Что такое арендные каникулы и как их прописать в договоре
Арендные каникулы можно назвать точкой соприкосновения интересов арендатора и арендодателя, позволяющей обеим сторонам получить выгоду на денежной почве. Для первого – это способ сэкономить собственные ресурсы, подогнав под свой бизнес арендуемое помещение. Для второго – возможность сохранить арендатора и получить хоть какие-то деньги при серьезной конкуренции на рынке аренды жилого и нежилого помещения.
Что такое арендные каникулы и для чего они нужны
Под данным термином можно понимать определенный отрезок времени, в течение которого наниматель не платит арендную плату, либо платит некоторую ее часть. В законодательстве нет такого понятия, как «арендные каникулы», но при этом нормы не запрещают их устанавливать.
Данная практика одинаково применима в условиях найма как жилого помещения, так и нежилого. Но с той лишь оговоркой, что в первом случае договоренность, чаще всего, заключается в устной форме, в то время как во втором основные условия отражены в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему.
В период действия каникул арендатор вправе пользоваться помещением. При этом он либо не платит аренду, либо оплата назначается со скидкой, что не относится к коммунальным платежам. Каникулы вводятся по взаимному согласию преимущественно в двух случаях:
- для проведения в снимаемом помещении косметического ремонта, перепланировки, переоборудования;
- для привлечения клиентов с целью сдачи помещений на возможно долгий срок.
Существуют также и другие причины установления арендных каникул, и все они должны быть согласованы участниками. Срок каникул колеблется от 1 до 6 месяцев, но по взаимной договоренности может быть и дольше. Все зависит от вида проводимых работ, площади и состояния помещений.
Заключение договора найма, а также определение его условий регулируются ст. 421 ГК РФ, в то время как арендные отношения – гл. 34 Гражданского кодекса.
Но, несмотря на свободу договора, существуют определенные нюансы, которые следует учитывать, чтобы не вызвать подозрительность налоговых экспертов. В противном случае контроллеры организуют проверку фиктивности сделки и обоснованности введения льготы, а также примут меры для поиска скрытых расчетов.
Вопрос: С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»?
Посмотреть ответ
Особенности арендной платы
Арендная плата в договоре аренды недвижимости является ключевым моментом, определенным в п. 1 ст. 654 ГК РФ. При этом наниматель помещения обязуется регулярно оплачивать счет по аренде, а арендодатель, в свою очередь, вправе требовать своевременность платежей. Без указания стоимости аренды договор считается незаключенным.
Принимая в расчет ст. 421 ГК РФ, участники могут самостоятельно определять основные условия составляемого документа: размер ежемесячной платы, скидки, а также арендные каникулы. Условие о каникулах должно быть прописано особенно четко и однозначно. Каждый его пункт не должен вызывать сомнений у контролирующих органов. Содержание документа в обязательном порядке должно указывать:
- какие работы будут выполнены во время ремонта/перепланировки;
- в чьей компетенции проведение ремонта/перепланировки;
- в каком помещении будет проведен ремонт/перепланировка;
- какое время потребуется для проведения планируемых работ;
- каким образом будет предоставлено освобождение от арендной платы или ее уменьшение (необходимы точные цифры).
При отсутствии упоминания об арендных каникулах в договоре найма помещения или дополнительном соглашении к нему, арендатору придется вносить арендодателю полный размер арендной платы независимо от того, пользуется ли он на данный момент помещением или нет (постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2005 № А56-22433/04).
Как прописать в договоре
Существуют несколько рекомендаций того, как правильно прописать в договоре условие об арендной плате, не вызывая подозрений ФНС и лишних проверок.
Вариант 1: снижение арендной платы
Самый простой вариант – на время проведения отделочных работ снизить плату за аренду:
Пример 1
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П. 2.2. На период проведения работ по капитальной отделке арендуемого помещения (с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года включительно) арендная плата составляет 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей в месяц, включая НДС.
На уровне закона нет ограничений в плане понижения стоимости аренды (п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 105.3 НК РФ). И, тем не менее, указывать в договоре символическую плату за пользование арендуемой площадью тоже не разумно, так как налоговики могут принять такую сделку как безвозмездную со всеми вытекающими последствиями.
