Как оформить договор купли продажи земельного участка самостоятельно

Договор купли-продажи земельного участка на 2023 год

Чтобы продать участок другому физическому или юридическому лицу, нужен договор купли-продажи. Его заключают в простой письменной форме. Разберемся, что нужно включить в договор, как его расторгнуть и что делать, если вместе с участком продается дом.

Порядок оформления договора

Владелец земельного участка имеет право распоряжаться им как захочет, в том числе продать любому человеку или организации. Но при условии, что на земле нет обременений или других ограничений. Еще одно условие — продать и купить можно только участок, который прошел государственный кадастровый учет.

Проверка документов при покупке земельного участка. Какие риски ждут покупателя?

• Для оформления сделки и передачи права собственности заключают договор купли-продажи. Он составляется в письменной форме, а подписывают его и продавец, и покупатель. Нарушение этих двух условий приведет к тому, что договор признают недействительным. Статья 550 Гражданского Кодекса РФ.
• Всего понадобится три договора: один для покупателя, один для продавца и один для Росреестра.
• Заверять у нотариуса договор не обязательно. Но если в сделке участвуют несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или «долевики», то к нотариусу сходить придется.

Содержание договора

В договоре должны быть в обязательном порядке прописаны все существенные условия:

1. Стороны договора. В этой части должны быть приведены все данные, которые нужны, чтобы понять, кто и с кем заключает договор. Физлица указывают свои фамилию, имя, отчество, место жительства и данные паспорта. Организации – наименование, юридический адрес, ИНН, КПП, данные директора.
2. Предмет договора. Это сам земельный участок. Его номер по кадастру, точный адрес, категория земли, ВРИ и площадь.

Дополнительно стоит сослаться на документ, который подтверждает право собственности продавца на участок: прописать, кем и когда он выдан, на каком основании (купля-продажа, наследование, мена, приватизация и пр.).

Право собственности на участок подлежит государственной регистрации – то есть об этом должна быть сделана запись в ЕГРН. В договоре указывается номер регистрации в реестре. Его можно узнать, заказав отчет на основании выписки через специальный сервис ЕГРН.Реестр. Статья 554 Гражданского Кодекса РФ, статья 37 Земельного Кодекса РФ.

Выписка из ЕГРН на земельный участок состоит из 4 разделов:

• сведения о характеристиках объекта недвижимости;
• сведения о зарегистрированных правах;
• описание местоположения земельного участка;
• сведения о частях земельного участка.

Выписка на земельный участок о переходе прав собственности – несколько иной документ. Из него можно узнать кадастровый номер, адрес и категорию земли, собственников.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

Для покупателя наиболее интересна информация о категории земель, ведь от этого зависит, как он сможет в дальнейшем распоряжаться участком. Например, если земля относится к категории сельскохозяйственного назначения, выделенного под ЛПХ, на них нельзя возводить постройки. На землях поселений ИЖС можно возвести дом или другую постройку и даже получить прописку и адрес, однако, если дом не построить за 10 лет, придется платить двойные налоги.

Кстати, указанная в выписке кадастровая стоимость земельного участка позволит сразу высчитать размер налога, который новому владельцу нужно будет платить.

В первом разделе также можно узнать площадь участка в квадратных метрах, номер, под которым участок поставлен на учет, кадастровые номера надела и каждого его объекта и иные характеристики.

Далее в документе представлена информация о владельце земли, перечне правоустанавливающих документов на объект, данные об имеющихся ограничениях и обременениях и сведения об изъятии участка для муниципальных или государственных нужд.

1. Цена. Стоимость, за которую участок будет продан, и порядок передачи денег от покупателя к продавцу должны быть прописаны в договоре. Если цена сделки не указана, она не считается согласованной сторонами, поэтому, с точки зрения закона, договор не является заключенным. Статья 555 Гражданского Кодекса РФ.

1. Права и обязанности сторон. В этой части должно быть прописано, что продавец принимает на себя обязанность передать право собственности на участок покупателю, а сам покупатель в свою очередь оплатить и принять участок. Статья 556 Гражданского Кодекса РФ.

1. Данные об ограничениях на участке. В договоре продавец обязан сообщить, есть ли на участке обременения (залог, аренда и др.) или какие-либо ограничения в обращении. Чтобы это не стало сюрпризом, покупателю лучше заранее «пробить» участок по госреестру недвижимости и узнать обо всех возможных проблемах.

Если продавец даст покупателю ложную информацию об участке, то покупатель сможет потребовать пересмотреть цену сделки или расторгнуть договор с возмещением убытков. Такое возможно, к примеру, если нет разрешения на застройку участка, сокрыты качественные свойства земли, данные об использовании соседних земель. Статья 37 Земельного Кодекса РФ.

