Новостройки vs «вторичка»: что дороже и почему
На протяжении длительного времени (с начала 2000-х до 2018–2019 годов) стоимость 1 кв. м на первичном рынке в России была ниже, чем на вторичном. Это воспринималось как премия за риск: тогда многие новостройки сдавались позже заявленных сроков. Но переход на эскроу-счета, а затем и запуск программы льготной ипотеки привели к обратной закономерности. Сейчас есть локации, где «вторичка» дороже, но это скорее исключение из общего правила.
По расчетам Циан.Аналитики
Примечание: приведены средние цены предложения по лотам, опубликованным на сайте cian.ru по состоянию на 10 октября 2023 года в разделе «Продажи квартир в новостройках» (только в строящихся корпусах) и разделе «Продажи квартир на вторичном рынке». При расчете цен не учитывались объявления в ЖК премиальных сегментов. Усреднение проводилось с равным весом для каждого элемента выборки.
Средние цены — большая погрешность
Один из распространенных способов подсчета разницы в ценах между первичным и вторичным рынками — сопоставление средних цен по всей стране. Если взять среднюю стоимость квадратного метра во всех объявлениях на Циан, то на вторичном рынке она составит 143,3 тыс. рублей, на первичном рынке — 169,2 тыс. рублей. То есть разница между ценами на рынках — 18%.
Но этот результат не отражает реального соотношения цен в конкретных локациях. Он получается при общем сравнении всех объявлений друг с другом, когда в сравнительный ряд помещаются в том числе и локации, где новостроек нет в принципе (например, в малых городах и сельской местности), а «вторичка» есть (притом она старая и стоит дешево).
В большинстве случаев в конкретных локациях различие в ценах будет меньше 18%.
Только в 10% субъектов РФ «вторичка» дороже «первички»
При сопоставлении цен между рынками в конкретных регионах РФ результат становится ближе к реальности.
Мы проанализировали средние цены предложения на первичном и вторичном рынках 66 регионов РФ по данным сайта cian.ru . Были отобраны те субъекты, где мы располагаем достаточным объемом выборки (более 100 уникальных лотов и на первичном, и на вторичном рынке).
Из 66 анализируемых субъектов РФ только в шести (10% общего количества) стоимость «квадрата» на вторичном рынке выше, чем на первичном: в Псковской области, Краснодарском крае, Ставропольском крае, в Чувашии и Марий Эл, а также в Севастополе. Разрыв в ценах составляет 0,6–19%: минимальный — в Костромской области, максимальный — в Севастополе.
В большинстве регионов стоимость 1 кв. м в новостройках выше, чем в готовом жилье. Наибольший разрыв в цене в Астраханской области («квадрат» в новостройках на 52% дороже, чем на вторичном рынке), Пермском крае (42%), Нижегородской области (40%), Республике Коми (36%), Вологодской области (34%).
В Самарской, Костромской и Смоленской областях стоимость 1 кв. м на обоих рынках сопоставима, но это скорее исключение из правил.
При таких расчетах сохраняется проблема с локациями, где совсем нет новостроек. Например, в Новгородской области есть выбор новостроек в региональном центре — Новгороде, но нет в районных центрах (Боровичи, Чудово, Старая Русса, Валдай и других). А вот объекты на вторичном рынке в этих городах есть.
В среднем по анализируемым регионам первичка дороже вторички на 16,2% (см. приложение 1).
В среднем по крупнейшим городам «первичка» дороже «вторички» на 13%
При анализе цен внутри отдельных городов проблема недостаточной выборки новостроек отпадает.
Для расчетов мы взяли 34 города с численностью населения от 500 тыс. человек. Аналогично были отобраны только те локации, где на сайте cian.ru размещено не менее 100 уникальных лотов и на первичном, и на вторичном рынке.
В октябре 2023 года только в четырех городах из 34 анализируемых 1 кв. м на вторичном рынке дороже, чем на первичном, — это Махачкала, Самара, Ставрополь и Севастополь. Разрыв в ценах составляет 10–19%: минимальный в Махачкале, максимальный — в Севастополе.
