Как передать деньги через эскроу-счет при покупке квартиры на «вторичке»
Эскроу — это счет в банке, используемый для депонирования денежных средств одного лица для передачи другому, после завершения сделки.
Проще говоря, покупатель недвижимости вносит на счет эскроу определенную сумму, после чего эта сумма «замораживается».
Фото: rbc.ru
Продавец получит деньги, только когда передаст покупателю права собственности на жилье.
Являясь эскроу-агентом, банк контролирует выполнение обязательств по договору между покупателем и продавцом. Тот, кто вносит деньги на счет, называется депонентом, тот, кто получает — бенефициаром.
Эскроу-агент, как гарант сделки, устанавливает факт выполнения условий по договору. Как только бенефициар представит необходимые документы, он получает деньги. До этого момента владельцем средств эскроу счета является депонент. При этом он не может ими распоряжаться.
Такие счета удобно открывать, когда между платежом и передачей денег проходит долгий срок. К примеру, когда необходимо одновременно продать старую квартиру и купить новое жилье.
Как работает эскроу
Купля-продажа квартиры или частного дома с использованием счета эскроу проходит в несколько этапов. Продавец, покупатель и банк заключают договор, в котором они определяют свои обязательства.
Фото: ipshnik.com
Продавец документально подтверждает, что квартира, выставленная на продажу, не имеет других собственников. Покупатель обязуется оплатить покупку в установленный договором срок, а банк гарантирует перевод денег продавцу после выполнения условий договора.
Дальнейшие действия сторон:
- покупатель открывает счет эскроу, и переводит на него необходимую сумму;
- банк «замораживает» деньги на счету;
- продавец приносит в банк выписку из ЕГРН о новом собственнике квартиры;
- банк переводит деньги со счета эскроу на счет продавца.
Банк имеет право получить плату за свои услуги. Покупатель и продавец по договоренности берут на себя это обязательство. Если в договоре не указан размер вознаграждения, то ориентируются на цену, которую назначают другие эскроу-агенты за аналогичные услуги.
Как открыть счет эскроу
Чтобы открыть счет эскроу, продавец и покупатель приходят в банк и заключают трехстороннее соглашение — договор счета эскроу.
Конструкция договора счета эскроу достаточно гибкая, соответствует характеру сделки и потребностям сторон: покупатель и продавец могут влиять на перечень условий, выполнив которые, продавец получит предназначенные ему деньги.
Договор счета эскроу подписывают все стороны соглашения: продавец, покупатель, представитель банка.
После подписания договора покупатель переводит деньги на счет эскроу и стороны оплачивают услуги банка.
Какие нужны документы
Требования банков к перечню необходимых документов могут отличаться. Обязательным является заявление и документ, удостоверяющий личность депонента.
Фото: finance-pravo.ru
Если эскроу открывает юрлицо, нужно предоставить банку копию учредительного документа, подтверждающую полномочия депонента.
У ИП попросят копию паспорта, бухгалтерскую отчетность и справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей.
От физического лица потребуется только паспорт.
За и против счета эскроу
Любой банковский продукт имеет свои плюсы и минусы. Их стоит учесть, когда нужно выбрать способ расчета за новую квартиру.
Плюсы счета эскроу:
- Продавцу гарантировано получение денег после того, как выполнит обязательства по договору. Покупатель защищен от мошенничества.
- Покупателю гарантирован возврат денег, если одна из сторон сделки решит расторгнуть договор.
- Покупатель и продавец самостоятельно выбирают основания, по которым банк будет определять выполнение условий сделки.
- Сумма до 10 млн рублей страхуется в Агентстве по страхованию вкладов.
- Счет эскроу нельзя арестовать, если у покупателя возникли долги по налогам или другим обязательным платежам.
Минусы счета эскроу:
- Счет эскроу можно открыть не во всех российских банках.
- Покупатель может вернуть деньги только при расторжении договора.
- Проценты на деньги счета эскроу не начисляют.
Что удобнее: эскроу, банковская ячейка или аккредитив
Помимо счетов эскроу банки предлагают другие варианты расчетов. Это банковская ячейка и аккредитив. Чтобы решить, какой из них выбрать, необходимо узнать чем они отличаются.
Фото: ksp02.ru
Банковская (депозитарная) ячейка — небольшой сейф, который банк сдает в аренду. По желанию клиента, можно открыть доступ к ячейке другому лицу.
Аккредитив — обязательство банка, по которому он становится посредником между клиентом банка и получателем денежных средств.
То есть, покупатель квартиры перечисляет деньги на счет, банк счет блокирует. После завершения сделки банк переводит продавцу деньги.
Кажется, что банковская ячейка наиболее удобный способ расчета, а эскроу и аккредитив ничем не отличаются друг от друга. Чтобы лучше понять разницу, стоит сравнить все варианты.
Совкомбанк запустил новый продукт для сделок с недвижимостью через эскроу-счет
Совкомбанк запустил новый продукт «Безопасные расчеты» для сделок с недвижимостью через эскроу-счет, сообщила пресс-служба кредитного учреждения.
Данный инструмент предусматривает возможность покупки или продажи недвижимости без заключения договора ипотечного кредитования. «Для этого в Совкомбанке можно открыть эскроу-счет в рублях и зачислить на него любую сумму без ограничений для совершения сделок с недвижимостью. Продукт также включает доступ к сервису электронной регистрации, что позволит значительно сократить сроки оформления сделки», — пояснили в банке.
Операции по открытию и сопровождению счета, а также перевод средств в другой банк осуществляются без комиссии. Средства на счете эскроу застрахованы, их можно хранить в банке до 180 дней без начисления процентов.
Эскроу-счета для застройщика
В 2019 году заработала новая схема продажи строящегося жилья. Застройщики
больше не могут получать оплату за такую недвижимость на обычные счета. Для этого они должны открыть специальный эскроу-счет.
По закону средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться. Банк блокирует эти деньги на срок сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства, средства перечислят застройщику или вернут покупателю.
Застройщик получит деньги, если сдаст дом в эксплуатацию в обещанные сроки. Средства переведут, как только дольщик зарегистрирует квартиру на себя. Доказать это можно с помощью выписки из ЕГРН или акта приема-передачи.
Средства вернут покупателю, если:
- Застройщик не успел сдать дом вовремя. Покупатель может запросить возврат, даже если срок сдачи еще не истек, но очевидно, что застройщик не успеет выполнить условия договора. Например, если по договору жильцы должны получить ключи через три месяца, а у дома только залит фундамент.
- Компанию застройщика признали банкротом или ликвидировали по решению суда. Если дом уже достроен, покупатель может не забирать деньги, а обратиться в суд с просьбой передать ему квартиру. Если строительство еще идет, дольщики могут объединиться и найти нового застройщика, который завершит проект.
Где открыть эскроу-счет
Если застройщик планирует брать кредит на строительство, он должен открыть эскроу-счет в банке, который будет финансировать проект.
Если застройщик собирается возводить дом на собственные средства, он может самостоятельно выбрать банк для открытия счета. Однако его выбор ограничивает правительство: банк должен соответствовать требованиям, которые прописаны в Постановлении №697. Например, он должен участвовать в системе страхования вкладов а также у него должна быть универсальная лицензия.
Список организаций, которые соответствуют требованиям и могут отрывать эскроу-счета, составляет Центральный банк России. В декабре 2020 года в этот список входят 95 банков.
Как открыть эскроу-счет
1. Перед стартом продаж застройщик обращается в банк и договаривается об условиях сотрудничества. Также он передает в банк сведения об объекте, который планирует построить.
Банки могут брать комиссию за открытие счета — обычно до 1% от суммы сделки. Эти расходы чаще всего берет на себя застройщик
2. Застройщик находит покупателя и подписывает с ним ДДУ. В документе он указывает реквизиты выбранного банка.
ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Сэкономьте время на регистрации с помощью сервиса Контур.Реестро. Отправьте заявку в ведомство, следите за этапами регистрации и получайте закрывающие документы онлайн без визитов в МФЦ.
3. Покупатель пишет заявление на открытие эскроу-счета и предоставляет необходимые документы. Обычно, у физлиц банки запрашивают только паспорт и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. У юрлица могут запросить документы, которые подтверждают полномочия представителя, например доверенность. А у индивидуальных предпринимателей — бухгалтерскую отчетность.
4. Покупатель переводит оплату, и банк автоматически блокирует деньги. Если недвижимость покупалась в ипотеку, средства переводит банк-кредитор. При этом покупатель может взять кредит в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом.
Если клиент купил жилье в ипотеку, но не получил его, ему возвращают только деньги с эскроу-счета. Застройщик не обязан компенсировать покупателю проценты, которые тот уже заплатил банку.
Что, если банк станет банкротом
Обанкротиться может не только застройщик, но и банк, в котором открыт эскроу-счет. Чтобы обезопасить себя от потери денег, средства на счету страхуют на все время строительства. Однако вернуть получится не больше 10 миллионов рублей с одного вкладчика, даже если у него открыто несколько эскроу-счетов.
Плюсы эскроу-счета
Стабильное финансирование
Скорость стройки больше не зависит от объемов продаж. Если у застройщика не хватает собственных средств, он может взять кредит в банке. Так он сразу получит необходимую сумму.
Банковский контроль
Застройщику не нужно следить за движением средств на счету. Все операции и соблюдение сроков договора контролирует банк.
Доверие покупателей
Люди охотнее соглашаются участвовать в долевом строительстве. Эскроу-счета дают им гарантию, что их вложения не пропадут.
Минусы эскроу-счета
Повышение стоимости строительства
Зачастую у застройщика нет полной суммы для строительства нового объекта. В этом случае он берет эти деньги в долг у банка. Обслуживание кредита и выплата процентов увеличивают стоимость строительства. Соответственно, растут и цены на жилье для покупателей.
Некоторые застройщики, которые вкладывают в строительство свои средства, отказываются от долевого участия и продают только готовые квартиры. Это тоже повышает стоимость недвижимости для покупателя.
Сложные условия для небольших застройщиков
Маленьким организациям стало сложнее получать финансирование для своих проектов. Банки отказывают таким компаниям в кредите, а без него они не смогут продолжить работу.
Что такое эскроу счет
Покупка недостроенной недвижимости сопряжена с определённым риском. Застройщик может затянуть сдачу, обанкротиться или вовсе исчезнуть вместе с деньгами. Эскроу-счёт помогает защитить дольщиков от этих проблем. Даже если что-то пойдет не так, банк сохранит средства покупателя. Разбираемся, что такое эскроу-счета, в чём их преимущества и недостатки.
Что такое эскроу-счёт
Раньше приобретение новостройки проходило так: покупатель перечислял деньги застройщику и ждал, когда ему сообщат о готовности жилья. Фактически всё это время человек был и без денег, и без квартиры – только с договором на руках. Если застройщик банкротился и прекращал работы, на него можно было подать в суд. Но это совсем не гарантировало, что дом будет достроен, а квартира – получена. Так возникала проблема обманутых дольщиков, когда люди оставались без жилья и без денег.
В 2019 году был принят новый закон, решивший эту проблему кардинально. Застройщики больше не могут получать деньги от покупателей напрямую. Средства поступают на отдельный счёт и блокируются до сдачи объекта. Вести работы на эти деньги нельзя. Продавец должен использовать свой капитал или привлечь финансирование, а средства от реализации недвижимости получить можно только после завершения объекта.
Эскроу-счёт – это специальный банковский счёт, который используется для безопасного оформления сделок купли-продажи. Деньги на нём заморожены, пока стороны не выполнят обязательства по договору. До этого момента средства принадлежат покупателю и находятся на счёте, открытом на его имя.
В каком банке можно открыть эскроу-счёт
Услуги открытия специальных счетов предлагают не все банки, а только те, что уполномочены на это ЦБ РФ. Такие организации называют эскроу-агентами. Они должны соответствовать требованиям, которые выдвигает Центробанк для обеспечения сохранности средств.
Если застройщик использует проектное финансирование, покупатели должны открывать счета в банке, кредитующем объект. Все поступления от продажи недвижимости хранятся в одной финансовой организации. Это помогает застройщику получить кредит на более выгодных условиях.
Если дом строят без привлечения проектного финансирования, застройщик сам назначает эскроу-агента. Деньги всех покупателей будут храниться в этой организации. Для дольщиков услуга бесплатная – никаких комиссий за открытие или обслуживание счёта нет согласно закону.
Для каких видов сделок применяется счет эскроу
Эскроу-счета удобны не только для покупки новостроек. Иногда их используют и в других видах сделок, например, при продаже бизнеса или объектов интеллектуальной собственности. Но обычно их применяют для покупки строящегося жилья.
Средства на эскроу-счетах застрахованы на сумму до 10 млн. руб. Даже если банк разорится или прекратит деятельность, деньги не будут потеряны. АСВ защищает средства дольщиков. Их просто переведут в другую организацию. При этом все обязательства по договору продолжат действовать.
В каком банке можно получить ипотечный кредит
Выбор клиента не ограничен: вы не обязаны получать ипотеку в том банке, где открыт эскроу-счёт.
МТС Банк предлагает все виды услуг для физических лиц, в том числе, ипотечное кредитование по выгодной ставке. Подайте заявку на ипотеку онлайн, дождитесь одобрения, а дальнейшие шаги по оформлению вам подскажет персональный менеджер.
Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счёта
- Покупатель выбирает квартиру и подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
- Банк, покупатель и продавец оформляют трёхсторонний договор об открытии счёта.
- Банк оформляет эскроу-счёт на имя покупателя.
- ДДУ регистрируют в Росреестре.
- Покупатель перечисляет на счет сумму, указанную в договоре.
- Банк замораживает (депонирует) средства.
- Застройщик вводит дом в эксплуатацию.
- Банк перечисляет деньги продавцу и закрывает эскроу-счет.