ВНИМАНИЕ! Все договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более одного года, должны пройти регистрацию в органах Росреестра, иначе они считаются незаключенными и непригодными для расчета налогов. При этом судебная практика часто показывает обратное.
Вариант 2: равномерное распределение арендной платы на первый год аренды
Исходя из годового размера арендной платы с учетом каникул рассчитывается ежемесячная аренда в фиксированном размере на весь первый год аренды.
Пример 2
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата в первый год аренды составляет 125 000 (сто двадцать пять тысяч) рублей, включая НДС.
П. 2.2. Размер арендной платы за следующий год и последующие периоды устанавливается дополнительным соглашением к настоящему договору.
После окончания первого года аренды участникам необходимо перезаключить договор и приложить к нему дополнительное соглашение, в котором укажут другой, более высокий, размер арендной платы.
Вариант 3: зачет расходов арендатора на ремонтные работы в счет арендной платы
Для такого варианта в договоре следует указать на обязанность арендодателя возмещать расходы на проведение арендатором текущего ремонта арендуемого помещения (п. 2 ст. 614 ГК РФ). При этом в договоре устанавливается полный размер арендной платы, которую арендатор фактически не уплачивает в течение периода проведения текущего ремонта.
Пример 3
П. 2.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.
П.2.2. Арендатор за собственный счет проводит необходимые ремонтные работы в помещении для приведения его в состояние, пригодное для целевого использования. Арендодатель возмещает расходы арендатора на ремонт путем их зачета в арендную плату за первые четыре месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, подписанным обеими сторонами.
Чего делать не рекомендуется
При заключении договора аренды настоятельно не рекомендуется указывать на безвозмездное пользование арендуемым помещением на срок текущего ремонта. Такая формулировка повлечет за собой дополнительную налоговую нагрузку для обеих сторон.
Из примера 1: в связи с проведением ремонтных работ в арендуемом помещении период с 01 июня 2017 года по 30 сентября 2017 года признается Сторонами налоговыми каникулами, в течение которых Арендатор освобожден от арендной платы за пользование помещением.
У арендатора в этом случае возникает внереализационный доход, с которого должен уплачиваться налог на прибыль (ст. 250 НК РФ). Арендодатель, в свою очередь, будет вынужден начислять НДС на сумму фактически неполученной арендной платы, которую по умолчанию приравняют к стоимости аренды подобного помещения. Также на период арендных каникул арендодатель не сможет начислять амортизацию по упомянутому помещению.
СПРАВКА. Еще одним сомнительным вариантом оформления арендных каникул является несовпадение даты передачи помещения в пользование арендатору и даты, с которой арендные платежи начинают поступать на счет арендодателя. В этом случае контроллеры первую дату могут принять как начало периода реального пользования помещением.
Другими словами, чтобы избежать ненужных проблем с налогами и лишними расходами, рекомендуется тщательно продумывать и прописывать условия арендных каникул, чтобы нельзя было их интерпретировать как безвозмездное пользование недвижимостью.
Как оформить отсрочку платежа по арендной плате
Рассмотрим процесс получения отсрочки на примере обычного договора аренды офиса, где есть постоянная часть аренды в размере тысяч рублей и переменная часть в размере выставляемых арендодателем коммунальных платежей.
Все шаги актуальны не только для государственных арендодателей, но и для коммерческой недвижимости — для всех договоров аренды, которые заключены до установления режима повышенной готовности на территории соответствующего региона.
Шаг 1. Формирование условий отсрочки
Прежде всего необходимо определиться с условиями отсрочки, которую вы хотите получить. Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 года установлены минимальные условия, которые каждый арендатор может применить в одностороннем порядке. Эти условия могут быть применены, даже если стороны уже согласовали условия отсрочки и подписали документ до 3 апреля:
- Период платежей, на который предоставляется отсрочка — с момента введения режима повышенной готовности (например, в Москве — с даты принятия Указа мэра № 12-УМ от 05 марта 2020 года) до 1 октября 2020 года.