В большинстве локаций дороже новостройки. Наиболее рельефно разница в стоимости жилья между сегментами рынка выражена в Челябинске («квадрат» в новостройках на 55% дороже, чем на вторичном рынке), Астрахани (48%), Набережных Челнах (34%), Нижнем Новгороде (31%) и Краснодаре (29%).
В эту группу городов попали как локации, которые характеризуются небольшими объемами первичного рынка в расчете на одного жителя и значительными объемами ветхого и морально устаревшего жилого фонда, так и города с очень высокими ценами на первичном рынке (сопоставимыми с ценами в Подмосковье).
В Кемерово стоимость 1 кв. м на обоих рынках сопоставима. В среднем по городам новостройки дороже «вторички» на 13% (см. приложение 2).
В городах Московской области новостройки дороже готового жилья на 9%
В среднем по городам Московской области новостройки дороже «вторички» на 9,2%. В Москве показатель сопоставимый (8%). Здесь уже нет таких больших разбросов значений, как в регионах и крупнейших городах: максимальное различие в стоимости «квадрата» между первичным и вторичным рынками в Реутове (24%) и Люберцах (23%).
В Одинцово цены в новостройках и готовом жилье сопоставимы. В Лыткарино, Химках и Домодедово стоимость 1 кв. м на вторичном рынке выше, чем на первичном, на 1,5–11%.
Мы проанализировали цены в 17 городах Московской области, где в продаже на сайте cian.ru было не менее 100 уникальных лотов и на первичном, и на вторичном рынке (см. приложение 3).
В районах Москвы разрыв цен может достигать 50% за счет новостроек бизнес-класса
Как правило, потенциальные покупатели сравнивают цены на первичном и вторичном рынках не в пределах всего города, а в пределах отдельных городских районов.
Мы сравнили стоимость новостроек и готового жилья на примере столичных районов. В выборку вошли те районы, где в продаже на сайте cian.ru находится не менее 50 уникальных лотов и на первичном, и на вторичном рынке.
Ситуация между районами столицы довольно сильно различается: например, в районах Марфино и Коньково квадратный метр на первичном рынке более чем на 50% дороже, чем на вторичном рынке. А вот в районах Черемушки и Тимирязевский, напротив, «вторичка» дороже «первички».
Обычно в пределах одного района идут активные продажи в 1–3 новых ЖК, поэтому средние цены на первичном рынке в районе напрямую зависят от цен в этих ЖК. Наличие даже одного крупного комплекса бизнес- или премиум-класса может привести к существенному превышению цен на первичном рынке над вторичным. Это и наблюдается в районах Марфино (55%), Коньково (53%), Ростокино (49%). Средняя стоимость квадратного метра в новостройках в этих районах превышает 450 тыс. рублей (при средней цене по Москве 337,5 тыс. рублей без учета элитного сегмента). А вот стоимость 1 кв. м на «вторичке» близка к среднерыночной по городу (312 тыс. рублей).
В большинстве районов цены на первичном рынке выше, чем на вторичном: только в шести локациях из 71 анализируемой «квадрат» в готовом жилье дороже (районы Митино, Северный, Московский, Тимирязевский, Черемушки и Тропарево-Никулино).
В среднем по районам разрыв в ценах составляет 15,8% (см. приложение 4).
Внутри одного ЖК различия цен на первичном и вторичном рынке минимальны
На уровне отдельных ЖК также заметны различия в цене между объектами от застройщика и лотами, выставленными на вторичном рынке, но в большинстве случаев они минимальны.
Мы сравнили цены в 22 крупных ЖК Москвы, где часть корпусов еще находится на стадии строительства и лоты в них продаются застройщиком, а часть лотов уже вышла на вторичный рынок. Анализировались только те ЖК, где в продаже находится не менее 20 уникальных лотов и на «первичке», и на «вторичке».
В отдельных ЖК разрыв превышает 10%: например, в ЖК «Михайловский парк» (19%), «Бунинские луга» (16%), «Событие» (13%). Правда, почти в половине анализируемых ЖК цены в лотах на «вторичке», наоборот, выше, чем в лотах от застройщиков. Это связано в том числе со стадией готовности корпуса, состоянием помещений, локальными особенностями местоположения квартир.
