Управляющая компания зарекомендовала себя как

Определяем план развития управляющей компании на 2020 год

Пора строить планы на следующий год. Какие идеи вы хотели бы реализовать, в каком направлении собираетесь двигаться и какие услуги будут ключевыми у вашей компании – все эти вопросы предстоит обдумать. Для вдохновения делимся с вами шестью перспективными стратегиями развития управляющей компании.

6 успешных стратегий для управляющих компаний

26 ноября Борис Валит поделился с управляющими организациями шестью эффективными стратегиями развития, которые можно реализовать уже в следующем году. Главное, сделать выбор.

1. Проникновение на новые рынки – работа с застройщиками, ориентация на новые дома.
2. Развитие рынка / Развитие продукта – ставка на качество работ по содержанию и текущему ремонту домов, активный маркетинг и PR, «мягкий захват» домов.
3. Горизонтальный рост – сетевая компания с «центром» и филиалами.
4. Смежная диверсификация и вертикальный рост – продажа дополнительных услуг, дома рассматриваются как источники клиентов на различные услуги.
5. Несмежная диверсификация – продажа услуг не жителям домов, а другим компаниям и организациям.
6. Развитие продукта – автоматизация процессов и аутсорсинг. Основные процессы автоматизируются, вспомогательные – передаются подрядчикам.

Рассказываем кратко о каждой из них. Полную информацию о том, с чего начать реализацию выбранной стратегии, о рисках и преимуществах каждой из них, вы найдёте в видеозаписи онлайн-семинара, прикреплённой к статье.

Проникновение на новые рынки

Эта стратегия развития компаний хорошо зарекомендовала себя в России. Одни из самых успешных УК – компании, которые работают с застройщиками. Вот как это обычно происходит.

Компания долгое время работает с домами от одного застройщика, показывает высокое качество управления. Застройщик, видя это, предлагает управляющей компании выйти на других застройщиков города или соседних районов или регионов, помогает ей в этом.

Управляющая организация позиционирует себя как профессионал в управлении именно новостройками. Она управляет ими определённый срок, например, 10 лет, а потом отдаёт другим компаниям. Это ключевое отличие управляющей компании, применяющей стратегию проникновения, от других компаний.

Развитие рынка или продукта

Управляющая компания делает ставку на качественные содержание и текущий ремонт домов, активный маркетинг и пиар. Такая компания проявляет себя в социальных сетях, делает хороший сайт, мелькает в местной прессе, создаёт рекламу для привлечения других домов на управление, использует все возможные каналы для коммуникации с людьми.

Компания делает ставку на то, что если будет показывать свою работу как можно большему количеству людей, то получит новые договоры управления. В стратегии у неё нет демпинга – она не делает цены на свои услуги ниже рыночной, напротив, устанавливает цены чуть выше рынка. Взамен она предлагает индивидуальный подход к домам. Получается этакий «мягкий захват домов».

Горизонтальный рост

В России действует не один десяток управляющих компаний, которые растут благодаря тому, что либо объединяют управляющие компании в регионах, либо создают сетевую компанию с нуля. Ключевое отличие таких компаний от других заключается в том, что они систематизируют всю работу в «центре». Центр консолидирует все расходы, которые несёт компания, и помогает филиалам выполнять их работу.

Филиалы не заботятся о бухгалтерских делах, IT-составляющей, материально-техническом обеспечении, а занимаются непосредственно работой с жителями домов, содержанием МКД.

Стратегия вертикального роста

Представьте, что управляющая компания – крупнейшая в городе. Или это УК, которая работает в месте, где рынок ЖКХ давно поделён. В обоих случаях организациям некуда больше расти, они достигли своего потолка. Что им делать в такой ситуации?

Такие компании могут применить стратегию вертикального роста: продавать дополнительные услуги жителям домов, рассматривать дома как источники клиентов на различные услуги. Но важно помнить, что эта стратегия показывает максимальный результат только в случае, когда у компании действительно нет возможности увеличивать количество домов.

