Взыскание задолженности по договору аренды
К сожалению, на практике нередки такие случаи, когда перед лицом, сдавшим в аренду свое имущество, встает вопрос о том: что делать, если арендатор не платит ? Ответ на данный вопрос изложен в этой статье.
Что делать, если арендатор не платит аренду
Одной из основных обязанностей арендатора является внесение арендной платы за переданное ему имущество. Данную обязанность арендатор должен исполнять своевременно, то есть в срок и в порядке, установленном договором. Если договором они не определены, то как следует из ст.614 Гражданского Кодекса РФ, считается, что установлены условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если договором аренды не было предусмотрено внесение арендатором обеспечительного платежа, за счет которого арендодатель мог бы без согласия арендатора удержать из него задолженность, необходимо взыскивать арендную плату в установленном законом и практикой порядке.
Взыскание долга по договору аренды
Процесс взыскания задолженности по арендной плате состоит из трех этапов:
- проведение устных переговоров
- направление арендатору соответствующей претензии;
- если претензия должного действия на арендатора не произвела, нужно подавать исковое заявление о взыскании долга по договору аренды в соответствующий суд
Такие методы воздействия на арендатора, как отключение его от отопления или электроэнергии, препятствие в доступе к объекту аренды, или угрозы здесь не рассматриваются, так как они не законны и чреваты негативными последствиями для самого арендодателя.
Единственная «угроза», которая уместна – это предупреждение арендатора о его выселении в случае неуплаты долга за пользование имуществом.
Претензия арендатору о неуплате арендной платы
Если арендатор не платити, а устные переговоры не привели к успеху, необходимо направить арендатору претензию об оплате задолженности.
В претензии необходимо указать: наименование сторон, дату и номер договора, из которого возникла задолженность и за какой период, размер долга и срок, в течение которого арендатору необходимо оплатить задолженность.
Претензия направляется по юридическому адресу арендатора, а когда должником является физическое лицо, по месту его жительства. Если договором предусмотрен иной адрес для направления почтовой корреспонденции, нужно отправить претензию так же по данному адресу. Отправлять претензию необходимо способом, позволяющем в последствие доказать факт ее направления арендатору, например, заказным письмом с уведомлением о вручении или личного вручения арендатору (его уполномоченному представителю) под роспись на втором экземпляре претензии, остающемся у арендодателя.
Если договором на случай нарушения сроков внесения арендной платы установлена неустойка, имеет смысл так же либо потребовать ее уплаты, либо просто сослаться на нее в претензии, используя как «рычаг воздействия». Когда договором неустойка не предусмотрена, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов на сумму долга за пользование чужими денежными средствами, установленным ст.395 Гражданского кодекса РФ. Проценты начисляются на сумму долга, их размер определяется размером установленной ЦБ РФ ключевой ставки, действующей в период просрочки.
Важно иметь в виду, что претензия не только может решить проблему без суда, в случае ее удовлетворения, но и может являться обязательным этапом досудебного урегулирования спора. В частности ст.4 АПК РФ предусмотрено, что возникшие из договора споры о взыскании денежных средств, могут быть переданы в арбитражный суд, только после соблюдения мер по досудебному, то есть претензионному порядку. Данное правило распространяется и на требование о взыскании арендных платежей. Соответственно, если сторонами договора аренды являются организации и/или индивидуальные предприниматели, соблюдение претензионного порядка является обязательным. Если же одной из сторон является физическое лицо, не имеющее статуса ИП, обязательно соблюдать претензионный порядок следует, только его соблюдение установлено договором. При несоблюдении обязательного претензионного порядка суд не будет рассматривать спор по существу и вернет иск арендодателю.
Образец претензии по арендной плате
Об оплате арендной платы и неустойки
Исх.№__________ от __________г
Директору ООО «Арендатор»
Между АО «Арендодатель» и ООО «Арендатор» заключен договор аренды нежилого помещения №___от _____________г. (далее по тексту — Договор).
В соответствии с п. 2.1. Договора размер арендной платы составляет 100 000 рублей в месяц и подлежит оплате в срок не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем аренды, в котором осуществлено пользование имуществом.
