Про нездоровое отношение к просьбе подтвердить, что здоров
Как известно, в сделках с недвижимостью крайне важно, чтобы все участники были дееспособны и осознавали суть и последствия происходящего. А признание в будущем сделки недействительной из-за неспособности продавца понимать значение своих действий или руководить ими является одним из основных страхов потенциальных покупателей. Именно поэтому любой профессионал при проверке квартиры, которую планируют приобретать его клиенты, обязательно потребует у продавца(ов) справки из наркологического (НД) и психоневрологического (ПНД) диспансеров, либо получит таковые самостоятельно не совсем легальным путем (правда не совсем понятно, как использовать такие «бумажки» в случае чего). И вот тут начинается самое интересное.
Дело в том, что справки эти бывают двух видов – с освидетельствованием, в которой четко написано “противопоказаний для сделок с недвижимостью нет”, стоимостью в районе 1000 рублей каждая, и без освидетельствования – в таких указано просто, что такой-то на учете в диспансере по месту регистрации не состоит, но это не исключает наличие у него наркологического/психического заболевания и, более того, что клиент от освидетельствования отказался. Справки такие бесплатны, но с такими формулировками лучше б их вообще не было.
Всех клиентов, которые приходят ко мне продавать недвижимость, я сразу предупреждаю, что им будет необходимо взять справки с освидетельствованием, независимо от возраста, достатка и социального статуса. Объясняю, зачем и почему это необходимо, и все относятся к этому абсолютно нормально. Логично, что при проверке квартир, приобретаемых моими клиентами, я требую того же и от собственников этих самых квартир. И вот тут регулярно упираюсь в стену сопротивления, причем как правило не самих собственников, а их риелторов, которые, делая вид, что защищают интересы своих клиентов, на самом деле им только вредят, рискуя остаться без покупателя. В таком сопротивлении чаще всего встречаются следующие формулировки:
* Мои клиенты уважаемые люди/вы что, не видите, что они нормальные/они не пойдут на освидетельствование, это унизительно и прочее подобное. На самом деле в 90% случаев за этим кроется нежелание или боязнь риелтора попросить своих клиентов пойти за этими справками. Ибо когда я сам просил контрагентов (самих собственников) получить такие справки, практически никакого сопротивления я не встречал. А у меня клиенты бывают самого разного уровня «уважаемости». Надо – значит надо, не каждый день продаем недвижимость.
* Эти справки стоят денег, вам надо – вы и платите. Пять минут назад с легкостью торговались на двести тысяч, а теперь отказываются потратить две, и это при цене объекта в десять и более миллионов! На сегодняшнем рынке покупателя звучит примерно так же глупо, как нежелание сделать заранее документы БТИ для потенциальных ипотечников (или отказ их оплачивать в принципе). И в этом случае, к сожалению, сэкономить пытаются именно коллеги-риелторы. Да, бывает, что у продающего квартиру нет денег. Вот прямо совсем. Нет проблем, можно оплатить справки, а потом возместить из денег, полученных при продаже. Или из комиссии – не та сумма.
* У нас есть водительское удостоверение/разрешение на оружие, неужели этого не достаточно? Нет! Во-первых, я понятия не имею, как получались справки для этих документов. Во-вторых, срок действия прав – 10 лет, разрешения на оружие – 5. Зачем мне информация, что 10 лет назад человек был здоров? И, самое главное, что Вы скажете в суде в случае оспаривания сделки из-за недееспособности? Скажете «Ваша честь, у продавца были права»? Смешно.
Формулировки отказов могут быть любые, результат – один: потеря покупателя. Зарождение подозрений в отношении собственника (может он не просто так справку не хочет брать?) на пустом месте по вине его же риелтора. Причем как правило в позу встают коллеги типа «я 20 лет на рынке, все знаю лучше всех», с молодыми специалистами подобных проблем нет. Зачем они это делают? У меня нет ответа.
Как проходит освидетельствование в психоневрологическом диспансере для продажи квартиры
Для многих покупка недвижимости связана с долгосрочной ипотекой, на которую с трудом согласились остальные члены семьи. И когда изнурительная беготня по инстанциям и сомнения в честности риэлтора, покупателя или продавца наконец-то позади, в вашу дверь могут скромно постучаться с иском на оспаривание сделки.
