Можно ли купить долю квартиры в ипотеку
Если не хватает средств на покупку квартиры, то можно выкупить ее долю. В этой статьем мы расскажем, что такое доля, можно ли ее купить в ипотеку и как наслаждаться собственным жильем.
Елена прожила в браке десять лет. Так сложилось, что супруги приняли решение развестись. За эти годы они нажили совместное имущество в виде двухкомнатной квартиры. У каждого из супругов была оформлена ½ доли.
Как поступить по закону, чтобы владеть квартирой одному из супругов единолично?
Что такое доля в квартире
Спрос на долевое имущество набирает обороты. И неудивительно. Цены на жилье растут, особенно на однокомнатные квартиры, а значит, актуальными становятся альтернативные варианты покупки недвижимости.
Как правило, квартира находится либо в общей долевой собственности, либо в совместной. Если в первом случае имущество принадлежит двум и более владельцам, то во втором — максимум двум.
Доля — это часть площади, не выделенная в натуре виде комнаты. Иногда доля может соответствовать метражу какой-то комнаты. Доли бывают разные. В идеале — ½, ⅓. Но бывает 1/8 и даже 86/117. Все зависит от количества владельцев.
Однако в сентябре 2022 года вступили в силу изменения в Семейном кодексе РФ. Теперь нельзя делить жилье на такие микродоли, если в итоге на каждого собственника приходится менее 6 квадратных метров.
Как купить долю в праве общей собственности на квартиру или комнату в квартире?
Квартира может находиться в собственности как одного, так и нескольких владельцев. В таком случае, каждый из собственников владеет долей в праве общей собственности на недвижимость. Долевое владение недвижимостью (общая долевая собственность) существует только на рынке «вторичного» жилья, собственник может владеть долей в праве общей собственности, например, по причине:
— покупки доли
— принятия в наследство доли или перераспределения наследства
— раздела жилой недвижимости между супругами в процессе развода
— приобретения доли в процессе приватизации жилья
Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей в праве общей собственности на квартиру, например, продать, подарить или завещать её. Однако для распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, согласно статье 246 ГК РФ требуется согласие других владельцев.
Преимущественное право покупки — что это?
Если есть другие собственники, нужно получить их согласие на продажу квартиры, находящейся в общей долевой собственности, даже если они не проживают в ней. Согласно статье 250 ГК РФ любой владелец доли в праве общей собственности на недвижимость имеет преимущественное право покупки. Другими словами, продавец должен предложить совладельцам выкупить его долю прежде, чем продать её постороннему лицу. Если этого не сделать, суд может признать сделку недействительной.
Отказ других владельцев от покупки имущества должен быть зафиксирован любым из способов:
— Совладелец оформляет письменный отказ от покупки доли в праве общей собственности.
— Продавец письменно оповещает о своем намерении всех собственников. Если они не приобретут продаваемую долю в праве общей собственности в течение 30 дней с момента извещения, можно переходить к процедуре продажи объекта.
Плюсы и минусы покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты
Приобретение доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты в квартире может иметь ряд преимуществ:
— Стоимость
Покупка части жилья может обойтись дешевле, чем квартиры целиком.
— Регистрация по месту жительства
Вы можете зарегистрироваться в квартире, в которой приобретена доля в праве общей собственности.
— Единоличное владение
Есть возможность расширить свою жилплощадь за счёт покупки других долей в праве общей собственности на квартиру или комнат в квартире, а если покупается последняя доля или последняя комната — стать владельцем всего имущества.
— Инвестиции в жильё
Однако есть и недостатки такого приобретения:
— Мошеннические схемы
Тщательно проверяйте продавца и недвижимость в ходе любых сделок купли-продажи.
— Возможные сложности проживания
Если вы приобретаете долю в праве общей собственности на квартиру, а не конкретную комнату, может возникнуть вопрос, в какой именно части квартиры вы будете жить. Это стоит обсудить на этапе составления договора купли-продажи.
— Некорректно собранные документы
Рекомендации, что точно стоит проверить при покупке жилья или его части:
1. Юридическую чистоту недвижимости, подробнее о том, на что обратить внимание перед оформлением сделки, читайте в статье.