В нарушение указанного п.2.1. Договора на настоящий момент вашей организацией не оплачена арендная плата за сентябрь 2018г.
Долг по арендной плате на дату составления настоящей претензии составляет 100 000 (Сто тысяч рублей).
В соответствии с п.5.1. Договора за нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена уплата неустойки из расчета 0,1 % от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки.
На дату составления настоящей претензии период просрочки по внесению арендной платы составляет 27 дней. Таким образом, сумма неустойки за указанный период просрочки составляет __________ рублей, что подтверждается нижеследующем расчетом:
РАСЧЕТ неустойки: ____________________________________________________________= рублей.
Руководствуясь изложенным, ст.ст.309, 614 Гражданского кодекса РФ предлагаю в течение ____ дней с момента получения настоящей претензии:
- оплатить задолженность по арендной плате за сентябрь 2018г в размере: 100 000 (Сто тысяч) рублей.
- оплатить неустойку по договору из расчета 0,1% от указанной суммы задолженности за каждый день просрочки по дату фактического погашения долга по арендной плате.
В случае оставления данной претензии без удовлетворения, АО «Арендодатель» будет вынуждено обратиться за защитой своих прав в Арбитражный суд, с последующем возложением всех судебных издержек на арендатора.
Сумму указанной задолженности и неустойки прошу перечислить по платежным реквизитам, указанным в Договоре.
Директор АО «Арендодатель» _______________
Судебный порядок взыскании долга по арендной плате
Если ни устные переговоры, ни направление претензии к положительному результату не привели, нужно подавать Исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате в соответствующий суд.
Конкретный суд, в который следует обращаться, определяется следующими факторами: стороны договора, размер задолженности, наличие арбитражной оговорки.
Если договор аренды заключен между юридическими лицами и/или индивидуальными предпринимателями, иск нужно подавать в Арбитражный суд. Если хотя бы одной из сторон является физическое лицо, не имеющее статуса ИП, необходимо подавать в суд общей юрисдикции, если размер исковых требований превышает 50 000 рублей, а если не превышает, то — в мировой суд.
По общему правилу иск о взыскании арендной платы подается по месту нахождения Ответчика. Однако договор аренды может содержать так называемую «арбитражную оговорку» об изменении территориальной подсудности. В частности может быть предусмотрено, что споры, вытекающие из Договора, передаются в суд (или арбитражный суд), например, по месту нахождения арендодателя. При наличии такой оговорки о подсудности исковое заявление подается в суд, указанный в договоре.
Требования к исковому заявлению:
наименование арбитражного суда, в который подается исковое заявление;
К исковому заявлению должны быть приложены копии всех документов, обосновывающие ваши требования, в том числе копии договора аренды, претензии и доказательства направления претензии и копии иска арендатору.
За подачу искового заявления необходимо оплатить государственную пошлину, размер которой определяется Налоговым Кодексом РФ и зависит от суммы требований.
Если иск подается в арбитражный суд, до его подачи необходимо копию иска с прилагаемыми к нему документами отправить ответчику. Почтовая квитанция об отправке копии иска ответчику вместе с платежным документом об оплате государственной пошлины так же прилагаются к исковому заявлению .
Неуплата аренды какое правонарушение
ГК РФ Статья 614. Арендная плата
Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
До 01.01.2024 установлены особенности взимания арендной платы в сфере торговли и общепита с арендаторов, находящихся под контролем лиц из недружественных государств, при соблюдении ряда условий (ФЗ от 08.03.2022 N 46-ФЗ).
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Что грозит по суду при неуплате аренды за квартиру по договору? Как выйти из ситуации?
Здравствуйте! Согласно действующему законодательству Российской Федерации, если срок договора аренды жилья не прописывает условия досрочного расторжения, арендатор имеет право прекратить договор в любое время через уведомление арендодателя заранее не менее чем за три месяца. Таким образом, если в договоре прописан срок досрочного расторжения, необходимо его соблюдать и оплатить за этот период. В противном случае арендодатель может подать на вас в суд и потребовать оплаты долга и может потребовать выплаты неустойки за нарушение условий договора. Однако, если у вас есть документально подтвержденные обстоятельства, связанные с вашим здоровьем и невозможностью работать, возможно суд примет это во внимание и снизит сумму выплаты в вашу пользу. Рекомендуется обратиться за юридической помощью для консультации и защиты своих прав в данной ситуации.