- Отсрочка не касается коммунальных платежей. То есть в нашем примере мы будем договариваться только в отношении 100 тысяч рублей, а выставляемую коммуналку продолжим платить, как и раньше. Исключение — только если арендодатель сам получил отсрочку по коммунальным платежам.
Для договоров аренды, где коммунальные услуги включены в сумму аренды и отдельно не выделены, отсрочка предоставляется на всю сумму. Выделять платежи не нужно.
- Размер арендного платежа, который можно отсрочить, определяется в зависимости от действия режима повышенной готовности. В период с момента его введения до отмены арендатор вправе получить отсрочку на 100% суммы. После отмены режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года арендатор вправе получить отсрочку на 50% арендного платежа (то есть в нашем случае он начинает платить за аренду 50 тысяч рублей в месяц, а на другие 50 тысяч получает отсрочку).
- Задержанные арендатором платежи выплачиваются в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года.
- Размер выплаты должен составлять не более половины (может быть менее) размера ежемесячного платежа, на который предоставлена отсрочка.
Соответственно, если в марте (первый месяц, на который предоставлена отсрочка) арендная плата составляла 100 тысяч рублей, она должна быть выплачена в январе и феврале 2021 года суммами по 50 тысяч рублей сверх обычной аренды за эти месяцы.
Рассмотрим, как будут применяться эти условия, на нашем примере. Предположим, режим повышенной готовности будет отменен 1 июня 2020 года. Таким образом, компания может не платить аренду за март, апрель, май в полном объеме (100 тысяч рублей в месяц), но при этом выплачивать коммунальные платежи.
За июнь, июль, август и сентябрь компания может платить коммунальные платежи и 50% от аренды (в нашем случае — 50 тысяч рублей в месяц).
Так, компания получит отсрочку на общую сумму 500 тысяч рублей. Эти полмиллиона должны будут выплачиваться с 1 января 2021 года ежемесячными платежами по 50 тысяч рублей сверх регулярных арендных платежей за этот период. Получается, что долг будет погашен за первые 10 месяцев 2021 года.
Отдельные регионы могут устанавливать более лояльные условия в отношении государственного и муниципального имущества.
По соглашению арендодателя и арендатора могут быть установлены другие условия в части размера арендной платы, которая подлежит отсрочке.
Изменение других договоренностей возможно только тогда, когда это не ухудшает положение арендатора. То есть нельзя повышать размер ежемесячной выплаты по отсрочке или устанавливать более короткие сроки погашения.
Шаг 2. Уменьшение размера арендной платы
Кроме отсрочки по аренде предусмотрена возможность уменьшения ежемесячного арендного платежа. Однако здесь закон не устанавливает жестких условий — есть только два общих критерия, когда это возможно:
- Неосуществление арендатором деятельности
Это может связано с объективными причинами (например, приостановление деятельности в результате введения режима повышенной готовности в отношении магазина непродовольственных товаров), либо просто с тем, что офис ушел на добровольную самоизоляцию.
Во втором случае подготовьте подтверждения в виде приказов о переходе на дистанционную работу и допсоглашения с сотрудниками. Если дистанционных сотрудников нет, можно приложить документы, которые подтверждают вынужденный простой. Например, приказ по организации.
- Установленные Президентом РФ нерабочие дни
Это актуально для тех компаний, которые не попали в категории продолжающих работать (с ними можно ознакомиться в Указе Президента).
При наличии этих двух условий организация может просить не только об отсрочке, но и о необходимости уменьшения арендной платы на период неиспользования недвижимости.
Арендатор должен рассчитать размер уменьшения исходя из конкретных обстоятельств. Если компания продолжает работать дистанционно, то объем уменьшения может быть незначительным. При полной остановке работы компании он может быть больше.
Шаг 3. Документальное оформление
Свои предложения арендатору нужно изложить в письменном виде — в свободной форме описать условия отсрочки, которые хотелось бы получить. Необходимо отразить следующие пункты:
- размер арендного платежа, который подлежит отсрочке в период режима повышенной готовности (100% или меньше);
- размер арендного платежа, который подлежит отсрочке в период после отмены режима повышенной готовности до 1 октября (50% или меньше);
- период погашения задолженности и размер платежа (50% от платы за месяц или меньше).
