контрагентов.

Подписать договор должны уполномоченные представители арендодателя и арендатора, а в случае субаренды — субарендатора.

Полномочия следует подтвердить уставом организации или доверенностью. Сверху на подписях нужно поставить печати юридических лиц, если они предусмотрены уставами компаний. Можно заверить договор у нотариуса, но это не обязательно.

Подписи нужно ставить на каждой странице документа. Если договор прошит и скреплен, достаточно подписаться на последней странице и на сшивке. Это необходимо, чтобы листы договора нельзя было подменить.

На что обратить внимание. Проверьте, чтобы реквизиты и полномочия подписанта были подтверждены документами. Если окажется, что вы подписали договор с человеком, у которого нет на это права, у документа не будет юридической силы.

Договор нужно подписать так, чтобы его листы невозможно было подменить.

Акт приема-передачи помещения

Это приложение — часть договора. Акт подтверждает, что собственник передал арендатору помещение, а арендатор его принял.

Что здесь писать:

• описать состояние объекта и его недостатки;
• перечислить мебель и технику арендодателя;
• зафиксировать показания счетчиков.

На что обратить внимание. В акт важно внести все недостатки отделки и имущества. Так в случае претензий вы сможете сопоставить «было — стало» и решить, кто прав.

Шаблон договора аренды

Мы составили для вас шаблон договора. В нем учли все условия, о которых рассказали в статье: договор поможет снизить риски, что арендодатель повысит аренду или внезапно заставит освободить помещение.

Желтым отметили те поля, которые вам нужно поменять под себя. Сделайте копию и заполните данные, можете добавить необходимые условия или убрать ненужные.

Все самое важное, что нужно знать для правильного оформления договора аренды, собрали в один чек-лист.

Что нужно проверить перед сделкой

В описании разделов мы часто упоминали, что документы, которые прикрепляет партнер, надо проверить. Здесь рассказываем, что и как нужно проверять.

Выписку из ЕГРН. Даже если арендодатель предъявил вам выписку, закажите для себя актуальный документ на сайте Росреестра или портале госуслуг. Проверьте данные об объекте, собственнике и наличии обременений. Если собственник — физлицо, его ФИО в документе не будет. Как вариант, идти к нотариусу с проектом договора, он закажет полную выписку.

Технический план помещения. Сравните фактическую площадь и планировку, а также кадастровый номер с данными в техническом плане. Измерить параметры помещения можно лазерной рулеткой.

Основной договор аренды, если вы берете помещение в субаренду. В нем обязателен пункт, разрешающий субаренду, и не должно быть пункта, который ее запрещает. Подойдет также отдельное письменное согласие собственника помещения.

Выписку из единого государственного реестра юридических лиц. В ней указаны ОГРН, ИНН и КПП, информация о местонахождении компании, генеральном директоре и разрешенных видах деятельности.

Справку с реквизитами счета арендодателя. Данные в ней должны совпадать с реквизитами в договоре.

Деятельность контрагента можно проверить через несколько онлайн-сервисов. О комплексной проверке контрагентов мы рассказываем в отдельной статье.

Если вы все проверили, но у вас остались вопросы или вы не до конца понимаете, подходят ли вам условия договора, — обратитесь к юристам.