Ипотека на вторичное жилье в москве где выгоднее

Ипотека на вторичное жилье: какие есть варианты

В этой статье мы расскажем, какие условия предлагают банки на стандартную ипотеку по рыночным ставкам, какие требования предъявляют к квартирам и заемщикам, на что стоит обратить особое внимание, как всё оформить и все-таки воспользоваться льготными программами.

В отличие от покупателей новостроек, тем, кто хочет приобрести «вторичку», не приходится рассчитывать на особые ипотечные льготы: большинство государственных программ направлено на поддержку строительства нового жилья. Но варианты все же есть.

Во второй половине 2022 года доля «вторички» в общем объеме выдачи ипотеки выросла почти в 1,6 раза — с 44 до 70%. Эксперты объясняют это реализацией отложенного спроса и снижением цен на вторичном рынке жилья.

Ставки на вторичном рынке и из чего они складываются

По итогам заседания совета директоров Банка России, прошедшего в начале февраля, регулятор сохранил ключевую ставку на уровне 7,5% годовых.

Ключевая ставка — это минимальная ставка, по которой коммерческие банки могут брать займы у ЦБ РФ. Ее уровень напрямую влияет на ставки по кредитам для населения. Центробанк использует КС для регулирования экономических процессов.

В случае ипотеки банки обычно рассчитывают ставки по формуле «ключевая ставка + 2–3 п. п.». Таким образом, при КС в 7,5% рыночные ставки по ипотеке держатся на уровне 9,5–10,5%.

По прогнозам регулятора, в 2023 году ключевая ставка будет на уровне 7–9%, то есть ипотечные ставки на вторичном рынке жилья составят 9–12% годовых.

По данным ЦБ на 1 февраля, средняя ставка на вторичном рынке составляет 9,66%. По сравнению с ноябрем 2022 года она выросла на 0,53%. Эксперты связывают это с ослаблением рубля, ситуацией на нефтяном рынке (существенные дисконты на российское сырье и общее снижение цен на нефть) и новыми пакетами санкций.

Ипотечные программы на вторичное жилье предлагает большая часть коммерческих банков.

Вот лишь несколько примеров:

• «Квартира или доля в ипотеку» от «Росбанка» — от 9,4%;
• «Вторичное жилье» от банка «Открытие» — от 10,29%;
• «Готовое жилье» от банка «Дом.РФ» — от 10,4%;
• «Ипотека на вторичное жилье» от ВТБ — от 10,7%.

Итоговая ставка для каждого конкретного заемщика может отличаться. Один из главных факторов, влияющих на ее размер, — сумма первоначального взноса. Чем она больше, тем под меньший процент банк готов прокредитовать клиента.

Как правило, кредитные организации предоставляют небольшую скидку (0,1–0,4%) своим зарплатным клиентам и тем, кто оформляет заявку онлайн или использует цифровые сервисы (дистанционная сделка, электронная регистрация и т. д.).

Требования к заемщикам

Каждый банк имеет свой список требований к заемщику, но главными всегда являются платежеспособность и хорошая кредитная история.

Другие общепринятые требования:

• гражданство РФ;
• возраст от 21 года (но есть и предложения для заемщиков от 18 лет);
• стаж на последнем месте работы от трех–шести месяцев;
• первоначальный взнос от 10%.

Кредитной историей гражданина признается информация, хранящаяся в бюро кредитных историй. С ее помощью банк анализирует, как человек исполнял принятые на себя обязательства по предыдущим займам. Бесплатно проверить свою кредитную историю можно, например, через госуслуги.

При одобрении кредита банки ориентируются не только на размер зарплаты/дохода, но и на показатель долговой нагрузки (отношение размера ежемесячных платежей по существующим кредитам к сумме ежемесячных доходов заемщика). Комфортный уровень ПДН — до 50%. Если потенциальный заемщик стал поручителем или созаемщиком по чужому кредиту, это также отразится на ПДН.

Оптимальным считается, когда платеж по ипотеке не превышает трети месячного дохода клиента. Если заемщику придется (или уже приходится) отдавать более половины доходов, то очень вероятно, что в выдаче ипотеки откажут.

Если заемщик старше 55 лет, банк-кредитор, скорее всего, одобрит ему ипотеку на небольшой срок (до 10 лет). Кроме того, обязательным требованием для таких клиентов часто становится страхование жизни и здоровья.

Условия банков: какую квартиру стоит рассматривать

Купить на заемные средства любую понравившуюся вам квартиру банк не разрешит — если вы не сможете платить ипотеку, кредитор должен иметь возможность быстро продать залоговую недвижимость и покрыть свои убытки.

