Как посчитать окупаемость коммерческой недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость — во что вложиться и сколько можно заработать

Помимо открытия банковского вклада или покупки иностранной валюты, российские инвесторы начали проявлять интерес и к коммерческой недвижимости. Расскажем в статье, какие у данного рода инвестиций есть перспективы и какие виды нежилых объектов доступны для вложений сегодня.

Перспективы вложений в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость как объект инвестирования используется для получения дохода путем сдачи ее в аренду или от последующей перепродажи по более высокой стоимости.

Инвестиционная недвижимость по праву считается одним из наиболее защищенных финансовых активов и хорошим способом диверсификации портфеля инвестора. Кроме того, рынок недвижимости менее волатилен, чем рынок ценных бумаг.

По данным за 2021 год, российские инвесторы сохраняли интерес к сфере недвижимости, предпочитая больше всего вкладывать деньги в апартаменты и торговые помещения. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Москве превысил отметку в 390 млрд руб. Такой высокий финансовый показатель – результат снятия летних ограничений, оживления рынка недвижимости и восстановления экономики в целом.

Однако уже в 2022 году объем государственной поддержки отрасли сократился, а показатель ключевой ставки в определенные периоды достигал отметки в 20%. Это стало основным фактором для роста ипотечных ставок и удорожания стоимости квадратного метра нежилой недвижимости.

Объекты для инвестирования

Коммерческая недвижимость в первую очередь предназначена для ведения бизнеса и получения прибыли. Рассмотрим варианты вложений, на которые подразделяются инвестиции в нежилые помещения.

Офисы

Офисная недвижимость – один из самых популярных и ликвидных объектов недвижимого имущества, куда инвесторы предпочитают вкладывать финансовый капитал. Офис представляет собой нежилое помещение коммерческого назначения.

Доходность офисной недвижимости зависит от множества факторов:

класс бизнес-центра;
расположение офиса;
площадь офисного помещения;
транспортная доступность;
инфраструктура района.

Наиболее прибыльная инвестиционная бизнес-модель при вложении капитала в офисное здание – покупка объекта на стадии строительства с последующей сдачей его в аренду.

Торговые помещения

Торговые помещения – это разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации продаж товаров и услуг. Как правило, инвесторы вкладывают капитал в торговую недвижимость, которая расположена либо на пешеходных улицах, где сосредоточен туристический и бизнес-трафик, либо вблизи жилых кварталов.

В центральных частях города арендаторы и владельцы коммерческих помещений предпочитают организовывать точки общепита (кафе, рестораны) или открывать магазины непродовольственных товаров (одежда, обувь, мебель). А в спальных районах торговая недвижимость больше ориентирована на открытие аптек, супермаркетов и товаров для дома.

Производственно-складские объекты

Производственно-складской объект – это помещение, часто использующееся для хранения и транспортировки сырья и готовой продукции. Для получения большей доходности от данного типа вложений инвесторы покупают складские помещения вблизи крупных предприятий, федеральных автомобильных развязок и железнодорожных путей.

Чаще всего российские инвесторы предпочитают сдавать производственно-складские объекты в долгосрочную аренду крупному бизнесу.

Гостиницы и хостелы

Гостиничная недвижимость предназначена для временного проживания людей. Наиболее часто встречающиеся виды отелей – гостиницы и хостелы.

Основное отличие хостела от гостиницы – ценовая политика. У хостела цены ниже, чем у гостиниц. Однако и уровень сервиса в хостеле, как правило, более низкий.

Апартаменты

Инвестиции в апартаменты – надежная альтернатива покупки жилой недвижимости. По сравнению с обычными квартирами, апартаменты по стоимости дешевле на 15–25% и в плане инвестиций более выгодны. В среднем апартаменты окупаются на 5–7 лет быстрее, чем обычная квартира.

Среди видов апартаментов различают апарт-отели, доходные дома и кондоминиумы.