Для решения данного вопроса необходимо иметь следующие документы:
Договор аренды квартиры, заключенный между арендатором и арендодателем, который определяет условия аренды и права и обязанности сторон.
Уведомление арендодателя об истечении срока аренды и о намерении арендатора покинуть квартиру.
Подтверждение обстоятельств, связанных с ухудшением здоровья и причиной переезда, например, медицинские заключения, документы о кончине бабушки и любимой кошки, медицинская справка об условиях неспособности работать.
Финансовые документы, подтверждающие отсутствие возможности оплаты аренды, например, выписки из банковского счета, справки из налоговых органов.
Возможно, приглашение родителей арендатора в суд в качестве свидетелей для подтверждения обстоятельств, связанных с причиной переезда.
В данной ситуации, если все вышеперечисленные обстоятельства действительны, то арендатор может обратиться в суд с заявлением о признании условия о трехмесячной оплате аренды недействительным в связи с изменением обстоятельств. Тем не менее, арендаторы должны исполнять свои обязательства по оплате аренды и, если это не происходит, арендодатель имеет право предъявить иск к арендатору. В случае вынесения решения суда в пользу арендодателя, арендатор может быть обязан выплатить долг по аренде с учетом штрафных санкций, предусмотренных договором аренды и законодательством.
Статьи, которые могут быть применимы в данной ситуации, включают: — Гражданский кодекс Российской Федерации, Глава 34 «Аренда» — Статья 595 Гражданского кодекса Российской Федерации («Прекращение договора аренды») — Статьи 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации («Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств») — Жилищный кодекс Российской Федерации.
Однако, конкретные последствия для арендатора, в случае неисполнения обязательств по договору аренды, будут зависеть от условий договора и обстоятельств дела. В данной ситуации рекомендуется обратиться к юристу для получения консультации и подробного анализа договора аренды.
Арендаторы не платят аренду
Сейчас довольно трудно найти арендодателя, не сталкивающегося с ситуацией, когда арендатор не платит арендную плату или вносит ее в неполном объеме. При этом многие игнорируют требование покинуть помещение. Проблема может возникнуть по объективным причинам, которые заключаются в трудностях ведения бизнеса в условиях кризиса или по субъективным – договор был заключен с недобросовестным неплательщиком. В любом случае арендодатель несет существенные финансовые потери.
Можно смириться с таким положением дел или отстоять свои имущественные интересы. Решить проблему без привлечения опытного юриста будет очень непросто. Предлагаем рассмотреть алгоритм действий по отношению к недобросовестному арендатору и варианты разрешения конфликта.
Что делать, если арендатор не платит за аренду?
Ситуации, когда арендатор не платит за помещение и в некоторых случаях отказывается съезжать, продолжая использовать площадь – достаточно распространенное явление. При этом арендатор может объяснять свое поведение какими-либо нарушениями со стороны компании, предоставляющей площадь, или другими причинами. В любом случае арендодатель несет финансовые потери и оказывается в крайне неприятной ситуации.
Арендодатель в таком случае может смириться с существующей ситуацией и надеяться на совесть второй стороны или предпринять активные действия по защите собственных интересов.
Арендатор не платит, но продолжает пользоваться помещением
Условия взаимоотношения обеих сторон подробно описаны в заключенном договоре аренды. Как правило, в нем указаны конкретные сроки оплаты и сумма. Часто она состоит из двух частей: постоянного фиксированного платежа и изменяемой части, являющейся оплатой коммунальных и других дополнительных услуг. Именно вторую часть часто не оплачивают недобросовестные компании.
Важно правильно и вовремя начать действовать, чтобы не потерять свою законную прибыль. В случае возникновения задолженности, при условии, что арендатор продолжает использовать помещение, необходимо составить и оправить письменную претензию арендатору.