Каждый банк устанавливает свои ограничения, но есть и общие моменты, на которые ориентируется большинство кредиторов:

1. Возраст дома. Квартиры в старом фонде быстро дешевеют и хуже продаются, поэтому, если дом построен до 1970 года, с одобрением кредита могут быть проблемы.
2. Этажность здания: чем выше, тем лучше. В домах ниже пяти этажей ипотеку банки одобряют неохотно.
3. Централизованные коммуникации. Здание должно быть подключено к канализации и системе водоснабжения.
4. Состояние дома. Если здание признано аварийным, ветхим или идет под снос, то кредит на квартиру в нем никто не даст.
5. Износ постройки. Срок эксплуатации дома не должен превышать 65–70% от значения, указанного в техпаспорте дома (уточнить данные можно в БТИ или Росреестре).
6. Перспективы сноса. Если дом попадает в программу реновации (для Москвы и других регионов, где таковые есть), то ипотеку не дадут. Это ограничение направлено на борьбу с желающими выгодно поменять хрущевку на новостройку. Банку незачем финансировать такие операции.
7. Неузаконенная перепланировка. В случае перехода квартиры к банку за долги, перед продажей ему придется устранить или узаконить перепланировку. Взять в ипотеку такое жилье можно, но под обязательство уладить все формальности (до сделки либо вскоре после ее заключения).

Документы для получения ипотеки

Полный перечень необходимых бумаг зависит от конкретной организации, но основные пункты неизменны:

• заполненная анкета банка (одновременно является заявкой на кредит);
• паспорт, ИНН, СНИЛС;
• для мужчин младше 27 лет — военный билет;
• свидетельства о рождении детей;
• копия трудовой книжки (трудового договора), заверенная работодателем;
• справка 2-НДФЛ или другие документы, подтверждающие доход;
• свидетельство о регистрации/расторжении брака/свидетельство о смерти супруга;
• согласие второго супруга на оформление ипотеки (чаще всего он автоматически становится созаемщиком и несет солидарную ответственность по кредиту). Исключением являются ситуации, когда составлен брачный договор, устанавливающий определенный режим владения имуществом.

Также банки часто запрашивают документы об образовании (диплом, аттестат) и об имеющейся в собственности заемщика недвижимости.

Вместо справки 2-НДФЛ иногда разрешают предоставить справку по форме банка. Однако в некоторых случаях кредитор запрашивает не документы от работодателя, а справку из СФР (ранее — ПФР).

При покупке вторичной квартиры потребуется и пакет документов от продавца. Обычно в него входят:

• документы, подтверждающие право собственности на жилье;
• документы-основания (договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство);

• свежая выписка из ЕГРН;

• документы БТИ (поэтажный план и экспликация) для проверки на перепланировку;

• кадастровый и/или технический паспорт квартиры;

• отчет независимого оценщика об оценке квартиры (специалист выбирается по согласованию с банком);

• выписка из домовой книги или справка о прописанных жильцах (до заключения сделки их должны снять с регистрации);

• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капремонту (или их наличии, если покупатель согласен принять долги на себя);

• согласие второго супруга на продажу, если продавец состоит в браке, а недвижимость покупалась после свадьбы.

Изучайте кредитный договор!

Перед подписанием договора клиенту следует внимательно его прочитать и проверить, все ли обговоренные условия там отражены: процентная ставка, сроки погашения, возможность и порядок досрочного погашения, условия расторжения договора, форс-мажорные обстоятельства, комиссионные (например, за ведение счета).

Страхование квартиры является обязательным для заключения договора, но банк не вправе требовать оформления полиса в определенной фирме.

Страхование жизни и здоровья при ипотечном кредитовании, как правило, оформлять не обязательно, но иногда такой полис позволяет снизить процентную ставку. Однако если клиент старше определенного возраста или его работа связана с высоким риском для жизни и здоровья, оформление страховки может стать обязательным условием.

На что стоит обратить внимание при выборе объекта

При покупке квартиры, которая уже была в чьей-то собственности, нужно внимательно изучить историю объекта, чтобы не нарваться на мошенников или, например, обделенных наследников. Также следует проверить состояние жилья, пригласив профильных специалистов.

Добросовестный продавец охотно разъяснит все непонятные моменты и покажет все документы (завещание, отказ от наследства других членов семьи, договор дарения и т. п.). Но если покупателя начинают торопить со сделкой, уклоняться от прямых ответов или ссылаться на недоступность каких-либо бумаг — это повод насторожиться.

Например, при продаже «свежего» наследства может оказаться, что кого-то из потенциальных наследников не известили, и он хочет восстановить свои права. Или выяснится, что при покупке квартиры использовался маткапитал, но детей не наделили долями, нарушив их права и правила использования МСК.

Не лишним будет проверить и самого продавца, запросив справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (причем из муниципальных, а не частных учреждений), а также провести проверку по базам: действительность паспорта, реестр банкротов, база судебных приставов и судебных разбирательств.

Какие льготные госпрограммы распространяются на вторичные квартиры

Большая часть мер государственной поддержки направлена на первичный рынок жилья. Однако есть ряд программ, которыми можно воспользоваться и при покупке квартиры «с рук».

