Договор об участии в жск что это

Правила и риски оформления договора ЖСК: полезная информация для всех участников

Для любого дольщика или пайщика приобретение жилья через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) является заманчивым вариантом. Однако, прежде чем присоединиться к ЖСК, необходимо взвесить все риски и права.

Основными документами ЖСК являются устав и договор. Устав — это документ, который регулирует деятельность кооператива, а договор — это соглашение между участниками ЖСК, в котором оговариваются права и обязанности каждого участника.

На собрании ЖСК принимается решение о возведении дома и сдачи его в эксплуатацию. При рассрочке платежей за жилье необходимо взносить паевой взнос и производить выплаты по графику.

Данные всех участников, которые прописаны в квартирах ЖСК, должны быть зарегистрированы в соответствии с законодательством.

При возведении многоквартирных домов существует некоторое количество отличий в правах и обязанностях участников ЖСК и покупателей новостроек, например, при решении вступления в кооператив и внесении паев.

Договор ЖСК может быть двойной, что является большим риском для всех пайщиков. При заключении договора необходимо внимательно читать все пункты и просить объяснить все непонятные моменты.

При привлечении денежных средств для возведения дома ЖСК необходимо быть внимательным и проверять сертификат на право привлечения денежных средств. Также необходимо следить за выплатами и правлением ЖСК, чтобы не остаться без своей недвижимости.

ВЫВОД: при оформлении договора ЖСК необходимо изучить все риски и права, чтобы не остаться без жилища в будущем.

Что такое договор ЖСК?

Договор ЖСК (жилищно-строительный кооператив) — это документ, регулирующий отношения между участниками ЖСК приобретения, рассрочки, продажи, покупки, права на жилую недвижимость в многоквартирном доме. Договор ЖСК заключается при вступлении лица в кооператив путем приобретения пая.

В договоре ЖСК прописаны все права и обязанности участников и дольщиков, порядок оплаты и выплаты денежных средств, риски, связанные с приобретением жилья в новостройке.

В договоре ЖСК можно указать условия рассрочки посредством двойного платежа. Застройщик может указать в договоре ЖСК решение, о котором следует уведомить участников ЖСК на собрании.

Договор ЖСК также регулирует право участников ЖСК на управление жилым домом, прописывает особенности регистрации и передачи прав на жилое помещение, решение о взносах на общие цели ЖСК.

Процесс подписания договора долевого возведения дома в ЖСК должен соответствовать закону об жилищном строительстве, а условия договора должны быть прозрачны и доступны.

В договоре ЖСК следует указать следующие данные:

Предмет договора.
Объект, на котором возводится жилой дом.
Состав жильцов и пайщиков, подписавших договор ЖСК.
Условия вступления в кооператив.
Права и обязанности участников и дольщиков.
Риски, связанные с приобретением жилой недвижимости в многоквартирном доме.
Условия оплаты и выплаты денежных средств.
Порядок управления жилым домом.
Порядок регистрации и передачи прав на жилое помещение.
Размер и порядок предоставления взносов для участия в процессе строительства дома.
Виды преимуществ, которыми обладают участники ЖСК.

В случае несоблюдения условий договора ЖСК, дольщик может столкнуться с рисками потери вложенных средств и прав.

Суть договора

Договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) – это документ, который заключается между застройщиком и дольщиками. Его цель заключается в организации строительства жилых домов, а также в осуществлении правления недвижимостью и обеспечении выполнения решений общего собрания.

Договор сформулирован на основе законодательства о долевом участии в строительстве и включает следующие пункты:

условия долевого участия в строительстве;
порядок внесения паевых взносов;
условия рассрочки и различий в оформлении договора;
права и обязанности пайщиков и застройщика;
порядок регистрации прав на квартиры;
условия приобретения права на долю в жилом доме;
порядок проведения собраний дольщиков и осуществления управления недвижимостью.

Одним из преимуществ договора ЖСК является возможность привлечения в него других лиц, не являющихся дольщиками. Это может быть важно при продаже квартир в новостройках.

Подписание договора ЖСК является ответственным шагом, сопряженным с рисками и денежными выплатами. Покупатель должен точно знать свои права и причины рисков при покупке жилья в данном доме, а также возможности для подписания и вступления в договор ЖСК.

Обязательства сторон

Договор ЖСК — это документ, который заключается между кооперативом и пайщиками, являющимися возведениями дома. Содержание данного документа регулируется законом и прописаны обязательства сторон. Дольщик, приобретающий право на жилье в доме, должен выполнить следующие обязательства:

Внесение паевых взносов и выплат по рассрочке
По решению собрания лиц, привлечение денежных средств на возведение дома
Регистрация в документах ЖСК
Согласование своих прав на жилье в доме с правлением ЖСК
Участие в собраниях ЖСК и принятие решений по вопросам, касающимся жилищного строительства и правления домом
Внесение дополнительных платежей, если возникнут дополнительные расходы по возведению дома

Кооператив, в свою очередь, обязан совершить следующие действия:

Обеспечить передачу прав на жилье в доме, который был построен силами ЖСК
Обеспечить сдачу дома в эксплуатацию в соответствии с законодательством
Обеспечить подписание договоров на продажу квартир дольщиками
Предоставить документацию на дом дольщикам до подписания договора их вступления в качестве участников ЖСК
Продажа долей от одного пая возможна только при наличии письменного разрешения правления ЖСК
Прописать все преимущества и риски оформления договора ЖСК в тексте договора

Таким образом, приобретение недвижимости в ЖСК предполагает осведомленность покупателя о своих обязательствах и правах, которые должны быть прописаны в договоре. Правильное оформление договора ЖСК, грамотное проведение сдачи дома в эксплуатацию являются важными аспектами для тех, кто рассматривает возможность приобретения квартиры в многоквартирных домах, построенных на основе долей в ЖСК.

Какие риски существуют при оформлении договора ЖСК?

