Карточный домик – WeWork
Сегодня мы проанализируем акции WeWork, которая сдает помещения для коворкинга и совсем недавно вышла на биржу:
WeWork – это большой субарендодатель, который арендует помещения у арендодателей на большой срок, делает ремонт и перепланировку и в конечном итоге сдает помещения большому количеству физических и юридических лиц.
Как правило, компании посредники, такие как сети продуктовых магазинов, магазины продающие одежду и обувь различных марок, сервисы посредничества услуг – являются бизнесами с очень невысокими рентабельностями. Посмотрим, конечно, что покажет WeWork, но на данный момент я очень насторожено смотрю на эту бизнес модель.
Компания была основана во время кризиса в 2008г. Сейчас представляет собой сеть состоящую из 758 локаций по всему миру, предоставляющую 912.000 столов для работы:
Напоминаю, что компания не владеет помещениями, которые сдает. Она платит за эти помещения аренду и потом сдает их физическими и юридическим лицам. Берущие в аренду одно лишь рабочие место, офис для 20 человек или офис побольше для 100 человек, или же целый этаж где будут работать более 100 человек.
WeWork подстраивается под своих клиентов и предлагает дополнительные услуги, такие как ежемесячную подписку, которая даст возможность использовать рабочее место в 500 местах, или же офисы для встреч.
Цены отличаются от места положения, но можно сказать, что начинаются они с $285 если вы оплатите сразу за месяц, а если хотите использовать по дневной оплате тогда вам это обойдется в $29 в день. Существуют разные скидки, бонусы и т.д.
Использование помещения планомерно росло, так же как и количество подписчиков, которые платят за возможность воспользоваться услугами в более чем 500 локаций:
У WeWork были довольно сильные неприятности в прошлом…
…а так же недавно обществу не понравилось высказывание нового гендиректора:
Капитал компании состоит из акций класс А, акций класса С, а также есть варранты, которые позволяют купить акции класса А по $11,5. Акции класса А и акции класса С дают 1 голос, но акции класса С не дают экономических прав. Таким образом, все акции равны в вопросе голосования.
Основным акционером остаётся японский конгломерат Softbank:
А бывший гендиректор всё еще держит 44,4 миллиона акций компании, но я так понимаю, что это не по собственному желанию…
…и, скорее всего, он бы уже продал свою часть, но видимо покупателя пока нет.
Выход на биржу состоялся относительно недавно и оценка оказалась на порядок ниже, изначально прогнозирующих в 2019г, цене в $45 B:
С момента выхода на биржу, цена акций только и делает, что движется на юг:
Квартальная и ежегодная опубликованная отчетность доступна на сайте SEC. На биржу она вышла через SPAC, и поэтому первые отчеты принадлежат компании «пустышки».
Первый отчет указывает на 696,5 миллиона акций класса А и 19,9 миллиона акций класса С. Самый свежий уже указывает на 705,4 миллиона акций класса А и 19,9 миллиона акций класса С. В общей сумме получаем 725,3 миллиона акций. При цене в $4,98 за акцию рыночная капитализация равна $3.611 M:
Давайте посмотрим, что это за компания, чья рыночная стоимость сначала упала с $45 B до $20 B. А потом продолжила падение до $3,6 B.
В результатах довольно большая финансовая дыра:
Выручки не хватает для покрытия затрат, связанных с арендой помещений. До 100% занятости помещений дело вряд ли когда дойдет. При занятости в 63%, можно говорить о росте выручки в размере 40% / 50% при нынешних физических помещениях. Такой рост, конечно, поможет превзойти затраты на помещения, но проблема в том, что у компании еще примерно $1.500 M – $2.000 M других операционных затрат и это мы ещё не говорим о выплатах процентов по кредитам.
С годами ситуация ухудшается, в 2019 затраты на аренду (Location operating expense) составляли 80% от выручки, в 2020 – 104%, а в 2021 – 120%.
Мы видим, что затраты по рубрике Selling, general and administrative сократились на 64%, что объясняется закрытием 122 локаций, а также отказом от 90 новых локаций. Такое решение сократило не только расходы, но и выручку, которая упала на 26%.