1. На покупку вторичного жилья можно направить средства федерального маткапитала. Потратить МСК на эту цель можно сразу после получения сертификата. Большинство банков принимает материнский капитал в качестве первоначального взноса или позволяет гасить им уже существующий кредит.

2. В рамках программы «Дальневосточная ипотека» можно приобрести вторичную квартиру в ДФО, если дом расположен в моногороде или сельской местности.

Условия программы:

• Ставка по ипотеке не превышает 2%, но может быть и ниже (в зависимости от условий и скидок определенных банков).
• Первоначальный взнос в рамках программы — от 15%, можно использовать средства маткапитала.
• Максимальный срок кредита — до 20 лет.
• Максимальная доступная сумма — до 6 млн рублей.

После оформления права собственности заемщик должен зарегистрироваться в приобретенном жилье в течение девяти месяцев. Однако постоянно жить в ДФО он не обязан.

3. Купить квартиру на вторичном рынке могут участники программы военной ипотеки. Жилье может находиться в любом регионе России без привязки к месту прохождения службы. В 2023-м годовая выплата участникам военной накопительно-ипотечной системы составляет 349 614 рублей, или 29 134 рубля в месяц.

4. В скором будущем на «вторичку» в регионах, где нет нового строительства, распространят программу семейной ипотеки. Об этом 9 марта заявил премьер Михаил Мишустин. Правда, такой кредит будет доступен только семьям, воспитывающим детей-инвалидов.

Ипотека на квартиру на вторичное жилье в Москве

Среди 116 предложений от 63 банков есть и такие, которые позволят оформить ипотеку на вторичное жилье в Москве по ставке 1.2%. Условия предложений от 63 компаний актуализированы по состоянию на 19.10.2023.

Меню каталогов

Льготная ипотека

Квартира на вторичном рынке

Семейная ипотека

Онлайн-заявка на ипотеку

Рефинансирование ипотеки

Ипотека со скидкой от застройщиков

Квартира в новостройке

Без подтверждения дохода

Ипотека для IT

Многодетным семьям

На долю в квартире

Военная ипотека

Продукт	Банк	Ставка	Платеж
Квартира	Банк «Открытие»	12,49 %	1	Подробнее	Оставить заявку
Вторичное жилье	Сбербанк	14,20 %	1	Подробнее	Оставить заявку
Вторичное жилье	ВТБ	14,20 %	1	Подробнее	Оставить заявку
Квартира	Росбанк	10,10 %	1	Подробнее	Оставить заявку
Готовое жилье	Альфа-Банк	15,09 %	1	Подробнее	Оставить заявку
Готовое жилье	Банк ДОМ.РФ	14,00 %	1	Подробнее	Оставить заявку
Ипотека «под ключ»	Банки.ру	5,50 %	1	Подробнее	Оставить заявку
Вторичный рынок	Райффайзен Банк	15,79 %	1	Подробнее	Оставить заявку
Вторичный рынок	Промсвязьбанк	13,90 %	1	Подробнее	Оставить заявку
Вторичное жилье	РНКБ	12,10 %	1	Подробнее	Оставить заявку
Недвижимость на вторичном рынке	Совкомбанк	10,90 %	1	Подробнее	Оставить заявку
Стандарт	Абсолют Банк	15,70 %	1	Подробнее	Оставить заявку
Готовое жилье	Уралсиб	15,79 %	1	Подробнее	Оставить заявку
Готовое жилье	Банк Жилищного Финансирования	14,99 %	1	Подробнее	Оставить заявку
Дальневосточная ипотека	Азиатско-Тихоокеанский банк (АТБ)	1,20 %	1	Подробнее	Оставить заявку

Предложения месяца

Ипотека на квартиру на вторичное жилье — в каких банках Москвы выгоднее получить

Банк	Ставка	Ежемесячный платёж	Сумма
Банк «Открытие»	12.49 %	17 032 ₽	6 000 000 ₽
Сбербанк	14.2 %	18 871 ₽	100 000 000 ₽
ВТБ	14.2 %	18 871 ₽	25 000 000 ₽
Росбанк	10.1 %	14 575 ₽	7 000 000 ₽
Альфа-Банк	15.09 %	19 852 ₽	70 000 000 ₽
Банк ДОМ.РФ	14 %	18 653 ₽	50 000 000 ₽
Банки.ру	5.5 %	10 318 ₽	50 000 000 ₽
Райффайзен Банк	15.79 %	20 633 ₽	3 000 000 ₽
Промсвязьбанк	13.9 %	18 544 ₽	50 000 000 ₽
РНКБ	12.1 %	16 621 ₽	20 000 000 ₽
Совкомбанк	10.9 %	15 381 ₽	50 000 000 ₽
Абсолют Банк	15.7 %	20 532 ₽	20 000 000 ₽
Уралсиб	15.79 %	20 633 ₽	6 000 000 ₽
Банк Жилищного Финансирования	14.99 %	19 741 ₽	20 000 000 ₽
Азиатско-Тихоокеанский банк (АТБ)	1.2 %	7 033 ₽	6 000 000 ₽

Ипотека на вторичное жилье в Москве

Сталкиваясь с приобретением недвижимости в кредит первый раз, людям сложно сразу сориентироваться. Выбрав программу ипотека на вторичное жилье в Москве, часто рассматривают дома со сроком эксплуатации. На самом деле, даже квартира в новостройке считается готовой, при наличии документов на собственность и условий для проживания.