Оформление договора ЖСК может сопровождаться несколькими рисками, которые необходимо учитывать при заключении сделки:

Риски долевого взноса и выплаты денежных средств. Лицо, приобретающее квартиру в многоквартирном доме ЖСК, обязано вносить долевой взнос за возведение жилья. Однако, при несвоевременном или неполном внесении денежных средств, возможно привлечение к нему санкций со стороны ЖСК.
Риски при продаже или сдаче квартиры. При продаже или сдаче квартиры, покупатель может столкнуться со множеством ограничений, которые прописаны в договоре ЖСК. Также при отсутствии прописанных условий, ЖСК может взыскать штраф.
Риски вступления в кооператив или регистрации договора ЖСК. Несоблюдение правил регистрации договора ЖСК и вступления в кооператив может привести к тому, что права и обязанности паевых владельцев не будут защищены в полном объеме.
Риски правления ЖСК. Контроль и управление ЖСК могут быть неэффективными или несправедливыми. К тому же, при управлении ЖСК, могут возникнуть ситуации, когда паевые владельцы не будут иметь возможности контролировать средства и доходы ЖСК.
Риски в новостройках. При покупке квартир в новостройках риск может состоять в том, что застройщик по каким-либо причинам не сможет завершить строительство жилья или вовсе остановит возведение дома.
Риски паевых владельцев. Паевые владельцы долей в ЖСК могут столкнуться с риском потери своих прав и обязательств при возникновении финансовых отличий, связанных с возведением дома, проведением ремонтных работ и других расходов. Кроме того, покупка доли в ЖСК может оказаться менее выгодной, чем приобретение недвижимости в собственности.

В целом, при оформлении договора ЖСК необходимо тщательно изучать документы и учитывать все свои риски и преимущества. Важно также обращаться к проверенным юристам, которые окажут необходимую помощь и сделают правильное решение в паевых вложениях.

Несоблюдение договоренностей

Несоблюдение договоренностей между дольщиками, кооперативом и застройщиком может привести к серьезным рискам и проблемам как для сторон, так и для жильцов многоквартирных домов.

Часто застройщики предлагают рассрочку выплат или задатка для приобретения жилья. Однако если эти условия не прописаны в договоре, то дольщик может столкнуться с трудностями в проведении сделки. Также необходимо знать и соблюдать законодательные требования к долевом строительстве.

На собраниях кооператива, на которых принимаются важные решения по вопросам постройки дома, вступления новых лиц, правлению и выплатам паевых взносов пайщиками, которые владеют определенными частями недвижимости в доме, необходимо быть внимательным и выслушивать мнение всех участников. В то же время, при принятии решений необходимо обращать внимание на документы и данные, прописанные в договоре.

В случае несоблюдения договоренностей рассмотрение возможных рисков должно быть основанным на следующих факторах:

Проблемы с регистрацией документов и прав на жилую недвижимость;
Несоблюдение условий договора при продаже недвижимости;
Дополнительные затраты на денежные взносы и сдачу жилья в эксплуатацию;
Несоблюдение прав пая и вытекающих из этого преимуществ для пайщиков;
Проблемы с привлечением новых покупателей и застройщиков;
Риски при возведении жилищного дома.

В случае несоблюдения договора, дольщик имеет право предъявить иск в судебном порядке и требовать возмещения убытков. Поэтому необходимо при подписании договора быть внимательным к каждому его пункту, а также обращаться за консультациями к юристам и специалистам в данной области.

Финансовые риски

При приобретении доли в многоквартирном доме, пая необходимо быть внимательным и оценивать все риски, связанные с этим.

Во-первых, необходимо проверить документы ЖСК, в которых должны быть прописаны права и обязанности пайщиков. В некоторых случаях пайщики могут быть обязаны вносить дополнительные взносы, что может повлиять на их финансовое положение.

Во-вторых, необходимо учитывать риски, связанные с переходом права собственности в долевом строительстве. До момента вступления в силу договора дольщика между застройщиком и покупателем могут возникнуть различные отличия в оплате, сроках сдачи дома и других параметрах объекта недвижимости. В случае возникновения подобных разногласий, решение может быть принято органами жилищно-строительного правления.

Также следует учитывать финансовые риски, связанные с покупкой жилья в новостройках на рассрочку или в кредит. В этом случае необходимо оценить свои финансовые возможности и взвесить все преимущества и недостатки такого варианта приобретения жилья.

Одним из финансовых рисков при покупке паев является задержка в выплате денежных средств застройщиком, что может привести к задержке в сдаче дома и задержке подписания договора приемки-передачи жилой недвижимости.

Также необходимо учитывать финансовые риски, связанные с тем, что застройщик может заключить двойной договор на продажу квартир или паев, что может привести к конфликту с покупателями.

По закону о долевом строительстве все лица, участвующие в процессе постройки жилья, должны быть зарегистрированы. Поэтому необходимо быть осторожным в выборе застройщика и не покупать паи у недобросовестных застройщиков, чтобы избежать финансовых рисков.

Итак, финансовые риски при покупке паев в ЖСК необходимо учитывать тщательно, а также проверить все документы, связанные с жильем, договором и застройщиком перед подписанием.

Отсутствие юридической защиты

Покупатели жилой недвижимости, приобретающие квартиры в долевом строительстве, сталкиваются с рисками, связанными с отсутствием должной юридической защиты. В отличие от покупки готовой недвижимости, в долевом строительстве не всегда возможно полностью защитить свои права.

Застройщики, создавая жилье в долевом строительстве, имеют право на продажу пая для строительства дома, но данный договор не всегда содержит все необходимые условия и права для покупателей.

Пайщики, оформившие соответствующие документы, имеют право на долю в строящемся объекте и могут участвовать в собраниях жильцов по правлению кооперативом в процессе возведения дома. Однако, на момент вступления в силу договора и до регистрации права собственности на объект, у них нет полного доступа к правам, свойственным собственнику жилья.