В результатах есть ещё и очень внушительные списания активов, в размере $870 M в 2021, $1.356 М в 2020 и в $335 М в 2019. Однако даже если убрать эти ошеломляющие значения, операционный убыток продолжит быть колоссально отрицательным!
Опускаясь ниже, ситуация, которая уже безнадежна, усугубляется ещё больше. Выплаты процентов по кредитам ещё больше ухудшают результаты:
При таких выплатах по процентам, страшно посмотреть, что там с кредитами. Компания теряла примерно по $3 B в год, но в 2021 обошла все антирекорды и понесла убытки в размере $4,4 B. Напомню, что рыночная капитализация составляет $3,6 B.
Денежные потоки показывают, что компания живет за счет благосклонности инвесторов, которые вкачивает деньги и финансируют работу. Давайте посмотрим, что у нас там в последнем квартальном отчете.
Положительные тенденции наблюдаются…
…мы видим как затраты на аренду сократились с 136% от выручки в 2021 до 96% в 2022г. Сокращение selling, general and administrtive на 24% при том, что выручка выросла на 28%.
Однако это не отменяет того факта, что убыток от операционной деятельности составил $358 M. Это на порядок меньше чем в прошлом году, но всё равно очень много! Расходы по кредитам увеличились и получается, что убыток компании составил $504 M. Он был немного скрашен прибылью в $69 M от инвестиций в другие компании.
Денежный поток от операционной деятельности составил -$338 M, что конечно лучше, чем -$541 М в 2021г. Инвестиционные затраты сократились до $88 М. Весь бизнес держится на плаву за счет кредитов выданных в прошлом и эти деньги заканчиваться очень быстро!
За первый квартал, наличные средства сократились на $405 М. При таком темпе, новое вливание будет необходимо уже в конце нынешнего/начале следующего квартала!
Баланс имеет очень печальный вид.
На нём есть $519 M денежных средств, $752 М нематериальных активов и $5.192 М «собственности и оборудование». Пассив состоит из $665 М долгосрочных кредитов и $2.200 М облигаций. Облигации выплачивают купон по 5% в то время, как кредит имеет ставку в 7,875% годовых.
Вы можете подумать, что $5.192 М собственности и оборудование могут помочь при рефинансировании и то, что это ценные материальные активы. Однако большая часть этого актива состоит из улучшений офисов:
Они не принадлежат компании и не стоят абсолютно ничего в случае банкротства или потребности в финансировании.
Мы с большой дистанции будем наблюдать за данной компанией. Мы считаем, что лучше воздержаться от инвестирования в WeWork. Есть немалая вероятность того, что компания может себя объявить банкротом. Также стоит обратить внимание на мажоритарных акционеров. Они могут оказаться вынуждены продать акции WeWork для того, чтобы повысить свою собственную ликвидность!
Стоит отметить, что существует компания, которая имеет похожий бизнес и торгуется в Лондоне с начала века и уже однажды объявляла о своем банкротстве:
История взлета и падения соучредителя WeWork Адама Ньюмана
Редакция MC Today вместе с Бюро переводов «Профпереклад» предлагает перевод истории одного из самых ярких международных проектов последних лет – WeWork.
Детям из Мариуполя нужно 120 ноутбуков для обучения — подари старое «железо», пусть оно работает на будущее Украины
В 2010 году Адам Ньюман основал компанию WeWork, которая занимается недвижимостью, и превратил ее в сильнейшую команду и символ крутого офисного пространства. У компании более 500 локаций в 29 странах. Вплоть до августа 2019-го причиной ее успеха считали господина Ньюмана.
Но в конце сентября WeWork объявили о его уходе с поста генерального директора и лишении значительной части акций в компании после того, как планы фирмы выйти на биржу провалились.
После этого события 40-летний миллиардер впал в немилость.
Так в чем же дело?
Не пропустите ни одной важной новости от MC.today
Адам Ньюман, WeWork
От израильской коммуны до коворкинга
Ньюман родился в Израиле и отслужил в военно-морских силах, прежде чем переехать в Нью-Йорк. Туда он отправился «за превосходной работой, тоннами веселья и кучей денег». Так он рассказывал в 2017 году в интервью для TechCrunch.