Гаражи и парковки

Еще одной категорией коммерческой недвижимости считаются гаражи и парковки.

Как правило, данный тип инвестиций пользуется спросом в городах и районах, где есть острая нехватка парковочных мест и большая загруженность на дорогах. Жители городов-миллионников готовы платить за то, чтобы их автомобиль находился в сохранности при любых погодных условиях, и при этом не нужно было бы тратить время на поиск свободного места для машины.

На рынке недвижимости гаражи и парковочные места – наиболее доступные объекты для частного инвестора. Они отличаются более низкой стоимостью, чем покупка апартаментов, гостиниц или складов.

Что касается парковок, то чаще всего в инвестиционных целях рассматриваются новостройки с подземным паркингом. Средний срок возврата инвестиций при вложениях в гаражи и парковки составляет 5–8 лет.

Способы инвестиций в нежилую недвижимость

Узнаем, каким образом можно получить доход от инвестиций в коммерческую недвижимость.

Купля-продажа

Один из способов заработать на инвестициях в коммерческую недвижимость – купить готовое нежилое помещение и перепродать его в будущем по более высокой стоимости.

Зачастую инвесторы скупают коммерческую недвижимость в плохом состоянии, делают ремонт и выставляют на продажу. В среднем цена коммерческой недвижимости после ремонта повышается на 20–40%.

Сдача в аренду

Если вы не планируете продавать коммерческую недвижимость, то ее можно сдать и получать рентный доход. По срокам сдачи во временное пользование разделяют краткосрочную (до 12 месяцев) и долгосрочную (от 1 года) аренду.

Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость зависит от многих переменных (состояния рынка, ставок аренды, платежеспособности арендаторов и т. д. ) и составляет 5–8% годовых.

Покупка ГАБ

Покупка ГАБ (готовый арендный бизнес) представляет собой приобретение коммерческой недвижимости, которая ранее уже была сдана в аренду.

Средняя стоимость готового арендного бизнеса в России начинается от 10 млн руб. Однако если использовать в инвестиционной сделке ипотечное кредитование, то первоначальный взнос обычно составляет от 3–4 млн руб.

Покупка готового арендного бизнеса – прибыльная инвестиция. Так, в 2023 году средняя ставка капитализации офисной недвижимости достигла 12% годовых, а крупных торговых объектов – 10%.

Инвестиции в строительство

Сегодня инвестиции в строительство коммерческой недвижимости – один из наиболее выгодных и эффективных способов приумножения финансового капитала. После сдачи объекта в эксплуатацию стоимость помещения увеличивается в среднем на 20–50%.

При инвестировании в коммерческую недвижимость на стадии строительства обязательно нужно учитывать следующие факторы:

инфраструктура района;
планировка коммерческой недвижимости;
месторасположение;
транспортная доступность.

Чем лучше характеристики у самого объекта, тем более выгодной будет его цена в момент начала продаж. Особенно это актуально для предложений, расположенных в локациях с активно развивающейся инфраструктурой.

Вклад в ПИФ

ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) недвижимости – это форма коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. Управляющая компания собирает финансовый капитал инвесторов, вкладывает эти деньги в объект недвижимости, а инвесторам выдает пай (право на долю в рентной недвижимости).

Долевое инвестирование – это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость. При этом можно стать совладельцем любого крупного объекта (ТЦ, офисное здание и т. д. ). Инвестору не придется тратить личное время на поиск подходящего объекта недвижимости, а потом на поиск надежных арендаторов или покупателей.

Средняя доходность ЗПИФ у многих российских брокеров может достигать 10–13% годовых.

Доходность коммерческого объекта — как рассчитать

Вложения в коммерческую недвижимость считаются долгосрочными инвестициями. Средний срок окупаемости вложений составляет 7–12 лет. Чтобы узнать, какую прибыль в процентном выражении принесли ваши вложения, необходимо научиться рассчитывать доходность инвестиций в недвижимость.

