Как рассчитать стоимость нежилой недвижимости в России
Многие риелторы и скупщики недвижимости утверждают, что единственно верный расчет коммерческой недвижимости (нежилого помещения) это его арендный доход умноженный на 10-15 лет (МАП это месячный арендный поток). Всё бы ничего, да вот данные статьи были написаны в странах, где процветает преимущественно офисная недвижимость, а недвижимость у дома, как например в России нет.
Офисная недвижимость, не равно, торговая недвижимость, отсюда делаем вывод, что данный метод расчета не подходит, как минимум для расчета торговых помещений на первых этажах в жилых многоквартирных домах.
1. По их же правилу, сами риелторы не в состоянии объяснить: как рассчитать стоимость м2 коммерческой недвижимости, если оно используется для собственных целей, ни кому не сдано и на рынке нет аналогичных предложений?
2. Может ли фруктовая или цветочная лавка в отдельно стоящем, стеклянном павильоне, построенном за 2 месяца из стекла, профиля и профнастила приносящая в 2 раза больше МАП стоить в два раза дороже, чем обычное торговое помещение в жилом доме? При том что эту лавку легко можно снести, как в случае ДТП, так и в случае решения местной администрации.
3. Торговую площадь в жилом многоквартирном доме легко можно переделать под апартаменты и жилую площадь, соответственно, ниже жилой площади оно уже никак не может стоить.
Согласитесь, что в офисном помещении, где сан.узел не предусмотрен или уличном павильоне, собранной за 2 месяца, жить невозможно, а вот нежилую недвижимость в многоквартирном доме можно, так почему же риелторы все сгребают под одну гребенку?
Ответ прост: риелтор зарабатывает на продаже недвижимости и чем быстрее он ее продаст, тем быстрее получит свой кэш, риелтору выгоднее, чтобы цена была ниже и вкуснее для покупателя, покупатель коммерческой недвижимости анализирует таким же образом и всячески поддерживает риелторов, так как его задача максимально сбить цену и купить с максимальным дисконтом.
Например: если Вы владелец 60м2 нежилой недвижимости г. Сочи в 500 м от моря, где средняя ставка недвижимости м2 от 300.000 рублей.
Статистика: За 5 лет с 2018 года по 2022 год в Сочи стоимость нежилых помещений выросла в 8 раз с 50 тыс. руб. м2 до 400 тыс. руб. м2, при этом за тот же период арендный поток вырос всего на 50%. После этого стоит ли слушать риелторов?
Должна ли цена на нежилую недвижимость быть меньше 400.000 рублей, при этом застройщики продают нежилые помещения на 40% дороже?
В Сочи на текущий момент огромный дефицит коммерческой недвижимости, её практически нет..
В этой статье мы преимущественно говорим о торговом помещении на 1 этаже жилого дома, так как это самый распространенный случай.
Так как же рассчитать верно стоимость нежилого помещения сданного в аренду или если это планируется?
К средней стоимости м2 в жилом доме нужно прибавить + стоимость готового бизнеса, то есть арендного дохода умноженного на 10 лет.
Из нашего примера:
У помещения 60м2 в Сочи средняя стоимость квадратного метра в доме 300 тыс.м2 — получаем 18 млн. рублей.
Арендный поток 70 тыс. рублей в месяц, умножаем на 120 месяцев — получаем 8,4 млн. рублей.
Суммируем 18 млн. рублей + 8,4 млн. рублей = 26,4 млн. рублей. Что в целом совпадает с рынком недвижимости Сочи, а из-за запрета на строительства недвижимости Сочи и отсутствия земельных участков для строительства, стоимость недвижимости до 2025 года, вырастет минимум в 2 раза.
Почему средняя стоимость м2 жилой недвижимости для коммерческой это основа? Потому что в среднюю стоимость м2 закладывается всё: цена земли, локация, территория, паркинг, консьерж, управляющая компания, ремонт итд.
Для покупателей коммерческой недвижимости, если Вы купили бы коммерческое помещение в Сочи в 2018 году, а продали в 2022, то за 4 года помимо арендного дохода получили увеличение Ваших инвестиций в 8 раз. Кстати, в Сочи ожидается рост в два раза до 2025 года из-за дефицита и санкций.
Для продавцов нежилых торговых помещений, если Ваши помещения востребованы и приносят любой арендный доход, то стоимость Вашего помещения должны быть Выше жилой недвижимости, даже как минимум из-за того, что аренда жилой недвижимости столько не приносит за вычетом всех расходов.