1. Порядок передачи участка. В договоре обязательно нужно прописать, в какой момент участок переходит к покупателю по акту приема-передачи. Можно решить, что договор одновременно является актом и участок переходит сразу после подписания.

Что не нужно прописывать в договоре

В Земельном кодексе есть несколько условий, которые стороны могут прописать в договоре, но они не будут действовать по закону. В этот список попадают следующие условия:

• Сохранение за продавцом права в любой момент выкупить землю по собственному желанию;
• Ограничение на последующие возможности покупателя распоряжаться участком, в том числе ограничение ипотеки, сдачи земли в аренду и других сделок;
• Ограничение ответственности продавца на случай, если право на земельный участок решать предъявить третьи лица. Статья 37 Земельного Кодекса РФ.

Образец договора купли-продажи земли

Договор можно составить с юристом или самостоятельно. Если решите оформлять сделку сами, то можно воспользоваться типовым договором № 275, который зарегистрирован в Минюсте РФ 10.06.1993 года.

Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка

Для оформления договора понадобятся следующие документы:

• Паспорта продавца и покупателя;
• Свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН на участок;
• Документ, который подтверждает право собственности продавца на участок (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор дарения, акт госоргана о передаче земли в собственность и пр.);
• Заверенное у нотариуса письменное согласие других собственников на продажу участка;
• Документы, подтверждающие отсутствие долгов по содержанию участка (если такие документы есть).

Покупателю перед заключением сделки обязательно следует проверить участок по кадастровой карте и выписке из ЕГРН. Это позволит заранее узнать, возможны ли какие-то проблемы с участком. По кадастровой карте проверьте точную площадь, границы участка, назначение и ВРИ участка и ближайших земель, кадастровую стоимость, с которой придется платить налог (если это предусмотрено регионом). Из выписки или отчета ЕГРН можно узнать информацию о количестве сделок с участком, наличии среди собственников детей, наложении ареста на участок или передаче его в залог.

Договор купли-продажи дома и земельного участка

Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.

Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:

1. В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
2. Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
3. Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
4. В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
5. Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).

Покупая участок земли, дом или квартиру, не забывайте об осторожности. Перед сделкой всегда проверяйте недвижимость и продавца. Сервис ЕГРН.Реестр поможет защитить себя от мошенников.

Договор купли-продажи садового участка

Внимание! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.

• Бланк и образец
• Онлайн просмотр
• Бесплатная загрузка
• Безопасно

В рамках рассматриваемого вида договора следует определить, что конкретно согласно действующему законодательству относится к садовым участкам. Итак, различают:

• Садовые участки – участки, на которых расположены объекты недвижимости (садовые участки относятся к садовым некоммерческим товариществам);
• Огороднические участки – участки, на которых не могут располагаться объекты недвижимости (огороднические участки относятся к огородническим некоммерческим товариществам).

Таким образом, в настоящей статье мы рассматриваем вид договора, в рамках которого может отчуждаться не только участок, но и строение, располагающееся на нем.

Если говорить о субъектном составе, то в качестве сторон по договору выступают:

• Продавец – собственник садового участка и располагающегося на нем строения, который отчуждает это имущество другой стороне;
• Покупатель – лицо, приобретающее садовый участок с располагающимся на нем строением за оговоренную соглашением денежную выплату.

При этом наличие объекта недвижимости на садовом участке, к примеру, жилого дома, не является обязательным условием. То есть, наличие такого объекта может быть, а может и не быть.

Также важным моментом, на который стоит обратить внимание, является факт регистрации объекта недвижимости на садовом участке.

Итак, дав краткую описательную характеристику рассматриваемому договору, ниже мы рассмотрим процесс его оформления. По общему правилу, практически все договоры по купле-продаже заключаются в письменной форме. В настоящей статье рассмотрим поэтапно его содержание:

Преамбула

Договор купли-продажи садового участка

Рыжов Сергей Владиславович, паспортные данные: серия 2222 номер 222222, выдан УМВД России по Тюменской области в городе Тобольск 12.11.2022 года, зарегистрированный по адресу: Тюменская область, город Тобольск, улица Красноармейская 11Г, квартира 176, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны
и
Криволапов Андрей Игоревич, паспортные данные: серия 2222 номер 222222, выдан УМВД России по Тюменской области в городе Тобольск 14.11.2022 года, зарегистрированный по адресу: Тюменская область, город Тобольск, улица Новосёлова 12Г, квартира 286, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