В среднем по анализируемым ЖК объекты первичного рынка дороже объектов на вторичном рынке лишь на 2,4% (см. приложение 5).
«Универсального ответа на вопрос, насколько «первичка» дороже «вторички», нет. Значения отличаются в зависимости от локаций и методики расчета, — комментирует руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. — В ближайшее время цены на первичном рынке продолжат увеличиваться на фоне высокого спроса, в то время как на вторичном рынке, скорее всего, перейдут к стагнации или даже начнут уменьшаться за счет удорожания ипотеки».
По прогнозу эксперта, ценовой разрыв между сегментами только усилится, многие покупатели столкнутся с трудностями при попытке улучшить свои жилищные условия, продав старую «вторичку» для покупки квартиры в новостройке.
Что лучше: вторичка или новостройка в ипотеку
Первый вопрос, который возникает перед покупкой жилья: какой вариант выбрать – новое или уже готовое. Причем в случае с использованием займа для его приобретения дополнительно приходится оценивать условия кредитов на оба типа недвижимости. Чтобы понять, какой из них будет экономнее. Сервис Brobank.ru проанализировал это направление с целью ответить на вопрос: что выгоднее и что лучше — вторичка или новостройка в ипотеку в 2022 году. Сравнение будет касаться как процентных ставок, так и общей переплаты за использование заемных средств. В том числе рассчитанной на основе средней цены квартир.
Что дешевле: вторичка или новостройка в 2022 году
Стоимость ремонта учитываться не будет. Она может быть самой разнообразной. Причем относительно обоих вариантов. В то же время важно учитывать, что на вторичном рынке недвижимости есть вероятность приобрести квартиру уже пригодную для проживания. Пусть и без высококачественной отделки, но все же с возможностью поселиться в ней сразу.
- Что дешевле: вторичка или новостройка в 2022 году
- Что выгоднее в ипотеку: новостройка или вторичка в 2022 году (расчет)
- Сравниваются процентные ставки
- Дополнительные расходы
- Итог: что лучше — вторичка или новостройка в ипотеку
Цена квартир будет опираться на официальную статистику Росстата. Взяты последние доступные данные – I квартал 2022 года. Важно сразу отметить, что рынок недвижимости постоянно трансформируется. Стоимость жилья меняется. Причем с разными темпами для каждого отдельно взятого региона. Поэтому цифры будут усредненные. В целом по России.
| Тин недвижимости | Типовые квартиры (рублей за кв.м.) | Цена улучшенного качества (рублей за кв.м.) |
| Новостройка | 110 652 | 99 633 |
| Вторичка | 83 237 | 97 483 |
Если опираться на эти цифры, то новостройка стоит дороже. Причем при сравнении хоть типовых квартир, хоть улучшенного качества. В то же время такая ситуация проецируется не на всю страну. В 27 субъектах РФ наблюдается обратная статистика, если говорить о среднем качестве жилья. Причем вторичка дороже даже в двух федеральных округах – Северо-Кавказском и Уральском.
Что касается улучшенного качества недвижимости, то здесь еще больше регионов, где дешевле покупать новостройку. Примечательно, что к двум вышеуказанным федеральным округам в эту группу входит и Центральный.
Исходя из этого, можно констатировать, что в большинстве случаев дешевле купить вторичное жилье. Правда, встречаются места, где меньше затрат будет на приобретение новостройки. Поэтому важно учитывать массу нюансов. Например, регион, в котором планируется покупка недвижимости, а также отдельно взятый населенный пункт и район. Каждый случай будет индивидуален.
Что выгоднее в ипотеку: новостройка или вторичка в 2022 году (расчет)
Важно понимать, что обслуживание целевого займа на покупку жилья включает в себя не только процентную ставку. Здесь есть сопутствующие траты. В частности на оформление сделки и страховку. Соответственно, оценивать расходы необходимо комплексно, но все же с отдельным расчетом каждого направления.