Рассмотрим формулы, которые понадобятся для расчетов:

Для аренды. Доходность, % = Арендная плата, руб. в год / Стоимость объекта недвижимости, руб. х 100%.
Для продажи. Доходность, % = ((Цена продажи недвижимого имущества, руб. / Цена первоначальной покупки недвижимого имущества, руб.) – 1) х 100%.

Выясним на практике, как работают инвестиции в коммерческую недвижимость.

Пример расчета доходности инвестиций в коммерческую недвижимость

Допустим, офисное помещение было куплено за 10 млн руб. и сдано в аренду за 50 тыс. руб. в месяц. Годовой доход составит 600 тыс. руб.

Вычислим доходность от аренды офиса (в % годовых):

600 тыс. руб. / 10 млн руб. х 100% = 6%

Рентабельность при сдаче помещения в аренду равна 6 процентам годовых.

Теперь рассчитаем прибыль от вложений в случае продажи офиса за 14 млн руб.

По вышеприведенной формуле получается:

((14 млн руб. / 10 млн руб.) – 1) х 100% = 40%.

Таким образом, если продать офисную недвижимость по желаемой цене, доходность от перепродажи недвижимого имущества составит 40%.

Плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость

Инвестировать в недвижимость хотят многие инвесторы, но, к сожалению, немногие из них готовы позволить себе такой способ сохранения и приумножения капитала. Если вы все же намерены купить объект коммерческой недвижимости, стоит предварительно рассмотреть все преимущества и недостатки такого рода инвестиций.

Плюсы покупки

Пассивный доход.
Защита от инфляции.
Разнообразие объектов коммерческой недвижимости.
Множество вариаций получения прибыли.
Низкий риск потери капитала.

Минусы инвестирования

Высокая стоимость первоначальных инвестиций.
Срок окупаемости вложений – не менее 7 лет.
Постоянные дополнительные издержки: коммунальные услуги, капитальный ремонт, налоги и т. д.
Низкая ликвидность. Необходимо время для продажи помещения.

Помимо большого количества преимуществ, инвестиции в недвижимость имеют и немало недостатков. Перед тем, как вложить свой финансовый капитал в коммерческую недвижимость, стоит взвесить все плюсы и минусы таких долгосрочных вложений в недвижимое имущество.

Срок окупаемости бизнес-проекта

Срок окупаемости нужно знать всем, кто планирует вложить деньги в какой-либо бизнес-проект. Он позволяет узнать, через какое время инвестиции окупятся, и бизнес выйдет в плюс. В статье рассчитаем показатель двумя методами.

У Михаила есть свободный 1 миллион рублей, который достался ему в наследство от бабушки. Он хочет вложить эти деньги в бизнес — открыть свой магазин или инвестировать в новое оборудование для пиццерии друга.

Его не отпускает мысль: «Когда миллион окупится?» Михаил не может позволить себе потратить деньги и забыть о них навсегда.

Чтобы узнать, когда бизнес начнет приносить доход, нужно рассчитать срок окупаемости. Вместе с Михаилом разберемся, как это сделать. А чтобы было понятнее, рассмотрим применение формул на простых примерах.

Что такое окупаемость и зачем считать ее срок

Для начала уточним значение основных терминов, которые будут использоваться в расчетах.

Под окупаемостью подразумевают скорость, с которой инвестированные в проект средства возвращаются. Если окупаемость высокая, значит, деньги вернутся быстро. А если низкая, ждать придется долго.

Срок окупаемости — это время, за которое вложенные деньги вернутся. Чем ниже этот период, тем лучше.

Например, прокат сноубордов в зимнее время окупится быстро. Период возврата инвестиций для него будет минимальным.

Точка безубыточности в расчетах — это момент, когда сумма вложений становится равной сумме чистого дохода.