Это действие поможет вам в случае, если дело дойдет до расторжения договора через суд, значительно сократить время принятия решения. С другой стороны, подобные действия продемонстрируют, что вы настроены серьезно, а значит тянуть со сроками дальше у второй стороны не получится. В своем ответе компания, снявшая у вас площадь, должна указать конкретную дату погашения долга. После этого конфликт может быть исчерпан.
Если же долг так и не будет оплачен, то арендодатель может выгнать арендатора, прибегнув к одному из законных способов:
- Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Наиболее простой способ, который возможно применить, только если он был заранее прописан в договоре. Часто в этом пункте дополнительно указываются обстоятельства и ситуации, при которых такое решение становится возможным.
- Расторжение договора по соглашению сторон. В этом случае владелец помещения направляет своему клиенту письменное предложение о расторжении взаимоотношений с указанием предлагаемых сроков. Его можно включить в первоначально отправленную претензию по поводу задержки оплаты аренды.
- Обращение в суд с просьбой расторгнуть договор. До обращения необходимо попытаться урегулировать спор одни из предложенных выше способов. По закону обратиться с подобным иском возможно только после задержки оплаты более 2 раз подряд. Однако при заключении договора вы можете указать и другие обстоятельства для расторжения, а в судебном иске сослаться на них.
В некоторых случаях даже после решения суда арендатор отказывается покинуть помещение. В такой ситуации стоит обратиться к судебным приставам. Они помогут выселить проигравшего суд и взыскать с него расходы и убытки арендодателя.
Арендатор забрал свое имущество и съехал, не заплатив
В таком случае необходимо направить письмо с уведомлением о вручении, в котором будут изложены претензии владельца помещения и предложение о расторжении договора.
То, что арендатор съехал до завершения действия договора аренды, не означает, что его задолженность автоматически погашается или что ему не надо оплатить оставшийся срок. Это правило было установлено ВАС РФ, а за его исполнением регулярно обращаются в суд и выигрывают дела.
Одним из примеров стало судебное дело, в котором владелец помещения предъявил иск логистической компании, отказавшейся оплачивать указанные в договоре суммы. Ответчик в свое оправдание указал, что не использует помещение, так как оно по техническим причинам не пригодно для эксплуатации, а также из-за того, что его часть занимает другой субарендатор.
В ходе рассмотрения дела суд отметил, что арендатор на момент заключения договора не имел претензий по стоянию помещения к владельцу и успешно использовал его в течение 21 месяца до того момента, как площадь перестала его устраивать. Было вынесено решение в пользу владельца помещений, а логистическую компанию обязали выплатить задолженность.
Арендатор съехал, не заплатив, но оставил имущество
По закону при прекращении сотрудничества снимавшая помещение сторона обязана вернуть его владельцу в первозданном виде с учетом нормального износа. Какие-либо несогласованные изменения незаконны. Пространство должно быть полностью освобождено от имущества арендатора, что указывается в договоре и учитывается судом.
В случае расторжения договора с должником, арендодатель вправе удерживать имущество клиента до погашения выплат. Но законным это будет при соблюдении нескольких условий:
- Обеспечиваемое имуществом обязательство должно иметь коммерческий характер.
- Обе стороны обязаны быть зарегистрированы как ИП или коммерческое предприятие.
- Удерживать имущество против воли владельца нельзя.
На владельца помещения лягут дополнительные расходы, если он будет удерживать имущество или не допускать арендатора в помещение к оборудованию до истечения действия договора. Удержать что-либо можно только после того, как договорные отношения будут официально расторгнуты.
К подобному имуществу применяется правило о залоге, поэтому владелец помещения должен соблюсти целый список формальностей, чтобы не быть впоследствии обвиненным в краже:
- Обязательное уведомление контрагента об удержании. Письмо направляется по юридическому адресу компании.
- Составляется опись вещей. Владельцу заранее сообщается о месте и времени проведения описи. Он имеет право при ней присутствовать. Если он этого не делает, то вещи и оборудование осматривается и описывается владельцем помещения самостоятельно.
- Арендодатель обеспечивает сохранность. Удержанное имущество упаковывается отправляется на хранение под надежной охраной. Если в этот период оно будет повреждено – ответственность за это полностью понесет залогодержатель.
- Проводится обязательная оценка. Стоимость оставляемого в залоге имущества должна быть сопоставима с суммой долга арендатора. В случаях, когда стоимость залога значительно превышает долг, его удержание у себя может быть признанно незаконным через суд.
В случае, если арендатор не собирается оплачивать долг и забирать имущество, арендодатель имеет право распродать удержанное в качестве залога и восполнить свои убытки. Но и здесь необходимо учитывать определенные требования закона, иначе подобные действия могут быть расценены как незаконные.
В договоре должен быть прописан пункт, позволяющий владельцу помещения в такой ситуации самостоятельно распоряжаться оставленным имуществом. При этом должен присутствовать точный перечень вещей, которые владелец помещения может забрать во внесудебном порядке себе. Если такого пункта в договоре нет, необходимо обратиться в суд и дождаться продажи залогового имущества с торгов. Эта процедура может длиться до года.
Арендатор не заплатил и покинул помещение, забрав всё свое имущество
Как и в первом случае, владельцу нужно направить контрагенту письменное предложение добровольно погасить долг и расторгнуть договор (в одностороннем порядке, по соглашению сторон или в суде). Если письмо будет проигнорировано, то для взыскания денег арендодателю нужно будет обращаться в суд.
Тот факт, что арендатор перестал пользоваться помещением до истечения срока договора, не освобождает его от арендной платы. Данное правило сформулировал ВАС РФ и подтверждает устойчивая судебная практика.
Так, владелец склада пытался в суде взыскать долг с арендатора — логистической компании. Она ссылалась на то, что не пользуется арендованными помещениями, так как они технически не пригодны для эксплуатации, а часть площадей занимает другое юрлицо-субарендатор.
Но компания принимала помещение без каких-либо технических замечаний, исправно оплачивала аренду, а о недостатках объекта заявила лишь после 21 месяца после заключения договора. Суд решил, что неиспользование помещения арендатором не имеет правового значения, и удовлетворил требования собственника.
Страховка для арендодателя
Главный способ защиты собственных интересов для владельца помещения – грамотно составленный договор аренды. В нем должно учитываться максимальное количество возможных конфликтных ситуаций и способов выхода из них.
Большая часть взаимоотношений арендодателя и арендатора регулируется гражданским кодексом, указывающим на большинство обязательных пунктов договора. Но и здесь есть определенная свобода действий в области определения сроков оплаты аренды, возможность субаренды или ремонта.
Существует несколько наиболее действенных способов защитить интересы арендодателя:
- Депозитный или обеспечительный платеж.
- Возможность удержания имущества арендатора в счет накопившегося долга. Необходим точный список.
- Поручительство. Если арендатор – юридическое лицо и он не желает расторгать договор, обещая в определенные сроки погасить задолженность, возможно заключить договор поручительства с непосредственным главой компании. В таком случае именно он лично будет отвечать за исполнение финансовых обязательств компании перед владельцем помещения.
В любых спорах с нерадивыми арендаторами стоит в первую очередь использовать законные инструменты. Таким образом возможно проблема решается несколько дольше, но зато арендодатель точно получит полное возмещение средств.
Когда арендатор прав
Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества (ст. ст. 611, 612, 614 ГК РФ).
Советы собственникам
Для защиты собственники могут использовать обеспечительный платеж. Он обеспечивает своевременную арендную плату, возмещение убытков и оплату неустойки при нарушении договора. Для этого в договоре нужно прописать несколько условий: размер платежа и срок его внесения; обстоятельства, при которых он засчитывается; условия его возврата.
Зачастую в договоре указывается, что аванс может одновременно использоваться как арендный платеж. Например, стороны договариваются о том, что аванс арендатора за последний месяц аренды собственник может использовать для возмещения своих убытков или неустойки. Поэтому при возникновении спора арендодатель зачтет сумму аванса для оплаты долга, после чего повторно потребует от арендатора внести аванс за последний месяц.
Собственнику нужно грамотно составлять договор с арендатором, тщательно хранить всю арендную документацию и не допускать недобросовестного поведения или злоупотребления правом со своей стороны.
Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.
Присылаем статьи пару раз в месяц. Подписываясь, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.