Как определить ставку дисконтирования по аренде
Кому придется использовать арендный стандарт в любом случае
Начиная с 01.01.2022 с ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» придется разбираться каждому бухгалтеру, так как этот стандарт становится обязательным. ФСБУ 25/2018 утвержден приказом Минфина России от 16.10.2018 № 208.
ФСБУ 25 определяет, как отражать в бухучете полученное или предоставленное во временное пользование имущество.
Прежде чем показать пример дисконтирования арендных платежей, разберемся, все ли обязаны использовать в работе новшества.
Подробно обо всех нюансах нового стандарта можно прочитать в статье «Новое ПБУ «Аренда».
Бухгалтеры госсектора могут спать спокойно: они не обязаны применять новый стандарт. Кроме того, при соблюдении определенных условий данный стандарт может не применяться и иными хозсубъектами.
Чтобы определить перечень освобожденных от его применения, для начала определим ключевые термины арендного бухстандарта.
Не знаете, как перейти на применение ФСБУ 25/2018? Оформите пробный бесплатный доступ к К+ и получите подробный алгоритм действий для того, чтобы корректно начать применять ФСБУ 25/2018.
Что такое объект аренды:
Арендный бухстандарт не применяется для следующих ситуаций:
Рассмотрим дополнительные условия, при которых можно не применять новый арендный стандарт:
Сразу оговоримся, что если договор аренды помещения заключен на 11 месяцев, то он не относится к п. 1 (срок аренды не превышает 12 месяцев), так как данную сделку следует оценивать в целом, исходя не из «бумажного» срока аренды, а из фактического.
Подробнее об этом можно прочитать здесь.
Далее рассмотрим, что же такое дисконтирование арендных платежей, и приведем пример расчета ставки дисконтирования по аренде.
Ранее мы уже писали о новых стандартах, которые обязательны с 2022 года:
Когда применяется дисконтирование арендных платежей
Итак, что такое дисконтирование платежей по аренде?
Согласно новому стандарту арендатор признает предмет аренды следующим образом:
Исходя из данной схемы, выходим на понятие дисконтированной стоимости арендных платежей:
Как определить ставку дисконтирования по аренде?
Новый бухстандарт определяет ставку дисконтирования для арендных платежей так.
ВАЖНО! Используем такую ставку, которая позволит приведенной стоимости будущих арендных платежей быть равной справедливой стоимости предмета аренды с учетом негарантированной ликвидационной стоимости объекта аренды.
Раскрытие понятия справедливой стоимости можно найти в МСФО 13. Справедливая оценка — это оценка, основанная на рыночных данных.
Если ставка дисконтирования аренды не может быть определена описанным выше образом, то применяют ту ставку, по которой можно было бы привлечь заемные средства на срок, равный сроку аренды.
Обязательства по аренде увеличиваются на величину начисляемых процентов и уменьшаются на величину фактически уплаченных арендных платежей.
Начисляемые проценты равны произведению обязательств по аренде на начало периода, за который начисляются проценты, и ставки дисконтирования аренды.
В целях ФСБУ 25/2021 в арендные платежи включаются платежи, обусловленные договором аренды за вычетом НДС. В предыдущей редакции говорилось также о вычете иных возмещаемых налогов.
ВАЖНО! С 07.08.2022 в новый ФСБУ 25/2018 уже внесены изменения. Одно из них касается только арендаторов — порядок переоценки права пользования активом (ППА), которое отражают у себя только арендаторы. Вторая корректировка относится к порядку формирования арендных платежей, то есть актуальна для обеих сторон. Подробнее о новшествах мы писали в материале.
Ниже рассмотрим пример дисконтирования аренды.
Как рассчитать чистый дисконтированный доход, мы описывали здесь.
Пример расчета дисконтирования аренды
Рассмотрим классический пример договора лизинга и покажем, как рассчитать ставку дисконтирования по договору аренды.
Пусть между ООО «Один» (лизингодатель) и ООО «Два» (лизингополучатель) заключен договор лизинга автомобиля сроком на 3 года 01.01.2022. Лизингодатель купил автомобиль за 3 600 000 рублей (в том числе НДС 600 000 рублей). Ежемесячный платеж — 138 000 рублей (в том числе НДС 23 000 рублей).
Для расчета примера дисконтирования арендных платежей эксель обладает необходимым функционалом.