В 2002-м он поступил в Колледж Барух Городского университета Нью-Йорка, но, немного не дотянув до выпускного, бросил учебу, чтобы заняться бизнесом.
Одним из его ранних предприятий была компания по изготовлению детской одежды, которая стала люксовым брендом Egg Baby.
Позже вместе с партнером по бизнесу, архитектором Мигелем Маккелви, он занялся переоформлением офисных пространств и сдачей недвижимости в субаренду. Они продали бизнес, но идея переросла в WeWork.
В своих интервью Ньюман, который в 2017-м все же закончил колледж, проводит параллель между историей возникновения WeWork и своей жизнью, связывая скитания в детстве и время, проведенное в кибуце (израильской коммуне) с тем, что WeWork предоставляет пространства для коллективной работы.
В 2017 году он рассказал журналисту израильской газеты Haaretz, что иногда называет WeWork Кибуцем 2.0.
Легкие деньги
Яркая личность когда-то очаровала инвесторов, в том числе и японский инвестиционный банк Softbank, основного спонсора WeWork. Поговаривают, что генеральный директор Softbank Масаеси Сон разработал условия одного инвестиционного раунда, пока ехал в машине после 12-минутного тура по нью-йоркским офисам WeWork.
WeWork и ее конкуренты. Сравнительная таблица
Количество точек | Стоимость компании | Выручка | Доход от основной деятельности | |
WeWork | 425 | £36 млрд | £1,4 млрд | £1,5 млрд |
International Workplace Group | 3 306 | £3 млрд | £2,5 млрд | £154,1 млн |
SERVCORP | 150 | £161 млн | £166,5 млн | £17,1 млн |
Источник: Исследования британской телерадиокомпании BBC. На основании данных за 2018 год
Инвестиции от Softbank помогли компании достичь пиковой оценки в приблизительно $47 млрд (£37,7 млрд), несмотря на резкие и постоянные убытки. Это несоответствие неоднократно вызывало вопросы.
Ньюман попытался разъяснить эту загадку, рассказав в 2017 году представителю Forbes: «Мы достигли нашей нынешней оценки и размера в большей степени благодаря нашей энергии и одухотворенности, чем значительной выручке».
Размытые границы
Рост WeWork сделал Ньюмана миллиардером, его чистые средства, по данным Forbes, составляют $2,2 млрд.
Шумихе вокруг компании поспособствовала и его гламурная личная жизнь: его жена Ребекка приходится двоюродной сестрой актрисе Гвинет Пэлтроу, а его сестра Ади раньше работала моделью и завоевала титул Miss Teen Israel.
Но сочетание работы и удовольствия, что было ключевым элементом культуры WeWork, стало проблемой, когда фирма решила выйти на биржу.
Потенциальные инвесторы задавали вопросы о связи между персональными финансами господина Ньюмана и WeWork, а также о его решении добавить в диапазон WeWork направления, которые были интересны ему лично: серфинг и образование.
Они также поставили под сомнение и его здравый смысл, учитывая жалобы на его пристрастие к «жестким» вечеринкам.
Волшебство рассеялось
WeWork пытались дать ответы на эти вопросы. Помимо прочего, Ньюман вернул $5,9 млн в акциях, которые он получил за продажу товарного знака We компании WeWork.
Но даже объявление об уходе Ньюмана с должности и сокращении его права голоса не смогло удовлетворить вопросы о долгосрочных перспективах WeWork.
Критики уже давно поговаривают, что WeWork – всего лишь типичная компания, занимающаяся недвижимостью, а личная жизнь Ньюмана бросает тень на ее нестабильные финансы.
Гений или аферист? История взлета и провала основателя WeWork
Адаму удалось привлечь крупных инвесторов — на пике деятельности стоимость компании оценивалась в $47 млрд. Но за шумным успехом скрывались крупные финансовые проблемы, которые чуть не привели WeWork к банкротству.
Рассказываем, как Нейман запустил стартап, привлек многомиллионные инвестиции, и почему WeWork оказалась на грани разорения.