Несмежная диверсификация

Это продажа услуг не жителям домов, а другим компаниям и организациям. Например, у компании есть свои уборщики. В таком случае она может предложить клининговые услуги бизнес- и торговым центрам, автосалонам, строительным компаниям и т.п.. Главное – не перейти тонкую грань и не превратиться в подрядную организацию.

Стратегия отлично будет работать в управляющих компаниях из городов, где жилой фонд небольшой, но есть заказчики из, например, госсектора.

Развитие продукта

Это стратегия цифровизации и автоматизации процессов в компании. Большинство рабочих процессов автоматизируются, решения принимаются на основе данных, которые получены из цифровых источников.

Компания занимается цифровизацией, а вспомогательные процессы выносит на подрядчиков (клининг, аварийное обслуживание, биллинг, сантехнические и инженерные работы, осмотры домов). То есть те процессы, которые, казалось бы, у УК должны быть основными, она рассматривает как вспомогательные. Со своей стороны она их цифровизирует, а данные получает от своих подрядчиков.

Помимо 6 стратегий развития управляющей организации в 2020 году, мы успели обсудить стратегическое планирование, формулирование целей и культуру исполнения поставленных задач. Мы сохранили для вас видеозапись онлайн-семинара, чтобы вы могли узнать все подробности. Изучайте, смотрите и выбирайте план развития на следующий год с умом.

Образец рекомендательного письма для компании

ОАО [наименование компании] является нашим партнером в сфере (область деятельности). За время сотрудничества [наименование организации] подтвердила свой высочайший профессиональный статус, активность и компетентность в выполнении поставленных задач.

Все задачи выполняются вовремя, в строго обозначенные сроки и с отличным качеством. Сотрудники компании качественно справляются со своими обязанностями.

Мы довольны работами [название компании] и готовы рекомендовать эту фирму как ответственного и надежного партнера.

Образец письма №2:

Фирма [наименование организации], работая в (год) году на [наименование организации] проводила работы [наименование работ] и зарекомендовала себя как высококвалифицированная, исполнительная компания.

Работы выполнялись качественно и в обозначенное время. За время проведения работ претензий к компании не было.

Образец письма №3:

[наименование организации] является партнером [наименование организации] в течении [количество] лет. За столь продолжительное время [наименование организации] зарекомендовало себя стабильным и надежным партнером, обеспечивая высокую оперативность, надежность и гибкий подход к потребностям Заказчика, ни разу не допустив превышения сроков.

Рекомендую [наименование организации] как добросовестного партнера и надежного поставщика.

Образец письма №4:

Настоящим письмом подтверждаю, что [наименование организации] имеет опыт сотрудничества с [наименование организации] в сфере [сфера деятельности]. За время сотрудничества представители компании проявили творческий подход, высокий профессионализм и оперативность в выполнении обозначенных задач.

Подтверждаем, что услуги [наименование организации] соответствуют высокопрофессиональному профилю.

Образец письма №5:

Наше сотрудничество с фирмой [наименование организации] продолжается с [год]. На протяжении этого периода компания [наименование организации] зарекомендовала себя как надежный деловой партнер и устойчивое предприятие.

Благодаря главному принципу работы фирмы – формированию с клиентами партнерских отношений, основанных на профессионализме и взаимном сотрудничестве, она, на наш взгляд, занимает стабильное положение в области [сфера деятельности].

Образец письма №6:

Настоящим письмом организация [наименование организации] сообщает, что за время сотрудничества с [наименование организации] данная фирма успела зарекомендовать себя как надежный и профессиональный партнер.

Главной отличительной чертой работы [наименование организации] является высокая организованность и оперативность сотрудников организации, готовность быстро реагировать на изменение обстоятельств.

Исходя из вышесказанного, фирма [наименование организации] хотела бы отметить высокий потенциал ОАО [наименование организации], нацеленность на процветание и дальнейшее успешное развитие.