2. Права собственности продавца на долю в праве общей собственности на квартиру или комнату по данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
3. Соответствие квартиры плану БТИ. Некоторые собственники делят квартиру, на несколько студий и продают их, как отдельные объекты недвижимости. Если перепланировка и переустройство были проведены незаконно, собственник помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Если этого не произойдет, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.
4. Наличие отказа других собственников от выкупа доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты.
Что еще нужно проверить при покупке жилплощади, мы подробно описали в статье.
Способы приобретения комнаты или доли в праве общей собственности на квартиру
Существует 3 основных варианта покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты:
— Покупка доли жилья (доли в праве общей собственности) или комнаты, когда покупатель ещё не владеет другой (другими) долями в праве общей собственности на квартиру и комнатой (комнатами)
— Выкуп дополнительной комнаты или доли в праве общей собственности у другого собственника, когда лицо уже владеет какой-либо частью жилья и хочет увеличить её
— Покупка недостающей комнаты или доли в праве общей собственности для получения жилья в собственность целиком
Приобрести часть недвижимости можно, используя как накопленные средства покупателя, так и взять ипотечный или потребительский кредит на покупку. Рассмотрим, какие есть особенности у таких сделок.
Покупка доли или комнаты с помощью ипотечного кредита
Банки могут выдать ипотечный кредит для покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты, однако получить одобрение заявки на ипотеку, как правило, сложно. Оформление ипотеки предполагает передачу жилья в залог банку на время погашения кредита. Если заёмщик по каким-либо причинам не может вносить платежи по ипотечному кредитному договору, банк может реализовать залог, другими словами — продать залоговое имущество на торгах. Найти покупателя на долю в праве общей собственности на квартиру или комнату сложнее, чем на объект недвижимости целиком. Поэтому не все банки предлагают клиентам программу для покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты.
Однако, если покупатель решил использовать этот способ, стоит учитывать, что кредитные организации могут отказать в выдаче ипотечного кредита. Вот несколько возможных причин:
— низкая ликвидность продаваемого объекта, например, если приобретаемая комната проходная
— несоответствие доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты требованиям кредитора, например, аварийное жильё или жильё с ограничениями прав и обременениями. есть сомнения в юридической чистоте квартиры
— плохая кредитная история или недостаточная платёжеспособность заёмщика
Особенности покупки комнаты или доли в праве общей собственности на квартиру с помощью ипотечного кредита
Процедура оформления ипотеки на квартиру, приобретаемую в общую долевую собственность, имеет свои особенности:
1. Предоставление залога. Как упоминалось выше, при покупке жилья с использованием средств ипотечного кредита, оно переходит в залог банку до момента погашения ипотеки. Чаще всего для получения ипотеки (ипотечного кредита) на покупку доли в праве общей собственности на квартиру или комнату банки предлагают выдать ипотеку (ипотечный кредит) под залог:
— всей квартиры, в которой приобретается доля
— приобретаемой комнаты
— другой недвижимости, которая уже принадлежит заёмщику
2. Процентная ставка по такому кредиту может быть выше из-за повышенных рисков сделки для банка, которые связаны с ликвидностью такой недвижимости в случае невыплаты долга.
3. При оформлении ипотечного займа (кредита) требуется проведение оценки недвижимости. При этом, если приобретается:
— доля, то нужно оценить рыночную стоимость как жилья целиком, так и каждой доли в праве общей собственности на квартиру отдельно
— комната, то нужно оценить стоимость покупаемой комнаты
Такое различие связано с разницей между понятиями «комната» и «доля»:
Комната — это обособленная стенами часть квартиры, имеет определённый метраж, а для целей приобретения имеет отдельный кадастровый номер.
Доля — это установленная доля в праве общей собственности на один объект. Доля в праве общей собственности на квартиру не имеет определённых характеристик помещения, как комната. Как правило, размер доли обозначается в виде дроби, например, ½.
Перед выбором компании-оценщика проверьте, что она есть в реестре СРО (саморегулируемых организаций оценщиков). Если нет, банк имеет право не принять заключение об оценке. Зачем делать оценку недвижимости, мы рассказали в статье.