«Падший Адам»
Совсем недавно крупнейшая в мире сеть коворкингов WeWork считалась одним из самых успешных «единорогов» в мире и оценивалась в $47 млрд. Всё изменилось после того, как она собралась выйти на IPO и подала документы в Комиссию по ценным бумагам и биржам США. Оценка компании упала в 4 раза, ее основатель Адам Нейман лишился должности CEO, а инвесторы и аналитики заговорили о возможности банкротства сети. Inc. решил разобраться, как построенный на банальной субаренде помещений стартап бывшего израильского военного взлетел до небес и почему его успех столь стремительно обернулся кошмаром.
Миллиардер из кибуца
Адам Нейман родился в Израиле в 1979 году. Когда ему было 7, родители развелись, и остаток детства мальчик провел без отца. Из-за тяжелой дислексии он не умел читать и писать до 3 класса.
Семья Адама жила в постоянных переездах — к 20 годам он успел пожить в 13 разных местах: от кибуца (сельхозкоммуны) близ сектора Газа до Индианаполиса (США). В юности Нейман увлекался виндсерфингом и отучился в израильской Военно-морской академии, после чего 5 лет служил во флоте офицером. Демобилизовавшись, в 2002 году он вновь переехал из Израиля в США — на этот раз в Нью-Йорк, где уже строила карьеру профессиональной модели его младшая сестра, обладательница титула «Мисс Израиль» среди подростков. Заручившись финансовой поддержкой бабушки, Адам поступил в нью-йоркский бизнес-колледж имени Баруха.
Осев в мегаполисе, Нейман долго не мог привыкнуть к замкнутости и отстраненности городских жителей. В отличие от тесных израильских общин, в которых он провел большую часть жизни, здесь не было принято общаться с соседями, — никто даже не здоровался в лифте. Это вызывало у Адама сильный эмоциональный дискомфорт, из-за чего он даже завел спор с сестрой, кто за месяц заведет больше друзей среди жильцов их дома.
Нейману не удалось обойти в таком состязании девушку с модельной внешностью, однако именно в то время у него родилась первая бизнес-идея. Заключалась она в сдаче в аренду жилья по принципу коммунального проживания — по сути, это был прототип будущего WeWork.
читайте также
Бизнес на ползунках
Адам составил бизнес-план и подал его на конкурс в своем колледже. Из пяти этапов отбора задумка не прошла дальше первого. Профессора не поверили, что хоть кто-то в здравом уме согласится инвестировать в столь странную затею, которая, к тому же, отдавала идеологией коммунизма.
Но Нейман не опустил руки и вскоре родил новую бизнес-идею: выпуск женской обуви со складными каблуками (на это его вдохновили жалобы сестры, ходившей по городу на шпильках). Этот проект тоже оказался мертворожденным, зато следующий дошел уже до стадии производства. Адам придумал выпускать младенческие ползунки со вшитыми наколенниками — под слоганом «Если они не могут сказать вам об этом, еще не значит, что они не страдают». Но в продажу продукт не пошел: первую же партию пришлось забраковать, поскольку китайский производитель ошибся с размерами и нарушил пропорции.
После этого Нейман переключился на торговлю обычной детской одеждой под брендом Krawlers. Дело пошло так хорошо, что ради него он даже бросил учебу в вузе. За несколько лет бизнес стал приносить выручку в $2 млн, но при этом издержки, по воспоминаниям самого Адама, составляли около $3 млн. Из-за такого расхождения предприниматель старался на всем экономить и часто задерживал выплаты своим восьми сотрудникам. Именно в тот период он познакомился с будущим сооснователем WeWork — архитектором Мигелем Маккелви, который занимался дизайном магазинов одежды.
Случайное озарение
В начале 2008 года по совету Мигеля Адам перенес свой офис в то же здание, где находилось архитектурное бюро его нового друга. Чтобы хоть как-то сэкономить на расходах, он стал сдавать часть арендуемой площади в субаренду. К удивлению Неймана, желающих снять у него кусочек офисного пространства оказалось хоть отбавляй.
