Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)
См. особенности применения главы 34 в отношении договоров аренды (субаренды), которые заключены с арендатором, являющимся организацией торговли и (или) общественного питания, установленные Федеральным законом от 8 марта 2022 г. N 46-ФЗ (в редакции Федерального закона от 14 июля 2022 г. N 332-ФЗ)
Об отдельных вопросах практики применения правил настоящего Кодекса о договоре аренды см. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73
См. Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 34 Гражданского кодекса РФ
2. Основные типы и формы собственности
В России входе радикальных экономических реформ в 90-х годах сложилась система, включающая ряд форм собственности.
Экономические формы собственности
Отличительной чертой частной собственности является то, что собственник непосредственно осуществляет и реализует права владения, распоряжения, управления, использования и присвоения. Общественная собственность предполагает совместное владение, распоряжение и исключает индивидуальное. Если частная собственность персонифицирована, каждый ее субъект конкретен, следовательно, конкретна ответственность, то общественная собственность деперсонифицирована (нет лица, который мог бы за нее ответить), обезличена, то есть все члены общества владеют совместно. Так как существует монополия государственной собственности, отсутствует конкуренция, у собственности один хозяин – государство.
Что же представляет собой экономическое содержание отношений собственности?
К средствам производства подключена рабочая сила, которая на них работает. Организован процесс производства (здания, сооружения, рабочая сила).
Между собственниками средств производства и рабочей силой общественные (производственные) отношения.
Создаются общественно значимые материальные блага или оказываются услуги. То есть возникает еще один уровень собственных отношений: по поводу реализации продукции, ее потребления, а также распределения вырученного дохода. Таким образом чье-либо имущество становится собственностью в экономическом смысле только с возникновением общественных производственных отношений по ее использованию.
Основные типы: трудовая и нетрудовая частная собственность.
Трудовая собственность развивается и приумножается от предпринимательской деятельности, ведения собственного хозяйства и других форм, в основе которых лежит труд данного лица.
Нетрудовая собственность возникает вследствие получения имущества по наследству, дивидендов от акций, облигаций, доходов от средств, вложенных в кредитные учреждения, и других источников, не связанной с трудовой деятельностью.
В мире в настоящее время нет государства, где бы в классическом виде существовал только один тип собственности, напротив, наблюдается их переплетение. Различные типы и формы собственности образуют различные виды хозяйствования (государственные предприятия, акционерные общества, кооперативы, частные предприятия и т.д.), что, как показал мировой опыт, является эффективным в развитии производительных сил и производственных отношений в обществе.
Задания Тесты
1. Если какое-либо имущество взять в аренду, то арендатор:
а) является потенциальным собственником;
б) распоряжается потребительной стоимостью имущества;
в) является полным собственником;
г) распоряжается ценностью данного имущества (может продать его или подарить);
д) является владельцем этого имущества;
е) данное имущество является бесхозным.