Риски приобретения паевых долей могут заключаться в невозможности соблюдения временных рамок исполнения обязательств по сдаче дома в эксплуатацию, отличии данных о проекте дома, предоставленных в договоре, от фактических данных, изменении условий договора в процессе строительства и др.

Особенности долевого строительства могут привести к проблемам, связанным с продажей доли в доме, решению вопросов по внесению денежных средств в качестве платежа за паевую долю, осуществлению выплат застройщику и правильному внесению данных по договору.

Среди преимуществ долевого строительства можно отметить возможность приобретения квартиры по более низкой цене, максимальную гибкость в выборе вариантов рассрочки платежей, выбор цветовой гаммы, планировки и других параметров жилого помещения.

Однако, для правильного оформления договора и защиты своих прав приобретателям необходимо иметь достаточное количество информации о законодательстве в области жилищного строительства, общественном контроле за новостройками и особенностях юридической защиты приобретателей жилья в долевом строительстве.

Какие правила нужно соблюдать при оформлении договора ЖСК?

Оформление договора ЖСК имеет свои правила и риски, которые необходимо учитывать, особенно для тех, кто приобретает недвижимость в новостройке. Преимущества ЖСК заключаются в возможности привлечения денежных средств для возведения многоквартирных домов и сдачи их в эксплуатацию. Кооперативы также имеют свои преимущества: покупатели могут самостоятельно влиять на процесс возведения дома и принимать решения на собраниях пайщиков.

При оформлении договора ЖСК необходимо учитывать следующие правила:

Регистрация кооператива в жилищной инспекции;
Внесение пайных взносов;
Приобретение пая в соответствии с законодательством;
Подписание договора на приобретение паевых прав;
Участие в собраниях кооператива и принятие решений;
Оплата денежных взносов в установленные сроки;
Получение документов на право собственности на жилое помещение.

Одним из рисков для дольщика является задержка выплаты застройщиком или кооперативом. В этом случае можно попросить рассрочку или двойную выплату согласно договору. Также необходимо обратить внимание на наличие отличий между проектной документацией и фактическим строительством. Было бы лучше, если бы все данные о продаже жилья и лицах, имеющих право на оформление такой недвижимости, были прописаны в договоре.

В долевом строительстве важно следить за соблюдением всех прав и законов, которые регулируют приобретение жилья. Для этого необходимо вступить в кооператив, приобрести паи и оформить свои права и обязанности, а также решить все вопросы, связанные с сдачей жилого дома в эксплуатацию.

Договор ЖСК — это официальный документ, регулирующий отношения между участниками кооператива. Приобретение пая в ЖСК является одним из способов получения недвижимости. Однако, это сопряжено с определенными рисками, которые нужно учитывать при подписании документа.

Прежде всего, нужно иметь в виду, что права и обязанности дольщиков должны быть прописаны в соответствии с законодательством. Данные права и обязанности могут отличаться в зависимости от конкретного договора и от зарегистрированного ЖСК или кооператива.

В договоре ЖСК могут быть прописаны следующие риски:

Риск прописания дополнительных условий в договоре, которые не соответствуют закону и могут быть противоречивы правам дольщика.
Риск задержки сроков возведения жилого дома, что приводит к продолжительной рассрочке по внесению взносов дольщика.
Риск того, что дом не будет соответствовать заявленным характеристикам и качеству, что приведет к дополнительным затратам на ремонт и привлечению независимых экспертов.
Риск несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию, что приведет к обременениям связанным с наличием у дольщика двух жилых помещений на стадии сдачи дома, выполненного в рамках долевого участия.
Риск невозможности продажи пая или жилья в дальнейшем, что ухудшает возможности в получении нужной суммы денежных средств.
Риск неудовлетворительного управления домом и кооперативом, что влечет за собой дополнительные затраты и проблемы с соседями.

При выборе ЖСК для приобретения пая следует учитывать следующие правила:

Выберите ЖСК с хорошей репутацией и положительной историей создания многоквартирных домов.
Оцените преимущества и недостатки приобретения пая в ЖСК, а также возможности получения жилищных субсидий и выплат по другим программам.
Обратите внимание на взносы за покупку пая, на порядок и сроки их внесения, а также на возможность оплаты в рассрочку.
Убедитесь, что все условия договора ЖСК понятны и прописаны на понятном языке.
Внимательно изучите порядок правления ЖСК и выбирайте ЖСК, в котором у вас будет право голоса и влияния на принятие решений.
Проанализируйте возможности получения выгоды от долевого участия, включая возможность продажи пая в будущем.

Подписывая договор ЖСК, пайщик становится участником кооператива и получает определенный пакет прав на жилую недвижимость. Но это также сопряжено с определенными рисками. Поэтому, прежде чем принимать решение об участии в ЖСК, нужно тщательно изучить правила и условия договора и принять решение на основе анализа возможных рисков и преимуществ.

Проверка документации ЖСК

При покупке жилья в долевой собственности необходимо проверять документы ЖСК, в котором будет зарегистрировано право пая на данное жилье. Как правило, в таких документах должны быть прописаны следующие данные:

наименование дома или домов, в котором будет находиться жилое помещение;
площадь приобретаемой недвижимости;
права покупателя на внесение денежных средств на счет ЖСК;
решение общего собрания участников о возведении жилого дома;
документ, подтверждающий право застройщика на возведение застройки;
количество и номинал паевых взносов, которые могут быть внесены пайщиками в ЖСК.

Также необходимо проверить режим правления домом, правила и порядок подписания документации ЖСК, правила сдачи и денежных взносов, а также правила приобретения доли ЖСК. Если все данные соответствуют закону, то покупка доли в ЖСК на основе договора является безопасной и защищает интересы покупателя.