В первую очередь в любом соглашении прописывается преамбула. Она, в свою очередь, является своеобразной «шапкой» или же «заголовком» заключаемой сделки. Содержание преамбулы можно охарактеризоваться так:

• Во-первых, указывается разновидность заключаемой сделки (в рассматриваемом нами варианте это – договор купли-продажи садового участка);
• Во-вторых, следует указать город, в котором оформляется договор (указывается именно тот город, в котором оформляется соглашение, независимо от адреса регистрации контрагентов);
• В-третьих, прописывается дата заключения сделки;
• В-четвертых, указывается фамилия и инициалы сторон, а также их паспортные данные и адреса регистрации;
• В-пятых, следует указать роли Контрагентов по настоящему договору (кто выступает в качестве «Продавца», а кто в качестве «Покупателя»).

Далее в договоре прописываются разделы, содержащие информацию об условиях сделки. Ниже мы представим образцы разделов, содержащих такие условия:

Предмет

Данные о предмете представляют собой информацию, которая отражает, на счет чего конкретно договариваются стороны, заключающие договор. В настоящем договоре сущность предмета вытекает из его названия – продажа садового участка.

При этом в настоящем разделе дается характеристика участку. К примеру, могут быть прописаны следующие положения:

• Площадь участка;
• Кадастровый номер;
• Категория земель;
• В случае наличия жилого дома, характеристики объекта недвижимости;
• Иные условия, если таковые имеются.

Итак, образец раздела о предмете выглядит следующим образом:

Согласно условиям заключаемого соглашения, Продавец отчуждает в собственность Покупателя следующее имущество:

• Садовый участок №77, расположенный в СНТ «Хасбики» по адресу: Тюменская область, город Тобольск, шоссе Кравченко, 1 съезд;
• Кадастровый номер садового участка составляет ___________________;
• Площадь садового участка составляет ___________________;
• На садовом участке расположен одноэтажный дом, сооруженный из кирпичного материала, площадь которого составляет ___________________ квадратных метров.

Продавец гарантирует, что отчуждаемый им садовый участок не находится в залоге, под арестом и не принадлежит по праву собственности третьим лицам.

Размер стоимости

В данном разделе фиксируется не только размер денежной суммы, но и порядок осуществления оплаты. Условия могут быть абсолютно разными в зависимости от договоренности Контрагентов.

Ниже мы представим примерный образец с наиболее часто встречающимися формулировками:

Согласно условиям заключаемого соглашения, стоимость садового участка составляет 140 000 (Сто сорок тысяч) рублей 00 копеек.

Выплата по договору осуществляется путем передачи наличных денежных средств в момент заключения договора.

Права и обязанности

В данном разделе прописываются положения, согласно которым стороны исполняют условия заключаемого договора. Условия могут быть различными. Главное, чтобы они находились в рамках правового поля. Ниже мы приведем самые часто встречающиеся формулировки:

• Передать Покупателю указанный в тексте соглашения садовый участок, который соответствует характеристикам, заявленным в договоре;

• Оплатить садовый участок в порядке, предусмотренном настоящим соглашением.

Заключение

Стороны могут также прописать и иные разделы, к примеру:

• Раздел об ответственности;
• Разделы о форс-мажорных ситуациях и порядке разрешения споров.

В конце договора указываются реквизиты и ставятся подписи сторон. После подписания сделки договор купли-продажи садового участка считается заключенным.

Как продать участок

На продажу и покупку недвижимости бывает трудно решиться: дело важное и хлопотное, деньги большие, а опыта не всегда достаточно. В этой статье мы поделимся самой необходимой информацией о том, как продать земельный участок.

Шаг 1. Определите тип недвижимости

Перед тем, как продавать участок, нужно понять, что именно вы продаёте. Есть несколько объектов недвижимости

Шаг 2. Нужен ли вам риэлтор?

Дальше нужно определиться, продаёте вы участок сами или с помощью риелтора? Рассмотрим подробно каждый вариант.

Самостоятельная продажа

Плюсы	Минусы
Нет дополнительных затрат на риелтора, фото и размещение объявления	Уходит много времени на самостоятельный отбор потенциальных покупателей
Для оформления определенных документов нужен только нотариус, например если при необходимости получения нотариального согласия о продаже земельного участка от супруга(ги)	Дополнительное время на показ участка
Ответственность за подготовку договора

Продажа через риелтора

Плюсы	Минусы
Помогает оценить к рыночную стоимость земельных участков	Требует дополнительных расходов, которые стоят недёшево (минимум 3% от стоимости недвижимости + дополнительные расходы)
Может вести не только прямую, но и встречную сделку	Нужно потратить время и силы на поиски хорошего специалиста
Поможет с юридическими вопросами
Помогает сфотографировать участок и разместить объявление

Какой вариант лучше выбрать? Здесь нет однозначного ответа, выбирайте тот, который удобнее вам. Если готовы заплатить, чтобы другие тратили своё время на этот процесс, то вам подойдёт вариант продажи через агентство недвижимости. Они и оформят сделку, и участок покажут без вашего присутствия. Или вы можете самостоятельно продать участок и сэкономить хорошие деньги.