После этого случая в головах друзей созрел новый гениальный бизнес-план. Они уговорили владельца одного из пустующих офисных зданий в Бруклине сдать его им под субаренду за долю прибыли. Так в мае 2008 года открылась компания GreenDesk — согласно концепции, это были экологичные коворкинги с обстановкой из переработанных материалов. Спустя год из-за разногласий и нежелания делиться прибылью с арендодателем Адам и Мигель продали ему компанию за $3 млн и тут же самостоятельно учредили новую — под названием WeWork. Нейман занял позицию CEO, а Мигель стал директором по культуре (chief culture officer).
читайте также
Свой первый коворкинг новая компания открыла в нью-йоркском Сохо. Чтобы привлечь капитал для аренды, фаундеры продали долю 33% в WeWork крупному застройщику, основателю Waterbridge Capital Джоэлу Шрайберу — он выложил за нее $15 млн. Спустя 4 года среди инвесторов компании уже числились JP Morgan Chase, Goldman Sachs и Benchmark. Компания стала самым быстрорастущим арендатором новостроек в стране — к началу 2015 года она управляла уже 51 коворкинг-центром в США, Европе и Израиле.
Коммуны для миллениалов
Успех своего предприятия Нейман связывал с финансовым кризисом: «Появилось много пустующих зданий и людей, которые ушли во фриланс или пытались открыть собственные компании, — я всего лишь нашел способ совместить одно с другим». Популярность коворкингов только начинала набирать обороты — и WeWork оказалась во главе этого тренда.
Площадки компании мало походили на обычные офисы и отличались большим разнообразием — были как светлые открытые пространства, так и уютные, почти интимные закутки. Дизайнерские интерьеры, удобная и функциональная мебель, продуманные зоны для рекреации — все это делало коворкинги WeWork не менее комфортными, чем знаменитые офисы Кремниевой долины.
А еще по задумке основателей компании за всем этим стояла целая идеология. Рабочие пространства WeWork должны были не только понравиться миллениалам и повысить их производительность, но и объединить их, наподобие тех же кибуцев. Адам и Мигель хотели, чтобы резиденты их коворкингов мотивировали и поддерживали друг друга, делились идеями, росли и развивались вместе. Поэтому во всех своих рабочих пространствах компания отводила места для лекций, тренингов и семинаров, во время которых арендаторы могли бы обмениваться опытом и идеями. Со временем некоторые коворкинги WeWork выросли в настоящие бизнес-инкубаторы, а еще компания запустила собственное приложение для общения между резидентами.
Все это идеально укладывалось в модель стартап-индустрии, вызывало восторги сообщества молодых технологических специалистов и потому пользовалось интересом инвесторов. Основатели компании привлекали крупные суммы от именитых игроков, пускали их на долгосрочную аренду огромных площадей в крупнейших городах, начиняли целые здания самыми свежими дизайнерскими изысками и сдавали помесячно буквально каждый квадратный метр.
Вселенная We
Сегодня у компании, согласно ее сайту, 837 коворкинг-центров, 12,5 тыс. сотрудников и 466 тыс. клиентов в 125 городах по всему миру. Рабочие столы и отдельные офисы у нее арендуют не только фрилансеры и маленькие бизнесы, но и гиганты вроде Microsoft. Более того, корпорации нанимают WeWork для обустройства собственных офисных пространств и даже передают их ей в управление. Так, компания Неймана управляет зданием IBM в Гринвич-Вилладж, берлинским офисом Airbnb и бостонским — Amazon.
Компания поставила перед собой амбициозную цель — стать лидирующим оператором на рынке не только коворкингов, но и всех офисных пространств мира. «В Токио их миллиард. В Нью-Йорке — 400 млн. В Канзас-Сити — 50 млн. Я изучал этот вопрос: офисы есть во всех городах», — гиперболизировал в 2017 году директор по развитию WeWork Дэвид Фейно. Его слова напрямую вытекали из пафосной риторики основателя компании: Нейман любил повторять, что меняет мир и вскоре станет первым триллионером (как-то он даже заявил, что готов баллотироваться в президенты планеты).