Сравниваются процентные ставки
Изначально стоит сравнить ставки по стандартным программам. Для этого будут взяты три крупнейших банка России. Во всех случаях – минимальные уровни. Важно сразу оговориться, что лучшие условия предлагаются не всем. В основном, получающим зарплату через выбранную кредитную организацию, приобретающим комплексную страховку, использующим дистанционные каналы обращения и оформления сделки, и т.д.
| Банк | Новостройка (% годовых) | Вторичка (% годовых) |
| Сбербанк | 10,9 | 10,9 |
| ВТБ | 10,9 | 10,9 |
| Газпромбанк | 10,8 | 10,8 |
* Отчетная дата – 10 июня 2022 года
Как видно из представленных данных, выбрать что лучше — вторичка или новостройка в ипотеку фактически невозможно. Уровни процентных ставок идентичны. В то же время строящееся жилье будет выгоднее, если использовать узкопрофильные программы. Например, с господдержкой. Здесь минимальные ставки на момент сбора информации находятся в районе 8,7% годовых. Что провоцирует заметную экономию. Особенно в разрезе длительной выплаты займа.
Для расчета будет куплено жилье площадью 60 кв.м. 20% стоимости типовой квартиры выплачивается в виде первоначального взноса. Договор оформляется на 180 месяцев. Аннуитетные платежи вносятся без просрочки и досрочного погашения. Для новостройки используется госпрограмма со ставкой 8,7% годовых. Вторичка приобретается по стандартным условиям – 10,9% годовых. Цены квартир и суммы займов округлены.
| Недвижимость | Стоимость (рублей) | Сумма ипотеки (рублей) | Итоговая переплата (рублей) |
| Новостройка | 6 639 000 | 5 300 000 | 4 206 592 |
| Вторичка | 4 996 000 | 3 990 000 | 4 127 998 |
Ипотека на новостройку дороже на 78 594 рубля. Или на 1,9%. Сама же недвижимость стоит на треть больше. Если говорить точнее – на 32,89%. То есть по итогу, хоть переплата в случае с новым жильем немного и больше, но все же выгоднее брать займ именно на него.
Дополнительные расходы
Здесь можно выделить две основные статьи расходов – на оформление сделки и дальнейшее обслуживание займа. Второй пункт включает в себя страховку недвижимости и комиссии за перевод денег, которых может и не быть. Сразу можно отметить, что отличаются эти траты только в связи с разной суммой займов. Приблизительно страховка составит 1% от остатка задолженности на каждый год.
| Недвижимость | Траты на страховку при выплате ипотеки (рублей) |
| Новостройка | 45 033 |
| Вторичка | 35 367 |
Относительно трат на заключение сделки. Существенная разница между двумя типами займов будет заключаться в трех пунктах. Во-первых, фактической стоимости страховки. Здесь так же играет роль сумма ипотеки. Во-вторых, необходимости оценки вторичного жилья. В-третьих, покупка титульного страхования при заключении сделки с продавцом-физлицом.
| Недвижимость | Страховка недвижимости (рублей) | Титульное страхование (рублей) | Оценка квартиры (рублей) |
| Новостройка | 5300 | 0 | 0 |
| Вторичка | 3990 | 44 964 | 5000 |
По итогу разница по сумме дополнительных расходов отображает, что по этому пункту новостройка выгоднее. Оформить и обслуживать вторичку на 38 988 рублей дороже. Здесь не учитывалась регистрация сделки, так как эти траты будут сопоставимы.
Итог: что лучше — вторичка или новостройка в ипотеку
Если опираться только на цифры, то новостройка в целом более выгодная. Соответственно, и выбирать лучше ее. Так, общие затраты по ипотеке на такую квартиру будут больше на 39 606 рублей. То есть разница составляет всего 0,6% от купленной квартиры. В то же время она будет более значимым активом. Ведь ее цена на 32,89% больше, чем у вторички.
Параллельно с этим, нельзя забывать об индивидуальных нюансах. В первую очередь у многих людей есть собственные приоритеты. Некоторым, например, больше импонирует уже готовое жилье. Также нельзя исключать фактор возможности въехать в него сразу после покупки без проведения ремонта.