Шаг 3. Подготовьте документы

Для того, чтобы продать участок, нужно собрать пакет документов. В него входят:

При подготовке некоторых документов потребуется нотариус. Даже если вы решите оформлять сделку самостоятельно, корректность оформления документов, . К счастью, бывают случаи, когда покупатель сам оплачивает услуги нотариуса, поэтому это не всегда может быть дополнительным пунктом расходов для вас.

Шаг 4. Подготовьте участок к продаже

Перед тем, как разместить объявление и начать поиск покупателей, участок нужно привести в презентабельный вид. Поэтому советуем:

Такие мелочи сильно влияют на первое впечатление об участке, они помогут вам быстрее найти покупателей и запустить сделку.

Шаг 5. Оцените участок

Чтобы определить цену участка, сначала узнайте его кадастровую стоимость. Это делается бесплатно онлайн на сайте Росреестра. После этого уже решайте, за сколько вы готовы продать участок, учитывая дополнительный затраты, а также принимая во внимание, что покупатель может торговаться. Старайтесь сильно не завышать цену, так как это может вызвать подозрение у покупателя.

Для выбора оптимальной стоимости также проанализируйте рынок, в частности, посмотрите, за какую сумму продают участки на этой же или схожей территории, что может сделать цену выше (например, наличие коммуникаций или транспортная доступность), а за что, наоборот, покупатель может попросить снижение стоимости.

Шаг 6. Разместите объявление

Следующий шаг — объявление о продаже. Лучше всего разместить его через специализированные площадки, такие как Авито, Циан или Яндекс Недвижимость. Есть также вариант использовать сарафанное радио, но интернет-площадки работают намного эффективнее. Если вам необходимо продать участок в кратчайшие сроки, то можно разместить объявление одновременно на нескольких площадках.

Чтобы составить привлекательное объявление, сделайте следующее:

Конечно, вы хотите завлечь покупателя, но лучше сразу рассказать всю правду, чтобы тратить ни своё и чужое время.

Шаг 7. Оформляем сделку

И вот мы близки к финалу! Нашли подходящего покупателя, договорились о стоимости, а что делать дальше?

Чтобы составить привлекательное объявление, сделайте следующее:

Шаг 8. Рассчитываем и платим налоги

Не менее важный шаг как для покупателя, так и для продавца — заплатить налоги. Если недвижимость была у вас во владении менее 5-х лет, то вы обязаны после продажи заплатить НДФЛ 13% от суммы сделки или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре купли-продажи прописана цена ниже кадастровой стоимости. Минимальный срок владения в 3 года устанавливается для случаев, когда недвижимость была получена в наследство, по договору дарения от близкого родственника, по договору ренты или же в случаях, когда данная недвижимость является единственной.

Также налог необходимо заплатить, если стоимость вашего участка превышает 1 млн рублей, при этом налогом облагается только та часть, которая больше миллиона.

Пример:
У вас есть участок, вы владеете им 4 года, продавать планируете за 1 млн 150 тыс рублей. В этом случае налог составит
150 тыс * 13% = 19 500 ₽

Важно помнить, что налогом доход касается всех участков, которые вы продаёте за год. Вы можете воспользоваться возвратом подоходного налога с продажи недвижимости посредством получения налогового вычета.

Оформление купли-продажи земельного участка

Продажа и покупка земельного участка — всегда существенное мероприятие, потому что это сделка с недвижимостью, и речь, как правило, идет о немалых суммах. Расскажем, на что обратить внимание при оформлении сделки купли-продажи земельного участка, чтобы не оказаться обманутым и избавиться от лишних проблем.

Как проверить участок перед покупкой

Если вы покупаете участок, то желательно убедиться в том, что он юридически чист и проблем в дальнейшем не возникнет. Часто такие проблемы бывают неочевидными, поэтому процедура будет полезна и владельцам — чтобы убедиться в отсутствии обременений и нарушений и не иметь сложностей в будущем.

Итак, перед тем, как заключать договор, нужно убедиться в нескольких важных вещах:

1. Участок действительно принадлежит тем людям, которые его продают или от лица которых выступает официальный представитель (актуально для покупателей).