2. Существование государственной собственности обусловлено:
а) наличием капиталоемких и нерентабельных отраслей (угольная промышленность, ж/д и автомобильные дороги и т.п.);
б) необходимостью решения общенациональных социальных задач, поддержание уровня жизни населения;
Ответы к тесту по экономике 35 тем 900 вопросов (Часть 3)
Если производство осуществляется в интересах отдельного индивидуума, то это:
+частная собственность и частное присвоение
все ответы неверны
Право собственности – это:
право исключительного физического контроля над благом
право применения полезных свойств блага для себя
право на уничтожение блага
+все ответы верны
Если какое-либо имущество взято в аренду, то арендатор:
является потенциальным собственником
является полным собственником имущества
распоряжается ценностью данного имущества
+является пользователем данного имущества
Отрицательное проявление частной собственности выражается в:
+имущественной дифференциации собственников
жесткой зависимости благосостояния собственника от результатов производственной деятельности
способствовании развитию предприимчивости
усилении конкурентной борьбы
Выберите 1 правильный ответ: Собственность в марксистской концепции
+отношения между людьми по поводу присвоения материальных благ
отношение человека к вещи
совокупность правовых норм, определяющих отношения собственности
Какое положение характеризует собственность как экономическую категорию:
собственность – это вещь
собственность – это отношение человека к вещи
+собственность – это отношение между людьми по поводу присвоения благ
В рамках общественной собственности можно выделить:
+коллективную, государственную, общенародную
личную, кооперативную, государственную
коллективную, акционерную, партнерскую
Приватизация собственности означает:
+передачу государственной собственности за плату или безвозмездно в частную собственность
передачу функций управления на уровень предприятия
полная отмена или резкое сокращение государственного контроля во всех или некоторых сферах экономической жизни
Выберите 3 правильных ответа: Критериями эффективности функционирования любой формы собственности являются:
увеличение денежных доходов отдельных слоев населения
+обеспечение прироста национального богатства страны
+рост эффективности производства
+рост уровня жизни населения
Безвозмездное изъятие у собственника его имущества в установленном государственном порядке – это:
Трансакционные издержки — это издержки в сфере обмена, связанные с передачей прав собственности
Верно ли следующее утверждение: Условием совершенной конкуренции является неоднородность товаров и услуг
Верно ли следующее утверждение: Признаком совершенной конкуренции является широкое распространение фирменных знаков
Выберите 1 правильный ответ Количественные отношения, в которых потребительские ценности одного рода обмениваются на потребительские ценности другого рода – это:
ни то, ни другое
Выберите 1 правильный ответ Важнейшими характеристиками товара являются:
+меновая ценность и потребительская ценность
трудовые затраты на его производство
Выберите 1 правильный ответ. Какие черты характеризуют только товарное производство?
+экономическая обособленность производителей и развитие обмена
общественное разделение труда
возможность определять что, как и для кого производить
Тезис о «невидимой руке» рынка содержится в теоретических концепциях:
С ростом интенсивности труда…
одна и та же величина стоимости будет приходиться на большее количество товара, следовательно, стоимость одного изделия уменьшится и товар станет дешевле
+увеличиваются затраты умственной, физической энергии человека, в результате общее количество затраченного труда увеличивается, тогда как затраты труда на единицу продукции остаются неизменными; стоимость выпускаемого продукта не изменится
Выберите 3 правильных ответа: Товарное производство предполагает, что:
+продукты создаются отдельными частными, обособленными производителями
+каждый производитель специализируется на выработке одного какого- либо продукта
+для удовлетворения общественных потребностей необходима купля- продажа продуктов на рынке, их товарно-денежный обмен
производство материальных благ и услуг осуществляется для собственного потребления
Выберите 3 правильных ответа: Существенные черты простого, или неразвитого, товарного производства следующие:
+общественное разделение труда
частная собственность на средства производства и продукты труда
+экономическая связь между людьми осуществляется через рынок, то есть носит общественный характер
Натуральное хозяйство-это производство продукции:
+для непосредственного потребления внутри хозяйственной единицы
для государственных нужд
Выберите 2 правильных ответа: Причины существования товарного типа хозяйства:
общественное разделение труда
+экономическая обособленность производителей
купля-продажа продуктов на рынке
личный труд собственника на средствах производства
благо, предназначенное для удовлетворения потребностей
+специфическое экономическое благо, произведенное для обмена
Индивидуальные затраты на производство одной и той же потребительской стоимости в первой группе предприятий равняются одному часу, во второй группе предприятий — двум часам, в третьей группе — трем часам. Первая группа производит 10 млн. единиц товара, вторая 160 млн., а третья- 30 млн. Определите общественно — необходимое время для производства единицы товара
С ростом производительности труда стоимость единицы товара:
Исторически первой формой товарного производства было:
+простое товарное производство
общинное товарное производство
единичное товарное производство
капиталистическое товарное производство
Натуральное производство – это такая форма организации хозяйства, при которой:
продукты труда производятся для обмена на рынке
+существует замкнутость производителей
присутствует специализация производителей на производстве какого-либо продукта
все ответы верны
Какое положение относится к трудовой теории стоимости?