В целом срок окупаемости — важный показатель для любого инвестора. По нему человек сможет определить, стоит ли вкладывать средства или лучше выбрать другой проект.

Если вы впервые запускаете бизнес, откройте расчетный счет в Совкомбанке. Вы получите выгодные условия, а все необходимые финансовые инструменты всегда будут у вас под рукой.

Откройте расчетный счет без посещения банка. Совкомбанк подготовит документы для регистрации расчетного счета, предложит выгодные условия кредитования и проверит контрагентов. А еще поможет с налоговой отчетностью и бухгалтерией. Просто оставьте заявку онлайн, и менеджер приедет, куда вам удобно, заполнит документы на месте и предоставит расчетный счет.

Как рассчитать срок окупаемости

Показатель можно рассчитать по разным формулам. Их основное различие — в количестве учитываемых факторов, которые влияют на бизнес. В одном способе они учитываются, а в другом — нет.

Метод первый: простой

В простом методе не учитываются такие параметры:

рост инфляции;
дополнительные траты.

Зато рассчитать срок окупаемости по нему проще. Формула подходит, если:

сравнивается два проекта с одинаковым сроком жизни;
доход от инвестиций поступает плюс-минус равными частями;
вложение происходит только на старте.

Простой метод можно использовать, когда нужно примерное сравнение периодов возврата инвестиций для разных проектов.

Формула простого метода:

простой срок окупаемости = суммарный объем начальных вложений / ожидаемая средняя чистая прибыль за период

Метод второй: динамический или дисконтированный

Динамический метод отличается от простого тем, что в нем учитывается инфляция и другие риски. Собственно, поэтому он и называется дисконтированным.

Дисконт — это своеобразная поправка на обесценивание денег. Допустим, в 2020 году вы положили в копилку 100 рублей. В 2022 году с учетом дисконта 100 рублей превратятся в 80. Спустя два года из-за инфляции их ценность упала, купить на них можно меньше.

Чтобы учесть подобное обесценивание в формуле, используют коэффициент дисконтирования . Благодаря ему можно получить более реальную картину дохода.

Из-за учета бóльшего количества факторов, результаты, полученные при расчетах динамическим методом, будут выше. Не очень приятно, зато правдоподобно.

Дисконтированный срок окупаемости — это минимальный период, за который сумма денежных поступлений с учетом ставки дисконтирования превышает размер начальных инвестиций, то есть выполняется неравенство:

сумма (ожидаемая средняя чистая прибыль за период / ((1 + ставка дисконтирования) ^ порядковый номер периода)) ⩾ вложенные инвестиции

Мы записали формулу текстом, чтобы ее можно было понять и использовать не вникая в математические символы.

Пример расчета простым методом

Михаил хочет открыть свой магазин брендовой обуви и потратить на запуск 1 000 000 рублей.

Ожидается, что ежемесячная прибыль составит 400 000 рублей.

Тогда расчет будет выглядеть следующим образом: 1 000 000 / 400 000 = 2,5 месяца. Это значит, что через два с половиной месяца инвестиции окупятся и магазин начнет работать в плюс.

Так же можно делать расчеты, учитывая не ежемесячную прибыль, а среднюю за год. Этот вариант подойдет, если вложения большие, а скорость окупаемости невысокая. Например, если вложили 5 000 000, а средняя прибыль в год составляет 1 000 000, проект окупится через 5 000 000 / 1 000 000 = 5 лет.

Окупаемость коммерческой недвижимости

Приобретая коммерческую недвижимость, каждый инвестор задумывается о сроках окупаемости своих вложений. Как правильно рассчитать этот показатель, сколько времени потребуется, чтобы вернуть свои деньги и начать получать прибыль?