Помимо этого, важным нюансом является расположение объекта. Новостройка может не располагать достаточной для человека инфраструктурой. Либо находиться слишком далеко от работы. Или вообще отсутствовать в месте проживания. Например, если речь идет о небольшом населенном пункте. Поэтому выбор стоит делать всегда индивидуально.
Почему ипотеку в новостройке взять легче, чем во вторичке
Когда человек задумывается о приобретении своего жилья, перед ним встает главный вопрос: что выбрать? Новостройка или жилье на вторичном рынке? И у старой, и у новой квартиры есть как достоинства, так и недостатки. Покупка вторички гарантирует, что дом не осядет, вы уже заранее будете знать, какой контингент будет окружать вашу семью – все видно по подъезду и по району. А вот в новостройку могут запросто отправить жить каких-нибудь алкоголиков по программе расселения авариек.
С другой стороны, купить понравившуюся квартиру в старом доме вам может не разрешить банк. А так как сейчас львиная доля жилья покупается в кредит, этот аргумент имеет значительный вес. Итак, почему новостройка в кредит — это просто и выгодно?
Квартиру точно согласуют
Банки охотнее выдают жилищные кредиты на квартиры в новостройках. Более того, у каждого застройщика есть договор с несколькими банками-партнерами. Зачастую, сами застройщики способствуют оформлению ипотечных кредитов для клиентов. Не редки случаи, когда банк отказывает человеку в жилищном займе на вторичку, но с радостью дает одобрение на сделку в новостройке.
Еще один плюс – отсутствие первоначального взноса. Многим застройщикам удается добиться особой лояльности в банках. Да такой, что те выдают гражданам жилищные кредиты без первоначального взноса. К слову, многие россияне не могут себе позволить ипотеку именно потому, что не обладают необходимой суммой сбережений.
Ипотека выйдет дешевле
Сотрудничая с банками, застройщики не только добиваются одобрения самих ипотек, есть еще один способ сделать так, чтоб квартиры раскупались, как горячие пирожки, – снизить ставку.
Почти у каждого застройщика есть договор с определенным банком, который предоставляет ипотеку по сниженной процентной ставке для покупателей квартир в определенном жилом комплексе.
Кроме того, даже если не брать во внимание сотрудничество банков и застройщиков, ставки на жилье в новостройках ниже, чем во вторичках.
Почему так происходит
Новое жилье – это новое жилье. Банк, забирая в залог свежепостроенную ипотечную квартиру, несет меньшие риски, чем в аналогичной ситуации с жильем на вторичном рынке. Новое жилье приобретается напрямую от застройщика, а значит, в квартире никто не был прописан, в процессе не объявятся «мертвые души», которые будут претендовать на недвижимость, у бывшего владельца не окажется справки из желтого дома. В общем, риски признания сделки недействительной ничтожно малы.
Кроме того, на «свежее» жилье застройщик обязан выдать гарантию: если новый дом треснет пополам, банк вернет свои деньги. Если вдруг трещина пойдет по дому, построенному давно, недвижимость станет непригодной для жилья, а значит, потеряет свою ценность.
Есть ряд госпрограмм
Еще один плюс новостроек – целый ряд государственных программ, которые субсидируют часть процентной ставки по жилищному кредиту, делая его доступнее для российских семей.
Это программа молодая семья, когда государство выдает первоначальный взнос на покупку или частично субсидирует процентную ставку. Есть специальные жилищные программы для военных, для работников бюджетной сферы.
С 1 января 2018 года действует программа для семей, в которых появится второй или последующий ребенок. Им предоставляется возможность взять ипотеку под 6%. Такая ставка будет действовать от трех до пяти лет, что финансово здорово поможет семьям, которые давно хотели, но не решались расширить свою жилплощадь.
При этом все государственные программы субсидирования действуют исключительно при покупке нового жилья! На вторичку такую программу не оформить.
Отсутствие мертвых душ
Выше, описывая банковские риски, мы упомянули мертвых душ. Это люди, которые не числятся в документах, но на самом деле являются владельцами долей в квартирах. Это могут быть несовершеннолетние дети, старые немощные бабушки, люди, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных.