Кто и почему оспаривает сделки?
Около 5% всех сделок с недвижимостью через некоторое время пытаются признать недействительными. Сделать это могут двумя способами: признать сделку ничтожной или аннулировать договор купли-продажи.
Сделки, заключенные с недееспособными или несовершеннолетними лицами, фиктивные, притворные, с ложным содержимым бумаг, – ничтожные сделки, которые нарушают закон и недействительны с момента заключения. В этом случае необходимо вмешательство суда для подтверждения ничтожности сделки.
Расторгают или аннулируют договор купли-продажи по обоюдному согласию сторон или через судебные разбирательства по требованию одного из участников договора в случае, если другая сторона серьезно нарушает пункты соглашения (ст. 451 ГК РФ). Согласно закону, продавец может не вернуть покупателю все его деньги, если в договоре нет пункта о возврате средств при расторжении.
Оспорить сделку может любое заинтересованное в деле лицо, если у него найдется достаточно доказательств нарушения его прав на недвижимость. Это наследники, дальние родственники продавца, супруг или супруга, кредитор и другие, кому могут понадобиться деньги или квадратные метры.
Сам покупатель весьма редко заинтересован в том, чтобы признать сделку недействительной, хотя имеет на это полное право. При расторжении договора с продавцом он оказывается на проигрышных позициях. Например, бумага аннулирована, а продавец говорит, что вырученных денег у него уже нет. Возврат средств растягивается на месяцы, а то и годы и нет никакой гарантии, что вообще что-то вернется.
Другой пример – это мошенничество в чистом виде. Человек страдает психическим расстройством, а от его имени на продажу выставлена квартира в крайне плачевном состоянии. Новый хозяин приступает к ремонту, и когда ремонт подходит к концу, родственник продавца заявляет о желании расторгнуть сделку. Иск будет удовлетворен, поскольку в судебном заседании будет доказано, что продавец на момент подписания договора не понимал значение своих действий в силу своего заболевания. И если деньги за квартиру еще можно будет вернуть через долгие судебные разбирательства, то потраченное на ремонт – с трудом. Продавец легко открещивается тем, что не помнит ни факта продажи жилья, ни размера полученной суммы, да и вообще, что деньги ему передавались.
Итак, причины оспаривания сделок можно перечислить:
1. Продать квартиру в плачевном состоянии и вернуть ее через нескорлько месяцев с хорошим ремонтом.
2. Осознание, что продавцом двигали не его потребности — например, им манипулировали родственники
3. Мошенничество с целью отъема денег у покупателя. Для мошенничества выбирается заведомо психически больной продавец недвижимости, и мошенники им манипулируют.
4. Просто жалко стало, или не понравилось новое место жительства
5. Резко взлетела цена на квадратный метр в этом месте, и человек очень хочет получить еще денег.
6. Другие возможные причины
Уберечь себя от обмана покупатель может, потребовав от продавца предоставить справку о состоянии психического здоровья, чтобы удостовериться, что участник сделки в полной мере осознает как свои действия, так и их последствия. Другое дело, что при оспаривании крупной сделки справка отстоять правду не поможет.
Справка о дееспособности при продаже квартиры
Справка о дееспособности – это документ о том, что человек не состоит на учете в ПНД и НД, который служит гарантией адекватности лица, участвующего в сделке продажи квартиры. Продавец должен совершить сделку с недвижимостью в ясном уме и полной памяти, полностью осознавая свои действия и их последствия.
Справки из ПНД и НД – что это такое?
Это документы, косвенно подтверждающие дееспособность человека, которые можно получить в психоневрологическом диспансере (ПНД) и наркологическом диспансере (НД). За справками нужно обязательно обращаться в государственное учреждение, потому что в случае судебного разбирательства справки из частных клиник неохотно принимаются во внимание.
В справке из психоневрологического диспансера, как и из наркологического диспансера, должно быть указано, что человек не обращался в эти учреждения за медицинской помощью и не состоит там под наблюдением. Обязательны подпись и печать медицинского учреждения.