4. Страхование недвижимости в залоге. Залоговая недвижимость страхуется на время выплаты кредита, как и зачем это делается, читайте в статье. В случае покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты застраховать нужно тот объект, который передается в залог. Как упоминалось ранее, это может быть вся квартира, в которой приобретается доля в праве общей собственности или другое жильё, которое принадлежит заёмщику. Если заёмщик передает в залог комнату, достаточно застраховать только её.
Приобретение доли или комнаты на средства потребительского кредита
Выдача ипотеки на долю или комнату сопровождается большим числом сложностей и нюансов, которые описаны в этой статье. Выход есть: покупатель может оформить потребительский кредит.
Ипотечный кредит выдаётся с определённой целью — на покупку недвижимости, в отличие от потребительского кредита, который можно потратить на что угодно. Однако процедура кредитования разнится.
Преимущества оформления кредита:
— не требуется залог недвижимости, но существуют и специальные программы под залог имущества
— не нужно проводить оценку и страхование залоговой недвижимости
— для оформления заявки требуется минимальное количество документов: паспорт и справка для подтверждения уровня дохода
— отсутствует первоначальный взнос, у ипотеки он обязателен и составляет, как правило, от 10% от суммы займа
Недостатки оформления кредита:
— срок кредитного договора короче, как правило, он оформляется на срок 5-7 лет
— нельзя использовать материнский капитал для первоначального взноса или для погашения части кредита
Как оформить потребительский кредит на долю или комнату в Банке ДОМ.РФ?
Оформить кредит для приобретения доли или комнаты в квартире можно онлайн на сайте банка. Удобный калькулятор позволит вам рассчитать приблизительные условия по кредиту. Учитывайте свои финансовые возможности. Для комфортного погашения кредита сумма ежемесячного платежа не должна превышать 25-30% дохода, а остатка должно хватать на ежемесячные нужды.
Для оформления кредита:
— заполните заявку на сайте, для этого вам понадобится только паспорт, выписку из ПФР сотрудники запросят сами с вашего согласия
— дождитесь решения по заявке, как правило, он приходит уже через минуту
— получите средства удобным вам способом
Еще один вариант оформления кредита — через мобильное приложение Банка ДОМ.РФ, мы подготовили для вас подробную инструкцию.
Ипотека на долю в квартире
Актив дает возможность получить более выгодные условия по кредиту: ниже ставку и платеж, большую сумму и срок.
кредит на любые цели: покупка загородной недвижимости, жилья в любой точке мира, строительство, образование и другое
оформите кредит до 15 млн Р только по паспорту, без документов о доходах и занятости;
предоставьте только выписку ЕГРН, остальное банк запросит сам — оценит и проверит объект бесплатно;
сэкономьте ваше время и деньги — банк сам решает все вопросы с регистрацией залога бесплатно для вас;
продолжайте пользоваться вашей квартирой в личных целях.
Рассчитайте кредит под залог квартиры
Параметры кредита
Заявка на кредит под залог квартиры
Как получить кредит
Оформите заявку на кредит
Получите решение за 10 минут
Получите решение по залогу за 5 минут
Подпишите документы и получите деньги
Условия кредитования
Целевое назначение кредита
На любые потребительские цели
Минимальная сумма кредита
1 000 000 ₽, но не менее 10% от стоимости недвижимости
Максимальная сумма кредита
15 000 000₽, но не более 60% от стоимости квартиры при залоге недвижимости
Минимальный срок кредита
Максимальный срок кредита:
Залог квартиры заемщика или супруга / родителей / совершеннолетних детей заемщика.
Допускается долевая собственность.
Форма предоставления кредита
Комиссия за предоставление кредита
Срок рассмотрения заявок
От 1 до 5 рабочих дней, следующих за днем поступления полного комплекта документов
Данное предложение не является офертой.
Условия кредитования для конкретного заемщика определяются Банком в индивидуальном порядке и могут отличаться от указанных условий. Банк вправе отказать в выдаче кредита без объяснения причин.