Положительная сторона

Определиться с выбором ипотечного кредитования бывает непросто. Необходимо тщательно изучить весь спектр предложений. Разграничить плюсы и минусы, предъявляемых требований. Определиться с бюджетом. Рассмотрим преимущества:

1. Широкий рынок готовой недвижимости. При просмотре наглядно видно состояние помещения, планировка. Имеется возможность найти жилой дом по своим ожиданиям.
2. Быстрый въезд, сразу после оформления сделки считается весомым фактором.
3. При отсутствии дополнительных средств можно выбрать квартиру с хорошим ремонтом, без вложений. Если ремонтные работы неизбежны, возможно жить полноценно, а не с черновой отделкой.
4. Удобное расположение является еще одним плюсом для покупки. Наличие вблизи школы, детского сада, магазинов, больницы зависит от выбора покупателя.
5. Минимальные риски по взаимодействию с недобросовестным продавцом. Сделка проверяется банковским учреждением досконально, по всем возможным направлениям.

При оформлении ипотеки на вторичное жилье в Москве можно прописаться сразу после заключения договора.

Обратная сторона

Существуют другие факторы для объективной оценки. Необходимо учесть единоличные права собственности на жилое имущество и отсутствие третьих лиц. При подозрении лучше заказать дополнительную проверку. Важно проанализировать наличие обременений, провести проверку по факту нахождения квартиры в залоге. Нужно сделать мониторинг перепланировок и их законность. Самое главное — договориться с хозяином о заключении сделки по ипотеке.

Объективные сведения

Банки.ру — независимый финансовый маркетплейс с размещением информации по банковским продуктам, инвестициям, страховым направлениям. В разделе вторичного кредитования представлены данные по минимальной процентной ставке в диапазоне 1.2%-15,00%. Отражены лучшие предложения месяца. Имеется доступ к заполнению анкеты-заявления по выбранным условиям на сайте организации.

Основные показатели ипотечного кредита на вторичном рынке в Москве

�� Минимальная ставка ипотеки:	от 1.2%
�� Первоначальный взнос ипотеки:	от 5%
�� Количество предложений:	116
�� Количество банков:	63

Ипотечные кредиты в городах

• Санкт-Петербург
• Екатеринбург
• Новосибирск
• Нижний Новгород
• Уфа
• Краснодар
• Самара
• Ростов-на-Дону
• Челябинск
• Омск
• Казань
• Воронеж
• Пермь
• Красноярск
• Тюмень
• Волгоград
• Ярославль
• Саратов
• Калининград
• Хабаровск

Предложения в банках

• Сбербанк
• Альфа-Банк
• ВТБ
• Банк Жилищного Финансирования
• Банк «Открытие»
• Банк ДОМ.РФ
• Росбанк
• Райффайзен Банк
• Промсвязьбанк
• Абсолют Банк

Каталоги

• Самая выгодная
• На комнату
• На нежилое помещение
• На строительство жилья
• Без первоначального взноса
• Для учителей
• На гараж
• Военная
• На дачу
• Новинки
• Ипотека для молодой семьи
• Онлайн-заявка
• ВТБ Ипотека
• Ипотека Сбербанк
• На земельный участок
• Многодетным семьям
• На вторичном рынке
• Ипотека ДомКлик
• Ипотека Молодая семья
• Рефинансирование военной ипотеки
• С господдержкой для семей с детьми
• Для пенсионеров
• Займ на карту
• Калькулятор ипотеки на готовое жилье
• Калькулятор рефинансирования военной ипотеки
• Калькулятор рефинансирования ипотеки
• Калькулятор сельской ипотеки
• Калькулятор ипотеки с первоначальным взносом
• Калькулятор льготной ипотеки
• Калькулятор ипотеки ДомКлик
• Калькулятор новой ипотеки
• Калькулятор военной ипотеки
• Калькулятор ипотеки
• Ипотека для IT-специалистов
• Ипотечное меню
• Ипотека от застройщика
• Калькулятор ипотеки молодая семья
• Калькулятор семейной ипотеки
• Калькулятор ипотеки на строительство дома
• Калькулятор ипотеки без первоначального взноса
• Калькулятор ипотеки с материнским капиталом
• Дальневосточная ипотека
• С первоначальным взносом 10 процентов
• Под 2 процента
• Молодежная ипотека
• На машиноместо
• Для сотрудников МВД
• На ремонт
• Социальная ипотека для бюджетников
• Ипотека безработным
• Под 3 процента
• Под 1 процент
• На 30 лет
• Без прописки
• На 3 года
• На 2 миллиона рублей
• На 25 лет
• На 3000000 рублей
• На 10 лет
• Рефинансирование ипотеки под 6 процентов
• На 20 лет
• На деревянный дом
• Под залог земельного участка
• На 1000000 рублей
• Рефинансирование ипотеки молодая семья
• Под залог имеющейся недвижимости
• Для врачей