Справку в диспансерах выдают на руки только тем, на кого она заказана, потому что по закону эти сведения о конкретном человеке являются конфиденциальными.
Можно дополнить справку из ПНД документом о медицинском освидетельствовании продавца, которая станет более весомым доказательством его вменяемости. Для этого врач-психиатр проводит необходимый осмотр и выдает соответствующее заключение.
Процедура платная и принято, что эти расходы берет на себя покупатель квартиры, как сторона наиболее заинтересованная в дополнительном подтверждении адекватности продавца.
В каких случаях справка о дееспособности обязательна?
Справка о дееспособности может потребоваться для совершения сделок различного рода: оформления доверенностей, купли-продажи имущества, получении водительских прав или оружия. Если продажей занимается риэлтор, он в обязательном порядке попросит предоставление такой справки от продавца квартиры, особенно если это пожилой человек. Это делается для того, чтобы подтвердить вменяемость участника сделки купли-продажи, снизить риски покупателя и успешно завершить процесс продажи недвижимости.
Что такое дееспособность человека и как она определяется?
Дееспособность человека – это способность осознавать свои действия и их последствия. В юридическом ключе это понятие трактуется как способность человека действовать в соответствии со своей правоспособностью.
Обычно дееспособность определяется возрастными рамками и особенностями развития человека: дети до 6 лет считаются недееспособными, для детей старше 6 лет используется понятие «дееспособность малолетнего», а с достижением 18-летнего возраста каждая личность считается дееспособной.
Важно понимать, что решение о недееспособности принимается только в суде (на основании медико-психологической экспертизы). В случае явного психического расстройства и неспособности осознавать свои действия гражданин признается недееспособным и ему в обязательном порядке назначается опекун.
Как и где можно получить справки?
Справки о дееспособности продавца, которые могут потребоваться при сделках купли-продажи квартир, нужно получить в соответствующих медицинских учреждениях государственного типа – психоневрологическом и наркологическом диспансерах по месту жительства продавца квартиры.
Эти справки выдаются бесплатно. При продаже квартиры риэлторы советуют покупателю присутствовать вместе с продавцом при получении справки, чтобы исключить вероятность использования поддельного документа при подписании договора.
Почему заключение сделки с недееспособным лицом опасно?
Это опасно, потому что любая сделка, заключенная с недееспособным лицом, считается недействительной. Однако нужно иметь в виду, что лица, состоящие на учете в ПНД или НД признаются законом дееспособными гражданами, поэтому могут заключать сделки и получать водительские права.
Еще есть ситуация, когда граждане имеют ограниченную дееспособность и таким лицам назначается попечитель. Люди с ограниченной дееспособностью имеют право проводить мелкие сделки, но крупные сделки, какими является отчуждение прав на недвижимость в случае ее продажи, могут проводиться только по согласованию с попечителем.
Как еще можно проверить дееспособность?
Чтобы проверить дееспособность, нужно оценить человека при личном общении, пообщаться с родственниками, обратить внимание на его профили в социальных сетях. Показательно будет наличие у продавца квартиры водительских прав или разрешения на владение оружием. Подобный признак также является косвенным подтверждением дееспособности, но обычно этот способ не подводит.
Если сделка заверяется нотариально, то нотариус выступает гарантом того, что при совершении сделки человек был дееспособен. Также при возникновении подозрений он имеет полномочия проверить информацию на продавца по Системе межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) и запросить полные данные из Росреестра, где указывается факт недееспособности (при его наличии). Более того, с 2015 года все нотариусы обязаны вести видеофиксацию процесса оформления документов и передачи имущественного права, которая также является прямым доказательством адекватного состояния гражданина, совершающего сделку.
И есть еще один способ удостовериться в дееспособности участника сделки. Можно запросить у него справку об отсутствии какой-либо опеки над ним, что гарантирует полную дееспособность человека. Получить эту справку можно в Органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина.
«Справки — фальшивые»: как я отказался от покупки квартиры и вернул аванс через суд
Ведь если что-то пойдет не так, можно остаться и без денег, и без квартиры. Читатель Тинькофф Журнала рассказал, как собственница взяла аванс и представила фальшивые справки от нарколога и психиатра. От сделки пришлось отказаться, а деньги удалось вернуть только через суд.