Однако существуют риски в покупке недвижимости на этапе возведения новостроек. Отличия в документах, задержки в возведении домов, вынужденное привлечение средств на возведение домов и продажа долей нескольким лицам одного дома могут привести к регистрации одной и той же квартиры в нескольких ЖСК. Поэтому стоит проявлять осторожность и по возможности проверять документацию ЖСК.

Для защиты интересов дольщиков существует специальный закон «О долевом участии в жилищном строительстве», который регулирует порядок приобретения жилья в долевом владении, права и обязанности дольщиков, а также особенности возведения многоквартирных домов.

Дополнительные гарантии и условия

Застройщик вправе предоставить дополнительные гарантии покупателям долей, в том числе выплаты двойной стоимости паевых взносов в случае несоблюдения сроков ввода дома в эксплуатацию, а также условий договора.

Для дольщиков предусмотрены дополнительные гарантии для своевременного вступления ЖСК во все права и обязанности по дому. Это правила и условия, которые предусмотрены законодательством о многоквартирных домах и ЖСК.

Покупатели могут выбрать рассрочку для произведения внесения паевых взносов в момент подписания договора купли-продажи. В этом случае гарантируется защита их личных денежных интересов, а также возможность привлечения к правлению ЖСК и контролю за ведением строительства.

Для оформления прав на жилую недвижимость в новостройках необходимо провести регистрацию компании или кооператива, а также провести продажу паев и приобретение долей посредством депозитов и денежных переводов.

Данные гарантии необходимы для обеспечения сохранности прав и интересов всех лиц, участвующих в процессе возведения жилого дома. Также следует учесть риски, связанные с возможностью правонарушений, прописанных в документах о праве на жилую недвижимость.

Перед решением о приобретении долевого участия в жилищно-строительной кооперации или ЖСК, необходимо ознакомиться с основными преимуществами и возможными рисками.

Риск несвоевременного ввода дома в эксплуатацию;
Риск прописанных отличий в документах о праве на жилую недвижимость;
Риск изменения условий договора в процессе возведения дома.

Дополнительные гарантии и условия помогают защитить права дольщиков и покупателей, а также обеспечить сохранность их личных интересов и правонарушения.

Чем ДДУ отличается от договора по ЖСК?

Самые популярные схемы покупки жилья в новостройках – через жилищно-строительный кооператив и по договору долевого участия. Первый вариант выбирают те, кто стремится купить подешевле и готов рискнуть, второй – те, кто предпочитает гарантии.

При долевом строительстве застройщик привлекает средства от третьих лиц (дольщиков), которые получают квартиру в возведенном доме. Права и обязанности сторон прописываются в Договоре долевого участия. Работа по схеме ДДУ регулируется №214-ФЗ.

Дольщика защищает Закон о правах потребителя. В случае невыполнения обязательств застройщик обязан вернуть полученные средства в полном объеме.

В ДДУ прописываются параметры квартиры, ее стоимость и порядок окончательного расчета по лишним/недостающим метрам относительно изначального проекта. Любые изменения вносятся только с согласия дольщика.

В стоимость квартиры помимо стоимости строительства включается прибыль застройщика и некоторые другие составляющие.

В случае банкротства застройщика средства дольщика компенсируются.

ДДУ вступает в силу только после регистрации в Росреестре, что полностью исключает риск двойных продаж.

Гарантийный срок устранения строительных недостатков – 5 лет.

ДДУ

Жилищно-строительный кооператив – это сообщество пайщиков, которые объединились для строительства жилья и самостоятельно решают, как и с чьей помощью это делать. Деятельность ЖСК регулирует №215-ФЗ. Отношения внутри ЖСК прописаны в Уставе и Договоре участия. Все решения принимаются на общем собрании пайщиков и проводятся большинством голосов. За вступление в ЖСК требуется уплатить вступительный взнос.

Из-за отсутствия посредников стоимость жилья получается ниже, чем по ДДУ, но по мере реализации объекта она может расти – как и сроки завершения строительства.

Право собственности на жилье оформляется только после внесения паевого взноса в полном размере, поэтому существует реальный риск двойных продаж.

После сдачи дома рекламации по строительным недочетам предъявлять некому. Закон о защите прав потребителей на членов ЖСК не распространяется. Также практически невозможно вернуть деньги в случае проблемного объекта.

ЖСК и ДДУ: о жилищно-строительной разновидности корпоративного занавеса

Нынешняя осень оказалась богата случаями подключения Верховного суда РФ к проблеме определения места жилищно-строительных кооперативов в системе отношений по поводу долевого строительства. Причем, это подключение состоялось в лице сразу двух коллегий – административной и гражданской.

2 сентября административная Коллегия приняла определение № 44-КА19-6 по одному из споров, связанных с дележом проблемного наследства, оставленного пайщикам нашумевшим в местных кругах пермским ЖСК «Триумф. Квартал 2».

Пайщик оспаривал решение регионального органа власти об отказе во включении его в реестр пострадавших дольщиков на том основании, что член ЖСК дольщиком по закону «Об участии в долевом строительстве…» не является. СКАД Верховного суда не поддержала эту точку зрения, вслед за Обзорами судебной практики от 04.12.2013 г. и от 19.07.2017 г. указав, что договор паенакопления не по форме, но по сути является договором участия в долевом строительстве, а потому пайщик кооператива приравнивается к дольщику и пользуется правами, которые установлены для дольщиков законом об участии в долевом строительстве. В том числе правом на включение в реестр пострадавших дольщиков.

Несколько дней назад администратор этого ресурса Гульнара Исмагилова любезно обратила мое внимание на то, что в борьбу за права пайщиков ЖСК в связи с их участием в долевом строительстве вступила Судебная коллегия по гражданским делам, явив миру определение от 15 октября с.г. № 5-КГ19-186.

В этом деле все было значительно отраднее для пайщика. Жилье он получил, вот только его фактический метраж оказался меньше проектной площади на 5 квадратных метров. Недостача! Добровольно вернуть деньги пайщику в расчете на эту недостачу кооператив отказался.