Дополнительно

• Кредитный калькулятор
• Самая выгодная
• На комнату
• На нежилое помещение
• На строительство жилья
• Без первоначального взноса
• Для учителей
• На гараж
• Военная
• На дачу
• Новинки
• Ипотека для молодой семьи
• Онлайн-заявка
• ВТБ Ипотека
• Ипотека Сбербанк
• На земельный участок
• Многодетным семьям
• На вторичном рынке
• Ипотека ДомКлик
• Ипотека Молодая семья
• Рефинансирование военной ипотеки
• С господдержкой для семей с детьми
• Для пенсионеров
• Займ на карту
• Калькулятор ипотеки на готовое жилье
• Калькулятор рефинансирования военной ипотеки
• Калькулятор рефинансирования ипотеки
• Калькулятор сельской ипотеки
• Калькулятор ипотеки с первоначальным взносом
• Калькулятор льготной ипотеки
• Калькулятор ипотеки ДомКлик
• Калькулятор новой ипотеки
• Калькулятор военной ипотеки
• Калькулятор ипотеки
• Ипотека для IT-специалистов
• Ипотечное меню
• Ипотека от застройщика
• Калькулятор ипотеки молодая семья
• Калькулятор семейной ипотеки
• Калькулятор ипотеки на строительство дома
• Калькулятор ипотеки без первоначального взноса
• Калькулятор ипотеки с материнским капиталом
• Дальневосточная ипотека
• С первоначальным взносом 10 процентов
• Под 2 процента
• Молодежная ипотека
• На машиноместо
• Для сотрудников МВД
• На ремонт
• Социальная ипотека для бюджетников
• Ипотека безработным
• Под 3 процента
• Под 1 процент
• На 30 лет
• Без прописки
• На 3 года
• На 2 миллиона рублей
• На 25 лет
• На 3000000 рублей
• На 10 лет
• Рефинансирование ипотеки под 6 процентов
• На 20 лет
• На деревянный дом
• Под залог земельного участка
• На 1000000 рублей
• Рефинансирование ипотеки молодая семья
• Под залог имеющейся недвижимости
• Для врачей

Эксперты направления ипотечных кредитов

Задать вопрос об ипотеке

Все продукты Банки.ру

Калькуляторы

Вклады и инвестиции

Кредиты и займы

Страхование

Карты

Ипотека

Установка приложения Банки.ру

Наведите камеру своего телефона на QR-код и перейдите по ссылке

ООО "Информационная платформа" использует файлы cookie для повышения удобства пользователей и обеспечения должного уровня работоспособности сайта и сервисов. Cookie называются небольшие файлы, содержащие информацию о настройках и предыдущих посещениях веб-сайта. Если вы не хотите использовать файлы cookie, то можете изменить настройки браузера. Условия использования смотрите здесь.

ООО «Информациооная платформа» является правооблодателя инновационного сервиса «Banki.ru Недвижимость и Ипотека», который обеспечивает точный подбор объектов с помощью алгоритмов искусственного интеллекта, обеспечивает мгновенный скоринг клиента и подбор ипотечных программ на основе big data. Продукт основан на технологии инструментов взаимодействия (API), применяется в качестве рекомендательной системы и агрегатора.
Ключевой функционал сервиса:
— точный подбор объектов с помощью алгоритмов ИИ;
— проверка истории объекта, оценка выявленных рисков, рекомендации по их минимизации;
— мгновенный скоринг клиента и подбор ипотечных программ на основе big data;
— автоматизация совершения сделки.
ООО «Информационная платформа» оказывает партнерам — юридическим лицам услуги по распространению рекламы (рекламной информации) в сети «Интернет» с использованием программы для ЭВМ. ООО «Информационная платформа» является участником проекта «Сколково».
ИНН: 7727468531;
ОГРН: 1217700311883;
Адрес: 121205, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Можайский, территория инновационного центра «Сколково», Большой бульвар, 42, стр. 1, этаж 3, помещение № 1100, рабочее место №6;
ОКВЭД: 62.01

© 2005—2023 ООО "Информационная платформа". При использовании материалов гиперссылка на Banki.ru обязательна.

Свидетельство на товарный знак № 445945 от 18.10.2011г.

*На основании исследований ИОМ «Анкетолог», Tiburon Research, август 2022 года

Ипотека на вторичное жилье в 2023 году

Российские банки предлагают массу вариантов для ипотеки на вторичное жилье. Условия примерно одинаковы: от потенциального заемщика требуется платежеспособность, первоначальный взнос и выбор стоящего, по мнению банка, объекта недвижимости.