- степень уменьшения размера месячного арендного платежа.
- требование о заключении дополнительного соглашения к договору аренды на изложенных условиях в течение определенного времени с момента получения письма.
Документ необходимо отправить заказным письмом с описью вложения. В описи нужно указать, что направляется требование о предоставлении отсрочки (с указанием реквизитов договора аренды).
Арендодатель должен заключить дополнительное соглашение в разумные сроки. При этом допсоглашение будет применяться не с момента его подписания, а с даты введения режима повышенной готовности. Обратите внимание, что арендодатель не имеет право брать с арендатора какие-то дополнительные суммы за предоставление отсрочки.
Если арендодатель не отвечает в разумные сроки, то арендатору рекомендуется соблюдать режим отсрочки, который он изложил в письме. Все последующие споры будут разрешаться в судебном порядке.
Когда можно применить отсрочку по арендной плате
Отсрочка по арендной плате позволяет арендатору не платить арендные платежи в течение определенного периода. При этом право пользования арендованным имуществом сохраняется.
Отсрочка предусматривается на основании соглашения сторон. Условия прописываются в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему (п. 1 ст. 5, пп. 1, 4 ст. 421 ГК РФ).
Чаще всего необходимость отсрочки возникает, когда договор уже заключен, но арендатор не может выплачивать арендные платежи. Кроме того, отсрочка устанавливается, если имущество передано арендатору, но он не может его использовать. Например, когда в арендованном помещении производится ремонт или перепланировка.
Срок каникул по аренде устанавливается соглашением сторон. Как правило, от одного месяца до полугода.
Таким образом, по общему правилу отсрочка применяется по соглашению между арендодателем и арендатором, с обязательным подписанием документа, в котором указаны условия такой отсрочки.
Отсрочка по арендной плате во время пандемии — законодательство и юридические вопросы
В связи с введением режима повышенной готовности региональными властями субъектов РФ для борьбы с распространением коронавирусной инфекции некоторые организации и ИП были вынуждены прекратить или существенно ограничить предпринимательскую деятельность.
В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе обзор «Правительство утвердило правила арендных каникул». Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.
Для оказания поддержки пострадавшим от ограничительных мер организациям и ИП принят ФЗ «О внесении…» от 01.04.2020 № 98-ФЗ. П. 1 ст. 19 ФЗ № 98 предоставляет ряду субъектов предпринимательства право получить отсрочку по уплате арендных платежей по договорам аренды коммерческой недвижимости, которые были заключены до введения в конкретном регионе режима повышенной готовности.
ВАЖНО! П. 1 ст. 19 ФЗ № 98 обязывает арендодателей в течение 1 месяца с момента обращения к ним арендаторов заключать дополнительные соглашения об отсрочке по оплате аренды. При этом требования к арендаторам, необходимые для получения отсрочки, а также условия, сроки и порядок заключения дополнительных соглашений регулируются специальным нормативным актом — Требованиями, утвержденными постановлением Правительства РФ «Об установлении…» от 03.04.2020 № 439.
Субъекты, имеющие право на применение отсрочки в условиях пандемии
Для получения отсрочки по коммерческой аренде ИП или организация должны осуществлять один из видов экономической деятельности, список которых утвержден Правительством РФ.
Полный перечень наиболее пострадавших отраслей экономики с указанием кодов ОКВЭД содержится в постановлении Правительства РФ «Об утверждении …» от 03.04.2020 № 434.
В документе обозначены 11 отраслей экономики, в рамках которых обозначены конкретные виды экономической деятельности. Таким образом, на отсрочку могут претендовать следующие организации и ИП:
- аэропорты, автовокзалы и автостанции, осуществляющие перевозки воздушным и грузовым автомобильным транспортом;
- музеи, зоопарки, кинотеатры, организации, работающие в сфере искусства и развлечений;
- курортные, спортивные, физкультурно-оздоровительные;
- оказывающие туристические услуги;
- гостиницы;
- работающие в сфере общественного питания;
- работающие в сфере розничной торговли непродовольственными товарами;
- негосударственные образовательные организации, а также осуществляющие уход за детьми;
- оказывающие стоматологические услуги;
- действующие в сфере организации выставок и конференций;
- оказывающие бытовые услуги гражданам (парикмахерские, прачечные, химчистки и т. д.).