Образец письма №7:

За период работы с [название организации] сотрудники предприятия зарекомендовали себя с положительной стороны. Их работа отвечает заданному уровню, выполняется качественно и строго в установленные сроки. Хочется отметить эффективную работу специалистов и оперативность выполнения заданий, внимательное отношение к Заказчику.

За подтверждением рекомендаций о работе [название организации] обращаться к [фамилия, имя, отчеству] по телефону: [номер].

Образец письма №8:

Настоящим письмом мы, [наименование организации], подтверждаем, что [наименование организации] является нашим долгосрочным и надежным партнером.

[наименование организации] успешно и активно работает с [дата] года, предоставляя полный спектр услуг в данной сфере.

За этот период нам оказывались услуги на высочайшем профессиональном уровне. Профессионализм сотрудников [наименование организации] обеспечивает достойное качество предоставляемых услуг.

Исходя из вышесказанного, [наименование организации] характеризует [наименование организации] как надежного и профессионального партнера в сфере [сфера деятельности] услуг.

Управляющая компания для бизнеса: возможности, варианты и риски

Включение в юридическую модель бизнеса управляющей компании — явление распространенное. Как правило, управленческий персонал бизнеса един и поделить его между компаниями невозможно. Это всегда приводит к необходимости поиска такого варианта управления, когда у собственника остается контроль и влияние как на весь бизнес в целом, так и на любой из его сегментов. Несмотря на хозяйственную самостоятельность каждого субъекта группы. Так и появляется общая управляющая компания. Но, как и всегда, без важных нюансов не обойтись.

Управляющая компания — это юридическое лицо любой организационно-правовой формы. По опыту экспертов taxCoach, в качестве УК могут выступать не только ООО или АО, но и кооперативы, товарищества, партнерства и даже некоммерческие организации. Как правило, УК замыкает на себе комплекс стратегических, тактических, общемаркетинговых (включая управление брендом), организационных, мотивационных и контрольных функций, а также функции научно-технической разработки и финансового управления для всех остальных субъектов Группы компаний.

Зачем нужна УК

1. Наличие потребности у всех субъектов группы компаний в общих для них вспомогательных функциях: бухгалтерских, юридических, кадровых, IT, маркетинговых и иных услугах. Их обособление в отдельной организации управленчески и экономически более выгодно, чем создание аналогичных штатных служб в каждой отдельной компании.

Чаще всего у управляемых юридических лиц нет ни своего юриста, ни бухгалтера, ни системного администратора — всем этим занимается персонал управляющей компании. Объективно, не каждый бизнес способен потянуть такой штат в каждой отдельной организации Группы. Но даже при таком варианте организационной структуры должно быть центральное звено, управляющее сотрудниками на местах.

Поэтому встречаются случаи создания функционально схожих между собой служб и в УК, и в управляемом обществе (например, при разветвленности структуры, когда отдельные общества существенно удалены друг от друга и от самой УК), однако и в этом случае УК занимается решением стратегических задач, тогда как сотрудники управляемого общества выполняют текущую работу, не требующую высокой квалификации и знания стратегического плана развития бизнеса в целом.

2. Перевод управления из плоскости «он тут самый главный, его все знают» в правовое поле. Все больше собственников хотят формализации отношений со своим бизнесом и фиксации юридических гарантий. Здесь же в качестве побуждающих причин — возможность официальных доходов в виде дивидендов, обеспечение наследования. Напрашивающийся вариант — создание единой управляющей компании, владеющей и/или управляющей остальными субъектами в группе.

3. Общая УК удобна и на случай обратной ситуации, когда собственники участвуют во всех компаниях группы, попадая даже в «реестр массовых учредителей». Помимо очевидных организационных сложностей в виде лишних собраний участников, визитов к нотариусу, в банки и контролирующие органы собственники при такой структуре увеличивают объем своей ответственности за компании, реальное управление которыми сосредоточено в иных руках (руководителя направления, например). Обособление владения через УК с юридическим разграничением зон ответственности за принимаемые решения может стать эффективным вариантом, выгодным как владельцам, так и управленцам бизнеса.