— Критично условия в 2023 году не изменились, — рассказал «Комсомольской правде» юрист, риэлтор Юрий Паршиков. — Но банки стали тщательнее проверять потенциальных клиентов. У них есть рекомендация Центрального банка о том, что следует изучать полную кредитную нагрузку кандидата.

Требования банка к заемщикам

Какими бы ни были условия ипотеки, банки предъявляют два основных требования к заемщикам:

• платежеспособность;
• хорошая кредитная история.

Немаловажный фактор — наличие других кредитов. Займ на машину или просрочка по кредиту могут поставить под сомнение одобрение ипотеки или сделать ее дороже. Так что перед тем, как задуматься о покупке жилья, стоит расквитаться с уже имеющимися долгами.

Важно, как человек раньше отдавал свои займы. Если ипотека на длительный срок будет первым кредитом в жизни человека, это дополнительный риск для банка, ведь у потенциального заемщика просто не было такого опыта. Все это менеджеры банка узнают из вашей кредитной истории.

— Кредитной историей признается информация, которая хранится в бюро кредитных историй и характеризует исполнение человеком принятых на себя обязательств, в том числе по предыдущим договорам займа, — рассказала ведущий юрист Европейской Юридической Службы Србуи Иващенко. — Чтобы посмотреть свою кредитную историю, сначала выясните, где она хранится. В России несколько бюро, которые собирают такую информацию. Нужно направить запрос в Центральный каталог кредитных историй, а потом уже обратиться в нужное бюро.

Также ее можно раз в год бесплатно проверить в любом отделении вашего банка.

Требования банка к недвижимости

Купить что угодно на заемные средства банк вам не даст. Ведь в случае, если человек не сможет расплачиваться по ипотеке, финансовая организация должна быть уверена, что у нее будет возможность продать недвижимость.

Вот несколько важных факторов, на которые обязательно обращают внимание кредитные менеджеры.

Возраст дома. Покупку жилья в старых домах финансировать, скорее всего, не будут. Такие квартиры дешевеют слишком быстро. Сейчас год отсечения где-то в районе 1975-го — со всем, что старше, могут возникнуть проблемы.

Этажность дома. Чем выше, тем лучше. Минимумом считаются пятиэтажки, хотя, конечно, возможны варианты.

Состояние дома. Здания, официально признанные аварийными, не заинтересуют кредиторов.

Участие в программе реновации. Это чисто московская фишка. Когда было объявлено о реновации, кто-то попытался купить квартиры в хрущевках, чтобы получить за убитую двушку приличное жилье в новостройке. Финансировать такие операции банки не возьмутся.

Неузаконенная перепланировка. Банк не будет возиться с прохождением всех инстанций, чтобы продать квартиру со снесенной внутренней стеной. Впрочем, получить ипотеку на такое жилье все-таки можно, но придется взять на себя обязательство либо уладить все формальности, либо привести помещение в первоначальный вид.

Как оформить ипотеку на вторичное жилье

Сделку можно разбить на 3 этапа.

1. Выбор банка и подача документов на одобрение платежеспособности заемщика.
2. Сбор документов на объект недвижимости и одобрение ипотеки на конкретную квартиру или дом.
3. Покупка недвижимости.

Документы для получения ипотеки

Бумаг придется собрать немало, таковы требования законодательства и внутреннего распорядка каждого банка. В зависимости от конкретной организации, список может различаться, но основные его пункты неизменны:

• заполненная анкета банка. Можно взять бумажную в отделении или скачать на сайте. Это одновременно и заявка на кредит;
• паспорт;
• ИНН;
• СНИЛС;
• копии трудовой книжки или трудового договора, заверенные работодателем;
• справка о заработной плате 2-НДФЛ;
• военный билет — для мужчин младше 27 лет.

— Некоторые банки с недавних пор не требуют документов от работодателя. Вместо этого просят предоставить справку из Пенсионного фонда о том, что есть соответствующие страховые отчисления, — отметил Юрий Паршиков.

В случае с ипотекой на вторичное жилье, солидный пакет документов понадобится и на приглянувшуюся квартиру. Правда, их должен собирать продавец.

• Документы, подтверждающие право собственности продавца на жилье.
• Документы, на основании которых продавец стал собственником (договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство).
• Справка из БТИ с планом дома или квартиры.
• Отчет об оценке объекта недвижимости, произведенной независимым оценщиком. Последнего выбирают по согласованию с банком.
• Выписка из домовой книги по квартире или справка о прописанных жильцах. До заключения сделки их должны снять с регистрации по данному адресу.
• Кадастровый и/или технический паспорт квартиры или жилого дома.
• Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (или их наличии, если покупатель согласен на такой вариант).
• Справка из ЕГРП о том, что на имущество не наложен арест и оно не в залоге.
• Согласие второго супруга на продажу, если продавец состоит в браке, а недвижимость покупали после свадьбы.