Процентные ставки
Сумма кредита, рублей
Процентная ставка со страхованием*,
1 000 000 – 15 000 000
до 3,5 п.п. для зарплатных** клиентов
*В случае отказа от личного страхования действует надбавка: 2-16,2 п.п. в зависимости от суммы и срока кредита
**Зарплатный клиент – клиент, получающий заработную плату (не менее одного зачисления в предыдущем/текущем месяце) на банковские карты и счета ГПБ (АО) в рамках «зарплатного» проекта, реализованного Банком ГПБ (АО)
***Надбавка до 0,5 п.п. для определенных категорий незарплатных клиентов
Требования к Заёмщику
постоянная на территории РФ;
возраст на дату получения кредита заявки – не менее 20 лет;
возраст на дату окончания срока кредита – не более 70 лет;
стаж работы на последнем месте не менее – 3 месяцев
Требования к обеспечению
Квартира в многоквартирном доме:
расположена на территории РФ*;
свободна от ограничений и обременений, в том числе не находится под арестом (запрещением), не является предметом оспариваемого права/предметом судебного спора;
для приобретения квартиры не использовались средства материнского капитала;
не относится к ветхому жилью;
не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт с отселением, реконструкцию с отселением, снос;
не расположена в многоквартирном доме с деревянными, каркасными, металлическими внешними стенами,
расположена в многоквартирном доме с бетонными, железобетонными или смешанными перекрытиями;
обеспечена коммуникациями (отопление, водоснабжение, электричество, канализация).
* За исключением республики Крым и города федерального значения Севастополь, Республики Ингушетия, Республики Северная Осетия-Алания, Республики Дагестан, Кабардино-Балкарской Республики, Карачаево-Черкесской Республики, Чеченской Республики.
Необходимые документы
- Паспорт гражданина РФ;
Дополнительно банком могут быть запрошены следующие документы:
- Один из документов, подтверждающих доход*: — Справка о доходах и суммах налога физического лица; — Выписка о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица из информационных ресурсов Пенсионного фонда Российской Федерации (форма СЗИ-ИЛС)**; — справка по форме Банка;
Для клиентов, получающих более 3 месяцев заработную плату на банковские карты и счета Банка ГПБ (АО) не требуется предоставление документов, подтверждающих размер дохода и занятость (при наличии регулярных зарплатных зачислений).
* Документ должен содержать сведения о доходе за последние 12 месяцев или при стаже на текущем месте работы менее 12 месяцев — за фактический период работы, но не менее, чем за 3 месяца. Документ действителен 30 календарных дней с даты его оформления.
** Принимается в виде электронного документа, полученного через портал «Госуслуги» (сайт или мобильное приложение) и направленного в Банк на п/я doc@gazprombank.ru напрямую с портала посредством функции «Переслать на E-mail».
Документы по обеспечению
- паспорт Залогодателя,
- предоставление отчета об оценке объекта недвижимости не требуется,
- выписка из ЕГРН. Заказ выписки осуществляется клиентом на Госуслугах бесплатно.
Как заказать выписку из ЕГРН смотрите в Памятке.
Дополнительно банком могут быть запрошены следующие документы:
- документы, подтверждающие родство Заемщика и Залогодателя (свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении),
- справка из Пенсионного фонда Российской Федерации об отсутствии факта предоставления материнского капитала или нотариально удостоверенное обязательство о том, что для приобретения недвижимости средства материнского капитала не использовались (при необходимости),
- согласие супруга Залогодателя на залог объекта недвижимости или документ, подтверждающий, что согласие не требуется (свидетельство о смерти/брачный договор/судебный акт/ нотариальное соглашение о разделе общего имущества супругов / заявление, что Залогодатель в браке не состоял на момент приобретения прав на объект недвижимости).
Страхование
обязательное условие при оформлении ипотеки в соответствии с законодательством РФ.
Ипотека на долю в квартире или комнату
Можно ли взять ипотеку на долю в квартире, в каких ситуациях это возможно
Долевое владение — это распространенный вид права собственности в России. Необходимость выкупа долей может возникнуть при разделе совместно нажитого имущества или наследства, выкупе коммунальных помещений у нескольких собственников. Если средств не хватает, можно подать заявку на ипотеку.
Основных сценариев, по которым можно оформить ипотеку на комнату или одну из долей жилого помещения, существует три:
- первоначальная покупка одной из долей, если покупатель не владеет другими долями в помещении
- выкуп дополнительной доли вдобавок к уже имеющейся для увеличения жилого пространства
- выкуп последней доли в квартире, чтобы стать единоличным собственником недвижимости
В первый или второй сценарий можно включить приобретение выделенной комнаты в коммунальной квартире.