Из чего складывается доходность

Доходность коммерческой недвижимости состоит из двух составляющих частей. Во-первых, это рентный доход, который обычно собственник получает ежемесячно. Этот вид прибыли зависит в основном от текущего спроса на аренду объектов того или иного типа в определенный момент времени. А также от местоположения объекта и немного от того, насколько сильно подходит данная локация и помещение в целом под нужды арендатора

Основными факторами текущей доходности является общая ситуация в экономике, инфляция и так далее. Например, пандемия коронавируса в недавнем прошлом оказалась существенным негативным фактором, влияющим на прибыльность сдачи в аренду объектов стрит-ритейл, а в особенности туристической недвижимости — гостиниц, ресторанов и других объектов, которые периодически закрывались в зависимости от санитарно-эпидемиологической ситуации.

Положительным фактором является то, что если это предусмотрено договором, то стоимость аренды периодически будет пересматриваться в соответствии с индексом инфляции. Об этом должен позаботиться ваш брокер при составлении соглашения.

Наличие постоянного арендатора с длительным контрактом так же увеличивает доходность в среднесрочной и долгосрочной перспективах, так как в этом случае собственник получает стабильную ежемесячную арендную плату.

В некоторых случаях, когда речь идет о краткосрочной сдаче в аренду жилых объектов, на текущую доходность влияют факторы сезонности. И в какой-то мере — просто удача, стечение обстоятельств, а также профессионализм собственника или его представителей, благодаря которым удается быстро, без длительного простоя помещения, найти хорошую компанию для сдачи помещения в аренду.

Второй вид дохода, на который может рассчитывать собственник — прибыль от перепродажи. Когда в будущем объект удается реализовать дороже, чем он приобретался. Этот вид прибыли сложно предвидеть заранее. Всегда остается элемент непредсказуемости. Тем не менее, большинство специалистов сойдутся во мнении, что в длительной перспективе недвижимость всегда дорожает намного выше процента инфляции. Из практики, в горизонте планирования 10 лет коммерческие объекты Барселоны подрастают в цене на более чем скромные 70-80%. Учитывая, что прибыль фиксируется в евро – прекрасный результат, не правда ли?

Третий, но далеко не последний фактор, влияющий на экономику инвестиций, считается возможность привлечения дешевого кредита. Математика очень простая: когда объект недвижимости генерирует 5% рентабельности, а банк кредитует под 2, 5% , а в случае юридических лиц зачастую и под 1-1,5% то на банковских деньгах удается заработать минимум еще 2%. Если в цифрах, то с каждого миллиона выданного банком кредита, можно дополнительно получить в год 20–30 тысяч евро. Неплохое подспорье! Таким образом за счет банковского плеча инвестору в Испании удается в среднем на 30% увеличить рентабельность и на треть ускорить окупаемость объекта.

Расчет доходности

Таким образом, рассчитать доходность и срок окупаемости инвестиций можно двумя способами. Первый — если принимать во внимание только текущую доходность. Сделать это просто, достаточно разделить общую сумму получаемой за год аренды на стоимость объекта. Например, предположим, помещение под магазин стоит 500 тысяч евро. А за его аренду удается получить 2.500 евро в месяц, то есть 30 тысяч евро в год. Тогда доходность составит в нашем примере: 30 000 разделить на 500 000 и умножить на 100 процентов равно 6%. Именно такую рентабельность, до выплаты налогов и расходов при эксплуатации, в основном и применяют риелторы на практике. Это и понятно, так как создает иллюзию большего дохода, а значит более быстрой окупаемости вложений.

На самом деле после уплаты налогов собственнику останется, как правило 4.5-5% годовых чистыми. Чтобы не ошибиться всегда обращайте внимание на формулировку: в первом случае без учета налогов и затрат заявляется доходность БРУТТО, во втором — НЕТТО.

Чтобы рассчитать срок окупаемости нужно: 100 процентов стоимости объекта разделить на его годовую доходность. Обычно на практике получается 20-30 лет. Это в том случае, если мы учитываем только текущее поступление дохода в качестве рентных платежей.