Для покупателя этот процесс не несёт никаких дополнительных сложностей. Он просто вносит деньги и ждёт, пока дом достроят. Если все идёт хорошо, дольщики не видят разницы между использованием стандартных счетов и эскроу.
Другое дело, если в ходе строительства возникают сложности. Работы могут заморозить на неопределённый срок из-за юридических или финансовых проблем. Либо человек по личным причинам может передумать покупать квартиру. Например, найдет жилье по более низкой цене или в уже сданном доме. В такой ситуации договор можно расторгнуть. После предъявления соответствующих бумаг банк закроет эскроу-счёт и вернёт деньги покупателю.
Как открыть эскроу-счёт при покупке квартиры в ипотеку
Новостройку можно купить не только за собственные накопления, но и с привлечением кредитных средств. Государство совместно с банками предлагает льготные ставки на строящееся жилье, поэтому такой способ покупки актуален для многих семей. Оформление ипотеки не является препятствием для открытия эскроу-счёта.
Схема покупки остается такой же, как и при использовании собственных средств. После одобрения ипотеки покупатель подписывает договор ДДУ и регистрирует его в Росреестре. Затем этого кредитор перечисляет средства на эскроу-счёт в тот банк, который использует застройщик.
Заёмщик начинает оплачивать ипотеку, а дом тем временем достраивают. После сдачи объекта в эксплуатацию застройщик получает средства, а эскроу-счёт закрывают. Покупатель продолжает платить ипотеку в своем банке.
Эскроу, банковская ячейка или аккредитив — что лучше
Для проведения расчётов используются не только счета эскроу, но и аккредитивы и банковские ячейки. Во всех этих вариантах банк выступает гарантом сохранности средств до выполнения условий договора, но между ними есть различия.
Банковская ячейка – это сейф, который можно арендовать. В ходе сделки купли-продажи покупатель закладывает в нее сумму по договору наличными. Продавец должен выполнить условия соглашения, чтобы открыть ячейку и получить деньги. Например, предъявить в банке выписку из ЕГРН или подписанный акт приёма-передачи недвижимости.
Аккредитив – это особая форма расчёта, в которой банк обеспечивает передачу денег при выполнении условий договора. Покупатель открывает счёт, вносит оплату и просит банк оформить аккредитив. Продавец сможет снять средства только при предъявлении доказательств того, что условия выполнены.
Банковская ячейка и аккредитив – способы оплаты, которые удобно использовать при покупке вторичного жилья. Обычно их открывают на короткое время, когда срок исполнения обязательств небольшой. Например, для сделок с недвижимостью обычно требуется договор с отметкой регистрации в Росреестре. Эта процедура занимает в среднем от 2 до 7 дней.
Счета эскроу используют для покупки строящейся недвижимости. Срок ожидания ввода в эксплуатацию может достигать нескольких лет. Ячейка и аккредитив – платные услуги, и использование их в течение длительного времени может быть накладным. Эскроу-счета бесплатны для дольщиков. Плюс средства на них застрахованы на сумму до 10 млн. руб. Для остальных способов расчетов такой опции не предусмотрено.
Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счёт эскроу
Поскольку средства застрахованы Агентством по страхованию вкладов, при банкротстве банка они будут возвращены покупателю на общих основаниях в пределах максимальной страховой суммы в размере 10 млн рублей. Если сумма больше, возврат осуществляется через суд.
Что будет, если обанкротится застройщик
Все средства, хранящиеся на эскроу-счёте, будут возвращены дольщику.
Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счёта
У любого финансового продукта есть плюсы и минусы. Вот преимущества открытия счёта эскроу:
- гарантированный возврат денег, если застройщик не сдаст объект.
- страхование суммы до 10 млн. руб., что защищает средства в случае прекращения работы банка.
- полностью бесплатное обслуживание для дольщиков.
- приставы не могут арестовать деньги на счете эскроу, даже если у их владельца имеются задолженности по налогам или штрафам.
При этом у эскроу-счета есть и недостатки, которые нужно учитывать при открытии:
- Это не аналог депозита. За хранение средств проценты не начисляют.
- Нельзя просто снять деньги, потому что они заблокированы банком. Доступ можно получить только при расторжении договора и возврате средств покупателю.
- Если застройщик не сдал дом вовремя, получить обратно можно только деньги со счёта. Если квартира оформлялась в ипотеку, уплаченные за этот срок проценты банк не вернёт.
При покупке новостройки аналогов эскроу-счетам нет. Только они обеспечивают надёжную защиту средств без затрат со стороны покупателя. Тем не менее, важно знать все плюсы и минусы еще до открытия счёта, чтобы избежать сюрпризов в будущем.