Шансы получить одобрение на ипотеку выше в случае выкупа последней доли, поскольку тогда исчезает необходимость получать согласие всех собственников недвижимости на сделку купли-продажи и передачу всей квартиры в залог.
Как оформить ипотеку на комнату или долю
Процесс оформления такой ипотеки мало отличается от заключения стандартного ипотечного договора. Для этого нужно подать заявку на предварительное одобрение кредита, подготовить первоначальный взнос, собрать все необходимые документы по заемщику и по приобретаемому объекту и предоставить их в банк для окончательного согласования суммы и условий. Договоры подобного вида заключаются реже, чем классические договоры по ипотеке, каждую ситуацию банки рассматривают индивидуально.
У данного вида ипотеки есть свои нюансы, которые следует учесть перед началом оформления договора. Например, обязательными дополнительными этапами будет оформление договоренностей с владельцами других долей или комнат, а также проверка жилплощади на соответствие условиям банка.
Особенности оформления
Оформить ипотечный кредит на долю в помещении можно только при покупке вторичного жилья — в новостройках или строящихся домах такие операции проводить нельзя.
Если у квартиры есть другие собственники, необходимо, чтобы они были согласны с продажей части помещения и при этом не планировали выкупать ее самостоятельно. Дело в том, что преимущественное право приобретения комнаты или одной из долей принадлежит владельцам остальных частей жилплощади, вне зависимости от того, проживают они здесь или нет. Согласие собственников является первоочередным, желательно его получить до момента обращения в банк, иначе все действия могут оказаться напрасными.
Жилая недвижимость должна отвечать условиям банка, не быть в залоге, не находиться в ветхом или предназначенном к сносу здании. Поскольку такие объекты имеют довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую чистоту объекта и его фактическое состояние.
Порядок оформления
Для начала заемщику необходимо подготовить собственные документы для предварительного рассмотрения в банке:
- паспорт
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ
- СНИЛС
После получения предварительного одобрения будет необходимо собрать и предоставить в банк все документы на приобретаемый объект, включая письменный отказ других владельцев от первоочередного права выкупа доли или части помещения.
Дальнейшие этапы зависят от запросов конкретного банка. Скорее всего, заемщику будет необходимо заключить договор страхования ипотеки, провести оценку покупаемого имущества, подготовить все технические и кадастровые документы.
Отличие от покупки квартиры в ипотеку
Предмет залога
Любая ипотека — это оформление кредита под залог недвижимости. В качестве залога обычно выступает покупаемый объект, чуть реже — другое недвижимое имущество, принадлежащее заемщику. В случае с ипотекой на комнату или долю дело обстоит иначе: оформить в залог только часть помещения невозможно, потому что такой объект имеет низкую ликвидность, и продать его банку будет сложно. По правилам в обременение должна быть передана вся квартира целиком, а для этого понадобится согласие всех остальных собственников. Если собственники не согласны, решить эту проблему можно, предложив банку в качестве залога другую недвижимость, находящуюся в собственности у заемщика или созаемщиков.
Стоимость ипотечного кредита
Ставки по таким кредитам обычно выше, чем по стандартным программам. Это связано с ликвидностью такой недвижимости и возможность быстро продать объект в случае невыплаты кредита клиентом.
Больший процент отказов
Из-за невыгодности таких сделок для банков частота отказов по ним намного выше, чем по обычным ипотечным кредитам. Поэтому банк перед принятием решения проводит тщательную проверку, в которой учитывается всё — кредитная история заемщика, его доходы, юридическая чистота квартиры, количество собственников и частота сделок по объекту. В случае отказа у покупателя остается возможность вместо ипотечного взять потребительский кредит, чтобы направить эти средства на покупку доли.
Райффайзен Банк представляет выбор ипотечных программ с гибкими условиями. Клиенты банка могут взять в ипотеку квартиру на вторичном рынке или в новостройке, оформить кредит на частный коттедж, воспользоваться семейной ипотекой или провести рефинансирование существующего займа.