Советы юристов

1. — Может показаться банальным, но это очень важно — внимательно изучите кредитный договор перед подписанием. Некоторые заемщики, когда им одобряют ипотеку, сразу расслабляются. Делать этого не стоит, — подчеркнул вице-президент Международного Союза адвокатов по международным связям, управляющий партнер адвокатской конторы «Бородин и Партнеры» Сергей Бородин. — При изучении кредитного договора на вторичное жилье необходимо обратить внимание на процентную ставку и сроки погашения, комиссионные (например, за обслуживание ипотеки или ведение счета), оплату дополнительных услуг (оценки жилья, нотариальное заверение документов), возможность и условия досрочного погашения, условия расторжения договора, форс-мажорные обстоятельства.

2. Узнайте о квартире как можно больше. Поскольку ей уже кто-то владеет, могут возникнуть проблемы, в худшем варианте вы узнаете о них уже после заключения сделки. Может оказаться несколько собственников, в том числе несовершеннолетних, с невыделенными долями. Если кто-то из них не даст согласия на сделку, ее позже могут признать недействительной. Поэтому перед покупкой запросите у продавца документы по «биографии» его недвижимости.

3. — Помните, что страхование жизни и здоровья не является обязательным условием ипотечного кредитования, — отметил адвокат Сергей Бородин. — Также банки не вправе требовать оформления полиса в определенной фирме.

Процентные ставки ипотеки на вторичное жилье от банков

Как себя поведет главный регулятор и рынок в целом — прогнозы разные. Однако в 2021 году многие официальные лица и эксперты высказывались на тему, что программу льготной ипотеки пора сворачивать. По крайней мере, в «богатых» регионах. В итоге правительство продлило программу как минимум до 1 июля 2024 года.

В середине февраля 2020 года премьер-министр России Михаил Мишустин заявил, что нынешние ставки для россиян слишком высоки. По его словам, ипотечные кредиты под 9% вряд ли помогают улучшить жилищные условия. В качестве ориентира был обозначен показатель 8%.

Сейчас российские банки предлагают разные программы для ипотеки на вторичное жилье. Вот лишь некоторые из них:

«Вторичное жилье» от ВТБ — 10,5%

«Квартира на вторичном рынке» от банка «Открытие» — 10,69%

«Готовое жилье» от Альфа-банка — 11,5%

«Приобретение готового жилья» от Сбербанка — 10,5%

Итоговая ставка для конкретного клиента может отличаться. Один из главных факторов, влияющих на нее, — размер первоначального взноса. Чем он больше, тем под меньший процент банк будет готов дать взаймы.

Также, как правило, есть скидки для зарплатных клиентов конкретного банка.

Популярные вопросы и ответы

Можно ли взять ипотеку на вторичное жилье, не имея официального заработка?

— Даже отсутствие «белой» зарплаты не помешает занять у банка на квартиру. Вместо справки 2-НДФЛ можно предоставить справку по форме банка, заполненную у работодателя. Причем эти сведения финансовые организации не передают контролирующим органам, — рассказала ведущий юрист Европейской Юридической Службы Србуи Иващенко.

Все документы в порядке, а банк отказывает в ипотеке без объяснения причин. Почему?

— Иногда менеджеры путают хорошего заемщика с его тезкой, который подпортил себе кредитную историю. Нужно постараться все-таки выяснить причину и доказать, что у вас все в порядке, — отметил Юрий Паршиков.

Можно ли купить в ипотеку комнату или долю во вторичном жилье?

— Можно, но такой объект недвижимости существенно сокращает количество ипотечных программ, которые смогут предложить вам банки.

Льготная ипотека для вторички: реально ли взять кредит дешевле 6,5%?

В отличие от покупателей квартир в новостройках, желающим приобрести жилье на вторичном рынке не приходится надеяться на массовые льготы по ипотеке. Тем не менее такие программы есть — они позволяют взять кредит по сниженной ставке и иногда даже дешевле, чем под 6,5% годовых.

Ипотечные ставки, включая вторичный рынок, снизились до рекордного уровня. В сентябре 2020 года среднее значение составило 7,3%, в том числе для первичного рынка — 5,9%, а для вторичного — чуть более 8%.

Рассказываем, какие ипотечные программы позволяют снизить ставки по ипотеке на покупку вторичного жилья.

Сельская ипотека

Сельская ипотека — единственная госпрограмма, которая не ограничивает покупку жилья на вторичке. Ставка не превышает 3%. «Программа разрешает приобретение на вторичном рынке недвижимости в ипотеку по льготной ставке 3%, все прочие госпрограммы направлены только на первичный рынок», — подтвердили в пресс-службе Сбербанка.

По сельской ипотеке можно купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, частный дом, а также использовать деньги на его строительство по договору подряда. Но жилье должно быть строго в сельской местности. Также сельскую ипотеку можно использовать для погашения кредитов, выданных российскими банками до 1 января 2020 года, уточнили в Минсельхозе. Воспользоваться программой можно раз в жизни.