Для риелторов, не обманывайте себя и рынок, так как путем обмана Вы уже потеряли большой рынок, умные люди продают коммерческие помещения самостоятельно и этот рынок проходит мимо Вас прямо сейчас. Постарайтесь донести своим клиентам ценность коммерческих торговых помещений в России, их преимущества и доходность которая, как правило в 3-5 раз выше сдачи квартир и апартаментов.
Для инвесторов в нежилую недвижимость, покупайте торговую коммерческую недвижимость в новых домах с хорошим МАП и не забывайте про рост Ваших инвестиций прежде всего за счет роста стоимости м2.
Что означают аббревиатуры МАП и ГАП в коммерческой недвижимости?
Коммерческая недвижимость должна давать прибыль, быстрее окупаться, для этого арендодатели устанавливают на нее определенную цену. Но арендатор также должен зарабатывать и не будет платить больше реальной стоимости объекта. Поэтому обе стороны перед заключением сделки анализируют ряд показателей, одни из важных — МАП и ГАП, расшифровываемые как месячный и годовой арендный поток. Разбираемся в понятиях.
Месячный и годовой арендный поток
МАП и ГАП позволяют определить прибыль и окупаемость объекта. При продаже или сдаче в аренду коммерческой недвижимости эти показатели указываются в описании. Они обозначают текущую арендную плату, если объект уже сдается или ориентировочную для недвижимости, не сдаваемой в аренду.
Например, при арендной ставке в 300 тыс. руб. МАП равен такой же сумме. Для определения ГАП умножаем месячный поток на 12 и получаем 3600000 руб.
Влияние на рыночную стоимость
Зная МАП, можно определить примерную рыночную стоимость коммерческой недвижимости, для этого месячный поток умножают на 100. В нашем случае 300000х100=30 млн. руб. Конечно, это условное значение, не учитывающее множество нюансов, но, как показывает практика, реальные значения не сильно отличаются от расчетной величины.
Определение окупаемости
Показатели арендных потоков помогут вычислить примерную окупаемость объекта, но здесь важно правильно посчитать затраты, что не всегда точно удается сделать, по крайней мере, сразу после покупки объекта. Однако столкнувшись с реалиями и со временем определившись с расходами на коммунальные услуги, с оплатой за аренду земельного участка, с величиной налогов, затрат на содержание и ремонт можно с большей точностью посчитать окупаемость, исходя из значений арендных потоков.
Таким образом, МАП и ГАП параметры нужные, при правильном использовании дают возможность определить важные экономические показатели.
МАП и ГАП в нежилой недвижимости: определение
В описании выставленной на продажу или сдающейся в аренду коммерческой недвижимости в описании часто можно встретить такие показатели, как МАП и ГАП. Разбираемся, что это такое.
МАП и ГАП: расшифровка
МАП расшифровывается как месячный арендный поток. Это количество денег, которое платят владельцу арендаторы отдельных площадей объекта в месяц. Если арендатор у коммерческого объекта один, то сумма, которую он платит владельцу в месяц – это и есть МАП. Если арендаторов несколько, МАП составляет сумму их месячной платы за аренду. Если коммерческая недвижимость уже сдается в аренду во время ее продажи, продавец указывает фактический МАП – сколько он получает с арендаторов каждый месяц. Если объект совсем новый и ни разу не сдавался в аренду, то МАП называется по примерной рыночной стоимости площадей, которые можно сдать.
ГАП – годовой арендный поток. Означает то же самое, что и МАП, только в год. Вычисляется просто: МАП, умноженный на 12 месяцев.
Брать или не брать, вот в чем вопрос
❓Самые частые вопросы, которые нам задают: Когда окупится офис? Какая ставка Аренды/МАП?
Отвечаем сразу на всё:
Через сколько лет окупится офис, если сдать его в аренду?
10-12 лет – хорошо. До 10 лет – на грани фантастики. Фантастов хватает, но обычно все существует только на словах. Либо используются «новаторские» методики подсчета, например, без эксплуатационных платежей, амортизации и непредвиденных расходов
Чтобы понять, через сколько лет вы будете запивать устриц шампанским дома Периньон, нужно рассчитать месячный арендный поток (МАП)
Что включает в себя полный вариант МАП:
➕ базовая ставка аренды с индексацией
➖ коммунальные платежи (помимо электричества, еще отопление, водоснабжение и водоотведение)
➖ непредвиденные расходы (капремонт, ремонт кровли или лифта, новый айфон)