Это история из Сообщества. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала
Поиск квартиры
собирает и проверяет информацию
В 2019 году мы искали квартиру в Москве на вторичном рынке. Минимум трехкомнатную, с приемлемым ремонтом, и чтобы до метро идти не дольше 15 минут. Бюджет был до 9 500 000 ₽ . Собственных денег — 6 100 000 ₽ . Остальное — маткапитал и ипотека.
Под наш бюджет подходили квартиры преимущественно на юге Москвы в районах рядом с Мкадом: в Южном Чертанове, Ясеневе, Зябликове, Южном Орехово-Борисове. Изначально мы рассматривали Некрасовку. Но, съездив туда один раз на общественном транспорте, поняли, что она нам не подходит.
Квартиру искали сами, на просмотры тоже ходили сами. Риелтор подключался, только когда мы говорили, что нам понравился конкретный объект. Тогда уже она связывалась с риелтором продавца — они начинали обсуждать условия и обмениваться документами.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Аванс и тревожные знаки
Нам понравилась четырехкомнатная квартира в Ясеневе площадью 64 м². Изначальная цена была 9 500 000 ₽ , но ее удалось сбросить до 9 350 000 ₽ . Продавцам нужно было купить себе дом в Подмосковье, поэтому требовался еще примерно месяц после сделки, чтобы они успели переехать. И мы согласились дать им пожить 30 дней после продажи квартиры. Все это прописали в соглашении об авансе и внесли платеж 30 000 ₽ .
Первый звоночек. Документы оформлял риелтор. Вернее, у нее был шаблон, который она постоянно использовала. Со стороны продавца тоже был агент. Как позже выяснилось — подруга продавца. С ее стороны возражений по поводу соглашения не возникло.
Во время подписания меня ничего не насторожило. А вот нашего риелтора возмутило, что собственница нас все время торопила, так как ей срочно надо было на работу. Как потом выяснилось, не на работу, а на день рождения.
Второй звоночек. У меня есть пунктик: всегда стараюсь разузнать больше про человека, с которым мне предстоит контактировать. Поэтому я вбил в поиск фамилию, имя, отчество собственницы квартиры. Выяснилось, что несколько лет назад с ней произошел несчастный случай, в результате которого она пережила клиническую смерть.
Причем это был второй раз, а первый был в детстве. Плюс еще были проблемы в семье, и она долго лечилась у невролога. На фоне пережитого стресса или еще чего она стала увлекаться всякой эзотерикой.
Решение. Я скинул все это риелтору — она тоже была в шоке. Сказала, что, если хозяйка не будет сильно чудить и представит справки из психоневрологического и наркологического диспансера, ничего страшного нет. Но справки — не панацея, а, так сказать, дополнительный фильтр. Если человек отказывается их представлять, лучше с ним дел не иметь.
Наш риелтор передал агенту продавца, что ввиду новых сведений мы будем обращать более пристальное внимание на такие нюансы. И попросила не говорить собственнице квартиры, что мы о ней узнали. Но агент проболтался, и хозяйке это, естественно, не понравилось.
Странное поведение продавца
Ближе к сделке мадам начала трепать нам нервы. У нее были, как их называют, эмоциональные качели: то все отлично, то «шеф, все пропало». Моя супруга даже беседовала с ней по телефону, успокаивала, мол, все будет хорошо. В одном из таких разговоров промелькнуло что-то вроде «ваш риелтор слишком давит на меня — а на меня давить не надо, я сама могу надавить так, что мало не покажется».
Еще хозяйка долго не снимала объявление о продаже. Якобы никак не могла восстановить к нему доступ, но при этом периодически меняла цену в объявлении. Ну и постоянно нервничала со справками — мол, мы бы могли продать квартиру покупателям без ипотеки, а тут вы со своими справками ко мне привязались.
Ближе к сделке она выписала из квартиры детей, но сама пока еще оставалась там прописана. Перед тем как сняться с регистрации, она скинула по «Вотсапу» справки из ПНД и НД.