4. Возможность оперативно осуществлять управленческий учет и разрабатывать, а также корректировать ранее разработанную стратегию деятельности группы компаний в целом. Бесспорно, собственникам бизнеса необходимо обладать всей полнотой информации относительно его функционирования, финансовых результатов деятельности, степени эффективности ранее принятых управленческих решений. В этом смысле ценность прямого поступления сведений обо всех значимых событиях непосредственно в «штаб» неоценима как для собственников, так и для высшего менеджмента.

Варианты оформления отношений с УК

Регулирование взаимоотношений УК с управляемыми обществами может быть построено несколькими способами:

Во-первых, через включение УК в состав участников/акционеров управляемых компаний. В таком варианте собственники напрямую участвуют только в УК и далее их мнение и владельческий контроль транслируются посредством проработки учредительных документов компаний Группы.

Такая конструкция удобна собственникам и понятна банкам, инвесторам, контрагентам. Кроме того, корпоративная структура владения позволяет использовать ряд налоговых льгот для перераспределения прибыли в группе компаний.

Второй способ — с использованием договорных конструкций, а именно:

• договора возмездного оказания услуг (на оказание бухгалтерских, юридических и т.п. услуг);
• договора на выполнение функций единоличного исполнительного органа.

Выбор того или иного договорного инструмента зависит от ряда факторов и специфики структуры группы компаний.

Рассмотрим особенности применения каждого из договоров отдельно.

1. Договор возмездного оказания услуг

При заключении данного договора в УК передаются все или некоторые стратегические, а также вспомогательные по отношению к операционному ядру функции: юридическое, бухгалтерское и кадровое сопровождение, обеспечение безопасности и т.п., потребность в которых испытывают все субъекты холдинга, однако создание аналогичных подразделений в каждом из них нерентабельно и нецелесообразно.

При таком взаимодействии Е.И.О. и управляющей компании первый, по сути, иерархически выше УК, поскольку он от имени организации выступает заказчиком соответствующих услуг. Однако отдельно проработав условия устава компании, компетенцию ее органов управления можно фактически обязать Е.И.О. подчиняться распоряжениям УК.

2. Договор на выполнение функций единоличного исполнительного органа (Е.И.О.)

Напомним, что возможность передачи полномочий по управлению организацией Управляющей компании предусмотрена рядом федеральных законов.

Например: п. 1, ст. 42, п.п. 2 п. 2.1. ст. 32 ФЗ об ООО: Общество вправе передать по договору осуществление полномочий своего единоличного исполнительного органа управляющему. П. 1 ст. 69 ФЗ об АО: По решению общего собрания акционеров полномочия единоличного исполнительного органа общества могут быть переданы по договору коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему).

Условия договоров и отдельные нюансы при внедрении УК

Включение в модель бизнеса Управляющей компании помогает решить многие сложности при наличии разветвленной юридической структуры бизнеса.

Вместе с тем, учитывая реалии и тенденции налогового администрирования, нельзя обойти вопрос о том, как на управляющую компанию смотрят с этой стороны. Существенный пул рисков составляют возможные претензии в части искусственного дробления бизнеса с целью получения необоснованной налоговой выгода.

Если кратко, то основные претензии при создании УК сводятся к следующему:

1. УК на УСН создана специально, чтобы оказывать услуги субъектам на ОСН и выводить часть их прибыли под свое льготное налогообложение.
2. Единая УК это признак взаимозависимости и подконтрольности субъектов группы, находящихся на спец. режимах, которые прикрывают деятельность по сути одного налогоплательщика на ОСН.

Безусловно, увязка юридической модели бизнеса в единую группу через общее управление — очевидна. Особенно, если собственниками управляющей и управляемых компаний являются одни и те же лица. Но, как и всегда, возникающая здесь взаимозависимость сама по себе не приобретает негативного окраса. И в обязательном порядке учитываются иные факторы, свидетельствующие о наличии или отсутствии недобросовестности при построении группы компаний имеющимся образом:

• если речь идет об оказании управленческих услуг, то наличие сторонних заказчиков уже не позволяет заявлять, что УК была создана исключительно для минимизации налоговых обязательств родственных компаний на ОСН;
• если управляемые организации являются самостоятельными и самодостаточными компаниями, на отношения между которыми наличие общей УК никак не повлияло, то говорить об искусственном дроблении тоже не приходиться.