2. Участок не имеет обременений и не связан с нарушениями: налоги выплачены, арест не наложен, границы определены верно, с коммуникациями все хорошо.

3. Нет ограничений на использование участка, в частности, на нем разрешено строить здания, нет пересечений с охраняемыми территориями, и так далее.

На сегодняшний день основной документ, подтверждающий право на недвижимое имущество – выписка из ЕГРН (до 15.07.2016 – свидетельство о государственной регистрации права собственности). Подробно о том, как регистрируется участок и что такое ЕГРН, мы рассказываем в отдельной статье.

Получив выписку, можно сразу узнать и правообладателей, и обременения, и границы, проведение коммуникаций, в общем, все «хозяйственные» аспекты.

Важно! Иногда выписку из ЕГРН есть смысл получить дважды: во время проверки и прямо перед покупкой, чтобы точно знать, что за прошедшее время ничего не изменилось. Это особенно актуально в том случае, если сделка затягивается.

Обратите внимание! Получить выписку из ЕГРН со всеми сведениями о правообладателях могут только собственники (или другой человек при оформленном согласии собственника). Поэтому самостоятельно запрашивать данные на любой приглянувшийся участок допустимо, но не всегда целесообразно (ведь существенная информация будет засекречена). Впрочем, отказ предоставить выписки – это серьезный повод засомневаться в сделке и отказаться от нее.

Также необходимо проверить правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, акт органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка и т.д.

Как оформить договор и что в нем должно быть

Итак, участок проверен, и обе стороны устроил результат. Далее порядок оформления купли-продажи земельного участка требует составить договор.

В договоре обязательно должны быть указаны стороны, предмет сделки, цена. Договор оформляется только в письменном виде!

Структура договора такова: в нем должно быть указано, кто и на каких условиях о чем договаривается. В нашем случае это — продажа и покупка участка. Обратите внимание, что соглашение о цене является существенным условием договора, без согласования которого договор будет считаться незаключенным, поэтому цена должна быть указана в договоре и прописан порядок оплаты земельного участка. В договоре также указываются личные данные сторон (и представителей, если таковые участвуют в сделке), параметры участка, другие важные обстоятельства (например, если есть какие-то строения на участке). Если участок заброшен, на нем есть мусор, пришедшие в негодность строения, и так далее, это также может быть указано в договоре (но этот пункт не обязателен).

В договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить продаваемый земельный участок: кадастровый номер, точный адрес его расположения, площадь, вид разрешенного использования и категория земель.

Описывая предмет договора, рекомендуется сделать ссылку на правоустанавливающий документ на владение земельным участком: кем, когда, кому выдан документ и на каком основании.

Образец договора можно скачать в интернете, хотя мы не советуем это делать. В любом случае стандартный договор требует доработки под конкретную ситуацию. Если вы не хотите заниматься этим самостоятельно, обратитесь к профильному юристу.

Какие документы нужны для продажи участка

Где можно оформить продажу земельного участка? Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для этого заполняется заявление о государственной регистрации прав с приложением необходимых документов. Прежде всего, это договор (не менее 2-х экземпляров). Также потребуется документ об оплате госпошлины (это не обязательно, но желательно, поскольку при отсутствии информации об уплате госпошлины заявление и приложенные документы могут быть возвращены без рассмотрения). Понадобятся документы, удостоверяющие личности участников сделки (или их представителей). Могут понадобиться и другие документы, это зависит от ситуации и условий сделки.

Кстати, регистрировать сделку можно также через МФЦ. Кроме того, заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр через нотариуса, засвидетельствовавшего подписи на заявлении о государственной регистрации.

Следует отметить, что участие нотариуса обязательно, если продается доля участка или участок, который принадлежит несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. В остальных случаях привлекать нотариуса можно по желанию сторон.

Сроки оформления сделки

Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней, а в отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, – 3 рабочих дней с даты приема заявления и документов Росреестром. В случае подачи документов через МФЦ срок регистрации составит соответственно 9 или 5 рабочих дней.

Если регистрация готовится на основании нотариально удостоверенного договора, ее срок составляет 3 рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — 1 рабочий день, при обращении через МФЦ – 5 рабочих дней.

Как подстраховать себя

Вне зависимости от того, продаете вы или покупаете, заранее убедитесь в «юридической чистоте» сделки. И соберите максимум документов, даже если указывается, что они не обязательны, это защитит ваши права и может ускорить процесс. Помните, что сделки относительно долей участка или собственности детей имеют свои особенности, не обязательно отказываться от таких продаж, но им требуется уделить дополнительное внимание.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.