На справки обратил внимание риелтор. Они оформлены не по месту жительства, на обеих стоит одна печать, хотя ПНД и НД — это два разных учреждения. Почерк врача и там и там был очень похож, только буквы написаны под разным наклоном. Мы с риелтором посовещались и решили выяснить, почему справки оформлены не по прописке.
На следующий день я позвонил в ПНД, который указан на справке, и мне сказали, что с большой вероятностью справки фальшивые. Так как один врач вообще был в отпуске, а второй вообще там не работал.
На следующий день я перевел общение с продавцом в смс — чтобы в случае чего подтвердить все в суде. Спросил у нее, почему справки из ПНД и НД не по месту прописки, — ответа не получил. Тогда написал, что хочу забрать аванс, так как справки оказались липовыми. Ответа опять не было.
Через несколько часов хозяйка скинула якобы корректные справки. А на следующий день написала, что не вернет деньги, так как это я сорвал сделку. Мол, исправленные справки она мне представила, а по липовым — сама в шоке и будет разбираться.
Начала жаловаться, что могла бы давно продать квартиру другим. Что из-за снятия с регистрации потеряла субсидии и пособия. Что потратила деньги на телефонную связь и бензин, а рабочее время — на решение квартирных дел, хотя могла бы заработать. И что я должен ей все это компенсировать.
Я ответил, что у нас расходов было намного больше. Юридическая проверка, связь, железнодорожные билеты — мы жили в другом городе, и приходилось ездить в Москву. Плюс мы потеряли более 600 000 ₽ из-за того , что процентная ставка по ипотеке выросла на 1%. А если дело дойдет до суда, будут еще и судебные издержки.
Наконец, я заявил, что, если собственница не вернет аванс, я отправлю в ее адрес претензию.
Общение до суда
Я сам писал претензию и потом показал ее юристу на работе. Указал, что решил отказаться от покупки квартиры из-за того , что хозяйка представила фальшивые справки. И сообщил, что если она не вернет мне аванс и проценты за пользование деньгами в течение 30 дней с даты получения письма, то я подам в суд и напишу заявление в полицию по поводу поддельных справок.
Претензию, как и положено, я отнес на почту и отправил заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. За пересылку отдал 310,01 ₽ .
Собственница ответила на претензию. Написала, что со своей стороны все выполнила правильно, а вся вина — на мне. А еще из-за меня она осталась без субсидий и прочей господдержки, так как выписалась из квартиры. Плюс она потеряла аванс, который внесла за новое жилье, его уже купили другие люди. Ну что ж , подумал я, придется идти в суд.
Получив ответ на претензию, я был вынужден временно переключиться на другие дела. Мы уже нашли новую квартиру и начали готовиться к сделке. На покупку, ремонт и переезд ушло достаточно времени, так что исковое заявление я подал примерно через полгода после того, как собственница ответила на мою претензию.
За это время я вытянул из телефона нужные смс, оформил их в виде таблицы в хронологическом порядке и заказал заверенную выписку у оператора сотовой связи за период, в который мы общались со странной собственницей. Плюс я отсканировал все, что может пригодиться в суде.
Исковое заявление писал сам на основе своей претензии, мне очень помогла статья-инструкция в Тинькофф Журнале о том, как подать в суд. Для расчета процентов использовал бесплатный сервис. Он позволяет рассчитать проценты с учетом изменения ключевой ставки, с частичным возвратом или увеличением суммы долга. У меня сумма процентов составила 1428,69 ₽ . Цена иска складывалась из основного долга 30 000 ₽ и процентов — итого 31 428,69 ₽ .
Пошлину рассчитал с помощью калькулятора на портале судов общей юрисдикции города Москвы — 1142,86 ₽ .
К исковому заявлению я приложил следующие документы:
- Соглашение об авансе.
- Фотографию справок из ПНД и НД.
- Распечатку смс-переписки между истцом и ответчиком — мной и хозяйкой квартиры.
- Детализацию предоставленных услуг от оператора сотовой связи за февраль и март 2019 года.
- Претензию от 21 февраля 2019 года с приложением.
- Уведомление о вручении претензии.
- Опись вложения заказного письма с претензией.
- Ответ на претензию.
- Расчет процентов по правилам статьи 395 ГК РФ.
- Расчет цены иска.
- Расчет государственной пошлины.
- Квитанцию об уплате государственной пошлины.
Если по имущественным спорам сумма иска составляет менее 50 000 ₽ , обращаться надо к мировому судье. Поэтому я подавал в участок мирового судьи по месту регистрации ответчика — той странной собственницы. Подавал физически, то есть дошел до участка мирового судьи с полным комплектом документов. Там все приняли.
Ответчице отправил документы по почте. Иск приняли к производству через две недели. А еще через две назначили беседу. На беседе судья спросила у ответчицы, ознакомилась ли она с исковым заявлением, а также разъяснила права и обязанности всех участников. Уточнила, возможно ли мировое соглашение.
Я сказал, что готов отказаться от процентов и судебных издержек, если ответчица вернет аванс полностью. Ответчица же настаивала, чтобы из аванса удержали расходы на справки, субсидии и пособия. Я отказался. Тогда судья назначила дату заседания — примерно через две недели.
Первое заседание
На заседании ответчица сообщила, что в медицинское учреждение, которое указано в первых справках, она лично не обращалась. Сказала, что коллеги посоветовали ей агрегатор платных медицинских услуг, где она и нашла компанию, которая имеет доступ к базе данных пациентов.
Эта компания за плату отправила на электронную почту справки, которые она нам и прислала. Узнав от меня, что я сомневаюсь в подлинности справок, она повторно связалась с той компанией. На следующий день они прислали с курьером справку с «правильными» печатями. Потом она уже по-настоящему прошла осмотры у врачей и получила нормальные справки, как изначально мы и просили.
Судья спрашивала, не смутило ли женщину, что справки выдали без осмотра. Ответчица сказала, что нет. Тогда судья задала вопрос по-другому . Мол, вы же ходите в обычную поликлинику, без осмотра ни одну справку там не дадут. По-прежнему не смущает, что компания, не видя вас, выслала справки по электронной почте? Тогда ответчица изобразила: да, теперь она понимает — тут есть какой-то подвох.
Потом ответчица пригласила свидетелей. Первой была подруга-риелтор. Она заявила, что собственница из-за занятости не стала ездить по медицинским учреждениям и заказала справку онлайн. Второй свидетельницей была другая подруга. Она сказала, что помогала с переездом — собирала вещи, стирала белье, — и посетовала, что дети ответчицы очень ждали переезда и расстроились, что ничего не получилось.
Третьим свидетелем был сожитель ответчицы. На суде он сказал, что ответчица выполнила обязательства, а я все равно отказался от покупки квартиры. После всего этого судья опять предложила нам мировое соглашение и объявила перерыв на две недели.
На выходе мы с ответчицей определились, что каждый из нас скинет свой вариант мирового соглашения друг другу на почту. В своем тексте я указал, что мне достаточно будет аванса без всяких процентов и пошлины.
Но собственница написала, что вернет аванс только за вычетом стоимости справок и суммы, которую она недополучила от субсидий. А еще она не будет платить проценты и судебные издержки. В этом случае она бы мне вернула чуть больше 26 000 ₽ . Такой вариант меня не устроил.
Второе заседание
На следующем заседании судья первым делом спросила, договорились ли мы. На что мы ответили «нет». Тогда судья предложила нам высказаться, если есть что сказать, а то она собирается удалиться для вынесения решения.
Ответчица взяла слово. Не знаю, то ли решила выставить себя жертвой, чтобы судья встала на ее сторону, то ли просто захотела больше внимания. Она заявила, что я нарушил ее право на личную жизнь тем, что разузнал про тот несчастный случай. Что я причинил ей моральный вред. Судья ответила, что, если права нарушили, надо подавать в суд. Здесь же мы рассматриваем другое дело.
У меня судья спросила, каким образом я узнал, что произошло с собственницей. Ответил, что просто вбил в поиск ее фамилию, имя и отчество, а там она сама все про себя рассказывает в разных интервью. А отказался от сделки только после того, как она прислала фальшивые справки.
Затем судья ушла выносить решение.
Решение
Мой иск был полностью удовлетворен. Ответчица должна мне вернуть аванс, проценты и госпошлину.