Условия и сроки применения отсрочки во время пандемии коронавируса
Исходя из положений пп. 1 и 2 Требований, организация (ИП) для получения отсрочки должна соответствовать трем условиям:
- быть включенной в список наиболее пострадавших согласно постановлению Правительства РФ № 434;
- арендовать исключительно коммерческую недвижимость (офис, производственное помещение и т. д., за исключением жилья), находящуюся в собственности государства, муниципалитета или других организаций и ИП;
- арендовать такую недвижимость по договорам аренды, которые были заключены до введения режима повышенной готовности.
Если организация (ИП) соответствует перечисленным параметрам, то она вправе требовать от арендатора заключения дополнительного соглашения об отсрочке по аренде в размере 100 процентов от суммы платежей на период действия режима повышенной готовности, а также в размере 50 процентов от стоимости аренды после окончания режима, но до 1 октября 2020 года.
В соответствии с подп. «е» п. 3 Требований, если в стоимость аренды включена оплата коммунальных услуг, то отсрочка не предоставляется.
При определении периода отсрочки необходимо помнить, что сроки действия режима повышенной готовности в разных регионах РФ не совпадают. Так, например, в Москве данный режим был введен 5 марта 2020 года указом мэра Москвы «О введении…» от 05.03.2020 № 12-УМ.
Согласно п. 4 Требований время заключения дополнительного соглашения об отсрочке не имеет значения. То есть такое соглашение может быть заключено как до 1 октября 2020 года, так и после него.
Порядок расчетов по арендным платежам за период отсрочки
В случае если субъект предпринимательства воспользовался правом на отсрочку, порядок погашения возникшей задолженности также определен Требованиями.
Стороны договора могут определить и иной порядок погашения задолженности, но его условия должны быть более комфортными для арендатора, чем указанные в Требованиях.
Согласно подп. «а» п. 3 Требований задолженность должна быть погашена в течение следующих двух лет, то есть в период с 1 января 2021 года и до 1 января 2023 года. Рассчитываться арендатор должен равными суммами ежемесячно. При этом точный размер месячного платежа должен быть согласован сторонами и не может быть больше половины месячного арендного платежа, зафиксированного на время действия периода отсрочки.
Гарантии для арендатора при использовании отсрочки арендных платежей
П. 3 Требований также предусматривает и гарантии арендаторам, цель которых защитить их от возможных финансовых санкций, которые могут быть применены по требованию арендодателя.
Так, арендатор, согласно подп. «в» п. 3 Требований освобождается от уплаты пеней, штрафов или иных платежей (как предусмотренных договором, так и не предусмотренных), которые могут быть начислены ввиду несвоевременного внесения арендной платы за период с момента введения режима повышенной готовности и до 1 октября 2020 года.
Также согласно подп. «г» п. 3 Требований арендодателю запрещается устанавливать дополнительные платежи за аренду коммерческой недвижимости, обусловленные использованием арендатором своего права на отсрочку.
В то же время п. 2 ст. 19 ФЗ № 98 позволяет сторонам изменять размер арендной платы (как сторону увеличения, так и в сторону уменьшения) только по обоюдному согласию. При этом уменьшение или увеличение величины арендных платежей не влияет на возможность и порядок предоставления отсрочки по арендным платежам на период действия режима повышенной готовности и до 1 октября 2020 года.
Итоги
Правительство РФ предложило понятный и достаточно удобный механизм погашения задолженности для арендаторов коммерческой недвижимости, пострадавших от пандемии. Его использование на практике защищает интересы обеих сторон договора и позволяет избежать судебных разбирательств, вызванных взысканием арендной платы и штрафов за просрочку ее уплаты.
Как оформить отсрочку платежа по арендной плате
К УСЛОВИЯМ И СРОКАМ ОТСРОЧКИ УПЛАТЫ АРЕНДНОЙ
ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
1. Настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно — договор аренды, отсрочка).
2. Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.
3. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:
а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;
в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;
г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;
д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;
е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.
4. Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.
5. Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.
6. Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.