Однако для минимизации риска возможных претензий все же необходимо придерживаться отдельных правил:

1. Виды оказываемых услуг должны быть максимально конкретизированы.

Чем более детально описан предмет деятельности УК, тем сложнее доказать искусственность ее выделения в группе компаний (см., например Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2012 г. по делу №А60-13970/2012: налогоплательщику удалось выиграть спор путем максимальной детализации доказательств исполнения договора. В отчете об исполнении полномочий ЕИО объем выполненных работ по осуществлению руководства текущей деятельностью указан с расшифровкой выполненной работы сотрудниками конкретных отделов (служб) и даже указан объем потраченных часов на каждую услугу).

Учитывая, что в настоящий момент многие компании пользуются различными программными комплексами, позволяющими отслеживать время выполнения тех или иных задач сотрудниками, решение задачи по сбору подобной информации может быть автоматизировано.

Вместе с тем, УК в роли единоличного исполнительного органа осуществляет текущее руководство компанией, полное детализированное описание которого в договоре невозможно. И корпоративное законодательство, и, как правило, уставы компаний обычно оставляют за Е.И.О. остаточную компетенцию: «и иное, не отнесенное к полномочиям других органов Общества». Поэтому если договор на управление с УК в роли Е.И.О. не содержит конкретный перечень полномочий УК, говорить об отсутствии детализации функций УК, а, следовательно, искусственного ее выделения, нельзя. Этот вывод поддерживается и судебной практикой.

При этом не забывайте, что затраты на услуги управляющего отсутствуют в закрытом перечне расходов при УСН (с объектом доход минус расходы). Однако расходы на бухгалтерские и юридические услуги НК РФ для уменьшения налогооблагаемой базы предусмотрены.См. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда 06.04.2016 по делу №А35/7403/15

2. Внимательно нужно относится к описанию порядка расчета вознаграждения УК за свои услуги.

Так, если привязывать вознаграждение к достижению каких-либо показателей (рост выручки, прибыли, количества клиентов и т.д.), необходимо каждый раз подтверждать их достижение или недостижение, оформлять всю необходимую документацию. В противном случае налоговый орган оспорит выплаты в сторону УК.

См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 июля 2016 г. по делу № А01-1790/2015, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2016 г. № 15АП-22105/15

Как правило, суды, вставая на сторону налогового органа, говорят о том, что налогоплательщик не смог подтвердить, какую конкретно работу выполнила УК и как была определена стоимость каждого вида ее услуг. Поэтому описание порядка формирования стоимости оказанных услуг в самом договоре и детализация итоговой стоимости за каждый период деятельности УК — обязательное условие работы с Управляющей компанией. Контроль рыночного уровня цен никто не отменял!

3. Доказательством эффективности и обоснованности деятельности УК станут показатели роста выручки, прибыли, активов управляемой компании, что, в свою очередь, например, повлекло и рост уплачиваемых ей налогов (этот показатель будет особо ценен).

4. Свидетельством самостоятельности УК как хозяйствующего субъекта станет оказание аналогичных услуг для нескольких компаний, в том числе не связанных между собой.

5. Высокий профессионализм штата сотрудников управляющей компании (в сравнении с управляемой), повышенные требования к их уровню образования, стажу работы и т.д. также позволят подтвердить профессиональную компетентность и самостоятельность УК.

См. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 января 2015 г. по делу №А32-25133/2013

Учитывая, что на сегодняшний день безопасность бизнеса и его собственников, эффективность управления и владельческий контроль зависят именно от структуры бизнеса, ценность управляющей компании в группе приобрела новое звучание.