Свой иск пайщик обратил против кооператива, что совершенно логично, поскольку именно с ним у него был заключен договор паенакопления. Но эту логику ни суд первой инстанции, ни московская городская апелляция не поддержали[1].

Их позиция заключалась в следующем.

Обзор судебной практики по спорам в сфере участия в долевом строительстве жилья от 4 декабря 2013 года указывает, что отношения между пайщиками и ЖСК нормами закона «Об участии в долевом строительстве…» не регулируются. Значит, пайщик по отношению к кооперативу – не дольщик, а кооператив по отношению к пайщику – не застройщик по нормам этого закона, хотя и является застройщиком в широком смысле, установленном Градостроительным кодексом РФ.

Значит, если закон «Об участии в долевом строительстве…» говорит о том, что деньги на строительство жилья могут привлекаться жилищно-строительными кооперативами, но нормы этого закона на отношения между пайщиками и ЖСК не распространяются, то требование пайщика, основанное на нормах закона «Об участии в долевом строительстве…», должно быть предъявлено тому, для кого эти нормы обязательны, т.е. настоящему застройщику. Ведь именно он, а не ЖСК, построил дом с квартирой на 5 квадратных метров меньше, чем обещал, и должен нести за это ответственность согласно названному закону.

Представленный в материалах дела договор паенакопления является совершенно «голым» в том смысле, что фактически содержит только условие «ты мне – деньги, я тебе – квартиру, которую построит застройщик N.». Никаких положений из области корпоративного права, как это подобает любому приличному ЖСК, в договоре нет. В общем, по своему содержанию это не договор о вступлении в ЖСК, а договор купли-продажи будущей квартиры, для порядка названный договором паенакопления.

Обстоятельство того, что сами стороны договора паенакопления никоим образом не связывали его заключение с установлением между собой каких-либо корпоративных отношений суд отметил особо, и для полной ясности своего подхода указал, что в рассматриваемом деле ЖСК является не более, чем техническим плательщиком или трансфер-агентом между пайщиком и застройщиком по схеме «передал деньги – передал квартиру».

Таким образом, ЖСК – ненадлежащий ответчик, и свой иск по поводу недостатков квартиры пайщик должен обратить против настоящего застройщика, решил суд первой инстанции и подтвердила московская городская апелляция. Отсутствие каких-либо договорных связей между пайщиком и застройщиком суды не смутило ничуть.

За пределами слов судебных актов осталась подспудно звучащая в них мысль: вы же требуете постоянно, чтобы суды всматривались в суть отношений, а не подходили к ним формально? Пожалуйста. Все, как вы хотите. В этом деле ЖСК – простая прокладка, кооперативное SPV, через которое застройщик собирал деньги на строительство. Подписав договор паенакопления, в котором ни единым словом не прозвучала никакая корпоративная тематика, пайщик продемонстрировал, что участие в ЖСК его не интересовало совершенно. Не было у него никакой воли на это участие. Ему нужна была только квартира того метража, за который он заплатил. Кто должен отвечать за несоответствие этой квартиры проектной документации, и к кому обращать основанное на нормах закона «Об участии в долевом строительстве…» требование? Явно, что не к кооперативу, который сам ничего не строил. Вот вам и прорыв корпоративного занавеса под названием ЖСК. Прямо, как в европах и америках.

Кассационную жалобу пайщика приняла к своему рассмотрению СКГД Верховного суда.

Она указала, что ЖСК – это потребительская корпорация, отношения в которой регулируются нормами Жилищного кодекса РФ, а не законом «Об участии в долевом строительстве…», что прямо следует все из того же Обзора судебной практики от 4 декабря 2013 года.

Пайщик – не является участником долевого строительства и с застройщиком ни в каких отношениях не состоит, а потому не может иметь к застройщику каких-либо требований. Договор паенакопления, с учетом которого нижестоящими судами были сделаны противоположные выводы, Судебная коллегия в материалах дела не обнаружила вовсе (?!).

Таким образом, мы имеем два принятых с разницей в один месяц определения Верховного суда РФ по одному и тому же предмету и со ссылками на одни и те же нормы права и ранее сделанные в Обзоре судебной практики выводы.

В одном случае невозможность распространения на отношения между ЖСК и пайщиком норм закона «Об участии в долевом строительстве…» не помешала Верховному суду признать пайщика дольщиком в смысле этого закона и обязать публичный орган включить пайщика в реестр пострадавших дольщиков.

При этом, Верховный суд предложил нижестоящим судам при рассмотрении аналогичных споров отойти от формализма и пристальнее всматриваться в содержание возникших между ЖСК и пайщиком отношений по сбору денег на строительство жилья с тем, чтобы увидеть в них регулируемые законом «Об участии в долевом строительстве…» отношения.

В другом случае Верховный суд занял строго противоположную позицию, указав на недопустимость столь вольного обращения с законом об участии в долевом строительстве в ущерб корпоративным нормам Жилищного кодекса.

Но в этом последнем случае ситуация была сильно осложнена тем, что пайщик судился с самим кооперативом по договору, в исполнении которого действительный застройщик никакого участия не принимал, и этот важнейшее обстоятельство дает повод говорить о том, что никакого противоречия между обоими определениями Верховного суда на самом деле нет.

Когда пайщик кооператива отстаивает свои права перед третьими лицами, но не перед ЖСК и уж тем более не перед застройщиком, эти его права могут быть определены с позиции прав дольщиков по договорам участия в долевом строительстве. На каком основании? На том, что пайщик, не являющийся «настоящим дольщиком», тем не менее, участвует в отношениях по поводу привлечения денежных средств для строительства жилья, о чем прямо говорит закон.

Жилищный кодекс регулирует внутрикорпоративные отношения в ЖСК, но ничего не говорит про регулирование отношений между пайщиками как субъектами привлечения денежных средств для создания жилья в будущем на «долевых» началах и третьими лицами, в том числе публичными органами. Значит, и это вполне логично, регулирование таких отношений должно в силу аналогии закона осуществляться в соответствии с нормами закона «Об участии в долевом строительстве…», в тексте которого жилищно-строительные кооперативы, кстати говоря, упоминаются неоднократно.