Понятно, что без их ведома или ведома их опекунов жилье продавать нельзя. Однако вспомните, сколько подобных историй вы уже слышали по телевизору?
Если они объявятся, сделка будет признана недействительной. Вы пойдете на улицу, но будете должны банку – кредит придется выплачивать в любом случае.
А банк не проверит?
Если вы думаете, что банк будет проверять каждую бумажку, требовать дополнительные документы на квартиру, то вы ошибаетесь.
Менеджер сверит сведения со своим списком и нажмет кнопку «одобрено». Проверять «чистоту» квартиры придется самостоятельно. Но далеко не каждый профессиональный риелтор сможет это сделать. В этом плане новостройка гораздо выгоднее вторички.
Ещё одно выгодное отличие — безопасность
Новые дома сделаны по ГОСТу. При строительстве запрещены горючие и токсичные материалы, все блоки и кирпичи безопасны, экологичны, негорючи. Если застройщик на рынке давно, он заботится о своей репутации, поэтому не будет возводить дома, которые развалятся через пять лет.
В новых домах не только теплее, но и безопаснее. В них нет старых текущих труб, искрящей проводки и висящих розеток. Потолок в новостройках не будет сыпаться, а из-под окна не будет задувать северный ветер.
К сожалению, такие мелочи выясняются только после покупки квартир, но требуют значительных финансовых вложений в ремонт. С новостройкой проще – заехал и живи. Этот факт очень важен для тех, кто берет жилье в ипотеку – дополнительные траты таким семьям точно не нужны, а зачастую и не по карману.
Что выбрать: новостройку или вторичку?
Как правило, квартиры в новостройке на ранних этапах строительства дешевле. Это позволяет сэкономить около 20% от стоимости, а порой и до 50% на этапе «котлована». Чтобы привлечь покупателей, застройщики могут предоставить различные бонусы: рассрочку без процентов до сдачи квартиры, скидку на ряд объектов или сертификаты на ремонт и покупку мебели. Стоит отметить, что ипотечные ставки на покупку квартиры в новостройке ниже, также существуют специальные льготные программы кредитования.
Возможность выбора
Квартира на вторичном рынке — штучный продукт. Нельзя выбрать «точно такую же, но пятью этажами выше». Приобретение недвижимости в новостройке открывает возможность выбора варианта, устраивающего вас полностью: этаж, планировка, вид из окна и многое другое. Такое разнообразие на рынке недвижимости вторичного жилья встретить практически невозможно: подходящая по планировке квартира может не устраивать по другим параметрам или вовсе отсутствовать в рассматриваемых районах города.
Инфраструктура и парковки
Многие застройщики продумывают инфраструктуру района до мелочей: обустраивают прогулочные зоны, лавочки, детские площадки, строят парковки, на которых количество машиномест рассчитано исходя из количества квартир в комплексе.
Современные планировки
Планировка квартиры — важная деталь при выборе недвижимости. Покупатели чаще отдают предпочтения новостройкам благодаря их изначально хорошим планировкам. Как правило, в новых квартирах удобные санузлы, более просторные кухни, функциональные прихожие и вместительные гардеробные.
Во вторичной недвижимости планировку не всегда можно изменить, а подобный ремонт потребует дополнительных согласований и вложений.
Простота ремонта
Остановимся на ремонте подробнее. Новая квартира — чистый лист, на котором вы можете реализовать свои идеи и дизайнерские решения. Нет необходимости в исправлении ошибок прошлого ремонта или в демонтаже старых отделочных материалов, смене окон, труб или проводки. Грязные работы тоже можно доверить застройщику. Обычно предчистовая отделка уже включает выравнивание стен, монтаж оконных и дверных проемов, электропроводки, коммуникаций и стяжку пола.
Юридическая чистота
Приобретая жилую недвижимость в новостройке, вы можете быть уверены, что являетесь единственным собственником квартиры и в ней никто ранее не был прописан. Проверка банка при покупке квартиры в ипотеку тоже не нужна, так как в новой квартире точно не было незаконных перепланировок.
Какие недостатки у покупки квартиры в новостройке?