• Действие программы распространяется почти на все населенные пункты с населением не более 30 тыс., кроме городских округов и муниципальных образований Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области.
• Ставка по ипотеке не может превышать 3%, а иногда составляет и 0,1%.
• Максимальная сумма займа для Дальнего Востока и Ленинградской области — 5 млн руб., для остальных регионов — 3 млн руб.
• Взять ссуду можно на срок до 25 лет.
• Первоначальный взнос — от 10%, можно использовать маткапитал.

Семейная ипотека

Изначально программа распространялась только на покупку жилья на первичном рынке. Исключение сделали для Дальневосточного федерального округа (ДФО) — там можно купить жилье на вторичном рынке, если речь идет о сельских поселениях. Ставка по программе ниже, чем по льготной ипотеке на новостройки, — 5% (при страховке). Правда, придется предоставить экспертизу банку, что объект недвижимости в удовлетворительном состоянии и имеет все необходимые коммуникации.

В апреле 2019 года в программу внесли изменения — например, появилась возможность рефинансировать ранее купленное жилье (даже на вторичном рынке) по льготной ставке. Снижение ставок по ипотеке позволяет заемщикам улучшить условия по ранее взятым кредитам. Программа помогает сэкономить на процентах, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа. По данным Банка России, более 40% операций в рамках программы «Семейная ипотека» в первом полугодии 2020 года приходилось на рефинансирование.

• Максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
• 6 млн руб. для других регионов России.
• Ставка — 5%.
• Первоначальный взнос — от 15%.
• Срок кредита — до 30 лет.

Дальневосточная ипотека

В декабре 2019 года стартовала программа «Дальневосточная ипотека». Она доступна для молодых семей из любых регионов при покупке жилья или строительстве дома в ДФО. В сельской местности можно приобрести жилье как в новостройке, так и на вторичном рынке, в городе — только в новостройке.

В конце сентября 2020 года ВТБ и «Дом.РФ» расширили условия «Дальневосточной ипотеки» на покупку жилья на вторичке. Теперь приобрести недвижимость — квартиры, таунхаусы или дома — у юридического и физического лица можно в любом муниципальном образования Магаданской области и Чукотского АО. Кредитный договор необходимо заключить до конца 2021 года.

• Ипотечный кредит под 2%.
• Срок кредита — до 20 лет.
• Максимальная сумма — 6 млн руб.
• Первоначальный взнос — от 15%.
• Программа действует до 31 декабря 2024 года.

Выгодна ли сегодня ипотека на вторичку?

Сейчас брать ипотеку на вторичное жилье выгодно, если покупать квартиру для проживания, без цели заработать на ней деньги, считает управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич. По ее мнению, минимальная ипотечная ставка в 7,3% на вторичном рынке в российских банках — это очень хорошие условия.

Ипотечные ставки для вторичного рынка сейчас доступны — по основным продуктам в крупнейших банках они не превышают 8%, что практически равно ипотечным ставкам на новостройку, если не рассматривать ипотеку с господдержкой под 6,5%, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости риелторской компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Но льготная программа обязывает покупателя приобретать продукт только у застройщика и имеет ограничения по сумме кредита. Поэтому, по мнению Дымовой, ипотечные ставки, которые распространяются сегодня на вторичное жилье, тоже вполне привлекательные.

Ставку можно снизить при достаточно большом первоначальном взносе. В некоторых банках при первоначальном взносе 50% и более можно получить ипотеку на вторичную квартиру даже под 7,4%, отмечает Дымова.

Новая вторичка

После окончания строительства дома у застройщиков нередко остаются в продаже квартиры. На первичном рынке Москвы доля квартир в введенных в эксплуатацию новостройках занимает около 20%. В такие квартиры можно сразу заехать и приступить к ремонту, ждать не надо. К тому же эти дома подпадают под госпрограмму льготной ипотеки под 6,5%.

«Для покупки вторичного жилья можно воспользоваться программой «Молодая семья» и ипотекой с господдержкой, но только на квартиры, которые находятся в собственности у застройщика. Они считаются новым вторичным жильем и подпадают под государственные субсидии. Достаточно выгодные ставки предлагает Сбербанк, но при увеличенном первоначальном взносе», — поясняет управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич.

Материнский капитал

Материнский капитал позволяет вложить деньги в покупку квартиры или частного дома на первичном и вторичном рынках жилья. Эти средства можно потратить на первоначальный взнос по ипотеке или погасить ими долг с процентами по кредиту.

Семейный капитал могут получить семьи, в которых первый ребенок родился после 1 января 2020 года. Или второй и последующий — начиная с 2007 года. В 2020 году на первого ребенка выдают 466,6 тыс. руб., при рождении второго — еще 150 тыс. руб. Если первый ребенок родился до 2020 года, а второй — в 2020 году, маткапитал на второго составит 616,6 руб. (если не получали за первого). Если второй ребенок родился до 2020 года — 466,6 тыс. руб.