Применяем функцию СТАВКА для расчета ставки дисконтирования по аренде:
Вводим данные из примера и получаем ставку. Нажимаем ОК:
Далее составляем таблицу дисконтирования арендных платежей помесячно:
Скачать файл с расчетом дисконтированной стоимости арендных платежей можно здесь. В нем введена формула дисконтирования арендных платежей. Данный файл можно использовать как калькулятор дисконтирования арендных платежей, если ввести свои данные.
Как применять новый ФСБУ 25/2018 при аренде автомобиля мы писали в наших статьях:
- для арендатора;
- для арендодателя.
Итоги
С 2022 года в обязательном порядке следует применять ФСБУ 25/2018. Дисконтирование аренды по ФСБУ необходимо производить при отражении в бухучете арендных операций. При этом не все хозсубъекты должны использовать в работе новый стандарт.
Как арендатору рассчитать стоимость ППА и обязательства по аренде согласно ФСБУ 25/2018
Если арендатор не имеет права на упрощенный учет аренды, то в соответствии с ФСБУ 25/2018 он обязан принять к учету объект аренды как право пользования активом и одновременно признать обязательство по аренде. Разберемся, как их рассчитывать.
Новые объекты учета у арендатора
Арендатор на дату предоставления предмета аренды одновременно признает в бухучете два объекта: обязательство и актив (п. 10 ФСБУ 25/2018).
Обязательство – это стоимостная оценка обязательства по аренде. После принятия к учету величина обязательства по аренде увеличивается на начисляемые проценты и уменьшаются на уплаченные арендные платежи.
В качестве актива выступает стоимостная оценка права пользования активом — предметом аренды (ППА). После принятия к учету его стоимость погашается путем начисления амортизации.
При отражении в бухучете этих новых объектов нужно сделать проводки:
Дебет 08 Кредит 76
— отражено арендное обязательство по первоначальной оценке;
Дебет 91 Кредит 76
— списаны проценты по арендному платежу;
Дебет 01 Кредит 08
— учтено право пользования активом (ППА);
Дебет 02 Кредит 01
— начислена амортизация ППА.
Как рассчитать величину обязательство по аренде
Величина обязательства по аренде – это кредиторская задолженность арендатора по уплате арендных платежей в будущем. Она определяется в порядке, установленном пунктом 14 ФСБУ 25/2018.
Обязательство по аренде оценивается как сумма приведенной стоимости будущих арендных платежей на дату получения предмета аренды (лизинга).
Теоретически дисконтирование осуществляется с применением ставки, при использовании которой приведенная стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды становится равной справедливой стоимости переданного объекта. Согласитесь, формулировка непростая.
Негарантированная ликвидационная стоимость — это предполагаемая справедливая стоимость предмета аренды, которую он будет иметь к концу срока аренды, за вычетом сумм, подлежащих получению в связи с гарантиями выкупа по окончании срока аренды (п. 15 ФСБУ 25/2018).
На практике для расчета приведенной стоимости обязательства применяют ставку, по которой арендатор мог бы привлечь заемные средства на срок, сопоставимый с периодом аренды.
Как правило, расчет приведенной стоимости будущих арендных платежей и их суммы осуществляется с помощью функций Exel.
По окончании срока аренды и арендное обязательство, начисленное в учете арендатора, будет погашено, и будут выполнены все его обязательства перед арендодателем по договору аренды.
Как оценивать ППА
В учете ППА определяется по его фактической стоимости и состоит из (п. 13 ФСБУ 25/2018):
- первоначальной оценки обязательства по аренде;
- арендных платежей, осуществленных на дату предоставления предмета аренды или до нее (авансы);
- затрат, связанных с поступлением предмета аренды и доведением его до состояния, пригодного для использования;
- оценочного обязательства по демонтажу, перемещению предмета аренды, а также восстановлению окружающей среды.
Проще говоря, берем первоначальное обязательство по аренде, корректируем его на величину денег, которые к моменту передачи предмета уже уплачены, добавляем расходы, которые уже понесли или можем понести в будущем в связи с этим предметом. Получаем ППА для признания.
Фактическая стоимость ППА отражается в активе баланса на отдельном субсчете, открываемом к счету 01.
Стоимость ППА погашается через амортизационные отчисления (п. 17 ФСБУ 25/2018). Исключение составляют случаи, когда активы не подлежат амортизации.
Срок полезного использования ППА не может быть более срока аренды, если не установлено, что к арендатору переходит право собственности. То есть если договором не предусмотрен выкуп имущества, то срок полезного использования устанавливается равным сроку аренды.