Месторасположение и инфраструктура
Большие жилые комплексы часто строятся в отдаленных от центра районах, где для них достаточно места. Возведение корпусов и инфраструктуры ЖК может проходить в несколько этапов. Стоит заранее ознакомиться с планами застройщика, чтобы понимать, какие объекты и когда будут построены.
Ожидание сдачи и риски
Пользуясь возможностью купить жилье дешевле, будущие жильцы приобретают квартиры на ранней стадии строительства. Это несет определенные риски, так как сроки сдачи объектов в эксплуатацию могут сдвигаться, а в некоторых случая дом и вовсе может быть не достроен.
Появление проектного финансирования и использование эскроу-счетов снижают риски и защищают права дольщиков. Также стоит обратить внимание на репутацию застройщика — это не поможет оградить себя от рисков полностью, однако существенно их снизит.
Ремонт
Приобретение вторичной недвижимости дает возможность не делать ремонт, если он вас устраивает, или делать его постепенно, проживая в квартире. Большая часть новостроек сдается без отделки, поэтому нуждается в ремонте.
Ремонт закончен? Радоваться рано: новые дома, как правило, заселяются неравномерно. Приготовьтесь, что ваши соседи могут шуметь еще очень долго.
Преимущества приобретения жилья на вторичном рынке
Можно въехать прямо сейчас
Если покупать квартиру, которой не нужен срочный капитальный ремонт. Отсутствие принципиальных претензий позволяет въехать в новое жилье сразу, а ремонт отложить на какое-то время. Некоторые продавцы при продаже квартиры оставляют в ней мебель, что позволяет ускорить переезд и исключить большие затраты в первое время.
А если хотите сразу сделать хороший ремонт, то ждать тоже не придется. Скорее всего, дом уже дал усадку и «не поплывет».
Регистрация
В отличие от первичного жилья, где перед регистрацией нужно дождаться постановки дома на кадастровый учет и оформления права собственности, прописаться во вторичке можно практически сразу.
Выбор нужного района
Если район проживания окончательно выбран, а строительство новых объектов недвижимости там не предвидится, обратите внимание на вторичку. Это позволит жить в любимом районе с максимально удачной для вас локацией: близко к родственникам, школе или работе. Главное — рассчитать бюджет.
Отсутствие неопределенности
Уже на этапе выбора квартиры можно оценить существующую инфраструктуру, состояние дома и подъезда, узнать величину коммунальных платежей и другую важную информацию.
Какие недостатки есть у вторички?
Стоимость
Приобретение уже готового жилья на вторичном рынке не попадает под действие многих льготных ипотечных программ, а на некоторые квартиры из старого фонда и вовсе не получится получить одобрение от банка на ипотеку. Несмотря на это можно приобрести жилье выгодно. Главное, быть внимательными при покупке и не попасться на уловки мошенников.
Как защитить себя, читайте здесь.
Необходима тщательная проверка на юридическую чистоту
Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, если будет признано, что он нарушает законные права и интересы продавца квартиры или его родственников, например, наследников, не вступивших в свое время в права наследования. Следует также обратить сколько собственников указано в договоре и есть ли среди них несовершеннолетние. В спорной ситуации покупатель рискует потратить много времени в разбирательствах или вовсе остаться без квартиры и денег.
Не стоит поддаваться на сомнительные уговоры. Продавцы на вторичном рынке нередко просят покупателей не обращать внимание на незаконную перепланировку или занизить стоимость квартиры в договоре из-за желания заплатить меньший налог. На что обратить внимание при покупке квартиры, мы подробно рассказали здесь.
Нежелательные соседи
Покупка вторичного жилья в доме, где квартиры выдавались государством, может повлечь за собой соседство с неблагополучными соседями. В новостройке вашими соседями будут люди со схожим социальным положением и достатком.
Износ общедомового имущества
Обращайте внимание не только на состояние самой квартиры, но и на общедомовое имущество. Добиться от управляющей компании или ТСЖ его ремонта бывает сложно.
Что же все-таки выбрать?
Мы подготовили сравнительную таблицу, чтобы вам было проще определиться с выбором: