БКИ: Ключ к пониманию финансового положения продавца.
Покупка или продажа недвижимости может быть волнующим процессом, особенно если вы новичок в этом деле. Ваши вопросы могут быть различными: Как проверить финансовую надежность продавца? Как избежать покупки недвижимости у предстоящего банкрота? Сегодня поговорим именно об этом. Давайте начнем с понимания, что такое БКИ.
БКИ: Ваш личный финансовый отчет
Бюро кредитных историй (БКИ) — это организация, которая собирает информацию о всех ваших кредитах. Вот что оно может рассказать о вас или о продавце недвижимости:
1️⃣Текущие кредиты и оставшуюся по ним сумму.
2️⃣Информацию о просроченных платежах, если такие были.
3️⃣Ваш статус в отношении займов: основной заемщик, со-заемщик или поручитель.
4️⃣Сведения о закрытых кредитах.
5️⃣Статус по закрытым кредитам.
6️⃣Просрочки по закрытым кредитам, если они были.
Таким образом, с помощью анализа БКИ вы можете проверить, есть ли у продавца финансовые трудности на текущий момент. Но имейте ввиду, БКИ не может предоставить информацию о долгах перед физическими лицами.
Банкротство: На что еще можно обратить внимание?
Поговорим с Вами еще об одном важном моменте. Как я уже рассказывала в предыдущей статье, некоторые люди перед банкротством пытаются реализовать свое имущество, т.е. скрыть его от кредиторов. Здесь некоторые способы, как они могут это делать.
1️⃣Оформление брачного договора.
2️⃣Заключение соглашения о разделе имущества.
3️⃣Получение судебного решения о разделе имущества.
4️⃣Оформление договора дарения.
5️⃣Покупка единственного жилья перед банкротством.
6️⃣Заключение мирового соглашения.
7️⃣Совершение сделок купли-продажи с наличными расчетами.
8️⃣Неоформление прав на наследственную недвижимость, хотя фактически владение было принято.
Что это значит для покупателя? А то что если Вы видите, подобные документы, надо быть внимательным. Например, если два года назад квартира была подарена сыном, а теперь продается, то может так получиться, что после продажи он объявит себя банкротом и сделка по дарению будет оспорена.
В общем, нюансов много. Поэтому хорошо, когда есть рядом человек, который разбирается в вопросе. А Вы сталкивались с проверкой информации через БКИ при покупке или продаже недвижимости? Какой был ваш опыт? Поделитесь в комментариях.
Как проверить кредитную историю продавца квартиры?
Сегодня многие граждане на фоне ослабления курса рубля пытаются вложить свободные средства в недвижимость. Но при покупке жилья нужно быть очень внимательным, проверяя не только объект сделки, но и продавца квартиры. Чего именно нужно опасаться и как проверить собственника квадратных метров?
Сделка на рынке недвижимости всегда таит в себе много рисков. Один из них заключается в том, что продавец квартиры является должником и, возможно, в будущем будет проходить процедуру банкротства.
Чем опасна процедура банкротства для покупателя жилья?
Итак, предположим собственник квартиры набрал онлайн кредиты в банке и микрозаймы на карту в МФО. Далее он попал в сложную ситуацию и не смог исполнить свои обязательства.
На этом негативном фоне должник продает свою квартиру и другое ценное имущество, но долги не погашает. Вместо этого он начинает процедуру банкротства. Это возможно при наличии долгов на сумму от 0,5 млн рублей, по которым не было платежей более 3 месяцев.
Но авторы закона предусмотрели меры борьбы против хитроумной схемы, когда неплательщик сначала выводит все свои активы, а потом пытается списать долги, объявив себя банкротом. Для этого претендент на банкротство должен отчитаться о всех сделках, проведенных за 3 года до начала процедуры несостоятельности.
Все сделки будут тщательно проверять, обращая особое внимание на подозрительные операции. Например, должник продал дорогую квартиру по цене, которая была ниже рыночной, или же он подарил, переписал активы на родственников, друзей, но при этом продолжает пользоваться этим имуществом.
Если проверяющие обнаружат такие сделки, то могут объявить их недействительными. В этом случае стороны должны вернуться к тому состоянию, что было до сделки. То есть должник получает квартиру, а покупатель жилья – деньги.
К сожалению, добросовестный покупатель квартиры, который не знал о плачевном финансовом положении должника, может сильно пострадать. Квартиру-то он вернет, но вряд ли в ближайшем будущем он сможет получить свои деньги с банкрота. Ему придется становиться в очередь с другими кредиторами и рассчитывать на то, что после продажи имущества несостоятельного гражданина денег хватит для расчетов со всеми.
Как проверить кредитную историю должника?
Чтобы не попасть на должника, который в ближайшем будущем может стать банкротом, нужно заглянуть в кредитную историю продавца. Конечно, самостоятельно запросить кредитную историю третьего лица граждане не могут, но они могут попросить продавца предоставить им данные из Бюро кредитных историй.
Чтобы исключить риск фальсификаций, необходимо лично присутствовать при запросе продавцом данных по кредитной истории. Если досье чистое и нет никаких просроченных долгов, то это должно повысить общий градус доверия к продавцу, хотя, конечно, расслабляться нельзя и имеет смысл воспользоваться и другими источниками информации.
Также нужно помнить, что кредитная история продавца квартиры может быть разбросана по нескольким бюро. Поэтому нужно сначала на Госуслугах запросить список бюро, в которых есть информация по заемщику. А затем уже последовательно получить кредитные отчеты из каждого. Все это можно сделать в онлайн-режиме за несколько минут.
Если продавец категорически не желает показывать свою кредитную историю, то такая позиция должна насторожить. Возможно, лучше поискать другой объект недвижимости.
Какие источники информации могут помочь?
Кроме кредитной истории, нужно в обязательном порядке проверить продавца по следующим источникам.
Во-первых, следует посетить сайт ФССП и запросить информацию по продавцу квартиры, указав его ФИО и дату рождения. Ресурс покажет наличие исполнительных производств по гражданину. Приставы заводят такие дела, когда есть судебное решение о необходимости уплаты долга, но неплательщик категорически не желает его исполнять. В рамках исполнительного производства они могут ограничить должнику выезд за границу, наложить арест на имущество должника, списать деньги с его банковских счетов и т.д.
Во-вторых, нужно воспользоваться Федеральным реестром сведений о банкротстве. На этом ресурсе можно проверить информацию о наличии как действующих, так и завершенных процессов по банкротству в отношении конкретного лица.
В – третьих, имеет смысл заглянуть в государственную автоматизированную систему «Правосудие». Здесь можно узнать о наличии судебных разбирательств по продавцу недвижимости.
Как не попасть в подозрительную сделку?
В ходе подбора объекта недвижимости лучше избегать вариантов, по которым предлагают слишком низкие цены. Если в ближайшем будущем такой продавец начнет процедуру банкротства, то продажа квартиры по заниженной цене в первую очередь вызовет вопросы проверяющих. И это грозит проблемами для добросовестных покупателей жилья.
Некоторые продавцы в ходе переговоров предлагают указать заниженную цену в договоре купли-продажи, объясняя свою просьбу разными причинами. С такими продавцами не стоит иметь дел.
Почему у продавца квартиры обязательно нужно запрашивать кредитную историю?
В прошлом году, по данным Федресурса, 192,8 тысячи россиян получили статус банкрота. Это на 62% больше, чем годом ранее. С 2015 года, когда вступил в силу закон о банкротстве физических лиц, несостоятельными признаны более 475 тысяч соотечественников.
При этом долги гражданина-банкрота не сгорают: все его активы (за исключением единственного жилья, да и то в судебной практике уже есть случай, когда у банкрота забрали и единственное жилье — пятикомнатную квартиру) реализуются в счет погашения долговых обязательств.
В 2015 году Павел Захаров купил квартиру за 140 миллионов рублей в элитном районе Москвы. Через несколько лет за квартирой пришли кредиторы. бывшего владельца жилья. Он оказался банкротом, и его кредиторы решили через суд забрать недвижимость. У них это получилось: договор купли-продажи был расторгнут, Павел Захаров остался без квартиры и без денег.
Когда гражданин уже не в состоянии обслуживать кредит, банк дает некоторое время (обычно от трех до шести месяцев), в течение которого должник должен найти деньги для погашения задолженности. 
Если деньги не найдены, банк выставляет требование и подает иск в суд. В это время должник может совершать сделки, в том числе продавать недвижимость, рассказывает юрист по банкротству граждан Анастасия Губа.
«Но в итоге должнику все равно придется подать на банкротство, так как долг может быть так и не погашен и могут появиться другие кредиторы», — объясняет она.
Согласно закону «О несостоятельности (банкротстве)», сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными. По словам адвоката Ирины Калининой, срок оспаривания таких сделок — три года с момента введения в отношении должника процедуры банкротства.
Именно поэтому проверять на предмет долгов нужно и бывших собственников квартиры.
«Также применяется правило статьи 200 Гражданского кодекса РФ с того момента, когда конкурсный управляющий узнал о сделке. Зачастую новых собственников квартир даже не привлекают в судебный спор, когда оспаривают сделку предыдущих собственников», — указывает адвокат.
Как еще проверить продавца квартиры?
Чтобы предостеречь себя при покупке квартиры у возможного должника и в дальнейшем не остаться без денег и квартиры, необходимо проверить продавца и узнать, не были ли возбуждены в отношении него судебные дела. Как говорит Губа, сделать это можно на сайтах судов по месту регистрации собственника. Также следует проверить уже присужденные долги на сайте судебных приставов, просто введя фамилию, имя, отчество, регион проживания и дату рождения.
«Еще можно посмотреть информацию непосредственно на сайте арбитражного суда в картотеке арбитражных дел, там вы увидите, возбуждено в настоящее время в отношении продавца дело о банкротстве или нет. Дела о банкротстве можно проверить и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. В нем содержатся сведения о физических лицах и организациях, которые признаны банкротами или находятся в процессе дела о банкротстве», — подсказывает юрист.
По ее словам, если этого не сделать, а продавец окажется хроническим должником, при оспаривании сделки в процедуре банкротства вас могут признать недобросовестным, поскольку перед оформлением вы не проверили продавца на все возможные долги.
Как проверить продавца квартиры на банкротство и почему это важно сделать?
Согласно законодательству, гражданин РФ может объявить себя банкротом. В этом случае для оплаты долгов реализуется вся недвижимость должника, кроме его единственного жилья. Если человек продал своё единственное жильё — ничего страшного не будет, сделки с единственным жильём не оспариваются.
Например у человека есть две квартиры, он планирует банкротиться, чтобы не потерять свою вторую квартиру, помимо единственного жилья, да еще и получить прибыль с неё, человек может начать самостоятельно продавать свою недвижимость перед процедурой, не до конца понимая последствия этих действий.
Если такую сделку суд признает недействительной, то покупатель должен будет вернуть купленную квартиру. При этом деньги, отданные за квартиру, он получит не сразу. Обманутый покупатель станет еще одним кредитором и получит деньги в порядке очередности, если вообще что-то получит, так как средства от реализованного имущества, в том числе от квартиры, будут распределены между всеми кредиторами.
Продавец не всегда может являться банкротом в момент совершения сделки купли-продажи. О своем банкротстве он может заявить и после ее совершения. В таком случае риск лишиться купленной квартиры также сохраняется. В течение трех прошедших лет после признания гражданина банкротом все сделки с его имуществом могут быть оспорены. То есть, если человек подал на банкротство в 2023 году, то все его сделки по отчуждению имущества (продал, подарил) за последние 3 года, то есть с 2020 по 2023 будут пристально изучены и могут быть оспорены. Особенно если это имущество было реализовано по очень низкой цене, продано родственникам или вообще подарено. Все сделки по дарению имущества — оспариваются 100%
Даже если новый хозяин, уже продал приобретенную квартиру, он будет должен вернуть ее полную стоимость.
Проверка продавца перед покупкой квартиры
Покупатель должен не только внимательно ознакомиться с документацией по недвижимости, но и сделать запросы в различные инстанции, чтобы проверить финансовую состоятельность продавца.
Покупателю необходимо проверить информацию о продавце:
1. В базе данных Арбитражных судов. Там содержится информация о тех, в отношении кого ведется процедура банкротства.
2. На портале «Правосудие». Можно найти данные о ведении в отношении лица исковых производств.
3. На сайте ФССП. Можно узнать, ведутся ли в отношении продавца иные исковые производства.
4. В Едином реестре сведений о банкротстве. На сайте публикуются данные об обанкротившихся лицах.
Можно попросить у продавца выписку по его кредитной истории. Покупатель получить такие данные сам не сможет. Запросить ее может человек сам на себя или тот у кого есть нотариальная доверенность на это.
Пошаговая инструкция проверки продавца на банкротство
Необходимо зайти на сайт ЕФРСБ. Во вкладке «Должники» заполнить данные продавца – физического лица.
Необходимо знать:
• ФИО продавца;
• дату его рождения;
• регион, в котором он зарегистрирован;
• полный адрес квартиры.
Если ввести только ФИО, то может выйти несколько лиц с однотипными данными. Такая ситуация возможна даже при выборе региона. Адрес квартиры окончательно позволит убедиться в финансовой состоятельности продавца.
Если все же вышла запись по введенным данным, стоит на нее нажать. Это позволит окончательно убедиться в банкротстве продавца.
При нажатии открывается карточка должника. Там содержатся дополнительные данные (например, ИНН). Зная их, можно полностью удостовериться в финансовой несостоятельности продавца и отказаться от сделки.
В каких случаях проданная банкротом квартира останется за покупателем
Покупатель не всегда лишается квартиры, если приобрел ее у банкрота. Если покупатель действовал добросовестно и никак не причастен к мошенническим схемам продавца-банкрота, то квартиру у него не отберут.
Гражданин, приобретающий имущество у обанкротившегося лица, не понесет ответственности, если купил квартиру по рыночной стоимости. То есть не получил дополнительной выгоды.
Если квартира приобретена по заниженной стоимости, то покупатель может лишиться приобретенного имущества. В такой ситуации он приобретает выгоду, а продавец несет убытки. Выгода может расцениваться как соучастие в преднамеренном банкротстве. Поэтому стоит насторожиться и внимательно проверить все данные, если стоимость квартира подозрительно низкая. Ну и в договоре ни при каких условиях нельзя указывать заниженную стоимость объекта недвижимости
Способ расчета в таких случаях не имеет значения. Риск потерять квартиру возникает, когда она приобретена например на 500 тысяч рублей дешевле, чем ее рыночная цена.