Амортизация исчисляется со второго месяца аренды, то есть с месяца, следующего за месяцем принятия к учету ППА.
Если договором установлен выкуп права собственности переданного имущества, то амортизация рассчитывается с учетом срока полезного использования переданного объекта.
IFRS 16 — Как определить ставку дисконтирования для арендатора в соответствии с IFRS 16?
В тех случаях, когда ставка дисконтирования явно не предусмотрена договором аренды, ее определение может вызывать определенные сложности. Рассмотрим порядок определения ставки дисконтирования в такой ситуации, в соответствии с МСФО (IFRS 16) «Аренда»
Рассмотрим типичную ситуацию — у компании много операционной аренды. Чтобы учесть ее в соответствии с МСФО (IFRS) 16, бухгалтер должен рассчитать стоимость активов в форме права пользования.
Для это бухгалтеру необходимо определить правильную ставку дисконтирования.
Допустим, бухгалтер вычислил внутреннюю норму доходности (IRR) денежных потоков от операционной аренды, и использовал ее как процентную ставку, заложенную в договоре аренды, но аудиторы посчитали, что это не правильный подход.
В качестве альтернативы бухгалтер может использовать процентную ставку по полученным среднесрочным кредитам для всей своей аренды, но и этот подход скорее всего не будет одобрен аудиторами.
Как правильно определить соответствующую ставку дисконтирования по аренды, если ее нельзя легко определить из договора аренды?
Ставки дисконтирования по МСФО (IFRS) 16.
Стандарт IFRS 16 говорит (см. параграф IFRS 16:26) о том, что арендатор должен дисконтировать платежи по аренде с помощью:
- Процентной ставки, заложенной в договоре аренды, или
- Ставки привлечения дополнительных заемных средств арендатором, если процентную ставку, заложенную в договоре аренде нельзя легко определить.
Разберемся, что представляют собой эти ставки.
Процентная ставка, заложенная в договоре аренды.
Процентную ставку, заложенную в договор аренды (англ. ‘interest rate implicit in the lease’), как правило, трудно определить всем арендаторам.
Причина заключается в том, что этот показатель является специфичным для арендодателя, а не для арендатора.
МСФО (IFRS) 16 определяет эту ставку (см. определение в IFRS 16:Appendix A) как ставку дисконтирования, при которой:
- сумма приведенной стоимости арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости равна
- сумме справедливой стоимости базового актива и первоначальных прямых затрат арендодателя.
Поэтому, если вы являетесь арендатором, вы должны выяснить, негарантированную ликвидационную стоимость (см. определение) и первоначальные прямые затраты арендодателя.
Беда в том, что не многие арендодатели готовы предоставить вам эту информацию, так как они скорее всего считают ее конфиденциальной.
Это причина, по которой большинство арендаторов просто используют процентные ставки по кредитам (т.е. ставки привлечения дополнительных заемных средств арендатором).
Аудиторы из приведенного в начале примера были правы, отказавшись принять внутреннюю норму доходности аренды в качестве процентной ставки, заложенной в договоре аренды, потому что это была ставка арендатора, а не арендодателя.
Ставка привлечения дополнительных заемных средств.
IFRS 16 гласит, что ставка привлечения дополнительных заемных средств арендатором (англ. ‘lessee’s incremental borrowing rate’) — это ставка процента, под которую арендатор мог бы привлечь заемные средства, чтобы получить:
- актив со стоимостью, аналогичной стоимости базового актива,
- на аналогичный срок,
- при аналогичном обеспечении,
- в аналогичных экономических условиях.
Приведем несколько примеров:
Представьте, что вы хотите арендовать дорогостоящие земельные участки в элитных районах — такая недвижимость будет ценным надежным залогом и это может сильно повлиять на процентные ставки по кредитам.
Но, если вы хотите арендовать автомобиль, то это обеспечение не будет таким же ценным и надежным, как земля.
Другими словами, обеспечение по кредиту может быть разным, и вам нужно будет применять различные процентные ставки по кредитам при аренде автомобиля и при аренде земли.
Представьте, что вы хотите арендовать землю стоимостью 1 млн. д.е и автомобиль стоимостью 20 тыс. д.е. — это разный уровень риска для банка, и это также различный объем кредитования.
Представьте, что вы арендуете автомобиль на 3 года, а офис — на 10 лет. Очевидно, что процентная ставка, предлагаемая банком для 3-летних кредитов, будет отличаться от ставки, предлагаемой для 10-летних кредитов.
Представьте, что вы хотите арендовать офисное помещение в центре столицы и склад в где-нибудь за городом в глубинке. Опять же, это разные категории недвижимости и разная экономическая среда.
Представьте, что вы заключили один договор аренды 1 января 2017 года, а другой — 1 января 2019 года. Они относятся к разной экономической среде, так как между ними временная разница в 2 года, и вы должны принять во внимание все изменения за этот период.
Опять же, аудиторы в приведенном в начале примере будут правы, если откажутся принять одинаковую ставку привлечения дополнительных заемных средств для всех договоров аренды, которые есть у компании.
Как определить ставку привлечения дополнительных заемных средств?
Есть 2 основных шага:
1. Выберите известную базовую ставку.
Известной ставкой может быть, например, ставка ваших прошлых аналогичных заимствований, или фактические кредитные предложения от вашего банка по кредитам на аналогичные суммы, обеспечение и сроки.
Или, если вы арендуете недвижимость, то доходность этой недвижимости может быть отличной известной базовой ставкой.
2. Скорректируйте ставку.
Корректировка ставки может потребоваться потому, что ваши ваша базовая ставка может не точно отражать условия аренды.
Например, когда вы используете ставки для необеспеченных кредитов, то вам необходимо скорректировать их с учетом обеспечения — которым является ваш базовый актив.
Или, может быть, вы использовали процентную ставку, которую банк предлагает для компаний с низким кредитным риском, но ваш кредитный профиль хуже — тогда вам нужно скорректировать эту ставку.
И, наконец, нужно учитывать существенность.
Может случиться так, что у вас есть всего несколько договоров аренды и, таким образом, влияние этих корректировок базовой ставки не будет существенным.
В этом случае достаточно просто взять имеющиеся известный ставки и отказаться от их корректировок — они будут дорогостоящими, зависящими от суждений и несущественными.
Но, при этом, вы должны быть абсолютно уверены, что эта аренда ниже вашего уровня существенности.
Механизм дисконтирования арендных платежей в 1С (КОРП)
Определение приведенной стоимости арендных платежей
Обязательство по аренде оценивается по приведенной стоимости будущих арендных платежей (п. 14 ФСБУ 25/2018).
Приведенная стоимость – это общая сумма будущих арендных платежей, уменьшенная (дисконтированная) на процентные расходы. Она равна справедливой стоимости предмета аренды на дату оценки обязательства по аренде (абз. 1 п. 15 ФСБУ 25).
См. также:
Дисконтирование осуществляется по ставке, при которой приведенная стоимость арендных платежей равна справедливой стоимости (С справ.) предмета аренды на дату оценки обязательства по аренде (абз. 1 п. 15 ФСБУ 25)(актуально для лизинга).
Если С справ. не может быть определена применяется ставка для привлечения кредита или займа на срок, сопоставимый со сроком аренды (абз. 2 п. 15 ФСБУ 25/2018)(актуально для аренды).
При лизинге справедливая стоимость объекта – это стоимость его покупки лизингодателем.
Величину арендных обязательств можно определить прямым путем п. 3, 6 Рекомендации БМЦ Р-65/2015 КпР
- дисконтированной стоимостью считается стоимость приобретения актива за вычетом уплаченных лизингополучателем сумм.
Ставку дисконтирования можно рассчитать обратным путем, исходя из справедливой стоимости актива и номинальной суммы задолженности.
Сумма по договору лизинга
См. также:
Ставка дисконтирования
Формула расчета Приведенной стоимости арендных платежей
Ставка дисконтирования определяется обратным путем и используется для дальнейшего учета процентных расходов:
V = A * (1 – 1/ (1+ R) *T ) / R
- V – текущая приведенная стоимость – С справедливая,
- А – номинальная величина будущего потока – сумма арендных платежей,
- R – ставка дисконтирования – рассчитывается,
- Т – количество платежей – количество месяцев.
См. также:
Подписывайтесь на наши YouTube и Telegram чтобы не пропустить
важные изменения 1С и законодательства
Помогла статья?
Получите еще секретный бонус и полный доступ к справочной системе БухЭксперт8 на 14 дней бесплатно
Похожие публикации
-
..Учет аренды имущества при УСН в программе 1С имеет свои..
(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)