Вот краткое содержание решения суда. Наше соглашение об авансе — предварительный договор. Сумма 30 000 ₽ , которую я уплатил, — это аванс. Так как мы не заключили основной договор купли-продажи, то по нашему соглашению все обязательства прекращены. А удержание моих денег противоречит законодательству, это неосновательное обогащение.
То, что я отказался от покупки и нарушил соглашение об авансе, суд признал несостоятельным. Потому что из-за поддельных справок у меня возникли обоснованные сомнения в достоверности сведений о состоянии здоровья продавца.
Возврат денег
Ответчица могла подать апелляцию, но не стала. После оглашения решения она подошла ко мне, и мы обсудили, как и в течение какого срока она мне все вернет.
Если бы ответчица не захотела платить, я бы взял исполнительный лист и отправился в банки, в которых у нее есть счета. Хорошо, что благодаря Системе быстрых платежей можно по номеру телефона узнать, какие это банки.
Вся эпопея заняла больше года: с февраля 2019 по май 2020 года. Думаю, если бы не покупка другой квартиры, ремонт и переезд, дело заняло бы от шести до восьми месяцев.
Всю эту ситуацию я воспринимал как интересный и полезный опыт. А аванс считал платой за него. Даже если бы проиграл, не особенно бы расстроился.
Почему важно спрашивать справки из ПНД и НД у продавца
Справки из ПНД и НД не обязательно запрашивать перед сделкой, но юристы рекомендуют это делать. Особенно если есть сомнения в «трезвом уме и твердой памяти» другой стороны и способности осознавать юридические последствия своих действий.
Автору повезло, и он нашел несколько интервью, которые заставили его усомниться в продавце. Так бывает не всегда, и я бы рекомендовал ориентироваться еще на другие признаки:
- Продавец ведет себя странно. Например, ходит по улице в двух медицинских масках, в пасмурную погоду — в солнцезащитных очках, летом — в зимней шапке. Еще у него постоянно меняются эмоции: неуравновешен эмоционально, не смотрит в глаза собеседникам и так далее.
- Неадекватно мыслит. Например, высказывает или действует нелогично, имеет проблемы с памятью — забывает произошедшее в течение 15 минут или не помнит давние существенные события: дату, место своего рождения, годы Великой Отечественной войны и подобное.
- Заметно злоупотребляет алкоголем или наркотиками.
- Преклонного возраста.
Все это существенно увеличивает риск, что в будущем сделку с таким гражданином могут оспорить. Суд может признать сделку недействительной как по иску самого гражданина, так и заинтересованных лиц — наследников, супруга и других, — если их права будут нарушены этой сделкой. Основание для оспаривания — неспособность гражданина в момент сделки понимать значение своих действий и руководить ими.
Обычно в справках из ПНД и НД указывают, состоит ли гражданин на учете в диспансере, обращался ли он за медицинской помощью к психиатру или наркологу, обследовался и лечился ли . Если ответ положительный, я бы рекомендовал не заключать договор или, по крайней мере, узнать подробности, когда и при каких обстоятельствах человек лечился и каково его состояние сейчас.
Если справки продавца чистые, это еще не значит, что риска оспорить сделку нет. Но он существенно снижается. В случае судебного спора назначают психиатрическую экспертизу, которая выявляет состояние гражданина именно на момент заключения сделки.
Если не уделить должное внимание справкам из ПНД и НД, можно остаться и без денег, и без квартиры. Как показывает судебная практика, если расчеты по сделке с недвижимостью совершались наличными и передачу денег подтверждает только расписка психически нездорового гражданина, то суд, скорее всего, признает это недостаточным доказательством и сделает вывод, что деньги не передавались.
В моей практике был случай, когда родственники старушки с диагнозом «деменция» воспользовались ее уязвимым положением и заключили с ней договор купли-продажи недвижимости. А также заставили подписать расписки о получении денег за проданную недвижимость. Фактически деньги не передавались. Во всяком случае, их нигде не нашли — ни наличными, ни на банковских счетах.
Суд в итоге признал договор недействительным. Общее правило в этом случае: стороны должны вернуть друг другу все полученное ими по сделке. Квартира вернулась в собственность старушки, а деньги, которые она и не получала на самом деле, ей возвращать не пришлось.