+потребительная стоимость, или товар, имеет стоимость лишь потому, что в нем осуществлен, или материализован абстрактно, человеческий труд
ценность вещи измеряется величиной предельной полезности этой вещи
Чтобы выяснить причины возникновения фирмы, закономерности ее развития и исчезновения в неоинституциональной теории фирмы активы (ресурсы) делят на:
общие, специфические, ординарные
+общие, специфические, интерспецифические
С увеличением количества единиц блага, имеющемся в распоряжении потребителя, общая полезность этого блага:
Сдаем (принимаем) имущество в аренду: право
Арендные отношения – распространенное явление. Напомним отдельные требования ГК РФ и позиции судов, о которых нужно знать арендодателю и арендатору.
Вопрос
Какое имущество можно сдавать в аренду?
Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы:
земельные участки и другие обособленные природные объекты;
предприятия и другие имущественные комплексы;
оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.
Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и он не оспаривал ее передачу), стороны не вправе оспаривать этот договор по причине ненадлежащего описания объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (п. 9 того же постановления).
Вопрос
Обязательно ли составлять договор аренды в письменной форме? Нужно ли регистрировать договор аренды?
В письменной форме должен быть заключен договор аренды в следующих случаях (п. 1 ст. 609 ГК РФ):
если срок его действия превышает 12 месяцев;
если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (в данном случае срок аренды не имеет значения).
По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53). Таким образом, в случае аренды здания, сооружения, нежилого помещения госрегистрация обязательна, если договор заключен на год и более.
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).
Вопрос
Какие виды арендной платы можно использовать?
В статье 614 ГК РФ указано, что арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли доходов (продукции, плодов), полученных в результате использования арендованного имущества;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Вопрос
Как часто арендодатель вправе повышать арендную плату?
В случае, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. При этом законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Пленум ВАС в п. 21 Постановления от 17.11.2011 № 73 указал, что по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы могут изменяться чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Таким образом, если законом или договором предусмотрено право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке, он может делать это путем направления арендатору уведомления (сообщения) без оформления дополнительного соглашения не чаще одного раза в год. В противном случае (при отсутствии у арендодателя права корректировать сумму платы в одностороннем порядке) изменение размера арендной платы возможно только путем подписания дополнительного соглашения сторон. При этом стороны могут пересматривать размер платы чаще одного раза в год.
Условие договора о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, не обязывает стороны в будущем заключать такие соглашения (Постановление АС ЗСО от 02.07.2020 № Ф04-2139/2020 по делу № А27-23499/2019).
Вопрос
Кто (арендодатель или арендатор) обязан производить за свой счет капитальный и текущий ремонт арендованного имущества?
По общему правилу (если иное не установлено законом или договором аренды) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ).
Одно из исключений из указанного общего правила – аренда транспортных средств. При аренде транспортного средства с экипажем арендодатель в течение всего срока договора обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК РФ). При аренде транспортного средства без экипажа арендатор обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 644 ГК РФ).
Вопрос
Можно ли заключить договор аренды недвижимости (передать ее арендатору) до получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта?
Пленум ВАС в п. 11 Постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснил:
отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительность договора аренды;
при наличии соответствующих оснований лица (арендатор, арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ;
передача объекта арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям ГрК РФ;
договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе с условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным (п. 2 ст. 222, ст. 168 ГК РФ).
Таким образом, стороны вправе заключить договор аренды недвижимости, не дожидаясь выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию построенного (реконструированного) объекта при условии, что он не является самовольной постройкой. Закон не запрещает передачу арендатору объекта до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ.
Вопрос
Может ли арендатор получить арендуемое имущество в собственность?
В соответствии со ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения, при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Если условие о выкупе арендованного имущества не закреплено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее внесенной арендной платы в выкупную цену.
Законом могут быть определены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.