Как правильно передать квартиру покупателю
На практике процедуру можно разделить на два этапа: подписание акта приема-передачи и физическое освобождение. Как правило, они происходят одновременно.
Акт приема-передачи квартиры
Акт приема-передачи квартиры — один из самых главных документов сделки. Он дополняет договор купли-продажи, доказывая факт передачи квартиры. С подписанием акта получателю также переходят не только права собственности, но и обязанности по купленной им квартире, включая своевременную оплату счетов, налогов и т. д.
Единой обязательной формы для заполнения документа не существует, общий шаблон вы найдете в нашей Библиотеке документов .
Стороны подтверждают, что не имеют претензий, и лично подписывают акт. Регистрировать акт в государственных органах или заверять его y нотариуса не нужно.
О чем надо не забыть при составлении акта?
Акт приема-передачи квартиры обычно содержит следующую информацию:
— паспортные данные всех участников сделки;
— описание состояния квартиры: наличие ремонта, дефектов и особенностей;
— при указании недостатков прописывается, кто будет эти дефекты устранять (или что покупатель о них осведомлен и согласен с ними: если дефекты будут обнаружены уже после подписания акта, ему вряд ли удастся взыскать убытки с продавца);
— адрес квартиры (не помешает и кадастровый номер);
— характеристики квартиры (количество и площадь комнат; показания приборов учета);
— сведения о договоре купли-продажи квартиры (когда и на каких условиях он подписан);
— данные об оплате сделки (если все расчеты по ДКП уже проведены, это обязательно фиксируется в акте приема-передачи с указанием, что у продавца нет претензий по оплате).
Когда и как происходит передача квартиры?
Обычно это происходит уже после того, как право собственности перешло новому владельцу, а продавец получил оплату. К моменту передачи квартиры бывший собственник должен полностью освободить квартиру — выписать всех зарегистрированных, вывезти вещи и мебель (он забирает или не забирает их согласно прописанным в ДКП договоренностям). В общем, надо быть готовым к жизни без своей теперь уже бывшей жилплощади.
Обычно стороны встречаются в назначенный день в квартире (присутствие риелторов приветствуется), еще раз все осматривают и подписывают акт приема-передачи.
После этого продавец отдает покупателю все комплекты ключей и уходит.
Какие могут возникнуть трудности?
Бывают нюансы, связанные с полностью укомплектованной квартирой, — с отделкой и мебелью. В дорогом сегменте рынка далеко не всегда составляется подробное описание всех переходящих новому владельцу предметов. При передаче квартиры — уже после того как стороны выходят на сделку и подписывают ДКП, может обнаружиться, что не хватает каких-то предметов интерьера, которые покупатель запомнил при просмотре. Это приводит к конфликтам.
В качестве примера президент Ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Николай Винидиктов приводит ситуацию, когда представители сторон приехали на второй показ для внесения аванса, но внезапно передумали. Оказалось, что продавец поменял диван: был дорогой, поставили дешевый, причем обсуждалось, что квартира продается с отделкой и мебелью. Сделка в итоге не состоялась.
Или другой пример. Уже во время сделки покупатель поставил продавца перед фактом, что переводит оплату из долларов в рубли. Владельцу некуда было деваться — он рассчитывал на эту сделку и поэтому согласился на невыгодный курс, который ему навязали. Пользуясь тем, что в ДКП не было описи, до передачи квартиры он вынес из нее всё ценное, чем компенсировал свои убытки и неудобства. Пострадали в итоге все.
Как оформить договор купли-продажи квартиры
Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.
Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.
Что вы узнаете
Самые важные термины
Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.
Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Обычно дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.
Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.
Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.
Продавец квартиры обязательно должен быть ее собственником. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Содержание договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:
- Цена.
- Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
- Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.
Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает исполнение обязательств сторон по договору.
Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.
Передаточный акт можно составить как отдельный документ или включить соответствующий пункт в договор купли-продажи. В нем пишут примерно так: «Продавец передал, а покупатель принял квартиру в день подписания договора, у сторон нет претензий друг к другу».
Как оформить договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры может быть только письменным. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса.
Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:
-
Но если все собственники одновременно продают свои доли в квартире по одному договору, то к нотариусу можно не обращаться. или опекаемого человека.
Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34 .
В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.
Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. Мы рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.
Список для проверки юридической чистоты квартиры будет совсем другим.
В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Сейчас Росреестр и МФЦ применяют электронный документооборот, поэтому ведомству отдельный экземпляр не нужен. Сторонам можно делать столько экземпляров, сколько нужно продавцу и покупателю.
Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру
В МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.
Специалисты многофункциональных центров могут приехать к заявителю домой, чтобы принять документы на регистрацию. Эта услуга бесплатная для ветеранов, в том числе с инвалидностью, ВОВ, детей с инвалидностью, людей с инвалидностью с детства первой группы, людей с инвалидностью первой и второй групп, и платная для всех остальных. Стоимость и условия в каждом регионе свои, их можно узнать в конкретном МФЦ.
Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности. Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, людей, получивших инвалидность в результате ВОВ, людей с инвалидностью первой и второй групп, если они собственники продаваемой квартиры. Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.
Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.
Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя.
У нотариуса. Нотариусы сами отправляют в Росреестр документы на регистрацию договоров купли-продажи , которые они удостоверяют. Это бесплатно. Заплатить придется только за удостоверение договора.
В интернете. Подать документы на регистрацию можно через портал госуслуг. Еще подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки по договорам купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан квалифицированной электронной подписью всех участников сделки.
Сколько регистрируется право собственности на квартиру
Если вы подали документы через МФЦ, право собственности будет зарегистрировано через 9 рабочих дней.
Если документы на государственную регистрацию отправил нотариус в электронной форме, право собственности будет зарегистрировано уже на следующий рабочий день. Так быстро потому, что государственный регистратор не будет проводить правовую экспертизу договора купли-продажи. Эту работу уже сделал нотариус.
Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию. После регистрации права собственности вы получите выписку из ЕГРН. Штампы на договоры купли-продажи Росреестр больше не ставит.
Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
За регистрацию права собственности на жилое помещение покупатель должен уплатить государственную пошлину — 2000 ₽.
Если обязательно нотариальное удостоверение договора купли-продажи, за него придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 ₽.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.
По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение об этом. Если деньги за квартиру уже переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.
Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.
Если право собственности покупателя на квартиру уже зарегистрировано, а продавец получил оплату, расторгнуть договор невозможно, он считается исполненным. В этом случае проще всего заключить обратный договор купли-продажи на тех же условиях. Стороны просто поменяются местами, и квартира вернется продавцу, а деньги — покупателю. Но в этом случае новому продавцу нужно будет отчитаться в налоговую — заполнить декларацию 3-НДФЛ, потому что он продает квартиру, которой владеет менее 5 лет.
Налог платить не придется: если квартира дороже миллиона рублей, налог уплачивается с прибыли от продажи, а ее нет. Отсутствие прибыли можно доказать первоначальным договором купли-продажи. Т—Ж уже писал, как не платить налог с продажи квартиры и как его уменьшить.
По требованию одной из сторон. Чаще всего расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности нужно, когда одна из сторон не получила обещанное по сделке.
Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.
В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в суде.
Как восстановить договор купли-продажи квартиры
Без договора купли-продажи сложнее заключить сделки с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.
Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.
Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи с датой регистрации права с 1998 по 29.06.2022. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.
Еще можно получить копию правоустанавливающего документа через госуслуги.