Но на самом деле, как мы упоминали ранее, стоимость объекта на длительном сроке всегда увеличивается. Даже если цена, может в какой-то момент «просесть» из-за кризиса, тем не менее, в конечном счете со временем недвижимость подорожает. И если инвестору хватит терпения и возможностей дождаться этого момента – он в итоге сорвет свой джекпот.

На практике самое большое падение на рынке недвижимости наблюдалось в 2008 году во время мирового финансового кризиса. И с тех пор цены на коммерческую недвижимость практически все время росли, с некоторой паузой во время локдауна из-за пандемии. Общий результат за последние десятилетие по Испании в среднем составил плюс 75 процентов.

Срок окупаемости коммерческой недвижимости

Наша практика показывает, что как мы и сказали, окупаемость объекта только по текущей доходности должна наступить в среднем через двадцать лет. То есть за этот срок фактически инвестор получит стоимость недвижимости обратно, но при этом сам объект останется у него в собственности. То есть за это время инвестиции не просто окупятся, а фактически удвоятся.

Если же считать по полной схеме, то окупаемость может наступить в любой момент. В некоторые лучшие годы объекты коммерческой недвижимости могут подорожать на 15 и более процентов. И это, конечно, хороший повод в ряде случаев — продать и зафиксировать свою прибыль.

На какой срок выгодно вкладывать деньги

Анализ срока окупаемости коммерческой недвижимости говорит о том, что инвестиции этого типа — как правило, игра «в долгую». Оптимальным представляется срок вложений в 7–10 лет минимум.

Логика в этом такая. Первые полгода рентные платежи просто покрывают дополнительные издержки, связанные с покупкой — от налогов, кредита до оплаты услуг профессионалов рынка при заключении сделки. Далее инвестор выходит на прибыль, и при этом ему следует следить за текущей ситуацией на рынке.

Рыночная стоимость объекта может меняться в любое время, и возможно, при благоприятном стечении обстоятельств, момент полной окупаемости настанет очень быстро. Но самое главное, с недвижимостью не стоит торопиться.

Профессионалы говорят о семи годах вложения не потому, что деньги нельзя изъять раньше. В ряде случае это не только можно, но и даже нужно это сделать. Просто продавать объект никогда не стоит в срочном порядке, когда понадобились деньги на что-то другое. Так как в этот момент рынок не обязательно будет благоприятным.

Как выбрать правильный момент

Для того, чтобы правильно выбрать момент для входа в рынок и выхода из него, наши эксперты постоянно следят за ситуацией и публикуют аналитические материалы на нашем сайте. Кроме того, наши клиенты всегда могут получить личную консультацию и персональные рекомендации.

А для тех, кто находится на стадии выбора объекта коммерческой недвижимости в Испании, мы рекомендуем воспользоваться нашим OFF-MARKET каталогом, в котором собраны эксклюзивные варианты коммерческой недвижимости с самыми лучшими показателями риск-доходности. Мы предоставляем к ней доступ по запросу.

Получите консультацию специалиста

Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property

Как рассчитать окупаемость коммерческой недвижимости?

С давних времен инвестиции в недвижимость считаются надежным способом сохранить и приумножить сбережения. Они сопряжены с гораздо меньшим риском, по сравнению с размещением средств на депозитном счете, вложением в ценные бумаги и акции. Помещения коммерческого назначения всегда пользуются спросом. Даже при значительном колебании цен на недвижимое имущество в долгосрочной перспективе такие активы все равно дорожают. Чтобы извлечь максимальную выгоду из арендного бизнеса, нужно оценить все риски при покупке того или иного объекта, не поддаваясь эмоциям. Страх потерять деньги и жадность могут исказить реальное восприятие ситуации и стать причиной ошибочного решения.

Куда выгоднее всего инвестировать?

Доходность и срок окупаемости проекта зависят от вида недвижимости, в которую вложены средства. Коммерческие объекты могут быть:

офисными;
торговыми;
складскими.