Управляющая компания ООО «РеммонтажСервис» зарекомендовала себя как один из серьезных игроков жилищно-коммунального рынка

— Основной вид нашей деятельности — управление жильем, — говорит директор фирмы Рафкат Султанов. — У нас на обслуживании 29 домов общей площадью более 62 тысячи квадратных метров. Кроме того, взяли в аренду часть теплотрасс и обслуживаем их. Есть и другие источники выживания — ремонтные, строительные работы.

По словам Рафката Султанова, в управлении домами возникает немало проблем. К примеру, закон об энергосбережении № 261 требует установки общедомовых и индивидуальных приборов учета. И из 29 многоквартирных домов УК в 25 уже поставлены общедомовые электросчетчики, в 26 приборы учета воды. Из показаний общедомовых приборов учета минусуется объем потребленных ресурсов индивидуальными потребителями в доме и разница распределяется на общедомовые нужды, но при этом в некоторых домах возникают серьезные нестыковки.

— Дело в том, что министерством тарифного регулирования и энергетики области (бывшим ЕТО) определены нормативы потребления на общедомовые нужды. В случаях, когда объем ресурсов, распределенный на общедомовые нужды, превышает норматив потребления на общедомовые нужды, разницу коммунальных ресурсов обязан оплатить исполнитель, т. е. управляющая компания. Но это может привести к их банкротству. Возможно, так происходит из-за погрешностей индивидуальных приборов учета; из-за ухищрений «умельцев», занижающих расход ресурсов; потребления ресурсов в квартирах, где не установлены индивидуальные приборы учета, сверх норматива потребления. Мы предлагаем внести в жилищное законодательство коррективы, которые снимут эту проблему.

Или взять другую нестыковку… Если в квартире индивидуальных приборов учета нет, начисление производится по нормативу потребления на человека. Но если в ней никто не зарегистрирован, по закону начисления не производятся. Между тем во многих таких квартирах живут подпольные «подселенцы», и за них приходится платить добропорядочным соседям.

— Мы вместе с Советом МКД, ресурсоснабжающими организациями проводим проверки, выявляем такие факты, — продолжает Рафкат Султанов. — Но по закону правоохранительные органы могут привлечь к ответственности выявленных не зарегистрированных граждан в домах, если есть нарушение статьи 19.15.1 КоАП — проживание гражданина без регистрации по месту жительства. Если же он зарегистрирован в Челябинской области, де-юре все в порядке… Но почему соседи должны становиться заложниками недобросовестности иных жильцов? Эту проблему тоже нужно решать на федеральном уровне.

Еще одним из волнующих вопросов является принятие решения собственниками помещений перечня работ и суммы оплаты за содержание и текущие ремонты общего имущества собственников помещений. Жилищный кодекс РФ прописывает собственникам помещений принимать решение на проведение видов и объемов работ по текущему ремонту имущества. Не всегда собственники помещений осознанно подходят при принятии решений по данному вопросу. В целях уменьшения затрат на ремонты собственники отказываются от предложенных управляющей компанией работ, необходимых для поддержания в исправном состоянии инженерных сетей, конструктивных элементов домов.

То же самое по утверждению тарифа на содержание общего имущества в доме. Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 г. утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Было бы уместным законодательно установить и минимальную стоимость предоставляемых услуг по содержанию общего имущества, исходя из особенностей конструктивных элементов, инженерных сетей, площади убираемых территорий дома.

— Несмотря на все эти сложности, мы сворачивать жилищный сервис не планируем, — заверяет Рафкат Султанов. — Нам помогает городская власть, профинансировавшая строительство детских городков в двух дворах — по Комсомольской, 41 и 43. Ежегодно производят асфальтирование дворовых проездов, тротуаров. А в 2015 году за счет мэрии планируется построить спортивные и детские площадки по улице Бочарова. Не остаются в стороне и шефы из Саткинского чугуноплавильного завода — ежегодно производят ремонт и покраску детских городков. В 2014 году к нам на обслуживание перешли еще 5 домов, на подходе еще три. В целом взаимопонимание с жильцами есть, и мы постараемся оправдать их доверие.