С этой точки зрения административная Коллегия Верховного суда РФ права в своем утверждении, что этот закон не является законом только и исключительно про договоры участия в долевом строительстве, но является в широком смысле законом о привлечении средств граждан для финансирования строительства жилья с последующей передачей квартир этим гражданам. Независимо от того, как такие граждане именуются – участниками долевого строительства (дольщиками) или пайщиками ЖСК.

Совершенно иначе ситуация выглядит в том случае, когда речь идет о споре между пайщиком и самим кооперативом.

Имея в виду наличие между ЖСК и пайщиком договора, как его ни называй, паенакопления или вступления в кооператив, ЖСК, даже будучи сугубо бумажной прокладкой между пайщиком и застройщиком, не может противопоставить требованию пайщика возражение о том, что все свои претензии пайщик должен адресовать застройщику, поскольку эти требования основаны на нормах закона «Об участии в долевом строительстве…», а кооператив застройщиком по этим нормам не является.

Почему? Потому что требования пайщика, даже по поводу качества переданной ему кооперативом квартиры или ее метража, в действительности вовсе не основаны на нормах указанного закона, но являются только аналогичными тем требованиям, которые дольщики могут заявлять застройщикам в силу закона и договоров участия в долевом строительстве.

Наличие такой аналогии, сколь полной они бы ни была, договор паенакопления в договор участия в долевом строительстве не превращает, и нежданно-негаданно застройщика ответственным перед совершенно неизвестным ему пайщиком кооператива не делает.

Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам также совершенно права в своем определении.

Правда, есть нечто, что сильно смущает во всей этой внешне правильной и действительно основанной на законе логике. А именно, фигура кооператива-прокладки для сбора денег с граждан, наличие реального бенефициара этого процесса в лице застройщика и стоящих за ним товарищей, и то обстоятельство, что пайщик заявляет свое требование вовсе не ради того, чтобы просто поскандалить в суде, а ради достижения реального эффекта, выражающегося в возврате уплаченных им денег.

С учетом таких оговорок, безусловно заслуживает внимания подразумевавшаяся в решении суда первой инстанции по делу о недостаче метража позиция, согласно которой иск о недостатках жилья, заявленный пайщиком против кооператива, существование которого не имеет никакой другой цели и смысла, кроме передачи средств от граждан застройщику, может прорывать корпоративный занавес в виде такого ЖСК с тем, чтобы достигнуть настоящего нарушителя обещания построить качественное жилье в обусловленный срок. Причем, такого нарушителя, который, в отличие от кооператива-прокладки, имеет прямую и непосредственную заинтересованность в получении денег пайщиков, в том числе и для оставления их существенной части у себя в качестве прибыли.

Ведь требование недовольного пайщика к ЖСК-пустышке, лишенному всякого намека на реальное корпоративное существование и активную деятельность, фактически обращается против других пайщиков, поскольку никаких иных средств, кроме их взносов на расчетном счете кооператива, против которого будет выставлен исполнительный лист, нет и быть не может.

Исподволь возникает ситуация имущественной ответственности одних пайщиков ЖСК перед другими пайщиками за безобразия застройщика, являющегося очевидным выгодоприобретателем всей схемы привлечения средств граждан через ЖСК-прокладку.

Все риски неисполнительности застройщика переходят не на кооператив, а на его пайщиков.

Причем, наличие ЖСК-прокладки означает создание на стороне застройщика также и нематериальных выгод в виде очевидных организационных удобств.

Насколько проще складывается жизнь застройщика, когда юридически ему противостоит не пара сотен совершенно реальных озлобленных граждан, отдавших свои деньги, часто кредитные, за обещанное жилье, а некий карманный ЖСК.

Вполне вероятно, что именно этот явно неправедный «корпоративно-кооперативный» занавес хотел своим решением прорвать Кунцевский районный суд, и в этом смысле именно его решение, а вовсе не решение Верховного суда могло создать, простите за каламбур, прорывную судебную практику в жилищном строительстве с участием существующих только на бумаге ЖСК.

Коллегия по гражданским делам Верховного суда совсем не затронула в своем определении тему приобретения схалтурившим застройщиком всех выгод от осуществления подобной схемы привлечения денежных средств граждан. Т.е., проявила тот самый формализм, даже, скорее, предельный легализм и буквоедство, избавляться от которого она призывает нижестоящие суды.

«Ситуацию спасет регрессный иск кооператива к застройщику» — может сказать кто-нибудь. Но для заявления такого иска нужно, как минимум, иметь желание его подать. Проявит ли такое желание карманный ЖСК, станет ли он беззаветно и яростно бороться с контролирующим его застройщиком? Не уверен.

К тому же, далеко не факт, что в описанной ситуации у кооператива вообще есть право на подачу против застройщика именно регрессного, а не самостоятельного иска. Наш Гражданский кодекс не знает общего правила о регрессе, но полагает регрессные обязательства ограниченными исчерпывающим перечнем конкретных случаев их возникновения по принципу numerus clausus. Кроме того, формально ответственность ЖСК перед пайщиком не производна от ответственности застройщика перед кооперативом. Но это уже совсем другая история.

Признание договора паенакопления как договором участия в долевом строительстве, т.е. договором купли-продажи будущего имущества, ломает установленную в Жилищном кодексе и ведущую свою историю от Закона Союза ССР «О собственности» максиму, что право собственности на жилое помещение возникает у члена кооператива, полностью уплатившего паевой взнос, в силу закона, а не в силу передачи жилья в собственность от кооператива своему участнику. Для возникновения права собственности на жилье у участника кооператива не требуется совершения кооперативом каких-либо действий по передаче жилья, а от участника кооператива не требуется принять жилье. Никакой договор не нужен, ни квази-ДДУ, ни договор купли-продажи будущей недвижимости.