Приобретение офисных помещений считается выгодным вложением денег, особенно, если они расположены в центральной части города или сопредельных районах. Однако недвижимость в местах с высокой деловой активностью стоит дорого. Поскольку аренда составляет 1-2% от стоимости имущества, возврата инвестиций при сдаче в аренду такой недвижимости придется ждать от 8 до 10 лет.

Торговые залы чрезвычайно востребованы. Самой большой популярностью пользуются крупные объекты. Чем больше площадь зала, тем меньше стоит квадратный метр. Поэтому большие помещения обходятся дешевле. Хорошую прибыль можно получить, сдавая в аренду торговый зал площадью 50-200 кв.м. Срок окупаемости инвестиций в таком случае составит 5-7 лет.

Складские помещения окупаются быстрее всего — за 3-5 лет. Пользуются популярностью удаленные от центра объекты площадью 100-500 кв.м. Основными арендаторами таких складов являются владельцы интернет-магазинов. Поскольку интернет-торговля стремительно развивается и количество онлайновых торговых точек постоянно растет, такой бизнес сулит большую выгоду. Преимуществом складских помещений является отсутствие необходимости делать дорогой ремонт. Клиентов интересует в первую очередь сигнализация и замена замков.

Советы инвестору при расчете окупаемости недвижимости

Многих инвесторов интересует, сколько стоит удачный проект. Успешность проекта зависит от того, насколько правильно выбран объект вложения средств. Существует несколько факторов, которые влияют на привлекательность помещения для арендаторов. К ним относятся:

уровень конкуренции;
доступность;
вид помещения;
трафик.

Главным риском для тех, кто собирается инвестировать в коммерческие помещения, является высокая конкуренция в этом сегменте рынка. Чем больше предложений, тем ниже цена и труднее найти арендатора. Поэтому лучше выбирать районы в Киеве, где количество аналогичной недвижимости небольшое. Однако отсутствие конкуренции может свидетельствовать о низком спросе на такие услуги.

Большое значение имеет транспортная доступность. Лучше всего, если рядом будет станция метро или оживленная остановка разных видов общественного транспорта. В случае с офисными и торговыми помещениями важно наличие парковки. Для складских помещений достаточно, чтобы рядом была хорошая транспортная развязка.

Желательно приобретать помещения, расположенные на первом этаже и имеющие широкий вход. Полуподвальные и подвальные объекты спросом не пользуются. Не нравятся арендодателям и офисы, у которых есть высокое крыльцо. Сдавать недвижимость в аренду лучше в оживленных местах, которые посещает много народа. Трафик в новых микрорайонах, в которых много многоэтажных домов, гораздо больше, чем в старых районах, застроенных «хрущёвками» и коттеджами.

Инвестировать можно в готовый объект или строящийся. На вторичном рынке проще подобрать выгодный вариант, поскольку можно проанализировать уже имеющуюся привлекательность того или иного объекта. Определить востребованность нового помещения трудно. Оно может не оправдать возложенных надежд. Однако строящиеся квадратные метры можно купить гораздо дешевле, чем готовые. При этом они дадут такую же прибыль.

Выбирая, куда вложить деньги в Украине, нужно учитывать сумму коммунальных платежей и налоговую нагрузку. Надежные и платежеспособные арендаторы предпочитают работать с НДС. Поэтому стоит перейти на общую систему налогообложения, или открыть ФЛП. Приобретая объект, нужно обязательно снять показания счетчиков на приборах учета воды, газа и тепла.

Собираясь заняться арендным бизнесом, нужно приготовиться к тому, что помещение периодически будет простаивать. Даже в удачном, с точки зрения инвестиций, месте арендные каникулы могут растянуться на 2-3 месяца. В менее оживленном районе помещение может оставаться пустым до полугода. Если владелец не может сдать недвижимость более 6 месяцев подряд, это свидетельствует о том, что он не использует все имеющиеся возможности для продвижения своего товара