Более того, совершенно не нужен и лишен какого-либо юридического и практического смысла и сам договор паенакопления или договор участия в жилищно-строительством кооперативе, поскольку ни прием нового лица в члены кооператива, ни уплата им вступительного или паевого взноса не требуют в качестве своего основания заключение какого-либо договора с кооперативом, а условия такого приема или такой уплаты вне зависимости от заключения какого угодно договора должны быть определены уставом, причем, одинаково для всех участников кооператива.

Единственное, чем можно оправдать заключение договор паенакопления – это необходимость демонстрации его сотрудникам налоговой службы, которые искренне считают, что основанием платежа обязательно должен быть или договор, или судебный акт, или решение публичного органа. Объяснить налоговому инспектору то чудо, что платить взносы в кооператив можно и в отсутствие какого-либо договора с кооперативом, невозможно. Он вызовет скорую психиатрическую помощь. И себе, и своему собеседнику.

[1] Решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 12 декабря 2018 г. по делу № 2-5634/18.

Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-15498/2019.

Все аспекты договора об участии в ЖСК

Сфера долевого строительства для рядового гражданина практически неизвестна. Поэтому нужно знать некоторые понятия, чтобы после не пополнить ряды обманутых дольщиков. Так, договор о долевом участии в строительстве или ДДУ отличается от договора об участии в ЖСК (паевого взноса, соинвестирования ЖСК). Важно понимать, выгодно ли застройщику создание и вступление в ЖСК, а также чем это может обернуться для пайщика при приобретении жилья, когда он станет членом ЖСК.

1. Договор, который заключен в соответствии ФЗ № 214 «Об участии…» — это инвестиционное соглашение. Документ обязывает строительную компании опубликовать важные сведения, в том числе и проектную декларацию. Это положение предоставляет дольщику информацию о застройщике и о конкретном проекте. Согласно ФЗ-№ 214 в договоре должны указываться следующие данные:

о застройщике и его праве на строительство дома;
подробное описание квартиры, которое включает сведения об общей и жилой площади, планировке, отделке, комплектации, нанесении на поэтажный план;
условия изменения сроков строительства;
порядок возврата средств и т. п.

Федеральный закон предусматривает серьезные штрафы в отношении застройщика за срыв сроков ввода объекта. Росреестр регистрирует договор долевого участия, поэтому риск 2-х продаж квартиры исключен.

Договор между ЖСК и пайщиком является договором с иной направленностью. Он определяет отношения обоих сторон в ЖСК, которые касаются соинвестирования проекта, паевых взносов. Этот договор регулируется ФЗ № 215и его не нужно регистрировать в Росреестре. По сути это внутренний документ между членами ЖСК, а сам кооператив – это простая организация пайщиков.

Если покупатель становится пайщиков в кооперативе, то отношения членства в жилищном кооперативе регулируются только Уставом ЖСК и нормами Жилищного кодекса РФ о кооперативной организации. Пайщик несет ответственность за деятельность кооперативной организации: все решения принимаются на собрании пайщиков ЖСК. Поэтому пайщик может предъявить претензии только собранию пайщиков или самому себе.

2. Жилищный кооператив — единственная форма организации, которая правомочна (ст. 110ЖК РФ), требовать от членов уплаты помимо стоимости объекта недвижимости, то есть паевого взноса, дополнительных средств на различные цели, к примеру, достройку дома. Кроме того, вступая в ЖСК пайщики вносят вступительные, членские, целевые и другие взносы. Эти средства навсегда остаются в казне кооператива и назад не возвращаются даже в случае выхода человека из организации. Возврату подлежит лишь паевой взнос на строительство или покупку недвижимости.

3. Если согласно ФЗ 214 гражданин оформляет с застройщиком договор долевого участия, то к нему могут прикладываться дополнительные соглашения. В них отдельно указываются сроки строительства многоквартирного дома, его стоимость, название объекта недвижимости и штрафные санкции. Если дополнительно возникают отношения с ЖСК, то к договору об участии в ЖСК дольщик подписывает иной правоустанавливающий документ. В Уставе кооперативной организации должны быть прописаны положения, которые отличаются от положений договоров ДДУ со строительной организацией. Данные отношения не регулируются законом о защите прав потребителей.

4. Если человек заключает предварительный договор купли-продажи пая в ЖСК, то он должен понимать, что в предварительном договоре указан срок заключения основного договора. Поэтому принудить другую сторону заключить основной договор купли-продажи можно лишь в суде, согласно п. 4 ст. 445ГК РФ. Также предварительный договор имеет юридические обязательства для обеих сторон в том случае, еслисоблюдаются все требования ГК РФ для данной правовой конструкции. Отсутствие условий основного договора в предварительном договоре делает последний незаключенным или недействительным.

5. Закон «О Защите прав потребителей» действует на стороне покупателей, если застройщик нарушает законодательство, но не может использоваться для регулирования отношений между членом кооператива и самой организацией. Приказом Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» установлены случаи, когда закон не используется. Таковы случаи защиты прав потребителей в гражданско-правовых отношениях физических лиц с организациями (общественными объединениями, товариществами, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами и т.д.).

6. Если застройщик недобросовестно исполняет свои обязательства по ДДУ, то дольщик, согласно 214-ФЗ, вправе расторгнуть договор долевого участия и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков. Причем размер этих выплат должен быть равным размеру стоимости подорожавшей недвижимости (квартиры) и неустойки. В противном случае гражданин имеет право обратиться с исковым заявлением в судебный орган, не используя претензионный порядок разрешения спора.

7. По-другому дело обстоит с пайщиками, которые заключили договоры с ЖСК. У них нет законных прав выдвигать требования по расторжению договора об участии в ЖСК и выплаты назад паевого взноса. Это возможно лишь после того, как человек вышел из ЖСК. Только в этом случае бывший пайщик имеет право подать исковое требование в суд о возврате пая. Нужно учесть, что ст.132 ЖК РФ определяется срок выплаты суммы этого взноса – не более чем через 2 месяца со дня принятия кооперативом решения исключить пайщика из ЖСК. Но даже и в таком случае приходиться порой ждать возвращения своих денег годами, притом, что на руках имеется исполнительный лист. Условием для получения паевого взноса может быть наличие свободных денежных средств у ЖСК, которых достаточно, чтобы погасить указанную задолженность перед пайщиком.

8. В Федеральном законе № 214-ФЗ предусмотрен порядок привлечения денежных средств граждан через кооператив для приобретения жилых помещений. Поэтому в статье 14.28 КоАП РФ определены меры ответственности за неправомерное привлечение и использование средств. Штраф накладывается в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб., но к деятельности ЖСК эти санкции применены быть не могут. Граждане не могут также предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами, согласно ст. 395 ГК РФ.

Покупатели квартир, будучи в составе ЖСК, в отличие от дольщиков, не имеют право требовать через суд каких-либо средств:

·на возмещение расходов,
·неустойки и компенсации морального вреда в случае задержки окончания строительства или «замораживания» дома.

Пайщик может надеяться только лишь на получение суммы паевого взноса, возврат же членских и вступительных взносов при выходе из состава ЖСК невозможен.

9. Даже если паевой взнос возвращен, а дом не сдан в эксплуатацию, то уступить право требования (цессия) с переводом долга невозможно. Причина: у члена жилищного кооператива нет права требовать передачи квартиры, так же как и нет права признать право собственности на долю в объекте, пусть даже незавершенном. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ, право собственности у пайщика ЖСК на жилое помещение возникает лишь при членстве в организации, полной выплаты паевого взноса и сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому договоры уступки паевого взноса не могут быть правомочными, а значит, юридически необоснованны. Сделка, заключенная между пайщиком и лицом, желающим приобрести пай, считается мнимой, совершенной для вида, и не имеет правовых последствий.

10. Согласно ст. 121 ЖК РФ, для того чтобы стать членом ЖСК, следует соблюсти несколько условий:
1) Подать заявление о приеме в члены кооператива,
2) Получить решение о приеме в члены кооператива путем общего голосования на собрании членов организации,
3) Уплатить вступительный взнос.
Если не соблюдено хотя бы одно из условий или отсутствуют документы о членстве, то речи не может идти о членстве в ЖСК. Это положение действует и в случаях, когда паевой взнос внесён, но договор с ЖСК не заключен. Такие правоотношения являются не действительными.

11. Как правило, проверить финансовую и экономическую деятельность кооператива невозможно. Причина заключается в специфике внутренней работы организации: ЖСК в качестве юридического лица ведет бухгалтерский учет, но прибыли как таковой не извлекает. Деятельность «по смете» предполагает формирование доходной части из различных видов взносов: вступительных, членских, паевых и расходной части, направленной на строительство дома, а также текущие затраты. Паевые и другие взносы, которые уплачиваются в соответствии с положением, определенном уставом, иные дополнительные паи для расходов по строительной смете, отражаются с применением счета 86 «Целевое финансирование».

12. Ст.218 ГК РФ определяет, когда возникает право собственности на жилую недвижимость. В случае заключения ДДУ руководствуются п.1этой статьи, в случае же заключения договора об участии в ЖСК используют п.4. Участнику долевого строительства, который заключил ДДУ, достаточно получить акт приема-передачи для регистрации права собственности. При этом у него должны быть на руках следующие документы:

ДДУ,
платежные документы,
справка об отсутствии претензии.

Примечание. В отношении с жилищно-строительным кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, следует получить еще справку о полной выплате пая в ЖСК. Этот документ является правоустанавливающим документом на квартиру. Проверьте, чтобы справка содержала данные о членстве в ЖСК:

Ф.и.о.
Дата вступления в кооператив.
Реквизиты протокола общего собрания членов кооперативной организации о приеме в члены пайщиков ЖСК.
Сведения о размере и дате полной выплаты паевого взноса.
Описание недвижимости, за которую уплачен пай: адрес, номер квартиры, площадь квартиры, в том числе и жилая площадь, за которую выплачен пай.
Подпись, фамилия и инициалы председателя (секретаря, иного лица).
7. Оттиск печати кооператива.

Если в ТСЖ справку не выдают, то обращайтесь в суд с исковым требованием об установлении юридического факта возникновения права собственности на недвижимое имущество (ст. 264-266 ГПК РФ).

Документы для регистрации договора с жилищно-строительным кооперативом в Росрегистрации:

Договор об участии в ЖСК.
Документ приема-передачи от ЖСК (2 оригинала +копия).
Квитанция о выплате пая.
Справка о полном выплате паевых взносов (полном расчете) в ЖСК.
Кадастровый паспорт на квартиру.
Документ, подтверждающий членство в ЖСК.
Заявление, завизированное подписью председателя Правления ЖСК.

Если Вы твердо приняли решение стать членом ЖСК, то необходимо убедиться в том, что Вы действительно являетесь пайщиком. Вместе с договором ЖСК, финансовым документом об уплате взноса и справки о том, что кооперативная организация не имеет к Вам претензий по оплате, потребуйте другие документы:

Устав ЖСК,
разрешение на строительство,
проектная декларация,
свидетельство о праве собственности (аренды) земли, на которой строится дом,
данные о включении жилищно-строительного кооператива в реестр кооперативных организаций (ЖНК),
порядок получения жилплощади и дополнительных денежных выплат в виде взносов,
расписка, подтверждающая получение заявления о вступлении в ЖСК с отметкой о принятии Вас в члены кооператива на копии этого заявления или заверенной выписки из решения общего собрания членов организации.

191187 г. Санкт-Петербуг, ул. Шпалерная, д.7